《房屋買賣居間合同》簽署培訓(xùn)大綱

1、房屋買賣居間合同簽署 交易中心賈舒羽講師介紹紹授課目的的使培訓(xùn)對對象清晰晰了解買買賣業(yè)務(wù)務(wù)合同簽簽署的流流程及風(fēng)風(fēng)險點。使培訓(xùn)對對象具備備簽署買買賣合同同的實操操能力、提升風(fēng)風(fēng)險把控控的能力力、提升升服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。課程大綱綱第一章：簽約前前邀約流流程第一節(jié)：邀約流流程概覽覽第二節(jié)：邀約約函填填寫指南南第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫第一節(jié)：標準合合同填寫寫第二節(jié)：簽約常常見問題題及對策策第三節(jié)：合同中中不能承承諾的內(nèi)內(nèi)容第三章：簽約后后交件流流程第一節(jié)：交件流流程概覽覽第二節(jié)：交接接表填填寫指南南*課程回回顧及作作業(yè)第一章：簽約前前邀約流流程第一節(jié)：邀約流流程概覽覽提前半小小時電話話預(yù)約簽簽

2、約專員員及簽約約室就邀約函函提示內(nèi)內(nèi)容進行行溝通填寫邀約約函第二節(jié)：邀約約函填填寫指南南邀約函函標準準填寫.doc第一章：簽約前前邀約流流程本節(jié)作業(yè)業(yè)知識點作業(yè)作業(yè)要求了解邀約流程邀約函的填寫準確作業(yè)：邀邀約函的的填寫情景描述述：房屋坐落落：1、河西西區(qū)瑞江江梅苑12-6-601、面面積98，房房屋過5年無二二套無共共有，工工行有尾尾款36萬，賣賣方目標標價150萬，買方心心里價位位148萬。2、賣方方朋友過過來簽合合同，已已提示其其攜帶本本人身份份證，能能提供賣賣方身份份證、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、契稅票票，沒有有委托書書3、已經(jīng)經(jīng)告知買買方攜帶帶定金2萬，中中介費3萬4、客戶戶有低評評到線下下的要求求，

3、前期期與交易易中心XXX溝溝通過，計算費費用按13800元/計算算，費用用XX元元整，買買方及配配偶本市市人，名名下有一一套住房房沒有貸貸款，兩兩人從沒沒有過貸貸款記錄錄，沒有有信用卡卡，想公公積金貸貸款購買買上述房房屋，公公積金繳繳存情況況不詳。第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫第一節(jié)：合同標標準填寫寫1、合同同標準填填寫合同及附附件標準準填寫合同標標準填寫寫.shs2、合同同附件標標準填寫寫合同及附附件標準準填寫合同附附件標準準填寫.doc第二節(jié)：簽約常常見問題題及對策策第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫什么對策策呢？第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫業(yè)主/房產(chǎn)正常情況特殊情況特殊情

4、況的風(fēng)險及對策1、產(chǎn)權(quán)人簽合同本人到場本人不到場 風(fēng)險：本人如不到場，其他人在不具備書面代理權(quán)的情況下締約的合同沒有法律效力。對策：提供本人簽署的委托書或公證處委托書及代理人簽署的受托人聲明，同時定金留存公司，本人到場方能領(lǐng)取，附件： 委托書 受托人聲明匯款確認書補充協(xié)議中明確約定，內(nèi)容為簽約常見問題及對策問題1：房主本人不能到場簽署合同.doc2、產(chǎn)權(quán)共有 房主及共有權(quán)人到場共有權(quán)人不能到場風(fēng)險：共有權(quán)人如不到場，其他人在不具備書面代理權(quán)的情況下締約的合同沒有法律效力。對策：提供本人簽署的委托書或公證處委托書及代理人簽署的受托人聲明，同時定金留存公司，本人及共有權(quán)人到場方能領(lǐng)取，附件： 委托

5、書受托人聲明共有權(quán)人同意出售聲明補充協(xié)議中明確約定，內(nèi)容為簽約常見問題及對策問題2：共有權(quán)人不能到場簽署合同.doc第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫業(yè)主/房產(chǎn)正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策3、產(chǎn)權(quán)繼承已辦理完畢繼承手續(xù)的產(chǎn)權(quán)證房主已故未辦理完畢繼承手續(xù)，還是已故人的產(chǎn)權(quán)證風(fēng)險：房主已故，其所有法定繼承人未能到場簽署合同，則締約的合同沒有法律效力。對策：提供所有法定繼承人簽署的委托書及代理人簽署的受托人聲明，同時定金留存公司，待提供該房屋繼承后的產(chǎn)權(quán)證后方能拿走定金， 附件：委托書及 受托人聲明，補充協(xié)議中明確約定，內(nèi)容為常見問題3：產(chǎn)權(quán)人已故.doc4、產(chǎn)權(quán)人離婚離婚后房屋歸屬清晰并

6、已辦理完更名手續(xù)房主離婚，但離婚協(xié)議顯示歸配偶所有，未辦理更名手續(xù)風(fēng)險：房管局要求必須按照離婚協(xié)議規(guī)定產(chǎn)權(quán)的歸屬方辦理手續(xù)，若原房主不配合則不能完成該房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。同時在辦理手續(xù)的過程中，無法辦理公證委托手續(xù)。對策：完成更名手續(xù)，方可辦理手續(xù)。同時在補充協(xié)議中明確約定，內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題24：房主離婚、協(xié)議給配偶.doc第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫業(yè)主/房產(chǎn)正常特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策4、尾款 情況 無1、本人或墊資公司還款2、買方代還風(fēng)險：銀行為該房屋的債權(quán)人，房主不具備完全處置權(quán)，因此合同簽署的法律效力有質(zhì)疑對策：補充協(xié)議中明確約定，內(nèi)容為：簽約常見問題及對策

7、問題4：尾款處理方式.doc5、租約情況 無有租約風(fēng)險：法律規(guī)定租戶有優(yōu)先購買權(quán)，買賣不破壞租賃，因此有租約的房子，如果租戶不能及時騰房的，將會給公司及新產(chǎn)權(quán)人帶來經(jīng)濟損失的風(fēng)險對策：補充協(xié)議中明確約定，內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題5：有租約.doc，附件：承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)6、查封情況無有查封風(fēng)險： 被法院查封的房子通常都有債權(quán)債務(wù)糾紛，此類房產(chǎn)公司出售后，客戶的損失將會由公司承擔(dān)對策：在房主可以明示有查封及查封原因的情況下（例如可以提供法院判決書或口頭明示）先查權(quán)屬了解有幾道查封，定金暫存公司，直至查封解封，合同中明示，內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題6：有查封.doc，三方合同必須到公

8、司簽署。第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫業(yè)主/房產(chǎn)正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策7、產(chǎn)權(quán)證有 1、商品房合同風(fēng)險：商品房狀態(tài)的房屋不具備產(chǎn)權(quán)證，不具備產(chǎn)權(quán)證的房屋出售，締約的合同沒有法律效力，一旦出現(xiàn)糾紛會給公司及客戶帶來 很大的風(fēng)險。對策：1、對于馬上可以辦理產(chǎn)權(quán)證的單可以使用公司制式的居間合同簽署，定金金額不可過大，且定金留存公司，待提供了辦理產(chǎn)權(quán)證的取件單后，方可領(lǐng)取。補充約定內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題7：商品房合同馬上下證.doc2、對于不能馬上下證的單，可以使用公司制式的居間合同簽署，補充約定內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題19：商品房不能馬上下證補充協(xié)議.doc買賣合同

9、必須到公司簽署。2、抵債房風(fēng)險：抵債房不具備產(chǎn)權(quán)證，不具備產(chǎn)權(quán)證的房屋出售，締約的合同沒有法律效力，一旦出現(xiàn)糾紛會給公司及客戶帶來 很大的風(fēng)險。對策：不能使用公司制式的居間合同簽署，使用由交易中心提供的電子版的買賣協(xié)議，定金留存公司，待辦理完畢該房屋的改底檔手續(xù)，買方簽署新的商品房合同后方可領(lǐng)取。抵債房買賣協(xié)議：簽約常見問題及對策問題8：抵債房改底檔買賣協(xié)議.doc買賣合同必須到公司簽署。業(yè)主/房產(chǎn)正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策有產(chǎn)權(quán)證3、小產(chǎn)權(quán)風(fēng)險：小產(chǎn)權(quán)的房屋雖然個別房產(chǎn)具備產(chǎn)權(quán)證，但目前各房管局已經(jīng)不再辦理小產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，因此小產(chǎn)權(quán)的房屋屬于中介公司不能出售的房屋。對策：使用交易

10、中心提供的電子版的兩方協(xié)議，不體現(xiàn)公司居間，中介費不能開收據(jù)。小產(chǎn)權(quán)買賣協(xié)議：簽約常見問題及對策問題9：小產(chǎn)權(quán)兩方買賣協(xié)議.doc買賣合同必須到公司簽署第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策1、定金定金數(shù)額過大風(fēng)險：房屋有尾款、未查權(quán)屬、有租約、買方籌款時間過長、沒有產(chǎn)權(quán)證都會給客戶及公司帶來風(fēng)險對策：1、二手房沒有尾款：單值在100萬以內(nèi)的，建議定金2-3萬，100萬以上建議5萬定金。2、二手房有尾款的：可以雙方約定金額后，簽合同當(dāng)日建議定金2-3萬，剩余部分定金在查完權(quán)屬后沒有問題，賣方到銀行清貸當(dāng)日再交接，該筆資金

11、應(yīng)打入賣方還款賬戶，補充約定內(nèi)容為簽約常見問題及對策問題10：后期補交大額定金.doc附件：定金收條定金欠條3、商品房辦證：建議定金2-3萬，最多不得超過5萬，定金留存公司，待交回取件單后，本人到公司領(lǐng)取。4、小產(chǎn)權(quán)、抵債房：定金數(shù)額不宜過大，留存公司，待辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后方可領(lǐng)取5、定金留存公司，是公司財務(wù)人員給賣方出具收條，不得以公司的名義打收條約常見問題及對策問題25：代保管收條.doc第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策2、新產(chǎn)權(quán)人無過戶、貸款落新產(chǎn)權(quán)人的名字風(fēng)險：簽署合同的買方與后期辦理手續(xù)的新產(chǎn)權(quán)人非一人，如果在簽署合同時不明確，容易導(dǎo)致1

12、、市場變化房價上漲，賣方以不得變更買房人為由拒絕履行合同2、國家政策變化，房價下跌，買方以國家政策變化，購房資質(zhì)不能購房為由拒絕履行合同對策：簽署合同的買方與后期辦理手續(xù)的新產(chǎn)權(quán)人非一人，補充約定內(nèi)容：簽約常見問題及對策問題11：簽署合同的買方與新產(chǎn)權(quán)人非一人.doc3、付款方式合同中明確標示沒有明確標示風(fēng)險：簽署合同時沒有明確標示買方的付款方式，在市場發(fā)生變化時，房價上漲，房主以此為由拒絕履行合同對策：在合同中明確標示付款方式，如果是公積金貸款一定明確寫出是建行公積金還是開發(fā)區(qū)農(nóng)行公積金第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策4、辦理貸款手續(xù)公司辦理買方自

13、辦貸款手續(xù)風(fēng)險：1、買方非專業(yè)人士，自己聯(lián)系銀行辦貸款，公司辦理過戶手續(xù)，中間環(huán)節(jié)銜接就會出現(xiàn)問題，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，引起客訴。2、買方自己辦貸款交易中心無法監(jiān)控整個辦件進程，如果買方的辦件時間過長，容易導(dǎo)致賣方以辦件時間過長，延誤過戶時間為由拒絕繼續(xù)履行合同。對策：1、了解買方自辦貸款的理由，例如評估費的問題、辦件時間的問題、買方資質(zhì)的問題、還是買方銀行有人必須在買方指定銀行辦理，了解清楚后與交易中心簽約專員聯(lián)系后針對性的解決，盡量把件留在公司辦理。2、經(jīng)過溝通后，買方依然要求自己辦理貸款手續(xù)，則在補充約定中明確，內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題12：買方自辦貸款.doc第二章：房屋屋買賣居居

14、間合同同填寫寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策5、買方外地人自行提供社?；蛲甓惞緟f(xié)助解決社保或完稅風(fēng)險：買方外地人，公司協(xié)助解決客戶補繳社?；蛲甓愂掷m(xù)，在辦理的過程中，國家政策變化，房管局不認補繳的社保或完稅證明，客戶不能購房，導(dǎo)致合同無法履行，賣方收取的定金不退還客戶，并追究客戶的違約責(zé)任，造成客戶的經(jīng)濟損失，引起糾紛對策：提前與賣方溝通簽署活合同，三方免責(zé)。補充約定中明確，內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題13：公司協(xié)助做完稅或社保.doc附件：買方客戶確認書買方正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策6、中介費雙方各付1%未按各1%標準交付的中介費風(fēng)險：天津市物價局規(guī)定中介費買賣雙方各

15、付成交價的1%，填寫不規(guī)范容易給公司帶來不必要的麻煩。對策：規(guī)范填寫，內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題14：未按各1%標準交付的中介費：.doc簽署合同當(dāng)日交齊欠付中介費風(fēng)險：簽署合同當(dāng)日未能收齊中介費，后期追繳難度很高，并且直接給后期辦件增加難度，如果客戶維系稍差，客戶會以服務(wù)質(zhì)量有問題少交或不交，直接給公司及經(jīng)紀人帶來經(jīng)濟損失。對策：簽署合同當(dāng)日，除通知客戶帶齊定金外，還要通知客戶攜帶中介費，如確實當(dāng)日不能交齊中介費的，必須要求在簽署合同后3日內(nèi)交付，并且在合同中標明，內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題15：簽署合同當(dāng)日未交中介費.doc附件：居間服務(wù)費延緩交付確認書第二章：房屋屋買賣居居間合同

16、同填寫寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策6、中介費正常填寫中介費收取情況合同中不方便體現(xiàn)收取客戶中介費的情況，但為客戶開具了公司收據(jù)風(fēng)險：合同中不體現(xiàn)收取的中介費，若后期出現(xiàn)糾紛，客戶拿著收據(jù)可以退還中介費對策：合同簽署后讓客戶出具承諾書規(guī)范填寫，內(nèi)容為：問題23：合同不體現(xiàn)中介費客戶承諾書.doc現(xiàn)金中介費交支票風(fēng)險：中介費交支票，會出現(xiàn)空頭支票的現(xiàn)象，給公司帶來經(jīng)濟損失對策：只能開具收條，待錢到公司賬戶后，再為客戶開具票據(jù)問題26：中介費交支票的收條.doc第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策7、后期費用及

17、稅費賣方不承擔(dān)稅費雙方約定各承擔(dān)相關(guān)稅費風(fēng)險：后期辦件過程中國家政策變化導(dǎo)致稅費比例加大，買賣雙方分別以此為由拒絕履行合同。對策：在談單的時候盡量溝通為賣方凈價，買方承擔(dān)所有稅費，如必須分別承擔(dān)相關(guān)稅費，則只寫一方承擔(dān)稅費事項不寫稅費的比例，剩余部分由另一方承擔(dān)，寫的含糊一些，補充約定內(nèi)容：簽約常見問題及對策問題16：買賣雙方分別承擔(dān)相關(guān)稅費.doc8、要求承諾辦件時間不承諾要求寫入合同，并承諾辦件時間風(fēng)險：辦理貸款過戶手續(xù)的時間與買賣雙方的資質(zhì)、提供資料的及時與準確度、國家政策導(dǎo)致成交量、辦件量激增而使辦件速度變慢、也與雙方的配合度有關(guān)，很多因素是辦件人員不好把控的，承諾時間容易將諸多因素引

18、起的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給公司，導(dǎo)致合同不能履行的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給公司，直接給公司帶來退單及賠付的風(fēng)險。對策：盡量不承諾辦件時間，如必須要求則寫的含糊一些,補充內(nèi)容為：簽約常見問題及對策問題17：要求承諾辦件時間.doc第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策9、低評不低評，按照成交價且不低于房管局過戶指導(dǎo)價算費用辦理低評，規(guī)避稅費風(fēng)險：中介公司有協(xié)助買賣雙方偷稅漏稅的嫌疑，直接給公司帶來經(jīng)營風(fēng)險。對策：合同中按照成交價正常填寫，不可以承諾稅費，買賣雙方另外簽署一份兩方的補充協(xié)議簽約常見問題及對策問題18：低評差額款兩方補充協(xié)議.doc第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫買方

19、正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策9、高評高貸按照成交價辦理手續(xù)買方首付不足，需比成交價高評出一部分來完成購買行為風(fēng)險：買方高評出的資金最終要打入賣方賬戶，買方的資金會有風(fēng)險，同時高評高貸屬于是銀行騙貸的行為，居間合同中不能寫入，否則會給公司帶來經(jīng)營風(fēng)險對策：居間合同中按照成交價正常填寫首付款及貸款額，買賣雙方另外簽署一份兩方的補充協(xié)議簽約常見問題及對策問題20：買方高評高貸兩方補充協(xié)議.doc第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風(fēng)險及對策10、代辦合同公司居間代辦手續(xù)風(fēng)險：簽署居間合同，公司就要承擔(dān)居間的風(fēng)險，一般情況下代辦件，傭金都少于或等于1邊中介費，因此

20、公司只能承擔(dān)手續(xù)辦理不成功退中介費的風(fēng)險，不能承擔(dān)交易風(fēng)險對策：居間合同的居間服務(wù)費修改為代辦服務(wù)費?；蛘呔娱g合同左側(cè)居間服務(wù)費一欄全劃掉，在右側(cè)補充約定中填寫：簽約常見問題及對策問題21：代辦貸款過戶手續(xù).doc第二章：房屋屋買賣居居間合同同填寫寫第三節(jié)：合同中中不能承承諾的內(nèi)內(nèi)容不允許寫寫入合同同事項.doc本節(jié)作業(yè)業(yè)知識點作業(yè)作業(yè)要求合同簽署的常見問題類型及風(fēng)險點充分了解各類問題對策會默寫不能寫入合同的內(nèi)容充分了解哪些內(nèi)容不可以寫入合同會默寫作業(yè)：標標準合同同及附件件填寫情景描述述：房屋坐落落：1、河西西區(qū)香水水園12-6-301、面積積98平平米，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)編號號：104XXX，無無尾款，

21、賣方售售價150萬，空房，房屋未未過5年年無共有有。定金金2萬，中介費費雙方各各付，買買方承擔(dān)擔(dān)后期稅稅費。2、賣方方朋友過過來簽合合同，能能提供賣賣方身份份證、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、沒有賣賣方親筆筆的委托托書。3、買方方配偶名名下有一一套住房房沒有貸貸款，想想公積金金組合貸貸款購買買上述房房屋。4、買方方2013年5月30日前籌籌齊首付付90萬萬，貸款款額70萬，5、信息息：賣方方：王XX，身身份證號號120XXXX代理人：董XX，身份份證號120XXXX買方方：李XX，身份份證號120XXXX第三章：簽約后后的交件件流程第一節(jié)：交件流流程一、交件件流程簽約24小時時內(nèi)到交交易中心心交件與簽約專專員對接接交易中心心交件、營銷中中心交件