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遼寧華達牧業(yè)土地使用權(quán)抵押的價格評估案例分析報告--沈陽旺佳房地產(chǎn)土地評估公司--20090325本案例分析報告就遼寧華達牧業(yè)部分土地使用權(quán)抵押的價格評估過程中的估價項目背景以及碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點問題進行了詳細的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。一、估價目的

第一部分評估項目的背本次評估的目的是為遼寧華達牧業(yè)以國有出讓工業(yè)土地使二、宗地概況經(jīng)評估現(xiàn)場勘察和委托方提供的資料，該宗地估價基準日時土途工業(yè)用地，土地利用現(xiàn)狀農(nóng)牧高科技企業(yè)，登記使用權(quán)面積19252平地平整50年。使用年限至評估基準日剩余47.42三、地價定義10月29日剩余47.42年，由于本次估價采用房地分估的方法，基礎(chǔ)設(shè)第二部分評估項目估價方法的技術(shù)難點及一、估價方法的確價方法。由于評估對象位于新民市基準地價覆蓋區(qū)域內(nèi),可以根據(jù)宗級別，所以可以按基準地價系數(shù)修進行評估，因此選用了基準地價系數(shù)修；其次評估對象在新民市城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，近幾年建設(shè)開發(fā)力度加大,各項開發(fā)費用有據(jù)可依,運用成本近法也比較適二、基準地價系數(shù)修技術(shù)難點及解決方基準地價存在一定滯后性?；鶞实貎r，是某一級別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格，該級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。由于基準地價不能隨時進行動態(tài)調(diào)整，這就與估價業(yè)務(wù)隨時發(fā)生而產(chǎn)生。本次評估采用的《新市業(yè)地準價出租準是2007年9月1日確定的基準地價，因此基準地價始終存在一定的滯后性，必須進行修正。為解決這個問題，本次估價在期日修正時，適當采用了基準地價的日期修正系數(shù)表來確定，并經(jīng)對周邊地區(qū)詳細的房地產(chǎn)市場和綜合分析，通過技術(shù)處理后的價格能更好地反映區(qū)域價值的表現(xiàn)。三、成本近法技術(shù)難點及解決方1、土地取得費用和土地開發(fā)費用的確定存在不確定性土地取得費的求取不能簡單地考慮該宗地以往征地時發(fā)生的實際費用，而應(yīng)采用評估期日時征用土地的平均重置費用。由于委估宗地位于新民市城區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，為此采用新民市最近期的土地征地等費用作為該宗地的土地取得費，具有普遍性。與估價對象完全一致的參照物很難找到。本案例對與估價對象相近的參照物的土地開發(fā)費進行了修正，比較切合實際。2、利息、利潤、土地增值收益中的利率、利潤率、土地增值收益率的取值沒有具體的規(guī)定。本次評估的土地開發(fā)周期為一年，參考了銀行同期利率作為相應(yīng)的土地開發(fā)費用的利息率。本案例在確定利潤率時，參考了同類土地的投資回報率作為該項目的土地開發(fā)利潤率,并考慮土地的收益還原率,綜合以上因素,來確定其利潤率在確定土地增值收益率時，參考了開發(fā)程度相近的土地增值收益率并做了必要的修正。3、年期修正還原率確定年期修正還原率沒有明確的規(guī)定，本案例參考了銀行近幾年的一年期定期銀行存款利率平均值為安全利率，加上行業(yè)風(fēng)險調(diào)整值，結(jié)合當?shù)赝恋毓芾聿块T在實際中的運用情況,綜合分析后確定。第三部分評估項目的難點解決辦法及啟一、基礎(chǔ)資料的收集整理對做好評估工作非常重要?；A(chǔ)資料主要包括歷史地價資料，房地產(chǎn)交易資料，土地招標、拍賣、掛牌資料，這些資料在確定一個評估項目最終估價結(jié)果時具有很高的參考價值和說服力。二、評估中遇到的某些無法確定的取值，可以依據(jù)市場和向有關(guān)部門咨詢作為參考基準地價系數(shù)修中主要涉及難以確定的取值有期日修正系數(shù)、還原利、開程度正；成近中的土取得、土開費、