XX 項目成本控制指導書

1、PAGE PAGE 31XX 項 目責任目標成成本控制指導書（第一稿）房地產有限限公司二OO五年年三月XXX項目目三期責責任目標標成本控控制指導導書各相關部門門:為保證XXX項目三三期開發(fā)發(fā)取得預預期收益益，明確確項目成成本控制制目標并并關閉至至責任部部門，經經公司研研究討論論，現(xiàn)對對XX項項目三期期目標成成本予以以發(fā)布，請請遵照執(zhí)執(zhí)行。此指標是在在與項目目發(fā)展部部、設計計部、XXX項目目部、工工程管理理部、營營銷中心心等各責責任部門門溝通后后制訂完完成的，以以上各責責任部門門需在業(yè)業(yè)務操作作中樹立立牢固的的成本目目標意識識，進行行多方面面分析研研究，在在保證質質量和銷銷售的基基礎上，努努力將

2、項項目成本本控制在在預定的的目標內內；對超超出目標標成本的的新增業(yè)業(yè)務，要要事前嚴嚴格按照照管理規(guī)規(guī)定中的的要求進進行報批批；XX項目三三期目標標成本以以責任成成本指標標的形式式分解至至各部門門，成本本管理部部將對每每月責任任目標成成本執(zhí)行行情況進進行分析析并及時時反饋給給公司管管理層，其執(zhí)行情況也將做為對各部門評價的重要指標之一，與年終考核、職位晉升直接掛鉤。 房地產產有限公公司2005-3-110目 錄錄項目概況44規(guī)劃指標44二、成本項項目責任任部門劃劃分一覽覽表4三、各責任任部門責責任范圍圍及控制制要點（一）責任任部門項目目發(fā)展部部5（二）責任任部門設 計 部6（三）責任任部門工程程管

3、理部部8（四）責任任部門XXX項目經經理部100（五）責任任部門成本本管理部部12（六）責任任部門營 銷中 心133（七）責任任部門財務務管理部部114四、責任成成本管理理辦法155附表一：XXX項目目三期直直接成本本控制明明細表166附表二：甲甲供、甲甲控、甲甲分包材材料表200XX項目三三期目標標成本為保證項目目開發(fā)取取得預期期收益，明明確項目目成本控控制目標標及責任任部門，經經公司研研究討論論，現(xiàn)對對XX項項目三期期目標成成本予以以發(fā)布，請請各責任任部門在在業(yè)務操操作中進進行多方方面分析析研究，在在保證質質量和銷銷售的基基礎上，努努力將項項目成本本控制在在預定的的目標內內。項目概況三期規(guī)

4、規(guī)劃指標標：（單單位：MM2）情景花園 公寓 商業(yè) 公建 合計 建筑面積積 5166992280221897571769399 可售面積積 5066882280221897763688容積率：11.177層數(shù)：情景景花園:4.55層;公公寓6層層; 成本項目責責任部門門劃分一一覽表 責任部門責任范圍責任人項目發(fā)展部部1、政府地地價及相相關費用用、合作作款項、紅紅線外市市政設施施費、拆拆遷補償償費2、人防易易地建設設費、非非經營公公建配套套費、墻墻改費、環(huán)環(huán)境影響響評測費費、圖紙紙審查費費、公告告費、產產權測量量費、產產權登記記費劉興東設計部設計費、曬曬圖及模模型制作作主體建安工工程部品品環(huán)境綠

5、化費費配套公建設計變更張賓工程管理部部勘察、測繪繪、沉降降觀測招標管理費費、合同同審查費費、散裝裝水泥保保證金、代代理公司司擔保費費除部品以外外的主體體建安工工程費管線綜合設設計費用用工程監(jiān)理費費、工程程質量監(jiān)監(jiān)督費潘自喬XX項目部測繪、臨水水、臨電電、臨時時道路、場場地平整整臨時圍墻、圍圍板現(xiàn)場簽證市政配套費費用(水水、電、供供熱、煤煤氣、智智能化XX項目部部行政管管理費用用李東營銷中心接待廳裝修修裝飾費費、樣板板間費用用銷售費用宗文杰成本管理部部1、預結算算編審費費潘建鋼財務管理部部資本化利息息管理費用吳萍各責任部門門責任范范圍及控控制要點點(一)、項項目發(fā)展展部責任范圍政府地價及及相關費

6、費用、合合作款項項、紅線線外市政政設施費費、拆遷遷補償費費人防易地建建設費、非非經營公公建配套套費、墻墻改費、環(huán)環(huán)境影響響評測費費、圖紙紙審查費費、公告告費、產產權測量量費、產產權登記記費、消消防圖紙紙微縮費費成本控制要要點：XX土地獲獲得價款款約3.89億億，詳細細數(shù)據(jù)見見附件確保不再新新發(fā)生附附表以外外的土地地成本。社區(qū)服務中中心和垃垃圾站(共6000M22)由我我方自建建，項目目發(fā)展部部需落實實由XXX市河西西區(qū)住宅宅配套辦辦公室返返還相應應建安成成本；人防費：由由項目發(fā)發(fā)展部負負責，落落實XXX項目人人防工程程由擬在在四期自自建的地地下車庫庫、高層層地下室室(約規(guī)規(guī)劃1.1萬MM2)全

7、全面充抵抵，不再再交納人人防易地地建設費費。墻改費有可可能采取取先交押押金，通通過檢查查后退款款的方式式。由項項目發(fā)展展部負責責，確保保在現(xiàn)場場不使用用粘土磚磚的情況況下，將將墻改押押金全額額返還。消防圖紙微微縮費由由于涉及及金額較較少，費費用計劃劃包括在在曬圖費費科目內內，不再再另行單單列。責任成本指指標表見見附件。責任人簽字字：日期：(二二)設計計部責任范圍1、設計費費、曬圖圖及模型型制作2、主體建建安工程程部品3、環(huán)境綠綠化費4、配套公公建5、設計變變更控制要點為為：1、設計費費：（截止到220055年3月月份，XXX已簽簽約設計計費合同同金額合合計已達達26006萬），設設計部需需嚴格

8、控控制設計計費用，不不可超成成本指標標。三期期屬成熟熟產品，應應盡量避避免因變變更增加加的設計計費用。針對設計中中出現(xiàn)較較嚴重的的問題，應應與設計計單位交交涉，在在設計合合同的結結算中做做相應扣扣減；委托內容要要有計劃劃性，盡盡量擴大大每次委委托的范范圍，避避免因委委托面積積小、委委托內容容少而增增加設計計費成本本的現(xiàn)象象出現(xiàn)；盡量選擇招招標，以以降低成成本、獲獲取最優(yōu)優(yōu)方案。2、主體建建安工程程部品a) 嚴格格在甲甲供（控控）材料料限價表表價格格范圍內內進行三三期部品品的選擇擇3、環(huán)境綠綠化工程程控制要要點以目標成本本確定單單價為上上限，全全面實行行限額設設計，并并對其中中用量較較多或占占總

9、造價價比例較較大的材材料進行行限價；具體標準為為：街邊邊綠地：1155元/MM2；BBLOCCK內環(huán)環(huán)境：1155元元/M22 廣場環(huán)環(huán)境：1180元元/M22；小院院環(huán)境：80元元/M22 瀝青道道路：1100元元/M22三期屬成熟熟產品，施施工圖設設計要詳詳盡，在在設計時時要對環(huán)環(huán)境效果果充分考考慮，避避免工程程完成后后進行修修改；且且盡量避避免因效效果不滿滿意隨意意進行設設計變更更，將環(huán)環(huán)境變更更簽證總總額控制制在合同同簽約價價的9%以內。室外燈具盡盡可能選選擇功率率較大的的型號，減減少部點點數(shù)量；環(huán)境園建部部分的設設計與實實際施工工情況變變化太大大，成本本較難控控制，結結算金額額超過合

10、合同簽約約價幅度度較大，是是設計階階段控制制的重點點，盡可可能做好好前期預預測及分分析，滿滿足客戶戶需要的的“必要功功能”，并在在適當部部位，增增加一些些新穎的的功能吸吸引客戶戶。4、公建配配套控制概算價價及設計計變更、現(xiàn)現(xiàn)場工程程部控制制現(xiàn)場簽簽證、工工程管理理部控制制甲供、甲甲控材成成本 55、設計計變更a) 按照照總部及及公司規(guī)規(guī)范做好好主體工工程、裝裝飾工程程、環(huán)境境工程設設計變更更工作，必必須保證證在成本本控制指指標內，即即主體建建安工程程設計變變更率不不得超過過合同總總額的11.5%（本指指標由設設計、工工程、項項目部、成成本聯(lián)合合控制）。b)加強設設計計劃劃管理，保保證計劃劃出圖

11、時時間，以以保證招招標及施施工所需需正常時時間；c)組織對對一、二二期發(fā)生生的設計計變更原原因進行行匯總、分分析，將將結果體體現(xiàn)在三三期施工工圖中，確確保后期期不因同同類原因因發(fā)生變變更；d)設計部部應通過過扎實的的施工圖圖事先審審查，盡盡量減少少設計遺遺漏、錯錯誤；特特別避免免返工及及糾錯工工程變更更；責任成本指指標表見見附件。責任人簽字字：日期：(三)、工工程管理理部責任范圍1、勘察、沉沉降觀測測2、招標管管理費、合合同審查查費、散散裝水泥泥保證金金、代理理公司擔擔保費3、除部品品以外的的主體建建安工程程費4、管線綜綜合設計計費用5、工程監(jiān)監(jiān)理費、工工程質量量監(jiān)督費費工程管理部部成本控控制

12、要點點：1、勘察、沉沉降觀測測a) 勘察察控制標標準：鉆鉆探取樣樣孔：660元/M；標標準貫入入孔：660元/M靜力觸探孔孔：300元/MM；目力力鑒別孔孔：600元/MMb) 沉降降觀測控控制標準準：多層層住宅：88.23元元/點；小高層層8111F：1300.5元元/點高層18FF：1995.777元/點低層層公建及及配套：75元元/點2、招標管管理費、合合同審查查費、散散裝水泥泥保證金金、代理理公司擔擔保費a)招標管管理費(含設計計、工程程、監(jiān)理理)，責責任成本本限額為為13.84萬萬b) 合同同審查費費: 責責任成本本限額為為5.55萬c) 散裝裝水泥保保證金：責任成成本限額額為6.8

13、7萬萬，由工工程管理理部負責責協(xié)調全全額返還還。d) 代理理公司擔擔保費：責任成成本限額額為100.8萬萬e) 墻改改費有可可能采取取先交押押金，通通過檢查查后退款款的方式式。由工工程部負負責，確確保施工工圖細部部用材(窗口、門門口)不不使用粘粘土磚，以以確保墻墻改押金金全額返返還。3、除部品品以外的的主體建建安工程程費a)對樁基基、設備備等重要要方案進進行技術術審核，確確保方案案合理性性及經濟濟性；b) 與設設計部共共同研究究三步節(jié)節(jié)能方案案，使用用成本增增加不超超過300元/MM2，另另外，由由于增加加三步節(jié)節(jié)能而引引起的平平均室內內供熱負負荷降低低至322W/MM2，需需落實在在施工圖圖

14、。c)確保甲甲供材及及甲方分分包工程程招標結結果控制制在甲甲供（控控）材料料限價表表價格格范圍內內。d)、根據(jù)據(jù)一期工工程管理理部的操操作經驗驗，甲分包工程程：樁基、將將天窗納納入門窗窗、入戶戶門制作作安裝工工程；欄欄桿、扶扶手、鐵鐵藝門、百百葉制作作安裝納納入甲分分包工程程；甲供材料設設備：PPPR給給水管采采暖管、UUPVCC排水管管、PVVC線管管、開關關面板等等仍為集集團統(tǒng)一一采購材材料范圍圍；涂料料、外墻墻面磚、樓樓梯間地地磚、石石材、溫溫控閥、電電表箱配配電箱、散散熱器片片甲供材材料設備備；甲供、甲控控材及分分包工程程：工程程管理部部在嚴格格資質審審查的前前提下，要要爭取最最大限度

15、度地在所所有工程程及材料料上采用用招投標標方式，確確定合作作單位；同時，要要提前儲儲備好盡盡可能多多的施工工隊及材材料廠家家，保證證每次招招標有足足夠多的的隊伍參參加，以以降低簽簽約價格格；從而而也可達達到降低低甲供材材、建筑筑市場價價格上漲漲風險的的目的；f)、工程程管理部部應廣泛泛了解、研研究甲供供、甲控控材料市市場，將將付款條條件、批批量、供供貨期與與價格掛掛鉤，頻頻繁與供供貨方協(xié)協(xié)商價格格，爭取取不斷降降低；同同時，積積極研究究采用價價格較低低的替代代產品；g)主體總總包控制制標準：情景：11229元/M2；公寓：10555元/M2；(含三三步節(jié)能能)4、管線綜綜合設計計費用管網綜合設

16、設計費控控制在11元/MM25、工程監(jiān)監(jiān)理費、工工程質量量監(jiān)督費費a) 工程程監(jiān)理費費限價為為14元元/M22；總額額不超過過1077萬b) 工程程質量監(jiān)監(jiān)督費：額不超超過7.6萬責任成本指指標表見見附件。責任人簽字字：日期：(四)、XXX項目目部責任范圍：1、測繪、臨臨水、臨臨電、臨臨時道路路、場地地平整2、臨時圍圍墻、圍圍板3、現(xiàn)場簽簽證4、市政配配套費用用(水、電電、供熱熱、煤氣氣、智能能化XX項目部部成本控控制要點點：1、三通一一平及臨臨時設施施費a)臨時道道路：盡盡量采取取標準作作法（路路面基底底素土夯夯實，路路面由石石粉渣摻摻5%水水泥，多多層碾壓壓鋪實），寬寬度控制制在5MM，成

17、本本控制在在30元元/M22以下。b)臨時圍圍板：最最大限度度利用一一、二期期原有圍圍板；另另外，根根據(jù)現(xiàn)場場需要，選選用經濟濟的圍板板形式，爭爭取降低低成本；2、現(xiàn)場簽簽證a)項目部部控制施施工組織織及現(xiàn)場場簽證比比例：項項目工程程部應盡盡力優(yōu)化化施工組組織及施施工方案案，努力力減少現(xiàn)現(xiàn)場簽證證，項目目部對于于2萬元元以下的的的簽證證嚴格控控制在工工程合同同簽約總總造價的的(主體體1%內內；環(huán)境境1%)以內，此此指標將將做為年年終考核核項目部部的重要要指標；3、社區(qū)管管網成本本控制a)協(xié)調地地下室不不交納各各種配套套費；b)電力工工程：雖雖然已簽簽訂整個個項目大大的框架架協(xié)議，但但XX市市新

18、的收收費標準準將從220044年開始始執(zhí)行，新新的收費費標準較較舊標準準有111-122元/MM2，應應盡量協(xié)協(xié)調，力力爭控制制在原框框架協(xié)議議水平。c)供熱配配套工程程費：政政府自004年111月份份已下發(fā)發(fā)新的收收費標準準，公建建由原882元/M2增增至1330元/M2，天天玻項目目應保持持原項目目熱源費費77元元/M22及區(qū)內內管線工工程255元/MM2標準準。d)排水、煤煤氣區(qū)內內工程費費：積極極采取多多種方式式、通過過多種渠渠道，打打通與各各專業(yè)配配套部門門的關系系，降低低其他各各種配套套項目的的工程成成本及收收費；e)合理安安排各專專業(yè)銜接接，避免免返工或或重復施施工。合合理組織織

19、和安排排施工部部位，避避免已施施工部位位的破壞壞和反復復。4、墻改費費有可能能采取先先交押金金，通過過檢查后后退款的的方式。由由XX項項目部負負責，確確保施工工現(xiàn)場細細部用材材(窗口口、門口口)不使使用粘土土磚，以以確保墻墻改押金金全額返返還。責任成本指指標表見見附件。責任人簽字字：日期：(五)責任任部門成本本管理部部責任范圍：預結算編審審費控制要點：1、委托專專業(yè)：(住宅、公公建)主主體建筑筑、安裝裝工程、園園林環(huán)境境、裝修修、臨時時電、智智能化等等等2、委托范范圍：方方案測算算、清單單編制、變變更簽證證審核、費費率招標標工程的的結算審審核3、費率：應控制制在審定定額0.2%+審減額額5%，

20、目目前，一一般以中中標價為為計費基基數(shù)，但但需明確確甲供材材保管費費、措施施費等不不是計入入計費基基數(shù)，另另外重復復戶型收收費比例例應相應應降低，建建議重復復樓號樓樓中標簽簽約價的的0.11%收取取。工作范圍：提供甲甲供材工工程量、抽抽鋼筋、計計算砼含含量、配配合成本本分析4、 甲分分包工程程由于貨貨值較高高，不宜宜以中標標價*費費率計算算預算編編審費用用，建議議單獨按按工日計計算，2200元元/工日日。5、XX三三期預算算編審費費應嚴格格控制在在4元/M2以以內，即即總費用用不超過過31萬萬。成本職責：1、對總成成本進行行定期分分析和及及時掌握握成本動動態(tài)變化化情況，主主動對動動態(tài)變化化進行

21、各各專業(yè)部部門的協(xié)協(xié)調和提提出合理理化調整整建議，將將動態(tài)成成本控制制在總目目標內；2、各項招招標工程程量清單單編制及及配合招招標工作作，進行行經濟標標的評審審；3、進行各各類工程程方面的的方案成成本比較較；4、按月及及按階段段通報動動態(tài)成本本執(zhí)行變變化分析析情況；5、及時反反映項目目成本舉舉措，匯匯總、比比較各項項目成本本舉措，推推廣先進進經驗； 責任成本指指標表見見附件。責任人簽字字：日期：(六)責任任部門營銷銷中心責任范圍：1、接待廳廳裝修裝裝飾費、樣樣板間費費用2、銷售費費用控制要點：1、三期為為成熟產產品，需需確保沿沿用原銷銷售接待待廳及樣樣板間，不不再發(fā)生生新的樣樣板房裝裝修費用用

22、。2、考慮到到XX項項目首期期開盤已已做了大大量的推推廣活動動,且三三期銷售售均價較較前期有有較大幅幅度的提提升，因因此將三三期營銷銷費用總總額控制制在銷售售收入的的2.88%，即即11772萬,此項包包括已發(fā)發(fā)生分攤攤至三期期的樣板板間裝修修及家飾飾（共計計2111萬），營營銷中心心、XXX銷售部部需將所所有三期期推廣費費用控制制在9661萬。責任成本指指標表見見附件。責任人簽字字：日期：(七)責任任部門財務務管理部部責任范圍：資本化利息息行政管理費費用控制要點：1、根據(jù)004年全全年需發(fā)發(fā)生的資資本化利利息，按按開發(fā)面面積分攤攤至XXX三期，控控制在3361萬萬。2、根據(jù)004年天天玻發(fā)生

23、生的行政政管理費費用/004年天天玻開發(fā)發(fā)面積=每平米米開發(fā)面面積占用用行政管管理費用用，將三三期控制制在4228萬。責任成本指指標表見見附件。責任人簽字字：日期：四、責任成成本管理理辦法：業(yè)務操作中中，對于于超出目目標成本本的新增增業(yè)務，責責任部門門須向成成本管理理部提交交原因報報告（超超目標成成本審批批表），成成本管理理部簽署署意見并并報總經經理批準準后方可可實施；成本管理部部要對成成本情況況進行全全過程的的跟蹤分分析，按按月分析析反饋成成本執(zhí)行行情況，向向公司及及各部門門提交目目標成本本執(zhí)行情情況報告告；并視視實際成成本與目目標成本本的偏離離程度，組組織成本本專題會會，進行行分析討討論；

24、對于每一單單成本范范圍內的的合同審審批及無無合同付付款，成成本管理理部都必必須在合合同審批批時詳細細說明在在目標成成本中的的考慮及及對目標標成本的的影響等等；4、所有審審批嚴格格按公司司文件進進行操作作。5、各部門門在各自自責任范范圍內的的責任指指標可靈靈活掌握握，互補補使用，但但浮動范范圍不得得超過總總指標的的1.55%。附：XXX項目三三期直接接成本控控制明細細表甲供（控控）材料料限價表表 XXXXXX房地產產有限公公司2005-3-10XX項目三三期直接接成本控控制明細細表序號項目名稱總價(萬元元)建筑面積單單位成本本（元/M2）責任部門一開發(fā)前期準準備費18272421勘察設計費費76

25、4101勘察費131.7工程管理部部測繪費101工程管理部部沉降觀測152工程管理部部設計費71194設計部曬圖模型型制作及及其他152設計部2報批報建費費60680小配套費52169項目發(fā)展部部工程圖紙審審查費14.61.9項目發(fā)展部部招投標服務務費14.7772工程管理部部招標代理費費70.9工程管理部部代理公司擔擔保費11.51.5工程管理部部合同審查費費70.9工程管理部部 項目環(huán)境境影響評評測費 3 0.4項目發(fā)展部部室內環(huán)境檢檢測60.8工程管理部部散裝水泥保保證金70.9工程管理部部公告費20.3項目發(fā)展部部產權測量費費10.51.4項目發(fā)展部部3三通一平費費28952臨時道路1

26、52XX項目部部臨時用電466XX項目部部臨時用水203XX項目部部場地平整30841XX項目部部4臨時設施費費679臨時圍墻91.3XX項目部部臨時辦公室室20.3XX項目部部臨時圍板557.3XX項目部部二建安工程11538815311基礎（含樁樁）1009134工程管理部部2結構及粗裝裝修工程程7426985工程管理部部3門窗工程1020135設計部4材料及分包包1252166設計部5樓內水暖電電821109工程管理部部6設備101設計部三區(qū)內管網28593801室外給排水水系統(tǒng)50567XX項目部部自來水系統(tǒng)統(tǒng)19125XX項目部部雨污水系統(tǒng)統(tǒng)15320XX項目部部中水12917XX項

27、目部部IC卡水表表334XX項目部部2室外采暖系系統(tǒng)580113XX項目部部換熱站土建建405XX項目部部區(qū)外熱源及及管網58878XX項目部部熱力入口裝裝置314XX項目部部區(qū)內管線19125XX項目部部3室外燃氣系系統(tǒng)40153XX項目部部管道系統(tǒng)20627XX項目部部IC卡表426XX項目部部氣源發(fā)展基基金15320XX項目部部4室外高低壓壓系統(tǒng)815108XX項目部部區(qū)內外電力力工程收收費70994XX項目部部變電站669XX項目部部IC卡電表表405XX項目部部5室外智能化化系統(tǒng)23932XX項目部部電視電話話網絡385XX項目部部閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)112XX項目部部樓宇聯(lián)網可可視對講講系統(tǒng)101XX項目部部對講設備甲甲供材364.8XX項目部部門禁管理系系統(tǒng)112XX項目部部小區(qū)停車管管理系統(tǒng)統(tǒng)132XX項目部部背景音樂廣廣播系統(tǒng)統(tǒng)2.30.3XX項目部部電子巡更管管理系統(tǒng)統(tǒng)1.60.2XX項目部部電子公告欄欄系統(tǒng)1.80.2XX項目部部家居安防系系統(tǒng)618XX項目部部區(qū)內施工土土建費用用526.9XX項目部部6管網設計費費496工程管理部部四園林環(huán)境費費1322175設計部1環(huán)境設計費費334設計部2綠化建設費費899119設計部3項目標志81設計部4道路廣場建建造費19926