房地產(chǎn)行業(yè)基礎知識培訓(完整版)

1、目 錄房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術語房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務流程從1978年之前至今，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了5個階段，計劃經(jīng)濟時代、住房商品化時代、兩個快速發(fā)展階段、以及調(diào)整期，目前整體仍處于震蕩上升通道當中第一階段（1978年以前）計劃經(jīng)濟時代，實行房屋統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管制，由地方財政撥款和各單位投資建造住房以解決房屋問題第二階段（1978-1990）住房商品化，房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟向房地產(chǎn)市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的階段第三階段（1990-1997）第一個快速發(fā)展階段，因市場不規(guī)范及發(fā)展過快也導致了第一個調(diào)整期第四階段（1998-2007）第二個快速發(fā)展階段第五階段（2008-至今）第二個調(diào)整期，09年政策性反

2、彈和目前的政策性調(diào)整階段特征階段關鍵詞住宅統(tǒng)建，福利分房土地使用制度改革、憲法與土地管理法的修改、住房制度改革快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵押貸款、住房公積金快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)拐點、通脹、緊縮、豬堅強、小陽春、暴漲、調(diào)控、國十條、國八條、新國八條、保障房、房產(chǎn)稅房地產(chǎn)行業(yè)的重要性：房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率很高：我國房地產(chǎn)業(yè)對GDP的綜合貢獻率達到20%房地產(chǎn)行業(yè)對拉動經(jīng)濟增長起到了重要作用：房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為18%房地產(chǎn)是人們生活的必需品13億人口的住房需要伴隨生活水平提高不

3、斷改善住房條件的需要房地產(chǎn)是城市化進程的需要“十二五”規(guī)劃提出未來五年城鎮(zhèn)化率要突破50%，在三大城市群區(qū)域、中小城市及中西部地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)都有很大的發(fā)展空間人類生存發(fā)展的需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，能促進就業(yè)每年25%的鋼材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房地產(chǎn)開發(fā)建設每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關產(chǎn)業(yè)170元的銷售房地產(chǎn)的發(fā)展能催生眾多新的行業(yè)如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動其他行業(yè)發(fā)展我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段面臨的發(fā)展機遇地產(chǎn)行業(yè)面臨發(fā)展機遇1、我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)行業(yè)成長創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境2、城市化進程加速以及居民收入水平的提高

4、，將拉動全國房地產(chǎn)行業(yè)需求持續(xù)增長3、國內(nèi)經(jīng)濟圈、城市圈和產(chǎn)業(yè)集群的逐步形成和擴張，商業(yè)地產(chǎn)和中高檔住宅的持續(xù)不斷的增長的需求4、區(qū)域壁壘逐漸降低，區(qū)域經(jīng)濟的崛起和發(fā)展，提高了跨區(qū)域擴張和產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的可能性和吸引力5、宏觀調(diào)控政策以及行業(yè)政策出臺，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張6、國內(nèi)外房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新和發(fā)展，有利于拓寬融資渠道和降低融資成本機遇與挑戰(zhàn)并存，行業(yè)發(fā)展也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在以下五個方面房地產(chǎn)市場進入細分時代，專業(yè)化、品質(zhì)和差異化的要求日趨重要住宅市場受宏觀調(diào)控影響增大，行業(yè)風險和市場風險加大，對于客戶的研究提上議事日程金融政策趨緊，既提高了對房地產(chǎn)商資金實力

5、的要求，也將在一定程度上抑制市場需求優(yōu)勢企業(yè)的跨區(qū)域整合及擴張，加劇了行業(yè)內(nèi)的競爭，外來進入者包括外資基金、外資發(fā)展商和國內(nèi)其他實力企業(yè)（如國美、聯(lián)想）也都大舉進入對土地供給的宏觀調(diào)控、土地交易市場化和土地價格的飛漲，增加了土地獲取的難度12345房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢總結(jié)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢總結(jié)有實力的房地產(chǎn)企業(yè)更重視跨區(qū)域化發(fā)展，進入二三線市場和全國布局，從而有效的實現(xiàn)現(xiàn)金流和降低企業(yè)風險，同時業(yè)態(tài)形式趨于多元，并有意識的加大持有比例發(fā)展商將走聯(lián)合發(fā)展、轉(zhuǎn)變模式、介入城市運營、提高資金運作能力等道路，地產(chǎn)進入了洗牌和加速發(fā)展的階段，淘汰機制將在35年的時間內(nèi)完成房地產(chǎn)將進一步結(jié)合金融資本，

6、資本和資源結(jié)合的行業(yè)特質(zhì)將逐步明顯，房地產(chǎn)金融市場未來潛力巨大房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，優(yōu)勢企業(yè)群體將脫穎而出，土地價格高漲，投資決策和前端風險加大，土地儲備成為關鍵，專業(yè)能力成為支撐，競爭更趨向?qū)I(yè)化和規(guī)?；?市場進一步細分，買方市場正在形成，客戶的影響在加大，政策的影響導致戶型的差異空間減少，產(chǎn)品層面的綜合競爭如品牌、整體規(guī)劃、城市功能融合、社區(qū)、景觀、文化等開始加強房地產(chǎn)投資增幅放緩，行業(yè)盈利水平降低，但需求和供給兩條線的支撐，導致行業(yè)整體仍然長期看好目 錄房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術語房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構和職責房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務流程房地產(chǎn)行業(yè)基本常識房地產(chǎn)常用術語介紹房地產(chǎn)

7、產(chǎn)品類型介紹房地產(chǎn)建筑基礎知識房地產(chǎn)規(guī)劃基礎知識什么是房地產(chǎn)？ 是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附著物和房地產(chǎn)物權，其中房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等 房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性，使用的耐久性，資源的有限性，物業(yè)的差異性；房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征：生產(chǎn)周期性，資金密集性，相互影響性，易受政策影響性，房地產(chǎn)的保值增值性 指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指

8、有限期的土地使用權 指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物房地產(chǎn)的定義房產(chǎn)的定義地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)的特征什么是房地產(chǎn)業(yè)？ 是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)

9、 。 廣義上講，是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動 廣義上講，是以（城鎮(zhèn)）土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設計、經(jīng)營管理活動的全過程。 狹義上講，是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經(jīng)營管理活動過程房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別什么是房地產(chǎn)市場？房地產(chǎn)市場：指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權益）的市場

10、，是存在于賣者和買者之間的有關房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個簡單范疇的房地產(chǎn)市場。它必須具備賣、買方和用于交易的房地產(chǎn)三個要素。一級市場：是土地市場，是土地供應市場（房地產(chǎn)增量市場）一級市場二級市場：是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產(chǎn)投入市場進行現(xiàn)樓交易或預售，實質(zhì)上是房地產(chǎn)的開發(fā)與市場銷售的結(jié)合(俗稱“一手房市場)二級市場三級市場：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權自由轉(zhuǎn)讓的市場（俗稱“二手房”市場）三級市場建設用地規(guī)劃許可證商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五房地產(chǎn)開發(fā)的“五證”國有土地使用權出讓土地使用權是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽

11、訂的合同的有關規(guī)定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權利國 家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)土地使用權出讓（土地市場）由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。 國有土地使用權出讓方式招標方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式 國有土地使用權出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年加油站、加氣站用地：20年中國（大陸）現(xiàn)行的土地制度類別代號類別名稱范 圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行

12、政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E） W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用

13、綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用地的類別出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者2原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓2城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的3劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的

14、其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制土地使用權的出讓方式目 錄房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術語三.房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務流程房地產(chǎn)行業(yè)基本常識房地產(chǎn)常用術語介紹房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹房地產(chǎn)建筑基礎知識房地產(chǎn)規(guī)劃基礎知識【建筑用地面積】建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制【總建筑面積】是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和【容積率】一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利

15、用程度越高【建筑密度（建筑覆蓋率）】用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度【用地紅線】經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線【建筑紅線】是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果 【道路紅線】道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求 房地產(chǎn)常用術語【房屋層數(shù)】是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在

16、室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)【層高】是指房產(chǎn)高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離【凈高】是指層高減去樓板厚度的凈剩值【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度 【建筑間距】兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風、采光

17、、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 房地產(chǎn)常用術語【兩書】住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書【房地產(chǎn)證】是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證【房地產(chǎn)產(chǎn)權】是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內(nèi)容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利【土地使用權】是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用【三通一平】是指水通、電通、路通及場地平整【七通一平】是

18、指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整 房地產(chǎn)常用術語【紅線圖】又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房【總用地面積】經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積【綠化率】建設用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設用地面積之比率即項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比【綠化覆蓋率】建設用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率【用地性質(zhì)】規(guī)劃用地的使用功能【用地面積】規(guī)劃地塊劃定的面積【日照間距系數(shù)】指根據(jù)日照標準確定的房

19、屋間距與遮擋房屋檐高的比值 房地產(chǎn)常用術語【建筑間距】兩棟建筑物外墻之間的水平距離【日照標準】根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量【居住區(qū)用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱【花園】占地15000平米以上，設有中心廣場，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場地面積不少于總面積的15%。【小區(qū)】建筑面積在30000平米以上，居住戶數(shù)3000戶以上或人口在7000人以上，設有居委會?！窘M團】被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（10003000人）相對應配建有居民所需的基層公共服務設施的居民生活聚居地【配套設施】指與住宅規(guī)?；蚺c人口

20、規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱【建筑小品】指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱房地產(chǎn)常用術語【房屋銷售面積】房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和【套內(nèi)建筑面積】房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積【套內(nèi)使用面積】指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構面積【公共建筑面積】各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使

21、用，不可分割的建筑面積【實用面積】它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額【公攤面積】商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50房地產(chǎn)常用術語【得房率】是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比【道路用地】道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地【玄關】玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段?！酒诜俊块_發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大

22、產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同【現(xiàn)房】開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋【入伙】業(yè)主領取鑰匙，接房入住【契稅】在土地、房屋不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權隨人征收的一種稅房地產(chǎn)常用術語【安居房】指實施國家安居（或康居）工程而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）【經(jīng)濟適用房】是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房【使用權房】是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給

23、居民的公有住房【產(chǎn)權房】是指產(chǎn)權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁有使用權，產(chǎn)權人對這兩項權利享有占有【商品房】是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅【集資房】是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋房地產(chǎn)常用術語【公房】又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售【房改房】是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權單位按

24、照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等【住宅用地】是指供居住的各類房屋用地【工業(yè)用地】是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地【倉儲用地】是指國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地【商業(yè)服務業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務部、生產(chǎn)資料供應站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運站等用地房地產(chǎn)常用術語【旅游業(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地【

25、金融保險業(yè)用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地【市政公用設施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地【綠化用地】是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地【公共建筑用地】是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地房地產(chǎn)常用術語【機關、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播

26、電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地【科研設計用地】是指科研、設計機構用地。如研究院（所）、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計用地【教育用地】是指大專院校、中等專業(yè)學校、職業(yè)學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進修院（校）、工讀學校等用地【醫(yī)衛(wèi)用地】是指醫(yī)院、門診部、保健院（站、所）療養(yǎng)院（所）、救護站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學化驗、藥品檢驗等用地【交通用地】是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地【鐵路用地】是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地【民用機場用地】是指民用機場及其附屬設施用地房地產(chǎn)常用術語【港口碼頭用地】是指專供客、貨運船停靠的場所用地【其他交通

27、用地】是指車場（站）、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）【假層】是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次【閣樓（暗樓）】一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層房地產(chǎn)常用術語目 錄房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術語三.房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務流程房地產(chǎn)行業(yè)基本常識房地產(chǎn)常用術語介紹房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹房地產(chǎn)建筑基礎知識房地產(chǎn)規(guī)劃基礎知識房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn)普通住宅是指按所在地一般民

28、用住宅建筑標準建造的居住用房屋。目前，它多為多層住宅和高層住宅。低層住宅為一層至三層；多層住宅為四層至六層；中高層住宅為七層至九層；高層住宅為十層及以上房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn)是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫、花園、草坪、院落等。配套設施標準較高高檔住宅具有良好的物業(yè)管理服務部分高檔住宅帶精裝修 銷售價格明顯高于同時期、同區(qū)域的普通住宅別墅房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn)高檔公寓是指其單位建筑面積造價通常高于當?shù)匾话忝裼米≌靸r一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設施。酒店式服務公寓是指提供

29、酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”;市場定位很高;它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的;具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn)別墅的狹義定義為獨立式住宅，廣義上將低密度的類似產(chǎn)品統(tǒng)稱為別墅類產(chǎn)品，廣義上有以下類型組成：獨立式別墅該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下，具有私密性強、價格較高等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅

30、該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多在三層或三層以下，它是介于聯(lián)排別墅與獨立式別墅之間的中間產(chǎn)品。房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn)聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右的單戶別墅并聯(lián)組成，每個單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。疊拼別墅該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn)聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于1

31、9世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右的單戶別墅并聯(lián)組成，每個單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。疊拼別墅該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。塔樓指各面長高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長邊主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和房型塔樓，改良后的塔樓形式

32、為蝶型塔樓。板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現(xiàn)了成本和戶型的平衡。房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn)板樓指非塔式建筑的其它建筑。當板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以上時，其主要朝向的建筑外墻稱長邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。當板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以下時，其各朝向的建筑外墻均為長邊。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn)其它相關

33、物業(yè)類型名詞辦公類地產(chǎn)定義建筑物內(nèi)供辦公人員經(jīng)常辦公的房間稱為辦公室，以此為單位集合成一定數(shù)量的建筑物稱為辦公建筑。辦公建筑的分類公寓式辦公樓 apartment-office building。由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。單元內(nèi)設有辦公、會客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。酒店式辦公樓 hoteL-office building。提供酒店式服務和管理的辦公樓。綜合樓 multiple-use building。由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑。商務寫字樓 business office building。在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務為主，由一種或數(shù)種

34、單元辦公平面組成的辦公建筑。其它相關物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產(chǎn)定義商業(yè)地產(chǎn)，即商業(yè)房地產(chǎn)，也叫商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)同時包括商業(yè)運營商和消費者兩級客戶。其它相關物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產(chǎn)商圈是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴張，吸引顧客的輻射范圍，簡單 的說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。主圈：即主要商圈，也稱第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨

35、商店65左右的顧客來自主要商圈。次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域，顧客較為分散，但消費者來店消費也較為方便，在次要商圈聚集的顧客約占25左右。邊圈：即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)散居著百貨商店約10的顧客。其它相關物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產(chǎn)業(yè)態(tài)介紹百貨店：是在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。超級市場：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體、滿足顧

36、客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。專業(yè)店：是指經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。其它相關物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產(chǎn)業(yè)態(tài)介紹專賣店：是指專門經(jīng)營或授權經(jīng)營制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。購物中心：是指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。倉儲商店：是指在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。家居中心：是指以與改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采

37、取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。其它相關物業(yè)類型名詞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指在新經(jīng)濟和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化發(fā)展的必要性，城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的必要性，其主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點，并在此基礎上為之服務的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。其它相關物業(yè)類型名詞旅游地產(chǎn)定義旅游地產(chǎn)：即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為

38、目標、為最終消費者的物業(yè)形式。旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓基地、會議中心、運動村、產(chǎn)權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。華僑城其它相關物業(yè)類型名詞旅游地產(chǎn)景區(qū)住宅旅游休閑培訓基地和國際休閑度假中心自營式酒店產(chǎn)權酒店目 錄房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術語三.房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務流程房地產(chǎn)行業(yè)基本常識房地產(chǎn)常用術語介紹房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹房地產(chǎn)建筑基礎知識房地產(chǎn)規(guī)劃基礎知識建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分

39、類 民用建筑基本分類民用建筑的分類以及建筑物舉例：居住建筑 住宅建筑宿舍建筑：單身宿舍或公寓、學生宿舍或公寓等公共建筑 辦公建筑：各級立法、司法、黨委、政府辦公樓，商務、企業(yè)、事業(yè)、團體、社區(qū)辦公樓等科研建筑：實驗樓、科研樓、設計樓等文化建筑：劇院、電影院、圖書館、博物館、檔案館、文化館、展覽館、音樂廳、禮堂等商業(yè)建筑：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等等體育建筑：體育場、體育館、游泳館、健身房等醫(yī)療建筑：綜合醫(yī)院、專科醫(yī)院、康復中心、急救中心、療養(yǎng)院等交通建筑：汽車客運站、港口客運站、鐵路旅客站、空港航站樓、地鐵站等司法建筑：法院、看守所、

40、監(jiān)獄等紀念建筑：紀念碑、紀念館、紀念塔、故居等園林建筑：動物園、植物園、游樂場、旅游景點建筑、城市建筑小品等綜合建筑：多功能綜合大樓、商住樓、商務中心等建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構分類：砌體結(jié)構內(nèi)外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體結(jié)構，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。其優(yōu)點是耐火性、化學穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性好；易于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。缺點是抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，結(jié)構自重大，但砌體工作繁重，施工進度慢。建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構分類：框架結(jié)構框架結(jié)構是由梁、柱等線形桿件組成的一

41、種結(jié)構體系。各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載?？蚣芙Y(jié)構布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內(nèi)空間，廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學校等多、高層建筑?？蚣芙Y(jié)構承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。 建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構分類：板柱結(jié)構由樓（屋面）板、柱等構件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結(jié)構體系，板柱結(jié)構除有框架結(jié)構的優(yōu)點外，還有結(jié)構高度小，頂棚平整，采光、通風及衛(wèi)生條件好，模板及施工簡單等優(yōu)點。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。采用預應力方法將預制板、柱連成整體，

42、叫預應板柱結(jié)構。此種結(jié)構若采用預置密肋輕型板，還可克服一般板柱結(jié)構板厚過大的缺點。板柱結(jié)構常用于醫(yī)藥、食品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑，預應力板柱體系常用于住宅建筑中。 建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構分類：剪力墻結(jié)構由縱橫承重墻體組成的結(jié)構體系叫剪力墻結(jié)構。按施工方法分為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構和裝配式剪力墻結(jié)構，一般采用現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構。它的空間整體性好，剛度大，抗側(cè)力強度高，水平力作用下側(cè)向變形小。裝配式剪力墻結(jié)構一般由裝配式大型墻板拼裝而成。墻板之間及墻板與樓板之間的連接十分重要，一般內(nèi)外墻板除用焊接連接外，還要將留有錨筋、齒槽和插筋的相鄰墻板用混凝土澆成整體；采用卡口樓板，與端頭

43、留有齒槽和錨筋的墻板通過后澆混凝土形成整體連接。這種結(jié)構體系，一般以橫墻承重為多?？紤]到結(jié)構整體性的需要，內(nèi)縱墻一般以承重墻處理，外縱墻不承重，而采用圍護墻板。剪力墻結(jié)構中剪力墻的構造應滿足以下要求：剪力墻應在建筑物的平面內(nèi)沿幾個主軸方向布置并拉通對直。剪力墻應沿豎向貫通建筑物的全高，當房屋的底層或頂層需要有較大空間時?？蓪⒃诘讓踊蝽攲拥牟糠旨袅Ω某煽蚣苄纬煽蛑Ъ袅?，該層結(jié)構應予加強。剪力墻的厚度不應小于16mm，并不小于樓層高度的1/20，混凝土強度等級不應小于C20。剪力墻宜不開洞（構造洞除外），尤其是底層；如開門窗孔洞，應符合如圖要求。建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類按房屋建筑

44、結(jié)構分類：框架剪力墻在框架結(jié)構體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構體系。其中剪力墻是主要的抗側(cè)力構件。這種體系既有框結(jié)構使用上的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結(jié)構體系，適用于各類公共建筑。 框架剪力墻結(jié)構中的剪力墻的布置與構造應滿足下列要求：每個獨立的結(jié)構單元，剪力墻應對稱均勻地布置，縱橫向剪力墻宜成組布置成L形或T形；剪力墻應貫通建筑物地全高，厚度逐漸減薄，厚墻不應小于16mm，且不小于樓層凈高的1/20。剪力墻宜布置在結(jié)構單元的中間區(qū)段，盡可能利用樓、電梯間或服務設施空間形成封閉式的剪力墻；當樓蓋水平剛度有突破時，宜在突變處加設剪力墻，并加厚樓板。建筑

45、基本分類及基本建筑術語建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構分類：筒體結(jié)構體系將建筑物內(nèi)的墻體圍成筒構形成空間薄壁筒體，或?qū)⒖蚣苤拈g距加密，加強度的剛度形成封閉的框筒，采用一個或多個這類的筒體做為結(jié)構的主要抗側(cè)力構件的結(jié)構體系稱為筒體結(jié)構體系。 建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構分類：普通鋼結(jié)構普通鋼結(jié)構是主要的建筑結(jié)構類型之一。建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標容積率容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積與建設用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的

46、值。容積率以公式表示如下：容積率實際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高；建設用地規(guī)劃技術指標容積率總建筑面積（地上）建設用地面積建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標容積率建設用地規(guī)劃技術指標容積率對應的住宅產(chǎn)品類型（一般情況下）0.5以內(nèi)純獨棟別墅（頂級別墅容積率一般在0.15-0.4）0.8-1.0聯(lián)排、疊拼別墅1.11.6多層住宅

47、、小高層住宅1.82.1小高層板樓或塔樓2.1以上高層建筑樓不同容積率對應的產(chǎn)品類型注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應的產(chǎn)品類型建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標建筑密度建筑密度:一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：。建筑密度是反映建設用地經(jīng)濟性的主要指標之一。計算公式為：建設用地規(guī)劃技術指標建筑密度建筑基底總面積建設用地總面積建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面

48、積等。 單體建筑的總建筑面積：指該建筑物每層外墻外圍的水平投影面積之和。單體建筑的地上建筑面積：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。單體建筑的地下建筑面積：指該建筑物地下部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。群體建筑的地上建筑面積：指各單體建筑的地上建筑面積之和。群體建筑的地下建筑面積：指各單體建筑的地下建筑面積之和。建筑面積建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。建筑高度一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度

49、計算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計入建筑高度之內(nèi)?？照{(diào)冷卻塔等設備高度不計入建筑高度。 采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。 對于屋頂部分采取錯落方式的復雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20的最高點處計算建筑高度。 建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標退線距離：系指建筑物后退各種規(guī)劃控制線（包括：規(guī)劃道路、綠化隔離帶、 鐵路隔離帶、河湖隔離帶、高壓走廊隔離帶）的距離。退界距離：系指建筑物后退相鄰單位建設用地邊界線的距離。城市道路：系指在

50、總體規(guī)劃和分區(qū)土地使用規(guī)劃中已確定的及詳細規(guī)劃中規(guī)定 的主干道、次干道、支路。建筑工程與城市道路之間的距離：系指建筑物臨城市道路一側(cè)最突出部分與道路紅線之間的水平方向的垂直距離。城市道路寬度：系指該道路兩側(cè)規(guī)劃紅線之間的水平方向的垂直距離?，F(xiàn)有城市道路路面邊線：當路面為單幅路時，系指路牙線；當路面為三幅路(機動車道與非機動車道之間以隔離帶分隔)時，系指非機動車道路牙線。建筑退讓建設用地邊線距離建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標建筑間距指兩棟建筑物或構筑物外墻外皮最凸出處（不含居住建筑陽臺）之間的水平距離。規(guī)劃設計時應綜合考慮防火、防震、日照、通風、采光、視線干擾、防噪、綠化、衛(wèi)生

51、、管線埋設、建筑布局形式以及節(jié)約用地等要求，確定合理的建筑間距。 建筑間距系數(shù)一般指在正南北或正東西方向上出現(xiàn)重疊的建筑之間，遮擋建筑與被遮擋建筑在正南北或正東西方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。（只有在同期規(guī)劃建設的平行相對的板式建筑之間，指遮擋建筑與被遮擋建筑在平行相對的垂線方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。）建筑間距與建筑間距系數(shù)建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標建筑間距與建筑間距系數(shù)群體布置時板式居住建筑的間距系數(shù)建筑朝向與正南夾角02020以上6060以上新建區(qū)1.71.41.5改建區(qū)1.61.41.51.7H(1.6H) 1.4H 1.5H北 020 20以上

52、60 60以上在規(guī)劃設計中要特別注意兩個臨界角度(20、60)的準確性。在正南北向按照1.6（改建區(qū)）或1.7（新建區(qū)）間距系數(shù)計算后，建筑間距大于120米時，可按120米控制建筑間距。在正東西向按照1.5間距系數(shù)計算后，建筑間距大于50米時，可按50米控制建筑間距。建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標遮擋陽光建筑群的長高比1.0以下1.02.02.0以上2.52.5以上新建區(qū)1.01.21.51.7改建區(qū)1.01.21.51.6建筑間距與建筑間距系數(shù)多棟塔式居住建筑的間距系數(shù)中小學教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫(yī)療病房建筑的間距系數(shù)建筑朝向與正南夾角02020以上6060以上建筑

53、間距系數(shù)1.91.61.8建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標多層建筑的消防間距多層民用建筑之間的防火間距，不應小于下表的規(guī)定。消防間距民用建筑的防火間距耐 火 等 級耐火等級一、二級三級四級防火間距(m)一、二級679三 級7810四 級91012建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標高層建筑的消防間距高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距不應小于下表的規(guī)定。消防間距高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距(m)建筑類別高層建筑裙 房其它民用建筑耐 火 等 級一、二級三級四級高層建筑13991114裙 房96679建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地

54、及規(guī)劃技術指標其它間距通風間距通風間距是為了獲得較好的自然通風，兩幢建筑間為避免受由于風壓而形成的負風壓影響所需保持的最小距離。生活私密性間距應在設計中注意避免出現(xiàn)對居室的視線干擾情況。一般最小為18米。城市防災疏散間距城市主要防災疏散通道兩側(cè)建筑間距應大于40米，且應大于建筑高度的1.5倍。 建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標建筑工程綠化用地面積的要求一般規(guī)定成片綠化的用地面積, 按綠化設計的實際范圍計算。綠化設計中園林設施的占地, 計算為綠化用地；非園林設施的占地, 不計算為綠化用地。庭院綠化的用地面積, 按設計中可用于綠化的用地計算。但距建筑外墻1.5 米和道路邊線1 米以

55、內(nèi)的用地, 不計算為綠化用地。兩個以上單位共有的綠化用地, 按其所占各單位的建筑物面積的比例分開計算。道綠化用地面積, 按道路設計中的綠化設計計算, 分段綠化的分段計算宅旁(宅間)綠化面積計算，起止綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當小區(qū)路設有人行便道時算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5米；對其它圍墻、院墻算到墻腳；建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標建筑工程綠化用地面積的要求一般規(guī)定道路綠地面積計算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準進行計算院落式組團綠地面積計算，綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1米；當小區(qū)路

56、有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5米；開敞型院落組團綠地，至少有一個面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10米的組團級主路敞開，并向其開設綠地的主要出入口；株行距在6米6 米以下栽有喬木的停車場, 計算為綠化用地面積。建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標建設工程綠化用地面積的計算辦法地下設施實行覆土綠化：建設工程對其地下設施實行覆土綠化，在符合以下規(guī)定時，可按一定比例計入該工程的綠化用地面積指標：該建設工程用地范圍內(nèi)無地下設施的綠地面積已達到北京市城市綠化條例相應規(guī)定指標的50%以上者；實行覆

57、土綠化的部分，不被建、構筑物所圍合（其開放邊長應不小于總邊長的1/3），覆土斷面與設施外部土層相接，并具備光照、通風等植物生長的必要條件；實行覆土綠化必須保持必要的覆土厚度，形成以喬木為主的合理種植結(jié)構，保證綠地效益的發(fā)揮。凡符合上述規(guī)定的地下設施實行覆土綠化的，其地下設施頂板上部至室外地坪覆土厚度達3米（含3米）以上，其綠化面積可按1：1計入該工程的綠化用地面積指標；覆土厚度達1.5米（含1.5米）以上，其綠化面積可按1/2計入該工程的綠化用地面積指標。建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標建設工程綠化用地面積的計算辦法（要點）屋頂綠化：建設工程

58、實施屋頂綠化，建設屋頂花園，在符合下述規(guī)定時，可按其面積的1/5計入該工程的綠化用地面積指標：該建設工程用地范圍內(nèi)無地下設施的綠地面積已達到北京市城市綠化條例相應規(guī)定指標50%以上者；實行綠化的屋頂（或構筑物頂板）高度在18米以下；按屋頂綠化技術要求設計，實現(xiàn)永久綠化，發(fā)揮相應效益。建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法建筑圖紙的基礎認識建筑平面圖建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等。因此建筑平面圖是施工過程中施工放線、砌墻、安裝門窗、預留空洞、室內(nèi)裝修及編制預算、施工備料等工作的重要依據(jù)，是施工圖中最基本、最重要的圖樣之一。建筑圖紙的基礎認識建筑

59、立面圖建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。主要有正立面、背立面和側(cè)立面。建筑立面圖主要為室外裝修所用。 閱讀立面圖應注意以下內(nèi)容：與平面圖對照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀及位置等；了解立面各部位的裝修做法；了解建筑物的總高和各層的標高及室內(nèi)外高差。建筑圖紙的基礎認識建筑剖面圖假想用一個或兩個（必要時多個）剖切平面沿著房屋的橫向或縱向，將房屋垂直剖切后所得到的平面圖，稱為建筑剖面圖。建筑剖面圖主要表示建筑物內(nèi)部在高度方向的結(jié)構形式、高度尺寸、內(nèi)部分層情況和各部位的聯(lián)系，是與平面圖、立面圖配套的三大圖樣之一。 閱讀建筑剖面圖應注意以下內(nèi)容：明確剖面圖的

60、剖切位置、投影方向；了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關系、構造做法及結(jié)構形式等； 了解建筑物的總高、室內(nèi)外地坪標高、各樓層標高、門窗及窗臺高度等；注意圖中索引及文字說明，了解詳細的位置、內(nèi)容等。建筑圖紙的基礎認識建筑透視圖和表現(xiàn)圖住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間形體與實際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設計和住宅銷售時使用。 從高外俯視的透視圖又叫做“鳥瞰圖”或“俯視圖”。建筑圖紙的基礎認識小區(qū)規(guī)劃圖小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。一般在圖上應標