房地產(chǎn)銷售相關(guān)知識課件

房地產(chǎn)銷售相關(guān)知識1、五證兩書：

規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》國有部門的《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）建設(shè)部門的《建設(shè)工程施工許可證》國土部門的《商品房銷售（預售）許可證》1)《住宅質(zhì)量保證書》2)《住宅使用說明書》

五證兩書房地產(chǎn)銷售相關(guān)知識1、五證兩書：規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許12、容積率：

總建筑面積/基地總面積。

3、密度：

建筑物的占地面積/基地總面積。4、建筑面積：

凈使用面積+墻體面積+分攤面積。5、套內(nèi)建筑面積：房屋套內(nèi)建筑面積由三部分組成

（1）套（單元）內(nèi)的使用面積。（2）套內(nèi)墻體面積。（3）陽臺建筑面積。公式：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積2、容積率：總建筑面積/基地總面積。3、密度：26、凈得房率：

套內(nèi)建筑面積（凈面積）/建筑面積，標準得房率，多層住宅為85%，高層住宅為72%，辦公樓為55%。綠地率及綠化覆蓋率：綠化用地（綠化覆蓋面積）/基地總面積。三通一平：水、電、交通+場地平整。七通一平：上水、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通+場地平整，北方為八通一平，加上暖氣。層高：房屋室內(nèi)高度。7、開間及進深。

8、房地產(chǎn)：

是由土地及附著在土地上的各類建筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總稱。6、凈得房率：套內(nèi)建筑面積（凈面積）/建筑面積，標準得房39、土地使用權(quán)出讓的形式和年限：土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行；居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。出讓最高年限10、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式：

主要有出售、交換、出租、贈予、抵押、繼承等不同形式9、土地使用權(quán)出讓的形式和年限：土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招411、取得建設(shè)用地的方式：取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式、無償取得方式。（1）有償取得方式：就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以有償方式取得城市土地使用權(quán)，通常有三種方式：使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出租方式取得土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。11、取得建設(shè)用地的方式：取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)5（2）無償取得的方式：就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定有以下幾種：國家機關(guān)用地和軍事用地：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。12、房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價：

房地產(chǎn)總價格

是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總價格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。因為作為房地產(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價格是很不相同的。房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價格水平。（2）無償取得的方式：就是國有土地使用者，通過國家行6

是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。房地產(chǎn)單位面積計算方法，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；臺灣是以坪為單位的（1坪約合3.3平方米）。土地面積還可以以公頃和畝為單位；住宅一般以平方米為單位。房地產(chǎn)單位價格

樓面地價

住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積、居住面積等。以它們作為計價的單位就稱為樓面地價。是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價713、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：

征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。其他土地開發(fā)費：三通一平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費。住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。13、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：征地補償費：土地補償費、青苗補償費、813、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：7）公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務所、房管所、市政管理用房等。8）環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠池、公共廁所等。9）政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。10）土地出讓金大市政費。11）兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費。12）管理費。13）利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中稅金和利潤。13、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：7）公共配套工程費：公共配套工程指幼兒914、房地產(chǎn)中介服務的基本特點：

（1）房地產(chǎn)中介組織或中介機構(gòu)，既不占有商品也不占有貨幣，主要是依靠自己的專業(yè)知識為房地產(chǎn)經(jīng)濟提供各種服務。（2）房地產(chǎn)中介組織不直接從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動。一般來說，房地產(chǎn)中介組織在進行房地產(chǎn)中介業(yè)務活動時，只能提供服務，不能從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理，這是房地產(chǎn)中介活動的一個重要特點。（3）房地產(chǎn)中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點。房地產(chǎn)中介組織在為客戶提供服務時，就形成了委托人和中介人的關(guān)系，即服務和被服務的關(guān)系。法律上稱作合同關(guān)系或契約關(guān)系。這種關(guān)系不是長期的和固定的，服務活動一旦完成，契約關(guān)系也就解除。如果雙方就另一項事務再度進行合作，可以再一次建立新關(guān)系。但是這一次關(guān)系與上一次關(guān)系，沒有任何聯(lián)系，不是上一次關(guān)系的繼續(xù)。所以說，房地產(chǎn)中介服務具有非連續(xù)性和流動性的特點。（4）房地產(chǎn)中介、服務還具有極大的靈活性和中介服務活動的有償性。14、房地產(chǎn)中介服務的基本特點：（1）房地產(chǎn)中介組織或中介1015、建筑的分類：

建筑都是由一個基本要素構(gòu)成的，即建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。建筑的分類按建筑的使用性質(zhì)分類：工業(yè)建筑、民用建筑；按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分類：磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑；按施工方法分類：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑、裝配整體式建筑；按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分：低層住宅（1-3層）、多層住宅（4-6層）、小高層（12層以下）、高層住宅。15、建筑的分類：建筑都是由一個基本要1116、公共建筑與公共服務設(shè)施系統(tǒng)：商業(yè)服務設(shè)施教育設(shè)施文化運動設(shè)施醫(yī)護設(shè)施社區(qū)管理設(shè)施居住區(qū)級超市、飯店、百貨食品菜市場、儲蓄所、銀行、藥店、書店、旅館、修理等中學文化館、運動場、俱樂部醫(yī)院、門診部物業(yè)管理、派出所、街道辦事處、市政管理所、綠化管理所、工商稅務居住小區(qū)級小吃、菜市場、理發(fā)、百貨、副食、儲蓄所、郵電所等小學幼兒園社區(qū)活動中心文化活動站門診部物業(yè)管理居住組團級小吃托兒所文化站衛(wèi)生站居委會分類分級注：每建成住宅1.5萬平方米，必須配有商業(yè)網(wǎng)點一處；每建成住宅15萬平方米，必須有托兒所、幼兒園各一所；每建成住宅30萬平方米，必須配有中、小學各一所。

16、公共建筑與公共服務設(shè)施系統(tǒng)：商業(yè)服務設(shè)施教育文化運1217、看圖地理位置圖：表明小區(qū)所處區(qū)域的主要交通干道、周圍重要住宅小區(qū)、公交路線、商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和娛樂設(shè)施；小區(qū)總平面圖：是綜觀小區(qū)全局的圖，能表明小區(qū)內(nèi)的布局，各類建筑物的具體位置、道路交通分布、綠化布置、建筑物的間距、朝向和方位，同時標明綠地、面積、停車位等技術(shù)指標；效果圖：能比較真實地表現(xiàn)小區(qū)的外貌、建筑風格和立體效果；各幢平面圖：表示樓層平面的示意圖，樓書上一般不標注尺寸，但能提供整層多套住房的組合情況，反映套內(nèi)平面布局、各功能空間的區(qū)隔等，平面圖必須標注朝向；戶型圖：是詳細表示套內(nèi)各功能空間組合的示意圖，能提供各類房型的總建筑面積、各功能空間面積，反映各功能空間的相互關(guān)系，有時還添畫上家具、設(shè)備。

17、看圖地理位置圖：表明小區(qū)所處區(qū)域的主要交通干道、周圍1318、層高、樓間距、過梁：層高

按建設(shè)部制定的標準，房子室內(nèi)空間的高度應不低于2.4米。樓間距

各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.7的系數(shù)。過梁

是因房屋設(shè)計的需要，在室內(nèi)不能因裝修而拆改的承重梁。18、層高、樓間距、過梁：層高按建設(shè)部制定的標準，房子室1419、期房和現(xiàn)房：房屋的全面建成包括——建筑工程、設(shè)備安裝工程及室內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過竣工驗收，達到“七通一平”。期房

房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房。只要還未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，未取得房地產(chǎn)權(quán)證，就是期房。現(xiàn)房

指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具備正常使用功能，通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行產(chǎn)權(quán)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證。19、期房和現(xiàn)房：房屋的全面建成包括—1520、房地產(chǎn)初始登記：

指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。登記時間（1）通過行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請土地使用權(quán)初始登記；（2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應申請房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應在竣工后六十日申請初始登記。

20、房地產(chǎn)初始登記：指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房1621、房地產(chǎn)登記：

城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬性質(zhì)、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。22、買期房的優(yōu)勢

先期預購，戶型、位置利于選擇。價格都能給予較大的優(yōu)惠，一般為10%左右，或者更多。付款輕松，隨施工進度付款，一般為三次。如果一次性付款將會獲得更大的優(yōu)惠。工程質(zhì)量隨時可見，便于監(jiān)督，提出意見。21、房地產(chǎn)登記：城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房1723、門廳：

門廳是戶內(nèi)戶外過渡空間。門廳的基本功能是起到過渡、緩沖作用，是人們出入家門時換鞋、更衣、整裝和存放鞋、帽、衣物、雨具、手袋的場所，也是迎送客人的場所。門廳進口分戶門的設(shè)置位置應特別注意，進口大門不可直接正對衛(wèi)生間門（洞）、臥室門、起居室門，即入戶門不可直視私密性要求高的空間，否則會削弱門廳空間的過渡、緩沖功能，不能起到心理上的調(diào)節(jié)作用。所以門廳在住宅套內(nèi)布局中實為關(guān)鍵之所在。24、餐廳：

除供進餐，還可以供親朋團聚和家庭成員休息、交談、做家務、育兒教育、學習娛樂、看電視等，這就成了第二起居室（第二活動中心）。餐室與廚房之間是直接聯(lián)系的關(guān)系。按照這種關(guān)系，餐室與廚房也可各自獨立設(shè)置，還可以和餐室及廚房合并為一體化設(shè)置。餐室與其他有關(guān)房間之間的關(guān)系中，較為主要的是與門廳、起居室（廳）、洗衣間的關(guān)系。23、門廳：門廳是戶內(nèi)戶外過渡空間。門廳的基本功1825、起居室（廳）：

起居室（廳）在套內(nèi)的布局應處在住宅套內(nèi)的前部，靠近門廳、餐廳，且占有較好的朝向，朝南最優(yōu)，直接采光的明廳更好，要有自然風。國家標準規(guī)定普通住宅：“起居室（廳）應有直接采光、自然通風，其使用面積不應小于12平方米?！薄盁o直接采光的廳，其使用面積不應大于10平方米?！薄捌鹁邮遥◤d）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應大于3米。”只有保證3米以上直線墻以布置一組沙發(fā)，起居室（廳）才能有一個相對穩(wěn)定的角落。觀看電視的最佳距離通常為熒光屏對角長的6倍左右。還應兼顧視聽效果和視覺美觀。最小邊長如能達到3米以上，則更為舒適。按公私分離、動靜分離的原則合理分區(qū)，盡量避免戶內(nèi)視線、噪聲、煙氣的干擾。臥室的門不宜直接開向起居室（廳），主臥室的門不可直接開向起居室（廳），至少是臥室的門不直接面向起居活動區(qū)，以保證臥室的私密性；無前室的衛(wèi)生間的門不直接開向起居室（廳），廁所和浴室的門不可直接開向起居室（廳）；廚房的門也不宜直接面向起居活動區(qū)開口。25、起居室（廳）：起居室（廳）在套內(nèi)的布局1926、智能住宅：指將各種家庭自動化設(shè)備、計算機及其網(wǎng)絡系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機結(jié)合，一般認為具備下列四種功能的住宅為智能住宅。（1）安全防衛(wèi)自動化系統(tǒng)；（2）身體保健自動化系統(tǒng)；（3）烹調(diào)自動化系統(tǒng)；（4）文化、娛樂、信息自動化系統(tǒng)

以上四種基本功能，即可實現(xiàn)家庭活動自動化。26、智能住宅：指將各種家庭自動化設(shè)備、計算機20家庭活動自動化指家務、管理、文化生活和通信的自動化。家務——是指家電設(shè)施、保安設(shè)施、能源管理等；管理——是指家庭購買、經(jīng)濟管理、家務工作及醫(yī)療健康管理等；文化生活——是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創(chuàng)作等；4)通信——是指利用通信網(wǎng)絡和外界聯(lián)絡以及咨詢服務等。要注意電腦化和智能化是不同的。電腦化是智能化的必要條件，但不是全部條件。智能化住宅小區(qū)（建筑群）是指以一套先進、可靠的網(wǎng)絡系統(tǒng)為基礎(chǔ)設(shè)施，將住戶和公共設(shè)施建成網(wǎng)絡并實現(xiàn)住戶、社區(qū)的生活設(shè)施、服務設(shè)施的計算機化管理。家庭活動自動化指家務、管理、文化生活和通信的自動化。家務——2127、房屋所有權(quán)：

為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享有權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。28、房屋的使用權(quán)：指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)中。27、房屋所有權(quán)：為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享22

29、按揭：

為“抵押貸款”，又為“商品房抵押貨款”，它是指抵押人（借款人）將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權(quán)人（貸款人），保證抵押權(quán)人為第一受益人并保證履行商品房按揭（抵押）貸款合同項下的全部義務，從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。30、毛坯房:指交房時，地面、墻面水泥裸露，廚衛(wèi)不含潔具、灶具，只預留管道接口，買家入住前需要自己裝修。

29、按揭：為“抵押貸款”，又為“商品房抵押貨款”，23

31、房屋的共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施：

（1）共用部位：門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。（2）共用設(shè)備：供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。（3）公共設(shè)施：道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施。31、房屋的共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施：（1）共用部位2432、公共建筑面積的分攤系數(shù)：

公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

公用建筑面積分攤計算如下：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積，即：分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積33、一級市場：土地交易，開發(fā)商從國家取得土地使用權(quán)。

二級市場：新建商品房的銷售。三級市場：二手房交易、房屋租賃、贈予、遺產(chǎn)繼承等。32、公共建筑面積的分攤系數(shù)：公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建2534、可以退房的五種情況

(1)購房合同無效(2)套型誤差導致退房(3)面積誤差導致退房(4)變更規(guī)劃、設(shè)計導致退房(5)質(zhì)量不合格導致退房退房情況34、可以退房的五種情況(1)購房合同無效退房情況26（1）戶型需具有起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習以及陽臺等八大功能。（2）公寓化。（3）立面要講求三段式。（4）復式房微型化。（5）陽臺多功能化。（6）儲藏室獨立化。（7）墻面分隔凹凸。（8）起居室多變。（9）袖珍小戶型。（10）小區(qū)環(huán)境園藝化

35、理想住宅的十大指標十大標準（1）戶型需具有起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習以及27房地產(chǎn)銷售相關(guān)知識1、五證兩書：

規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》國有部門的《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）建設(shè)部門的《建設(shè)工程施工許可證》國土部門的《商品房銷售（預售）許可證》1)《住宅質(zhì)量保證書》2)《住宅使用說明書》

五證兩書房地產(chǎn)銷售相關(guān)知識1、五證兩書：規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許282、容積率：

總建筑面積/基地總面積。

3、密度：

建筑物的占地面積/基地總面積。4、建筑面積：

凈使用面積+墻體面積+分攤面積。5、套內(nèi)建筑面積：房屋套內(nèi)建筑面積由三部分組成

（1）套（單元）內(nèi)的使用面積。（2）套內(nèi)墻體面積。（3）陽臺建筑面積。公式：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積2、容積率：總建筑面積/基地總面積。3、密度：296、凈得房率：

套內(nèi)建筑面積（凈面積）/建筑面積，標準得房率，多層住宅為85%，高層住宅為72%，辦公樓為55%。綠地率及綠化覆蓋率：綠化用地（綠化覆蓋面積）/基地總面積。三通一平：水、電、交通+場地平整。七通一平：上水、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通+場地平整，北方為八通一平，加上暖氣。層高：房屋室內(nèi)高度。7、開間及進深。

8、房地產(chǎn)：

是由土地及附著在土地上的各類建筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總稱。6、凈得房率：套內(nèi)建筑面積（凈面積）/建筑面積，標準得房309、土地使用權(quán)出讓的形式和年限：土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行；居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。出讓最高年限10、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式：

主要有出售、交換、出租、贈予、抵押、繼承等不同形式9、土地使用權(quán)出讓的形式和年限：土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招3111、取得建設(shè)用地的方式：取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式、無償取得方式。（1）有償取得方式：就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以有償方式取得城市土地使用權(quán)，通常有三種方式：使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出租方式取得土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。11、取得建設(shè)用地的方式：取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)32（2）無償取得的方式：就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定有以下幾種：國家機關(guān)用地和軍事用地：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。12、房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價：

房地產(chǎn)總價格

是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總價格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。因為作為房地產(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價格是很不相同的。房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價格水平。（2）無償取得的方式：就是國有土地使用者，通過國家行33

是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。房地產(chǎn)單位面積計算方法，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；臺灣是以坪為單位的（1坪約合3.3平方米）。土地面積還可以以公頃和畝為單位；住宅一般以平方米為單位。房地產(chǎn)單位價格

樓面地價

住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積、居住面積等。以它們作為計價的單位就稱為樓面地價。是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價3413、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：

征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。其他土地開發(fā)費：三通一平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費。住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。13、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：征地補償費：土地補償費、青苗補償費、3513、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：7）公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務所、房管所、市政管理用房等。8）環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠池、公共廁所等。9）政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。10）土地出讓金大市政費。11）兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費。12）管理費。13）利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中稅金和利潤。13、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：7）公共配套工程費：公共配套工程指幼兒3614、房地產(chǎn)中介服務的基本特點：

（1）房地產(chǎn)中介組織或中介機構(gòu)，既不占有商品也不占有貨幣，主要是依靠自己的專業(yè)知識為房地產(chǎn)經(jīng)濟提供各種服務。（2）房地產(chǎn)中介組織不直接從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動。一般來說，房地產(chǎn)中介組織在進行房地產(chǎn)中介業(yè)務活動時，只能提供服務，不能從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理，這是房地產(chǎn)中介活動的一個重要特點。（3）房地產(chǎn)中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點。房地產(chǎn)中介組織在為客戶提供服務時，就形成了委托人和中介人的關(guān)系，即服務和被服務的關(guān)系。法律上稱作合同關(guān)系或契約關(guān)系。這種關(guān)系不是長期的和固定的，服務活動一旦完成，契約關(guān)系也就解除。如果雙方就另一項事務再度進行合作，可以再一次建立新關(guān)系。但是這一次關(guān)系與上一次關(guān)系，沒有任何聯(lián)系，不是上一次關(guān)系的繼續(xù)。所以說，房地產(chǎn)中介服務具有非連續(xù)性和流動性的特點。（4）房地產(chǎn)中介、服務還具有極大的靈活性和中介服務活動的有償性。14、房地產(chǎn)中介服務的基本特點：（1）房地產(chǎn)中介組織或中介3715、建筑的分類：

建筑都是由一個基本要素構(gòu)成的，即建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。建筑的分類按建筑的使用性質(zhì)分類：工業(yè)建筑、民用建筑；按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分類：磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑；按施工方法分類：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑、裝配整體式建筑；按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分：低層住宅（1-3層）、多層住宅（4-6層）、小高層（12層以下）、高層住宅。15、建筑的分類：建筑都是由一個基本要3816、公共建筑與公共服務設(shè)施系統(tǒng)：商業(yè)服務設(shè)施教育設(shè)施文化運動設(shè)施醫(yī)護設(shè)施社區(qū)管理設(shè)施居住區(qū)級超市、飯店、百貨食品菜市場、儲蓄所、銀行、藥店、書店、旅館、修理等中學文化館、運動場、俱樂部醫(yī)院、門診部物業(yè)管理、派出所、街道辦事處、市政管理所、綠化管理所、工商稅務居住小區(qū)級小吃、菜市場、理發(fā)、百貨、副食、儲蓄所、郵電所等小學幼兒園社區(qū)活動中心文化活動站門診部物業(yè)管理居住組團級小吃托兒所文化站衛(wèi)生站居委會分類分級注：每建成住宅1.5萬平方米，必須配有商業(yè)網(wǎng)點一處；每建成住宅15萬平方米，必須有托兒所、幼兒園各一所；每建成住宅30萬平方米，必須配有中、小學各一所。

16、公共建筑與公共服務設(shè)施系統(tǒng)：商業(yè)服務設(shè)施教育文化運3917、看圖地理位置圖：表明小區(qū)所處區(qū)域的主要交通干道、周圍重要住宅小區(qū)、公交路線、商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和娛樂設(shè)施；小區(qū)總平面圖：是綜觀小區(qū)全局的圖，能表明小區(qū)內(nèi)的布局，各類建筑物的具體位置、道路交通分布、綠化布置、建筑物的間距、朝向和方位，同時標明綠地、面積、停車位等技術(shù)指標；效果圖：能比較真實地表現(xiàn)小區(qū)的外貌、建筑風格和立體效果；各幢平面圖：表示樓層平面的示意圖，樓書上一般不標注尺寸，但能提供整層多套住房的組合情況，反映套內(nèi)平面布局、各功能空間的區(qū)隔等，平面圖必須標注朝向；戶型圖：是詳細表示套內(nèi)各功能空間組合的示意圖，能提供各類房型的總建筑面積、各功能空間面積，反映各功能空間的相互關(guān)系，有時還添畫上家具、設(shè)備。

17、看圖地理位置圖：表明小區(qū)所處區(qū)域的主要交通干道、周圍4018、層高、樓間距、過梁：層高

按建設(shè)部制定的標準，房子室內(nèi)空間的高度應不低于2.4米。樓間距

各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.7的系數(shù)。過梁

是因房屋設(shè)計的需要，在室內(nèi)不能因裝修而拆改的承重梁。18、層高、樓間距、過梁：層高按建設(shè)部制定的標準，房子室4119、期房和現(xiàn)房：房屋的全面建成包括——建筑工程、設(shè)備安裝工程及室內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過竣工驗收，達到“七通一平”。期房

房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房。只要還未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，未取得房地產(chǎn)權(quán)證，就是期房。現(xiàn)房

指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具備正常使用功能，通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行產(chǎn)權(quán)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證。19、期房和現(xiàn)房：房屋的全面建成包括—4220、房地產(chǎn)初始登記：

指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。登記時間（1）通過行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請土地使用權(quán)初始登記；（2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應申請房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應在竣工后六十日申請初始登記。

20、房地產(chǎn)初始登記：指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房4321、房地產(chǎn)登記：

城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬性質(zhì)、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。22、買期房的優(yōu)勢

先期預購，戶型、位置利于選擇。價格都能給予較大的優(yōu)惠，一般為10%左右，或者更多。付款輕松，隨施工進度付款，一般為三次。如果一次性付款將會獲得更大的優(yōu)惠。工程質(zhì)量隨時可見，便于監(jiān)督，提出意見。21、房地產(chǎn)登記：城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房4423、門廳：

門廳是戶內(nèi)戶外過渡空間。門廳的基本功能是起到過渡、緩沖作用，是人們出入家門時換鞋、更衣、整裝和存放鞋、帽、衣物、雨具、手袋的場所，也是迎送客人的場所。門廳進口分戶門的設(shè)置位置應特別注意，進口大門不可直接正對衛(wèi)生間門（洞）、臥室門、起居室門，即入戶門不可直視私密性要求高的空間，否則會削弱門廳空間的過渡、緩沖功能，不能起到心理上的調(diào)節(jié)作用。所以門廳在住宅套內(nèi)布局中實為關(guān)鍵之所在。24、餐廳：

除供進餐，還可以供親朋團聚和家庭成員休息、交談、做家務、育兒教育、學習娛樂、看電視等，這就成了第二起居室（第二活動中心）。餐室與廚房之間是直接聯(lián)系的關(guān)系。按照這種關(guān)系，餐室與廚房也可各自獨立設(shè)置，還可以和餐室及廚房合并為一體化設(shè)置。餐室與其他有關(guān)房間之間的關(guān)系中，較為主要的是與門廳、起居室（廳）、洗衣間的關(guān)系。23、門廳：門廳是戶內(nèi)戶外過渡空間。門廳的基本功4525、起居室（廳）：

起居室（廳）在套內(nèi)的布局應處在住宅套內(nèi)的前部，靠近門廳、餐廳，且占有較好的朝向，朝南最優(yōu)，直接采光的明廳更好，要有自然風。國家標準規(guī)定普通住宅：“起居室（廳）應有直接采光、自然通風，其使用面積不應小于12平方米?！薄盁o直接采光的廳，其使用面積不應大于10平方米?！薄捌鹁邮遥◤d）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應大于3米?！敝挥斜ＷC3米以上直線墻以布置一組沙發(fā)，起居室（廳）才能有一個相對穩(wěn)定的角落。觀看電視的最佳距離通常為熒光屏對角長的6倍左右。還應兼顧視聽效果和視覺美觀。最小邊長如能達到3米以上，則更為舒適。按公私分離、動靜分離的原則合理分區(qū)，盡量避免戶內(nèi)視線、噪聲、煙氣的干擾。臥室的門不宜直接開向起居室（廳），主臥室的門不可直接開向起居室（廳），至少是臥室的門不直接面向起居活動區(qū)，以保證臥室的私密性；無前室的衛(wèi)生間的門不直接開向起居室（廳），廁所和浴室的門不可直接開向起居室（廳）；廚房的門也不宜直接面向起居活動區(qū)開口。25、起居室（廳）：起居室（廳）在套內(nèi)的布局4626、智能住宅：指將各種家庭自動化設(shè)備、計算機及其網(wǎng)絡系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機結(jié)合，一般認為具備下列四種功能的住宅為智能住宅。（1）安全防衛(wèi)自動化系統(tǒng)；（2）身體保健自動化系統(tǒng)；（3）烹調(diào)自動化系統(tǒng)；（4）文化、娛樂、信息自動化系統(tǒng)

以上四種基本功能，即可實現(xiàn)家庭活動自動化。26、智能住宅：指將各種家庭自動化設(shè)備、計算機47家庭活動自動化指家務、管理、文化生活和通信的自動化。家務——是指家