房地產(chǎn)企業(yè)(投資企業(yè))設計委托與設計方案評審管理制度

PAGEPAGE10房地產(chǎn)企業(yè)（投資企業(yè)）設計委托與設計方案評審管理制度第一條定本制度。第二條 本制度所稱的“設計”從范疇上進行劃分包括規(guī)劃設計、市政設計、景觀設計、建筑設計和室內設計等，從階段進行劃分包括概念性方案設計、方案設計、初步設計、施工圖設計和專業(yè)深化設計等。第三條 職責分配(一)企劃進展部1、負責項目勘察、設計供方的選擇,提出設計方案是否滿足技術性要求的主導意見；負責審批異地項目公司設計供方的選擇;2、負責項目概念設計方案、方案設計、初步設計；3、監(jiān)督項目公司施工圖設計；4、參加設計評審，提出“限額設計”及項目成本控制的主導意見。５、負責對項目各階段設計成果進行備案，并負責設計成果評價；6、對項目的設計管理提供技術支持。（二）經(jīng)營管理部參加設計評審,提出設計方案是否滿足市場需求及功能性要求的主導意見。第四條設計單位選擇公司所選擇的設計單位必須滿足以下基本條件:(一)具有獨立法人資格。境外設計單位在國內應有獨立法人資格的分支機構。(二)是著名(品牌)設計機構，對項目市場推廣有顯著的促進作用。(三）具有多年的設計閱歷,成立時間五年以上。(四)信用良好,經(jīng)調查近兩年內沒有重大合同糾紛或其它不良記錄。（五)有類似項目和大型項目、標志性建筑的設計閱歷.(六)專業(yè)特長與所委托的項目的類型全都。（七）具有較強的成本意識、市場意識、作品意識。(八）設計師具有與設計單位同等的能力.(九）能很好地與其他專業(yè)設計相配合。(十)內部管理體系健全。（十一）能及時提供稅務發(fā)票。同時在選擇設計單位時,在可行的情況下應要求設計單位做出以下條件的明確的承諾:1、同意在公司及項目的宣揚資料、廣告中出現(xiàn)設計單位的名稱和標志;2、同意在今后的合作中“設計收費標準”有不低于約定額度的優(yōu)惠；4并在所顧問的項目的宣揚資料、廣告中以“設計顧問＂的名義出現(xiàn)其單位名稱和標志．第五條設計招標、委托文件的編制(一）責任部門（指企劃進展部或代理公司)負責編制授權范圍內的設計招標、委托文件。（二）設計招標、委托文件應包括但不限于：１、招標公告或邀請招標函;２、項目介紹;3、設計要求；4、投標要求；５、評標、中標通知書發(fā)出的時間;６、其它文件。(三）《設計委托書》必須充分、詳細、明確，內容應包括但不限于:1、公司的開發(fā)理念;３、企業(yè)文化;4、公司產(chǎn)品模式，曾經(jīng)開發(fā)的項目的定式風格,項目所在項目的自然與人文環(huán)境；５、設計目的;6、設計依據(jù);7、設計范圍；８、設計原則;9、成本限額;10、設計要求。(四）在編制設計招標、委托文件的過程中,要廣泛征詢相關部門的意見和建議,尤其是要充分聽取分管領導的指導意見。第六條 設計委托后責任部門應確保與設計單位的項目負責人的有效溝通，及時掌握設計進度和需要補充、明確的內容。設計期間,責任部門應及時、準確地記錄雙方溝通的內容,作為解決可能出現(xiàn)的糾紛的原始證據(jù)。第七條當設計內容需要變更時,責任部門應與設計單位及時簽署補充協(xié)議,確保雙方對變更內容理解全都。第八條設計方案評審的原則(一）邊設計邊評審:為了防止設計偏差、縮短設計和評審周期，公司分別對規(guī)劃設計、初步設計和施工圖設計各階段的設計成果進行依次評審。階段設計成果評審通過后，設計單位方可進行下一階段的設計工作。（二)責任部門是設計方案評審的責任人,對各階段的設計成果、質量負責。第九條規(guī)劃設計方案的評審(一）設計方案的評審責任部門負責組織設計方案的評審和驗證,相關部門和人員參加。(二）規(guī)劃設計方案應至少經(jīng)過兩輪評審，方可產(chǎn)生最終方案。1、第一輪評審各規(guī)劃設計方案的競標單位在規(guī)定時間內將競標方案送到后，責任部門組織由成本管理部門、營銷部門、物業(yè)部門等相關部門、專業(yè)工程師及與項目定位相匹配的外部專家參加的規(guī)2~３家優(yōu)秀方案的設計單位參加下一輪的方案競標。2、第二輪評審被保留的設計單位汲取其他方案的設計思想,對方案進行改進，并在規(guī)定時間內參加規(guī)劃設計方案的第二輪競標.責任部門再次組織規(guī)劃方案評審會議進行方案的第二輪評審．第二輪評審的結論報公司招標委員會，由招標委員會確定最終中標設計單位．未中標的單位公司依據(jù)招標文件的規(guī)定給予一定的費用。３、中標單位再次汲取其他單位方案的設計思想和公司的設計要求,對方案進行進一步改進,確定方案后報責任部門,責任部門依據(jù)不同的評審事項組織成本管理部門、營銷部門、物業(yè)部門等部門，依據(jù)各部門的專業(yè)職能進行內部綜合評審或專項評審，提出改進意見,直至方案滿足公司的開發(fā)要求,確定最終方案。4、方案設計的評審包括后期初步設計的評審。5、在各階段在設計院提交方案或圖紙后，責任部門應先組織專業(yè)工程師對設計方案或圖紙進行預審，提出技術審核意見,然后報規(guī)劃設計評審會議進行討論、審核。6、鑒于設計方案直接決定項目成本的高低，因此在進行設計方案評審時,“成本限額”是評審的一個重要方面.7、每次設計方案評審后，由責任部門專業(yè)工程師整理評審記錄,并保存。(三)方案設計直接影響項目的市場競爭力和盈利能力，在一定程度上決定著項目的成敗.除了采納以上評審方式外,可通過進一步征詢社會公眾、房地產(chǎn)各領域專家、目標客戶的意見。第十條 施工圖建筑設計（施工圖設計出圖前)方案的審核（一）依據(jù)項目需要,規(guī)劃設計方案確認后,可要求設計單位進行單體建筑的方案設計.(二）方案設計完成后由責任部門選擇、委托建筑設計單位進行施工圖設計。（三）施工圖設計出圖后由責任部門組織相關部門和人員對施工圖方案進行各專業(yè)審核．(四)施工圖審核依據(jù)項目大小、難易程度、工作量、時間個人實施。（五)施工圖內部審核的結果依據(jù)需要可通過或要求外部專業(yè)審查機構向設計單位進行傳達。（六)施工圖審核是項目設計階段質量和成本控制的一個重點，主要就滿足設計要求和設計規(guī)范專業(yè)角度,特別是質量、成本角度進行審核，提出修改建議。（七)為確保項目成本控制目標的實現(xiàn),責任部門可在施工圖設計委托時向設計單位提出單位造價成本的限定要求．(八)經(jīng)審核修改后的施工圖交設計單位進行修改,以確定最終設計圖紙。第十一條與設計單位進行充分溝通，了解設計單位的設計思想，既要滿足項目的“設計要求”,又要盡量防止“設計要求"影響設計師設計思想的發(fā)揮和體現(xiàn)。第十二條 為提高設計評審質量減少因設計變更而導致的項目進度延遲和工程造價增加,可以委托社會上的、非政府行為的、與設計單位專業(yè)全都的其它設計單位進行評審.責任部門負責對專業(yè)評審機構考察、洽談、監(jiān)督和評價。第十三條設計工作計劃（一）在項目設計委托和設計報批前，責任部門負責編制項目的《設計工作計劃》。(二）《設計工作計劃》應包括各階段工作的起止時間、責任人、工作成果和效果評價等內容.(三）《設計工作計劃》應充分考慮到項目前期手續(xù)可能導致的時間延遲和公司確定的開工時間,必須留足施工圖會審的時間,嚴防倉促開工。(四)《設計工作計劃》是對責任部門及相關人員進行績效考核的依據(jù)。第十四條設計各階段評審、審核要求（一）拓展規(guī)劃方案評審評審內容文件要求或備注評審內容文件要求或備注宗地區(qū)域分析宗地分析(如已給領導匯報過,可不再重復)宗地現(xiàn)狀分析土地價值分析宗地地理位置;據(jù)地標方位(如市中心、高速公路口等）的距離素對宗地土地性質進行價值分類;復雜地形需進概念設計過程設計意向

對過程中階段方案進行簡單點)設計意向

行宗地“坡度、坡向分析”重點分析各階段方案的優(yōu)缺點(與領導階段溝如何形成的提供可參考意向的項目(過程匯報）概念方案產(chǎn)品指標經(jīng)營測算

設計單位意向 提供設計意向單位及團隊擅長,主創(chuàng)設計師及（1）概念規(guī)劃需表示總圖各建筑物布置、層數(shù)、高度總平面 需表示各類主要出入口、主要道路需考慮周邊(如高壓走廊等）有可能的特定要求。如有分期,各期分期范圍需在總圖中表示（2)產(chǎn)品分布產(chǎn)品組合平面總圖，不同戶型用不同顏色表示意圖 產(chǎn)品分析 競品樓盤分析,分析“戶型”及“價值點”需提供意向產(chǎn)品平面,需表示主要尺寸項目綜合技術總用地面積凈用地容積率計容建筑面積、經(jīng)濟指標表 建筑密度、綠地率、車位配比、公建配套要求指標需明確“可售比”指標戶型配比表及戶型配比表及產(chǎn)品比例表產(chǎn)品比例表財務測算 成本、利潤運營) 經(jīng)營性物業(yè)其他 草模

經(jīng)營推斷000~1:15０0總體工作模型或俯視圖（二）總體規(guī)劃方案評審確定規(guī)劃方案及規(guī)劃指標。評審內容 文件要求或備注宗地區(qū)域分析 宗地地理位置據(jù)地標方位(如市中心高速公路口宗地分析

等）的距離宗地現(xiàn)狀分析 周邊環(huán)境、道路、交通、配套、有利或不利因素11土地價值分析 土地性質進行價值分類；復雜地形需進行宗地“坡度、坡向分析”客戶描述 戶類型、置業(yè)目的、年齡段、家庭結構、喜好、價值排序等產(chǎn)品定位 產(chǎn)品描述 提供產(chǎn)品需求類型、面積及附送、配比、功能房間(產(chǎn)策營銷提 數(shù)、單價及總價、最主要特點、特別要求等供)產(chǎn)品分析 市場、競爭產(chǎn)品分析。主要分析“戶型”、“價值點”及“售價”;可與營銷共同完成前面規(guī)劃設計對過程中階段重點分析各階段方案的優(yōu)缺點(與領導階段溝通的過程回顧 方案進行簡單結論意見），目的為說明最終方案設計是如何形成總結(優(yōu)點、缺的點）規(guī)劃設計所依如:總規(guī),控規(guī),政府文件。據(jù)的材料介紹規(guī)劃總平面 示總圖布置,各類坐標定位各建筑物層數(shù)豎向高度面要求需清晰表達各類退線。求。需表達地下室的范圍及位置,(可提前考慮人防設置位置）形式本次規(guī)劃方案 置是否合理,是否考慮自然采光通風。內容 道路交通分析1）主次入口位置及停車分析 ２）整體規(guī)劃道路結構;各級道路及流線3）主要停車方式及配比(地面/地下/架空各種停車數(shù)量及比例）,地面停車布置規(guī)劃景觀分析 園林風格的選擇,景觀規(guī)劃分區(qū),流線設計.豎向設計 總體剖面圖。的關系、層高設計前后關系土方平衡測算 市政管線設計對給水、排水、消防、通訊的初步方案,審核是否與工程所在地區(qū)的各項公共設施相協(xié)調與銜接等;對是否影響管道敷設。。發(fā)電機房的位置、面積。PAGEPAGE19分期開發(fā)

防災害設計項目綜合技術經(jīng)濟指標表建筑風格草模或俯視圖主要公建配套）物業(yè)管理模式產(chǎn)品分布示意圖項目分期開發(fā)構思各期示范區(qū)構思

置、面積)。合有關標準的規(guī)定．總用地面積、凈用地、容積率、計容建筑面積、建需明確“可售比”指標戶型配比表及產(chǎn)品比例表提供總體工作模型、俯視圖2）商業(yè)日后的業(yè)態(tài)（例如是大的主力店?或小型單還是4.5-6米假復式層高等等）1）說明大的物管方案：幾級管理/主要出入口管理方案。并說明物業(yè)管理用房擬定的位置、面積2)本圖不用單獨表示,可在道路交通分析圖上說明圖上,需統(tǒng)計《產(chǎn)品住宅面積配比表》發(fā)節(jié)奏及順序.管理。（三）建筑單體方案評審確定主力戶型平面方案，確定設備等技術方案。評審內容

文件要求或備注面組合拼接，需復核開口天井等要求。戶型單體地下室

戶型配比表及產(chǎn)品比附加值面積統(tǒng)計表例表 型配比表及產(chǎn)品比例表戶型特點分析 戶型設計符合產(chǎn)品定位要求戶型競爭力分析 利用.戶型附加值的挖掘并考慮報建難度。結構布置方案、總高1。結構方案應合理優(yōu)化,設計應兼顧質量與成度復核 本，在保證結構安全的前提下力求節(jié)約,堅持成設計需要，應取最小值。２．重點審核柱、混凝土墻位置,以及粱位置、高度地下室或架空、底商包括地下室范圍、柱距（含是否結構轉換）、車的方案確認審核確定商業(yè)立面風格意向圖

口、人防分區(qū)及口部等轉換層上有住宅,結構降板400（結－建）除對平面進行再次確認外,另外要復核走道寬度、廚房衛(wèi)生間等是否滿足規(guī)范強條,以及空調機位位是否合理。柱網(wǎng)、車位個數(shù)、車位比、地下室通風采光。有人防的也需表示．設計轉換層的經(jīng)濟分析效果圖 有兩個主要方向效果圖,電腦效果圖單體或組合效果圖模型 提供實體模型進行深入推敲(可在深化階段提供)建筑立面方案各立面圖 各主要方向的立面效果、組合效果技術方案給排水

主要材料部品 料部品清單初稿及造價對比窗地比 窗地比估算成本分配 進行主要材料成本測算新技術應用及要求 如采納新技術需提供設計初步方案需測算成本.總體效果 模型或電腦效果圖核心筒、電梯、樓梯電梯初步選型,井道尺寸、梯級、樓梯寬度、消防前室設置、尺寸基本準確可行設備井道 依據(jù)平面布局，表達相關設備井道平面組合 表達組合平面圖,需考慮消防及開口天井要求1、衛(wèi)生間降板方式、衛(wèi)生間降板范圍，管道不外露在房間;立管位置對下層的影響,立管 合理；空調位置便于排水。位置、空調位置.２、消火栓位置及管1、消火栓及立管應放置在公共空間。井尺寸 2、消火栓安裝不得貫穿墻體（管井處除外）3求,出詳細立面、剖面圖。３、地下室水池、泵1、依據(jù)梁高等條件校核水池、水泵房面積。位置、數(shù)量,排水溝設距離。置地下室通風設置原則送、排風機房位置面積校核，地下室凈空高度校核。電氣電氣交通盒（核心筒）電量、面積(四)初步設計方案評審要求初步設計是決定工程采納的技術方案的階段,這階段設計圖紙的審核，側重于工程所采納的技術方案是否符合總體方案的要求，以及是否達到項目決策階段確定的質量標準。評審內容建筑設計結構設計

文件要求或備注額與上級主管單位批準的可行性研究報告批復文件要求的符合性。整齊全,深度是否符合建設部規(guī)定的要求?？偲讲贾檬欠褡龅酵恋氐暮侠砝眉笆欠駶M足技術經(jīng)濟指設等方面的要求。組織是否合理順暢,并滿足安全疏散要求.建設場地是否已進行水文地質和工程地質勘察，是否已充分了解和掌握總平設計涉及的自然災害及其他相關因素。確，是否符合有關規(guī)范要求.土方平衡要求.度等設計是否滿足規(guī)范要求.直交通設施的選型是否滿足要求且經(jīng)濟合理。消防設計中對防火、防煙等分類、分區(qū)劃分是否合理,是否滿足消防規(guī)范。環(huán)保要求并與規(guī)定的投資水平全都,對于不符合要求、費用過大或過低且與功能不符的項目內容提出修改意見,并作為投資調整的依據(jù)。建筑造型及立面設計是否與周圍的環(huán)境空間相適應。建筑項目主要特征表、門窗表是否齊全、清晰、經(jīng)濟有用。設計依據(jù)是否合理,采納標準、規(guī)范是否是現(xiàn)行最新版本，設計設備、電氣

要求和條件是否完備。結構設計使用年限、抗震烈度、防烈度和設防類別是否正確。是否合理。設計荷載選用是否全面合理,上部結構選型、各種縫的設置看寬采納的新技術、新結構、新材料是否安全、可靠.內容是否全面，系統(tǒng)設置是否能保證使用功能的實現(xiàn)及安全可靠。了各項因素的影響。是否編制了主要材料用量表,其數(shù)量是否準確。對于設計中存在的問題、錯誤及不合理的部分提出修改意見。初步設計編制依據(jù) 符合國家有關建設和造價管理的法律法規(guī)是否依據(jù)了項項批復文件或設計任務書依據(jù)文件資料是否齊全完整概算 和正確。

10%設計的方式進行控制,當投資超過限額時，經(jīng)與業(yè)主溝通滿足功能要求的條件下，實行調整建筑面積,優(yōu)化結構設計、調整材料標準等措施予以控制.單位工程各專業(yè)是否按規(guī)定編制了單位工程概算書,工程量計算規(guī)則、數(shù)概算書和量、工程取費是否合理準確.單位工程綜合概算表是否按單位工單項工程程概算書的結果編制、匯總，數(shù)據(jù)是否全都.綜合概算表設備和配套性進行審核,設備如與主管部門的批復有較大調整時，是各種費用費率計算和價格組成是否合理，是否有遺漏或重復。工程建設其他費用 收費，應附地方文件。

是否符合有關規(guī)定,計費內容是否合理.五、施工圖設計審核要求施工圖是對建筑物、設備、管線等工程對象物的尺寸、布置、選用材料、構造、相互關系、施工及安裝質量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據(jù),從而也是設計階段質量控制的一個重點.施工圖審核的主要包括以下內容:評審內容設計前提及配套條件專業(yè)工程 總平面圖建筑設計結構設計給排水設計

文件要求或備注方面的要求.與政府批準的規(guī)劃方案對比,是否有不符之處。等方面是否符合有關標準的規(guī)定。所在地區(qū)各項公共設施相協(xié)調或銜接等。備有無實施性困難．除初步設計需審的內容外,要著重審核:總體布置是否符合初步設計批文要求，所示坐標、標高是否正確；豎向設計能否滿足施工要求深度。除初步設計需審的內容外，著重審核:是否符合施工報建置情況、門窗及內外裝修、材料選用、建筑功能是否滿足要求；構造做法是否經(jīng)濟、安全、合理、美觀。等級、各構件等級是否經(jīng)濟合理.后澆帶的設置及施工要求是否合理,是否施工可行。,充分利用了地基承載能力;樁基持力是否合適.的表示方法是否與合同管理規(guī)定相全都；）是否單獨繪制大樣,鋼筋構造是否清晰。玻璃幕墻、鋁合金窗等裝飾工程，每套圖紙均應附有計算書,并審核計算的參數(shù)取值是否正確,構造是否合理,構件的安全、穩(wěn)定性是否滿足有關規(guī)范的要求。水泵接合器、水表井、灑水栓、檢查井、化糞池、雨水口點圖;

樣圖;立管圖;處理設施時,應繪制出平面圖、剖面及詳圖；無標準圖可利用時,應繪制詳圖。電氣動力、照明、消防報警、弱電、電視裝置的平面布置置、窗臺高低等實際情況作平面布置；電氣線路敷設的制式(是采納三相五線制還是三相四線制（是明敷還是暗敷）是否經(jīng)濟合理，有無（消防規(guī)定；符合安全技術規(guī)定,有無針對施工中存在的通病提出技術要求；消防自動報警系統(tǒng)的設計是否符合已報消防部門審（可視對講、門禁ＩC卡系統(tǒng)）的設計是否符合要求和商品房買賣合同中的規(guī)定；屋面防雷裝置設計及敷設方式(是避雷網(wǎng)還是避雷針，明敷還是暗敷)是否符合安全要求,是否經(jīng)濟、合理；電氣系統(tǒng)及電氣管線布置圖有無按規(guī)定要求繪制;是否有用、安全、經(jīng)濟、合理；設備、材料及燈具有無依據(jù)裝修標準及商品房買賣合同的規(guī)定選用；是否符合項目的檔次和經(jīng)濟有用的原則.審核設計總說明，看設計選用設備材料有無違反規(guī)范，是否符合初步設計的標準和要求，是否與主體建筑的規(guī)模、檔次相稱,有否超標；審核平剖面圖,審核空調設備選型是（否合理,風速、水流速有無超標,審核剖面圖、安裝大樣是剖面圖與總說明和系統(tǒng)圖有無沖突等。六、景觀方案評審評審內容文件要求或備注概念階段設計風格意向,確定展示區(qū)整體設計說明,提供意向圖片供選擇評審內容文件要求或備注概念階段設計風格意向,確定展示區(qū)整體設計說明,提供意向圖片供選擇的單方造價方案階段 公共設施規(guī)劃場地設計

提供彩色總平面圖,社區(qū)俯視圖,分區(qū)景觀設計說明;布置、背景音樂布置、綠量控制;術品布置;重點景觀部位的設計分析圖,透視圖,場道路景觀

重點區(qū)域—主要是銷售展 地分析圖,