北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報告

年4月19日北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報告文檔僅供參考北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報告黎坤楊忠顯李晨源摘要中國老齡化趨勢的日益加劇已成為一個突出的社會問題，在此背景下養(yǎng)老服務(wù)市場化已成大勢所趨，北京、上海等各大城市率先掀起養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)熱潮，但相比養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已發(fā)展?jié)u趨成熟的發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在融資開發(fā)、運(yùn)營和管理諸多方面皆存在嚴(yán)重的不足，造成市場的混亂和發(fā)展的滯后。為借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗、分析發(fā)現(xiàn)北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)勢和不足以及規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，嘗試提出相關(guān)政策建議，本文進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)的文獻(xiàn)綜述研究、應(yīng)用四象限模型分析了北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場并報告了實地考察了匯晨老年公寓和康夢圓老年公寓扥結(jié)果，對養(yǎng)老地產(chǎn)整體市場和存在的發(fā)展模式得出了總結(jié)、展望和發(fā)展建議。關(guān)鍵詞：老齡化養(yǎng)老地產(chǎn)市場化開發(fā)經(jīng)營模式老年公寓緒論1.1研究背景人口老齡化是當(dāng)前世界各國普遍面臨的問題之一。聯(lián)合國國際人口學(xué)會編著的《人口學(xué)詞典》對人口老齡化的定義是：當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上人口所占比例達(dá)到或超過人口數(shù)的10％，或者65歲以上人口達(dá)到或超過總?cè)丝跀?shù)的7％時，其人口即稱為“老年型"人口，這樣的社會即稱之為“老齡社會"。統(tǒng)計顯示，中國己于1999年成為老年型國家，而且中國老齡人口比重正迅速提高。而根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，O．14歲人口占16．60％，比人口普查下降6．29個百分點：中國60歲及以上人口占13．26％，比人口普查上升2．93個百分點，其中65歲及以上人口占8．87％，比人口普查上升1．91個百分點。人口年齡結(jié)構(gòu)的變化趨勢，說明了隨著中國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，以及人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改進(jìn)，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進(jìn)程逐步加快?？墒?，與中國老齡化程度不斷加劇所對應(yīng)的養(yǎng)老模式問題卻尚未實現(xiàn)同步發(fā)展。在中國傳統(tǒng)文化中，對老年人有發(fā)自內(nèi)心的尊重，這種尊重幾乎是無條件的。百善孝為先，這句話就分說明了中國人對“孝”、對老年人的態(tài)度。在中國歷朝歷代重農(nóng)文化所滋生的群體本位思想下，尊老愛幼、互相扶助的尊老孝親主義哲學(xué)得以體現(xiàn)、這使得以“養(yǎng)兒防老"、“兒孫繞膝”、“天倫之樂"成為中國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)。鑒于老齡化及所帶來的社會問題越來越突出，國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)需求的缺口越來越大，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，終于在市場機(jī)制中顯化出來，養(yǎng)老市場包括地產(chǎn)市場和服務(wù)市場的大規(guī)模興起和完善已成大勢所趨，同時近年來國內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅、商業(yè)、工業(yè)等各種物業(yè)形態(tài)的的投資開發(fā)中遭遇到政策和融資等多方面呢的瓶頸，投資利潤率有下降的趨勢，在這樣的雙重因素影響下，養(yǎng)老地產(chǎn)市場因其需求的日益增加和有關(guān)政策方面的優(yōu)惠條件，以及可預(yù)期的長期投資收益，不斷吸引著各大地產(chǎn)商進(jìn)入該領(lǐng)域，如保利、萬科等均有涉足。鑒于中國在這方面的空白，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)有模式都是借鑒國外主要是歐美的經(jīng)驗，如北京的太陽城養(yǎng)老項目就是美國的太陽城公司來華投資開發(fā)的，而后的北京太申祥和、上海親和源等均有借鑒其經(jīng)驗。如今，養(yǎng)老地產(chǎn)已在主要一線城市全線飄紅，刮起一股強(qiáng)勁的養(yǎng)老市場化之風(fēng)。可是，由于養(yǎng)老地產(chǎn)在中國幾乎是一夜之間發(fā)展起來的，之前各大開發(fā)商都毫無經(jīng)驗，同時在借鑒國外經(jīng)驗時又缺乏對中國實際的深入思考。因此出現(xiàn)了以下幾個問題：一是當(dāng)前各大開發(fā)商投資該領(lǐng)域僅停留在前期的投資開發(fā)，基本上是開發(fā)完成就如普通住宅一樣出售出租，沒有向顧客提供真正的養(yǎng)老服務(wù)，在后期的經(jīng)營管理方面非常匱乏。二是市場秩序混亂，沒有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)各大開發(fā)商各自為政、各顯神通的混亂局面。三是相關(guān)政策法規(guī)相對市場發(fā)展的滯后，既沒有明確的優(yōu)惠政策法規(guī)，也沒有統(tǒng)一行業(yè)開發(fā)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)的政策說明，這是造成市場混亂的主要原因。四是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的觀念還比較強(qiáng)烈，許多老人包括子女還是希望能在家養(yǎng)老，因此市場的潛在需求確實非常大，但當(dāng)前的有效需求卻有限，這在一定程度上打擊了開發(fā)商持續(xù)投資和經(jīng)營的信心，而為了能夠在短期內(nèi)獲利，當(dāng)前已有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目多為中高端公寓住宅，缺乏大眾化、普通型的項目。1.2研究目的和意義當(dāng)前，中國的養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，可是隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展以及“4．2．1”結(jié)構(gòu)家庭日益成為社會主體，相對單一的養(yǎng)老模式越來越不能滿足老年人同益增長的對物質(zhì)生活和精神生活的需要，養(yǎng)老地產(chǎn)在很大程度上能夠彌補(bǔ)這一不足。為促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展，全面分析研究全國特別是北京市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題、對典型項目的開發(fā)經(jīng)營特色進(jìn)行剖析并總結(jié)其開發(fā)模式以及借鑒國外的成功經(jīng)驗等，具有重大的理論和現(xiàn)實意義。其理論意義表現(xiàn)為：全面分析北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況，總結(jié)優(yōu)秀項目的優(yōu)點和特色，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，完善統(tǒng)一中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，指出中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展之路，補(bǔ)充中國當(dāng)前有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面的理論，同時為進(jìn)一步研究養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式起到拋磚引玉的作用。其實踐意義具體體現(xiàn)為三點：從企業(yè)角度講，適宜的開發(fā)模式能夠企業(yè)在開發(fā)運(yùn)作過程中更加的順暢，及時的采用適宜的開發(fā)模式能夠使企業(yè)快速搶占市場，獲取豐厚利潤；從政府角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)一定程度上的公益性能夠減輕其養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，同時養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠拉動經(jīng)濟(jì)增長，帶來更多的財政收入；從社會角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展能夠滿足老年人日益增長的物質(zhì)生活及精神生活需求，促進(jìn)和諧社會的構(gòu)建以及社會總體幸福水平的提升。1.3研究方法文獻(xiàn)研究法：本文在第二章文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)中經(jīng)過收集大量與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的國內(nèi)外文獻(xiàn)資料，在了解國內(nèi)外在該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀的同時，分別從融資、運(yùn)營和管理角度出發(fā)，借鑒歐美、日本等國家較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，為完善北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場行業(yè)規(guī)范、為北京市乃至全國的房地產(chǎn)開發(fā)商提供可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式提供參考價值。四象限模型分析法：四象限法是分析城市區(qū)域房地產(chǎn)市場運(yùn)行的理想方法，其主要內(nèi)容和原理在第二章中有詳細(xì)介紹，在第三章中本文以該方法詳細(xì)分析了北京市的養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，并對未來之態(tài)勢作出相關(guān)預(yù)測。案例研究法：經(jīng)過實地調(diào)研，分析研究北京市現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目：匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓，就其開發(fā)過程中涉及的融資、管理及運(yùn)營各方面進(jìn)行深入的探討，總結(jié)其發(fā)展的特色和優(yōu)勢，以及基本經(jīng)驗和模式，驗證其相應(yīng)的開發(fā)模式的成功與不足之處。探索性研究法：在文獻(xiàn)研究和案例研究的基礎(chǔ)上，從融資模式、運(yùn)營模式和管理模式三個方面提出如何完善養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，并對開發(fā)模式有效運(yùn)行所需的政策支持進(jìn)行探索。1.4研究內(nèi)容和框架1.4.1研究內(nèi)容本文以人口老齡化背景下北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展為研究對象，緊扣養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式這一核心，從宏觀市場供需分析、微觀市場案例分析兩方面入手，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗、分析中國現(xiàn)狀、構(gòu)建中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式并進(jìn)行實證研究，最后提出保障和促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)快速發(fā)展的政策建議。本文第一章緒論部分主要介紹了選題的背景、研究意義和目的以及研究方法、研究內(nèi)容并構(gòu)建論文總體框架，以期達(dá)到高屋建瓴的目的。本文第二章是國內(nèi)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)綜述以及四象限模型分析法的理論基礎(chǔ)，主要內(nèi)容包括：養(yǎng)老地產(chǎn)概念及特點、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的三個方面(融資模式、運(yùn)營模式、管理模式)的相關(guān)界定、國外發(fā)展經(jīng)驗、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、四象限模型分析法介紹和應(yīng)用。這一章從概念及內(nèi)涵的角度對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)范疇進(jìn)行了概述，并對國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展和研究現(xiàn)狀進(jìn)行綜觀，系統(tǒng)介紹四象限法，為后續(xù)分析奠定基礎(chǔ)。本文第三章對北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場首先進(jìn)行了詳細(xì)的供求分析，而后應(yīng)用四象限模型進(jìn)行系統(tǒng)的分析，指出養(yǎng)老地產(chǎn)在租賃市場、買賣市場、新建市場和存量市場中所具有的特點以及四個市場之間的相互影響和靜態(tài)模型分析，從而對其發(fā)展現(xiàn)狀歸納總結(jié)以及對未來的發(fā)展模式做出宏觀上的研判。本文第四章在實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，從微觀的角度分別對北京市匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓兩個項目進(jìn)行投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理服務(wù)方面的分析研究，并歸納總結(jié)其特色和可供借鑒之處。本文第五章在第二、三、四章研究分析的基礎(chǔ)上對北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢分別做出宏觀和微觀上的研究總結(jié)和展望，并提出符合北京市實際情況的可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，同時就政策方面存在的問題及亟待完善的方面提出具有一定建設(shè)性和前瞻性的建議。1.4.2研究框架區(qū)域競爭項目分析（實地調(diào)查）四象限模型的養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境和供求分析北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場宏觀分析文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)緒論區(qū)域競爭項目分析（實地調(diào)查）四象限模型的養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境和供求分析北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場宏觀分析文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)緒論養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)概念和范疇的界定養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)概念和范疇的界定四象限模型介紹和應(yīng)用國外老年地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗和模式借鑒四象限模型介紹和應(yīng)用國外老年地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗和模式借鑒養(yǎng)老地產(chǎn)的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀康夢圓老年公寓匯晨老年公寓康夢圓老年公寓匯晨老年公寓結(jié)論、展望、建議結(jié)論、展望、建議第二章文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)2．1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及內(nèi)涵養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。這類老年住宅產(chǎn)品是指能夠使老年人獲得經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。它的基本存在形式有以下幾類：老社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。著名的營銷大師菲利普·科特勒把產(chǎn)品定義為五個層次。即核心利益、基礎(chǔ)產(chǎn)品、期望產(chǎn)品、附加產(chǎn)品及潛在產(chǎn)品。根據(jù)菲利普·科特勒對產(chǎn)品的定義對老年住宅市場項目做一個產(chǎn)品層的描述，如下表。表2-1老年住宅的五個層次產(chǎn)品層次含義核心利益層遮風(fēng)避雨、家的歸屬地基礎(chǔ)產(chǎn)品層地理位置、空間面積、價格、安全等期望產(chǎn)品層房屋設(shè)計合理、交通方便、性價比高、公共設(shè)施齊全等增廣產(chǎn)品層醫(yī)療和康復(fù)配套、環(huán)境空氣、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化活動潛在產(chǎn)品層升值潛力，周邊環(huán)境等結(jié)合上述對老年住宅產(chǎn)品的五個層次的分析，能夠?qū)B(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵歸納為以下四點：生活配套設(shè)施：包括餐廳、超市、圖書館、休閑娛樂場所、金融服務(wù)、停車場、輪椅通道、消防設(shè)施、公共空問、花園部分等。醫(yī)療配套服務(wù)：包括醫(yī)院、醫(yī)務(wù)所、牙醫(yī)診所等。康復(fù)配套服務(wù)：包括協(xié)助生活服務(wù)，恢復(fù)護(hù)理，私家看護(hù)等。交通配套服務(wù)：公共交通，輪椅公交設(shè)旌等。S與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點：一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方面要求高，如要求無障礙設(shè)計、要有緊急呼日L}系統(tǒng)等；三是對于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高，對于老年人而言，能夠便利的在住宅附近一站式解決各項需求。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、各方利益關(guān)系復(fù)雜。2.2養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)模式界定養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)市場是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定程度之后，在老齡化社會到來之際應(yīng)運(yùn)而生的一個細(xì)化市場。養(yǎng)老地產(chǎn)的丌發(fā)模式具備房地產(chǎn)開發(fā)模式中的共性，如品牌性、專業(yè)性等，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的特點決定了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式比一般商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式復(fù)雜。這是由養(yǎng)老地產(chǎn)的特性所決定的：一是由于養(yǎng)老地產(chǎn)涉及社會保障、養(yǎng)老保險等，因此具備一定的社會福利性質(zhì)，與政府關(guān)系較一般的商業(yè)地產(chǎn)密切，且依賴政策支持較強(qiáng)；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，配套設(shè)施的完善8與服務(wù)業(yè)聯(lián)系密切，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并非單一行為；三是養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)過程長，資金回籠慢，因此需要大量的資金支撐，因此其融資方式以及與投資者的內(nèi)在利益模式也與一般商業(yè)地產(chǎn)項目存在差異：四是養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷所面正確客戶是老年人，其對產(chǎn)品的訴求以及所追求的目的也會導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷模式的差異。本文所研究的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式具體包括養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式、運(yùn)營模式及其管理模式。其中養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況，選擇融資平臺和融資渠道進(jìn)行有效融資的方式：養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式是指狹義的運(yùn)營模式，本文所研究的是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中地產(chǎn)的營銷及盈利模式；養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成之后的后期運(yùn)營過程中的地產(chǎn)管控模式。2.3國外老年地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗和模式借鑒2.3.1融資模式分析與經(jīng)驗借鑒（一）融資模式分析老年住宅的建設(shè)興起于20世紀(jì)70年代的北歐，在北美、歐洲、東亞等地區(qū)得到進(jìn)一步的發(fā)展并取得了不少理論成果與實踐經(jīng)驗，如下表：國家類型功能美國獨(dú)立式滿足有自理能力的老年人需求，提供較完善的社會功能集合式有專門的服務(wù)人員，有方便安全的社交娛樂場所、公共食堂等設(shè)施和完備的保甲和報警系統(tǒng)護(hù)理式提供全面的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)法國收容所分公立和私營兩種，為生活能夠自理的老年人而建，收費(fèi)較低，提供食宿、醫(yī)療保健和文化生活等服務(wù)老年公寓提供完善的服務(wù)設(shè)施，包括膳食、文化活動和醫(yī)療等項目護(hù)理院收住失去生活自理能力的患病老人，有較完善的醫(yī)療和生活服務(wù)設(shè)施中長期老年醫(yī)院以治療為主，收住經(jīng)過治療后有希望恢復(fù)生活自理能力的老年患者日本老少居適合老少多代共居，對多代人生活方式上的差異在室內(nèi)空問上做了相應(yīng)的處理養(yǎng)老院公為公立、低費(fèi)和完全白費(fèi)三種由表中可知美國的老年住宅將社會福利與市場機(jī)制有機(jī)結(jié)合，體系比較完善：法國的福利性老年住宅比較發(fā)達(dá)，但缺乏完全商業(yè)化的老年住宅；只本則重點開發(fā)“老少居”，社會養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)仍不夠完善。從融資角度也能夠看出，美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式充分發(fā)揮市場作用，經(jīng)過多種融資渠道，應(yīng)用多種融資方式；法國以政府投入為主，養(yǎng)老地產(chǎn)福利型較強(qiáng)；同本則是兩者兼顧。美國的房地產(chǎn)業(yè)與國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最大的不同點在于美國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等專業(yè)分工，在發(fā)達(dá)金融市場的支撐下以資本運(yùn)作為核心進(jìn)行經(jīng)營，形成了成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式10，而國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在金融市場不甚發(fā)達(dá)的情況下是一條龍全能開發(fā)的短期項目經(jīng)營。在美國，信用體系的建立已經(jīng)滲透到社會經(jīng)濟(jì)各個角落，因而它能夠保證投資人完全放權(quán)給開發(fā)商，就是說，投資商有足夠的信用體系、金融手段來限制開發(fā)商，從而能夠控制金融與開發(fā)分離的風(fēng)險。（二）相關(guān)經(jīng)驗借鑒在傳統(tǒng)模式下，中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在投資模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的重心正在發(fā)生變化，由土地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為金融為主導(dǎo)，其實質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)建設(shè)向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移。在中國這種房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式也漸露端倪，當(dāng)然規(guī)范化的投資模式中國尚未出現(xiàn)，因為它必須以成熟的金融證券市場為依托，特別是以房地產(chǎn)投資信托基金(PiPITs)的出現(xiàn)為標(biāo)志憶。隨著資本市場的國際化和中國金融市場的發(fā)展，海外基金、REITs、國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)如保險公司、養(yǎng)老基金等和房地產(chǎn)業(yè)的同益結(jié)合，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)向資本化、金融化轉(zhuǎn)型成為緊迫需求，也使這種轉(zhuǎn)型成為趨勢和可能。依托中國金融體系的逐步完善和金融產(chǎn)品的逐步豐富，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在明確企業(yè)定位和確定分工領(lǐng)域的基礎(chǔ)上，完成從物業(yè)驅(qū)動向資本驅(qū)動、從經(jīng)營項目到經(jīng)營企業(yè)轉(zhuǎn)型。在國內(nèi)，當(dāng)前還沒有形成相當(dāng)完備的金融、信用體系，投資商和開發(fā)商還存在著體制上的信任危機(jī)。因此要推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變一個關(guān)鍵點就是進(jìn)一步完善中國的金融和信用體系，繼續(xù)拓寬融資渠道，特別是加大社會融資比重。現(xiàn)階段社會融資在國內(nèi)還處在剛剛起步階段，相關(guān)法律制度以及行業(yè)體制還不健全，只有少數(shù)企業(yè)開始采用。近期各種國外的基會紛紛進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，這是社會融資特別是產(chǎn)業(yè)基金開始取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資主要途徑的信號。在社會融資方面應(yīng)借鑒美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，積極推進(jìn)采取債券融資和信托融資以及各種形式的產(chǎn)業(yè)投資基金。當(dāng)前應(yīng)加快對REITs橫向價值鏈的立法步伐，積極引進(jìn)這一在國外發(fā)達(dá)國家證明行之有效的融資工具。2.3.2運(yùn)營模式分析與經(jīng)驗借鑒（一）運(yùn)營模式分析在美國，有很多有資產(chǎn)、可是沒有資金的老人，這類老人在美國叫做房富人、貨幣窮人。盡管有的老人擁有上百萬價值的房產(chǎn)可是不能在有生之年變現(xiàn)，因此無法把握自己的老年生活。為解決這一問題開發(fā)出反相抵押貸款模式。這一模式是把退體老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險公司，保險公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價值進(jìn)行評估，將房屋價值與老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計算出來每個月需要給老年人多少錢乃。一旦益了這個協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個房子里，每個月保險公司送來一筆錢．一直到老人的離世房子才拿到保險公司來進(jìn)行拍賣。這個產(chǎn)品將人生資源很好的進(jìn)行了配置，老人把自己身后的遺產(chǎn)、用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換來在世時候的生括消費(fèi)與支出。（二）相關(guān)經(jīng)驗借鑒老年人購房有多種趨向，需求和決定的原因不同。當(dāng)前最主要的原因在于家庭決策，就是以家庭改進(jìn)居住需求為目的，自己作為其中的出資人或者重要的決策人出現(xiàn)，有時可能是子女購買房屋，老人的觀點往往是很重要的。老年人考慮不但子女自己居住還包含了自身的居住問題，關(guān)注于生活的便利程度、環(huán)境的舒適度，以及上學(xué)、就醫(yī)、交通及社交等方面的因素M。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少部分具有超前意識的消費(fèi)者，她們具備一定的經(jīng)濟(jì)能力對房地產(chǎn)進(jìn)行投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購買商品房用于出租，這部分老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其它所得。大部分的老人的居住狀況并不是很理想，由于很多老人的收入狀況和年輕相比較而言較少，因此購買能力依然比較有限，可是對于她們而言，仍有要求改進(jìn)居住條件、增加社會福利、改進(jìn)就醫(yī)條件、生活配套和增加老年人娛樂場所的要求。這就導(dǎo)致中國已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)量可觀的的房富人、貨幣窮人，而由于中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及消費(fèi)觀念，老年人將房子作為遺產(chǎn)留給兒女還是主流趨勢?？墒?，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及養(yǎng)老觀念的進(jìn)一步解放，老年人自給自足，利用自己的已有房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，度過自己的晚年生活，這一模式將成為一種可行性高的借鑒方式。反按揭入住方式對老年人至少有六大好處：第一是房產(chǎn)啟動房產(chǎn)金庫，等于給自己存了一筆錢，用以補(bǔ)償老年生活：第二是能夠獲得財務(wù)自由，使老年人能夠愉快享受生活，延長壽命；第三是擁有自己的住宅并獲得財務(wù)自由能夠增強(qiáng)老年人的生活自信，并得到社會尊重。第四是有力保護(hù)老年人這一弱勢群體，增加了社會穩(wěn)定性：第五是反按揭的方式能夠依法避稅，避免房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給下一代所產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅；第六有利于中國養(yǎng)老觀念以及養(yǎng)老模式的改變，中年人能夠放心花錢不必攢錢養(yǎng)老，這在擴(kuò)大內(nèi)需、增加消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有重要的意義。反按揭入住方式關(guān)注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類家庭在未來的老年人群體所占比例最大，做好這類家庭的養(yǎng)老就是解決中國養(yǎng)老問題的重中之重。當(dāng)前，中國反按揭入住方式的相關(guān)法律法規(guī)上部健全，相應(yīng)手續(xù)及程序也不夠規(guī)范，相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)一步成熟發(fā)展的基礎(chǔ)上，這類入住方式會逐步流行。2.3.3管理模式分析與經(jīng)驗借鑒（一）管理模式分析美國老年住宅養(yǎng)老模式是一種社會化養(yǎng)老模式，其主要分為四種類型：一是大型綜合性老年公寓；二是獨(dú)立型老年公寓；三是服務(wù)型老年公寓；四是護(hù)理型老年公寓。大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大，老年設(shè)施與老年服務(wù)比較齊全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。這類綜合性老年公寓面正確是那些具有完全自理能力而且具有較強(qiáng)支付能力的老年人，對于發(fā)揮老年人的“自養(yǎng)”能力給予充分強(qiáng)調(diào)。獨(dú)立型老年公寓面正確是那些具有一定自理能力并具有相應(yīng)的支付能力的老年人，這類公寓強(qiáng)調(diào)的是老年人“自養(yǎng)”與“她養(yǎng)"相結(jié)合，“自養(yǎng)”為主“她養(yǎng)"為輔，采取居家養(yǎng)老與社會服務(wù)相結(jié)合、個人自理與社區(qū)援助相銜接的養(yǎng)老模式。服務(wù)型老年公寓面正確是自理能力較差的老年人，同樣強(qiáng)調(diào)老年人“自養(yǎng)”與“她養(yǎng)”相結(jié)合，可是“她養(yǎng)”為主“自養(yǎng)”為輔，這類養(yǎng)老公寓一般采取宿舍的形式。護(hù)理型老年公寓面正確是基本不能自理的老年人，基本等同于護(hù)理院養(yǎng)老，這類老年公寓采取的是一種完全的“她養(yǎng)”形式，主要是為老年人生命歷程的特定階段提供服務(wù)。綜合型老年公寓和獨(dú)立型老年公寓具有較好的開放型以及自由性，同時它又能滿足老年人對私密性的要求，因此這兩類老年公寓在美國為老年人所廣泛接受。這兩類老年公寓的開發(fā)主體基本為各類社會力量，運(yùn)營方式基本采用市場化運(yùn)作，政府只需要提供相應(yīng)的政策支持并進(jìn)行一定的激勵及約束。服務(wù)型老年公寓和護(hù)理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會福利機(jī)構(gòu)，這兩類老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進(jìn)行管理。其經(jīng)費(fèi)來源可分為三類：政府財政劃撥、民問私人捐款以及個人或家庭繳費(fèi)。這兩類機(jī)構(gòu)的運(yùn)營動力在于，其硬件設(shè)旌越齊備、相應(yīng)服務(wù)越完善，則社會聲望會越高，從而能夠得到更多的社會捐助，達(dá)到良性循環(huán)。美國老年住宅體系的另外一個重要組成部分就是老年人輔助生活機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)它經(jīng)過提供住所、生活服務(wù)和以及進(jìn)行簡單的醫(yī)療護(hù)理等，幫助老年人獲得個人生活的獨(dú)立及自由。輔助生活機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)不受聯(lián)邦政府相應(yīng)價格法規(guī)的制約，同時也不提供護(hù)理院所等所具有的高技術(shù)、高水平的醫(yī)療服務(wù)。無論該輔助生活機(jī)構(gòu)是由私人經(jīng)營還是由非盈利組織經(jīng)營，其服務(wù)對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求促使該行業(yè)在美國迅速發(fā)展，而非政府指令。德國老年人的集中居住設(shè)施大致能夠分為兩種體系：一種是社會住宅體系，另一種是福利政策的養(yǎng)老院體系。在德國，為老年住宅內(nèi)的老年人提供生活服務(wù)名義上是由州政府負(fù)責(zé)，但實際上是由民間福利團(tuán)體的非盈利民間組織在起作用。例如德國紅十字會、勞動者福利團(tuán)體等組織在接受政府的公共委托之后，為當(dāng)?shù)氐睦夏耆俗≌峁└＠?wù)。因此，社會住宅體系內(nèi)的老年住宅房產(chǎn)主，要與提供福利服務(wù)的民間福利團(tuán)體簽訂服務(wù)合同，房產(chǎn)主可依據(jù)該合同獲得國家提供的建設(shè)資金貸款。在法國，退休的老年人能夠享受很好的福利待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達(dá)的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務(wù)與照顧。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一萬家，收容了約65萬名老年人。而不論養(yǎng)老院是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以管理，而且納入社會安全保障體系之中。養(yǎng)老院的醫(yī)療服務(wù)則由衛(wèi)生部門進(jìn)行管理，從而形成了社會福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。’（二）相關(guān)經(jīng)驗借鑒綜合美國、德國和法國的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，能夠得出以下經(jīng)驗以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供的堅實的基礎(chǔ)。老齡化已經(jīng)成為中國當(dāng)前不得不正視的一個社會問題。中國已經(jīng)于1999年步入了老齡化國家的行列，而且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數(shù)量龐大的老年人都有“安身之所”，是我們急需解決的問題。盡管我們不可能在短期內(nèi)就能夠建立起完善的社會福利保障體系，可是在現(xiàn)有制度范圍內(nèi)充分利用其發(fā)揮積極意義還是必要的。二是在充分利用民間團(tuán)體及非營利組織發(fā)展老年服務(wù)方面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延長不但能夠使老年人享受更方便快捷完善的服務(wù)，更能夠促進(jìn)就業(yè)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而發(fā)動民問團(tuán)體及非盈利組織進(jìn)入老年服務(wù)行業(yè)，能夠加強(qiáng)行業(yè)自律，使政府、非盈利組織以及老年住戶間的聯(lián)系更加牢固。三是大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)團(tuán)隊管理。隨著老年人觀念的變化和社會上“空巢家庭’’的逐漸增多，老年人獨(dú)立居住的比重在不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為lO．4萬和30．8萬。另一項調(diào)查顯示，當(dāng)前武漢市65．2％與子女同住的老年人中，有47％的老人希望與子女共同生活，有52．4％的老人希望與子女分開居住№。中國當(dāng)前老年公寓的數(shù)量有限，而且規(guī)模都比較小。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實，沒有專門根據(jù)老年人的特點進(jìn)行設(shè)計和管理，這種現(xiàn)狀下，采用專業(yè)的團(tuán)隊或?qū)I(yè)性公司對養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理就顯得尤為重要。2.4國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2.4.1國外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)在已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會的發(fā)達(dá)國家，特別是美、英、同等國家已經(jīng)相對成熟。其研究主要集中在以下領(lǐng)域：養(yǎng)老保險方面。養(yǎng)老保險制度的發(fā)展大致能夠分為三個階段：一是建立階段：二是擴(kuò)張與發(fā)展階段；三是調(diào)整與改革階段。當(dāng)前，各發(fā)達(dá)國家針對養(yǎng)老保險改革的研究及措施仍不斷涌現(xiàn)，可劃分為社會保障型、福利型、部分儲蓄型及完全儲蓄型等。養(yǎng)老模式方面。家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老的主要模式。除此之外，還有互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老等新興的養(yǎng)老方式催生了養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計研究。以老年住宅客戶訴求為基點，從宏觀上對老年住宅的選址到微觀上對玄關(guān)設(shè)計、通道設(shè)計、衛(wèi)浴設(shè)計等進(jìn)行研究。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營方式。歐美發(fā)達(dá)國家較早進(jìn)入老齡社會的英、美、德、丹麥等，在對養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營方式上存在較大差異。其中，最具代表意義的是美國發(fā)展興起的“倒按揭”入住方式。2.4.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究起步較晚，現(xiàn)在還處于探索階段，尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，也沒有特別成功的案列可供借鑒，相關(guān)學(xué)者的研究方向大致可分為以下幾類：一類是關(guān)于借鑒國外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)先進(jìn)經(jīng)驗方面。該方面的研究大部分集中在闡述美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的具體運(yùn)作方面，為中國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供有益借鑒。第二類是關(guān)于中國人口老齡化趨勢下養(yǎng)老模式的研究。該方面的研究旨是說明現(xiàn)階段，中國人口老齡化日趨嚴(yán)重以及“4．2一l"家庭結(jié)構(gòu)日益成為社會主體的情況下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能適應(yīng)養(yǎng)老需求，社會化養(yǎng)老大勢所趨，而其中養(yǎng)老社區(qū)以及老年公寓的發(fā)展會為緩和這一矛盾大有幫助。第三類關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計研究。該方面的研究多是從社會學(xué)、行為心理學(xué)、建筑學(xué)、管理學(xué)和房地產(chǎn)業(yè)等多學(xué)科著手，針對老年人的身體及心理特征，從區(qū)位要求、無障礙設(shè)計等細(xì)節(jié)著手，對老年住宅進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，使其滿足老年人的住宅訴求。與美國等發(fā)達(dá)國家相比，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚不成熟，可是在品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化這些房地產(chǎn)開發(fā)模式的共性規(guī)律下，已然分化出幾種相對成功的市場化房地產(chǎn)開發(fā)模式。萬科模式：專業(yè)化品牌擴(kuò)張型，走專業(yè)化、品牌化路線，進(jìn)行跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造全國性品牌；碧桂園模式：規(guī)模化實力擴(kuò)張型，在強(qiáng)勢品牌帶動下進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)及營銷，形成縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)行連續(xù)化經(jīng)營；麗江花園模式：積累完善型，以項目運(yùn)作為核心，產(chǎn)品成熟、配套完善，打造社區(qū)文化生活方式；金地模式：專業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)，走精品路線。當(dāng)前國內(nèi)尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，可是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)如何有效融資、運(yùn)營及管理模式方面都有所涉及。2.4四象限模型2.4.1基本定義四象限模型是分析房地產(chǎn)市場的一種工具，經(jīng)過定性分析與定量研究相結(jié)合，研究房地產(chǎn)市場的變化。四象限模型建立在兩個市場劃分的基礎(chǔ)上，這兩個市場分別是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場。所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)市場是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣是為了投資，而房地產(chǎn)使用市場是指承租或者購置房地產(chǎn)的目的是自己使用。在兩市場劃分基礎(chǔ)上，該模型建立了4個象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限為房地產(chǎn)使用市場，而Ⅱ象限與Ⅲ象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。2.4.2基本意義兩市場的劃分由于從經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的供需關(guān)系分析中能夠發(fā)現(xiàn)，如果將房地產(chǎn)市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進(jìn)行細(xì)分，而劃分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場是基于影響著兩個市場的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個市場之間也存在著緊密的聯(lián)系?？茖W(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析經(jīng)過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析能夠進(jìn)行，即各要素的邏輯關(guān)系能夠經(jīng)過數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對外部要素如何影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部變量的研究。同時四象限模型使得對房地產(chǎn)市場變化的研究能夠定量化。2.4.3基本解釋（一）圖2.1中，我們將四個互相作用，并表示或影響供求關(guān)系的因素租金R、市場存量S（視作供給）、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價格P作為坐標(biāo)的四個方向的軸。每根軸都從原點出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。租金租金R資本市場估價資本市場估價P=R/iDD（R，經(jīng)濟(jì)狀況）=SⅡⅠ物業(yè)存量S物業(yè)存量S（平方米）價格P 均衡狀態(tài)：均衡狀態(tài)：S=C/δΔS=C-δ*S=0開發(fā)量=折舊ⅢⅣP=f(C)P=f(C)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場存量調(diào)整新開發(fā)建設(shè)量新開發(fā)建設(shè)量C（平方米）資本市場：資本市場：新項目開發(fā)建設(shè)圖2.1：房地產(chǎn)物業(yè)市場與資本市場關(guān)系在解釋圖2．1時，按照順時針方向?qū)Ω飨笙捱M(jìn)行解釋是比較合適的。在這個圖中．右側(cè)的兩個象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用的物業(yè)市場，左側(cè)的兩個象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是對資產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行研究e讓我們從揭示短期租金形成機(jī)理的第1象限開始分析。（二）第Ⅰ象限有租金和存量兩個坐標(biāo)軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間的計量單位進(jìn)行衡量，如平方米)。曲線表明在國家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。從縱軸上能夠看出，租金變化時所對應(yīng)的物業(yè)需求數(shù)量。如果不論租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，那么曲線則會幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會變得更為水平。如果社會經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，則整個曲線就會移動。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟(jì)增長)時，曲線會向上移動，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時，曲線會向下移動，表明物業(yè)需求減少。為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達(dá)到平衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚絉，使需求量等于存量。需求是租金R和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)：D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S(2．1)如前所述．物業(yè)市場上的存量供給是由資產(chǎn)市場給定，因此，在圖2．2中．對于橫軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點再畫一條水平線與縱軸相交，按照這種方法能夠找出對應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn).在使用物業(yè)的這種租金標(biāo)準(zhǔn)下．我們能夠?qū)⒆⒁饬D(zhuǎn)移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場的第一部分，有租金和價格(每單位空間)兩個坐標(biāo)軸。以原點作為起點的這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價格的比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。一般說來，確定資本化率需要考慮四個方面的因素：經(jīng)濟(jì)活動中的長期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入流量相關(guān)的風(fēng)險和政府對房地產(chǎn)的稅收政策。當(dāng)射線以順時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率提高；逆時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率下降。在這個象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)的投資回報而定的。因此，該象限的目的是對于租金水平只利用資本化率i來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格P：P=R/i(2.2)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格也能夠經(jīng)過以下方式得出，對于第Ⅰ象限中的某種租金水平．畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第Ⅱ象限的射線相交，從交點再向下畫出一條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點便是資產(chǎn)的給定價格。第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的一部分，在這個象限中，對房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形成原因進(jìn)行了解釋。這里的曲線f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。如圖2.2所示這種情況的假設(shè)條件是，新項目開發(fā)建設(shè)的重置成本是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(C)的增多而增加，因此這條曲線向左下方延伸。它在價格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開發(fā)量所要求的最低單位價格(每單位空間)。假如開發(fā)成本幾乎不受開發(fā)數(shù)量的影響，則這條射線會接近于垂直；如果建設(shè)過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其它一些影響開發(fā)的因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會變得較為水平。從第Ⅱ象限某個給定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，向下垂直畫出的一條直線，再從該直線與開發(fā)成本相交的這一點畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點便能夠確定在此價格水平下的新開發(fā)建設(shè)量，此時開發(fā)成本等于資產(chǎn)的價格。如果房地產(chǎn)新的開發(fā)建設(shè)量低于這種平衡數(shù)量，則會導(dǎo)致開發(fā)商獲取超額利潤；反之，如果開發(fā)數(shù)量大于這個平衡數(shù)量，則開發(fā)商會無利可圖。因此新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量c，應(yīng)該保持在使物業(yè)價格P，等于房地產(chǎn)開發(fā)成本f(c)的水平上，即：P=f(C)(2．3)在第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建設(shè)量(增量)c，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。在一定時期間內(nèi)，存量變化ΔS，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以δ表示，則：ΔS＝C-δS(2.4)以原點作為起點的這條射線代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一個存量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應(yīng)的建設(shè)量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時間發(fā)生變化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后的章節(jié)中將對這種關(guān)系進(jìn)行更為詳細(xì)的討論；在這里，重要的是需要記住這一點，即在第Ⅳ象限假定了某個給定數(shù)量的開發(fā)建設(shè)量，同時確定了假設(shè)在開發(fā)建設(shè)量永遠(yuǎn)繼續(xù)的情況下導(dǎo)致的存量水平。對四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)行了360度的全方位分析。從某個存量值開始，在物業(yè)市場確定租金，這個租金能夠經(jīng)過資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價格。接著，這些資產(chǎn)價格可導(dǎo)致形成新的開發(fā)建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場，這些新的開發(fā)建設(shè)量最終會形成新的存量水平。當(dāng)存量的開始水平和結(jié)束水平相同時，物業(yè)市場和資產(chǎn)市場達(dá)到均衡狀態(tài)。假如結(jié)束時的存量與開始時的存量之間有差異，那么圖2.1中四個變量(租金、價格、新開發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。假如開始時的數(shù)值超過結(jié)束時的數(shù)值，租金、價格和新開發(fā)建設(shè)量必須增長以達(dá)到均衡。假如初始存量低于結(jié)束時的存量，租金、價格和新開發(fā)建設(shè)量必須減少，使其達(dá)到均衡。第三章、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的四象限模型分析一、中國養(yǎng)老住宅市場的四象限模型分析四象限模型有兩個假設(shè)條件。一是在市場其它條件給定的情況下，住宅資產(chǎn)(所有權(quán))價格是由住宅資產(chǎn)市場的供給和需求雙方相互作用決定的。二是在市場其它條件給定的情況下，在住宅使用市場，使用權(quán)的供需關(guān)系決定使用權(quán)價格即租金。上面假設(shè)的是其它條件不變，資產(chǎn)市場和使用市場相對獨(dú)立的情況。實際上，住宅資產(chǎn)市場和使用市場之間有密不可分的關(guān)系，共同興衰起伏。兩個市場之間有如下兩個連接點：第一，租金。R住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求的一個極其重要的因素。住宅資產(chǎn)市場上對所有權(quán)房的需求，主要是由住宅使用市場的租金水平?jīng)Q定的，因為投資者購買房產(chǎn)時，是將其視作為當(dāng)前或未來的現(xiàn)金流，租金的變化自然會影響到資產(chǎn)市場上對所有權(quán)的需求。第二，新開發(fā)建設(shè)量。Q兩個市場均受住宅開發(fā)建設(shè)情況的影響，當(dāng)開發(fā)量增加時，資產(chǎn)市場的供給量增加，價格R,P下跌，使用市場的租金也會下跌，見圖1四象限模型。在圖1中，右側(cè)兩個象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市場，左側(cè)兩個象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅資產(chǎn)市場。第一象限演示的是住宅使用市場，其中，橫坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的存量S，縱坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的價格即租金R，租賃需求曲線dd0在一定的經(jīng)濟(jì)狀況下，供給和需求一旦相等，租金水平R隨之確定。第二象限演示的是住宅資產(chǎn)市場，其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣價格P，以原點為起點的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I，是投資者希望經(jīng)過擁有住宅得到的收益率。在這里，資本化率是根據(jù)投資者的預(yù)期給定，一般受長期利率、租金的預(yù)期上漲率、出租經(jīng)營的風(fēng)險以及國家住宅政策的影響。由第一象限的租金水平以及預(yù)期的資本化率，能夠確定住宅相應(yīng)的投資價格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價格P。第三象限是住宅資產(chǎn)市場的另一部分，反映了新建的數(shù)量是如何確定的。斜線f(c)反映的是住宅的開發(fā)成本，圖中假設(shè)開發(fā)成本P與開發(fā)量C成正比，因此是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動開發(fā)所需的最少資金量。將資產(chǎn)市場確定的價格投影到成本曲線，得出相應(yīng)的開發(fā)量，此時開發(fā)成本等于價格P=f(C)。當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，則無利可圖。第四象限是使用市場的另一部分，反映了新開發(fā)量C(增量)如何轉(zhuǎn)化成使用市場的存量S。在一定時間內(nèi)，存量變化(流量)AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以δ表示，則：AS=C-δS由原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一點對應(yīng)的開發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即AS=0，C=δS或δ=C/S開發(fā)量=存量*折舊率這樣，在這個四象限模型中，從某一存量開始，由使用市場決定租金，租金在資產(chǎn)市場決定價格，價格再決定開發(fā)量，開發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。當(dāng)存量的終值和起始值相同時，資產(chǎn)市場和使用市場達(dá)到均衡。當(dāng)存量的終值和起始值不同時，圖中的變量如租金、價格、開發(fā)量、存量都沒有達(dá)到完全均衡。如果起始值大于終值，則租金、價格、建設(shè)量必須上升以達(dá)到均衡；如起始值小于終值，則租金、價格、建設(shè)量必然下跌以達(dá)到均衡。從某個存量開始，在使用市場確定租金，這個租金經(jīng)過住宅資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為所有權(quán)價格。這些價格導(dǎo)致形成一定新的開發(fā)量，再轉(zhuǎn)回到使用市場形成新的存量水平。存量水平——租金——所有權(quán)價格——新開發(fā)量——存量水平二、中國養(yǎng)老住宅市場影響因素的四象限模型分析宏觀因素大致分為：經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)水平，國民生產(chǎn)總值國家調(diào)控政策，置業(yè)城市優(yōu)惠政策人口增多，新城區(qū)改造變化分為3種：需求變化、資產(chǎn)收益變化、開發(fā)成本變化推高需求型：經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)水平，國民生產(chǎn)總值，國家的積極調(diào)控抑制需求型：國家緊縮調(diào)控政策增高收益率（資本化率）型：置業(yè)的優(yōu)惠政策降低收益率（資本化率）型：國家緊縮調(diào)控政策增加開發(fā)成本型：土地面積減少，城市規(guī)劃限制，拆遷安置，國家調(diào)控政策較少開發(fā)成本型：土地面積增加，國家鼓勵的政策1.經(jīng)濟(jì)增長對商品住宅市場影響的分析中國經(jīng)濟(jì)近年來持續(xù)快速增長，對商品住宅價格影響十分顯著。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第一象限內(nèi)的需求曲線將向右上方平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加。住宅市場租金水平的提高將會使第二象限內(nèi)的住宅轉(zhuǎn)讓價格提高，住宅轉(zhuǎn)讓價格的提高必將促使住宅開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)成本和市場供給量，并最終形成使用市場中的需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場中的轉(zhuǎn)讓價格與開發(fā)成本之間新的平衡。因此，經(jīng)濟(jì)增長將使住宅市場呈“擴(kuò)散式”發(fā)展。2.置業(yè)城市的優(yōu)惠措施對商品住宅市場影響的分析不少城市的政府制定了一系列置業(yè)其城市的優(yōu)惠措施，越來越多的外埠消費(fèi)者開始選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導(dǎo)致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場租金(R)不變，因為I=R/P，就會使住宅的市場價格(P)上升，住宅市場價格的上升又會引起住宅市場開發(fā)量(Q)的增加，并最終導(dǎo)致住宅市場供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降，從而達(dá)到新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡達(dá)到時的租金水平相等。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將會導(dǎo)致該城市整個住宅市場呈現(xiàn)“不完全擴(kuò)散式”發(fā)展，如圖3所示。3.城市新區(qū)建設(shè)、舊城改造對城市商品住宅市場影響的分析過去幾年，不少城市新區(qū)建設(shè)突飛猛進(jìn)，舊城改造轟轟烈烈，而城市規(guī)劃條件的限制、土地價格的上升、拆遷安置費(fèi)用的增加，無疑會導(dǎo)致住宅市場開發(fā)成本(C)的上升，減少住宅新開發(fā)項目的獲利能力，這種影響將會使第三象限內(nèi)的開發(fā)曲線向左上方平移。住宅開發(fā)成本的上升，在住宅價格不變時使新開發(fā)項目的數(shù)量(Q)減少，從而導(dǎo)致住宅市場供給量(S)減少，在需求不變的情況下，推動住宅市場租金(R)和轉(zhuǎn)讓價格(P)的上漲，并達(dá)到新的平衡，整個住宅市場呈現(xiàn)“平移式”發(fā)展，如圖4所示。在進(jìn)行以上住宅市場運(yùn)作的各個影響因素分析時，均假設(shè)其它市場因素不變。但事實上由于社會經(jīng)濟(jì)體系的復(fù)雜性，特別是國家宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時候，影響住宅市場運(yùn)作的因素往往是多方面的，且是同時起作用的，這種多因素的同時變化實際上已經(jīng)不是單一因素變化的簡單疊加.因此，要找到住宅市場新的平衡點是非常困難的。三、對中國養(yǎng)老住宅市場——四象限模型的優(yōu)化四象限模型在研究住宅市場均衡方面具有較大的優(yōu)勢，原因在于它把住宅市場具體地分為資產(chǎn)市場和使用市場。如果將住宅市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進(jìn)行細(xì)分，而劃分為住宅資產(chǎn)市場和住宅使用市場是基于影響著兩個市場的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個市場之間也存在著緊密的聯(lián)系。經(jīng)過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析能夠進(jìn)行，即各要素的邏輯關(guān)系能夠經(jīng)過數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對外部要素如何影響住宅市場的內(nèi)部變量的研究。同時四象限模型使得對住宅市場變化的研究能夠定量化?？墒?，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，不適合用于分析住宅市場的短期動態(tài)變化，其缺陷是不能跟蹤分析市場實現(xiàn)均衡的瞬間變化。因而，需要建立一個能夠反映住宅市場短期動態(tài)變化的住宅市場信息系統(tǒng)和四象限模型配合使用，達(dá)到既能描述資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，又能分析住宅市場的短期動態(tài)變化。第四章、實地調(diào)研養(yǎng)老地產(chǎn)項目分析——以北京康夢圓老年公寓為例一、北京康夢圓老年公寓公司簡介公司介紹由北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓興建的、“中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會”直屬管理的“康夢圓老年公寓”，是一所引入國際管理標(biāo)準(zhǔn)，康夢圓除了有養(yǎng)老院常規(guī)服務(wù)項目外還倡導(dǎo)“科學(xué)養(yǎng)老”理念，具備國際先進(jìn)設(shè)施，開放平臺式的科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓位于北京市朝陽區(qū)十八里店，是京城少有的政治，文化，經(jīng)濟(jì)新中心交匯地，二十分鐘車程全覆蓋：天安門，中南海，中央各部委，央視新大樓，北京中央商務(wù)區(qū)（CBD），潘家園文化舊貨市場，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（亦莊）。占地面積18000平方米，建筑面積21000平方米，年6月26日試營業(yè)。全部建成后可容納516張床位，配套有圖書室、書法臺、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功能娛樂休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂項目。同時設(shè)有康復(fù)醫(yī)療（體檢中心）、中醫(yī)養(yǎng)生、保健按摩、心理咨詢、佛教養(yǎng)生、足療、水療等保健養(yǎng)生項目?！つ繕?biāo)：全面打造國際品牌科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu),引領(lǐng)中國養(yǎng)老科學(xué)新模式?！だ砟睿河贸嘧有?，報三春暉·文化：團(tuán)團(tuán)圓圓、健健康康、煥發(fā)朝氣、美夢成真·服務(wù)特色：衣、食、住、行、用、醫(yī)、玩等方面享有科學(xué)的體貼入微的服務(wù)。·服務(wù)模式：福利經(jīng)營型\開放平臺型\自主選擇型\機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結(jié)合型康夢圓將在老齡委的領(lǐng)導(dǎo)下，連同社會各界，在北京首創(chuàng)五大老年俱樂部，全面推動養(yǎng)老事業(yè)，引領(lǐng)中國科學(xué)養(yǎng)老新模式：老同志經(jīng)驗財富咨詢俱樂部（分各個行業(yè)，學(xué)科），老年創(chuàng)新創(chuàng)造俱樂部，中華傳統(tǒng)美德傳播俱樂部，流金歲月個人自傳俱樂部，北京空巢老人互助俱樂部（內(nèi)設(shè)互助熱線）。全面打造國際品牌科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)中國養(yǎng)老科學(xué)新模式是我們崇高的目標(biāo)，不懈的追求，康夢圓將是一個開放的養(yǎng)老助老平臺。（2）企業(yè)文化企業(yè)文化終極使命：做好兒女孝敬父母報效祖國行為準(zhǔn)則：孝在當(dāng)下笑在當(dāng)下效在當(dāng)下理念：感恩包容彼此成就精神：自我學(xué)習(xí)自我管理自我領(lǐng)導(dǎo)康夢圓之歌在太陽升起的地方，

有一所老人的樂園。

綠茵簇?fù)碇坏虻幕ǘ洌?/p>

朝霞映照出夕陽的笑臉。

一群獻(xiàn)身崇高的兒女，

聚集在康夢圓。

康夢圓啊康夢圓，

相聚是緣，相愛是緣。我們把善緣無限放大，

一起實現(xiàn)兒女的心愿。在人文蔚起的年代，有一個普世的理念。愛心承載著兒女的孝敬，汗水凝結(jié)出老人的尊嚴(yán)。一個亙古不變的命題，演繹在康夢圓?？祲魣A啊康夢圓，子女夢圓老人夢圓。我們把美夢化為現(xiàn)實，共同開創(chuàng)美好的明天。公寓介紹建筑特色中心概貌主體建筑為“回”字形，采用“透天”的設(shè)計，院內(nèi)桃園風(fēng)格，讓老年人在喧鬧的都市中尋覓到一處“房在園中、路在綠中、人在景中”的世外桃源。房間設(shè)計以適宜老年人的身心健康為核心，按照老年人住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，采用古典與現(xiàn)代相結(jié)合的方式，構(gòu)建了一所老人頤養(yǎng)天年的理想家園。主樓大廳小包間大包間三層活動廳園林景觀園林占地面積6580平米，除綠地外，園區(qū)還種植了桃樹、杏樹、石榴等多種果樹，同時配有人工湖、戶外健身器材、太極足道、涼亭、垂釣區(qū)、鴿子樓、假山噴泉及小橋流水等景觀，惟妙惟肖地構(gòu)成了一幅幅美麗的畫卷，滿足了老人在茶余飯后邊休閑散步，邊觀賞風(fēng)景的愜意感。雨后的康夢圓戶型介紹雙人間在所有的房間設(shè)計中，采光、通風(fēng)等是我們考慮的重要因素。窗景能夠為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計使老人足不出戶便可享受到充分的日光浴。散發(fā)著陽光味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。獨(dú)立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設(shè)計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的管家式服務(wù)。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人帶來絲絲清涼?？傊祲魣A的出發(fā)點，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗。?單人間在所有的房間設(shè)計中，采光、通風(fēng)等是我們考慮的重要因素。窗景能夠為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計使老人足不出戶便可享受到充分的日光浴。散發(fā)著陽光味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。獨(dú)立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設(shè)計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的管家式服務(wù)。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人帶來絲絲清涼?？傊祲魣A的出發(fā)點，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗。夫妻間在所有的房間設(shè)計中，采光、通風(fēng)等是我們考慮的重要因素。窗景能夠為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計使老人足不出戶便可享受到充分的日光浴。散發(fā)著陽光味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。獨(dú)立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設(shè)計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的服務(wù)。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人帶來絲絲清涼。親情間情房設(shè)置，充分體現(xiàn)了公寓對老年人的心靈關(guān)懷，為前來探視爸爸媽媽的子女們提供晚間休息的居室。四合院如果您懷有濃烈的老北京情感，那么獨(dú)特的四合院設(shè)計能夠一解您對過往歲月的相思與懷戀。院落寬綽疏朗，四面房屋各自獨(dú)立，又有游廊連接彼此，起居十分方便；封閉式的住宅使四合院具有很強(qiáng)的私密性，關(guān)起門來自成天地；院內(nèi)，四面房門都開向院落，一家人和美相親，其樂融融；寬敞的院落中還可植樹栽花、飼鳥養(yǎng)魚、疊石迭景，老人能夠盡享大自然的美好。科學(xué)養(yǎng)老康夢圓國際老年公寓是離北京城區(qū)最近的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，主要以供自理老人，空巢老人中短期居住,修養(yǎng)和保健為主，同時提供抗衰老特色的醫(yī)療和中老年健康管理服務(wù)，可容納500余張床位，完全按照國家標(biāo)準(zhǔn)《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》以及國家五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)而成，在京城眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，康夢圓獨(dú)樹一幟，具有鮮明的科學(xué)養(yǎng)老,精神養(yǎng)老特色，不但讓老人幸福、健康、長壽、快樂的生活，更使老年人的社會價值得到升華。項目運(yùn)營：科學(xué)完善的服務(wù)體系人文關(guān)懷、生活環(huán)境、居住氛圍、醫(yī)療保健、休閑娛樂……每一項服務(wù)都充分體現(xiàn)對老人生活的精心營造，從而創(chuàng)造出中國科學(xué)養(yǎng)老的樣板機(jī)構(gòu)。精神養(yǎng)老為主的服務(wù)模式以客戶為核心的服務(wù)模式，充分保障老人生活既能夠怡然自樂，又能夠充分發(fā)揮自己的聰明才智，繼續(xù)為社會服務(wù)，讓自己的老年生活更加彰顯個性。管家式的物業(yè)管理作為中國科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的樣板，康夢圓針對老年人生活、生理、心理特點制定了完善的物業(yè)管理服務(wù)體系，經(jīng)過各方面的細(xì)致入微的關(guān)懷，為辛苦半生的老人們奉獻(xiàn)健康快樂的晚年生活，為她們的子女解除后顧之憂，把子女的孝心體現(xiàn)得淋漓盡致。戶型介紹：標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間、套間、豪華套間、一室一廳、四合院，適合不同老年朋友的需求。家具配套：床、床頭柜、衣柜、電視機(jī)、電視柜、書桌、椅子、臺燈、微波爐、電冰箱、沙發(fā)、茶幾、休閑桌椅。設(shè)計理念：以人為本從老人的角度，細(xì)致入微，人性化設(shè)計。經(jīng)過對人性真諦的領(lǐng)悟，自我認(rèn)知的深化，人與人關(guān)系的思考，讓老人重新找回迷失的自己，真正成為自己的主人，遠(yuǎn)離孤獨(dú)與寂寞。崇尚自然古色的木裝飾與唯美的壁畫合理搭配，為空間帶來休閑、清幽、淡雅的感受。造型豐富而不花哨，搭配簡潔而不單調(diào)。充分體現(xiàn)了人對自然的親近，讓老人得以從紛繁復(fù)雜的表象中，看到一種深刻的人性本質(zhì)，從而理解生命無常的自然，達(dá)到人生的返璞歸真，淡定從容。環(huán)境養(yǎng)生在東方的哲學(xué)中，平衡是一種技巧，技巧的出眾與否即是我們所謂的藝術(shù)境界，也既是我們空間上想要達(dá)到的環(huán)境養(yǎng)生。關(guān)愛健康設(shè)計更體現(xiàn)在它所蘊(yùn)涵的思想，經(jīng)過設(shè)計創(chuàng)造一種賞心悅目，有利于老人頤養(yǎng)天年的生態(tài)環(huán)境，向老人傳遞“健康至上”的理念，引領(lǐng)老人拋棄有害于身心健康的生活方式，為老年個體和群體探尋更加有意義的生存空間。養(yǎng)生會所A.養(yǎng)老區(qū)、健身房、餐飲區(qū)、度假區(qū)、醫(yī)療區(qū)、娛樂區(qū)、服務(wù)區(qū)、各區(qū)設(shè)施完善，功能應(yīng)有盡有。B.樓層設(shè)有觀光電梯，各通道安裝不銹鋼連續(xù)扶手，確保老年朋友暢通無憂。C.首層設(shè)有活動室、養(yǎng)生水療、養(yǎng)生保健按摩、全身經(jīng)絡(luò)及足底按摩、美容美發(fā)，環(huán)形走廊低密度、通透性、風(fēng)與光可穿堂入室。D.佛教養(yǎng)生大講堂是修身養(yǎng)性、祈福行愿的好去處，定期邀請佛教界高僧長老坐堂講經(jīng)。服務(wù)特色護(hù)理服務(wù)貼心的管家式服務(wù)，為老人提供最舒心的享受；個性化的服務(wù)流程，使老人得到全天候無微不至的照料；護(hù)士為老人定時量血壓、定期做體檢；足療師為老人的雙足帶來最健康的體驗；水療區(qū)、按摩室、健身房等設(shè)施為老人奉上一道道健康養(yǎng)生之佳肴；醫(yī)護(hù)中心觀察室、心理咨詢室對老人的身體、心理等近況隨時進(jìn)行跟蹤服務(wù)。老人的健康是我們最大的安慰，老人的微笑是對我們最好的鼓勵?？祲魣A國際老年公寓，用它的孝心、真心、愛心、熱心與耐心，為耄耋老人打造了一處幸福溫馨的家園。醫(yī)療保健1、醫(yī)療保障

●貼身醫(yī)療：家庭醫(yī)生、抗衰老&健康管理中心、中醫(yī)養(yǎng)生保健中心、個性化護(hù)理中心

●資源相伴：各大診療綠色通道醫(yī)院

2、疾病預(yù)防&健康促進(jìn)

●會員制全程健康管理方案保駕

●個性化醫(yī)療保健方案&個性化護(hù)理方案護(hù)航

●健康秘書親情提示

3、中醫(yī)養(yǎng)生保健

●中醫(yī)古方+現(xiàn)代醫(yī)學(xué)

●日光浴&足浴養(yǎng)生、民俗養(yǎng)生、食療養(yǎng)生、文化養(yǎng)生

4、抗衰老治療

●國際品牌抗衰老機(jī)構(gòu)加盟服務(wù)營養(yǎng)膳食：可口的自助式營養(yǎng)配餐，公寓外聘專職營養(yǎng)師為老人設(shè)計一日三餐，根據(jù)老年人的年齡特點，做到每日食譜不重樣，葷素搭配，粗糧細(xì)作、細(xì)糧有機(jī)安排合理，菜品制作注重色香味，滿足不同老人的口味需求。專設(shè)供老年人舉辦生日盛宴的、不同規(guī)模的多人壽宴廳、小型壽宴廳等高檔場所。佛教養(yǎng)生：康夢圓在北京養(yǎng)老界首創(chuàng)“宗教信仰室”，供奉觀音、太上老君、關(guān)公，其目的是尊重老年人的信仰，為她(她)們提供舉辦佛教活動的場所。我院會定期邀請佛教大師為老人講授佛教醫(yī)學(xué)、善齋調(diào)養(yǎng)等；每月初一、十五我們還為老年人精心準(zhǔn)備了齋飯，在滿足老年人生活生理的基礎(chǔ)上更重視她（她）們高層次的精神需求，我們的佛堂也在一定程度上讓老人的心靈得到了安慰。多彩休閑：公寓完善的配套設(shè)施，體現(xiàn)了公寓對老年人精神文化生活的重視與關(guān)注，設(shè)置了圖書閱覽室；書法繪畫室；為老人舉辦文藝演出、電影播放的多功能廳；滿足老年人日常生活需要的理發(fā)室；超市；康夢圓國際老年公寓，集各養(yǎng)老院優(yōu)勢為一身，真實再現(xiàn)了當(dāng)今機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的最高水準(zhǔn)和服務(wù)理念，實是一所養(yǎng)生、養(yǎng)老的理想之選；公共區(qū)域?qū)挸髁?，樓道兩?cè)均安裝可供老年人安全行走的扶手及休息椅，回字型的建筑體現(xiàn)了濃濃的家的文化韻味與內(nèi)涵我要入住參觀流程：入住須知：能夠適應(yīng)集體生活的自理老人可申請入住本院。1.申請者應(yīng)當(dāng)持本人和送養(yǎng)人的有效證件（身份證、戶口本、護(hù)照等）及復(fù)印件各1份到本院，由本院健康咨詢師對入住者進(jìn)行初步的身體健康狀況評估。2.入住本院前必須進(jìn)行體檢或提供近期(一個月)體檢證明，申請者能夠在本院指定的醫(yī)院或者與該醫(yī)院同級的醫(yī)院進(jìn)行體檢（如化驗肝功、血常規(guī)、尿常規(guī)、透視、胸片、心電圖、B超等），凡體檢結(jié)果達(dá)到院方標(biāo)準(zhǔn)者能夠入住本院，對體檢未達(dá)本院標(biāo)準(zhǔn)者本院有權(quán)拒絕其入??；3.體檢合格者能夠辦理正式入住手續(xù)，入住者確定具體入住的房屋后與本院簽訂《養(yǎng)老服務(wù)合同》及其附件，辦理入住手續(xù)時，需向本院交付入住押金，該押金在正常入住期限屆滿辦理離院手續(xù)時將全部無息返還，同時按照協(xié)議書中的約定交付首次入住費(fèi)用及其它費(fèi)用后，方可入住本院；4.入住者須有監(jiān)護(hù)人（單位）的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保（擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力者或法人單位）并出具相應(yīng)的證明，在辦理入住手續(xù)時，監(jiān)護(hù)人（單位）應(yīng)當(dāng)持有效證件到場和入住者一同與本院簽訂《養(yǎng)老服務(wù)合同》及其附件；5.入住者的監(jiān)護(hù)人（單位），應(yīng)當(dāng)與本院保持聯(lián)系，若該人聯(lián)系方式有變應(yīng)當(dāng)及時通知本院，以保證在入住者發(fā)生緊急情況時，本院能夠及時通知，因監(jiān)護(hù)人（單位）地址不清，電話不明而導(dǎo)致院方與其聯(lián)系中斷，延遲時間而造成的一切后果，由入住人的監(jiān)護(hù)人（單位）承擔(dān)責(zé)任；6.入住者在選定房屋之后，未經(jīng)本院許可不得隨意調(diào)換房間、留她人住宿或私自轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）；若因特殊情況確需調(diào)換、留宿的，必須向本院提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后由院方進(jìn)行安排；7.本院為入住者提供屋內(nèi)必備家具和生活用品，入住者也可自行攜帶所需的生活用品，但應(yīng)經(jīng)本院同意后方可帶入；因入住者未經(jīng)本院同意私自帶入的生活用品造成的一切損失，由入住者及其監(jiān)護(hù)人承擔(dān)全部責(zé)任；8.入住者不得擅自攜帶電器入住本院，如確實需要應(yīng)向院方提出申請并說明其所攜帶的電器種類，在經(jīng)本院同意后方可帶入，使用該電器產(chǎn)生的費(fèi)用由入住者自行承擔(dān)；未經(jīng)院方同意，因入住者擅自帶入的電器出現(xiàn)的問題和意外，由入住者及其監(jiān)護(hù)人（單位）承擔(dān)一切責(zé)任；9.入住者在院期間應(yīng)當(dāng)遵守本院的規(guī)章制度，服從管理人員的管理；如多次違反規(guī)章制度，刁難工作人員，尋釁鬧事，經(jīng)批評教育后仍不改正的，視為違反合同，本院有權(quán)強(qiáng)行要求其限期退院；10.本院所提供的服務(wù)項目，除明確規(guī)定免費(fèi)的外其余均按照明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但入住者可享受一定的折扣優(yōu)惠；11.入住人的貴重物品（如現(xiàn)金、首飾等）應(yīng)自行妥善保管，如有丟失，責(zé)任由入住人或其監(jiān)護(hù)人（單位）自行承擔(dān)；12.入住期間外出實行請假制度，入住者請假回家的，在離院前應(yīng)當(dāng)在管家處對離院的時間、去向等信息進(jìn)行登記，在辦理相關(guān)的手續(xù)后方能離院；未履行書面請假手續(xù)者不得擅自外出、外宿，入住人離院后在院外所發(fā)生的一切事故或意外，其后果由入住人員及家屬自己負(fù)責(zé)；13.入住者若想提前結(jié)束如老人請假回家后想出院，必須及時通知院方，出院時間按通知院方時間結(jié)算；辦理結(jié)束住宿手續(xù)時，需要攜帶入住押金憑證。本入住須知?dú)w本院解釋和修訂。聯(lián)系我們交通線路：公交車路線：

公交車到達(dá)路線，513路、626路，呂營嘉園/呂家營下車（路東可見康夢圓路標(biāo)）；

地鐵5號線至劉家窯站下車，轉(zhuǎn)乘626路，呂家營下車（路東可見康夢圓路標(biāo)）；

地鐵10號線至勁松站下車，轉(zhuǎn)乘638路或28路華威橋南下車，轉(zhuǎn)乘513路呂營嘉園下車（路東可見康夢圓路標(biāo)）。駕車路線：

三環(huán)路線：三環(huán)上京津塘高速走出京方向，從高速第一個出口處出，回轉(zhuǎn)行車500米左右即到；

四環(huán)路線：十八里店南橋出，經(jīng)呂營大街出口向北走，穿過呂家營餐飲一條街即可看到康夢圓路標(biāo)。聯(lián)系方式：地址：北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營村六道口臨300號事業(yè)發(fā)展部（客戶咨詢電話）聯(lián)系電話：8716699987166888轉(zhuǎn)6666人事部聯(lián)系電話：87166888轉(zhuǎn)8809行政部聯(lián)系電話：87649928第五章北京市養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)研總結(jié)、展望、建議一、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀中國的養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)前還處于早期發(fā)展階段，過去絕大多數(shù)房地產(chǎn)商把目光瞄準(zhǔn)事業(yè)有成的中青年，認(rèn)為這一生命周期階段的人群消費(fèi)能力最強(qiáng)，針對這部分消費(fèi)群的市場爭奪也尤為激烈，在價格、戶型、環(huán)境等方面進(jìn)行全方位的競爭。卻對退休或半退休的老年住宅市場少有關(guān)注，導(dǎo)致許多老齡化城市中，老年住宅市場幾乎一片空白。盡管某些項目以“養(yǎng)老住宅”為營銷理念，但無論是建筑設(shè)計，還是運(yùn)營管理，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)仍有距離。隨著房地產(chǎn)市場的日益細(xì)化，當(dāng)前已開始有商家開始進(jìn)入老人住宅市場，把老年住宅市場作為新的投資領(lǐng)域，興辦老年福利設(shè)施，建立養(yǎng)老保障和老年照料服務(wù)體系。如北京寶氏華商集團(tuán)投資北京太陽城國際老年公寓、北京高德實業(yè)有限公司正在籌辦老年福利中心、南京市開辦“興衛(wèi)真美好老年公寓”、上?！坝H和源”等項目。近期，萬科、保利、綠地等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)也開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行布局。投資興建，整體占地8萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中公共配套服務(wù)場地面積占3萬平方米，總投資近6億人民幣。另外，龍湖地產(chǎn)、華潤置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等房企此前也紛紛宣布成立研發(fā)團(tuán)隊二、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)的局限性從國內(nèi)外的情況看，養(yǎng)老業(yè)的核心方向有三個：養(yǎng)老地產(chǎn)、老年養(yǎng)護(hù)、養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)中國最為普遍，而國外的老年養(yǎng)護(hù)最為發(fā)達(dá)。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤并不比普通地產(chǎn)高，而政府相關(guān)的補(bǔ)貼也不足以吸引資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。這也是房地產(chǎn)商一直拿養(yǎng)老業(yè)“掛羊頭，賣狗肉”的原因。而老年養(yǎng)護(hù)需要成熟的醫(yī)療保險系統(tǒng)支持，而且醫(yī)療投入更大，牽涉到更為復(fù)雜的利益關(guān)系，讓人望而卻步。中國當(dāng)前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本上還處在水平很低的層次，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。當(dāng)前，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上具備比較龐大的市場空間，可是大多數(shù)企業(yè)都沒有找到一個行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，基本上還處于摸索階段。當(dāng)前，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)存在諸多問題，總體而言能夠歸納為以下幾個方面：首先，開發(fā)檔次較低，開發(fā)企業(yè)缺乏比較清晰的市場定位，對老年客戶群細(xì)分不夠，配套和服務(wù)設(shè)施有限。其次，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，適合老年人的設(shè)施和產(chǎn)品比較缺乏。第三，缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)的全過程開發(fā)經(jīng)驗，直接復(fù)制國外的養(yǎng)老地產(chǎn)又直接導(dǎo)致水土不服。第四，缺乏政策支持，對于養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持政策，當(dāng)前依然僅僅停留在研究階段，對于這一正在急速發(fā)展的行業(yè)，從拿地、建設(shè)到經(jīng)營階段，都還沒有比較成熟的制度文件和體系供遵循三、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展展望養(yǎng)老地產(chǎn)的主要任務(wù)：一是根據(jù)老人的需求和特點，設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅；二是運(yùn)營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。這意味著養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不同于普通住宅，因為它有大量資金沉淀用于后續(xù)服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合，這就決定了此類項目租售方式比普通住宅更為復(fù)雜；對于開發(fā)商來說，一般房地產(chǎn)項目的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。都是經(jīng)過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，物業(yè)服務(wù)僅占利潤的極少部分。而養(yǎng)老地產(chǎn)面正確是社會養(yǎng)老理念、養(yǎng)老機(jī)制和養(yǎng)老地產(chǎn)的市場等問題，其盈利模式要求產(chǎn)品銷售與物業(yè)服務(wù)并重。就實質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是贏利的載體，而后期運(yùn)營服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏后期專業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗，且政府主管部門缺乏支持養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營的有力扶持獎勵和輔助手段，導(dǎo)致連續(xù)投入較高，風(fēng)險較大。當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營即使做得好，經(jīng)營收益也不足10%，貸款利息都難以償還。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司研究表明，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)普遍觀點是10-，每年8%至10%的回報率。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項長期而艱巨的工程，其盈利模式對投資方是很大考驗。養(yǎng)老地產(chǎn)投入巨大，收益緩慢，缺少國家配套政策的大力支持，使其當(dāng)前的發(fā)展步伐較慢，短期內(nèi)應(yīng)該不會成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主流?？墒?，隨著中國主要大中城市老齡化問題日趨嚴(yán)重，社會保障措施的不斷完善，政府用于退休金的支出不斷增加，老年人的購買力水平逐步提升，老年人的生活壓力特別是來自子女的壓力明顯減輕，她們所掌握的財富將主要圍繞自我的消費(fèi)需要進(jìn)行。因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求不斷增長。但業(yè)界看好其發(fā)展前景。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，5年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處在試驗階段，各個企業(yè)搶占地盤；接下來5年則是成長期，市場開始細(xì)化；后進(jìn)入成熟期，大企業(yè)兼并小企業(yè)，品牌開始集中。從另一個層面講，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)也就是在關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，有一種觀點認(rèn)為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15-20年的時間能夠開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和80后，可是當(dāng)?shù)搅?0后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，她們并不需要買房，需求量也就要少了很多。而中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大。特別是當(dāng)我們國家制訂的以居家養(yǎng)老為主的政策，全國將有90%的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)迫在眉睫，急需要建設(shè)大量的養(yǎng)老住宅，而養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業(yè)模式也剛剛探索起步，養(yǎng)老建筑的設(shè)計也缺少相應(yīng)的經(jīng)驗。未來，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營相互分離勢在必行。開發(fā)階段考慮土地成本、建設(shè)成本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的引入、布局及盈利問題。后期經(jīng)營考慮與國內(nèi)險資、國外基金的合作，有資金支持進(jìn)行持有經(jīng)營。還要考慮與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作以滿足社區(qū)老人護(hù)理需要的問題，這也是未來能否持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。從養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展形勢來看，應(yīng)該采用兩條腿走路的方式，一條是針對社會孤寡老人和低收入老年人群，用加大社區(qū)服務(wù)、擴(kuò)大社區(qū)配套的福利為主的方式，這種方式需要較大的國家財政投入和政策支持；另一條是經(jīng)過市場機(jī)制，開發(fā)商獲得進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢條件。我們相信，隨著中國老齡化社會的來臨，相應(yīng)的政策機(jī)制、管理體制都將不斷完善，養(yǎng)老地產(chǎn)市場化的步伐也會越來越快。事實上，當(dāng)前國家已經(jīng)開始關(guān)注這一問題，并逐漸采取措施。黨的十七大及十七屆五中全會先后確立了“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，提出“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)”的要求，民政部在年2月11日發(fā)布了《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》(征求意見稿)。其中提出要建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足老年人多層次、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求，讓老年人安享晚年生活，共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果。該規(guī)劃同時提出，“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點，經(jīng)過設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能?！?、“高端的養(yǎng)老服務(wù)需求，鼓勵利用市場機(jī)制，由社會力量投資經(jīng)營，各級政府能夠根據(jù)實際需要予以適當(dāng)?shù)恼叻龀帧！边@個規(guī)劃表明了政府的態(tài)度，隨著中國人口老齡化程度的