XXXX年寧波市六區(qū)年度報告

寧波·恒略房地產投投資有限公司2015年寧波市六六區(qū)年度報報告因統(tǒng)計方法法及統(tǒng)計口口徑不同，，本年報所所引用數(shù)據(jù)據(jù)可能與政政府官方數(shù)數(shù)據(jù)及其他他類似報告告存在差異異，請讀者者謹慎參考考。同時，，本報告所所有分析、、判斷及結結論也可能能與其他機機構不同，，謹由恒略機構研展部依據(jù)據(jù)當前市場場環(huán)境而得得出，并不不一定代表表對2016全年市場的看法法，亦請謹謹慎參考。。如有誤漏漏，敬請指指正。目錄第一一部部分分宏觀觀篇篇二．．2015年宏宏觀觀政政策策盤盤點點第二二部部分分土地地篇篇一．．2015年寧寧波波市市六六區(qū)區(qū)土土地地出出讓讓二．．2015年寧寧波波市市六六區(qū)區(qū)土土地地成成交交三．．2015年寧寧波波區(qū)區(qū)域域土土地地市市場場分分析析第三三部部分分商品品房房篇篇一．．2015年整整體體商商品品房房情情況況二．．住住宅宅篇篇三．．別別墅墅篇篇第四四部部分分總總結結分分析析開篇篇序序言言2014年的的寧寧波波樓樓市市在在巨巨大大庫庫存存壓壓力力下下，，““降降””字字當當先先，，以以價價換換量量成成為為主主旋旋律律，，樓樓市市整整體體趨趨勢勢呈呈““量量升升價價跌跌””走走向向。。15年年年初初，，寧寧波波樓樓市市延延續(xù)續(xù)著著略略顯顯疲疲軟軟的的勢勢頭頭，，不不過過從從2月份份開開始始多多次次降降息息降降準準、、330新政政、、公公積積金金新新政政等等利利好好政政策策頻頻繁繁出出臺臺，，給給寧寧波波樓樓市市環(huán)環(huán)境境氛氛圍圍帶帶來來了了多多重重的的利利好好，，樓樓市市開開始始逐逐漸漸回回暖暖，，并并在在6月份份迎迎來來成成交交高高潮潮。。15年下下半半年年樓樓市市也也是是持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)力力，，在在改改善善市市場場的的利利好好政政策策支支持持下下，，多多個個改改善善豪豪宅宅樓樓盤盤銷銷況況普普遍遍都都較較好好，，年年末末的的一一波波開開盤盤潮潮更更是是將將樓樓市市熱熱度度推推到到頂頂峰峰。。第一一部部分分宏觀觀篇篇時間重點情況政策內容解析2015年3月二套房首付比例下調二套房貸款最低首付比例降至四成；二手房免征營業(yè)稅要求5年降至2年。2015年6月第一次降準降息金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.85%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2%。2015年7月為期一年契稅減半2015.7.1-2016.6.30為期一年的時間在甬購買住宅和非住宅的用戶，享受契稅額50%的購房補貼。2015年8月第二次降準降息中國人民銀行決定，自8月26日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%。自9月6日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2015年9月首套房首付比例調整中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。2015年10月再次降準降息自2015年10月24日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低社會融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%2015年10月二孩政策放開全面放開二胎。2015年11月公積金二套房首付比例下調12月1日起，購買二套房公積金貸款首付比例降至20%，二手房則降至30%。2015年整年年，降降息息、降降準準、、下下調調購購房房首首付付比例等政策頻頻出，短期內很大情況推動動了房地產市市場的整體成成交；同時隨隨著二孩政策策放開，未來來的學區(qū)房更更為關注。重點政策解析析第二部分土地篇2015年全年1-12月寧波通過招招拍掛方式合合計住宅供應應用地47宗，供地面積積534萬方，折合約約8009.6畝；其中1-12月住宅土地成成交35宗，成交土地地面積396萬方，折合約約5939.7畝，住宅地塊塊成交同比2014年上升50%。2015年整年住宅土土地共掛牌534萬方，其中成成交396萬方，同比2014年增長了50%（2014年共成交264萬方住宅用地地)，以上數(shù)據(jù)均為為恒略研展部部收集，僅供供參考。土地情況分析析以上數(shù)據(jù)均為為恒略研展部部收集，僅供供參考。2015年整年住宅土土地共掛牌534萬方，其中成成交396萬方，同比2014年增長了50%（2014年共成交264萬方住宅用地地)，土地情況分析析2015年寧波大市各縣區(qū)土地成交情況（萬方）區(qū)域成交總量住宅商業(yè)商服海曙區(qū)0.21000.21江東區(qū)53.3353.3300江北區(qū)47.0729.4017.67鄞州區(qū)223.47204.83018.64鎮(zhèn)海區(qū)86.3386.3300北侖區(qū)28.559.92018.63合計400.93343.79057.142015年土地成交（市六區(qū)）總量401萬方，其中住住宅用地344萬方，商業(yè)用用地0萬方，商服用用地57萬方；2015年土地成交（市四區(qū)）總量324.08萬方，其中住宅用用地287.56萬方，商業(yè)用地0萬方，商服用用地39萬方；2015年市六區(qū)土地地成交看，鄞鄞州區(qū)成交最多（中心區(qū)和周周邊板塊大量量土地成交））；江東區(qū)土地成成交也較多，，大部分來源源于東部星城城的地塊，鎮(zhèn)鎮(zhèn)海區(qū)也有大大量的土地成成交。土地情況分析析地塊名稱占地面積（㎡）容積率總建面積（㎡）成交樓面價（元/㎡）成交總價（萬元）競得單位鄞州區(qū)長豐地段YZ13-02-cd地塊389071.0-2.597268642062445.74萬科（寧波萬港房地開發(fā)有限公司）鄞州區(qū)長豐地段YZ13-02-ef地塊399771.0-2.599943663066261.88金地（深圳威新科技園）鄞州新城區(qū)首南街道陳婆渡片區(qū)CPD2-05-02B地塊293351.5-2.161604420025873.47寧波和協(xié)拓展置業(yè)有限公司鄞州區(qū)首南街道陳婆渡片區(qū)CPD3-01-07A地塊303301.5-2.884924405034394.22寧波和協(xié)拓展置業(yè)有限公司鄞州新城區(qū)原雅戈爾紡織城A-2地塊1213611.0-1.5182042520094661.58雅戈爾置業(yè)控股有限公司鄞州新城區(qū)原雅戈爾紡織城A-1地塊1128431.0-1.5169265520088017.54雅戈爾置業(yè)控股有限公司鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-a地塊680921.0-1.81225668900109083.38寧波金翔房地產發(fā)展有限公司鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-07-b地塊363551.0-1.865439904059156.86寧波江山萬里置業(yè)有限公司以上數(shù)據(jù)均為為恒略研展部部收集，僅供供參考。重點土地成交交地塊名稱占地面積（㎡）容積率總建面積（㎡）成交樓面價（元/㎡）成交總價（萬元）競得單位鄞州新城區(qū)原向陽集團C地塊167431.0-1.321766520011318.00寧波投創(chuàng)榮安置業(yè)有限公司鄞州新城區(qū)中河地段YZ06-13-d4地塊308001.0-2.473920475035116.56萬科（寧波萬港房地開發(fā)有限公司）鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-e8地塊521231.0-1.683397831069302.74深圳威新軟件科技有限公司鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-(b2、b3)地塊614961.0-1.8110693895099070.06廣東美的置業(yè)有限公司鄞州區(qū)長豐地段YZ13-02-K1地塊217872.2047931804038536.85寧波萬科房地產開發(fā)有限公司鄞州新城區(qū)中河地段YZ06-08-e1地塊

208991.8037618488018357.58寧波東睦嘉恒投資管理有限公司

鄞州新城區(qū)鐘公廟地段YZ07-06（B-1、B-3）地塊

1901511.82346075241583577.07寧波華僑城投資發(fā)展有限公司鄞州新城區(qū)鐘公廟地段YZ07-06（C-2）地塊

675272.71182998347063500.31

寧波華僑城投資發(fā)展有限公司

以上數(shù)據(jù)均為為恒略研展部部收集，僅供供參考。重點土地成交交地塊名稱占地面積（㎡）容積率總建面積（㎡）成交樓面價（元/㎡）成交總價（萬元）競得單位寧豐2-1#地塊936462.502341158860207425.89方興置業(yè)有限公司東部新城核心區(qū)E-23#/24#/28#/29#地塊870611.7014990012276184017.24雅戈爾置業(yè)控股有限公司寧波國家高新區(qū)GX03-02-06地塊502642.00100528520052274.56上海招商置業(yè)有限公司慶豐地段徐戎路西側2#地塊336712.8094279810076365.83雅戈爾新城置業(yè)有限公司慶豐地段徐戎路西側3#地塊281511.9554993610033545.49北京建工地產有限責任公司重點土地成交交以上數(shù)據(jù)均為為恒略研展部部收集，僅供供參考。第三部分商品房部分2015年1-12月，寧波市六六區(qū)住宅累計成交40197套，同比2014年上漲33.00%，超越了2009年32202套的高度，為為近6年新高，成交交均價13346元/平，同比2014年上漲0.9%，樓市整體呈呈量價齊升趨趨勢；15年全年住住宅銷銷售面面積487萬方，銷售售金額額達到650億元，較較之2014年376.54萬方、、498.17億元的的數(shù)據(jù)據(jù)均有有了大大幅大大幅提提升。。住宅情情況據(jù)各恒恒略研研展數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，，2015年，寧波市市六區(qū)區(qū)共有有103盤入市，，其中鄞鄞州占了了47個，占占總比比的46%，繼續(xù)續(xù)領跑跑各區(qū)，其其中江江北區(qū)區(qū)占13個，占占總比比的13%。預計2016年入市市項目目仍然然較多多。以上數(shù)數(shù)據(jù)均均為恒恒略研研展部部收集集，僅僅供參參考。。全年開開盤總總概重點成成交板板塊全年成成交集集中板板塊：：鄞州州中心心區(qū)板板塊，，潘火火下應應板塊塊，東東部星星城板板塊，，北侖侖城區(qū)區(qū)板塊塊，以以及鎮(zhèn)鎮(zhèn)海城城區(qū)板板塊；；以上數(shù)數(shù)據(jù)均均為恒恒略研研展部部收集集，僅僅供參參考。。2015年整年年寧波波市六六區(qū)住住宅總總供應應37076套，共共448萬方；；市六六區(qū)全全年成成交40197套，共共487萬方同同比2014年上漲漲34.00%，2015年全年年成交交為近近6年新高高；成成交均均價13346元/㎡，同同比2014年上升升0.9%。全年供供銷情情況以上數(shù)數(shù)據(jù)均均為恒恒略研研展部部收集集，僅僅供參參考。。2015年整年年寧波波市六六區(qū)住住宅總總成交交40197套，其其中鄞鄞州區(qū)區(qū)成交交量成成為主主力成成交區(qū)區(qū)域，，共成成交19019套，占占比47%，其次次北侖侖區(qū)成成交5950套，占占比15%；成交交均價價方面面，北北侖區(qū)區(qū)和鎮(zhèn)鎮(zhèn)海區(qū)區(qū)相對對較低低，高高價項項目多多位于于海曙曙和江江東區(qū)區(qū)；其其中鄞鄞州剛剛需盤盤扎堆堆根，，江東東.海曙高高端項項目層層出，，整個個市場場去化化良好好。各區(qū)域域成交交情況況以上數(shù)數(shù)據(jù)均均為恒恒略研研展部部收集集，僅僅供參參考。。2015年市六六區(qū)成成交面面積段段來看看，90-120㎡的產產品成成交最最多，，共占占比44%，剛需需客戶戶仍然然是目目前市市場主主力；；120-140㎡的產產品成成交其其次，，共占占比26%，改善善型客客戶層層出，，改善善產品品大量量去化化；整整個房房地產產市場場熱度度飚升升，開開發(fā)商商和客客戶都都信心心滿滿滿。各面積積段成成交情情況2015年寧波市六區(qū)1-12月開發(fā)商住宅成交金額TOP10排名開發(fā)商套數(shù)面積（㎡）金額（億元）金額市場占有率1萬科300938224362.239.2%2中海282934126739.015.8%3榮安173320561235.595.2%4雅戈爾123218159433.474.9%5維科132017211730.374.5%6保利133217690526.173.9%7銀億155618713826.013.8%8華潤75710396221.253.1%9中建137414571816.652.5%10鴻城4507492015.842.3%開發(fā)商商成交交排名名2015年寧波市六區(qū)1-12月商品房住宅成交套數(shù)TOP10排名項目名稱套數(shù)（套）均價（元/㎡）1中海國際社區(qū)1584108712中海陽光玫瑰園925104143環(huán)球東方港城841118654萬科城839120745花樣年花郡80693516恒威國際城77484327龍湖滟瀾海岸72269188維科馨院721120989奧克斯締壹城7101177610恒大山水城7096435全年成成交套套數(shù)TOP102015年寧波市六區(qū)1-12月商品房住宅成交面積TOP10排名區(qū)域項目名稱面積（萬㎡）1鄞州區(qū)中海國際社區(qū)18.122鄞州區(qū)中海陽光玫瑰園11.713北侖區(qū)環(huán)球東方港城11.454北侖區(qū)龍湖滟瀾海岸10.805鎮(zhèn)海區(qū)萬科城9.946鎮(zhèn)海區(qū)合生國際城9.397鎮(zhèn)海區(qū)保利城9.398江東區(qū)保利印江南8.349江北區(qū)萬象府8.2910北侖區(qū)花樣年花郡7.96全年成成交面面積TOP102015年寧波市六區(qū)1-12月商品房住宅成交面積TOP10排名區(qū)域項目名稱成交金額（億萬）1鄞州區(qū)中海國際社區(qū)19.702江東區(qū)雅戈爾明洲17.713江東區(qū)保利印江南17.644江北區(qū)萬象府16.975江東區(qū)維科東院16.216鄞州區(qū)江山萬里15.827鄞州區(qū)榮安中央公園15.818海曙區(qū)南塘金茂府15.339北侖區(qū)環(huán)球東方港城13.5810江東區(qū)銀億東岸12.86全年成成交金金額TOP10核心價價值：：百萬萬方剛剛需大大盤，，中海海央企企品牌牌，學學區(qū)，，戶型型贈送送空間間產品線線：高高層+別墅，，毛坯坯，89㎡3房1衛(wèi)、90-107㎡3房1衛(wèi)，125㎡3房2衛(wèi)、139㎡4房2衛(wèi)去化情情況：：2013-2015年連續(xù)續(xù)三年年成交交套數(shù)數(shù)銷冠冠評估分分析：：準確確鎖定定寧波波大市市首置置、首首改客客戶，，拓客客渠道道廣泛泛且深深入；；類型面積段總套數(shù)備案套數(shù)存量套數(shù)備案率高層80-1001609139221787%100-1201813149431982%120-1401266103822882別墅300-380122744861%合計4906407183583%重點項項目—中海國國際社社區(qū)3#4#5#10#11#1#2#6#7#8#9#12#13#14#產品面積總戶數(shù)成交套數(shù)2015年成交整盤存量整盤去化率106㎡148148580100%117㎡282279100399%125㎡144141143398%139㎡238237841100%總計812805385799%核心價價值：：水鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄰里里板塊塊，水水系環(huán)環(huán)境，，華東東師范范附小小，高高贈送送、大大開間間戶型型；產品線線：高高層+小高層層，毛毛坯，，106㎡、117㎡3房2衛(wèi)，125㎡、139㎡4房2衛(wèi)；去化情情況：：1年去化化99%，其中中2015年去化化385套，備備案均均價19560元/㎡；評估分析：：綜合合資質質最強強的高高端首首置首首改項項目，，定位位準確確，營營銷成成功，，溢價價一般般；重點項項目—雅戈爾爾明洲洲在售16#在售17#14#13#9#10#5#6#1#2#18#15#11#8#7#12#19#3#4#面積段戶型總戶數(shù)成交套數(shù)存量去化率1083室2衛(wèi)188183597%1273+1室2衛(wèi)1541411390%1374室2衛(wèi)3242537178%1685室3衛(wèi)6462297%合計/

7306399187%核心價價值：：水鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄰里里板塊塊，水水系環(huán)環(huán)境，，華東東師范范附小小，高高贈送送、大大開間間戶型型；產品線線：高高層+洋房，，毛坯坯，108㎡3房2衛(wèi)，127㎡4房2衛(wèi)，137㎡4房2衛(wèi)，，168㎡5房3衛(wèi)；；去化化情情況況：：5個月月去去化化87%，639套，，21109元/㎡，，其其中中高高層層330套，，19142元/㎡，，洋洋房房309套，，23321元/㎡；；評估估分分析析：：綜綜合合資資質質最最強強的的高高端端首首置置改改善善項項目目，，定定位位準準確確，，營營銷銷成成功功，，溢溢價價一一般般；；重點點項項目目—保利利印印江江南南面積段總戶數(shù)成交套數(shù)存量去化率1173072773090%13747634912773合計85265120176%核心心價價值值：：灣灣頭頭萬萬象象城城，，水水系系、、湖湖景景環(huán)環(huán)境境，，江江北北實實驗驗/上海海世世外外，，高高贈贈送送、、大大開開間間戶戶型型；；產品品線線：：高高層層+洋房房，，精精裝裝修修，，117㎡3房2衛(wèi)，，137㎡4房2衛(wèi)，，158㎡4房2衛(wèi)；；去化化情情況況：：2個月月去去化化76%，651套，，19437元/㎡，，其其中中高高層層620套，，19406元/㎡，，洋洋房房25套，，24114元/㎡；；評估估分分析析：：綜綜合合資資質質最最強強的的高高端端改改善善項項目目，，定定位位準準確確，，營營銷銷成成功功，，溢溢價價一一般般；；重點點項項目目—華潤潤萬萬象象府府2015年寧寧波波市六六區(qū)區(qū)住住宅宅成成交交分分布布最最大大的的亮亮點點在鄞鄞州州的的中中海海國國際際社社區(qū)區(qū)，，成成為為全全年年成成交交榜榜首首，，開開盤盤也也是是全全年年場場面面最最大大，，參參與與人人數(shù)數(shù)最最多多。。老牌牌成交交大大戶戶鄞州州區(qū)仍仍占占據(jù)據(jù)榜榜首首位位置置，，依依托托其其廣廣闊闊的的腹腹地地，，在在鄞鄞州州東南南、、中心心區(qū)區(qū)以以及及城城西西多多點點開開花花，，囊囊括括從從首首置置到到高高端端改改善善的的全全部部產產品品線，，目目前前鄞鄞州州區(qū)區(qū)高供供高高求求；；存存銷銷平衡衡；東部部星星城片區(qū)區(qū)崛崛起起，，大大批批豪豪宅宅入入市市，，將將整整個個豪豪宅宅市市場場拉拉向向高高潮潮，，未未來來東東部部星星城城的的市市場場機機會會仍仍然然較大大，，目目前前東東部部星星城城低供供高高求求，，低低存量；北侖歷來是自自成體系系，與主主城區(qū)關關聯(lián)度并并不大。北侖大盤云云集，