哈爾濱某花園投資分析評估方案報告

目錄頁碼TOC\o"1-3"\h\z目錄17.0實施時間表47.1項目計劃說明47.2本項目裝修標準47.3項目實施進度表6投資分析88.0投資構成和成本分析88.1項目基本參數(shù)及預計施工進度88.2項目開發(fā)價值（銷售收入）108.3土地成本（政府地價和征地費）108.4建設和安裝費用118.5前期費用148.6項目其他不可預見費用148.7開發(fā)期應付稅費158.8紅線、國外市政及公建配套工程費168.9靜態(tài)總投資178.10資金計劃和財務費用178.9.1資金178.9.2財務費用188.11與物業(yè)銷售相關的稅費188.12本項目銷售費用188.13本項目所得稅198.14靜態(tài)開發(fā)總投資匯總198.15項目所有開發(fā)總投資匯總209.0可行性研究財務數(shù)據(jù)預測與選擇229.1.4住宅物業(yè)管理費收支情況229.1.5營業(yè)稅費229.1.6土地增值稅229.1.7所得稅23經濟分析2310.0項目財務效益分析2310.1項目盈利能力2410.1.1財務部回報率(FIRR)2410.1.2財務凈現(xiàn)值(FNPV)2510.1.3資本回報率（靜態(tài)）2510.1.4靜態(tài)投資回收期2610.2項目的不確定性分析2810.2.1項目盈虧平衡分析2810.2.2項目敏感性分析2810.2.3概率分析2910.2風險分析30時間表：31附表1：靜態(tài)總投資和籌資計劃的階段性投資比例表31附表2：所有投資現(xiàn)金流量表42附表3：項目損益表44附表4：概率分析表46圖：47圖1：項目盈虧平衡圖47圖2：本項目靜態(tài)開發(fā)成本結構如圖48所示7.0實施時間表項目用地占地面積廣，開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期長。它需要大量的人力、財力和物力。因此，開發(fā)商應將項目市場調研和調查的結論與當前的運營狀況相結合，包括項目的相關信息。與研究人員共同確定了項目開發(fā)的一些初步構想，將整個項目的開發(fā)分為三個連續(xù)的階段（即每兩年一個階段，每年4-11月一個計算期）.7.1項目計劃說明1、根據(jù)市場調研的結論，“保利花園”的發(fā)展應分階段發(fā)展，前期回收的資金應重新投入后續(xù)發(fā)展。因此，每個發(fā)展階段的劃分和發(fā)展順序的確定都應以市場為基礎。響應并保持一定的開發(fā)節(jié)奏，按照先開發(fā)建設多層住宅，再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開發(fā)順序，盡量保證項目能夠順利啟動并持續(xù)開發(fā)。時機成熟時的建筑。2、根據(jù)市場發(fā)展特點和市場需求，各發(fā)展階段尤其是第一發(fā)展階段的物業(yè)類型應更加多樣化，各階段物業(yè)發(fā)展應保持一定程度完整性和獨立性。與綠化景觀相匹配，便于實行封閉管理。3、根據(jù)地塊周邊環(huán)境條件及其發(fā)展變化，結合各類物業(yè)及各開發(fā)階段的環(huán)境要求，確定各開發(fā)階段的具體內容。4.將根據(jù)項目的規(guī)劃設計方案，結合公共建設安排、道路和景觀設計，但現(xiàn)階段僅基于連貫的開發(fā)過程（即總開發(fā)周期）為6年，每季度為一個計算期，共分為24），不具體劃分第一、二、三期的發(fā)展階段。7.2本項目裝修標準基礎：人工挖孔樁和混凝土承臺、鋼筋混凝土樓板、結構、高層（主要是13層有電梯）、鋼筋混凝土框架或框架的住宅樓、剪力墻混合結構、新型墻磚砌體；外墻：高檔滌綸粉彩噴涂或鋪釉條馬賽克；屋頂：西班牙式天花瓦；窗戶：鋁合金窗框，平開式淺綠色鋼化玻璃，窗臺采用高檔花崗巖，預留大廳、房間空調；房間墻壁和天花板涂有國產乳膠漆，地面平整水泥砂漿光滑；電梯系統(tǒng)：中外合資工廠生產的電梯（六層單復式無電梯）、不銹鋼轎廂貼面、備用發(fā)電機及必要的消防環(huán)保設施；水電系統(tǒng)：每戶配備充足的電、自來水、供暖（小區(qū)集中供暖），所有房間均配備地埋墻采暖管、上下水管、低壓電力線、燈具和預留的有線電視插頭，以及多路開關。對于空調和照明系統(tǒng)，獨立的水表、電表、配電箱、防盜對講機、IDD線槽安裝在預埋墻內。房間裝修工程擬采用菜單式一攬子服務，即只計算基本裝修標準（交接標準）工程造價（精裝修工程造價不計入本投資成本）。7.3項目實施進度表項目名稱第一年第二年第三年第四年第五年第六年建設、建設進度、投資安排第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1、征地拆遷1、征地拆遷及選址七連一平2、設計與工程探索1、規(guī)劃方案設計、施工報告2.工程勘察、建筑模型制作3.各種施工圖設計3.辦理施工前申請手續(xù)4、工程建設1、場地開挖土方及基礎施工2、地下室工程（25層住宅樓）3、混凝土框架結構土建及基本房間裝修4、會所及公共建筑設施5、設備安裝一、給排水工程2、變配電及機房電氣工程3、消防工程4.電梯工程5、供熱工程6、煤氣廠6、社區(qū)周邊及外部配套項目外水、外電、綠化、道路、公共建筑注：時間單位為季度1、總工期為理論工期，不包括外部因素的影響（或施工單位工期延誤、設備供應商進場、生活及臨時施工、施工準備及設計修改、施工申請等）、施工圖、圖紙聯(lián)合審查等）。2、除二次裝修、室內外環(huán)境工程外，其他子項目，如外墻砌筑及裝飾、客貨電梯、給排水、空調、消防、通訊、燃氣等子工程項目可以同時穿插。進行施工。3、由于東北地區(qū)氣候特殊，11月15日以后至第二年4月15日之前不能在室外施工。不過，這段時間仍可用于施工準備。資料來源：受托人研究投資分析本項目總投資和開發(fā)成本的計算，是充分結合當?shù)貐^(qū)塊的開發(fā)狀況和業(yè)主的運營能力，基本取各階段開發(fā)過程中實際獲得的土地面積，分階段、按比例實施征地。補償費、綜合開發(fā)費及征地利息、社區(qū)道路片區(qū)征地投資投資費、其他分項費用：建設安裝工程費、前期費用、紅線外市政配套設施工程費，以及開發(fā)期間的稅費投入。實際工程量統(tǒng)計和計算。8.0投資構成及成本分析項目總投資的基本構成和整體建設開發(fā)投資的規(guī)劃安排，是受委托方研究部門與委托方研究部門與項目建筑設計單位協(xié)商的結果，并對開發(fā)項目的土地用途進行了初步計算和匯總。以街區(qū)為單位的規(guī)模和開發(fā)方式，包括各種個體開發(fā)成本、物業(yè)功能要求和等級標準的階段性投資、社區(qū)區(qū)域內道路的面積、公共建筑和市政基礎設施統(tǒng)一配置的原則，并以此為基礎原則上，提出階段性投資的階段性開發(fā)和投資成本安排。8.1工程基本參數(shù)及預計施工進度各項投資成本的階段性開發(fā)投資安排，本著穩(wěn)健、有序、滾動發(fā)展的原則。根據(jù)委托方提交的土地出讓初步協(xié)議，考慮到項目開發(fā)征地面積巨大，委托方前期必須支付的費用主要包括：國有土地出讓金使用權、（征地補償、土地綜合開發(fā)費不詳，需索?。┘扒捌谫M用、建設工程安裝費、開發(fā)期稅費、紅線外市政配套設施工程費、及銷售期稅費，包括銀行貸款等。投資金額過大，同時考慮到本項目開發(fā)的物業(yè)類型，開發(fā)周期長等原因。本項目投資建設方案，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用地塊分期開發(fā)的方式。有關建設進度的詳情，包括發(fā)展規(guī)劃的橫向平面圖，請參閱本報告第七節(jié)。表8-1 本項目施工技術參數(shù)一覽表序列號本項目基本經濟技術指標范圍評論1實際可開發(fā)總面積120,890平方米總面積12.6萬平方米2項目總建筑面積可開發(fā)305,712平方米總可售建筑面積285,052平方米2.1多層住宅總建筑面積17,790平方米住宅總建筑面積232,002平方米2.2高層住宅建筑面積214,212平方米約500個停車位2.3商場總建筑面積30,550平方米有營業(yè)收入的商業(yè)場所2.4會所及公共設施總建筑面積15,260平方米機電設備及樓宇管理室等2.5地下室總面積27,900平方米每個車位占地約45平方米3容積率（地上總建筑面積除以總建筑面積）2.30總體積比2.534建筑密度（底層面積除以總建筑面積）29.2%根據(jù)小區(qū)規(guī)劃設計要求5綠地率30.0%根據(jù)一般城市規(guī)劃規(guī)則6綠地36,267平方米綠化率乘以總建筑面積7地上部分總建筑面積277,812平方米一樓面積35,245平方米7.1多層住宅部分總樓面面積17,790平方米平均以6層住宅為主7.2高層住宅部分總建筑面積214,212平方米平均以13層住宅為主7.3商場總樓面面積30,550平方米主題商場、特色餐廳、西餐廳7.4（設備室、管理室等）總建筑面積15,260平方米地下室7.5地下車位總樓面面積及可售車位總數(shù)22,500平方米地下機房5400平方米8多層及高層住宅單位總數(shù)共1,814戶常住人口6,3499一期發(fā)展總樓面面積79,132平方米學府路與工業(yè)園區(qū)交匯處一期9.1商場區(qū)13,834平方米裙樓商場二樓9.2多層住宅區(qū)9,696平方米4樓至6樓（地上-包括商場）9.3高層住宅區(qū)55,602平方米7樓至16樓（地上-包括商場）10二期發(fā)展總樓面面積107,263平方米資興街與工路路交界處二期10.1商場區(qū)9,160平方米裙樓商場二樓10.2多層住宅區(qū)4,008平方米4樓至6樓（地上-包括商場）10.3高層住宅區(qū)94,095平方米7樓至16樓（地上-包括商場）11第三階段發(fā)展總建筑面積119,317平方米資興街與雪府里交界處三期11.1商場區(qū)7,556平方米裙樓商場二樓11.2多層住宅區(qū)4,086平方米4樓至6樓（地上-包括商場）11.3高層住宅區(qū)64,515平方米7樓至16樓（地上-包括商場）11.4會所建筑面積12,600平方米位于社區(qū)中心11.5居委會、管委會區(qū)域180平方米11.6地下建筑區(qū)（機械設備室）5,400平方米每戶約0.28個車位11.7地下層面積（房間停車位）22,500平方米每個車位約3.63戶11.8幼兒園2,120平方米11.9變電站換熱站區(qū)360平方米資料來源：受托人研究8.2項目開發(fā)價值（銷售收入）本項目總銷售收入：86229萬元；詳情見下表。表8-2 本項目銷售收入一覽表8.0各功能性物業(yè)總銷售收入可售建筑面積單價（人民幣）83174萬元8.1多層住宅銷售收入17,790平方米2500元/平方米4,4488.2高層住宅銷售收入214,212平方米2800元/平方米59,9798.3商場銷售收入30,550平方米4500元/平方米13,7488.4車位銷售收入50010萬元/件5,000資料來源：受托人研究8.3土地成本（政府地價和征地費）經委托方提供的土地成本信息，本項目的土地出讓金和征地補償費為1.9億元，樓面地價（單價）：621元/平方米。這是：1、本項目土地出讓金：11116萬元，按總建筑面積305712平方米分攤，單方成本為：364元/平方米。2、征地拆遷安置補償費協(xié)商支付：7884萬元。3、地塊周邊房屋拆遷、征地管理費約0.0萬元。詳情見下表：表8-3 本項目土地成本構成一覽表序列號項目名稱技術參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配1.0土地成本（1.1+1.2+1.4）1.9億元621元/平方米1.1多層住宅國有土地使用權出讓標準地價（364元/m2×1.1）17,790平方米400元/平方米712.31萬元按全市國家土地出讓金標準1.2高層住宅國有土地使用權出讓標準地價（364元/m2×1.1）214,212平方米400元/平方米8577.05萬元按全市國家土地出讓金標準1.3商場國有土地使用權出讓底價（520元/m2×1.15）30,550平方米598元/平方米1826.89萬元按全市國家土地出讓金標準1.4征地拆遷補償費等協(xié)商支付305,712平方米258元/平方米7883.75萬元1.5房屋拆遷工程及征地管理費120,890平方米0萬元資料來源：受托人研究8.4建設安裝費用本項目建設安裝費用按建筑設計方案估算；總額為：3.41億元，按總建筑面積305712平方米分攤，單方造價：1115元/平方米；按總可售面積285052平方米分攤，則單邊成本：11196元/平方米；詳情見下表：表8-4 本項目建設安裝費用構成一覽表序列號項目名稱技術參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論2.0建筑安裝工程投資（2.1+2.2）3.41億元1115元/平方米1196元/平方米資料來源：受托人研究在：1、土建及裝修工程造價：26750萬元，按總建筑面積305712平方米分攤，單位造價：875元/平方米；詳情見下表：表8-5 本項目土建工程造價構成一覽表序列號項目名稱技術參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配2.1土木與裝修工程(2.1.1+~2.1.6)2.675億美元875元/平方米2.1.1一期：多層住宅土方、地基蓋及上架結構工程費9,696平方米510元/平方米494.5萬元以下已包括改造工程的費用2.1.2第一階段：多層住宅樓的翻新成本9,696平方米190元/平方米184.22萬元多層土建造價700元/平方米2.1.3第一階段：高層住宅土方、地基蓋及上架結構工程費55,602平方米620元/平方米3447.32萬元高層土建價830元/平方米2.1.4第一階段：高層住宅裝修工程成本55,602平方米210元/平方米1167.64萬元商場土建1000元/平方米2.1.5一期：商場部分土方、地基帽及上架結構工程費13,834平方米550元/平方米760.87萬元會所及公共土建695元/平方米2.1.6第一期：商場部分房間裝修工程費用13,834平方米450元/平方米622.53萬元地下室土建1250元/平方米2.1.7二期：多層住宅土方、地基蓋及上架結構工程費4,008平方米510元/平方米204.41萬元裝修套餐請參考交接樓裝修標準。2.1.8第二階段：多層住宅樓的裝修工程成本4,008平方米190元/平方米76.15萬元建筑安裝工程費用為水電設備2.1.9二期：高層住宅土方、基礎蓋帽及上架結構工程費94,095平方米620元/平方米5833.89萬元多層住宅837元/平方米2.1.10二期：高層住宅裝修工程造價94,095平方米210元/平方米1976萬元高層住宅974元/平方米2.1.11二期：商場部分土方工程、基礎蓋帽及上架結構工程費9,160平方米550元/平方米503.8萬元裙樓商場1150元/平方米2.1.12二期：商場部分房間裝修工程造價。9,160平方米450元/平方米412.2萬元會所公共建筑838元/平方米2.1.13第三期：多層住宅土方、地基蓋及上框架結構工程費4,086平方米510元/平方米208.39萬元地下室1392元/平方米2.1.14第三階段：多層住宅樓的裝修工程成本4,086平方米190元/平方米77.63萬元6層無電梯住宅樓2.1.17第三期：高層住宅上框架結構工程費64,515平方米620元/平方米3999.93萬元多層住宅按6層計算2.1.18第三期：高層住宅裝修工程造價64,515平方米210元/平方米1354.82萬元高層住宅按13層計算2.1.19三期：商場部分土方、地基蓋帽及上架結構工程費7,556平方米550元/平方米415.58萬元講臺二樓2.1.20三期：商場部分房間裝修工程造價7,556平方米450元/平方米340.02萬元地下室計算為1層2.1.21第二階段：地下室土方工程、開挖樁和蓋、混凝土地面、防水工程27,900平方米1250元/平方米3487.5萬元會所及公共建筑以2層計算2.1.23會所部分框架結構及公共建筑配套設施及基本裝修工程造價17,020平方米695元/平方米1182.21萬元高層住宅，配備1部電梯資料來源：受托人研究2、機電設備安裝費：7350萬元，按總建筑面積305712平方米分攤，單方成本：240元/平方米；詳情見下表：表8-6 本項目機電設備安裝費用構成一覽表序列號項目名稱技術參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配2.2機電設備安裝工程（2.2.1+~2.2.10）7350萬美元240元/平方米2.2.1中外合資生產的備用發(fā)電機和環(huán)保消聲器（1800KVA）2個單位45萬元/臺90萬元水電及設備工程造價如下2.2.2多層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）17,790平方米59.0元/平方米104.96萬元多層住宅137元/平方米2.2.3高層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）214,212平方米62.0元/平方米1328.11萬元高層住宅144元/平方米2.2.4商場室外部分電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽建設）30,550平方米65.0元/平方米198.58萬元裙樓商場150元/平方米2.2.5會所及公共設施電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）15,260平方米60.0元/平方米91.56萬元會所公共建筑141元/平方米2.2.6地下室部分室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）27,900平方米62.0元/平方米172.98萬元地下室144元/平方米2.2.7中外合資工廠生產的名牌電梯系統(tǒng)（含安裝工程）65個單位22.5萬元/臺1461.53萬元包括暖氣和管道安裝2.2.8商場及地下室、會所消火栓、煙霧探測器、灑水裝置及保安監(jiān)控73,710平方米95.0元/平方米700.25萬元包括高低壓配電柜和線槽2.2.9多層住宅樓給排水管網安裝費用17,790平方米78.0元/平方米138.76萬元含給排水管道安裝工程費用2.2.10高層住宅給排水管網安裝費用214,212平方米82.0元/平方米1756.54萬元2.2.11商場部分給排水管網安裝費用30,550平方米85.0元/平方米259.68萬元2.2.12會所及公共設施給排水管網安裝費用15,260平方米81.0元/平方米123.61萬元2.2.13地下室給排水管網安裝工程造價27,900平方米82.0元/平方米228.78萬元2.2.14安裝家用鍋爐設備和供暖管道的費用2個單位339萬元/套678萬元10噸2.2.15管道燃氣安裝費用1,814戶0萬元由購房者承擔2.2.16有線電視安裝費（300元/戶）1,814戶0萬元由購房者承擔2.2.17樓宇安防及小區(qū)對講系統(tǒng)（250元/戶）1,814戶0萬元由購房者承擔2.2.18零星工程費用（防雷接地、泛光照明等）0.23%7333萬16.87萬元資料來源：受托人研究8.5前期成本本項目初始造價：1055萬元，按總建筑面積305712平方米分攤，單方造價：35元/平方米。按總可售面積285052平方米分攤，單邊成本：37元/平方米；詳情見下表：表8-7 本項目前期費用清單序列號項目名稱技術參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論3.0前期費用（3.1+3.2+3.3+3.4）1055萬元35元/平方米37元/平方米3.1場地三通一平、砌筑墻體等工程造價120,890平方米3.00元36.27萬元3.2市場調研及項目可行性研究費0.062‰3.41億元21.14萬元3.3建筑規(guī)劃研究費、建筑模型制作費305,712平方米2.0元61.14萬元3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66萬元3.5建筑設計費305,712平方米20.0元611.42萬元3.6啟動費和項目管理費0.85%3.41億元289.85萬元按本項目建設安裝費×0.85%資料來源：受托人研究8.6項目其他不可預見費用本項目其他不可預見費用：680萬元，按總建筑面積305712平方米計算，單方成本：22元/平方米；以總可售面積285052平方米計算，單邊成本：24元/平方米；詳情見下表：表8-8 項目其他不可預見費用計算表序列號項目名稱技術參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論4.0項目應急費(2.1×2.5%)2.5%__26,750680萬元22元/平方米24元/平方米資料來源：受托人研究8.7開發(fā)期應付稅費本項目需繳納開發(fā)期稅費：2460萬元，按總建筑面積305712平方米分攤，單方造價：80元/平方米。按總可售面積285052平方米分攤，單邊成本：86元/平方米；詳情見下表：表8-9 項目開發(fā)期稅費構成一覽表序列號項目名稱技術參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論5.0開發(fā)階段應繳稅費（5.1+~5.17）2460萬美元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理費（按總面積3.0元/平方米一次性收?。┏擎?zhèn)土地分類適用稅額3.0元（財政部門代收）36.27萬元120,890平方米5.2投資方向調整稅（暫免）2000年起暫時免征稅款根據(jù)國務院令[1991]82號0萬元住宅5%5.3附加水利建設（按本工程總建筑面積1元/平方米計算）1.0元30.57萬元305,712平方米5.4城市配套設施建設費（8層及以上免費）按現(xiàn)行標準計算統(tǒng)一按50.0元/平方米計算88.95萬元17,790平方米5.5多層住宅供電用電負荷費（按330元/KVA計算）根據(jù)供電局標準多層住宅平均8KW/戶478.9萬元1,814戶8KW/戶5.6商場部分供電用電負荷費（按330元/KVA計算）根據(jù)供電局標準裙樓商場120W/m2120.98萬元30,550平方米120W/平方米5.7會所及地下室供電用電負荷費（按330元/KVA計算）根據(jù)供電局標準會所，地下室65W/m292.58萬元43,160平方米65W/平方米5.8中小學教師住房籌款費根據(jù)文件17.4元531.94萬元305,712平方米5.9供水設施補貼（按750元/m3計算）根據(jù)自來水公司標準3.5人/戶，0.25噸/人.天_119.04萬元6,349人0.25立方米5.10預算固定管理費按建筑安裝工程造價3.41億元34.1萬元0.1%5.11建設工程監(jiān)理費（按建設安裝工程造價計算）按建筑安裝工程造價3.41億元406.13萬元1.2%5.12建設工程質量監(jiān)督費（按建設安裝工程造價計算）按建筑安裝工程造價3.41億元85.25萬元0.25%5.13建設工程質量監(jiān)督檢驗費（按土建價）按土木工程成本2.675億美元40.12萬元0.15%5.14建設工程安全監(jiān)理費（按土建工程造價計算）按建筑安裝工程造價3.41億元51.15萬元0.15%5.15道路占用費（施工期間可能出現(xiàn)的紅線占用）按實際工作日計算1.0元2200元2,190個工作日5.16建設工程招投標活動資金按建筑安裝工程造價3.41億元68.2萬元0.2%5.17墻改基金9.0元275.14萬元305,712平方米資料來源：受托人研究8.8紅線、國外市政及公建配套工程收費項目紅線、外部市政及公建配套工程造價：1390萬元，按總建筑面積305712平方米分攤，單方造價：45元/平方米。按總可售面積285052平方米分攤，單邊成本：49元/平方米；詳情見下表：表8-10 紅線、國外市政公建配套工程費用清單序列號項目名稱技術參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論6.0紅線，外部工程成本（6.1+~6.8）1390萬美元45元/平方米49元/平方米6.1外部電力工程費（包括新安裝的變電設備和小區(qū)周邊電纜溝的鋪設和開挖）305,712平方米65元397.43萬元20%根據(jù)實際工程案例估算6.2臨時建筑電費單305,712平方米7.8元59.61萬元25%根據(jù)實際工程案例估算6.3住宅紅線周邊道路設施及標牌工程費120,890平方米55元200.67萬元30%根據(jù)實際經驗估算6.4外部水工程費（包括建筑物上下水管的埋設和開挖）305,712平方米90元412.71萬元15%根據(jù)實際工程案例估算6.5臨時施工水費305,712平方米5.5元42.04萬元25%根據(jù)實際工程案例估算6.6園林綠化和園林綠化工程費120,890平方米60美元217.6萬元30%根據(jù)實際經驗估算6.7紅線市政及公用建設設施零星工程費120,890平方米25元30.22萬元10%根據(jù)實際經驗估算6.8紅線外市政及公共設施零星工程費120,890平方米25元30.22萬元10%根據(jù)實際經驗估算資料來源：受托人研究8.9靜態(tài)總投資本項目靜態(tài)開發(fā)總投資（1.0+～6.0）：58685萬元。按總建筑面積305712平方米分配，單方造價：1920元/平方米。按總可售面積285052平方米分攤，單邊成本：2059元/平方米；本項目各類靜態(tài)開發(fā)總投資構成如下表所示：表811 本項目靜態(tài)總投資構成一覽表（按總建筑面積分配）序列號項目名稱技術參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論7.0靜態(tài)總投資（1.0+～6.0）58685萬1920元/平方米2059元/平方米資料來源：受托人研究8.10資金計劃和財務費用8.9.1融資本項目的開發(fā)和投資資金來源有三：一是公司自有資金；二是銀行貸款；第三，預售樓花。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資。當自有資金全部投入，仍有資金缺口時，貸款將用于解決問題。預售房主要在靜態(tài)總投資達到25%時安排，但由于這部分收入不穩(wěn)定，原則上只用于還貸，不作為投資資金來源。8.9.2財務經費本項目財務費用主要為利息費用。利息費用的計算參照建設部頒布的經濟評價標準，按照以下方法確定：-以年為基礎，以后年度為全年計算，貸款償還年度在年末償還。年計息，即：年計息=（年初貸款本息累計+本年貸款金額÷2）×年貸款利息該項目目前的融資成本為每年8.0%。鑒于銀行利率已經開始下降，預計未來幾年融資成本會下降。因此，假設建設期貸款利率保持8.0%不變，并在整個開發(fā)期保持不變。本項目共支付利息3255萬元，于項目第七年償還。銷售有關的稅費本項目物業(yè)銷售相關稅費為：4500萬元。詳情見下表；表812 本項目物業(yè)銷售相關稅費清單9.0物業(yè)銷售相關稅費5.41%83174萬元4500萬元9.15%。5%4159萬美元9.2營業(yè)稅附加：包括教育費附加等，按營業(yè)稅的5%計算0.25%208萬9.30.18%。0.09%75萬元9.4其他稅項0萬元9.50.05%。0.07%58萬元資料來源：受托人研究8.12本項目銷售費用本項目物業(yè)銷售成本為：3327萬元。計算過程詳見下表；813 表本項目銷售費用清單10.0銷售費用（按租金收入的5%計算）4.0%83174萬元3327萬資料來源：受托人研究8.13本項目所得稅本項目所得稅為：2745萬元。計算過程詳見下表；814 表營業(yè)所得稅清單14.0營業(yè)所得稅（按銷售額33%的10%計算）3.3%83174萬元2745萬資料來源：受托人研究8.14靜態(tài)開發(fā)總投資匯總綜上所述，本項目開發(fā)的靜態(tài)投資成本（不含財務成本）為：58685萬元。以開發(fā)項目總建筑面積305712平方米計算，靜態(tài)總投資單邊成本為：1920元/平方米；按本開發(fā)項目實際可售面積285,052m2的總建筑面積分攤，靜態(tài)總投資單方面成本為：2,059元/m2；表8-15靜態(tài)開發(fā)總投資占比一覽表 （按總建筑面積分）序列號項目名稱總表面積按總建筑面積分配單價靜態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本305,712平方米621元1.9億元32.38%1.1政府地價305,712平方米304元9289萬15.83%1.2其他土地費用305,712平方米318元9711萬元16.55%2.0建設和安裝費用305,712平方米1,115美元3.41億元58.11%2.1土建費用（含豪華裝修）305,712平方米875元2.675億美元45.58%2.2機電設備安裝305,712平方米240元7350萬美元12.52%3.0初期費用305,712平方米35元1055萬元1.80%4.0項目應急費用305,712平方米22元680萬元1.16%5.0發(fā)展期稅305,712平方米80元2460萬美元4.19%6.0外紅外工程費305,712平方米45元1390萬美元2.37%7.0靜態(tài)總投資305,712平方米1,920元58685萬100.0%資料來源：受托人研究表8-16靜態(tài)開發(fā)總投資一覽表 （按可售總面積占比）序列號項目名稱總可售面積單價按總可售面積分攤靜態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本285,052平方米667元1.9億元32.38%1.1政府地價285,052平方米326元9289萬15.83%1.2其他土地費用285,052平方米341元9711萬元16.55%2.0建設和安裝費用285,052平方米1,196美元3.41億元58.11%2.1土木工程造價285,052平方米938元2.675億美元45.58%2.2機電設備安裝285,052平方米258元7350萬美元12.52%3.0初期費用285,052平方米37元1055萬元1.80%4.0項目應急費用285,052平方米24元680萬元1.16%5.0發(fā)展期稅285,052平方米86元2460萬美元4.19%6.0外紅外工程費285,052平方米49元1390萬美元2.37%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059美元58685萬100.0%資料來源：受托人研究8.15項目所有開發(fā)總投資匯總表817個項目全部開發(fā)項目總投資占比一覽表（按總建筑面積分） 序列號項目名稱總表面積按總建筑面積分配單價靜態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本305,712平方米621元1.9億元26.20%1.1政府地價305,712平方米304元9289萬12.81%1.2其他土地費用305,712平方米318元9711萬元13.39%2.0建設和安裝費用305,712平方米1,115美元3.41億元47.03%2.1土木工程造價305,712平方米875元2.675億美元36.89%2.2機電設備安裝305,712平方米240元7350萬美元10.14%3.0初期費用305,712平方米35元1055萬元1.46%4.0項目應急費用305,712平方米22元680萬元0.94%5.0發(fā)展期稅305,712平方米80元2460萬美元3.39%6.0外紅外工程費305,712平方米45元1390萬美元1.92%7.0靜態(tài)總投資305,712平方米1,920元58685萬80.9%8.0各功能性物業(yè)總銷售收入305,712平方米2,721美元83174萬元9.0物業(yè)銷售相關稅費305,712平方米147元4500萬元6.2%10.0銷售費用（按租金收入的4.0%計算）305,712平方米109元3327萬4.6%11.0財務費用（按8.0%銀行利息計算）305,712平方米106元3255萬4.5%12.0稅前開發(fā)毛利305,712平方米439元13408萬13.0稅前資本回報率305,712平方米22.85%14.0營業(yè)所得稅（按銷售額33%的10%計算）305,712平方米90元2745萬3.8%15.0稅后凈利潤發(fā)展305,712平方米349元10663萬16.0資本稅后回報305,712平方米1元18.17%17.0稅后開發(fā)收入（元/平方米）305,712平方米349萬元18.0總開發(fā)成本305,712平方米2,372美元7.2512億100.0%資料來源：受托人研究表8-18個項目 開發(fā)總投資占比一覽表（按可售總面積分配）序列號項目名稱總可售面積單價按總可售面積分攤靜態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本285,052平方米667元1.9億元26.20%1.1政府地價285,052平方米326元9289萬12.81%1.2其他土地費用285,052平方米341元9711萬元13.39%2.0建設和安裝費用285,052平方米1,196美元3.41億元47.03%2.1土木工程造價285,052平方米938元2.675億美元36.89%2.2機電設備安裝285,052平方米258元7350萬美元10.14%3.0初期費用285,052平方米37元1055萬元1.46%4.0項目應急費用285,052平方米24元680萬元0.94%5.0發(fā)展期稅285,052平方米86元2460萬美元3.39%6.0外紅外工程費285,052平方米49元1390萬美元1.92%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059美元58685萬80.9%8.0各功能性物業(yè)總銷售收入285,052平方米2918元83174萬元9.0物業(yè)銷售相關稅費285,052平方米158元4500萬元6.2%10.0銷售費用（按租金收入的4.0%計算）285,052平方米117元3327萬4.6%11.0財務費用（按8.0%銀行利息計算）285,052平方米114元3255萬4.5%12.0稅前開發(fā)毛利285,052平方米470元13408萬13.0稅前資本回報率285,052平方米22.85%14.0營業(yè)所得稅（按銷售額33%的10%計算）285,052平方米96元2745萬3.8%15.0稅后凈利潤發(fā)展285,052平方米374元10663萬16.0資本稅后回報285,052平方米18.17%17.0稅后開發(fā)收入（元/平方米）285,052平方米12元349萬元18.0總開發(fā)成本285,052平方米2,544美元7.2512億100.0%資料來源：受托人研究9.0可行性研究財務數(shù)據(jù)預測與選擇9.1.4住宅物業(yè)管理費收支根據(jù)目前中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產開發(fā)商普遍要求物業(yè)管理公司保持收支平衡，不打算盈利。項目售出后，物業(yè)設備維修、人員費用等期間居民入住和社區(qū)運營，原則上管理費收支基本平衡，故此部分不作為計算項目投資效益，這兩項未列入效益分析。9.1.5營業(yè)稅費本項目營業(yè)稅費主要是指銷售過程中發(fā)生的稅費。在計算期間，無論項目是否建成，由于銷售收入的現(xiàn)有部分，需要繳納與銷售相關的稅費。進行物業(yè)銷售時預計需要繳納的稅款主要包括：表9-1 物業(yè)銷售和經營應繳納的稅費清單9.0物業(yè)銷售相關稅費5.41%83174萬元4500萬元9.15%。5%4159萬美元9.2營業(yè)稅附加：包括教育費附加等，按營業(yè)稅的5%計算0.25%208萬9.30.18%。0.09%75萬元9.4其他稅項0萬元9.50.05%。0.07%58萬元資料來源：研究部9.1.6土地增值稅土地增值稅實行四級超累進稅率。增值額不超過抵扣項目50%的，稅率為30%；增值額超過抵扣項目50%~100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目100%~200%的，稅率為50%%；附加值超過扣除項目金額200元的部分，稅率為60%。土地增值稅免稅有兩種。一是納稅人自建普通標準住宅出售，增值不超過可抵扣項目金額的20%；土地增值稅的征收先于企業(yè)所得稅。由于國家尚未對開發(fā)商開征此稅，而房地產行業(yè)對該稅的設立仍有很大的異議，預計項目建成后會進行調整。因此，本項目在計算經濟效益時不考慮損益。9.1.7所得稅本項目交割后，房地產開發(fā)商已有賬面收入?？鄢_發(fā)總投資和營業(yè)稅金、財務費用及其他費用后，獲得銷售利潤。房地產投資經營企業(yè)的年收入為房地產投資經營企業(yè)的年收入。實現(xiàn)凈利潤。所得稅的稅率一般為33%（基本稅率為30%，地方所得稅按應納稅額征收10%。兩者合計按應納稅所得額計算，及稅率為33%）。在經濟特區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)等實行特殊優(yōu)惠政策的地區(qū)，最低稅率可降至15%。由此計算本項目所得稅（本項目所得稅稅率暫按銷售收入33%的10%計提，即3.3%）。詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。經濟效益分析本項目經濟效益分析報告格式以國家計委、建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法及參數(shù)》（第二版）為準。參照我國會計制度，結合當前房地產開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經濟效益。選取的計算指標為部分收益率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值率（NPVR）和靜態(tài)投資回收期。10.0項目財務效益分析經與委托方詳細協(xié)商，設定了多項財務分析的前提條件，并建立了相應的數(shù)學模型?，F(xiàn)將相關計算過程描述如下：10.1項目盈利能力根據(jù)我國房地產開發(fā)項目經濟效益和財務評價的實踐，本報告以項目市場價格計量時的擬定價格為計算依據(jù)。在項目投資估算、銷售收入計算、運營成本假設等方面，均采用現(xiàn)行價格水平在整個計算期內保持不變，不考慮通貨膨脹對項目評價指標的影響。參考我國會計制度和房地產開發(fā)實際情況，選取的財務指標為：10.1.1財務部回報率(FIRR)內部收益率（IRR）是指項目在整個計算期間的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率。它反映了項目占用資金的盈利能力，是主要的動態(tài)評價指標，考察項目的盈利能力。當內部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已達到最低要求?？捎上率角蟮茫骸?CI-CO)t×(1+FIRR)-t=0在評估房地產開發(fā)項目時，將財務部門獲得的收益率與行業(yè)基準收益率進行比較。當前者大于或等于后者時，該項目被認為在財務上可以接受。財務部門的收益率可以通過插值得到，即首先根據(jù)行業(yè)基準收益率得到項目的凈現(xiàn)值。如果為正，則使用更高的貼現(xiàn)率，即接近零的負值。獲取FIRR。FIRR=i1+(i1-i2)×(FNPV1)÷(FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖)在哪里：i1-凈現(xiàn)值為接近零的正值時的貼現(xiàn)率；i2—凈現(xiàn)值為負接近零時的貼現(xiàn)率；FNPV1-正凈現(xiàn)值；FNPV2-負凈現(xiàn)值。貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行的利率、項目性質、業(yè)務風險程度、業(yè)務目標和要求。一般選擇“略高于銀行同期貸款利率”作為基準貼現(xiàn)率。在本項目中，銀行金融機構一年期貸款利息增加約2個點，即10%左右，作為本項目的社會平均收益率或貼現(xiàn)率。詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。項目所有資金的所得稅稅率（IRR）：21.53%本項目所有資金的所得稅收益率（IRR）：18.15%10.1.2財務凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值(NPV)是工程計算期各年的凈現(xiàn)金流量按設定的折現(xiàn),折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值,建設期初的現(xiàn)值之和.率（本項目為10%）。是衡量項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，當項目凈現(xiàn)值大于等于0時，可以認為是可以接受的。其表達式為：FNPV=∑(CI-CO)t×(1＋Ic)-tFNPV——財務凈現(xiàn)值CI——現(xiàn)金流入；CO-現(xiàn)金流出N——計算周期；iC——基準收益率或設定折現(xiàn)率本項目全部資金稅前凈現(xiàn)值（NPV）：6488萬元本項目所有資金稅后凈現(xiàn)值（NPV）：4548萬元詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。10.1.3資本回報率（靜態(tài)）項目靜態(tài)投資回報率是項目計算期凈現(xiàn)金流量之和除以總投資所得的指標。它沒有考慮通貨膨脹導致的貨幣貶值因素，是一個簡單地表達盈利能力的指標。項目所有資金所得稅前資本回報率：22.85%項目所有資金所得稅后資本回報率：18.17%詳見本項目靜態(tài)投資效益分析表。表10-1靜態(tài) 投資收益分析序列號項目名稱計算基礎金額（萬元）1.0現(xiàn)金流入1.1.1+1.1.2+1.1.383,1741.1多層住宅銷售收入17,790平方米4,4481.2高層住宅銷售收入214,212平方米59,9791.3車位銷售收入500平方米5,0001.4商場銷售收入30,550平方米13,7482.0現(xiàn)金支出2.1+…+2.772,5122.1發(fā)展總投資2.1.1+2.1.2+2.1.358,6852.1.1土地成本19,0002.1.2建設和安裝費用34,1002.1.3其他費用5,5852.2銷售稅4,5002.3促銷費用3,3272.4財務經費3,2552.5項目利潤13,4082.6企業(yè)所得稅2,7453.0項目利潤13,4084.0項目利潤率22.85%5.0所得稅后利潤1.0-2.010,6636.0稅后利潤率18.17%資料來源：受托人研究10.1.4靜態(tài)投資回收期項目的靜態(tài)投資回收期是指達到累計凈現(xiàn)金流量為零的年份所需的時間。本次計算不考慮銀行貸款利息，也不考慮自有資金的利息回收。本項目靜態(tài)投資回收期為5.64年。詳見附表“項目全部投資現(xiàn)金流量表”。表10-2 項目到貨時間、金額及比例一覽表營業(yè)收入到賬時間結合數(shù)數(shù)第一年第二年第三年第四年第五年第六年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度收貨率100.0%2.0%2.0%3.0%3.0%3.5%3.5%4.0%4.0%4.5%4.5%5.0%5.0%5.0%5.5%5.5%6.0%6.0%6.5%6.5%7.0%8.0%收到的金額83174萬元1,6631,6632,4952,4952,9112,9113,3273,3273,7433,7434,1594,1594,1594,5754,5754,9904,9905,4065,4065,8226,654多層住宅銷售收入4448萬8989133133156156178178200200222222222245245267267289289311356高層住宅銷售收入59979萬元1,2001,2001,7991,7992,0992,0992,3992,3992,6992,6992,9992,9992,9993,2993,2993,5993,5993,8993,8994,1994,798商場銷售收入13748萬2752754124124814815505506196196876876877567568258258948949621,100車位銷售收入5000萬元100100150150175175200200225225250250250275275300300325325350400總銷售面積285,052平方米5,7015,7018,5528,5529,9779,97711,40211,40212,82712,82714,25314,25314,25315,67815,67817,10317,10318,52818,52819,95422,804多層房子17,790平方米3563565345346236237127128018018908908909789781,0671,0671,1561,1561,2451,423高層住宅214,212平方米4,2844,2846,4266,4267,4977,4978,5688,5689,6409,64010,71110,71110,71111,78211,78212,85312,85313,92413,92414,99517,137講臺商場30,550平方米6116119179171,0691,0691,2221,2221,3751,3751,5281,5281,5281,6801,6801,8331,8331,9861,9862,1392,444房間車位（平方米）22,500平方米4504506756757887889009001,0131,0131,1251,1251,1251,2381,2381,3501,3501,4631,4631,5751,800房間車位（個）500101015151818202023232525252828303033333540資料來源：受托人研究10.2項目的不確定性分析10.2.1項目盈虧平衡分析由于項目開發(fā)采用低價促銷方式，各類住宅的定價方式采用成本加價和促銷價兩種形式。其中，促銷價為成本加成價乘以115%。因此，該項目的住宅物業(yè)通過促銷價比成本加成價更難出售。因此，有必要對促銷價出售的住宅物業(yè)的銷售情況進行盈虧平衡分析。對項目預售物業(yè)費的回收方案進行盈虧平衡分析（見圖1）。從測算結果來看，當促銷價出售的物業(yè)銷售率達到81.40%時，項目的開發(fā)效益剛剛達到盈虧平衡。綜合市場、社區(qū)規(guī)劃、樓價評估等因素分析，要實現(xiàn)81.40%以上的促銷價住宅銷售率，客戶需要在營銷上做出一定的努力。10.2.2項目敏感性分析選取項目開發(fā)以促銷價出售的住宅價格和土地成本作為敏感因素，分別對資本收益率指標進行單因素敏感性分析。計算結果如下表所示。表10-3本項目敏感性分析表 物品目標稅前指標稅后指標稅前指標稅后指標凈現(xiàn)金流（萬元）凈現(xiàn)金流（萬元）資本回報率資本回報率基本計劃13,40812,96522.85%18.17%建筑和安裝成本變化+15%8,3638,08713.11%12.68%+10%10,1539,81816.35%15.81%+5%11,94311,54919.78%19.12%+0%13,40812,96522.85%18.17%-5%15,52315,01127.24%26.34%-10%17,31316,74231.32%30.29%-15%19,10318,47335.66%34.48%土地成本的變化+15%10,74110,38617.45%16.88%+10%11,73811,35119.37%18.74%+5%12,73612,31521.36%20.65%+0%13,40812,96522.85%18.17%-5%14,73114,24425.51%24.67%-10%15,72815,20927.70%26.78%-15%16,72616,17429.96%28.97%物業(yè)價格變動+15%25,03524,20942.66%41.25%+10%21,26820,56636.24%35.04%+5%17,50016,92329.82%28.84%+0%13,40812,96522.85%18.17%-5%9,9669,63716.98%16.42%-10%6,1985,99410.56%10.21%-15%2,4312,3514.14%4.01%資料來源：受托人研究通過對上表數(shù)據(jù)的分析，得出以下結論：在此情景下，當住宅價格下降近80%，土地成本增加近20%，或部分住宅以促銷價出售的價格下降近20%時，敏感性分析表超出范圍.只有凈現(xiàn)值可能出現(xiàn)負值，說明上述因素對凈現(xiàn)值指標不敏感。但是，當所選靈敏度因子在-15％至+15％的范圍內變化時，資本回報率仍然是正數(shù)。因此，可以認為，該方案基本還是可以達到“盈虧平衡、略有盈余”的目標。;從項目計劃的敏感性分析可知，項目計劃具有一般的抗風險能力。10.2.3概率分析根據(jù)市場調研結果和形勢預測，該項目以高于基準計劃的價格出售的可能性較小，而增加投資的可能性較大。由此判斷，銷售價格、建設投資等不確定因素（兩者相互獨立）可能發(fā)生的變化及其概率值如下表所示。表10-4 不確定性因子變化的概率值與基線相比的變化+10%0-10%售價30%50%20%建設投資30%50%20%資料來源：研究部計算項目自有資金凈現(xiàn)值，預計凈現(xiàn)值為5403萬元。詳細分析見附表“概率分析表”。10.2風險分析由于每個發(fā)展階段的價格計量只反映了每個階段的盈利能力，如何適應外部市場的變化，管理好整個項目的發(fā)展，仍然是一項艱巨的任務。從本項目靜態(tài)總投資各單項開發(fā)成本構成圖分析（圖2），對于本項目的開發(fā)商而言，由于取得土地開發(fā)權的成本是相對固定的，因此，建設安裝工程造價占所有開發(fā)成本的比重和金額都比較高，建筑安裝成本的控制成為本項目最重要的一環(huán)。這也是降低或規(guī)避風險的最重要方面。日程：附表1：靜態(tài)總投資和籌資計劃的分期比例序列不物品目標結合數(shù)數(shù)第一年第二年第三年第四年第五年第六年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1.0土地成本19,0002,2565,4022,7021,9712142,57354802142,57354800000000000001.1多層住宅國有土地使用權出讓基準地價（364元/m2×1.1）712.31284.92213.69213.691.2高層住宅國有土地使用權出讓標準地價（364元/m2×1.1）8,577.053,430.822,573.112,573.111.3商場國有土地使用權底價（520元/m2×1.15）1,826.89730.76548.07548.071.4征地拆遷補償費等協(xié)商支付7,883.751,970.941,970.941,970.941,970.941.5房屋拆遷工程及征地管理費0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.0建設和安裝費用34,10000711115786848491,0061,6881,9161,8861,9482,8012,6152,5882,4482,1412,0242,4131,7471,4981,2731,2735432.1土建及裝飾工程26,7500071974105175466831,3181,4261,5141,5942,2742,2422,1961,9391,7491,6511,8371,3061,0581,0011,0013202.1.1一期：多層住宅土方、地基蓋及上框架結構工程費494717171717171712.1.2第一階段：多層住宅樓的改造成本184262626262626262.1.3一期：高層住宅土方、地基蓋及上架結構工程費3,4473133133133133133133133133133133132.1.4第一階段：高層住宅裝修工程成本1,1681061061061061061061061061061061062.1.5一期：商場部分土方、基礎蓋帽及上架結構工程費7611271271271271271272.1.6第一期：商場部分房間裝修工程費用6231041041041041041042.1.7二期：多層住宅土方、基礎蓋帽及上架結構工程費204292929292929292.1.8第二階段：多層住宅樓改造工程成本76111111111111112.1.9二期：高層住宅土方、基礎蓋帽及上框架結構工程費5,8345305305305305305305305305305305302.1.10二期：高層住宅裝修工程造價1,9761801801801801801801801801801801802.1.11二期：商場部分土方工程、基礎蓋帽及上架結構工程費5048484848484842.1.12第二期：商場部分房間裝修工程造價4126969696969692.1.13三期：多層住宅土方、地基蓋及上架結構工程費208303030303030302.1.14第三階段：多層住宅樓裝修工程成本78111111111111112.1.17第三期：高層住宅上框架結構工程費4,0003643643643643643643643643643643642.1.18第三期：高層住宅裝修工程造價1,3551231231231231231231231231231231232.1.19三期：商場部分土方工程、基礎蓋帽及上架結構工程費4166969696969692.1.20三期：商場部分房間裝修工程造價3405757575757572.1.21第二階段：地下室土方工程、開挖樁和蓋板、混凝土地面、防水工程3,4883173173173173173173173173173173172.1.23會所部分框架結構及公共建筑配套設施及基本裝修工程造價1,1821971971971971971972.2機電設備安裝工程費7,350000141681683033223714893723545273733915093913735764404402722722222.2.1中外合資生產的備用發(fā)電機和環(huán)保消聲器（1800KVA）90.0018.0018.0018.0018.0018.002.2.2多層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）104.965.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.832.2.3高層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）1,328.1166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.412.2.4商場室外部分電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽建設）198.5813.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.242.2.5會所及公共設施電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）91.568.328.328.328.328.328.328.328.328.328.328.322.2.6地下室部分室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）172.9828.8328.8328.8328.8328.8328.832.2.7中外合資工廠生產的名牌電梯系統(tǒng)（含安裝工程）1,461.53104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.392.2.8商場及地下室、會所消火栓、煙霧探測器、灑水裝置及保安監(jiān)控700.2550.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.022.2.9多層住宅樓給排水管網安裝費用138.767.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.712.2.10高層住宅給排水管網安裝費用1,756.5487.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.832.2.11商場部分給排水管網安裝費用259.6817.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.312.2.12會所及公共設施給排水管網安裝費用123.6111.2411.2411.2411.2411.2411.2411.2411.2411.2411.2411.242.2.13地下室給排水管網安裝工程造價228.7838.1338.1338.1338.1338.1338.132.2.14安裝家用鍋爐設備和供暖管道的費用678.00135.60135.60135.60135.60135.602.2.15管道燃氣安裝費用0.000.002.2.16有線電視安裝費（300元/戶）0.000.002.2.17樓宇安防及小區(qū)對講系統(tǒng)（250元/戶）0.000.002.2.18零星工程費用（防雷接地、泛光照明等）16.871.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.123.0初期費用1,0554242938686746863636363636363121212121212121212123.1場地三通一平、砌筑墻體等工程造價36.276.046.046.046.046.046.043.2市場調研及項目可行性研究費21.147.057.057.053.3建筑規(guī)劃研究費、建筑模型制作費61.1412.2312.2312.2312.2312.233.4工程勘探35.665.095.095.095.095.095.095.093.5建筑設計費611.4250.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.953.6啟動費和項目管理費289.8512.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.084.0項目其他不可預見費用6802828282828282828282828282828282828282828282828285.0開發(fā)階段應繳稅費2,460737623922922922922922921821850505050363636363636361313135.1土地管理費（按總面積3.0元/平方米一次性收取）36.271.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.515.2投資方向調整稅（暫免）0.000.000.000.005.3附加水利建設（按本項目總建筑面積1元/平方米）30.5710.7010.709.175.4城市配套設施建設費（8層及以上免費）88.9511.1211.1211.1211.1211.1211.1211.1211.125.5多層住宅供電用電負荷費（按330元/KVA計算）478.9059.8659.8659.8659.8659.8659.8659.8659.865.6商場部分供電用電負荷費（按330元/KVA計算）120.9815.1215.1215.1215.1215.1215.1215.1215.125.7會所及地下室供電用電負荷費（按330元/KVA計算）92.5811.5711.5711.5711.5711.5711.5711.5711.575.8中小學教師住房籌款費531.9466.4966.4966.4966.4966.4966.4966.4966.495.9供水設施補貼（按750元/立方米計算）119.0414.8814.8814.8814.8814.8814.8814.8814.885.10預算固定管理費34.1015.3418.755.11建設工程監(jiān)理費（按建設安裝工程造價計算）406.1322.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.56