地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)施報(bào)告模板

..>【中海格林威治城】工程后評(píng)估報(bào)告中海地產(chǎn)集團(tuán)后評(píng)估工作小組二○○七年十二月..>【中海格林威治城】工程后評(píng)估報(bào)告前言：成都中海格林威治城工程用地通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，于2003年4月10日競(jìng)得，并于2003年5月正式開(kāi)工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月到達(dá)后評(píng)估時(shí)點(diǎn)〔數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2007年6月30日〕?；趯?duì)工程進(jìn)展經(jīng)歷總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評(píng)估報(bào)告能為今后開(kāi)發(fā)的類(lèi)似工程提供一定的借鑒。成都中海格林威治城工程后評(píng)估過(guò)程中，成都公司同事認(rèn)真對(duì)待，努力工作，總部的財(cái)務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營(yíng)銷(xiāo)籌劃中心及開(kāi)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄TOC\o"1-1"\h\z\u核心內(nèi)容提要。工程開(kāi)展總進(jìn)度控制點(diǎn)如下表：批次批次進(jìn)度控制點(diǎn)A1區(qū)A2、16#樓B區(qū)工程整體從拿地到主要節(jié)點(diǎn)時(shí)間原方案節(jié)超簽定土地合同定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工日期13個(gè)月10個(gè)月3個(gè)月開(kāi)盤(pán)18個(gè)月17個(gè)月1個(gè)月地下室構(gòu)造封頂日期/主體構(gòu)造封頂日期工程質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收日期入伙日期43個(gè)月43個(gè)月0個(gè)月主要施工進(jìn)度方案與完成情況比照表〔B區(qū)〕1施工工程名稱(chēng)方案完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間〔天〕方案起止時(shí)間實(shí)際起止時(shí)間2開(kāi)工113土方施工〔含地基換填〕60874地下室施工60465三層轉(zhuǎn)換層施工48486十五層以下構(gòu)造施工1381387主體構(gòu)造封頂〔32層〕2472478機(jī)房構(gòu)造封頂2632639主體驗(yàn)收26526510屋面工程24242005.9.8～2005.9.8～11頂層外裝飾409912頂層下架409913十五層以上外飾工程1501712005.9.8～2005.9.8～14十五層以下外裝飾1159415內(nèi)飾工程2652652005.9.8～2005.9.8～16大堂及架空層裝飾53532006.6.1～2006.6.1～17電梯安裝調(diào)試1321322006.1.4～2006.1.4～18消防工程29929919燃?xì)夤こ?812812005.9.8～2005.9.8～20外架下架2302302005.9.8～2005.9.8～21竣工驗(yàn)收73173122室外綠化、景觀(guān)1461462006.5.8～2006.5.8～土建工程經(jīng)歷總結(jié)綜合管理工程開(kāi)展總體進(jìn)度方案的管理。工程開(kāi)展總體進(jìn)度方案是工程開(kāi)展的"綱〞，編制總體方案一定要結(jié)合工程特點(diǎn)，集以往經(jīng)歷和集體智慧，認(rèn)真推敲，過(guò)程中根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)調(diào)整并知會(huì)相關(guān)部門(mén)，對(duì)要求時(shí)間較長(zhǎng)的材料采購(gòu)，材料認(rèn)樣、設(shè)計(jì)樣板等工作要提早跟進(jìn)，做到未雨綢繆。與公司各部門(mén)的協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)出圖方案及物資采購(gòu)方案必須按照工程制定的工程開(kāi)展方案來(lái)制定。同時(shí)工程應(yīng)充分發(fā)揮對(duì)業(yè)務(wù)部門(mén)的推動(dòng)作用，防止過(guò)程中跟蹤不夠，待提交成果時(shí)間臨近，相關(guān)工作還未安排的事件發(fā)生。本工程開(kāi)展過(guò)程中工程管理模式經(jīng)歷了前期的地盤(pán)經(jīng)理制和后期的工程開(kāi)展經(jīng)理制，雖然此時(shí)的工程開(kāi)展經(jīng)理制尚不完善，各業(yè)務(wù)部門(mén)指定的工程負(fù)責(zé)人，實(shí)際上僅為聯(lián)絡(luò)人，但相比以前，聯(lián)系更通暢了，協(xié)調(diào)效率提高了。建議今后工程開(kāi)展經(jīng)理制度應(yīng)更深入實(shí)施，使權(quán)責(zé)一致。各施工單位之間的協(xié)調(diào)。主包單位是施工單位的核心，主包作用發(fā)揮不出來(lái)，工程進(jìn)展會(huì)很慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精力，但也要進(jìn)展監(jiān)視，要遏制顯失公平的事情發(fā)生，要支持分包不能讓分包處于絕對(duì)的弱勢(shì)，開(kāi)展工作才會(huì)順利。由于甲方直接分包的單位太多，協(xié)調(diào)、配合工作量很大，主要是通過(guò)開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)或相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)碰頭的方式來(lái)做好協(xié)調(diào)、配合工作，協(xié)調(diào)會(huì)主要由總包單位主持，甲方、監(jiān)理參與決策。為了減少扯皮，各分包單位剛進(jìn)場(chǎng)就應(yīng)做好以下工作：組織相關(guān)單位審圖，解決圖紙沖突，明確收邊收口的責(zé)任劃分；明確管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。對(duì)監(jiān)理的管理。質(zhì)量控制中一定要堅(jiān)持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲方的檢查在后，這樣不僅檢查了質(zhì)量，同時(shí)也對(duì)監(jiān)理的工作起到了監(jiān)視和檢查作用。對(duì)監(jiān)理部定期進(jìn)展考評(píng)，有效利用新監(jiān)理合同中監(jiān)理費(fèi)的獎(jiǎng)金局部的鼓勵(lì)作用，根據(jù)考評(píng)結(jié)果斷定獎(jiǎng)金的支付比例，考評(píng)不合格的人員不得留在工程監(jiān)理，增強(qiáng)監(jiān)理人員的責(zé)任心和危機(jī)感。同時(shí)要發(fā)揮監(jiān)理的主觀(guān)能動(dòng)性，一方面鼓勵(lì)他們，充分相信他們，另一方面要加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理的監(jiān)視，對(duì)監(jiān)理做出的不適當(dāng)事宜及時(shí)予以糾正，采取問(wèn)責(zé)制，對(duì)監(jiān)理簽的字或作的決定依據(jù)事實(shí)進(jìn)展問(wèn)責(zé)制。很多時(shí)候監(jiān)理的簽字很草率〔如技術(shù)核定單、簽證單、質(zhì)量評(píng)定表等〕，常常是甲方在糾正，事后不了了之，這樣助長(zhǎng)了監(jiān)理的隨意性。售樓合同主要技術(shù)條款要清楚，防止施工過(guò)程中違背合同的修改引起糾紛。質(zhì)量管理質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行。本工程在開(kāi)工前即對(duì)管理體系和表格進(jìn)展了檢討和優(yōu)化，過(guò)程中注重體系的有效運(yùn)行。對(duì)防水、大體積砼、土方回填等關(guān)鍵工序和特殊工序的施工方案、人員資格、材料驗(yàn)收、過(guò)程控制、完工驗(yàn)收嚴(yán)格把關(guān)，使得本工程入伙后漏水、沉降、裂縫等質(zhì)量通病的業(yè)主投訴大大減少。變更的預(yù)見(jiàn)性。為了到達(dá)效果變更是難免的，但變更時(shí)間盡量在需變更的工程施工前變動(dòng)，可以減少返工量和經(jīng)濟(jì)損失，這就要求工程師和設(shè)計(jì)師提前認(rèn)真看圖紙及研究節(jié)點(diǎn)作法等。重要的是工程部工程師一定要樹(shù)立精品意識(shí)和細(xì)節(jié)、節(jié)點(diǎn)由工程負(fù)責(zé)的責(zé)任意識(shí)，主動(dòng)在細(xì)節(jié)、節(jié)點(diǎn)上想方法，消除依賴(lài)設(shè)計(jì)部的思想。加大材料質(zhì)量控制力度。為能有效控制進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量，甲供及甲指乙供材料均應(yīng)有經(jīng)物資部確定的樣板或詳細(xì)的材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由設(shè)計(jì)、物資封板后送工程部方可進(jìn)展驗(yàn)收及施工；而對(duì)于施工過(guò)程中由于設(shè)計(jì)變更新發(fā)生的需甲方認(rèn)價(jià)的乙供材料，工程在審核"乙供材料價(jià)格報(bào)批表"時(shí)一定要控制先審"乙供材料樣板報(bào)批表"，先認(rèn)樣、封樣，防止施工單位認(rèn)價(jià)材料和實(shí)際采購(gòu)材料之間的偷梁換柱。由于乙供材料數(shù)量少，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間分散，也是材料質(zhì)量控制的一個(gè)重點(diǎn)，必須加強(qiáng)材料的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收工作。重視施工樣板的指導(dǎo)和預(yù)控作用。成熟的工程管理，應(yīng)該將更多的時(shí)間來(lái)關(guān)注工程的方案及預(yù)控措施。而施工樣板對(duì)于我們的重要性也就在于此。首先應(yīng)確定需認(rèn)樣的范圍。需要根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)條及考慮滿(mǎn)足小業(yè)主的使用功能，關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)。對(duì)于清水房而言，通常有如下工程需定樣：入戶(hù)門(mén)：顏色、材質(zhì)、門(mén)扇開(kāi)向、門(mén)跺尺寸、門(mén)扇下標(biāo)高確定；鋁合金門(mén)窗：顏色、材質(zhì)〔含玻璃，五金件〕、門(mén)窗扇開(kāi)向、開(kāi)啟方式、門(mén)窗分隔方式、門(mén)扇下標(biāo)高確定；鐵花欄桿：顏色、材質(zhì)〔含玻璃，五金件〕；防水：施工部位、施工范圍；開(kāi)關(guān)、插座、配電箱：設(shè)置位置應(yīng)滿(mǎn)足業(yè)主使用功能，重點(diǎn)又在廚房、衛(wèi)生間內(nèi)開(kāi)關(guān)、插座、給水點(diǎn)位置；空調(diào)機(jī)設(shè)置：外機(jī)的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；外墻節(jié)點(diǎn)：滴水節(jié)點(diǎn)、窗盤(pán)節(jié)點(diǎn)、面磚，涂料收口位置。施工樣板確實(shí)認(rèn)應(yīng)組織設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、物管等部門(mén)和監(jiān)理、施工單位參加，且應(yīng)及時(shí)完成認(rèn)樣記錄。對(duì)精裝工程更應(yīng)該以樣板牽頭，對(duì)每個(gè)分項(xiàng)工程都應(yīng)認(rèn)樣。逐步將交樓標(biāo)準(zhǔn)集成化、模塊化。交樓標(biāo)準(zhǔn)不但是建筑施工的重要依據(jù)，同時(shí)也是控制工程造價(jià)的重要內(nèi)容，之所以希望交樓標(biāo)準(zhǔn)能夠集成化、模塊化，是因?yàn)槊恳粋€(gè)新工程都會(huì)拋開(kāi)建施中的建筑做法，重新編寫(xiě)交樓標(biāo)準(zhǔn)，不但耗時(shí)，而且未能合理利用以往工程的有益經(jīng)歷。對(duì)此，有以下幾點(diǎn)想法：按樓盤(pán)的檔次定位，將同一分項(xiàng)工程的建筑做法分為高中低至少三個(gè)檔次以供選用〔也可按單方造價(jià)分類(lèi)〕；盡量能夠直接選用國(guó)家或地方的標(biāo)準(zhǔn)圖集做法，如因特殊原因需要修改的也應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)圖集與工程實(shí)際經(jīng)歷為參考；應(yīng)將已確定交樓標(biāo)準(zhǔn)作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)內(nèi)容，要求設(shè)計(jì)按此出圖，從而防止過(guò)多的設(shè)計(jì)修改及費(fèi)用變更；確立新工程交樓標(biāo)準(zhǔn)僅需對(duì)有新要求或此前無(wú)類(lèi)似工程經(jīng)歷的做法進(jìn)展討論，從而可以節(jié)約大量人力、時(shí)間；在工程完成后，交樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)作為一個(gè)重點(diǎn)總結(jié)內(nèi)容，進(jìn)展全方面的修改，從而形成一套可以代表中海水平的經(jīng)濟(jì)、高質(zhì)的交樓做法。水電安裝工程經(jīng)歷總結(jié)圖紙審查的深度圖紙審查中除了審查系統(tǒng)的功能性外還應(yīng)結(jié)合實(shí)用性要求。如地下室安裝的下排風(fēng)管道、配電箱柜、消火栓及排水管道等位置布置對(duì)日后停車(chē)位及行車(chē)規(guī)劃的影響；空調(diào)外機(jī)位的設(shè)置合理性問(wèn)題等。盡量使環(huán)境施工與總平管線(xiàn)施工的工序穿插安排更趨合理景觀(guān)施工單位應(yīng)在總平雨污水管線(xiàn)施工開(kāi)場(chǎng)時(shí)同步進(jìn)場(chǎng)，雨污水管敷設(shè)前對(duì)主要的景觀(guān)進(jìn)展定位〔如水體，雕塑、硬質(zhì)景觀(guān)上的樹(shù)池等〕，水池、泵坑等先期施工，這樣雨污水管道敷設(shè)時(shí)可以及時(shí)的調(diào)整有沖突的井位和管線(xiàn)走向，盡量減少后期重新開(kāi)挖、移位砌筑等返工情況。另外在綠化給水管道和埋深相對(duì)較淺的總平強(qiáng)弱電管線(xiàn)敷設(shè)前完成高大喬木的栽種和土壤的造坡，這樣一方面便于總平景觀(guān)照明燈具的布置定位，另一方面也減少樹(shù)坑開(kāi)挖和土坡反復(fù)調(diào)整對(duì)管線(xiàn)的破壞?；S池提前施工對(duì)于高層建立工程，一般情況下非地下室區(qū)域面積都較小，可作為化糞池的用地非常有限，化糞池距離地下室或建筑外墻都較近，給施工造成極大的困難，如果再遇到下雨天氣，往往會(huì)發(fā)生塌方及支護(hù)困難等問(wèn)題。故可以考慮在前期地下室土方開(kāi)挖時(shí)便將化糞池同步開(kāi)挖施工，這樣在沒(méi)有太大干擾及有降水保障的情況下可顯著縮短工期，還可以給施工期間的污水臨時(shí)排放創(chuàng)造有利條件，并減少后期對(duì)景觀(guān)施工的不利影響。正式用電提前使用對(duì)于分期分批施工的工程，可以根據(jù)工程的開(kāi)展方案將正式配電房適當(dāng)提前投入使用，以減少施工臨時(shí)用電供配電設(shè)備的一次性投入，減少投資。施工中的細(xì)節(jié)控制在整個(gè)系統(tǒng)平安可靠的前提下，工程的品質(zhì)更多的表達(dá)在施工的細(xì)節(jié)控制上。如格林威治城的庭院燈基座采取就地挖坑澆筑砼基座，成形較差，大小隨意，固定螺栓外露，不便于景觀(guān)變更調(diào)整，后經(jīng)過(guò)整改，采取水泥沙漿將外露螺栓覆蓋壓光，解決了防腐問(wèn)題，但標(biāo)高的出入?yún)s仍然未能有效解決，建議采取預(yù)制根底可有效解決以上問(wèn)題。又如下沉式衛(wèi)生間的冷熱水支管安裝，冷熱水管并行敷設(shè)應(yīng)留出合理間距，這樣才能保證后期管道穿墻、梁處防水作業(yè)的施工質(zhì)量。裝飾、景觀(guān)工程經(jīng)歷總結(jié)由于裝飾圖紙深度不夠，不能有效指導(dǎo)施工，審圖階段工程部應(yīng)組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工方的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，做好專(zhuān)業(yè)銜接，消除圖紙中的盲點(diǎn)，明確各節(jié)點(diǎn)做法，起到預(yù)控效果。特別是在總平景觀(guān)施工中，工程設(shè)計(jì)師和工程工程師應(yīng)密切配合，靈活高效地解決設(shè)計(jì)和施工問(wèn)題，以確保工期。因此深度審圖、設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)辦公、靈活高效的配合是確保質(zhì)量和工期的有效手段。欄桿材料質(zhì)量控制，工程部應(yīng)嚴(yán)格做好材料樣板的認(rèn)樣和封樣工作，重視過(guò)程檢查。在施工方大批進(jìn)貨前，工程部應(yīng)會(huì)同監(jiān)理到廠(chǎng)驗(yàn)收，重點(diǎn)檢查了鍍鋅、鐵件壁厚、油漆品牌等情況。在欄桿在廠(chǎng)批量加工過(guò)程中，工程部應(yīng)會(huì)同監(jiān)理不定期到廠(chǎng)檢查，重點(diǎn)檢查鐵件尺寸、焊接質(zhì)量、底漆質(zhì)量等。通過(guò)以上措施，確保了欄桿半成品進(jìn)場(chǎng)的合格率。鋁合金門(mén)窗施工階段，工程部編制了"鋁合金門(mén)窗施工技術(shù)要求"，并在施工中予以實(shí)施，取得較好效果。安裝完成后，工程部組織施工方對(duì)外門(mén)窗進(jìn)展了100％淋水試驗(yàn)，經(jīng)過(guò)整改和復(fù)驗(yàn)，在入伙時(shí)到達(dá)全數(shù)合格。對(duì)外門(mén)窗滲水，工程部做了具體分析：窗臺(tái)滲水：主要原因是塞縫不實(shí)，外墻空鼓，密封膏粘結(jié)不牢，窗臺(tái)里低外高等。窗框滲水：主要原因是注膠不到位或45°拼角處漏安轉(zhuǎn)角鋁塊等。窗扇滲水：主要原因是注膠不到位，45°拼角處漏安轉(zhuǎn)角鋼片，在加工、運(yùn)輸、安裝過(guò)程中窗扇變形，密封條安裝不貫穿等。窗側(cè)面滲水：主要原因是塞縫不實(shí)、中性硅酮密封膠打膠不密實(shí)、不貫穿等。小戶(hù)型精裝房的施工管理格林威治城小戶(hù)型精裝房是成都公司第一個(gè)全精裝工程，具有分包多，時(shí)間緊，成品保護(hù)困難等特點(diǎn)。體會(huì)是：轉(zhuǎn)換意識(shí)，重視精裝修。精裝修工程工序繁雜，工種眾多，配合嚴(yán)密，獨(dú)成體系，不能將其簡(jiǎn)單視為建筑工程的一個(gè)分部，而進(jìn)展搭接施工。應(yīng)在建筑工程施工完成后，整體或分層移交，由精裝總包單位組織后序裝修施工。這樣能防止諸多穿插施工和穿插損壞，有利于精裝工程按照水電敷設(shè)、木作制安、頂墻面裝飾、地面鋪貼、廚衛(wèi)潔具安裝、燈具及開(kāi)關(guān)插座安裝，家具布置的正常流程組織施工，有利于有序安排人員、材料的進(jìn)退場(chǎng)，進(jìn)而節(jié)省工期，并有效地保護(hù)裝修成品。實(shí)施裝修主包制。參照土建合同，以合同形式明確裝修主包，并賦予相應(yīng)管理權(quán)。格城主裝修單位與室內(nèi)門(mén)、木地板等眾多單位同屬分包，無(wú)權(quán)管理，配合起來(lái)相當(dāng)吃力，所有協(xié)調(diào)問(wèn)題全部壓到甲方工程部，原本兩方問(wèn)題變成了三方問(wèn)題，甲方無(wú)形中成為一個(gè)裝修總包，負(fù)擔(dān)起了具體施工管理事務(wù)，消耗太多精力。格城精裝修，我部工程師工作細(xì)到安排具體工序搭接，各分包進(jìn)退場(chǎng)銜接，各分包材料機(jī)具堆放布置等等，這樣的工作重心分配是不正常的。因此必須實(shí)施裝修總包制，把甲方的重心轉(zhuǎn)到總體協(xié)調(diào)，圖紙審核、進(jìn)度質(zhì)量控制上來(lái)，以期做出精品工程。選擇綜合能力強(qiáng)的分包商，集成分判，減少分包。其目的一樣，就是減少穿插，簡(jiǎn)化管理，提高工效。格城裝修中，分包、供貨方多達(dá)十幾家，穿插施工頻繁，成品重復(fù)損壞，互相推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響工效，也不利于成品保護(hù)，出現(xiàn)質(zhì)量工期問(wèn)題時(shí)，責(zé)任界定和劃分困難。現(xiàn)場(chǎng)管理高效靈活。精裝修工程的產(chǎn)品單一性強(qiáng)，施工圖普遍深度不夠，或與建筑差異較多，大量節(jié)點(diǎn)、細(xì)部、收口做法需要現(xiàn)場(chǎng)處理。因此工程部的重要工作就是審圖，提前發(fā)現(xiàn)、協(xié)調(diào)、解決圖紙問(wèn)題；其次是累積經(jīng)歷，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)處理能力，有效推動(dòng)施工進(jìn)程。第三是提高處理問(wèn)題的靈活性和主動(dòng)性，對(duì)拿得準(zhǔn)的問(wèn)題要敢于處置。有待改進(jìn)的方面工程定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度控制問(wèn)題由于本工程是成都公司以竟拍方式獲得的開(kāi)發(fā)工程，地價(jià)高，容積率高，商業(yè)體量較大，特別是在當(dāng)時(shí)成都市民不太承受高層住宅且售價(jià)不高的市場(chǎng)環(huán)境下，充分做好工程定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程開(kāi)展確實(shí)至關(guān)重要。但我們?cè)诖穗A段花的時(shí)間太長(zhǎng)，從拿地簽定土地出讓合同到正式開(kāi)工長(zhǎng)達(dá)13個(gè)月，嚴(yán)重影響了整個(gè)工程開(kāi)展周期，也是造本錢(qián)工程開(kāi)展周期長(zhǎng)的一個(gè)主要原因。關(guān)于高層建筑外墻飾面施工的問(wèn)題進(jìn)一步加強(qiáng)面磚的色差控制，外墻面磚分批進(jìn)場(chǎng)后，登記造冊(cè)并應(yīng)嚴(yán)格分別堆放；各批次進(jìn)場(chǎng)的面磚，應(yīng)以書(shū)面指令明確其使用的樓層或使用的墻面，且預(yù)留足量用于補(bǔ)漏和整改，以盡可能減少大面色差的存在。關(guān)于總平綠化水源和給水方式格林威治城總平綠化全部采用自來(lái)水，帶鎖龍頭人工澆灌形式，這樣弊端很多：人工澆灌工作量大；每次作業(yè)都需要人工采用鐵絲綁扎塑料水帶，非常麻煩；使用中也容易發(fā)生水帶脫落導(dǎo)致噴濺的情況；另一方面，人工拖拉水帶澆水也對(duì)業(yè)主的正常休閑活動(dòng)帶來(lái)干擾，還造成踩踏草坪情況。故在日后可以考慮在大面積綠化區(qū)域采用自動(dòng)噴灑裝置以減少勞動(dòng)強(qiáng)度，即使是針對(duì)不規(guī)則、零星布置必須采用人工澆灑的地帶，也應(yīng)安裝便拆式快速接口以方便連接使用。關(guān)于工程的節(jié)能問(wèn)題，小區(qū)的環(huán)衛(wèi)和綠化用水采用自來(lái)水是與國(guó)家節(jié)能政策相違背的。政策提倡利用河水及在小區(qū)內(nèi)修建中水回收構(gòu)筑物，回收局部雨水以及平時(shí)水景或游泳池更換、檢修時(shí)的排水，用作小區(qū)環(huán)衛(wèi)綠化水源，以到達(dá)節(jié)約用水的目的?！竟こ瘫惧X(qián)管理評(píng)估】**本錢(qián)分析本錢(qián)變動(dòng)的具體原因根據(jù)〔發(fā)〕字〔2005〕第007號(hào)批復(fù)，本工程實(shí)際發(fā)生**本錢(qián)超出集團(tuán)批復(fù)金額的4.66％，但控制在集團(tuán)批復(fù)金額的＋5％之內(nèi)。除政府政策調(diào)控的不可抗拒因素外，實(shí)際**本錢(qián)超出批復(fù)金額的0.14％。超支金額原因分析如下：第一：政府政策調(diào)控。由于政府強(qiáng)制實(shí)行"墻改〞政策，增加外墻隔熱保溫工程〔采用材料聚苯顆粒〕，增加費(fèi)用253萬(wàn)元，門(mén)窗工程改單層玻璃普通鋁合金門(mén)窗為中空玻璃斷橋型材鋁合金門(mén)窗，增加費(fèi)用約1,000萬(wàn)元,合計(jì)：1,253萬(wàn)元。第二：室外工程本錢(qián)出入較大。在公司組織的各種總結(jié)會(huì)上，室外工程已成為各個(gè)部門(mén)關(guān)注的重點(diǎn)，比方：景觀(guān)投入與售價(jià)的關(guān)系，景觀(guān)投入與小業(yè)主的期望值的關(guān)系，其他開(kāi)發(fā)商在景觀(guān)上的較大投入對(duì)我公司的影響等等。在成都市整個(gè)大市場(chǎng)的影響下，成都公司決定順應(yīng)市場(chǎng)潮流，加大在環(huán)境景觀(guān)及綠化上的投入。通過(guò)格城的本錢(qián)總結(jié)，在后續(xù)的工作中我們會(huì)總結(jié)經(jīng)歷和教訓(xùn)，提前對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展調(diào)查和研究，使本錢(qián)預(yù)測(cè)盡量和市場(chǎng)接軌。**費(fèi)控制值得推廣的經(jīng)歷**本錢(qián)控制重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段不合理的工期增加本錢(qián)：室外鋼天橋，施工單位進(jìn)場(chǎng)后，工程部要求施工單位進(jìn)場(chǎng)后馬上制作施工，但大局部沒(méi)有工作面，導(dǎo)致堆放在現(xiàn)場(chǎng)約4個(gè)月。造成材料資金積壓、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)損失等。市場(chǎng)政策把控缺乏造本錢(qián)錢(qián)增加：地下室人防工程，原人防設(shè)計(jì)采用砼隔墻，為了節(jié)省本錢(qián)，將砼隔墻改為磚砌體隔墻，在人防驗(yàn)收中，無(wú)法通過(guò)，最后采用植筋方法，重新改為砼隔墻。工程效果把握不好，反復(fù)變更增加本錢(qián)：格城為成都公司第一個(gè)高層住宅群，對(duì)綠化設(shè)計(jì)缺少經(jīng)歷，按照原來(lái)中海名城綠化設(shè)計(jì)經(jīng)歷進(jìn)展設(shè)計(jì)，但未能分析其多層與高層的差異導(dǎo)致綠化需要的差異性，作出第一次調(diào)整。設(shè)計(jì)部第一次調(diào)整時(shí)樹(shù)又選擇太大，大到市場(chǎng)上根本就無(wú)法供應(yīng)，被迫進(jìn)展第二次調(diào)整，第二次又出現(xiàn)原始設(shè)計(jì)情況，樹(shù)比較小，達(dá)不到效果，不得不進(jìn)展第三次調(diào)整，第三次到達(dá)比較理想效果。第四次調(diào)整主要是業(yè)主投訴，我司為了維護(hù)公司形象，進(jìn)展第四次調(diào)整。甲供材料值得借鑒和推廣的經(jīng)歷土建裝飾材料混凝土采購(gòu)，打破了所有混凝土廠(chǎng)家的價(jià)格聯(lián)盟的潛規(guī)則，談判過(guò)程中采取各個(gè)擊破的談判政策，占據(jù)主動(dòng)