某市場地塊研判報告課件

樂清市場用地研究報告樂清市場用地研究報告用地屬性市場背景用地建議用地屬性市場背景用地建議區(qū)位認識地塊位于濱海新區(qū)，近年來樂清市主要發(fā)展區(qū)域濱海公園綠化帶濱海新區(qū)翔云路凌霄路晨曦路康居路東山路北界路躍進路地塊地塊中心區(qū)區(qū)位認識地塊位于濱海新區(qū)，近年來樂清市主要發(fā)展區(qū)域濱海公園綠地塊四至地塊方正，河景資源，東面混凝土工廠存在不利因素G-b12G-b3G-b6、b7（未掛牌）北界路凌霄路凌霄路北界路晨曦路東山路康居路混凝土工廠河流東山路海上明珠河流地塊內部體育中心實驗小學育英中學國際外語學校地塊四至地塊方正，河景資源，東面混凝土工廠存在不利因素G-b地塊四至G-b12G-b3北界路凌霄路晨曦路東山路康居路體育中心實驗小學育英中學國際外語學校G-b6、b7（未掛牌）東山路實驗小學地塊內部凌霄路康居路躍進路（在建）空地中梁首府三期地塊方正，三面環(huán)路，西邊緊鄰實驗小學，無明顯不利因素地塊四至G-b12G-b3北界路凌霄路晨曦路東鉑金灣總部經濟園上?；▓@悅榮府海德公園體育中心實驗小學育英中學會展中心國際外語學校濱海公園勝華嘉園勝利河躍進河安置房中馳湖濱城市之星上豐濱海花園中梁一期中梁二期中梁三期地塊配套條件生活配套：

臨體育館，但日常生活配套缺失交通配套：

東側臨主干道（雙向6車道），連接濱海新區(qū)與老城區(qū)的主干道，出行便捷教育配套：

臨實驗小學和國際外語學院，擁有優(yōu)質學區(qū)景觀配套：G-b3地塊西側臨河，G-b6、b7地塊（未掛牌）西面及南面雙環(huán)河出行便捷，北側兩地塊有較好的河景資源，但日常生活配套目前欠缺鉑金灣總部經濟園上海悅榮府海德體育中心實驗小學育英中學會展中規(guī)劃發(fā)展商務、休閑、生態(tài)居住片區(qū)打造，規(guī)劃前景較好，但進程較慢；隨著中梁首府、悅榮府、海德公園等一系列樓盤的建設開盤，新區(qū)認可度逐步提升中規(guī)劃發(fā)展商務、休閑、生態(tài)居住片區(qū)打造，規(guī)劃前景較好，但進程較宗地指標樂清市中心區(qū)G-b3出讓地塊項目位置行政隸屬濱海新區(qū)地塊地段位于北界路與凌霄路交叉口地塊設計條件（詳見地塊相關規(guī)劃文件）用地面積50862㎡容積率1.5計容建面76293㎡建筑密度28%綠化率30%建筑限高≤55米（18層）用地性質住宅土地權屬國有土地特殊要求無地塊退線要求東≥20米西多層或裙房≥3米，高層≥5米南多層或裙房≥3米，高層≥8米北多層或裙房≥8米，高層≥13米掛牌相關條件出讓方式招拍掛掛牌時間2016年5月摘牌時間2016年6月2日土地價格（起拍）按底價總地價計容面積地價計容可售面積地價42130元5522元/㎡元/㎡中等規(guī)模用地、小高層+低密度產品打造宗地指標樂清市中心區(qū)G-b3出讓地塊項目位置行政隸屬濱海新區(qū)宗地指標小規(guī)模體量用地、小高層+低密度產品打造樂清市中心區(qū)G-b12出讓地塊項目位置行政隸屬濱海新區(qū)地塊地段位于實驗小學東側，東臨凌霄路地塊設計條件（詳見地塊相關規(guī)劃文件）用地面積18613㎡容積率1.3計容建面24197㎡建筑密度28%綠化率30%建筑限高≤40米（13層）用地性質住宅土地權屬國有土地特殊要求無地塊退線要求東≥20米西多層或裙房≥3米，高層≥6.5米南多層或裙房≥3米，高層≥8米北多層或裙房≥5米，高層≥10米掛牌相關條件出讓方式招拍掛掛牌時間2016年5月摘牌時間2016年6月15日土地價格（起拍）按底價總地價計容面積地價計容可售面積地價14390萬元5947元/㎡元/㎡宗地指標小規(guī)模體量用地、小高層+低密度產品打造樂清市中心區(qū)G宗地指標樂清市中心區(qū)G-b6、b7出讓地塊項目位置行政隸屬濱海新區(qū)地塊地段位于凌霄路與東山路交叉口地塊設計條件（詳見地塊相關規(guī)劃文件）用地面積42362㎡容積率1.5計容建面57448㎡建筑密度28%綠化率/建筑限高≤55米（18層）用地性質住宅土地權屬國有土地特殊要求該地塊分為東西兩個地塊，東側地塊為規(guī)劃住宅（1.5容積率），西側地塊為規(guī)劃幼兒園（0.8容積率），并保證西側規(guī)劃幼兒園用地面積不小于8707㎡；該地塊需配建一公共廁所；住宅用地地上計容建筑面積不大于50482㎡地塊退線要求東≥20米西多層或裙房≥3米，高層≥8米南多層或裙房≥3米，高層≥5米北多層或裙房≥3米，高層≥8米掛牌相關條件出讓方式/掛牌時間/摘牌時間/土地價格（起拍）按底價總地價計容面積地價計容可售面積地價//元/㎡中等規(guī)模用地、小高層+低密度產品打造宗地指標樂清市中心區(qū)G-b6、b7出讓地塊項目位置行政隸屬濱SWOT分析（S）優(yōu)勢（O）機會（W）劣勢（T）威脅北向兩地塊河景資源、低密度產品，具備打造高端項目潛質；項目所處周邊交通較為便捷、道路通達性好，路況佳；實驗小學學區(qū)，小學學區(qū)資源較好；地塊規(guī)模適中，且較為方正，方便打造；實驗小學東側地塊規(guī)模微小，去化周期短，利于項目資金高周轉濱海新區(qū)為樂清重點打造區(qū)域，隨著周邊多個項目上市，區(qū)域認可度逐步提升；近期整體市場表現(xiàn)回暖，市場需求量有所上升；南側中梁首府熱銷，帶動區(qū)域發(fā)展；北側地塊東邊有混凝土工廠存在，具備一定的抗性；周邊緊鄰安置房項目，且該項目售價較低，學區(qū)資源重疊，對本案定價有較大影響；區(qū)域配套不完善，周邊目前無生活配套；整體市場存量較大，去化周期較長，競爭壓力較強；正大城大盤效應明顯，對客戶存在一定分流現(xiàn)象；SWOT分析（S）優(yōu)勢（O）機會（W）劣勢（T）威脅北向兩地地塊總結地段：濱海新區(qū)，樂清未來發(fā)展主要區(qū)域，隨著中梁首府等多個項目的上市，區(qū)域認可度逐步提升配套：實驗小學學區(qū)，學區(qū)資源好，但其他生活配套等缺少規(guī)劃：商務、休閑、生態(tài)居住片區(qū)打造，規(guī)劃前景較好，未來價值有提升空間，但成熟周期較長用地：中小規(guī)模社區(qū)，利于項目資金高周轉，小高層+低密度產品形態(tài)競爭：多個大盤供應為主，存量較少，競爭壓力一般優(yōu)質地段、中小規(guī)模、周轉周期短，區(qū)域市場多大盤，存量較少，競爭壓力小地塊總結地段：濱海新區(qū)，樂清未來發(fā)展主要區(qū)域，隨著中梁首府等用地屬性市場背景用地建議用地屬性市場背景用地建議可比地價板塊內早期及近期項目樓板價集中在5500-6200元/㎡之間項目案名地塊面積容積率建筑面積性質起始價成交價樓面價溢價率成交單位成交時間濱海新區(qū)海德公園1058441.3137597商住826708412061141.8%新湖中寶2013.2.28海德公園811231.5121684住宅681506860056380.7%新湖中寶2013.2.28悅榮府789622.1165820住宅83000102400617523.4%嘉恒置業(yè)2013.3.1中梁首府1期703261.177358商住425804358056342.3%中梁2014.10.29中梁首府2期487201.153592商住294802958055190.3%中梁2015.4.16中梁首府3期429871.355883商住326253275058600.4%中梁2015.12.17中心區(qū)國賓一號95264.644010商住238762507656985.0%德信2013.12.27外圍正大城1192482.2256383商住634756352524780.1%正大2013.8.8可比地價板塊內早期及近期項目樓板價集中在5500-6200元項目分布置信·鉑金灣置信·翡翠灣香江麗苑中央公館時代御峰紫荊花園甬臺溫高速中馳·湖濱綠城·玫瑰園綠翠豪庭南虹廣場旭陽路海德公園悅榮府中梁首府國賓一號正大城主力競爭已售項目項目分布置信·鉑金灣置信·翡翠灣香江麗苑中央公館時代御峰紫荊市場容量2014年以價換量突破市場容量；年均住宅銷售可達2000-2500套，25-35萬方年份供應套數銷售套數供應面積（萬方）銷售面積（萬方）2012年64312258.816.42013年3132191149.7272014年3709250556.5534.32015年2903406642.858.62016年1-4月44411946.2916.5合計1083110901164.14152.8早期樂清市場處于供大于求市場，近兩年土地供應減少，區(qū)域以去庫存為主；15年樂清市場容量達到歷史高點，破4000套；預計2016年市場容量在3500套左右，約50萬方；預計樂清穩(wěn)定容量在3000-3500套左右，約40-50萬方；刨除安置房等成交，實際在2000-2500套，25-35萬方；市場容量2014年以價換量突破市場容量；年均住宅銷售可達20供需表現(xiàn)樂清早期市場以大面積需求為主，近期供應項目供需結構發(fā)生變化，高層以120-144㎡為主；最具借鑒意義項目中梁首府洋房及別墅銷售表現(xiàn)突出板塊項目信息90以下90-120120-144160-180180以上洋房別墅合計項目名稱開盤時間供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率濱海新區(qū)海德花園201434126377%

16816699%17416997%

1656036%84865878%悅榮府201427119371%13510679%53749592%

1224839%106584279%中梁首府2015

1515100%250250100%66100%22100%276276100%240240100%789789100%城南南岸正大城2015968589%

13012596%666395%

592644%35129985%中心區(qū)國賓一號2016

20810651%523058%10110%

27013751%合計70854176%15012181%1293114288%29826890%12325%276276100%58637464%3323272582%供應占比21%5%39%9%0%8%18%100%成交占比20%4%42%10%0%10%14%100%供需表現(xiàn)樂清早期市場以大面積需求為主，近期供應項目供需結構發(fā)未來競爭區(qū)域項目名稱供應量銷售量庫存量未推存量合計存量濱海新區(qū)海德花園8486581909.8萬方190套+9.8萬方悅榮府1065842223192415中梁首府三期///370370城南南岸正大城351299528.2萬方52套+8.2萬方中心區(qū)國賓一號270137133133合計//598562套+18萬方1160套+18萬方濱海新區(qū)內部核心競爭主要來自海德花園、悅榮府及中梁首府三期，存量1500-2000套；外圍超百萬方正大城為主要競爭其他存量：玫瑰園（高價滯銷）近1000套、東禾紫荊（早期拼套項目）230套、時代御峰（大面積高總價產品）70套，合計約1300套安置房體量：約30萬（香江麗苑8.6萬方、瑞豐園4.2萬方、錦繡大地小區(qū)3.9萬方等）未來競爭區(qū)域項目名稱供應量銷售量庫存量未推存量合計存量濱海新存量結構未來競爭結構主要以140㎡左右改善戶型及別墅供應為主；洋房成市場空白點已知存量結構項目名稱90㎡以下90-120㎡120-144㎡160-180㎡180㎡以上洋房別墅合計海德花園7802500105190悅榮府204479000074415正大城11053003352國賓一號0010222900133合計293471993090212790占比37%6%25%4%1%0%27%100%海德公園未來上市結構包含高層及別墅，其中高層以140㎡以上大面積為主，少量89㎡；正大城未來上市結構包含高層及別墅；中梁首府三期未來上市結構包含6棟高層（127-157㎡約192套）、疊墅等118-200㎡約180套存量結構未來競爭結構主要以140㎡左右改善戶型及別墅供應為主單價表現(xiàn)項目名稱開盤時間高層洋房別墅海德花園20141.6-1.7（成本高、主打品質）聯(lián)排3.1悅榮府20141.55聯(lián)排2.8中梁首府20151.241.54疊墅1.8-2正大城20151.28聯(lián)排2.4國賓一號2016對外報價1.5（實際成交1.2）中梁首府全案低價跑量，區(qū)域內悅榮府1.55萬/㎡高層均價及海德公園1.65萬/㎡高層均價持銷單價表現(xiàn)項目名稱開盤時間高層洋房別墅海德花園20141.6-重點個案——新湖海德公園810712131718222312151620212526272829313233343456一期二期三期四期基本情況總建面積：26萬方，其中高層16.3萬方，別墅9.1萬方建筑風格：高層新古典別墅法式為主容積率：整體1.39；別墅0.67主力戶型：89平、140平高層為主，290-350平聯(lián)排開盤時間：首開14年3月，截止目前共拿6批預售最新動態(tài)：早期高層開盤1.6萬/㎡均價，但基本滯銷半年；14年底降價1.4-1.5萬/㎡跑量；15年下半年受中梁首府一期開盤熱銷影響，帶動市場回暖，目前本案成交均價在1.6-1.7萬/㎡；后續(xù)供應量開發(fā)商預期高層心理價1.8-1.9萬/㎡，主打大盤及品質效應；9五期1114192430353637383940414243448889六期重點個案——新湖海德公園810712131718222312銷售表現(xiàn)高層銷售表現(xiàn)戶型供應銷售銷售率折后單價85-8934126377%16年一季度高層成交價格1650013616816699%16317416997%合計68359888%海德公園別墅套型位置面積段套數套數配比去化套數剩余套數去化率主力總價區(qū)間成交總價區(qū)間折后單價東邊套343-3553823%251366%1056-12771056-127234314合計3823%251366%1056-12771056-127234314中間套289-3028954%197021%687-947716-84327924344-34721%1150%959-1059105929176合計9155%207122%687-959716-84327957西邊套261-29564%060%858-994/33825343-3502817%131546%1051-12591051-12593317040321%20100%977-1496977-149633107合計3622%152142%858-1286977-128633253總計165100%6010536%687-1286716-128630796高層改善需求表現(xiàn)較好，聯(lián)排邊間套350㎡成交總價1050-1250萬，中間套300㎡成交總價700-850萬銷售表現(xiàn)高層銷售表現(xiàn)戶型供應銷售銷售率折后單價85-8934高層戶型89㎡140㎡160㎡3.43.92.93.53.83.2雙陽臺設置，常規(guī)附送做法，未挖洞，利用低高層戶型89㎡140㎡160㎡3.43.92.93.53.8聯(lián)排戶型南北雙花園；南北雙露臺；整體附加值低聯(lián)排戶型南北雙花園；南北雙露臺；整體附加值低重點個案——嘉恒悅榮府基本情況總建面積：16萬方，其中別墅3萬建筑風格：高層ART-DECO

,別墅英倫風格容積率：整體2.2；別墅1.1主力戶型：89平，130-140平；210-260聯(lián)排開盤時間：首期14年7月，截止目前共拿4批預售最新動態(tài)：89-115平銷售相對一般；140銷售較好

別墅邊套銷售較好重點個案——嘉恒悅榮府基本情況銷售表現(xiàn)高層銷售表現(xiàn)戶型供應銷售銷售率折后單價85-8927119371%16年一季度高層成交價格1550011413510679合計94379484%悅榮府別墅套型位置面積段套數套數配比去化套數剩余套數去化率主力總價區(qū)間成交主力總價折后單價東邊套222-228119%7464%549-593549-59325587260-2631311%8562%688-754688-78427710322-33154%2340%971-1100925-110031115合計2924%171259%549-976549-75427757中間套204-2113327%72621%472-516503-51624092228-2302117%91243%575-639569-63326317311-32365%060%878-920/2835435743%2250%1118-1137113731563合計6452%184628%472-920503-65826063西邊套222-228119%7464%573-603573-59126281261-262108%5550%686-715686-78326203322-36765%3350%957-1090926-10862720454922%020%1430-1459/30994合計2924%151452%573-1034573-78327703總計122100%507241%472-1137502-78326915高層改善需求表現(xiàn)較好，聯(lián)排邊間套220-260㎡成交總價550-780萬，中間套200-230㎡成交總價500-630萬銷售表現(xiàn)高層銷售表現(xiàn)戶型供應銷售銷售率折后單價85-89273.03.93.64.23.13.53.12.653.63.24.23.23.03.93.14.53.43.02.9高層戶型附加值高，挖洞做法，利用高，戶型客戶較認可3.03.93.64.23.13.53.12.653.63.1F2F3F聯(lián)排戶型南北雙花園；南北雙陽臺；附加值高（中庭及客廳挑空）1F2F3F聯(lián)排戶型南北雙花園；南北雙陽臺；附加值高（中庭及重點個案——中梁首府基本情況總建面積：18.7萬方，其中三期5.6萬方建筑風格：現(xiàn)代風格容積率：一期二期1.1，三期1.3主力戶型：118、129、138平；220-240聯(lián)排開盤時間：首期15年5月，截止目前兩個地塊售罄最新動態(tài)：2016年4月16日三期亮相，主推近200套小高層及約170套聯(lián)排，預計7-8月份開盤重點個案——中梁首府基本情況銷售表現(xiàn)中梁首府銷售情況開盤時間類別戶型供應銷售主力總價區(qū)間折后單價一期躍層127-137143143130-20012438洋房138-163276276180-28015386疊墅160-1819696270-37018328二期平層120-137130130130-19012397疊墅162-182144144280-40019752一期躍層戶型1.24萬/㎡均價，二期平層價格相當，實際來看，價格有所上升；二期疊墅相對一期疊墅漲價幅度在8%；平層：洋房：疊墅=1:1.24：1.59；低價跑量，平層總價控制在150-200萬，洋房總價控制在280萬內，疊墅總價控制在300-400萬銷售表現(xiàn)中梁首府銷售情況開盤時間類別戶型供應銷售主力總價區(qū)間高層戶型118㎡139㎡附加值高，挖洞做法，大面寬，利用高，戶型受客戶青睞高層戶型118㎡139㎡附加值高，挖洞做法，大面寬，利用高，獨棟戶型南北雙花園；附加值高（送露臺、雙地下室空間）1F2F3F獨棟戶型南北雙花園；附加值高（送露臺、雙地下室空間）1F2F重點個案——正大城后續(xù)地塊基本情況總建面積：住宅13.5萬方，共9棟高層與56棟聯(lián)排別墅建筑風格：法式風格容積率：2.2主力戶型：89、140、167平；192-240為主聯(lián)排開盤時間：首期15年8月，截止目前已推出4棟高層292套、19棟聯(lián)排別墅59套最新動態(tài)：2015年8月一期59套別墅亮相，銷售情況近50%，2015年9月二期292套高層亮相，基本售罄。全盤信息：整盤高層約700套，聯(lián)排別墅約180套57586061重點個案——正大城后續(xù)地塊基本情況57586061銷售表現(xiàn)正大城高層面積段套數套數配比去化套數剩余套數去化率主力總價區(qū)間均價899633%861090%86-10911300140-14213245%127596%161-200132231676422%61395%198-23613400合計292100%2741894%86-23612836正大城別墅套型位置面積段套數套數配比去化套數剩余套數去化率主力總價區(qū)間成交總價區(qū)間折后單價東邊套23458%3260%529-584529-573241122851119%10191%668-748576-7482356233135%2167%554-1224554-84026289合計1932%15479%529-748529-74824195中間套192610%1517%396-406405209272401525%21313%526-557523-54923241合計2136%31814%396-557405-54922680西邊套23458%2340%539-549542-588235992851220%7558%642-817642-7042520433123%020%683-849683-84924846合計1932%9

1947%539-725542-70424800總計59100%

273246%396-849523-74823929高層剛需總價控制在100萬左右，140㎡改善需求160-200萬，167㎡高端改善200-240萬；聯(lián)排285㎡銷售較好，總價控制在580-750萬銷售表現(xiàn)正大城高層面積段套數套數配比去化套數剩余套數去化率主高層戶型89㎡附加值高，挖洞做法，大面寬，利用高，戶型受客戶青睞142㎡高層戶型89㎡附加值高，挖洞做法，大面寬，利用高，戶型受客戶聯(lián)排戶型南北大花園連接；附加值高（客廳挑空、送露臺、雙地下室空間，帶泳池）-2F-1F1F聯(lián)排戶型南北大花園連接；附加值高（客廳挑空、送露臺、雙地下室某市場地塊研判報告課件總價表現(xiàn)項目名稱高層聯(lián)排海德公園1.6-1.7萬/㎡剛需150萬內140㎡250萬內去化速度一般邊套350㎡1050-1250萬；中間套300㎡700-850萬銷售表現(xiàn)差，目前基本滯銷悅榮府1.55剛需130萬內140㎡220萬內邊套220-260㎡550-780萬；中間套200-230㎡500-630萬中梁首府1.24120-137㎡總價150-200萬跑量疊墅160-180㎡300-400萬跑量正大城1.28剛需100萬左右140㎡200萬內去化速度較好中間套285㎡銷售較好580-750萬銷售表現(xiàn)一般，邊套滯銷總價表現(xiàn)項目名稱高層聯(lián)排海德公園1.6-1.7萬/㎡剛需15市場總結容量：年度穩(wěn)定容量在3000-3500套，刨除安置房等項目的成交量來看，實際商品住宅容量在2000-2500套；供需：高層以120-144㎡為主，低密度產品銷售表現(xiàn)受制于戶型設計、面積段及總價段控制；存量：濱海新區(qū)內部核心競爭主要來自海德花園、悅榮府及中梁首府三期，存量1500-2000套；外圍超百萬方正大城為主要競爭；高層存量結構以144㎡為主，洋房為市場空白點；價格：高層合理均價應在1.4萬/㎡左右；板塊競爭壓力小，去化周期較短，市場存在結構機會點市場總結容量：年度穩(wěn)定容量在3000-3500套，刨除安置房用地屬性市場背景用地建議用地屬性市場背景用地建議價格依據認可度：現(xiàn)售價：預判價：海德公園≈悅榮府＞中梁首府≥本案＞正大城結合商品房和安置房價格及未來競品價格預估本案合理售價預判為1.4萬左右高層1.6-1.7萬/㎡≈1.55萬/㎡＞1.24萬/㎡≥本案售價＞1.28萬/㎡

周邊安置房約1萬/㎡海德公園主打品質15年下半年市場回暖，海德公園后續(xù)上市高層心里預期價格1.8-1.9萬/㎡低價跑量價格依據認可度：現(xiàn)售價：預判價：海德公園≈悅榮府＞中梁價格建議售價悲觀（-6%）中性樂觀（+6%）普通高層132001400014800洋房164001740018400疊墅210002230023600聯(lián)排237002520026700中梁首府平層：洋房：疊墅=1:1.24：1.59海德公園、正大城平層：聯(lián)排=1：1.86悅榮府平層：聯(lián)排=1:1.74價格建議售價悲觀（-6%）中性樂觀（+6%）普通高層1320面積及總價依據——聯(lián)排地上面積控制在200平左右、總價500萬左右，存在差異競爭，契合當前市場客戶需求邊套溢價高，建議邊套最大化重點競爭項目主力面積段（平米）目前主力總價（萬）銷售情況海德公園300-350700-1200滯銷悅榮府208-260500-800滯銷正大城中間套280600-750該面積表現(xiàn)較好中梁首府疊墅160-180300-400跑量面積及總價依據——聯(lián)排地上面積控制在200平左右、總價500面積及總價依據——疊墅中梁首府疊墅銷售情況開盤時間戶型供應銷售主力總價區(qū)間折后單價一期160-1819696270-37018328二期162-182144144280-40019752從中梁首府來看，疊墅160-180㎡受市場接受度較高設置主流改善面積160-180平，與聯(lián)排、洋房面積差異化，總價控制在400萬具備很強競爭優(yōu)勢面積及總價依據——疊墅中梁首府疊墅銷售情況開盤時間戶型供應銷面積及總價建議品類面積段（平米）單價（萬/㎡）總價（萬元）備注聯(lián)排中間套1802.52450-550萬臨河資源打造邊套200-220疊墅上疊1602.23350-400萬地塊中間地段下疊170-180洋房上層140-1501.74240-280萬洋房產品不吃容積率，占地多，容易影響聯(lián)排的更優(yōu)布局，建議少做1F160小高層中間套1201.4170-200萬沿馬路地段邊套140面積及總價建議品類面積段單價（萬/㎡）總價（萬元）備注聯(lián)排中用地建議G-b3地塊建議：北面小高層西邊臨河聯(lián)排南面疊墅G-b6、b7地塊建議：西面南面臨水，可參考中梁首府一二期戶型配比，但西側地塊需建幼兒園受制北面地塊影響，小高層較難排布G-b12地塊建議：1.3容積率，2.4萬方，可參考中梁首府三期戶型配比北面小高層南面聯(lián)排G-b12G-b3G-b6、b7中梁首府戶型配比（1.1容積率、兩面臨河）一期類別戶型供應占比躍層127-13714328%洋房138-16327654%疊墅160-1819618%二期小高平層120-13713047%疊墅162-18214453%中梁首府戶型配比（1.3容積率，總建5.6萬方）三期類別戶型供應占比小高平層127-157約19252%聯(lián)排118-200約18048%合計/約37018%用地建議G-b3地塊建議：G-b12G-b3G-b6、b7中THANKSTHANKS樂清市場用地研究報告樂清市場用地研究報告用地屬性市場背景用地建議用地屬性市場背景用地建議區(qū)位認識地塊位于濱海新區(qū)，近年來樂清市主要發(fā)展區(qū)域濱海公園綠化帶濱海新區(qū)翔云路凌霄路晨曦路康居路東山路北界路躍進路地塊地塊中心區(qū)區(qū)位認識地塊位于濱海新區(qū)，近年來樂清市主要發(fā)展區(qū)域濱海公園綠地塊四至地塊方正，河景資源，東面混凝土工廠存在不利因素G-b12G-b3G-b6、b7（未掛牌）北界路凌霄路凌霄路北界路晨曦路東山路康居路混凝土工廠河流東山路海上明珠河流地塊內部體育中心實驗小學育英中學國際外語學校地塊四至地塊方正，河景資源，東面混凝土工廠存在不利因素G-b地塊四至G-b12G-b3北界路凌霄路晨曦路東山路康居路體育中心實驗小學育英中學國際外語學校G-b6、b7（未掛牌）東山路實驗小學地塊內部凌霄路康居路躍進路（在建）空地中梁首府三期地塊方正，三面環(huán)路，西邊緊鄰實驗小學，無明顯不利因素地塊四至G-b12G-b3北界路凌霄路晨曦路東鉑金灣總部經濟園上海花園悅榮府海德公園體育中心實驗小學育英中學會展中心國際外語學校濱海公園勝華嘉園勝利河躍進河安置房中馳湖濱城市之星上豐濱?；▓@中梁一期中梁二期中梁三期地塊配套條件生活配套：

臨體育館，但日常生活配套缺失交通配套：

東側臨主干道（雙向6車道），連接濱海新區(qū)與老城區(qū)的主干道，出行便捷教育配套：

臨實驗小學和國際外語學院，擁有優(yōu)質學區(qū)景觀配套：G-b3地塊西側臨河，G-b6、b7地塊（未掛牌）西面及南面雙環(huán)河出行便捷，北側兩地塊有較好的河景資源，但日常生活配套目前欠缺鉑金灣總部經濟園上海悅榮府海德體育中心實驗小學育英中學會展中規(guī)劃發(fā)展商務、休閑、生態(tài)居住片區(qū)打造，規(guī)劃前景較好，但進程較慢；隨著中梁首府、悅榮府、海德公園等一系列樓盤的建設開盤，新區(qū)認可度逐步提升中規(guī)劃發(fā)展商務、休閑、生態(tài)居住片區(qū)打造，規(guī)劃前景較好，但進程較宗地指標樂清市中心區(qū)G-b3出讓地塊項目位置行政隸屬濱海新區(qū)地塊地段位于北界路與凌霄路交叉口地塊設計條件（詳見地塊相關規(guī)劃文件）用地面積50862㎡容積率1.5計容建面76293㎡建筑密度28%綠化率30%建筑限高≤55米（18層）用地性質住宅土地權屬國有土地特殊要求無地塊退線要求東≥20米西多層或裙房≥3米，高層≥5米南多層或裙房≥3米，高層≥8米北多層或裙房≥8米，高層≥13米掛牌相關條件出讓方式招拍掛掛牌時間2016年5月摘牌時間2016年6月2日土地價格（起拍）按底價總地價計容面積地價計容可售面積地價42130元5522元/㎡元/㎡中等規(guī)模用地、小高層+低密度產品打造宗地指標樂清市中心區(qū)G-b3出讓地塊項目位置行政隸屬濱海新區(qū)宗地指標小規(guī)模體量用地、小高層+低密度產品打造樂清市中心區(qū)G-b12出讓地塊項目位置行政隸屬濱海新區(qū)地塊地段位于實驗小學東側，東臨凌霄路地塊設計條件（詳見地塊相關規(guī)劃文件）用地面積18613㎡容積率1.3計容建面24197㎡建筑密度28%綠化率30%建筑限高≤40米（13層）用地性質住宅土地權屬國有土地特殊要求無地塊退線要求東≥20米西多層或裙房≥3米，高層≥6.5米南多層或裙房≥3米，高層≥8米北多層或裙房≥5米，高層≥10米掛牌相關條件出讓方式招拍掛掛牌時間2016年5月摘牌時間2016年6月15日土地價格（起拍）按底價總地價計容面積地價計容可售面積地價14390萬元5947元/㎡元/㎡宗地指標小規(guī)模體量用地、小高層+低密度產品打造樂清市中心區(qū)G宗地指標樂清市中心區(qū)G-b6、b7出讓地塊項目位置行政隸屬濱海新區(qū)地塊地段位于凌霄路與東山路交叉口地塊設計條件（詳見地塊相關規(guī)劃文件）用地面積42362㎡容積率1.5計容建面57448㎡建筑密度28%綠化率/建筑限高≤55米（18層）用地性質住宅土地權屬國有土地特殊要求該地塊分為東西兩個地塊，東側地塊為規(guī)劃住宅（1.5容積率），西側地塊為規(guī)劃幼兒園（0.8容積率），并保證西側規(guī)劃幼兒園用地面積不小于8707㎡；該地塊需配建一公共廁所；住宅用地地上計容建筑面積不大于50482㎡地塊退線要求東≥20米西多層或裙房≥3米，高層≥8米南多層或裙房≥3米，高層≥5米北多層或裙房≥3米，高層≥8米掛牌相關條件出讓方式/掛牌時間/摘牌時間/土地價格（起拍）按底價總地價計容面積地價計容可售面積地價//元/㎡中等規(guī)模用地、小高層+低密度產品打造宗地指標樂清市中心區(qū)G-b6、b7出讓地塊項目位置行政隸屬濱SWOT分析（S）優(yōu)勢（O）機會（W）劣勢（T）威脅北向兩地塊河景資源、低密度產品，具備打造高端項目潛質；項目所處周邊交通較為便捷、道路通達性好，路況佳；實驗小學學區(qū)，小學學區(qū)資源較好；地塊規(guī)模適中，且較為方正，方便打造；實驗小學東側地塊規(guī)模微小，去化周期短，利于項目資金高周轉濱海新區(qū)為樂清重點打造區(qū)域，隨著周邊多個項目上市，區(qū)域認可度逐步提升；近期整體市場表現(xiàn)回暖，市場需求量有所上升；南側中梁首府熱銷，帶動區(qū)域發(fā)展；北側地塊東邊有混凝土工廠存在，具備一定的抗性；周邊緊鄰安置房項目，且該項目售價較低，學區(qū)資源重疊，對本案定價有較大影響；區(qū)域配套不完善，周邊目前無生活配套；整體市場存量較大，去化周期較長，競爭壓力較強；正大城大盤效應明顯，對客戶存在一定分流現(xiàn)象；SWOT分析（S）優(yōu)勢（O）機會（W）劣勢（T）威脅北向兩地地塊總結地段：濱海新區(qū)，樂清未來發(fā)展主要區(qū)域，隨著中梁首府等多個項目的上市，區(qū)域認可度逐步提升配套：實驗小學學區(qū)，學區(qū)資源好，但其他生活配套等缺少規(guī)劃：商務、休閑、生態(tài)居住片區(qū)打造，規(guī)劃前景較好，未來價值有提升空間，但成熟周期較長用地：中小規(guī)模社區(qū)，利于項目資金高周轉，小高層+低密度產品形態(tài)競爭：多個大盤供應為主，存量較少，競爭壓力一般優(yōu)質地段、中小規(guī)模、周轉周期短，區(qū)域市場多大盤，存量較少，競爭壓力小地塊總結地段：濱海新區(qū)，樂清未來發(fā)展主要區(qū)域，隨著中梁首府等用地屬性市場背景用地建議用地屬性市場背景用地建議可比地價板塊內早期及近期項目樓板價集中在5500-6200元/㎡之間項目案名地塊面積容積率建筑面積性質起始價成交價樓面價溢價率成交單位成交時間濱海新區(qū)海德公園1058441.3137597商住826708412061141.8%新湖中寶2013.2.28海德公園811231.5121684住宅681506860056380.7%新湖中寶2013.2.28悅榮府789622.1165820住宅83000102400617523.4%嘉恒置業(yè)2013.3.1中梁首府1期703261.177358商住425804358056342.3%中梁2014.10.29中梁首府2期487201.153592商住294802958055190.3%中梁2015.4.16中梁首府3期429871.355883商住326253275058600.4%中梁2015.12.17中心區(qū)國賓一號95264.644010商住238762507656985.0%德信2013.12.27外圍正大城1192482.2256383商住634756352524780.1%正大2013.8.8可比地價板塊內早期及近期項目樓板價集中在5500-6200元項目分布置信·鉑金灣置信·翡翠灣香江麗苑中央公館時代御峰紫荊花園甬臺溫高速中馳·湖濱綠城·玫瑰園綠翠豪庭南虹廣場旭陽路海德公園悅榮府中梁首府國賓一號正大城主力競爭已售項目項目分布置信·鉑金灣置信·翡翠灣香江麗苑中央公館時代御峰紫荊市場容量2014年以價換量突破市場容量；年均住宅銷售可達2000-2500套，25-35萬方年份供應套數銷售套數供應面積（萬方）銷售面積（萬方）2012年64312258.816.42013年3132191149.7272014年3709250556.5534.32015年2903406642.858.62016年1-4月44411946.2916.5合計1083110901164.14152.8早期樂清市場處于供大于求市場，近兩年土地供應減少，區(qū)域以去庫存為主；15年樂清市場容量達到歷史高點，破4000套；預計2016年市場容量在3500套左右，約50萬方；預計樂清穩(wěn)定容量在3000-3500套左右，約40-50萬方；刨除安置房等成交，實際在2000-2500套，25-35萬方；市場容量2014年以價換量突破市場容量；年均住宅銷售可達20供需表現(xiàn)樂清早期市場以大面積需求為主，近期供應項目供需結構發(fā)生變化，高層以120-144㎡為主；最具借鑒意義項目中梁首府洋房及別墅銷售表現(xiàn)突出板塊項目信息90以下90-120120-144160-180180以上洋房別墅合計項目名稱開盤時間供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率供應銷售去化率濱海新區(qū)海德花園201434126377%

16816699%17416997%

1656036%84865878%悅榮府201427119371%13510679%53749592%

1224839%106584279%中梁首府2015

1515100%250250100%66100%22100%276276100%240240100%789789100%城南南岸正大城2015968589%

13012596%666395%

592644%35129985%中心區(qū)國賓一號2016

20810651%523058%10110%

27013751%合計70854176%15012181%1293114288%29826890%12325%276276100%58637464%3323272582%供應占比21%5%39%9%0%8%18%100%成交占比20%4%42%10%0%10%14%100%供需表現(xiàn)樂清早期市場以大面積需求為主，近期供應項目供需結構發(fā)未來競爭區(qū)域項目名稱供應量銷售量庫存量未推存量合計存量濱海新區(qū)海德花園8486581909.8萬方190套+9.8萬方悅榮府1065842223192415中梁首府三期///370370城南南岸正大城351299528.2萬方52套+8.2萬方中心區(qū)國賓一號270137133133合計//598562套+18萬方1160套+18萬方濱海新區(qū)內部核心競爭主要來自海德花園、悅榮府及中梁首府三期，存量1500-2000套；外圍超百萬方正大城為主要競爭其他存量：玫瑰園（高價滯銷）近1000套、東禾紫荊（早期拼套項目）230套、時代御峰（大面積高總價產品）70套，合計約1300套安置房體量：約30萬（香江麗苑8.6萬方、瑞豐園4.2萬方、錦繡大地小區(qū)3.9萬方等）未來競爭區(qū)域項目名稱供應量銷售量庫存量未推存量合計存量濱海新存量結構未來競爭結構主要以140㎡左右改善戶型及別墅供應為主；洋房成市場空白點已知存量結構項目名稱90㎡以下90-120㎡120-144㎡160-180㎡180㎡以上洋房別墅合計海德花園7802500105190悅榮府204479000074415正大城11053003352國賓一號0010222900133合計293471993090212790占比37%6%25%4%1%0%27%100%海德公園未來上市結構包含高層及別墅，其中高層以140㎡以上大面積為主，少量89㎡；正大城未來上市結構包含高層及別墅；中梁首府三期未來上市結構包含6棟高層（127-157㎡約192套）、疊墅等118-200㎡約180套存量結構未來競爭結構主要以140㎡左右改善戶型及別墅供應為主單價表現(xiàn)項目名稱開盤時間高層洋房別墅海德花園20141.6-1.7（成本高、主打品質）聯(lián)排3.1悅榮府20141.55聯(lián)排2.8中梁首府20151.241.54疊墅1.8-2正大城20151.28聯(lián)排2.4國賓一號2016對外報價1.5（實際成交1.2）中梁首府全案低價跑量，區(qū)域內悅榮府1.55萬/㎡高層均價及海德公園1.65萬/㎡高層均價持銷單價表現(xiàn)項目名稱開盤時間高層洋房別墅海德花園20141.6-重點個案——新湖海德公園810712131718222312151620212526272829313233343456一期二期三期四期基本情況總建面積：26萬方，其中高層16.3萬方，別墅9.1萬方建筑風格：高層新古典別墅法式為主容積率：整體1.39；別墅0.67主力戶型：89平、140平高層為主，290-350平聯(lián)排開盤時間：首開14年3月，截止目前共拿6批預售最新動態(tài)：早期高層開盤1.6萬/㎡均價，但基本滯銷半年；14年底降價1.4-1.5萬/㎡跑量；15年下半年受中梁首府一期開盤熱銷影響，帶動市場回暖，目前本案成交均價在1.6-1.7萬/㎡；后續(xù)供應量開發(fā)商預期高層心理價1.8-1.9萬/㎡，主打大盤及品質效應；9五期1114192430353637383940414243448889六期重點個案——新湖海德公園810712131718222312銷售表現(xiàn)高層銷售表現(xiàn)戶型供應銷售銷售率折后單價85-8934126377%16年一季度高層成交價格1650013616816699%16317416997%合計68359888%海德公園別墅套型位置面積段套數套數配比去化套數剩余套數去化率主力總價區(qū)間成交總價區(qū)間折后單價東邊套343-3553823%251366%1056-12771056-127234314合計3823%251366%1056-12771056-127234314中間套289-3028954%197021%687-947716-84327924344-34721%1150%959-1059105929176合計9155%207122%687-959716-84327957西邊套261-29564%060%858-994/33825343-3502817%131546%1051-12591051-12593317040321%20100%977-1496977-149633107合計3622%152142%858-1286977-128633253總計165100%6010536%687-1286716-128630796高層改善需求表現(xiàn)較好，聯(lián)排邊間套350㎡成交總價1050-1250萬，中間套300㎡成交總價700-850萬銷售表現(xiàn)高層銷售表現(xiàn)戶型供應銷售銷售率折后單價85-8934高層戶型89㎡140㎡160㎡3.43.92.93.53.83.2雙陽臺設置，常規(guī)附送做法，未挖洞，利用低高層戶型89㎡140㎡160㎡3.43.92.93.53.8聯(lián)排戶型南北雙花園；南北雙露臺；整體附加值低聯(lián)排戶型南北雙花園；南北雙露臺；整體附加值低重點個案——嘉恒悅榮府基本情況總建面積：16萬方，其中別墅3萬建筑風格：高層ART-DECO

,別墅英倫風格容積率：整體2.2；別墅1.1主力戶型：89平，130-140平；210-260聯(lián)排開盤時間：首期14年7月，截止目前共拿4批預售最新動態(tài)：89-115平銷售相對一般；140銷售較好

別墅邊套銷售較好重點個案——嘉恒悅榮府基本情況銷售表現(xiàn)高層銷售表現(xiàn)戶型供應銷售銷售率折后單價85-8927119371%16年一季度高層成交價格1550011413510679合計94379484%悅榮府別墅套型位置面積段套數套數配比去化套數剩余套數去化率主力總價區(qū)間成交主力總價折后單價東邊套222-228119%7464%549-593549-59325587260-2631311%8562%688-754688-78427710322-33154%2340%971-1100925-110031115合計2924%171259%549-976549-75427757中間套204-2113327%72621%472-516503-51624092228-2302117%91243%575-639569-63326317311-32365%060%878-920/2835435743%2250%1118-1137113731563合計6452%184628%472-920503-65826063西邊套222-228119%7464%573-603573-59126281261-262108%5550%686-715686-78326203322-36765%3350%957-1090926-10862720454922%020%1430-1459/30994合計2924%151452%573-1034573-78327703總計122100%507241%472-1137502-78326915高層改善需求表現(xiàn)較好，聯(lián)排邊間套220-260㎡成交總價550-780萬，中間套200-230㎡成交總價500-630萬銷售表現(xiàn)高層銷售表現(xiàn)戶型供應銷售銷售率折后單價85-89273.03.93.64.23.13.53.12.653.63.24.23.23.03.93.14.53.43.02.9高層戶型附加值高，挖洞做法，利用高，戶型客戶較認可3.03.93.64.23.13.53.12.653.63.1F2F3F聯(lián)排戶型南北雙花園；南北雙陽臺；附加值高（中庭及客廳挑空）1F2F3F聯(lián)排戶型南北雙花園；南北雙陽臺；附加值高（中庭及重點個案——中梁首府基本情況總建面積：18.7萬方，其中三期5.6萬方建筑風格：現(xiàn)代風格容積率：一期二期1.1，三期1.3主力戶型：118、129、138平；220-240聯(lián)排開盤時間：首期15年5月，截止目前兩個地塊售罄最新動態(tài)：2016年4月16日三期亮相，主推近200套小高層及約170套聯(lián)排，預計7-8月份開盤重點個案——中梁首府基本情況銷售表現(xiàn)中梁首府銷售情況開盤時間類別戶型供應銷售主力總價區(qū)間折后單價一期躍層127-137143143130-20012438洋房138-163276276180-28015386疊墅160-1819696270-37018328二期平層120-137130130130-19012397疊墅162-182144144280-40019752一期躍層戶型1.24萬/㎡均價，二期平層價格相當，實際來看，價格有所上升；二期疊墅相對一期疊墅漲價幅度在8%；平層：洋房：疊墅=1:1.24：1.59；低價跑量，平層總價控制在150-200萬，洋房總價控制在280萬內，疊墅總價控制在300-400萬銷售表現(xiàn)中梁首府銷售情況開盤時間類別戶型供應銷售主力總價區(qū)間高層戶型118㎡139㎡附加值高，挖洞做法，大面寬，利用高，戶型受客戶青睞高層戶型118㎡139㎡附加值高，挖洞做法，大面寬，利用高，獨棟戶型南北雙花園；附加值高（送露臺、雙地下室空間）1F2F3F獨棟戶型南北雙花園；附加值高（送露臺、雙地下室空間）1F2F重點個案——正大城后續(xù)地塊基本情況總建面積：住宅13.5萬方，共9棟高層與56棟聯(lián)排別墅建筑風格：法式風格容積率：2.2主力戶型：89、140、167平；192-240為主聯(lián)排開盤時間：首期15年8月，截止目前已推出4棟高層292套、19棟聯(lián)排別墅59套最新動態(tài)：2015年8月一期59套別墅亮相，銷售情況近50%，2015年9月二期292套高層亮相，基本售罄。全盤信息：整盤高層約700套，聯(lián)排別墅約180套57586061重點個案——正大城后續(xù)地塊基本情況57586061銷售表現(xiàn)正大城高層面積段套數套數配比去化套數剩余套數去化率主力總價區(qū)間均價899633%861090%86-10911300140-14213245%127596%161-200132231676422%61395%198-23613400合計292100%2741894%86-23612836正大城別墅套型位置面積段套數套數配比去化套數剩余套數去化率主力總價區(qū)間成交總價區(qū)間折后單價東邊套23458%3260%529-584529-573241122851119%10191%668-748576-7482356233135%2167%554-1224554-84026289合計1932%15479%529-748529-74824195中間套192610%1517%396-406405209272401525%21313%526-557523-54923241合計2136%31814%396-557405-54922680西邊套23458%2340%539-549542-588235992851220%7558%642-817642-7042520433123%020%683-849683-84924846合計1932%9

1947%539-725542-70424800總計59100%

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