武漢萬科四季花城西區(qū)2.西區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告for

第一部分萬科西項(xiàng)目位于市區(qū)西北方向，屬漢口東西湖區(qū)，距漢口中心商業(yè)區(qū)直線線西區(qū)獲國家環(huán)保批文，升級為國家級生態(tài)示范園區(qū)，2003年,該區(qū)又提出“生態(tài)化工潤啤酒、食品飲料、樂百氏礦泉水、百事可樂飲料、華豐方便面、光明乳業(yè)、友芝友等企業(yè)組成的食品工業(yè)游與金山大道（現(xiàn)狀路、6車道）接駁，實(shí)現(xiàn)對通。西西區(qū)項(xiàng)目位于形地塊，東側(cè)隔內(nèi)湖、城市規(guī)劃綠地（現(xiàn)狀為租期尚有10年之養(yǎng)雞場）眺望金銀湖水面（300，南北兩側(cè)隔規(guī)劃道路及由于項(xiàng)目臨水濱湖，西地塊夏、冬兩季地表景觀差異明顯：夏季，金銀湖水位豐滿，地塊水塘及周邊水域水量充沛，綠化植被生長茂盛，景觀資源優(yōu)異；冬季，；2地塊周邊地表水常年水位(黃海高程)17.93米，最高控制水位(黃海高程)20.46作為生態(tài)園區(qū)待開發(fā)地塊，西項(xiàng)目周邊5公里半徑范圍內(nèi)基本無獨(dú)立生活配套花城東區(qū)的小型商業(yè)街及；從線路的配備看，西項(xiàng)目西側(cè)環(huán)湖目前已有一路線路經(jīng)過（604區(qū)間車而金山大道的現(xiàn)行線路則達(dá)4條（603、604、47、207從大市政配套看，西項(xiàng)目有水、電經(jīng)過，可滿足施工要求但尚不能滿足居住所需，需要增容；地塊內(nèi)尚未修建排水，電信、寬帶尚未接至地塊邊緣；；設(shè)施經(jīng)營及資源浪費(fèi)；第二部分市GDP總量增長情99 00 01 02 市GDP總量增長情99 00 01 02 03市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情7820650099 00 01 02 03單位：億單位： 市商品住宅均市商品住宅均價(jià)變化情00010203市商品住宅竣工、銷售量增長情竣工面銷售面380 99 00 01 02 03單位：萬平方單位：元/平方 （634畝（200畝（450畝（470畝（800畝（200畝（570畝（226畝（410畝（540畝（600畝折合建筑面積約為280萬平方米（市2003年全年的住宅銷售面積為668.6萬平方米是名副其實(shí)的城郊結(jié)合部居住板塊。（60％的策略下在多個(gè)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了令人滿意的市場消化量，而“＋別墅”的1.5方案則因是具有傳統(tǒng)外型與設(shè)計(jì)理念的“多層公（57層一類是具有相對超前的設(shè)計(jì)理念和Townhouse小、產(chǎn)20025出于“登高望遠(yuǎn)”的考慮，金銀湖片區(qū)內(nèi)可觀湖景的、小產(chǎn)品（、平方米萬除了在客戶的認(rèn)同上存在，進(jìn)程短期內(nèi)受阻也是金銀湖片區(qū)難以有效支撐、小產(chǎn)品的重要因素。從宏觀區(qū)位看，金銀湖片區(qū)與漢口主城區(qū)北側(cè)邊界接4位于漢口北面，全長34華里，曾用于城市防洪，有百年歷史。由于社會的發(fā)展及時(shí)代的變遷，目前已不承擔(dān)防洪任務(wù)，規(guī)劃為城市線的一部分。由于體量巨大且難以逾越，在過去10年嚴(yán)重阻礙了漢口城未來5年，解決之道尚不明晰的“問題”將繼續(xù)困擾市的城市發(fā)展與建繁華程度的城市節(jié)點(diǎn)，同樣難以支撐小、產(chǎn)品過高的銷售售價(jià)要求。的別墅產(chǎn)品區(qū)和主要供給點(diǎn)。但同時(shí)，由于片區(qū)分項(xiàng)目的地塊獲取時(shí)間在“萬29萬平方米（1440）16萬平方米（52065％：35％。，在金銀湖片區(qū)現(xiàn)狀供給的約45萬平方米別墅產(chǎn)品中，約有65％（面積比）為聯(lián)排類產(chǎn)品。其中，高端聯(lián)排均價(jià)在4000以上，而平排的均價(jià)則在2100—3500之間。以上兩類產(chǎn)品實(shí)際對應(yīng)兩類完全不同的消費(fèi)人群，即：真正意義上的城市與有一定積蓄的9倍，究其原因，除了“總價(jià)更低產(chǎn)品能面向更廣泛客層”的簡單理論，高端聯(lián)排產(chǎn)品個(gè)懷揣100萬的客戶在片區(qū)市場中選擇戶型?。?90，4間臥室、進(jìn)深大、花園小的聯(lián)由（良好的環(huán)境、優(yōu)美的湖靜、知名的品牌、放心的品質(zhì)……），但真正能認(rèn)同這些現(xiàn)消化的局面——盡管產(chǎn)品總價(jià)相對較低。有較聯(lián)排別墅明顯的價(jià)格增量，而像黃金海岸這種無景觀支撐的“農(nóng)民別墅”更拋出了2400的銷售均價(jià)，以匹配其實(shí)有的產(chǎn)品品質(zhì)。但從宏觀的角度看，金銀湖片區(qū)產(chǎn)品的主要供給區(qū)5，片區(qū)每年100套的供給數(shù)量與漢口乃至整個(gè)市高端客群分布與從產(chǎn)品質(zhì)素看，現(xiàn)存的各類獨(dú)體別墅產(chǎn)品一直沒有擺脫“農(nóng)民房”設(shè)計(jì)思路，面積無謂浪費(fèi)嚴(yán)重、品質(zhì)及檔次感極度欠缺，整個(gè)市缺乏能與其它房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市同類產(chǎn)品比肩的獨(dú)體別墅產(chǎn)品，無法為城市的精英階層提供真正匹配其的居住產(chǎn)品；從產(chǎn)品均價(jià)區(qū)內(nèi)的中檔項(xiàng)目碧海花園已經(jīng)將片區(qū)獨(dú)別的均價(jià)拉升至5000的趨勢，未來西項(xiàng)目中獨(dú)體別墅的定價(jià)將得到來自區(qū)域市場競品的有力支撐；面積為313平方米/套。在實(shí)際銷售中，總建面在310平方米上下浮動（290—330平方F10公里處的盤龍城開發(fā)區(qū)內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目于200355在目前情況下，除金銀湖片區(qū)，整個(gè)漢口地區(qū)僅有三個(gè)城郊結(jié)合部項(xiàng)目在供給獨(dú)體別墅產(chǎn)品，分別為：佳海茗苑、天下也能向漢口城區(qū)客戶供應(yīng)獨(dú)體別墅，但其區(qū)位、環(huán)境較西項(xiàng)目劣勢明顯；F、天下基本情況3160畝6421001.5畝（1000M2）/2002-5-開始認(rèn)購登記（300余套2003-10-當(dāng)前價(jià)格（20043月，毛坯交房，無隔墻210—42-337070萬/80萬/87萬/3200元/3550元/3650元/290—5-633-5480110萬/140萬/280萬/3650元/4500元/9000元./31050500萬/1期各類戶型均配有車位（價(jià)格包含在房價(jià)中1.8元/作為市場現(xiàn)狀供給樓盤中最“北”的一個(gè)，F(xiàn)天下與主城區(qū)的交通目前主要依通配套、生活配套等問題上存在的缺陷。但從內(nèi)外環(huán)境上說，F(xiàn)天下項(xiàng)目不存在武649014.72002119開始認(rèn)購登20027—8項(xiàng)目完工贏得時(shí)間；解決各種未理順的問題，同時(shí)避免酷暑200292820039213—433336—5-6644右該項(xiàng)目是市首個(gè)純別墅小區(qū)，地處光谷圈帶及高等學(xué)府區(qū)域和的城市套設(shè)施的完善性是比較突出的。該小區(qū)坐落于三面依環(huán)南湖的天然上，擁有2000米長的三面外環(huán)湖和4萬平方米的大并聯(lián)內(nèi)湖，自然環(huán)境優(yōu)美。區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢都非常明為外、場大樣大完工贏得時(shí)間；解決各種未理順的問題，同時(shí)避免酷暑，一個(gè)純別墅項(xiàng)目剛剛面市就宣布封盤，當(dāng)時(shí)在市曾造成一定轟動。202年9月8日正式開盤到0376%。聯(lián)排別墅（213233M2）78%。產(chǎn)品市場接受程度高主優(yōu)：1價(jià)適，價(jià)60萬，足一定向別生活的客戶的需求。2、此類產(chǎn)品也是該項(xiàng)目主推產(chǎn)品，推廣力度較大，采取了多種促銷進(jìn)行銷售，例如推出聯(lián)排不型特價(jià)銷售，減免物管費(fèi)等。3、片區(qū)房國改申墅予墅間強(qiáng)了的信心。4、后期銷售旺季時(shí)，處于完工、樣板間推出階段，小區(qū)建設(shè)。獨(dú)體別墅（面積為336—390M2）160萬左右，銷售率為70%。此類產(chǎn)品位置（面積為545M2）因?yàn)榭們r(jià)（300－400萬/套）較高；戶型設(shè)計(jì)未最后確定（根據(jù)客戶實(shí)際需求進(jìn)行變更，不確定因素較多，客戶風(fēng)險(xiǎn)較大等因素，一定程度上影響了其銷售，銷售率僅為個(gè)項(xiàng)目于2003年12月6日正式開盤，是目前唯一的純英式別墅社區(qū)。該項(xiàng)目基本7501920031120200312620041231202—42-3435-649湖長廊和旱噴泉廣場（設(shè)空中過道）連接。商務(wù)（一期在建）位于在社區(qū)主處，宜家·湯臣位于唯一的無污染生態(tài)湖---湯遜湖畔，占地50萬平方米，是最后一批別墅用地之一，也是該區(qū)域同類型樓盤中距城區(qū)和開發(fā)區(qū)工作生活圈最遠(yuǎn)的項(xiàng)目三湯遜湖，一陽光大道，內(nèi)外湖岸線長達(dá)3.6公里，還有一個(gè)達(dá)2萬平方米坡地與內(nèi)湖高差達(dá)到9米，而1000米長的南北寬幅與1200米的東西，共同構(gòu)成一種大空間的曲線緩坡，是整個(gè)湯遜湖區(qū)域少有的山水坡地，較該區(qū)域同類型項(xiàng)目具使得該項(xiàng)目的入市成為樓市中別墅價(jià)格上升的。該項(xiàng)目于2003年11月2012640200413日，一期的首推房已基本售罄。有明顯的比較優(yōu)勢。從銷售率和銷售量的綜合比較看，排別墅(總價(jià)62萬左右)比69%上上的主推力度，使得銷售情況較好。雙拼別墅(總價(jià)90萬左右)由于戶型單一、弱勢，銷售率為63%。第三部分檔項(xiàng)目的優(yōu)勢；無論金銀湖片區(qū)還是整個(gè)市場尚不存在真正意義上的優(yōu)質(zhì)高端產(chǎn)品，市場策在給西項(xiàng)目報(bào)批造成一定困擾的同時(shí)，更大程度地遏止了市場上競爭對1.4.漢市的現(xiàn)有目標(biāo)客群進(jìn)行了一系列的、訪談與研究工作，主要項(xiàng)目包括：對市中高檔客群需求及特征進(jìn)行定量研究（問卷； 為研究市中高檔客群的購房需求及屬性特征，2004年3月，西小組委托外部機(jī)構(gòu)在全市范圍內(nèi)進(jìn)行了一次定量，獲取有效問卷72份。有關(guān)此次定量研究的過程及結(jié)論簡述如下：■方式：與入戶相結(jié)合樣本集合特征（初篩條件不從事市場公司/房地產(chǎn)銷售/房地產(chǎn)開業(yè)擁有汽車7272份有效問卷基本配漢陽漢口武昌漢口漢陽武昌家庭年收10-12萬20-30萬12-20萬30萬以上30以下30-40歲40-50歲50-60歲男女結(jié)論（關(guān)于此次數(shù)據(jù)的詳細(xì)分析，參見附件一30—45歲是多數(shù)被訪者升級自我居住條件的第一個(gè)期，這個(gè)段的被訪 的是55歲以上組，達(dá)67％；受度為40％—70％，且有家庭收入越高、對金銀湖片區(qū)越認(rèn)同的規(guī)律。產(chǎn)品形式的偏好（建筑形式、面積、車位數(shù)量、—20萬之間時(shí)，多層、小類的高密度產(chǎn)品仍然是這些家庭的首選（約70％，另外30％為各類別墅產(chǎn)品當(dāng)家庭收入處于20-30萬元檔時(shí)，被訪者需50％、35％及15％；對年收入30萬以上家庭而言，獨(dú)體別墅、雙拼別墅是他們的主要考慮對象（5322（7）；、200以上的建筑面積比較“理想”（約70）25％認(rèn)為200—300之間的面積更合乎使用1.131.41.8如果簡單詢問被訪者希望以怎樣的總價(jià)置業(yè)，超過75％的樣本會回答“70萬以但如果進(jìn)一步追問被訪者所能承受的最高房價(jià)，其回答所來的承載能力明顯提高。以偏好聯(lián)排、獨(dú)體別墅產(chǎn)品的樣本為例，其中，約有90％的被訪者商業(yè)、、金融、保險(xiǎn)、IT、傳媒等行業(yè)仍然是向社會供給“中、高收入”的主導(dǎo)行業(yè)；品意向者高，而從事教育、交通物流、加工制造等行業(yè)的則較少能負(fù)擔(dān)別墅產(chǎn)品的消費(fèi)，一般多選擇多層、小中的高檔產(chǎn)品。在受教育程度這一屬性上，兩類人群一定差異：別墅類產(chǎn)品青睞者例高，而本、?？茖W(xué)歷樣本比例則略低，但仍然達(dá)到40％強(qiáng)；在休閑方式的選擇上，兩個(gè)群體相近的與，其中，音樂、上網(wǎng)5％。人文、運(yùn)動、異域有較高的敏感度。托外部機(jī)構(gòu)對水藍(lán)郡、玉龍島、碧海花園、汀香水榭等10余個(gè)別墅項(xiàng)目的業(yè)主進(jìn)■方式：入戶樣本集合特征（初篩條件7272份有效問卷基本配漢口漢陽武昌漢口漢陽武昌家庭年收10-12萬12-20萬30萬以上20-30萬30以下30-40歲40-50歲50-60歲男女當(dāng)前持有之別墅產(chǎn)品的建筑150以 170左 190左 220左 250左 280左 300左 340左 360以當(dāng)當(dāng)前持有之別墅產(chǎn)品當(dāng)時(shí) 總價(jià)（含花園、配套車位50萬以下60萬左右70萬左右80萬左右90萬左右100萬左右120萬左右150萬左右180（70％下（82％；1 該套別墅的首要原因，這一看似有悖常理的“”實(shí)際與市大量推售的質(zhì)次總價(jià)比城市中心區(qū)的復(fù)式房低很多，也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，將“體現(xiàn)與品味”作為別墅置業(yè)首要的被訪者僅占樣本總量的16％。另外：這一數(shù)據(jù)實(shí)際還蘊(yùn)涵了另一層意義：市大量渴望通過“居住”來彰顯自己的高端消費(fèi)人群在現(xiàn)有市場中實(shí)此外，與一般住宅產(chǎn)品的消費(fèi)特別關(guān)注“戶型”不同，本次中僅有8％的被訪者將及市本土別墅產(chǎn)品戶型的乏善可陳都是重要因素。1盡管市的別墅產(chǎn)品總體品質(zhì)低劣，其使用者依然給出了相對較高的評價(jià)，接近 較 一 較 項(xiàng)目規(guī)劃房型（結(jié)構(gòu)、面積）給予了較高評價(jià)，認(rèn)為存在明顯缺陷的不足10％；目標(biāo)客群定位（結(jié)論大地限制了除別墅戶主（多數(shù)有私車）之外其它家人、朋友地出行，造成生活不便；整個(gè)漢口片區(qū)——主要來針對性的工作的開展，需要加以細(xì)分，并從中最終尋找到最適合萬科、最適合西半50250170170—250（20％—套比 經(jīng)過多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中城市中的結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性的改變。原職業(yè)為基礎(chǔ)的新的分化機(jī)制逐漸取代過去的以政治、戶口和行政“新中產(chǎn)階層”的代表，而不是不曾存在的“老中產(chǎn)階層11?！靶轮挟a(chǎn)階層”首先應(yīng)該是富裕的。目前中國社會科學(xué)界對這一“富?！睒?biāo)準(zhǔn)普到1至5在現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)階層遠(yuǎn)非總是表現(xiàn)為嚴(yán)格確定的一望可知的，他們散落在有、育 一個(gè)階層”分別指：工人、農(nóng)民和階層 5-1025－50 10-40 家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，多居所，普遍擁有私車（或單位配車10-40 為“新中產(chǎn)階層西項(xiàng)目85％以上產(chǎn)品（套比）的價(jià)格擬分布在50萬至170萬之間，若以5—8年的年薪換算，要求消費(fèi)者的年收入在8萬—30萬之間，這恰恰與“新中產(chǎn)階層”的收入?yún)^(qū)間（1—5萬）吻合，能有效支撐項(xiàng)目銷售；領(lǐng)域，他們可以是企業(yè)中的企管、可以是金融、信息行業(yè)的優(yōu)秀從業(yè)者、資，但在價(jià)值觀及上與小資產(chǎn)有最大的相似性（當(dāng)然在未來的產(chǎn)品定位階當(dāng)承認(rèn)“新中產(chǎn)階層”在所處的社會益膨脹的同時(shí)，也會發(fā)現(xiàn)，格與數(shù)量上，而是表現(xiàn)在品質(zhì)上。對于一個(gè)“新中產(chǎn)階層”需求，他在市場上，要費(fèi)代表品味與時(shí)尚，他們的選擇是其它“有錢階層”（、者）效仿施效顰，而不是真正理解項(xiàng)目得內(nèi)涵和精神主旨。也即，西項(xiàng)目將第一目標(biāo)客群鎖這是由小資產(chǎn)階層新近進(jìn)化而來的族群，他們的家庭月收入在萬元之上（在這個(gè)收入水平中低的城市是令人羨慕的收入，但又距真正的“富裕”有一定的差距，他們有良好的家庭出身（教育環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，年輕、有抱負(fù)，身處令人項(xiàng)目的優(yōu)勢職業(yè)（或者個(gè)人事業(yè)已經(jīng)揚(yáng)帆啟航，他們自駕私車（經(jīng)濟(jì)型，不講排場但、高效，。他們選擇西、一方面是基于對城郊接合部居住環(huán)境的認(rèn)同，一方面則是被萬科140－16021/3為他們身上同時(shí)匯聚了與智慧兩種世人羨慕的特質(zhì)，他們也是驕傲的，因?yàn)樗麄兦噙@個(gè)城市，大戶型產(chǎn)品（200平方米以上、別墅類高檔住宅）在宣傳時(shí)擁有的只是庸俗、華麗的包裝或某種異域的簡單翻抄，在實(shí)際入住時(shí)提供的則是簡陋的規(guī)劃、他們選擇西，實(shí)際是因?yàn)樵谡麄€(gè)市場中找到了唯一適合他們心理訴求的精神家園，西對規(guī)劃、對環(huán)境、對建筑、對空間的每一分雕琢，都將被他們的理性思維所演繹與升華，并最終凝結(jié)為一種親切感和歸屬感。他們選擇西的聯(lián)排別墅，并不是選擇了市場上最的價(jià)格、最奢侈的戶型、最巨大的花園，而是選擇了一 前端產(chǎn)品的客群單獨(dú)進(jìn)行了定義，即——城市。在這一群體中，經(jīng)商及力平的的同時(shí)，也迫切希望通過奢侈的消費(fèi)來體現(xiàn)自身價(jià)值、滿際需要。這是一群金子討“上層”的成功，他們開寶馬、坐奔馳，擁有極為良好的自我感覺，但在精神層面卻較新中產(chǎn)階層相對匱乏。在里，他們羨慕知識和有數(shù)量也越來越多，這中產(chǎn)階層中成長最快的一個(gè)部分；筑師、、會計(jì)師、房地產(chǎn)評估師、影視制作人、經(jīng)營者以及其他類型的自據(jù)公司2003年9月在漢口漢陽兩地分別進(jìn)行的500份隨機(jī)問卷顯示年收入10萬以上的家庭在漢口、漢陽兩地的比例分別為2.1％及0.9％，取1.5％的平均值，則市300萬戶家庭中約有4.5萬戶收入處于中產(chǎn)階層水平或之上；考慮到攔訪樣本整體質(zhì)量的偏差，4.5萬戶應(yīng)該是市中產(chǎn)階層數(shù)量的下限 28—45歲之間；改造交通道路，優(yōu)化交通線路，建設(shè)、營運(yùn)一流教育配套（、小學(xué)；第四部分高檔項(xiàng)目缺陷，填補(bǔ)市場空白，強(qiáng)化萬科品牌。與此同時(shí)，由于項(xiàng)目規(guī)模、地塊條件、地區(qū)市場容量的限制，西項(xiàng)目又不舒適度上較四季花城、城市花園類容積率1.0以上產(chǎn)品有明顯提升，重點(diǎn)服務(wù)于城市新中產(chǎn)的居住群落。在這個(gè)意義上，西應(yīng)該是適宜久居而非臨時(shí)度、較低密度毋庸置疑的成就高檔居住項(xiàng)目的條件，與周邊項(xiàng)目如F天下、碧?；▓@相比，西地塊在自然資源、周邊環(huán)境方面具有的優(yōu)勢，表現(xiàn)在三水且有條件做成“全20－30間，通勤距離合適。而與水藍(lán)郡等項(xiàng)目相比，西在自然湖資源等方面同樣有競FF）城市線內(nèi)，與城市關(guān)系相對切城市線灣現(xiàn)狀生活配套設(shè)施極度匱乏

硬：生態(tài)、上流領(lǐng)地13 不應(yīng)該僅僅是一句或一種姿態(tài)，而應(yīng)該作為一種思想與內(nèi)涵切實(shí)地、適度地到施各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格控制，使得各種與人的居住舒適度密切相關(guān)的指標(biāo)不僅滿使整體地形在平面、立面均良好的自然景觀與生態(tài)特點(diǎn)；在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對現(xiàn)有生態(tài)、環(huán)保技術(shù)進(jìn)行研究和論證，形成系統(tǒng)的“生態(tài)建擇、有重點(diǎn)、分批次地繼續(xù)增加和；不同，西是一個(gè)將第一目標(biāo)客群鎖定為城市新中產(chǎn)階層及上層的上流社區(qū)。它所接納的，是家庭年收入10—50萬以上的品質(zhì)生活追隨者，它所提供的，是市場時(shí)符合“富人”消費(fèi)偏好和承接能力的產(chǎn)品。將環(huán)境、建筑風(fēng)格與立面做到最佳？這些都將是西項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段需要重點(diǎn)考古樸與經(jīng)典？異域與民族？厚重與簡約？就西項(xiàng)目而言，在把握“自然”這一原則的基礎(chǔ)上，繽紛的異域通過時(shí)尚、現(xiàn)代的加工與演繹將能獲得目標(biāo)客群（新中產(chǎn)階層）的認(rèn)可與喜愛（P30。在西，建筑是獨(dú)具的。且不同期開發(fā)之產(chǎn)品建筑的將是萬千的，它們或荷蘭、或歐陸、或南加州，這些產(chǎn)品被道路、水系與綠化分與此同時(shí)，西的規(guī)劃風(fēng)格和產(chǎn)品樣式又不應(yīng)該是某種或某些具體“”的簡單，它們應(yīng)該是被現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念演繹過、被時(shí)尚生活所打磨過，具有精神與統(tǒng)獨(dú)體別雙拼別情T及變戶型面積區(qū)300-250-200-140-戶均面積（平方米房型（房指臥房、書房4房3廳34房2廳2工人房必必必建儲藏間必必必必套數(shù)（套套商業(yè)配套主要以滿足項(xiàng)目業(yè)常生活需要及商務(wù)、需要為主，面積控制在3000平方米左右；商業(yè)形態(tài)以集業(yè)為主，集業(yè)點(diǎn)盡量安排在項(xiàng)目主交通流線節(jié)點(diǎn)處的情況下協(xié)助配套一些高檔消費(fèi)鋪面；業(yè)主的高檔休閑與總建筑面積建議控制在3800平方米左右（不含依附在一起的普業(yè)配，項(xiàng)目首期開盤時(shí)（或之后）能部分落架并具備一定的展示、使用功能；按規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行配置，定位高檔，開學(xué)時(shí)間不晚于第二批業(yè)1.0（露天停車為主，在不影響產(chǎn)品居住品質(zhì)前提下可考；西項(xiàng)目定位工作小附件一：市中、高端客群數(shù)據(jù)分為研究市中高檔客群的購房需求及屬性特征，2004年3月，西小組委托外部機(jī)構(gòu)在全市范圍內(nèi)進(jìn)行了一次定量，獲取有效問卷72份。有關(guān)此次定量研究的過程及結(jié)論簡述如下：■方式：與入戶相結(jié)合樣本集合特征（初篩條件不從事市場公司/房地產(chǎn)銷售/房地產(chǎn)開業(yè)擁有汽車7272份有效問卷基本配漢陽漢口武昌漢口漢陽武昌家庭年收10-12萬20-30萬12-20萬30萬以上30以下30-40歲40-50歲50-60歲男女段段樣本總量的比置 24- 30-置 24- 30- 35- 40- 50- 24- 30- 35- 40- 50- 段樣本總量的百分比302540％的受訪