房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準: 發(fā)布日期： 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象但隨著房地產(chǎn)市場向縱深發(fā)展，一個項目是綜合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨出售的配套設(shè)施等建構(gòu)筑物，按其建筑的性質(zhì)可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開發(fā)產(chǎn)品是復(fù)雜多樣。于是，在實際業(yè)務(wù)操作中有的以小區(qū)為核算對象、有的以分批開發(fā)的項目為核算對象、有以

2、工程發(fā)包標段為核算對象、有的以能否單獨編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象、有的甚至提出以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為主要依據(jù)來確定成本歸集對象，我們不能去武斷地評價哪一種方法正確與否，但有一點是明確的，那就是這些方法所核算出的單位面積的成本是不合理的，不能真正保證收入與成本配比。還有可能出現(xiàn)人為地調(diào)節(jié)利潤的情況，從而使 HYPERLINK o 會計 t _blank 會計信息的真實可靠性大打折扣。筆者認為房地產(chǎn)業(yè)成本歸集的對象無論項目的開發(fā)是單一還是復(fù)雜多樣，均應(yīng)以政府批準立項的單個項目為核算對象，不管是該項目是否與其他項目的名稱、地塊以及其他配套設(shè)施是否相聯(lián)系，因為一

3、個項目無論是立項審批還是規(guī)劃審批，一般是獨立于其他項目的作為一個整體考慮的，在項目的建筑密度、容積率、綠化履蓋率、人防設(shè)計要求、配套設(shè)施的建設(shè)都是單獨要求的.所以在項目分批分期開發(fā)時如果簡單地按批次、按標段或按建筑類別都不能合理而準確地反映出開發(fā)產(chǎn)品的成本。于此有一檢驗成本核算準確合理的方法，那就是在同一個立項項目中的同類開發(fā)產(chǎn)品的成本相當，在銷售價格平穩(wěn)再剔除其他價格調(diào)整因素的情況下，同類的開發(fā)產(chǎn)品的銷售毛利是不會有很大的波動的。所以考慮成本核算對象時應(yīng)該以政府批準立項的項目為單位，只有按照規(guī)劃的要求將所有應(yīng)該實施及配套的工程項目建設(shè)完成后才能算是整個項目的成本歸集完畢，否則，即使提前按照工

4、程預(yù)算將相關(guān)的成本預(yù)提計入開發(fā)總成本也會有誤差。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集與其他行業(yè)的成本核算一樣，在確定了成本核算對象后，就是客觀選擇確定成本的結(jié)構(gòu)。在開發(fā)成本一級科目下設(shè)置“土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、財務(wù)費用”等二級明細核算，再在二級明細科目下設(shè)三級明細，對各個二級科目進行細化。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標準產(chǎn)品，因此在設(shè)立三級成本明細時，對同一小區(qū)內(nèi)的各工程項目應(yīng)該分類進行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項目預(yù)算，盡可能與項目規(guī)劃、預(yù)算的項目內(nèi)容一致，或者說以上內(nèi)容都能在所設(shè)置的三級明細成本中合理

5、地歸集，同時對于成片、分批開發(fā)的相近的開發(fā)產(chǎn)品可以行當合并，如甲小區(qū)小高層、甲小區(qū)普通多層等，對于受益對象較多或是整個立項項目都需要承擔的公共成本，在核算時要做詳細的記載，以便于今后的分步分配計算。合理歸集完全部開發(fā)成本后，最關(guān)鍵工作就是成本的分配了。在此前，我們要討論一下單位成本的對象問題，以往大家都是計算出全部開發(fā)產(chǎn)品的單位建筑面積或可售面積成本，(即直接用總成本除以總的建筑面積或可售面積)，進而根據(jù)各產(chǎn)品對象的面積乘以單位面積成本就計算出單個開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本了，有些企業(yè)甚至不設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”科目或是開發(fā)產(chǎn)品科目不設(shè)置明細戶，當然，這對于一些規(guī)模小、開發(fā)產(chǎn)品較為單一的項目來說這樣分配是不

6、會影響成本的真實性及合理性的，但對于一個大型綜合開發(fā)項目來說有些成本內(nèi)容未必就合理了，而且這么做也使得成本的二、三級明細核算失去意義。所以筆者認為開發(fā)企業(yè)的成本核算也應(yīng)借鑒一些制造企業(yè)的產(chǎn)品的核算方法，比如品種法、分批法甚至是分步法等等確定開發(fā)產(chǎn)品的類別，進行小類歸總，借助于現(xiàn)代計算機技術(shù)，對各成本明細費用進行準確的分配，從而計算出可售單個開發(fā)產(chǎn)品的成本，真實客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營成果。下面就成本項目一一進行說明。三、成本項目分配(一)土地成本的分配土地成本包括土地出讓金、動拆遷補償費、土地權(quán)證費、契稅、土地使用稅、土地閑置費等。如果開發(fā)項目中開發(fā)產(chǎn)品單一，那就可以用房管測繪部門所確定的可售總面

7、積或建筑規(guī)劃部門確定的總面積去與土地開發(fā)總成本對比，得到單位面積成本，進而根據(jù)單一的開發(fā)產(chǎn)品的面積計算出其土地開發(fā)成本。如果是綜合項目土地用途不一樣，出讓價格也不一樣，那就必須根據(jù)宗地受讓的用途分類計價，將商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地、可售配套設(shè)施用地的成本分開計算其相應(yīng)的成本在住宅成本的計算分配時如果還有不同類別的開發(fā)產(chǎn)品，比如普通多層住宅、小高層、高層住宅及單體別墅或連體別墅，它們的土地成本就包括兩部分，即根據(jù)單體占地面積直接計算的土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本的分攤之和。(二)前期費用的分配前期費用包括勘察費、規(guī)劃方案設(shè)計費、可行性研究費、環(huán)評費、施工圖設(shè)計費、招標費、政府收取的各項規(guī)費、

8、“五通一平費用”等為項目施工前所做的一切準備而發(fā)生的成本費用。前期費用在開發(fā)產(chǎn)品的成本中所占比例相對來說較低，可以根據(jù)總費用與總面積直接計算分配。如果其中單項費用很高的話，也可將公攤部分和單體分開計算，總之，根據(jù)重要性原則進行會計處理。(三)建筑安裝成本的分配建筑安裝成本包括土建工程、水電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、設(shè)備及工器具購置等所發(fā)生的費用。這部分成本在某個單一產(chǎn)品成本中所占的比重是很大的，但是相對于其他成本項目來而言，其分配對象較為明確，可直接按單體分配到單一產(chǎn)品對象，也可以借鑒工業(yè)企業(yè)的成本核算方法，對同一類別的開發(fā)產(chǎn)品進行分類匯總，比如同結(jié)構(gòu)相同造價相近、裝修標準或檔次相同等等。總之

9、是便于計算，能真實準確地反映開發(fā)產(chǎn)品的計價成本。(四)基礎(chǔ)設(shè)施費的分配基礎(chǔ)設(shè)施費包括排污排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、照明費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、道路橋梁涵洞、綠化景觀等其他基礎(chǔ)性工程費用，它的分配相對于其他費用而言，要簡單明了，可采用按可售面積、工程造價比等方法進行分配,這樣對客觀公允地反映企業(yè)的經(jīng)營成果是沒有影響的。(五)公共配套設(shè)施費的分配公共配套設(shè)施包括教育設(shè)施費、醫(yī)療設(shè)施費、商業(yè)設(shè)施費、地區(qū)市政設(shè)施建設(shè)費、物業(yè)管理配套服務(wù)設(shè)施費、大型人防工程等配套工程的成本費用。這部分成本的分配要根據(jù)受益對象進行，這些配套工程大部分是為了完善項目的功能或是為了提高項目的

10、服務(wù)品質(zhì)而建設(shè)的，大致可分為可單獨有償轉(zhuǎn)讓或不能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套項目，而可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施在財務(wù)上應(yīng)該視同開發(fā)產(chǎn)品進行核算，這里所指的是不能有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施。公共配套設(shè)施的成本只需歸集其建造成本，不需要分攤土地等相關(guān)的其他成本。分配方法與基礎(chǔ)設(shè)施費的相同。(六)開發(fā)間接費和財務(wù)費用的分配有些企業(yè)的項目公司將開發(fā)間接費一些應(yīng)該計入 HYPERLINK o 期間費用 t _blank 期間費用的管理費用計人開發(fā)間接費，這對成本的核算和真實地反映經(jīng)營成果是有影響的。關(guān)于借款費用會計準則中所講的是“固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時應(yīng)停止借款費用的資本化”：而以前的股份企業(yè) HYPERLINK o 會計制度 t _blank 會計制度中講的是“開發(fā)產(chǎn)品銷售前計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本”，也就是開發(fā)產(chǎn)品開始銷售后就應(yīng)該將借款費用計入期間費用了;而現(xiàn)行稅法則規(guī)定“借款費用如屬于成本對