讀書分享：《一本書看透房地產(chǎn)》讀后感課件

《一本書看透房地產(chǎn)》

讀后分享高新區(qū)三項(xiàng)目工程及HSE部2018年7月《一本書看透房地產(chǎn)》

讀后分享高新區(qū)三項(xiàng)目工程及HSE部目錄內(nèi)容解析2本書概論31知識分享33目錄內(nèi)容解析2本書概論31知識分享33一、本書概論1、作者介紹2、書籍簡述3、本書目錄4、綜合評價(jià)一、本書概論1、作者介紹一、本書概論1作者介紹潛進(jìn)，原名付小強(qiáng)。作者，付小強(qiáng)，曾就職于中海地產(chǎn)青島公司。先后從事過工程現(xiàn)場管理、報(bào)建管理、質(zhì)安管理、運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)線。勤思善學(xué)，對問題從不隨波逐流，更有自己的獨(dú)特見解，喜歡從實(shí)踐中尋找和提煉問題的答案。立足于標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)平臺，并結(jié)合個(gè)人思考、實(shí)踐總結(jié)及理論學(xué)習(xí)，歷經(jīng)三年寫著此書。一、本書概論1作者介紹潛進(jìn)，原名付小強(qiáng)。一、本書概論2書籍簡介★核心內(nèi)容：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全生命周期流程中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，及其邏輯關(guān)系。★謀篇布局：八大開發(fā)階段——土地一級開發(fā)、投資管理與土地確權(quán)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工建設(shè)、項(xiàng)目預(yù)售、竣工驗(yàn)收備案、項(xiàng)目交付?！飭l(fā)思考：提煉規(guī)律性，讀者一目了然，觸類旁通?！锢碚撝危簠⑼钢贫纫?guī)范，領(lǐng)悟?qū)崙?zhàn)精髓。一、本書概論2書籍簡介★核心內(nèi)容：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全生命周期流一、本書概論3本書目錄投資與土地確權(quán)階段規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工建設(shè)階段竣工驗(yàn)收備案階段目錄項(xiàng)目開發(fā)全過程概述土地一級開發(fā)階段項(xiàng)目交付階段項(xiàng)目預(yù)售階段項(xiàng)目運(yùn)營管理模式房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式及全流程

PS:從利潤貢獻(xiàn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)來講，從前往后呈現(xiàn)出遞減特性。

拿地及確權(quán)項(xiàng)目前期項(xiàng)目建設(shè)及預(yù)售竣工交付一、本書概論3本書目錄投資與土地確權(quán)階段規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段施工一、本書概論★這是一本值得讀的書：本書對房企開發(fā)全過程流程寫得很詳細(xì)，在具體業(yè)務(wù)層面也給出常見房企會遇到的和注意事項(xiàng)。作者在對日常工作的思考，工作流程的把控，企業(yè)內(nèi)部管理的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行闡述，是本書的亮點(diǎn)。專業(yè)化分工造成認(rèn)知的狹隘和局限，很適合從業(yè)人員比較系統(tǒng)的了解房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，參考借鑒。。。★這是一本業(yè)務(wù)指導(dǎo)書：雖然本書名字確定為《一本書看透房地產(chǎn)》，但房地產(chǎn)開發(fā)除了業(yè)務(wù)本身以外還受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府政策、市場環(huán)境、資金環(huán)境等多種因素綜合影響，這以上因素也決定開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)策略、銷售策略等，本書均未涉及?！镞@是一本簡單的書：本書主要詳細(xì)講述房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全流程中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，及其邏輯關(guān)系。因?yàn)樽髡吡⒁夂蛵徫唤?jīng)歷的關(guān)系，并未涉及公司高級領(lǐng)導(dǎo)層管理和思考范疇，亦未針對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)性的分析，因此對中高層管理者而言參考意義不大。14綜合評價(jià)一、本書概論14綜合評價(jià)二、內(nèi)容解析1、地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式2、開發(fā)階段流程詳解二、內(nèi)容解析1、地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式二、內(nèi)容解析—2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式第1章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程概述

１.１什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

房地產(chǎn)市場包含土地市場和房產(chǎn)市場。土地市場分為一級和二級市場，房地產(chǎn)市場對應(yīng)分為一級、二級和三級，其中廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)一般是二級開發(fā)建設(shè)，三級開發(fā)包含房屋二手房租賃、過戶、抵押等業(yè)務(wù)。

１.２房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖如右圖所示：開發(fā)策劃報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)方案請照圖及規(guī)證項(xiàng)目開工預(yù)售竣工備案交付二、內(nèi)容解析—2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式第1章房地產(chǎn)項(xiàng)目開二、內(nèi)容解析—2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式

２.１房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化管控

集團(tuán)管控體系包括兩個(gè)系統(tǒng)：組織系統(tǒng)和管理控制系統(tǒng)。其中組織系統(tǒng)分為直線制、事業(yè)部制、矩陣制和區(qū)域中心制；管理控制系統(tǒng)根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略、發(fā)展階段和管理方式不同分為操作控制型、戰(zhàn)略管控型和財(cái)務(wù)管控型。主要通過決策利潤規(guī)劃、監(jiān)督利潤生產(chǎn)與支持服務(wù)利潤實(shí)現(xiàn)來達(dá)成。

２.2項(xiàng)目運(yùn)營管理

項(xiàng)目運(yùn)營管理是指從項(xiàng)目運(yùn)營角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目開發(fā)全過程的、各職能業(yè)務(wù)線的全方位管理。在房地產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中起到承上啟下的紐帶作用，緊密聯(lián)系著企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、計(jì)劃管理體系和項(xiàng)目開發(fā)過程管理。運(yùn)營管理應(yīng)該是從“管目標(biāo)”“控進(jìn)度”“防風(fēng)險(xiǎn)”三大層面著手開展工作。曾有領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)運(yùn)營管理部日常工作就是：開好會、記好賬、管好人。二、內(nèi)容解析—2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第3章土地一級開發(fā)階段

我國憲法規(guī)定“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市規(guī)劃區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地或自留地、自留山也屬于集體所有”

３.１土地一級開發(fā)概述

土地是房地產(chǎn)市場的源頭，主要通過政府招拍、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓形式進(jìn)入市場。土地一級開發(fā)就是從生地或毛地向熟地轉(zhuǎn)變的過程。在這一過程中，可能涉及征地、拆遷、安置補(bǔ)償?shù)乳_發(fā)工作，同時(shí)還會進(jìn)行土地的環(huán)評、立項(xiàng)、規(guī)劃初步設(shè)計(jì)、土地整理市政配套設(shè)施建設(shè)、驗(yàn)收等一系列工作，這些工作統(tǒng)籌起來就是土地一級開發(fā)。

３.２土地一級主要包括開發(fā)規(guī)劃、前期準(zhǔn)備階段

、土地整理階段、驗(yàn)收及入市階段。

因?yàn)橥恋匾患夐_發(fā)因?yàn)榘l(fā)展周期長、資金需求大、影響因素多等原因，一般由政府來操作，在此不一一講述，感興趣的同事可以看一看書。。。二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第3章土地一級開發(fā)階二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地確權(quán)階段

投資管理與土地確權(quán)工作包括土地招拍掛之前的意向地塊篩選、土地一級開發(fā)跟進(jìn)、土地可行性研究與土地上市交易跟進(jìn)等工作，以及在土地招拍掛之后的土地合同簽訂、土地使用證辦理相關(guān)工作。

４.１投資管理與土地確權(quán)概述投資管理與土地確權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的最前沿，數(shù)據(jù)收集與分析研究是其主要工作內(nèi)容。其中成果包括摘牌前的《可行性研究報(bào)告》，摘牌后的《項(xiàng)目開發(fā)策劃報(bào)告》等。此階段流程圖如右所示：

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地確權(quán)階段

４.２可行性研究報(bào)告

《可行性研究報(bào)告》是指在項(xiàng)目投資決策前，通過科學(xué)的方法對建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)可行性進(jìn)行論證分析，以便為企業(yè)決策層進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供科學(xué)可靠的決策依據(jù)，并將之作為下一階段工作開展的基礎(chǔ)文件。《可行性研究報(bào)告》重點(diǎn)包括市場情況、地塊規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)測算等內(nèi)容。分為投資機(jī)會分析、項(xiàng)目立項(xiàng)研究、項(xiàng)目可行性報(bào)告編制與審批三個(gè)階段性工作。項(xiàng)目立項(xiàng)研究階段包括（1）項(xiàng)目概況（2）法律與政策風(fēng)險(xiǎn)（3）市場調(diào)查（4）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（5）項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃（6）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（7）結(jié)論與建議值得說明的是：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析是可行性研究分析的靈魂和核心。

４.３房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算

根據(jù)發(fā)展過程，分為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)配比、成本與投入節(jié)奏估算，租售計(jì)劃推演、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析等五大發(fā)展階段。財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)包含凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期；以及敏感性分析和盈虧平衡分析等。

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地確權(quán)階段

４.４成本管理體系

所謂項(xiàng)目成本，是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的總和，主要包括土地成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等。成本管理體系根據(jù)開展階段分為成本測算管理、成本控制管理和成本核算管理。其中成本控制環(huán)節(jié)是核心，重點(diǎn)工作又在于對建安成本的控制。４.５土地確權(quán)階段

土地確權(quán)階段包括兩個(gè)任務(wù)：土地合同的簽訂和土地使用權(quán)證的取得。取得《土地使用權(quán)證》前需繳納土地出讓金、契稅（出讓款的3%-5%），并完成測繪定界，之后攜帶土地出讓合同、政府批文、大門牌號證明、地籍調(diào)查成果、定界地形圖辦理PS：對于土地證的辦理，需從項(xiàng)目運(yùn)營的視角去綜合考量，并非越早越好。根據(jù)國土資源部規(guī)定，10個(gè)工作日內(nèi)簽合同，1個(gè)月內(nèi)繳納50%首付，余款按照合同繳納，最遲不得超過一年。簽訂土地合同后可以開展立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)審、環(huán)評等。

成本測算成本控制成本核算將項(xiàng)目成本通過合約規(guī)劃，將目標(biāo)成本分解項(xiàng)目合同二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段

５.１規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段及其衍生

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最為核心和關(guān)鍵的階段。因?yàn)槠涮幱诶麧櫳a(chǎn)區(qū)，決定了項(xiàng)目約80%的利潤來源。該階段也是集團(tuán)集中評審和審批關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)最集中的階段。比如營銷定位報(bào)告、開發(fā)策劃報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審、工程啟動會報(bào)告、合約策劃報(bào)告、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃等。

實(shí)質(zhì)上包含規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。一般會持續(xù)2.5-4個(gè)月時(shí)間。規(guī)劃方案流程圖如右所示：二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段

５.１規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段及其衍生

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段工作包括密度分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)。衍生出專項(xiàng)設(shè)計(jì)包括工程初勘、工程詳勘、土方開挖圖、基坑支護(hù)圖、樁基施工圖、管網(wǎng)綜合圖、立面方案設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì)等內(nèi)容

。

1、密度分析成果文件：面積指標(biāo)明細(xì)表、相關(guān)分析報(bào)告、

多方案比較；

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：小區(qū)規(guī)劃階段面積指標(biāo)明細(xì)表、小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、

地庫、戶型、日照分析；3、方案設(shè)計(jì)：最終確定地塊方案、樓座戶型方案、配套用房面積和位置。二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段

５.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段運(yùn)營、報(bào)建、營銷、合約、工程工作運(yùn)營：項(xiàng)目開發(fā)整體運(yùn)營架構(gòu)和管理體系的搭建。包含戰(zhàn)略目標(biāo)（生產(chǎn)經(jīng)營類指標(biāo)和內(nèi)部管理類指標(biāo)）、計(jì)劃管理和進(jìn)度管控（四級發(fā)展計(jì)劃）和項(xiàng)目投資收益管理；報(bào)建：建設(shè)用地報(bào)審、規(guī)劃選址意見書（劃撥土地需要）、規(guī)劃方案日照分析及專家評審、套型比例審核（已取消）、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評估、項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、管網(wǎng)綜合圖報(bào)批、人防指標(biāo)審批；營銷：項(xiàng)目營銷定位、市場推廣策劃、項(xiàng)目銷售策劃?！俄?xiàng)目營銷定位》包括土地屬性研究、市場環(huán)境與競品分析、目標(biāo)客戶分析、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目市場定位。合約：編制合約策劃，確定勘察、監(jiān)理、土方、基坑支護(hù)、樁基工程、前期準(zhǔn)備工程。工程：編制工程啟動會，開始施工詳勘、土石方開挖、基坑支護(hù)、樁基工程、臨建。

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第6章施工圖設(shè)計(jì)階段

6.１施工圖設(shè)計(jì)階段

內(nèi)容

施工圖設(shè)計(jì)階段的是圍繞著“一份圖、兩個(gè)證”進(jìn)行的。其中一份圖是指施工圖，兩個(gè)證是指建設(shè)工程規(guī)劃許可證（綠證）和建設(shè)工程施工許可證（藍(lán)證）。

此階段一般持續(xù)2個(gè)月時(shí)間。主要包括：施工圖設(shè)計(jì)與審查（1-1.5個(gè)月），招標(biāo)備案、配套費(fèi)繳納、質(zhì)安監(jiān)備案、出具保函和資金到位證明、施工許可證辦理（0.5-1個(gè)月）。

注意：1、開發(fā)企業(yè)一般為加快前期進(jìn)程，會搶先設(shè)計(jì)出建筑圖用于規(guī)劃許可。結(jié)果當(dāng)規(guī)劃許可證批下來后，因?yàn)槠渌麑I(yè)施工圖的插入導(dǎo)致建筑發(fā)生局部調(diào)整，現(xiàn)場按照施工圖來施工，最終完成效果和規(guī)劃圖不一致，從而影響規(guī)劃驗(yàn)收。故專業(yè)工程師務(wù)必在施工時(shí)注意審閱對比請照圖，提前發(fā)現(xiàn)并解決。2、

專業(yè)工程師需認(rèn)真領(lǐng)會理解請照圖審批、消防審核、人防方案審核意見。3、人防施工圖有平時(shí)和戰(zhàn)時(shí)之分，施工以平時(shí)為準(zhǔn)。

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第6章施工圖設(shè)計(jì)階段

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第6章施工圖設(shè)計(jì)階段

6.2施工圖設(shè)計(jì)階段綜述

施工圖設(shè)計(jì)階段的完成是項(xiàng)目前期開發(fā)階段的結(jié)束，標(biāo)志是獲取《施工許可證》1、施工圖設(shè)計(jì)的最終完成宣告“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件—-概念設(shè)計(jì)和產(chǎn)品策劃—規(guī)劃設(shè)計(jì)方案---建筑方案設(shè)計(jì)—擴(kuò)初設(shè)計(jì)—施工圖設(shè)計(jì)”這一設(shè)計(jì)鏈條的終結(jié)。2、施工圖設(shè)計(jì)的最終完成宣告“土地確權(quán)階段報(bào)建—-規(guī)劃方案報(bào)建—規(guī)劃許可報(bào)建---施工許可報(bào)建”這一報(bào)建前期業(yè)務(wù)的終結(jié)。進(jìn)入后期的預(yù)售、竣工驗(yàn)收備案階段。至此房地產(chǎn)前期開發(fā)工作結(jié)束，預(yù)示著項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。主線分化為兩條線路：以工程施工建設(shè)業(yè)務(wù)為主線、和以項(xiàng)目開盤銷售業(yè)務(wù)為主線。

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第6章施工圖設(shè)計(jì)階段

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第7章項(xiàng)目施工建設(shè)階段

７.１項(xiàng)目施工建設(shè)階段

項(xiàng)目施工建設(shè)階段工作導(dǎo)向目標(biāo)是預(yù)售工程條件和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案；工作內(nèi)容是項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目質(zhì)量安全管理、項(xiàng)目管理行為三個(gè)方面。項(xiàng)目工程部更多需要思考如何充分整合和利用好公司、總分包、政府和社會等資源去推動項(xiàng)目發(fā)展。７.２項(xiàng)目管理行為包括行政性管理行為和技術(shù)性管理行為體系、管理行為檢查。

７.３項(xiàng)目進(jìn)度管理

分為項(xiàng)目展望、步入正軌、預(yù)售為要、結(jié)構(gòu)驗(yàn)收導(dǎo)向、立體交叉、

竣工驗(yàn)收六大階段。

７.４市政配套管網(wǎng)工程

因其壟斷、復(fù)雜和干擾特性，是項(xiàng)目施工管理最難控制環(huán)節(jié)。

７.５項(xiàng)目質(zhì)量安全管理

。。。

７.６其他管理工作協(xié)作配合

口號--“迎合設(shè)計(jì)，配合營銷”

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第7章項(xiàng)目施工建設(shè)階二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第8章項(xiàng)目預(yù)售階段

預(yù)售又稱之為“賣樓花”，1953年起源于香港，1994年正式實(shí)行預(yù)售許可制度。８.１工程預(yù)售條件

主體達(dá)到預(yù)售進(jìn)度要求，售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)開放等

８.２預(yù)售許可申辦

８.３市場推廣策劃

劃分為銷售賣場策劃、傳播媒介策劃、銷售策略與計(jì)劃，開盤籌劃四部分內(nèi)容。

開發(fā)經(jīng)營權(quán)系列報(bào)建項(xiàng)目手冊申辦

項(xiàng)目資金本繳存建設(shè)條件意見書預(yù)售許可證申辦大、小門牌號辦理房屋面積預(yù)測繪預(yù)售許可申辦開發(fā)經(jīng)營權(quán)證二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第8章項(xiàng)目預(yù)售階段

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第8章項(xiàng)目預(yù)售階段

８.３市場推廣策劃

（1）銷售賣場策劃主要工作包括確定樓盤案名、選擇銷售賣場風(fēng)格等；（2）傳播媒介策劃主要工作包括確定推廣主題、傳播媒介的應(yīng)用；（3）銷售策略與計(jì)劃主要工作包括明確項(xiàng)目銷售周期的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和銷售目標(biāo)；（4）開盤籌劃主要工作包括物料準(zhǔn)備、廣告投放與意向客戶積累、項(xiàng)目定價(jià)。８.４銷售階段策劃與營銷策劃報(bào)告（1）銷售階段策劃是指開盤發(fā)售后至銷售結(jié)束前的策劃，工作重心是銷售策略的評估和調(diào)整，此時(shí)銷售業(yè)績成為策略評估的核心。主要工作包括銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、現(xiàn)有營銷策略評估、制定或?qū)嵤┬碌臓I銷策略（2）《營銷策劃報(bào)告》是指在項(xiàng)目營銷定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目市場環(huán)境及目標(biāo)客戶情況，制定的項(xiàng)目營銷策劃的總體思路。其是項(xiàng)目營銷策劃的綱領(lǐng)指導(dǎo)文件！

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第8章項(xiàng)目預(yù)售階段

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第9章竣工驗(yàn)收備案階段預(yù)售階段

９.１竣工驗(yàn)收備案階段概述

建設(shè)工程的任何報(bào)批手續(xù)，都遵循“報(bào)批-建設(shè)-驗(yàn)收”的閉合循環(huán)定律，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案工作有著舉足輕重的地位！從項(xiàng)目單體整體完工到完成最終的竣工驗(yàn)收備案大約需1.5-2.5個(gè)月時(shí)間。根據(jù)階段不同劃分為驗(yàn)收前期工作、專項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案！

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第9章竣工驗(yàn)收備案階二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第9章竣工驗(yàn)收備案階段預(yù)售階段

９.2專項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收

專項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收包括但不限于（1）房屋測繪驗(yàn)收（2）規(guī)劃單體驗(yàn)收（3）規(guī)劃綜合驗(yàn)收（4）消防驗(yàn)收及備案（5）墻改節(jié)能驗(yàn)收（6）竣工結(jié)算登記（7）養(yǎng)老保障金繳納證明（8）城建檔案驗(yàn)收（9）竣工驗(yàn)收（10）環(huán)保驗(yàn)收（11）衛(wèi)生防疫驗(yàn)收.

說明：黃色標(biāo)注為成本部主導(dǎo)完成，綠色為工程部主導(dǎo)完成，藍(lán)色為前期部主導(dǎo)完成。９.3竣工驗(yàn)收備案

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案是指建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格后，將竣工驗(yàn)收報(bào)告以及規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件審核備案。取得竣工驗(yàn)收備案證明后，意味著建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)全部建設(shè)完畢，可以正式投入使用。

規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)辦理。

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第9章竣工驗(yàn)收備案階二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第10章項(xiàng)目交付階段

１０.１項(xiàng)目交付階段概述

１０.２項(xiàng)目交付前期準(zhǔn)備

１０.３集中交付管理

１０.４交付后管理工作

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第10章項(xiàng)目交付階段

１三、知識分享1、內(nèi)部收益率IRR2、摘牌即開工3、其他小知識三、知識分享1、內(nèi)部收益率IRR三、知識分享內(nèi)部收益率IRR內(nèi)部收益率IRR是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率IRR是一項(xiàng)投資渴望達(dá)到的報(bào)酬率，該指標(biāo)越大越好?；究梢岳斫鉃轫?xiàng)目的年化收益率。一般情況下，內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，該項(xiàng)目是可行的。3.1、內(nèi)部收益率IRR項(xiàng)目全投資IRR不考慮資金成本，就是整個(gè)項(xiàng)目通盤考慮年收益率是多少自有資金IRR要考慮借債、考慮貸款，考慮資金成本、融資成本股東資本金IRR股東自己的錢，投入得最早、回報(bào)得最晚這三個(gè)IRR中最小的注意：如果我借錢投資項(xiàng)目，劃不劃算呢？只有當(dāng)自有資金IRR＞項(xiàng)目全投資IRR的時(shí)候，借錢賺錢才是劃算的，財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮作用，否則就是虧本的。內(nèi)部收益率IRR可以采用excel計(jì)算出來。三、知識分享內(nèi)部收益率IRR3.1、內(nèi)部收益率IRR項(xiàng)目全投三、知識分享內(nèi)部收益率IRR計(jì)算實(shí)例：3.1、內(nèi)部收益率IRR三、知識分享內(nèi)部收益率IRR計(jì)算實(shí)例：3.1、內(nèi)部收益率IR三、知識分享①“快收”:盡可能地把銷售收入提前，比如爭取提前開盤、加快推售節(jié)奏。②“慢支”:盡可能地把現(xiàn)金流出往后，比如爭取土地款分期支付、施工方工程款墊資、條件允許下延緩各類費(fèi)用支付節(jié)奏。③“多收”:盡可能多增加銷售收入，優(yōu)化規(guī)劃方案，盡量多布局高溢價(jià)產(chǎn)品；

差異化定位，把握自主定價(jià)權(quán)。④“少支”:盡可能節(jié)約成本，成本部同事測算時(shí)留給自己的“富裕量”部分，

投資同事應(yīng)該是要多去爭取的。

資金周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，故追求一定是：在確保安全現(xiàn)金流的前提下，盡可能提升IRR！提升IRR四條最基本規(guī)律：3.1、內(nèi)部收益率IRR三、知識分享提升IRR四條最基本規(guī)律：3.1、內(nèi)部收益率IR三、知識分享

3.2、摘牌即開工摘牌即開工運(yùn)營模式流程圖三、知識分享3.2、摘牌即開工摘牌即開工運(yùn)營模式流程圖三、知識分享摘牌即開工運(yùn)營模式的實(shí)質(zhì)并非顛覆了原有模式，只是將絕大多數(shù)前期業(yè)務(wù)（設(shè)計(jì)、預(yù)報(bào)建、招標(biāo)、工程）工作前置到摘牌拿地之前完成。實(shí)現(xiàn)的基本保障條件如下：

3.2、摘牌即開工精干的項(xiàng)目前期運(yùn)營團(tuán)隊(duì)（執(zhí)行力）良好的政企關(guān)系（拿土地）良好的政府環(huán)境（預(yù)報(bào)建）簡化的決策流程（快審批）標(biāo)準(zhǔn)化的操盤手段（可復(fù)制）三、知識分享摘牌即開工運(yùn)營模式的實(shí)質(zhì)并非顛覆了三、知識分享

（1）關(guān)于消防設(shè)計(jì)審查消防設(shè)計(jì)審查分為審核制和備案制

其中審核制是在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后即啟動，是取得《建設(shè)工程施工許可證》的前置條件，在竣工驗(yàn)收備案時(shí)必驗(yàn)；

而備案制是在取得《建設(shè)工程施工許可證》七個(gè)工作日之內(nèi)向消防部門備案。原則上在竣工驗(yàn)收備案時(shí)抽驗(yàn)。

（2）關(guān)于招投標(biāo)備案根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法》規(guī)定，允許建設(shè)單位發(fā)包的工程包括：精裝修、幕墻、消防、電梯、弱電、通風(fēng)空調(diào)等。（3）人防工程和保障房項(xiàng)目在繳納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)錢需先行辦理減免證明。（4）遵循項(xiàng)目的“報(bào)批-建設(shè)-驗(yàn)收”的閉合循環(huán)，開工之時(shí)就應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目竣工的工作籌劃！把竣工驗(yàn)收工作的統(tǒng)籌安排提前穿插到項(xiàng)目后期施工安排中，以壓縮整體竣工驗(yàn)收備案的進(jìn)程。3.3、其他小知識三、知識分享（1）關(guān)于消防設(shè)計(jì)審查3.3、其他小知識謝謝！THANKYOU謝謝！《一本書看透房地產(chǎn)》

讀后分享高新區(qū)三項(xiàng)目工程及HSE部2018年7月《一本書看透房地產(chǎn)》

讀后分享高新區(qū)三項(xiàng)目工程及HSE部目錄內(nèi)容解析2本書概論31知識分享33目錄內(nèi)容解析2本書概論31知識分享33一、本書概論1、作者介紹2、書籍簡述3、本書目錄4、綜合評價(jià)一、本書概論1、作者介紹一、本書概論1作者介紹潛進(jìn)，原名付小強(qiáng)。作者，付小強(qiáng)，曾就職于中海地產(chǎn)青島公司。先后從事過工程現(xiàn)場管理、報(bào)建管理、質(zhì)安管理、運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)線。勤思善學(xué)，對問題從不隨波逐流，更有自己的獨(dú)特見解，喜歡從實(shí)踐中尋找和提煉問題的答案。立足于標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)平臺，并結(jié)合個(gè)人思考、實(shí)踐總結(jié)及理論學(xué)習(xí)，歷經(jīng)三年寫著此書。一、本書概論1作者介紹潛進(jìn)，原名付小強(qiáng)。一、本書概論2書籍簡介★核心內(nèi)容：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全生命周期流程中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，及其邏輯關(guān)系?！镏\篇布局：八大開發(fā)階段——土地一級開發(fā)、投資管理與土地確權(quán)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工建設(shè)、項(xiàng)目預(yù)售、竣工驗(yàn)收備案、項(xiàng)目交付?！飭l(fā)思考：提煉規(guī)律性，讀者一目了然，觸類旁通?！锢碚撝危簠⑼钢贫纫?guī)范，領(lǐng)悟?qū)崙?zhàn)精髓。一、本書概論2書籍簡介★核心內(nèi)容：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全生命周期流一、本書概論3本書目錄投資與土地確權(quán)階段規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工建設(shè)階段竣工驗(yàn)收備案階段目錄項(xiàng)目開發(fā)全過程概述土地一級開發(fā)階段項(xiàng)目交付階段項(xiàng)目預(yù)售階段項(xiàng)目運(yùn)營管理模式房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式及全流程

PS:從利潤貢獻(xiàn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)來講，從前往后呈現(xiàn)出遞減特性。

拿地及確權(quán)項(xiàng)目前期項(xiàng)目建設(shè)及預(yù)售竣工交付一、本書概論3本書目錄投資與土地確權(quán)階段規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段施工一、本書概論★這是一本值得讀的書：本書對房企開發(fā)全過程流程寫得很詳細(xì)，在具體業(yè)務(wù)層面也給出常見房企會遇到的和注意事項(xiàng)。作者在對日常工作的思考，工作流程的把控，企業(yè)內(nèi)部管理的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行闡述，是本書的亮點(diǎn)。專業(yè)化分工造成認(rèn)知的狹隘和局限，很適合從業(yè)人員比較系統(tǒng)的了解房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，參考借鑒。。?！镞@是一本業(yè)務(wù)指導(dǎo)書：雖然本書名字確定為《一本書看透房地產(chǎn)》，但房地產(chǎn)開發(fā)除了業(yè)務(wù)本身以外還受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府政策、市場環(huán)境、資金環(huán)境等多種因素綜合影響，這以上因素也決定開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)策略、銷售策略等，本書均未涉及?！镞@是一本簡單的書：本書主要詳細(xì)講述房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全流程中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，及其邏輯關(guān)系。因?yàn)樽髡吡⒁夂蛵徫唤?jīng)歷的關(guān)系，并未涉及公司高級領(lǐng)導(dǎo)層管理和思考范疇，亦未針對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)性的分析，因此對中高層管理者而言參考意義不大。14綜合評價(jià)一、本書概論14綜合評價(jià)二、內(nèi)容解析1、地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式2、開發(fā)階段流程詳解二、內(nèi)容解析1、地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式二、內(nèi)容解析—2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式第1章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程概述

１.１什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

房地產(chǎn)市場包含土地市場和房產(chǎn)市場。土地市場分為一級和二級市場，房地產(chǎn)市場對應(yīng)分為一級、二級和三級，其中廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)一般是二級開發(fā)建設(shè)，三級開發(fā)包含房屋二手房租賃、過戶、抵押等業(yè)務(wù)。

１.２房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖如右圖所示：開發(fā)策劃報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)方案請照圖及規(guī)證項(xiàng)目開工預(yù)售竣工備案交付二、內(nèi)容解析—2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式第1章房地產(chǎn)項(xiàng)目開二、內(nèi)容解析—2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式

２.１房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化管控

集團(tuán)管控體系包括兩個(gè)系統(tǒng)：組織系統(tǒng)和管理控制系統(tǒng)。其中組織系統(tǒng)分為直線制、事業(yè)部制、矩陣制和區(qū)域中心制；管理控制系統(tǒng)根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略、發(fā)展階段和管理方式不同分為操作控制型、戰(zhàn)略管控型和財(cái)務(wù)管控型。主要通過決策利潤規(guī)劃、監(jiān)督利潤生產(chǎn)與支持服務(wù)利潤實(shí)現(xiàn)來達(dá)成。

２.2項(xiàng)目運(yùn)營管理

項(xiàng)目運(yùn)營管理是指從項(xiàng)目運(yùn)營角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目開發(fā)全過程的、各職能業(yè)務(wù)線的全方位管理。在房地產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中起到承上啟下的紐帶作用，緊密聯(lián)系著企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、計(jì)劃管理體系和項(xiàng)目開發(fā)過程管理。運(yùn)營管理應(yīng)該是從“管目標(biāo)”“控進(jìn)度”“防風(fēng)險(xiǎn)”三大層面著手開展工作。曾有領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)運(yùn)營管理部日常工作就是：開好會、記好賬、管好人。二、內(nèi)容解析—2.1地產(chǎn)概述及運(yùn)營模式第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第3章土地一級開發(fā)階段

我國憲法規(guī)定“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市規(guī)劃區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地或自留地、自留山也屬于集體所有”

３.１土地一級開發(fā)概述

土地是房地產(chǎn)市場的源頭，主要通過政府招拍、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓形式進(jìn)入市場。土地一級開發(fā)就是從生地或毛地向熟地轉(zhuǎn)變的過程。在這一過程中，可能涉及征地、拆遷、安置補(bǔ)償?shù)乳_發(fā)工作，同時(shí)還會進(jìn)行土地的環(huán)評、立項(xiàng)、規(guī)劃初步設(shè)計(jì)、土地整理市政配套設(shè)施建設(shè)、驗(yàn)收等一系列工作，這些工作統(tǒng)籌起來就是土地一級開發(fā)。

３.２土地一級主要包括開發(fā)規(guī)劃、前期準(zhǔn)備階段

、土地整理階段、驗(yàn)收及入市階段。

因?yàn)橥恋匾患夐_發(fā)因?yàn)榘l(fā)展周期長、資金需求大、影響因素多等原因，一般由政府來操作，在此不一一講述，感興趣的同事可以看一看書。。。二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第3章土地一級開發(fā)階二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地確權(quán)階段

投資管理與土地確權(quán)工作包括土地招拍掛之前的意向地塊篩選、土地一級開發(fā)跟進(jìn)、土地可行性研究與土地上市交易跟進(jìn)等工作，以及在土地招拍掛之后的土地合同簽訂、土地使用證辦理相關(guān)工作。

４.１投資管理與土地確權(quán)概述投資管理與土地確權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的最前沿，數(shù)據(jù)收集與分析研究是其主要工作內(nèi)容。其中成果包括摘牌前的《可行性研究報(bào)告》，摘牌后的《項(xiàng)目開發(fā)策劃報(bào)告》等。此階段流程圖如右所示：

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地確權(quán)階段

４.２可行性研究報(bào)告

《可行性研究報(bào)告》是指在項(xiàng)目投資決策前，通過科學(xué)的方法對建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)可行性進(jìn)行論證分析，以便為企業(yè)決策層進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供科學(xué)可靠的決策依據(jù)，并將之作為下一階段工作開展的基礎(chǔ)文件?！犊尚行匝芯繄?bào)告》重點(diǎn)包括市場情況、地塊規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)測算等內(nèi)容。分為投資機(jī)會分析、項(xiàng)目立項(xiàng)研究、項(xiàng)目可行性報(bào)告編制與審批三個(gè)階段性工作。項(xiàng)目立項(xiàng)研究階段包括（1）項(xiàng)目概況（2）法律與政策風(fēng)險(xiǎn)（3）市場調(diào)查（4）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（5）項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃（6）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（7）結(jié)論與建議值得說明的是：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析是可行性研究分析的靈魂和核心。

４.３房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算

根據(jù)發(fā)展過程，分為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)配比、成本與投入節(jié)奏估算，租售計(jì)劃推演、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析等五大發(fā)展階段。財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)包含凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期；以及敏感性分析和盈虧平衡分析等。

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地確權(quán)階段

４.４成本管理體系

所謂項(xiàng)目成本，是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的總和，主要包括土地成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等。成本管理體系根據(jù)開展階段分為成本測算管理、成本控制管理和成本核算管理。其中成本控制環(huán)節(jié)是核心，重點(diǎn)工作又在于對建安成本的控制。４.５土地確權(quán)階段

土地確權(quán)階段包括兩個(gè)任務(wù)：土地合同的簽訂和土地使用權(quán)證的取得。取得《土地使用權(quán)證》前需繳納土地出讓金、契稅（出讓款的3%-5%），并完成測繪定界，之后攜帶土地出讓合同、政府批文、大門牌號證明、地籍調(diào)查成果、定界地形圖辦理PS：對于土地證的辦理，需從項(xiàng)目運(yùn)營的視角去綜合考量，并非越早越好。根據(jù)國土資源部規(guī)定，10個(gè)工作日內(nèi)簽合同，1個(gè)月內(nèi)繳納50%首付，余款按照合同繳納，最遲不得超過一年。簽訂土地合同后可以開展立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)審、環(huán)評等。

成本測算成本控制成本核算將項(xiàng)目成本通過合約規(guī)劃，將目標(biāo)成本分解項(xiàng)目合同二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第4章投資管理與土地二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段

５.１規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段及其衍生

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最為核心和關(guān)鍵的階段。因?yàn)槠涮幱诶麧櫳a(chǎn)區(qū)，決定了項(xiàng)目約80%的利潤來源。該階段也是集團(tuán)集中評審和審批關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)最集中的階段。比如營銷定位報(bào)告、開發(fā)策劃報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審、工程啟動會報(bào)告、合約策劃報(bào)告、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃等。

實(shí)質(zhì)上包含規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。一般會持續(xù)2.5-4個(gè)月時(shí)間。規(guī)劃方案流程圖如右所示：二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段

５.１規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段及其衍生

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段工作包括密度分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)。衍生出專項(xiàng)設(shè)計(jì)包括工程初勘、工程詳勘、土方開挖圖、基坑支護(hù)圖、樁基施工圖、管網(wǎng)綜合圖、立面方案設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì)等內(nèi)容

。

1、密度分析成果文件：面積指標(biāo)明細(xì)表、相關(guān)分析報(bào)告、

多方案比較；

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：小區(qū)規(guī)劃階段面積指標(biāo)明細(xì)表、小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、

地庫、戶型、日照分析；3、方案設(shè)計(jì)：最終確定地塊方案、樓座戶型方案、配套用房面積和位置。二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段

５.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段運(yùn)營、報(bào)建、營銷、合約、工程工作運(yùn)營：項(xiàng)目開發(fā)整體運(yùn)營架構(gòu)和管理體系的搭建。包含戰(zhàn)略目標(biāo)（生產(chǎn)經(jīng)營類指標(biāo)和內(nèi)部管理類指標(biāo)）、計(jì)劃管理和進(jìn)度管控（四級發(fā)展計(jì)劃）和項(xiàng)目投資收益管理；報(bào)建：建設(shè)用地報(bào)審、規(guī)劃選址意見書（劃撥土地需要）、規(guī)劃方案日照分析及專家評審、套型比例審核（已取消）、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評估、項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、管網(wǎng)綜合圖報(bào)批、人防指標(biāo)審批；營銷：項(xiàng)目營銷定位、市場推廣策劃、項(xiàng)目銷售策劃?！俄?xiàng)目營銷定位》包括土地屬性研究、市場環(huán)境與競品分析、目標(biāo)客戶分析、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目市場定位。合約：編制合約策劃，確定勘察、監(jiān)理、土方、基坑支護(hù)、樁基工程、前期準(zhǔn)備工程。工程：編制工程啟動會，開始施工詳勘、土石方開挖、基坑支護(hù)、樁基工程、臨建。

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第5章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第6章施工圖設(shè)計(jì)階段

6.１施工圖設(shè)計(jì)階段

內(nèi)容

施工圖設(shè)計(jì)階段的是圍繞著“一份圖、兩個(gè)證”進(jìn)行的。其中一份圖是指施工圖，兩個(gè)證是指建設(shè)工程規(guī)劃許可證（綠證）和建設(shè)工程施工許可證（藍(lán)證）。

此階段一般持續(xù)2個(gè)月時(shí)間。主要包括：施工圖設(shè)計(jì)與審查（1-1.5個(gè)月），招標(biāo)備案、配套費(fèi)繳納、質(zhì)安監(jiān)備案、出具保函和資金到位證明、施工許可證辦理（0.5-1個(gè)月）。

注意：1、開發(fā)企業(yè)一般為加快前期進(jìn)程，會搶先設(shè)計(jì)出建筑圖用于規(guī)劃許可。結(jié)果當(dāng)規(guī)劃許可證批下來后，因?yàn)槠渌麑I(yè)施工圖的插入導(dǎo)致建筑發(fā)生局部調(diào)整，現(xiàn)場按照施工圖來施工，最終完成效果和規(guī)劃圖不一致，從而影響規(guī)劃驗(yàn)收。故專業(yè)工程師務(wù)必在施工時(shí)注意審閱對比請照圖，提前發(fā)現(xiàn)并解決。2、

專業(yè)工程師需認(rèn)真領(lǐng)會理解請照圖審批、消防審核、人防方案審核意見。3、人防施工圖有平時(shí)和戰(zhàn)時(shí)之分，施工以平時(shí)為準(zhǔn)。

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第6章施工圖設(shè)計(jì)階段

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第6章施工圖設(shè)計(jì)階段

6.2施工圖設(shè)計(jì)階段綜述

施工圖設(shè)計(jì)階段的完成是項(xiàng)目前期開發(fā)階段的結(jié)束，標(biāo)志是獲取《施工許可證》1、施工圖設(shè)計(jì)的最終完成宣告“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件—-概念設(shè)計(jì)和產(chǎn)品策劃—規(guī)劃設(shè)計(jì)方案---建筑方案設(shè)計(jì)—擴(kuò)初設(shè)計(jì)—施工圖設(shè)計(jì)”這一設(shè)計(jì)鏈條的終結(jié)。2、施工圖設(shè)計(jì)的最終完成宣告“土地確權(quán)階段報(bào)建—-規(guī)劃方案報(bào)建—規(guī)劃許可報(bào)建---施工許可報(bào)建”這一報(bào)建前期業(yè)務(wù)的終結(jié)。進(jìn)入后期的預(yù)售、竣工驗(yàn)收備案階段。至此房地產(chǎn)前期開發(fā)工作結(jié)束，預(yù)示著項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。主線分化為兩條線路：以工程施工建設(shè)業(yè)務(wù)為主線、和以項(xiàng)目開盤銷售業(yè)務(wù)為主線。

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第6章施工圖設(shè)計(jì)階段

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第7章項(xiàng)目施工建設(shè)階段

７.１項(xiàng)目施工建設(shè)階段

項(xiàng)目施工建設(shè)階段工作導(dǎo)向目標(biāo)是預(yù)售工程條件和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案；工作內(nèi)容是項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目質(zhì)量安全管理、項(xiàng)目管理行為三個(gè)方面。項(xiàng)目工程部更多需要思考如何充分整合和利用好公司、總分包、政府和社會等資源去推動項(xiàng)目發(fā)展。７.２項(xiàng)目管理行為包括行政性管理行為和技術(shù)性管理行為體系、管理行為檢查。

７.３項(xiàng)目進(jìn)度管理

分為項(xiàng)目展望、步入正軌、預(yù)售為要、結(jié)構(gòu)驗(yàn)收導(dǎo)向、立體交叉、

竣工驗(yàn)收六大階段。

７.４市政配套管網(wǎng)工程

因其壟斷、復(fù)雜和干擾特性，是項(xiàng)目施工管理最難控制環(huán)節(jié)。

７.５項(xiàng)目質(zhì)量安全管理

。。。

７.６其他管理工作協(xié)作配合

口號--“迎合設(shè)計(jì)，配合營銷”

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第7章項(xiàng)目施工建設(shè)階二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第8章項(xiàng)目預(yù)售階段

預(yù)售又稱之為“賣樓花”，1953年起源于香港，1994年正式實(shí)行預(yù)售許可制度。８.１工程預(yù)售條件

主體達(dá)到預(yù)售進(jìn)度要求，售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)開放等

８.２預(yù)售許可申辦

８.３市場推廣策劃

劃分為銷售賣場策劃、傳播媒介策劃、銷售策略與計(jì)劃，開盤籌劃四部分內(nèi)容。

開發(fā)經(jīng)營權(quán)系列報(bào)建項(xiàng)目手冊申辦

項(xiàng)目資金本繳存建設(shè)條件意見書預(yù)售許可證申辦大、小門牌號辦理房屋面積預(yù)測繪預(yù)售許可申辦開發(fā)經(jīng)營權(quán)證二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第8章項(xiàng)目預(yù)售階段

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第8章項(xiàng)目預(yù)售階段

８.３市場推廣策劃

（1）銷售賣場策劃主要工作包括確定樓盤案名、選擇銷售賣場風(fēng)格等；（2）傳播媒介策劃主要工作包括確定推廣主題、傳播媒介的應(yīng)用；（3）銷售策略與計(jì)劃主要工作包括明確項(xiàng)目銷售周期的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和銷售目標(biāo)；（4）開盤籌劃主要工作包括物料準(zhǔn)備、廣告投放與意向客戶積累、項(xiàng)目定價(jià)。８.４銷售階段策劃與營銷策劃報(bào)告（1）銷售階段策劃是指開盤發(fā)售后至銷售結(jié)束前的策劃，工作重心是銷售策略的評估和調(diào)整，此時(shí)銷售業(yè)績成為策略評估的核心。主要工作包括銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、現(xiàn)有營銷策略評估、制定或?qū)嵤┬碌臓I銷策略（2）《營銷策劃報(bào)告》是指在項(xiàng)目營銷定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目市場環(huán)境及目標(biāo)客戶情況，制定的項(xiàng)目營銷策劃的總體思路。其是項(xiàng)目營銷策劃的綱領(lǐng)指導(dǎo)文件！

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第8章項(xiàng)目預(yù)售階段

二、內(nèi)容解析—2.2開發(fā)階段流程詳解第9章竣工驗(yàn)收備案階段預(yù)售階段

９.１竣工驗(yàn)收備案階段概述

建設(shè)工程的任何報(bào)批手續(xù)，都遵循“報(bào)批-建設(shè)-驗(yàn)收”的閉合循環(huán)定律，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案工作有著舉足輕重的地位