物業(yè)管理投標文件指南

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)管理投標文件指南投標綜合說明書業(yè)主：_____________根據(jù)己收到的招標編號為物招審字(__)第(__)號的______物業(yè)的招標文件，遵照《**市物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述工程招標文件、招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業(yè)的全部管理工作。一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文什中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾質(zhì)量等級。一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。我方同意招標書中各條款，并按投標標價總額3％交納保證金**萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標單位：______(印鑒)法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)日期：______年___月___日投標文件一投標綜合說明書業(yè)主：_____________根據(jù)己收到的招標編號為物招審字(__)第(__)號的______物業(yè)的招標文件，遵照《**市物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述工程招標文件、招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業(yè)的全部管理工作。一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文什中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾質(zhì)量等級。一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。我方同意招標書中各條款，并按投標標價總額3％交納保證金**萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標單位：______(印鑒)法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)日期：______年___月___日投標文件三**物業(yè)管理公司簡介.......投標文件四物業(yè)管理專案組配備一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗和較強指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案最高負責人。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案最高負責人。董事，專責處理該項發(fā)展計劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港及臺灣前后共有十年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，而對物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計有香港新界**發(fā)展計劃、香港**大廈、臺灣臺北市**集團超高層大樓、臺北市**集團總部大樓、上海外灘**廣場、上海**百貨公司、武漢**廣場、北京**大廈及珠海**廣場等。投標文件五對合同意向的承諾一、承包方式：物業(yè)設(shè)計圖紙預(yù)算。二、服務(wù)價款的計算方式：1、各項服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計圖紙及行業(yè)常規(guī)計算；2、普通服務(wù)單價依照國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費標準計算；3、特定服務(wù)單價參照國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費標準，并適當浮動，予以確定；4、設(shè)備的購置租賃價及材料價格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。三、在計算服務(wù)費用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方招標承諾的優(yōu)惠百分比作為實際收取費用。四、服務(wù)款項收取方式。物業(yè)峻工接管時，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價1％的管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。五、材料設(shè)備供應(yīng)方式管理所用材料、設(shè)備除臨時所需的個別種類外，其他的應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設(shè)備由業(yè)主認質(zhì)定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求行為的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級費和協(xié)調(diào)費，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費。八、文明管理，確保安全，實現(xiàn)無重大事故。投標文件六1、企業(yè)信謄2、企業(yè)資質(zhì)(證書樣本見第四章附表)3、企業(yè)榮譽證書(略)4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料5、企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料(格式同上)6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細表投標文件七物業(yè)管理要點物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學(xué)問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)增值。**物業(yè)為高級工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點茲分析如下：一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級發(fā)展計劃，還要照顧相當復(fù)雜的電動和機械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對該物業(yè)的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。二、停車塌管理現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進的自動管理系統(tǒng)來滿足日益繁重的日常運作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機需與停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務(wù)。停車場內(nèi)必須裝有足夠通風系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內(nèi)補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有著正面積極作用。一、某某小區(qū)基本情況：

（一）招標人簡介

招標人：某某業(yè)委會

簡介：某某小區(qū)2002年6月入住。于2003年11月22日召開業(yè)主大會，通過差額選舉業(yè)主委員會委員（7人）；同時審議通過了由籌委會起草的《某某小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》《某某小區(qū)業(yè)主公約》；于2003年11月29日召了開業(yè)委會第一次會議推選出主任、副主任；此后業(yè)委會經(jīng)某區(qū)小區(qū)辦備案正式成立。

（二）房屋基本情況

1.坐落位置：北京市某區(qū)三路居路101號。

2.四至：東至蓮花河西路、西至大件廠宿舍、南至國管局宿舍、北至小區(qū)規(guī)劃路。

3.占地面積：32402.22平方米。

4.總建筑面積：81170平方米。

5.居住建筑面積：65837.68平方米。

6.建筑層數(shù)：地下1、2層；地上10層、11-15層。

7.小區(qū)由三棟板塔連體小高層和一棟塔式小高層組成，半地下停車庫。

8.住宅套數(shù)：557戶。

9.停車位數(shù)量：規(guī)劃401輛；其中地上194輛（待建）；地下207輛。

10.小區(qū)共12臺三菱GPS-CR系列電梯。

11.物業(yè)管理用房：1號樓3單元101號及2號樓地下一層兩間備用間。

12.共有公攤部位：物業(yè)管理用房、中控室、變電室、水箱間、電梯機房、樓梯間、樓（電）梯廳、電梯井、過道、外墻。

13.各樓層用途：

地下二層：1#樓、4#樓人防。1#樓平時為汽車庫；4#樓設(shè)計中平時為自行車庫，現(xiàn)為出租用房；3#樓地下汽車庫。

地下一層：1#、3#、4#為汽車庫；2#樓為設(shè)備用房。

地上1-15層：住宅部分。

14.小區(qū)人車分流，遠紅外線、閉路監(jiān)控，樓宇對講，24小時生活熱水。

15.物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)證未拿到）

16.現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)費用：1.57元。

二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求

1.工程設(shè)備管理區(qū)域：變配電室、水泵房、鍋爐房、中控室。

2.物業(yè)管理區(qū)域：紅線范圍內(nèi)的所有公共區(qū)域。

說明：a.小區(qū)正式電引入前為工程臨時用電，電費高出部分由北京市社團住宅合作社補足。

b.小區(qū)供熱范圍包括西側(cè)大件廠的四棟六層普通住宅（不含24小時熱水）。

三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求

（一）中控室運行管理

中控室負責小區(qū)的弱電系統(tǒng)（包括消防報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線系統(tǒng)等）的值班、檢查、檢測和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。

標準：

1.24小時值班，值班人員必須持證上崗；

2.保證消防報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng)、＊紅外線系統(tǒng)運行正常，各系統(tǒng)工作穩(wěn)定；

3.一般性故障立即排除，維修合格率100%，暫時不能處理的通知有關(guān)部門采取應(yīng)急措施，應(yīng)急措施得當有效；

4.定期進行消防普查；

5.設(shè)備機房整潔；

6.保證設(shè)備機房的安全。

＊小區(qū)紅外線系統(tǒng)實際沒有使用。

（二）房屋建筑的日常養(yǎng)護維修

房屋日常養(yǎng)護維修是指為保持房屋原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護管理工作。

標準：

1.定期進行房屋安全普查和房屋完損等級評定，保證房屋完好率達98%；

2.愛護園區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意不得對園區(qū)的結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進行改動；

3.及時完成公共區(qū)域及業(yè)主各項零星維修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)在接報后不超過24小時完成。

（三）給排水設(shè)備運行維護

給排水設(shè)備運行維護是指為保證園區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運行使用所進行的日常養(yǎng)護維修。

標準：

1.控制室24小時值班，加強日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常使用；

2.建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標準；

3.加強巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設(shè)備設(shè)施完好；

4.二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；

5.定期對水箱進行清洗、消毒；

6.保持水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染；

7.保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；

8.設(shè)備出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在接到報修后5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修合格率100%，一般性故障排除不過夜。

（四）供電設(shè)備管理維護

供電設(shè)備管理維護是指為保證園區(qū)供電系統(tǒng)正常運行對供電設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護維修。

標準：

1.統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電；

2.供電運行和維修人員必須持證上崗；

3.配電室24小時值班；

4.加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好；

5.設(shè)備出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在接到報修后5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，設(shè)備零修合格率達到100%，一般性維修不過夜；

6.供電設(shè)備定期維護；

7.嚴格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；

8.保證避雷設(shè)備完好、有效、安全。

（五）供熱鍋爐的管理和維護

供熱鍋爐的管理和維護是指為保證園區(qū)正常供暖及熱水供應(yīng)，對鍋爐設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護維修。

標準：

1.保證供熱鍋爐運行正常、安全；

2.按北京市規(guī)定的時間供暖，且供暖季室內(nèi)溫度不低于16攝氏度；

3.供暖系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在接到報修后10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修合格率達到100%，一般性維修不過夜。

（六）電梯運行維修

電梯運行維修是指為保證園區(qū)電梯設(shè)備正常使用進行的日常管理、維修養(yǎng)護和中修。

標準：

1.電梯采用無人駕駛，24小時運行；

2.安全設(shè)施齊全有效，電梯內(nèi)求救電話保持正常工作狀態(tài)；

3.通風、照明及其它附屬設(shè)施完好；

4.電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；

5.轎箱、井道保持清潔；

6.因故障停梯，接到報修后維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，及時排除故障。

（七）衛(wèi)生保潔

衛(wèi)生保潔是指為保證園區(qū)公共區(qū)域、庭院等環(huán)境清潔而進行的日常管理工作。

標準：

1.樓電梯廳干凈、明亮，地面無雜物；

2.電梯門、轎箱、顯示牌無塵土、印跡，表面光亮；

3.玻璃、門窗無污跡、裂痕；

4.庭院地面清潔無廢棄物；

5.垃圾筒內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，并擺放整齊，外觀干凈；

6.掃雪及時，地面無積雪，符合市掃雪辦要求。

（八）保安、消防、秩序管理及監(jiān)控、自動報警、門禁系統(tǒng)的運行管理

保安、消防、秩序管理是指為保證園區(qū)安全和正常生活秩序，保證監(jiān)控、自動報警、門禁系統(tǒng)正常運行，對來訪人員進行登記、查驗，做好安全保衛(wèi)和防火防盜工作，并做好車輛、道路及環(huán)境秩序管理等。

標準：

1.對來訪人員進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入；

2.小區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路通暢，車輛停放有序，人車分流；地下車庫照明通風良好；

3.保證消防自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)設(shè)備的正常運行；

4.各種消防設(shè)施、器材配備合理、更新及時、使用有效；

5.能及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全方面的問題，能迅速有效處置突發(fā)事件；

6.對突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，完善責任制。

（九）本條中所有要求定期（每年、每月）檢測、普查的事項均應(yīng)由投標人在標書中做出具體計劃。

四、管理目標及各項指標要求

（一）管理目標

成為北京市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)標準化的典范；為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

（二）管理服務(wù)應(yīng)達到的各項指標

1.杜絕火災(zāi)責任事故，杜絕刑事案件；

2.環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達99%；

3.消防設(shè)備設(shè)施完好率100%；

4.房屋完好率98%；

5.設(shè)備完好率100%；

6.智能化系統(tǒng)運行正常率98%；

7.零修、報修及時率100%，返修率小于1%；

8.服務(wù)有效投訴少于1%，處理率100%；

9.業(yè)主滿意率95%。

五、物業(yè)管理服務(wù)收費及財務(wù)管理要求

1.房屋及設(shè)施設(shè)備的大中修理費用不計入物業(yè)管理成本。大中修理費用發(fā)生時，按〈住宅公共部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉執(zhí)行。（現(xiàn)階段業(yè)主還沒交維修基金）

2.物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)公司按月向業(yè)主或使用人收取。

3.未達到委托協(xié)議中服務(wù)質(zhì)量、標準的，經(jīng)業(yè)主大會投票有權(quán)修改、終止協(xié)議。

4.中標企業(yè)要制定財務(wù)預(yù)算，年終要進行財務(wù)決算并進行財務(wù)審計。

六、對投標企業(yè)的基本要求

1.具有北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》的物業(yè)管理企業(yè)和已在北京市國土資源和房屋管理局登記備案的外省（市）物業(yè)管理企業(yè)；

2.企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)3年以上；

3.有居住小區(qū)的管理經(jīng)驗，享有較高的信譽；

4.要求管理小區(qū)的主要負責人具有管理居住小區(qū)3年以上工作經(jīng)驗；

5.招標人對投標企業(yè)進行資格預(yù)審的相關(guān)要求見招標人發(fā)布的〈招標公告〉。

七、其他需要特別說明的問題

1.現(xiàn)24小時熱水價格為9.2元。

2.物業(yè)管理費設(shè)標底。

八、物業(yè)管理投標書應(yīng)包括的基本內(nèi)容

（一）公司情況

1.投標物業(yè)管理公司具有合法資格的相關(guān)文件及資料；

2.物業(yè)公司的介紹及所獲榮譽、獎勵的證書復(fù)印件。

（二）管理總體構(gòu)想

1.管理模式，各項管理規(guī)章制度、機制；

2.人員配備，人員的選聘及勞資管理、培訓(xùn)；

3.管理工作必需的物資裝備計劃情況；

4.采購制度，成本控制目標、方法；

5.外包工作選聘的原則、方法；

6.計算機在工作中的應(yīng)用。

（三）日常管理服務(wù)項目、標準、承諾指標及采取的措施。

（四）房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃及實施方案。

（五）財務(wù)管理制度及物業(yè)管理收費標準的測算

1.財務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容；

2.能源費的估算與控制措施；

3.物業(yè)管理費標準及測算明細；

4.物業(yè)管理公司的報酬金額及取酬方式；

5.達不到管理服務(wù)目標愿意接受的經(jīng)濟懲罰；

6.某某小區(qū)的接管方案。物業(yè)管理公司投標文件服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容依據(jù)**物業(yè)現(xiàn)時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運作服務(wù)。一、物業(yè)管理顧問服務(wù)●建筑期間管理顧問服務(wù)※提供大樓圖則專業(yè)意見※提供大樓設(shè)施專業(yè)意見※提供大樓建材專業(yè)意見※預(yù)估大樓管理運作成本※大樓管理進度檢討、停車場管理建議●大樓竣工驗收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作※建議制定租約條款※訂定管理守則※員工培訓(xùn)計劃※財務(wù)預(yù)算※用戶搬進及裝修期間的管理服務(wù)工作※移交大樓單位與租戶程序※裝修工程及物料運送控制程序※保安控制※進入控制※安全控制(一)、建筑期管理顧問服務(wù)1、這項服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：●在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時間考慮增減設(shè)施；●節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費用，并可避免影響物業(yè)管理運作；●在租用戶入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能暢順。2、服務(wù)內(nèi)容1)提供大樓圖則專業(yè)意見就本大樓的設(shè)計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項工作主要是針對大樓設(shè)計在落成后對管理操作的實際運行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業(yè)主對部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當?shù)胤?、停車場的設(shè)備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統(tǒng)運作規(guī)劃、大樓自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見就業(yè)主已決定或需要提供意見的各項設(shè)施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見?！髽窃O(shè)施包括：※電梯※消防設(shè)備※電氣設(shè)備※照明設(shè)備※給/排水系統(tǒng)大樓自動化系統(tǒng)※垃圾處理設(shè)備洗窗機設(shè)備※后備發(fā)電機設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)※停車場管理系統(tǒng)等3)提供大樓建材專業(yè)意見就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對使用者達到預(yù)期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。4)預(yù)估大樓管理運作成本就業(yè)主預(yù)定的各項大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預(yù)算與業(yè)主參考。5)大樓管理進度檢討本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：※分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見：※當有重大設(shè)計修改時，派專業(yè)人員參加工程會議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進度，以便即時提出專業(yè)意見，使日后管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計而帶來的費用及時間耗費；就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意(可以引進外國安全)，以及該項設(shè)計對管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。6)停車場管理建議依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃作出管理顧問意見，內(nèi)容包括：※訂定停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運的安排及收費標準等?！＼囁囕v樓層分配及運作形式，包括月租停車，計時停車及貨運車日常運作模式的評估?！瓦x定的停車場設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)、物業(yè)竣工驗證發(fā)放前的管理顧問服務(wù)工作1、訂定租約條款及管理守則就租約條款部份，本公司將提供標準租約樣本給業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細則；除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊，使租用戶在使用及搬進大樓前對管理運作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)。2、員工培訓(xùn)計劃本公司將物業(yè)管理確認為一項由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔當?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，還應(yīng)包括其他項目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實務(wù)并行，半配合適當?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。1)員工訓(xùn)練課程就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練項目，建議管理員工的課程主要包括下列各項：●業(yè)主及管理公司簡介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))●管理員工職責●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色●員工守則、行為及紀律●物業(yè)專門名詞介紹●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用●管理服務(wù)的目的及重要性●移交及回收單位的程序●防火知識及消防裝置●無線電通話機的應(yīng)用●物業(yè)管理的基準●緊急事件處理程序水管爆破火警應(yīng)變電力故障瓦斯泄漏雷暴及臺風盜竊或搶劫處理租用戶投訴處理可疑物體及恐嚇電話偷車拾獲財物發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛急救學(xué)常識領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責任感等對于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性項目外，還將會加插以下課程：機電維護的措施及程序物業(yè)空調(diào)運作流程維修工具維護及保管物業(yè)設(shè)施的操作流程等對于上述培訓(xùn)計劃，本公司計劃在營運前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認識并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機會。3、財務(wù)預(yù)算現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對整棟建筑物的財務(wù)管理，更為重視。精確的事前財務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對而言，也能確保并增加不動產(chǎn)價值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當把握各項物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長期性保養(yǎng)及更新計劃，以確保該項物業(yè)投資能達致極限。本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進國家及地方所采用的預(yù)算模式為基準所作的財務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項目均針對物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評估，而該項評估以使物業(yè)能達到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。對于該項財務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項支出，以便訂定日后管理運作費用的基準：1)、管理員工薪律薪津及年終資金加班費勞工保險費制服及洗衣費員工訓(xùn)練2)、維修及保養(yǎng)費升降機排水設(shè)備電器裝置保安系統(tǒng)消防設(shè)備后備發(fā)電機設(shè)備給水設(shè)備樓宇維修大樓標志及指示牌電訊及廣播大樓自動化系統(tǒng)垃圾處理設(shè)備清洗儲水池衛(wèi)生設(shè)備洗窗機停車場設(shè)備等3)、公共事業(yè)支出費電力自來水電話雜項支出園藝保養(yǎng)節(jié)日布置大樓清潔管理行政會計稽核大樓賬目大樓保險預(yù)留修繕基金管理經(jīng)理人酬金(三)、用戶搬運期及裝修期及裝修期的管理顧問服務(wù)工作從物業(yè)落成到用戶搬運階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等均會構(gòu)成極大影響。本公司將提供有系統(tǒng)的搬運期及裝修期的運作顧問服務(wù)。該項運作服務(wù)包括下列各點：1．移交大樓單位與用戶程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工與租戶作移交程序并提示應(yīng)知事項，如大樓內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運送物件安排等。單位內(nèi)工程問題亦需要用戶于一定時間內(nèi)告知管理公司作適當修葺。此外，本公司將負責批閱用戶提供的單位裝修圖則，并限定用戶在審批通過后才核準其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。2．裝修工程及物料運送控制程序為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運情況，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本行將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費用：●裝修樓層／單位的證明●二十四小時的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機、手提電話號碼●承包商綜合保險單資料●公共第三者保險單資料●估計裝修工程日數(shù)●裝修物料運送時間表●每日工作人數(shù)●駐場主管聯(lián)絡(luò)電話、手提電話、傳呼機●裝修期的臨時水電供應(yīng)與保證金及費用等3．保安控制此期間的保安顧問工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機械室、空調(diào)室及樓梯等的保安評估。駐大樓管理處將嚴格執(zhí)行由上級指示的各項保安措施，以確保大樓在此期間的安全運作。4．運作控制為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)資料，同時也要求用戶向其提供搬運特別物件或器材的明細計劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對于搬遷期的電梯安排及運送方法等，管理處將制定適當程序及運作模式以配合用戶的遷入搬運安排。5．安全控制本公司特別強調(diào)安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進行監(jiān)管，以策安全。二、物業(yè)管理運作服務(wù)本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實質(zhì)管理運作服務(wù)，各項服務(wù)如下：(一)物業(yè)管理運作服務(wù)大樓保險事宜大樓管理人力資源保安服務(wù)清潔服務(wù)維護保養(yǎng)服務(wù)財務(wù)管理租務(wù)管理停車場管理處理租戶投訴園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置公共關(guān)系租戶聯(lián)系及管理報告1、大樓保險事宜本公司有專業(yè)人士提供認可的物業(yè)估值報告，以供確定大樓的保險價值參考。該項服務(wù)將于大樓正式營運前提供資料與業(yè)主參考。2、大樓管理人力資料●配合大樓所需，聘請及培訓(xùn)合適員工負責日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)；●制定員工編制表，當值時間表，員工手冊及各項運作報告等；●在大樓正式營運前調(diào)派機電及管理人員進駐以熟悉各項設(shè)施運作，配合日后管理服務(wù)。(二)管理運作組織表就**物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運作如下：管理員工編制職位日班夜班工作時間物業(yè)主管(1)0800-17001—物業(yè)管理員(5)20800-2000(日)32000-0800(夜)維修保養(yǎng)員(1)10700-1700(日)停車場管理員(1)10800-2000(日)(1)管理運作進程①業(yè)主與**物業(yè)管理公司物業(yè)管理的運作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負責本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負責并需定期或每月提交管理報告和物業(yè)財務(wù)資料。②**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其他管理人員本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運作需要設(shè)置適當人員。本公司總公司物業(yè)管理部專責人員將會同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項管理運作事務(wù)。②**物業(yè)管理公司與基層管理員工各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗在物業(yè)正式營運前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級別的管理員工將著重選擇有實質(zhì)經(jīng)驗的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運作。本公司將負責督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專業(yè)管理知識，使其能在理論中實踐實質(zhì)管理工作。(2)管理員工的工作細則①物業(yè)主管●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；●編制員工輪值表，作出精細安排，需要時調(diào)派適量員工當值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過多的情況；●每日呈交工作報告給公司物業(yè)管理部；●主持每周工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；●巡檢其職責范圍內(nèi)的運作，以確保完成下列各項工作：清潔情況滿意保安系統(tǒng)操作正常排水系統(tǒng)正?？照{(diào)供應(yīng)正常園藝擺設(shè)滿意走火通路無障礙物阻塞后備系統(tǒng)正常●第一時間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；●協(xié)助安排物業(yè)管理部負責人員探訪廣場承租戶；●遇有事件發(fā)生時，第一時間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面；●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺風預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等。②物業(yè)管理員●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；●隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定；●絕對服從合理的工作指示：●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；●盡量避免使用武力，有需要時應(yīng)召喚其他值勤人士支援；●下班時如接班同事因任何理由未能準時到達，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。②維修保養(yǎng)員●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；●負責廣場內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級認定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：●維修工程進行時，應(yīng)盡量避免對用戶造成不便；●倘若工程進行時，涉及停電、停水、?？照{(diào)時，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知；●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀錄：●領(lǐng)取工具時應(yīng)填寫申請表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時記錄；●進行任何工作時，應(yīng)以保證安全為原則：●按時檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機、后備電力系統(tǒng)等。④停車場管理員●控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；●記錄日常進出大樓車輛資料及協(xié)調(diào)貨運車輛上啟運裝卸貨物工作；●上／下班時協(xié)助疏導(dǎo)通道車輛流量：●停車場內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場內(nèi)徘徊時，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場協(xié)助；●對停車場停放的車輛，如有警號長鳴時，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車；●工作時必須穿上反光背心制服，以確保安全。⑤清潔員工／承包商●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺等；●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；●所有公共地板打蠟；●將廢棄的用品收集及處置妥當：●清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：●按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者一律處以紀律處分：●所有清潔工具、用品，均為大樓財物，如有不正當使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。3、保安服務(wù)●聘請適合員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動性，缺乏歸屬感及對大樓的認知等?！癖拘袑⑴浜蠘I(yè)主代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等?！駷榇_保**物業(yè)的保安服務(wù)能達到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會議商討大樓保安問題。●在大樓正式營運前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計劃草本供業(yè)主批核及確認。4．清潔服務(wù)●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標準，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；●公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進行招標所承包的清潔及垃圾清運服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競爭價格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費用而達成理想成效?！癖竟緦溆羞m當報表監(jiān)督清潔承包商日常運作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費用的標準。●本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運作問題。由同一廠商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營運支出，使公共地方的清潔費用更有競爭能力。本公司將協(xié)助擬定租用戶內(nèi)的清潔服務(wù)細則及條款以期達到統(tǒng)一標準。5．維護保養(yǎng)服務(wù)●本公司將全權(quán)負責大樓內(nèi)所有機電設(shè)備的運作及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工：將在高級技師督導(dǎo)下處理各項操作、維護及定期保養(yǎng)工序?！癖竟緦⒕幹贫唐诩伴L期修繕計劃，建立機電維護的標準及品質(zhì)定位，并備有各類保養(yǎng)報表以達到特定效果：●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計劃，該項計劃將由本公司準備工程細則并通過核查程序，由業(yè)主核準后選定合適廠商。●本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長期修繕計劃書，并由業(yè)主審核后開始施行。6．財務(wù)管理1)大樓管理預(yù)算案●管理預(yù)算案主要針對大樓日常運作支出，作出評估并制定。經(jīng)業(yè)主核準后，本公司將預(yù)算案作為大樓財務(wù)預(yù)算管理基準，由業(yè)主授權(quán)全責處理；●依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費及保證金金額。2)處理支出帳目●所有大樓內(nèi)的管理運作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準，一切支出項目將依據(jù)先前通過的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費用予以批核。3)收支損益表●本公司將每月提交大樓收支損益報告于業(yè)主批核，報告內(nèi)容包括大樓所有支出明細項目及預(yù)估支出，并提供管理費收支帳目與應(yīng)收帳款相對照，以供業(yè)主了解大樓財務(wù)狀況；●大樓收支損益帳寄每年由認可會計師稽核并存檔作記錄。4)管理帳戶●本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理帳戶，以備業(yè)主審核各項開支；●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營運：●