京津冀一體化下的房地產(chǎn)發(fā)展機會課件

京津冀一體化下的房地產(chǎn)發(fā)展機會日期：2014.3事件：京津冀一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略北京應“調(diào)整疏解非首都核心功能，優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)項目選擇，突出高端化、服務化、集聚化、融合化、低碳化”。2014年2月，習近平主席專題聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報，強調(diào)實現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，是面向未來打造新的首都經(jīng)濟圈、推進區(qū)域發(fā)展體制機制創(chuàng)新的需要，是探索完善城市群布局和形態(tài)、為優(yōu)化開發(fā)區(qū)域發(fā)展提供示范和樣板的需要，是探索生態(tài)文明建設有效路徑、促進人口經(jīng)濟資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的需要，是實現(xiàn)京津冀優(yōu)勢互補、促進環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)發(fā)展、帶動北方腹地發(fā)展的需要，是一個重大國家戰(zhàn)略，要堅持優(yōu)勢互補、互利共贏、扎實推進，加快走出一條科學持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子來。7點意見：交通先導+產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移+環(huán)保聯(lián)動7點意見概括為用頂層設計和系統(tǒng)發(fā)展的思路推動一體化戰(zhàn)略，在此背景下以交通一體化建設和城市群建設為基礎功能，通過提升河北的基礎設施建設和城市負載水平來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)承接，進而實現(xiàn)三地的市場要素的一體化以及環(huán)保和生態(tài)領域形成最終的融合。附：習近平就推進京津冀協(xié)同發(fā)展提出7點要求。一是要著力加強頂層設計，抓緊編制首都經(jīng)濟圈一體化發(fā)展的相關規(guī)劃，明確三地功能定位、產(chǎn)業(yè)分工、城市布局、設施配套、綜合交通體系等重大問題，并從財政政策、投資政策、項目安排等方面形成具體措施。二是要著力加大對協(xié)同發(fā)展的推動，自覺打破自家“一畝三分地”的思維定式，抱成團朝著頂層設計的目標一起做，充分發(fā)揮環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟合作發(fā)展協(xié)調(diào)機制的作用。三是要著力加快推進產(chǎn)業(yè)對接協(xié)作，理順三地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條，形成區(qū)域間產(chǎn)業(yè)合理分布和上下游聯(lián)動機制，對接產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不搞同構(gòu)性、同質(zhì)化發(fā)展。四是要著力調(diào)整優(yōu)化城市布局和空間結(jié)構(gòu)，促進城市分工協(xié)作，提高城市群一體化水平，提高其綜合承載能力和內(nèi)涵發(fā)展水平。五是要著力擴大環(huán)境容量生態(tài)空間，加強生態(tài)環(huán)境保護合作，在已經(jīng)啟動大氣污染防治協(xié)作機制的基礎上，完善防護林建設、水資源保護、水環(huán)境治理、清潔能源使用等領域合作機制。六是要著力構(gòu)建現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡系統(tǒng)，把交通一體化作為先行領域，加快構(gòu)建快速、便捷、高效、安全、大容量、低成本的互聯(lián)互通綜合交通網(wǎng)絡。七是要著力加快推進市場一體化進程，下決心破除限制資本、技術、產(chǎn)權、人才、勞動力等生產(chǎn)要素自由流動和優(yōu)化配置的各種體制機制障礙，推動各種要素按照市場規(guī)律在區(qū)域內(nèi)自由流動和優(yōu)化配置。7點意見總結(jié)：著眼于大城市病的解決和城鎮(zhèn)化建設——根治大城市病，解決大城市的頑疾；——促進小城市的城鎮(zhèn)化建設，讓大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展；7點意見著眼的是京津冀一體化實質(zhì)上來講就是都市圈的建設——都市圈理論：虹吸效應到溢出效應都市圈在形成初期往往是核心城市虹吸效應大于溢出效應，即區(qū)域內(nèi)各類資源會全部流入核心城市；隨著都市圈發(fā)展和金融等高端服務業(yè)向核心城市集聚，溢出效應又會開始大于虹吸效應。制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)將首先向外擴散，并帶動周邊發(fā)展。這種產(chǎn)業(yè)“集聚—擴散—再集聚—再擴散”效應就是都市圈圈層結(jié)構(gòu)形成的原因。資源產(chǎn)業(yè)人口雛形期——軸向擴展成長期——圍城擴展成型期——全面擴展成熟期——都市群形成擴展軸生長軸生長軸生長軸生長軸擴展圈都市圈是怎么形成的？基于都市群原理的城市發(fā)展規(guī)律單中心城市擴張大都市化形成都市群形成新城只是附屬于大城市的居住群，有起碼的生活服務設施，但工作和娛樂必須到中心城市去比較依賴汽車或者軌道交通，鐘擺式通勤，造成交通過于擁擠未能緩解中心城市產(chǎn)業(yè)活動的過分集中第一階段居住郊區(qū)化階段，就業(yè)仍集中在中心城區(qū)在新城有一定的工業(yè)和服務設施，并通過地鐵等加強與中心城市的交通聯(lián)系城市功能“有機分散”、呈多中心發(fā)展，提出要創(chuàng)造居住和就業(yè)的平衡各個分區(qū)之間以綠地、公園分隔，從而美化城市環(huán)境城鎮(zhèn)距中心城30-50km，建設適當比例的工業(yè)區(qū)和居住區(qū)有成套的生活服務、文化福利設施，功能健全各層次的城鎮(zhèn)相互鏈接形成群，并把中心城市疏散出去各中心之間有快速交通設施，各組團的城市道路與群的主軸立體交叉帶狀中心與城市呈樹杈狀、網(wǎng)絡狀往外延伸主城副城副城副城副城第二階段產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化階段，以主城為中心形成多個副中心第三階段多中心都市郊區(qū)化，在主城周邊形成“多中心復合體系”京津冀從來沒有形成真正的城市群，而是形成了兩個孤立大城市。核心城市對周邊區(qū)域有巨大的虹吸作用，卻少有正輻射相比長三角、珠三角經(jīng)濟圈，京津冀都市圈的整體經(jīng)濟發(fā)展占全國比重相對較低，且對周邊城市的帶動作用不大。京津冀經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈珠三角經(jīng)濟圈2013年長三角、珠三角及京津冀經(jīng)濟圈主要城市GDP比較長三角珠三角京津冀GDP排名前二十城市長三角：上海、蘇州、杭州、無錫、南京、寧波

珠三角：廣州、深圳、佛山

京津冀：北京、天津、唐山京津冀長三角這種狀態(tài)造成了環(huán)北京區(qū)域發(fā)展相對繁慢2012年主要經(jīng)濟指標單位京津冀長三角長三角/京津冀行政面積萬平方公里21.621.0798%人口億人1.192.13180%第一產(chǎn)業(yè)增加值萬億元0.350.52149%第二產(chǎn)業(yè)增加值萬億元2.475.23211%第三產(chǎn)業(yè)增加值萬億元2.915.14177%全社會固定資產(chǎn)投資總額萬億元3.375.36159%資本形成總額萬億元3.255.04155%城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入萬元8.6810.44121%居民消費水平萬元6.417.92124%河北主要的11個城市2012年GDP均值僅為2437億元，而人均GDP僅為3655元。浙江11個城市2012年GDP均值為3119億元，人均GDP達到了67738元，相當于河北的190%；江蘇10個城市2012年GDP均值為5071億元，人均GDP達到了76567元，相當于河北的215%為什么？北京作為超級大都市不堪重負環(huán)北京城市產(chǎn)業(yè)空心化，發(fā)展滯后?2.河北VS.京津:在城市經(jīng)濟發(fā)展上存在巨大差異河北每km2土地投資額僅為京津的22%，資金來源主要依靠自籌，國內(nèi)貸款，利用外資等方式占比較京津低30%。河北在GDP、投資、消費各方面均無法比肩京津2.河北VS.京津:在城市經(jīng)濟發(fā)展上存在巨大差異區(qū)域上市公司的數(shù)量可以在一定程度上模擬經(jīng)濟水平。2012年，河北本地上市公司數(shù)量為48家，僅相當于北京的22%；而同期江蘇擁有上市公司236家，相當于上海的116%，浙江擁有上市公司246家，相當于上海的121%2006至2012年，注冊地為河北的上市公司僅增長了1家，同期江蘇、浙江的上市公司全部翻倍，并超越了核心城市上海北京大城市病、環(huán)北京發(fā)展滯后的原因分析，導出北京大城市病模型公共資源配置差距產(chǎn)業(yè)異構(gòu)明顯，缺乏有效聯(lián)系，融合度低區(qū)域發(fā)展差異北京作為超級大都市不堪重負環(huán)北京城市產(chǎn)業(yè)空心化，發(fā)展滯后123大城市病模型城市發(fā)展差距人口公共資源數(shù)量公共資源水平B城市發(fā)展水平產(chǎn)業(yè)量產(chǎn)業(yè)水平專業(yè)人才公司量就業(yè)機會城市生活便利交通擁擠環(huán)境污染A城市發(fā)展水平+-城市經(jīng)濟發(fā)展融合度+++人口流入++++R1R3R2R4R5-+++為得到人口膨脹，交通擁堵，環(huán)境污染等問題的緩解最主要是打破6大惡性循環(huán)體系，即通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和公共資源均衡配置從而減少城市發(fā)展差距是核心解決方案。其中產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移應為核心。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移公共資源協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要方向（1）：理順三地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條，對接產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不搞同構(gòu)性、同質(zhì)化發(fā)展地區(qū)工業(yè)主導行業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值百分比（%）京津冀地區(qū)黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)16.29通信設備計算機及其它電子設備制造業(yè)13.53化學原料及化學制品制造業(yè)7.19石油加工、煉焦及核燃料加工6.75北京通信設備計算機及其它電子設備制造業(yè)24.74交通運輸設備制造業(yè)11.97黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)9.87化學原料及化學制品制造業(yè)7.09石油加工、煉焦及核燃料加工5.48專用設備制造業(yè)3.42天津通信設備計算機及其它電子設備制造業(yè)20.28黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)9.84化學原料及化學制品制造業(yè)7.19石油和天然氣開采業(yè)5.25石油加工、煉焦及核燃料加工4.61金屬制造業(yè)3.70河北黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)25.51電力、熱力的生產(chǎn)和供應6.45非金屬礦物制造業(yè)5.29農(nóng)副食品加工業(yè)4.90目前京津冀地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所形成的產(chǎn)業(yè)聚集在長期經(jīng)濟發(fā)展中，京津冀逐步建立起自身獨立的工業(yè)體系和主導工業(yè)。其中，京津的工業(yè)主導行業(yè)較為雷同，通信設備計算機、黑色金屬冶煉、化學原料、石油加工煉焦等同為兩地主導產(chǎn)業(yè)。不同的是，北京有交通運輸設備制造業(yè)，而天津有石油天然氣開采業(yè)。未來，京津進行工業(yè)領域協(xié)調(diào)的方向是，北京要突出自身的科技和研發(fā)優(yōu)勢，天津則要突出港口運輸、海洋和土地資源優(yōu)勢。河北作為黑色金屬礦采選業(yè)、冶煉重化工業(yè)基地；京津則是以高新技術產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代制造業(yè)北方雙核城市。伴隨城市圈推進，未來京津冀之間功能定位的差異同樣會進行調(diào)整。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要方向（2）根據(jù)藺雪芹所做的《城市群地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚的生態(tài)環(huán)境效應研究進展》總結(jié)，按照對環(huán)境需求和環(huán)境壓力的大小，將不同產(chǎn)業(yè)進行了分類研究，這有利于環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)的不同直轄市和省份對有關城市群地區(qū)產(chǎn)業(yè)分工和集聚進行指導。VI類產(chǎn)業(yè)科研教育、文化娛樂、金融、保險、房地產(chǎn)、機關和社會團體、交通運輸郵電通訊、地質(zhì)勘察水利管理、商業(yè)經(jīng)紀代理業(yè)、信息咨詢、計算機應用、旅游業(yè)、衛(wèi)生體育、社會福利V類產(chǎn)業(yè)電器機械及器材制造、電子及通信設備制造、醫(yī)藥制造、煙草制造IV類產(chǎn)業(yè)電力煤氣供水、石油加工及其煉焦業(yè)I類產(chǎn)業(yè)農(nóng)林牧漁、建筑、批發(fā)零售毛衣餐飲、低端社會服務II類產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)設備制造、印刷記錄媒介復制、食品飲料、橡膠制品、金屬制品、熟料制品、紡織業(yè)、皮革毛皮羽絨制造業(yè)、服裝及纖維制品、家具制造、文體用品制造、采掘業(yè)III類產(chǎn)業(yè)黑色金屬冶煉壓延、化工原料化學制品、化學纖維、造紙及紙制品、有色金屬冶煉壓延、非金屬礦物制造環(huán)境壓力高低高環(huán)境需求產(chǎn)業(yè)布局與環(huán)境需求和壓力的關系北京重點發(fā)展以微電子、計算機、通信、光機電一體化、生物工程等為主的高新技術產(chǎn)業(yè)，以科研、文化、教育為主的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，以及以金融、保險、商貿(mào)、物流、會展、旅游等為代表的現(xiàn)代服務業(yè)。天津定位為電子信息、汽車、生物技術與現(xiàn)代醫(yī)藥、裝備制造、新能源及環(huán)保設備等先進制造業(yè);發(fā)展現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商貿(mào)、金融保險、中介服務等現(xiàn)代服務業(yè)，適當發(fā)展大運量的臨港重化工業(yè)。河北8市定位在原材料重化工基地、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)基地和重要的旅游休閑度假區(qū)域，也是京津高技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)研發(fā)轉(zhuǎn)化及加工配套基地。東南部以承接首都人口疏散，高端產(chǎn)業(yè)配套和專業(yè)性生產(chǎn)服務業(yè)發(fā)展為主西北部以對接首都休閑商務、高端消費、高端旅游和特色林果農(nóng)牧產(chǎn)品等特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主河北8市的中心城區(qū)，以承接北京的現(xiàn)代制造業(yè)轉(zhuǎn)移和積極發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)為主產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要方向（3）圍繞北京建設環(huán)首都經(jīng)濟圈的步伐加快，一些非首都核心功能向外疏解的舉措也將率先啟動類型有望外遷的部門和產(chǎn)業(yè)外遷地點政府決定的部分面向全國的非首都核心功能中部分科教文衛(wèi)機構(gòu)環(huán)首都經(jīng)濟圈聚集北京的一些非關國家經(jīng)濟命脈的央企總部天津、河北市場決定的部分北京遠郊區(qū)存在的一些小化工等“三高”企業(yè)河北一些相對低端、低效益、低附加值、低輻射的面向京津冀地區(qū)需求的經(jīng)濟部門，包括批發(fā)市場等。天津或河北其它服務業(yè)內(nèi)部也有一定的外遷疏解空間天津或河北北京功能疏解最可能“動”的是央企總部，以及非首都核心功能的部分科教文衛(wèi)機構(gòu)，再就是容易聚集人口的商貿(mào)市場主要面向京津冀地區(qū)需求的經(jīng)濟部門，包括去年動員搬遷的動物園批發(fā)市場、大紅門等服裝批發(fā)市場（此次“動批”還有金開利德、東鼎、世紀天樂、天皓成、萬容天地等幾大服裝批發(fā)市場，營業(yè)面積30萬平，涉及物流企業(yè)20余家，從業(yè)人員超過3萬人，年營業(yè)額達200多億元，日均客流量超10萬人次）和新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場北京市的中石化燕山分公司、東方石油化工有限公司、首鋼總公司等都是水耗、能耗排位靠前的企業(yè)，以及北京西部存在的一些煤炭開采企業(yè)，都在外遷可能范圍內(nèi)成本導向性的汽車產(chǎn)業(yè)和新能源新材料產(chǎn)業(yè)也有很大必要疏解的產(chǎn)業(yè)之一。這些產(chǎn)業(yè)包括房山、通州、順義、亦莊、昌平的汽車產(chǎn)業(yè)，以及技術含量不高的所謂新能源新材料產(chǎn)業(yè)。戰(zhàn)略最大收益區(qū)是京冀接壤的環(huán)首都經(jīng)濟圈交通方面河北省將投融資200億元，實施13個縣市的交通基礎建設與北京全面對接，打造10分鐘到半小時交通圈住房方面河北要建設9萬套廉租房，一期將先投入建設5萬套，建設地點位于和北京接壤的香河、大廠、涿州等地，為500萬居民提供舒適的居住環(huán)境，并在他們周邊搞創(chuàng)業(yè)基地，吸引人才社保方面共同推進建立京冀兩地之間醫(yī)保關系無障礙轉(zhuǎn)移及就診報銷互認制度，加快網(wǎng)絡平臺建設，推進異地就醫(yī)直接結(jié)算，有望實現(xiàn)異地就醫(yī)報銷一卡通養(yǎng)老方面環(huán)北京周邊的13縣，每個縣將建一個養(yǎng)老基地，先期將建50萬套，并且配建一流的醫(yī)療資源設施交通

住房社保養(yǎng)老將成為河北承接首都“溢出”效應的關鍵人口導入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)交通先行軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段二從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，環(huán)首都經(jīng)濟圈將首先需要產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，然后才是人口的導入，與此同時配合交通先行才能將該區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟搞活。根據(jù)以上邏輯，我們認為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將要求新城及園區(qū)開發(fā)承接，人口導入將需要房地產(chǎn)業(yè)參與，而交通先行中關鍵的是軌道交通由北京市區(qū)向周邊環(huán)首都經(jīng)濟圈延伸。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要由新城開發(fā)承接，人口導入將需要房地產(chǎn)參與，而交通先行關鍵的是軌道交通由北京市區(qū)向周邊環(huán)首都經(jīng)濟圈延伸新城開發(fā)公共配套醫(yī)療教育綠化產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段一產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段二產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段三。通訊。人口導入：根據(jù)環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃中人口和基地建設規(guī)模預測，2020年，環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)的新增商品房需求面積將達到8225萬平根據(jù)規(guī)劃，到2015年，該區(qū)域內(nèi)的城區(qū)總?cè)丝趯⒂?010年的165萬人達到300萬人；此后到2020年，城區(qū)總?cè)丝谶_到400萬人。由此，可知至2015年和2020年，環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)的新增人口將分別達到135萬人和235萬人，這相當于至至2015年和2020年，環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)的新增商品房需求面積將分別達到4725萬平和8225萬平。

環(huán)首都經(jīng)濟圈經(jīng)濟規(guī)模及商品房需求預測表序號模式2010年2015年2020年1GDP（億元）1196478495682財政收入（億元）20080016003城區(qū)總?cè)丝冢ㄈf人）1653004004城鎮(zhèn)化率（%）3360705相對2010年新增城區(qū)人口（萬人）

1352356新增城區(qū)人口對應商品房面積（萬平）

47258225華夏幸福將是京津冀協(xié)同發(fā)展國家戰(zhàn)略最大受益者在本次京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略實施過程，華夏幸福主要受益于兩個方面：承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，公司成熟的園區(qū)開發(fā)模式能為其預計帶來基建和土地整理的提成，從現(xiàn)在簽訂園區(qū)開發(fā)項目來看，公司園區(qū)委托開發(fā)面積近818平方公里，換北京周邊700多平方公里，其中直接納入環(huán)首都經(jīng)濟圈的園區(qū)開發(fā)面積占40%，預計北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將使公司園區(qū)開發(fā)業(yè)務較快增長；園區(qū)配套住宅受北京“溢出”效應而帶來的增值，如京津冀一體化中交通先行的戰(zhàn)略布局，首都二機場以臨近河北固安的北京大興作為建設地址，根據(jù)搜房數(shù)據(jù)，固安受此影響從去年8200元，上升至11000元，同比上漲30%，預計北京溢出效應將會為廊坊廣陽，固安等區(qū)域的土地帶來增值，公司現(xiàn)有儲備約1370萬方，其中京津冀占比達90%附：華夏幸福園區(qū)委托開發(fā)面積（灰色部分將受益于京津冀一體化戰(zhàn)略）北京市新城承接城市職能緩解城市壓力承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)基礎設施人口醫(yī)療領導型城市城市副中心教育北京市需要建設承接北京城市職能、疏解北京城市壓力的新城北京產(chǎn)業(yè)外遷大的方向是挪產(chǎn)業(yè)、基礎設施和教育醫(yī)療資源，從而實現(xiàn)人口的疏導。在規(guī)劃體系上，打破行政分割；在城市布局上，倡導中心城市的“有機疏散”和區(qū)域范圍內(nèi)的“重新集中”在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，強調(diào)產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展相互支撐，注重以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動新城、新區(qū)開發(fā)建設新城概念新城根據(jù)所在地理位置不同，可分為衛(wèi)星新城，獨立新城和市內(nèi)新城3種。衛(wèi)星新城(Satelitetown)獨立新城市內(nèi)新城(NewTownintown)位于大城市的近郊區(qū)域，具有大城市的近郊住宅區(qū)特點，在功能方面屬于大城市的附屬，但在某些方面具有其獨立主體性，在社會經(jīng)濟層面上，依賴于大城市發(fā)展，即工作地點在大城市，住宅在郊區(qū)的臥城。在功能方面是完全獨立，位于大城市較遠的新城市WillamA.Robson稱新城應具有居住，產(chǎn)業(yè)及休閑娛樂等功能，并且不依賴于大城市，可獨立自足。位于大城市的市郊及市中心，在功能和空間上，比較獨立的新城市。<概念圖>獨立新城城市外圍較遠衛(wèi)星新城市內(nèi)新城市中心新城概念按城市功能可劃分為：復合型新城、主題型新城和新行政首都。資源開發(fā)新城觀光療養(yǎng)新城復合型新城科研教育新城軍事新城以大規(guī)模開發(fā)自然及能源為目的，在距離大城市較遠的地區(qū)建設的新城市。為觀光，休閑，娛樂等目的而建設的城市，需考慮地塊自身條件。具備一般城市需具有的多種功能的新城市。為研發(fā)，教育提供舒適生活環(huán)境而建設的，以大學，研究所為中心形成的城市空軍，海軍等軍事基地，由于軍人家屬的入住而形成的城市以建設新的行政首都而建設的城市主題型新城新行政首都……..具有明確核心功能的城市。新城概念吸引北京人口外溢人口的衛(wèi)星城，首先要解決交通問題，并保證居住地到中心城市的通勤時間保證在1個小時內(nèi)，距離城市中心30~50km半小時代表“購物圈”一小時代表“通勤圈”兩小時代表“都市經(jīng)濟圈”從時間上看成熟地區(qū)中心城市與衛(wèi)星城之間的通勤時間多在30分鐘到1個小時之間能同時實現(xiàn)快速換成、運行成本低廉、容載量達是解決兩地交通應優(yōu)先發(fā)展的運輸手段隨著城市的發(fā)展及運輸方式的變化，衛(wèi)星城到中心城市的距離也在不斷延伸韓國衛(wèi)星城距首爾市中心一般都在30-40km東京周邊的衛(wèi)星城距東京市中心距離多在40-50km從距離上看新城驅(qū)動模式分類城市觸媒位置與可達性資源政策與公共資源非當?shù)鼗a(chǎn)業(yè)自然與文化資源北京通州天津濱海新區(qū)美國爾灣（Irvine）西安曲江西班牙畢爾巴鄂（BILBAO）驅(qū)動因素與新城發(fā)展新城驅(qū)動模式特點新城發(fā)展驅(qū)動模式匹配條件交通驅(qū)動臨近大都市，擁有軌道交通、快速公交線路、高鐵等快速交通，實現(xiàn)新城與核心區(qū)的便利連接，帶動人口流動，分擔核心區(qū)的相應功能政策與公共資源驅(qū)動強勢政策導入，政府對產(chǎn)業(yè)、公共設施等的發(fā)展提供強力支持，帶動區(qū)域發(fā)展非當?shù)鼗a(chǎn)業(yè)驅(qū)動具有較高附加值和生產(chǎn)能力的產(chǎn)業(yè)進駐，帶動區(qū)域人口就業(yè)及相關功能的完善自然與文化資源驅(qū)動具有可供依托的強勢自然資源或者可被認知文化價值資源驅(qū)動新區(qū)發(fā)展城市觸媒主動開發(fā)某項特殊建筑或公共空間，以達到促使城市構(gòu)造持續(xù)漸進發(fā)展的目的，可與其他新城發(fā)展驅(qū)動模式共同使用衛(wèi)星新城獨立新城環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)的城市發(fā)展方向？★北京廊坊半小時經(jīng)濟圈一小時經(jīng)濟圈40公里固安涿州香河燕郊城市郊區(qū)化大量涌入的居住人口缺乏產(chǎn)業(yè)支撐缺乏生活配套淪為缺乏活力的“睡城”人口被動外溢人口被動外溢主城區(qū)人口飽和主城區(qū)被動外溢人口承接地燕郊——區(qū)位及交通利好優(yōu)勢明顯，可定位為居住型衛(wèi)星新城價格優(yōu)勢區(qū)位交通依靠便利的對外交通和相對較低的房地產(chǎn)價格，吸引北京被動外溢人口

燕郊在北京周邊相同交通時間的區(qū)域之后，明顯的價格優(yōu)勢是燕郊成為京東房地產(chǎn)熱點的重要原因。距離北京CBD30公里，經(jīng)京哈高速的公共及私家交通使其到北京的通勤距離控制在30分鐘。未來軌道交通的利好進一步使燕郊房地產(chǎn)市場升溫。北京軌道交通向燕郊、潮白新城延伸，沿潮白河增添燕郊—潮白新城—香河的軌道線路。香河——區(qū)位及交通利好優(yōu)勢明顯，可定位為居住型衛(wèi)星新城統(tǒng)一規(guī)劃有序發(fā)展區(qū)位交通充分利用與北京的便利交通連接，政府進行統(tǒng)一規(guī)劃，區(qū)域有序發(fā)展，成為繼燕郊之后京東又一“宜居新城”

政府的統(tǒng)一規(guī)劃和有序發(fā)展策略吸引多家品牌開發(fā)商進入，產(chǎn)品水平和形式都得到較大提升。多條高速公路使香河與北京有便利的交通聯(lián)系，具備與北京進行通勤的區(qū)位客觀條件。北京軌道交通向燕郊、潮白新城延伸，沿潮白河增添燕郊—潮白新城—香河的軌道線路。廊坊——廊坊的發(fā)展可以跳出城市郊區(qū)化怪圈，走城市中心化道路，發(fā)展成為一個功能相對完善的副中心城市39規(guī)劃利好內(nèi)生市場作為河北省地級市，有良好的經(jīng)濟發(fā)展基礎，內(nèi)生性房地產(chǎn)市場發(fā)展良好。從城市規(guī)劃與公共交通發(fā)展層面做好準備承接京津經(jīng)濟發(fā)展和人口轉(zhuǎn)移

與北京加強聯(lián)系的區(qū)域發(fā)展及交通規(guī)劃的制定，特別是與亦莊地鐵連接的計劃看出，廊坊已做好了承接北京南部如亦莊外溢人口的準備。

廊坊市擁有良好的產(chǎn)業(yè)和人口支撐，目前形成內(nèi)生和獨立市場現(xiàn)狀，可以實現(xiàn)內(nèi)部的自我循環(huán)，北京客戶只是市場的補充。廊坊固安——作為廊坊的主要產(chǎn)業(yè)片區(qū)打造40個盤能力傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展初級，未形成對北京客戶的普遍吸引。個別項目以其一定的品牌影響力、低價格以及產(chǎn)品形式吸引部分北京的投資客戶。固安和大廠的區(qū)域認知還停留在隸屬于廊坊的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為初級，還不能形成對北京客戶的普遍吸引。北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)西青區(qū)團泊新城唐山市保定市房地產(chǎn)發(fā)展機會總結(jié)2小時經(jīng)濟圈北京市一小時通勤圈天津市根據(jù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移規(guī)劃：東南部將主要承接人口疏散固安廊坊香河燕郊涿州2.交通先行的政策利好下，環(huán)首都通勤圈內(nèi)的衛(wèi)星城市建設將是首要任務。距離北京最近的燕郊、香河、廊坊、固安、涿州及懷來等城市將率先發(fā)展，逐漸融入北京經(jīng)濟體系，其中燕郊和香河以居住型衛(wèi)星新城發(fā)展，而廊坊和涿州作為城市副中心發(fā)展。薊縣新城寶坻新城武清區(qū)永清定興3.薊縣，寶坻和武清、永清和定興從距離和時間上不適合發(fā)展成為衛(wèi)星新城，適合作為獨立新城發(fā)展，其中可首先發(fā)展武清、寶坻和定形興，他們的發(fā)展模式主要為產(chǎn)業(yè)引入。4.最終和天津、唐山和保定實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟一體化“以公共交通為導向”的開發(fā)模式（TOD模式）介紹公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)TOD設計原則：

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