2022年國家房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法深度自測考試題庫及免費答案

《房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、真實假虛證治則

A.扶正兼祛邪

B.祛邪兼扶正

C.祛邪

D.扶正【答案】C2、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。

A.不可移動

B.用途多樣

C.相互影響

D.易受限制【答案】C3、買方購買與其原有土地相鄰的土地時，其購買價格一般會（）這塊土地單獨存在時的價格。

A.低于

B.等于

C.接近

D.高于【答案】D4、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（）。

A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值

B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值

C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化

D.了解某宗房地產(chǎn)的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額【答案】D5、采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預測其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報酬率為4%～5%。估價中選取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是（）。

A.年凈收益為1500萬元，報酬率為4%

B.年凈收益為1500萬元，報酬率為5%

C.年凈收益為1550萬元，報酬率為5%

D.年凈收益為1600萬元，報酬率為5%【答案】B6、比較法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高1%，若改為直接比較，則可比實例相對于估價對象狀況下的得分為（）。

A.105

B.97

C.98

D.103【答案】B7、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定的（）。

A.互補性

B.權(quán)益差別

C.替代性

D.外部環(huán)境差異【答案】C8、在消費者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品【答案】D9、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。

A.370

B.385

C.420

D.550【答案】B10、收益法求得的價值傾向于______，成本法求得的價值傾向于______，比較法求得的價值傾向于______。（）

A.最低賣價，成交價格，最高買價

B.最高買價，成交價格，最低賣價

C.最高買價，最低賣價，成交價格

D.最低賣價，最高買價，成交價格【答案】C11、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關系叫做（）。

A.規(guī)模收益

B.收益遞增原理

C.均衡原理

D.適合原理【答案】A12、按照房地產(chǎn)的不同用途分類，賓館屬于（）。

A.商業(yè)房地產(chǎn)

B.娛樂房地產(chǎn)

C.旅館房地產(chǎn)

D.綜合房地產(chǎn)【答案】C13、經(jīng)過大椎穴的經(jīng)脈是

A.足陽明經(jīng)

B.足太陽經(jīng)

C.手太陽經(jīng)

D.手少陽經(jīng)【答案】A14、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元，當前銀行利率為6%，購買年為8年，房地產(chǎn)價格應為()元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333【答案】B15、從本質(zhì)上講，價值時點是由（）決定的。

A.委托人

B.估價師

C.估價目的

D.估價對象【答案】C16、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設期為5年，自估價時點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬元，若報酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于估價時點的價值為（）萬元。

A.3752

B.3806

C.4128

D.4830【答案】A17、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.無法判斷【答案】B18、路線價法主要適用于()。

A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

B.舊建筑物的估價

C.新建筑物的估價

D.拆遷房屋的估價【答案】A19、奇經(jīng)八脈中，交于目內(nèi)眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是

A.沖脈

B.任脈

C.陰、陽蹺脈

D.陰、陽維脈【答案】C20、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。

A.土地的總量有限

B.房地產(chǎn)的不可移動性

C.房地產(chǎn)的獨一無二性

D.房地產(chǎn)的價值量大【答案】B21、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應當是（）。

A.a≤18

B.0≤a≤1

C.a≤0

D.0≤a＜1【答案】B22、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%【答案】B23、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格下降。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.營業(yè)稅

D.土地增值稅【答案】A24、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。

A.1051

B.1096

C.1100

D.1147【答案】D25、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17【答案】C26、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應的修正系數(shù)為（）。

A.103.26%

B.105.43%

C.112.06%

D.114.42%【答案】D27、評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/m2，比正常價格低2%；乙可比實例的賣方實收價格為7800元/m2，交易稅費全由買方負擔，當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%；丙可比實例的成交價格為8300元/m2，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/m2。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。

A.8157.60

B.8158.91

C.8163.57

D.8164.88【答案】D28、被認為是一種相對科學準確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財力，可以在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的方法的是（）。

A.路線價法

B.市場法

C.假設開發(fā)法

D.收益法【答案】A29、房地產(chǎn)交換代價的價格，在經(jīng)濟學上稱為（）。

A.交換價格

B.交換價值

C.源泉價格

D.市場價格【答案】C30、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。

A.某標準廠房

B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地

D.某寫字樓【答案】B31、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。

A.土地的總量有限

B.房地產(chǎn)的不可移動性

C.房地產(chǎn)的獨一無二性

D.房地產(chǎn)的價值量大【答案】B32、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。

A.經(jīng)濟發(fā)展

B.金融政策

C.利率

D.匯率【答案】B33、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應計成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77【答案】C34、在成本法、假設開發(fā)法中不計息的項目有()。

A.銷售費用

B.銷售稅費

C.開發(fā)利潤和銷售稅費

D.銷售費用和銷售稅費【答案】C35、在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。

A.估價委托人

B.估價方法

C.注冊房地產(chǎn)估價師

D.估價目的【答案】D36、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

A.用益物權(quán)

B.擔保物權(quán)

C.抵押權(quán)

D.租賃權(quán)【答案】A37、提出“四氣五昧”藥性理論是

A.《難經(jīng)》

B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》

C.《神農(nóng)本草經(jīng)》

D.《傷寒雜病論》【答案】C38、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類()。

A.主觀合理價值和公開市場價值

B.主觀合理價值和非公開市場價值

C.主觀合理價值和客觀合理價值

D.公開市場價值和非公開市場價值【答案】D39、久吐久下病人的治療中加補氣藥的生理基礎是

A.氣能生津

B.氣能行津

C.津能生氣

D.津能載氣【答案】A40、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。

A.售價

B.租金

C.潛在毛收入

D.凈收益【答案】A41、關于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是（）。

A.經(jīng)濟壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定

B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命

C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關

D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變【答案】C42、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

A.估價原則

B.估價目的

C.估價方法

D.估價程序【答案】B43、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式y(tǒng)＝a＋bX中的常數(shù)a、b的因素應是（）。

A.房地產(chǎn)的歷史價格資料

B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料

C.房地產(chǎn)的未來價格資料

D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時和未來價格資料的總和【答案】A44、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750【答案】C45、簽訂了書面估價委托合同之后，應當至少明確（）能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔任項目負責人。

A.一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無明確規(guī)定【答案】A46、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特性。

A.不可移動

B.供給有限

C.價值量大

D.用途多樣【答案】A47、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了

A.陰陽互根

B.陰陽互用

C.陰陽對立制約

D.陰陽相互轉(zhuǎn)化【答案】B48、下列哪項不屬于三因制宜中的“因人制宜”

A.老人多虛，治宜補法，實邪須攻，應兼顧扶正老年慎瀉

B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補

C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患

D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】D49、從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應得的利息，也要與其應獲的利潤分開，不能算做（）：

A.利潤

B.利息

C.開發(fā)所得

D.開發(fā)成本【答案】A50、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0【答案】C51、判斷誤差大小或者準確性，實際中是將（）進行比較。

A.評估價值與真實價值

B.評估價值與合格的估價師的重新估價結(jié)果

C.真實價值與合格的估價師的重新估價結(jié)果

D.真實價值與其他估價師的重新估價結(jié)果【答案】B52、假設某住宅重置成本為500萬元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時該住宅的每年折舊額是（）萬元。

A.12.9

B.14.3

C.11.25

D.15【答案】C53、當房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。

A.房地產(chǎn)的需求價格

B.房地產(chǎn)的供給價格

C.房地產(chǎn)的均衡價格

D.房地產(chǎn)的市場價格【答案】C54、評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應是（）。

A.典型投資者所要求的社會一般收益率

B.典型投資者所要求的社會最高收益率

C.特定投資者所要求的最低收益率

D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C55、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現(xiàn)的病機是

A.血燥生風

B.血虛生風

C.陰虛風動

D.熱極生風【答案】A56、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低【答案】C57、“至虛有盛候”為

A.真實假虛

B.真虛假實

C.虛實錯雜

D.虛實轉(zhuǎn)化【答案】B58、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元。

A.375

B.450

C.500

D.600【答案】D59、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應遵守()。

A.現(xiàn)實性原則

B.適宜性原則

C.技術性原則

D.客觀原則【答案】C60、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為()元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500【答案】A61、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。

A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況

C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況

D.額外的收益或好處【答案】B62、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120【答案】B63、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價格單位

D.統(tǒng)一市場狀況【答案】C64、間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。

A.估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高6%

B.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低6%

C.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933【答案】C65、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00【答案】C66、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887【答案】B67、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。

A.500

B.750

C.800

D.1000【答案】C68、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。

A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付【答案】D69、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/平方米。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000【答案】D70、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760【答案】A71、可比實例的權(quán)利性質(zhì)應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當兩者不相同時，一般（）。

A.不能作為可比實例

B.取相同的部分作可比性

C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實例

D.可作為可比實例【答案】A72、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指

A.男子，四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七【答案】A73、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為（）萬元。

A.1562.89

B.1652.89

C.1502.63

D.1520.63【答案】C74、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。

A.30

B.29

C.29.28

D.28.29【答案】C75、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04【答案】C76、當房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。

A.房地產(chǎn)的需求價格

B.房地產(chǎn)的供給價格

C.房地產(chǎn)的均衡價格

D.房地產(chǎn)的市場價格【答案】C77、“從治”又稱

A.正治

B.反治

C.緩則治本

D.急則治標【答案】B78、現(xiàn)擬開發(fā)建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬元。

A.9616.83

B.10161.05

C.12021.04

D.12800【答案】A79、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應的修正系數(shù)為（）。

A.103.26%

B.105.43%

C.112.06%

D.114.42%【答案】D80、某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%【答案】B81、關于明確估價時點，下列說法錯誤的是（）。

A.估價時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的

B.估價時點為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價委托合同簽訂日期，不得早于估價報告出具日期

C.估價時點為過去的，確定的估價時點應早于估價委托合同簽訂日期

D.估價時點為未來的，確定的估價時點應晚于估價報告出具日期【答案】B82、將測算修復的必要支出及應得利潤作為房地產(chǎn)價值減損額的評估方法是（）。

A.成本法

B.價差法

C.修復成本法

D.損失資本化法【答案】C83、肝“五聲”歸屬于

A.呼

B.笑

C.歌

D.哭【答案】A84、在成本法、假設開發(fā)法中不計息的項目有()。

A.銷售費用

B.銷售稅費

C.開發(fā)利潤和銷售稅費

D.銷售費用和銷售稅費【答案】C85、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。

A.60

B.6

C.10

D.60%【答案】B86、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于

A.怒則氣上

B.驚則氣亂

C.悲則氣消

D.恐則氣下【答案】A87、選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎。

A.客觀合理

B.有根有據(jù)

C.基礎相當

D.相互可比【答案】D88、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格______。（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升；上升【答案】C89、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40【答案】C90、關于比較法的說法，錯誤的是（）。

A.測算結(jié)果容易被人們理解、認可、接受

B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的

C.需要估價師對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握

D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D91、甲、乙兩家相鄰土地，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是（）萬元。

A.0～50

B.50～65

C.50～80

D.62.5～150【答案】C92、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指

A.太陽

B.少陽終者

C.少陰終者

D.厥陰終【答案】D93、下列項目中，可以作為抵押估價的估價對象的是（）

A.存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)

B.一個高爾夫球洞

C.共有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

D.列入征收范圍的房地產(chǎn)【答案】C94、下列（）不是估價假設的作用。

A.規(guī)避估價風險

B.保護估價報告使用者

C.保護估價機構(gòu)和估價師

D.保護估價機構(gòu)的管理者【答案】D95、常兼他邪合而傷人的是邪

A.熱

B.寒

C.風

D.火【答案】C96、征地管理費，是由用地單位在（）的基礎上按一定比例支付的管理費用。

A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)

B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地數(shù)量

C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額

D.征地費總額【答案】D97、最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率是（）。

A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

B.本地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

C.全國同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動

D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率【答案】D98、在估價相關國際組織中，F(xiàn)IG是指（）。

A.世界估價組織協(xié)會

B.國際估價標準委員會

C.國際測量師聯(lián)合會

D.美國估價學會【答案】C99、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A.土地成本＋建設成本

B.土地成本＋建設成本＋管理費用

C.土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用

D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】C100、因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。

A.自然折舊

B.物質(zhì)折舊

C.功能折舊

D.經(jīng)濟折舊【答案】C二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB102、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB103、關于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應選用最高的估計值

D.評估買賣價格應選用最可能的估計值

E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD104、在現(xiàn)實中，不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，是由()引起的。

A.特質(zhì)性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E應急性【答案】BCD105、房地產(chǎn)估價實務中，估價假設和限制條件的內(nèi)容應包括（）。

A.房地產(chǎn)估價報告使用期限

B.經(jīng)實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價風險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定【答案】ABCD106、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值【答案】BC107、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，應由買方繳納的稅費包括（）等。

A.出讓金

B.營業(yè)稅

C.所得稅

D.契稅

E.土地增值稅【答案】AD108、在現(xiàn)實中，不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，是由()引起的。

A.特質(zhì)性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E應急性【答案】BCD109、房地產(chǎn)估價原則可分為三個層次，即()。

A.基本原則

B.客觀原則

C.特殊性原則

D.普適性原則E適宜性原則【答案】ACD110、下列關于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有()。

A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期的某個日期為估價時點

B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點

D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點【答案】AB111、長期趨勢法主要有()等方法。

A.數(shù)學曲線擬合法

B.衰減曲線法

C.平均增減量法

D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD112、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD113、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項法

D.市場提取法

E.指數(shù)調(diào)整法【答案】ABD114、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機構(gòu)是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學又是藝術【答案】BC115、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件【答案】AC116、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC117、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數(shù)調(diào)整法【答案】AD118、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調(diào)整E求取比準價格【答案】ABC119、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度【答案】BC120、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有()。

A.建筑規(guī)模

B.臨路狀況

C.樓層

D.繁華程度E建筑容積率【答案】BD121、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD122、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建成本相當于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD123、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式【答案】ACD124、引起房地產(chǎn)價格上漲的原因有多種，對房地產(chǎn)本身進行投資改良的內(nèi)容包括（）。

A.政府進行道路建設

B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地

C.改進物業(yè)管理

D.裝飾裝修改造

E.更新或添加設施設備【答案】CD125、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途【答案】BD126、關于重新購建價格的說法，正確的有（）

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD127、下列存在互補關系的有（）。

A.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間【答案】BD128、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC129、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級【答案】AD130、開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法

E.推測法【答案】ABD131、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C132、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD133、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。

A.現(xiàn)房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營【答案】BCD134、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合【答案】AC135、房地產(chǎn)的特性包括（）。

A.獨一無二

B.需求有限

C.流動性好

D.相互影響

E.保值增值【答案】AD136、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。

A.賣方實際得到的價格÷(1-應由賣方繳納的稅費比率)

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D.應由賣方負擔的稅費÷應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格-(1-應由買方繳納的稅費比率)【答案】AC137、在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有（）。

A.土地價值

B.電器設備價值

C.特許經(jīng)營權(quán)

D.商譽

E.債權(quán)債務【答案】BCD138、下面()引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。

A.更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理

B.政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C.經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加

D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹【答案】A139、估價對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC140、亞當·斯密將房租區(qū)分為（）。

A.建筑物租

B.絕對地租

C.地皮租

D.壟斷地租

E.級差地租【答案】AC141、關于路線價分界線說法正確的有（）。

A.在劃分路線價區(qū)段，應將“通達性相當、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段

B.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是位置有顯著差異的地點，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段

C.較長的繁華街道，有時需要將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價

D.不繁華的街道，同一路線價區(qū)段也可延長至數(shù)個路口

E.同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價【答案】ACD142、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則【答案】BC143、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則【答案】ABC144、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC145、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

B.學校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房【答案】BC146、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD147、下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價的有（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

B.學校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房【答案】BC148、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC149、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道【答案】AC150、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機構(gòu)是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學又是藝術【答案】BC151、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值【答案】BC152、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道【答案】CD153、下列與房地產(chǎn)有關的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅【答案】ABCD154、下列有關房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。

A.征收的實質(zhì)是強制收買

B.征用的實質(zhì)是強制使用

C.征收是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為

D.征用是所有權(quán)的改變，不返還

E.征收.征用都是無償?shù)模唤o予補償【答案】AB155、在房地產(chǎn)抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正【答案】ACD156、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅

D.企業(yè)（個人）所得稅

E.房屋保險費【答案】BD157、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設工程款的房地產(chǎn)【答案】BD158、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級【答案】AD159、估價對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC160、關于假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設備及特許經(jīng)營權(quán)的價值

D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值【答案】ABC161、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助【答案】A162、交易情況修正的方法主要有（）。

A.指數(shù)法

B.金額修正

C.分數(shù)法

D.百分比修正

E.平均增減量法【答案】BD163、運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預見性的房地產(chǎn)政策

B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

C.一個公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫

D.一個公平競爭的市場環(huán)境

E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】AB164、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的財產(chǎn)

D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)【答案】ABCD165、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調(diào)整E求取比準價格【答案】ABC166、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則【答案】ABC167、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB168、運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，不包括（）。

A.穩(wěn)定.具可預見性及透明的房地產(chǎn)政策

B.一套統(tǒng)一.嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

C.一個較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫

D.一個公平競爭的市場環(huán)境

E.一個有較長歷史.連續(xù).全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】CD169、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎設施狀況

E.匯率【答案】CD170、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費用

E.銷售稅金【答案】ABCD171、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般報酬率

C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的【答案】AB172、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，()。

A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金

C.按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的

D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD173、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數(shù)法

D.基于營業(yè)收入測算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD174、房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括（）。

A.區(qū)分共有

B.區(qū)分所有

C.公有

D.獨有

E.共有【答案】BD175、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值【答案】AB176、關于路線價分界線說法正確的有（）。

A.在劃分路線價區(qū)段，應將“通達性相當、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段

B.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是位置有顯著差異的地點，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段

C.較長的繁華街道，有時需要將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價

D.不繁華的街道，同一路線價區(qū)段也可延長至數(shù)個路口

E.同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價【答案】ACD177、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。

A.位置

B.房地產(chǎn)規(guī)模

C.環(huán)境景觀

D.外部基礎設施完備程度

E.朝向、樓層【答案】ACD178、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況【答案】A179、以下（）因素會減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。

A.通用性差

B.房地產(chǎn)市場繁榮

C.價值大

D.獨立使用性好

E.房地產(chǎn)具有分割轉(zhuǎn)讓性【答案】AC180、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)價格影響因素中區(qū)域因素的有（）。

A.土地形狀

B.地形

C.城市規(guī)劃調(diào)整

D.環(huán)境狀況

E.配套設施狀況【答案】AB181、房地產(chǎn)的供給彈性主要有()。

A.供給的社會彈性

B.供給的人口彈性

C.供給的價格彈性

D.供給的要素彈性E供給的經(jīng)濟彈性【答案】CD182、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流是由()決定的。

A.需要專業(yè)估價的資產(chǎn)必須是同時具有獨一無二和價值量大兩個特性

B.房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備其他專業(yè)知識和經(jīng)驗

C.房地產(chǎn)估價行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的