板塊研究6-15旭東

研究內(nèi)容1、區(qū)域地脈區(qū)域站位發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展規(guī)劃2、經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)情況經(jīng)濟指標(biāo)區(qū)域配套3、房地產(chǎn)發(fā)展政策市場土地市場品牌房企布局5、住宅市場分析市場現(xiàn)狀歷史供求6、客戶分析客戶流向分析區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)區(qū)

域

分

析區(qū)域站位發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展規(guī)劃高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 省會現(xiàn)代新市區(qū)欒城欒城區(qū)與主城區(qū)無縫連接，距離城區(qū)地理位置最近，位于石家莊東南區(qū)域，總面積347平方公里與主城區(qū)有三條快速通達，分別為新勝利大街，308國道和太行大街。1、石家莊作為京津冀第三極2、石家莊一河 三組團以及工業(yè)強市重大 實施3、國家“中國制造2025”的機遇，欒城優(yōu)勢明顯1、石家莊市向北發(fā)展，重點建設(shè)正定新區(qū)，機場、高鐵、保稅區(qū)全部落在正定，在政策扶持、傾斜上，欒城相對處于弱勢2、欒城區(qū)城市布局不合理，城中村改造難度大，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，公共服務(wù)水平不高3、建設(shè)用地緊張、財政還款壓力大，土地和 的制約和撤縣設(shè)區(qū)后的發(fā)展要求 突出區(qū)域特征區(qū)域機遇區(qū)域城區(qū)溧水對標(biāo)1、長三角與京津冀類似，長三角發(fā)展更成熟

2、二者均為近5年內(nèi)撤縣劃區(qū)、迎來發(fā)展3、二者產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類似、以先進制造業(yè)以及農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)4、二者都承接了“中國制造2025”國家戰(zhàn)略，優(yōu)勢相似5、二者皆非城市主流發(fā)展方向功能拓展區(qū)：城市拓展新空間功能拓展區(qū)：范圍包括冶河鎮(zhèn)、樓底鎮(zhèn)。有序高規(guī)格開發(fā)，生態(tài)景觀建設(shè)打造融入主城的橋頭堡和城市拓展新空間。功能區(qū)：政治經(jīng)濟生活中心功能區(qū)：范圍包括欒城鎮(zhèn)，著力強化高端服務(wù)，優(yōu)化開發(fā)，實施城市更新、功能更新，打造省會南部區(qū)域中心引擎板塊。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)：范圍包括南高鄉(xiāng)、西營鄉(xiāng)、柳林屯鄉(xiāng)。著眼市區(qū)、城鎮(zhèn)、農(nóng)村融合及一二三產(chǎn)融合，著力推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先進制造區(qū)：范圍包括裝備制造產(chǎn)業(yè)園、欒城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及四個鎮(zhèn)。打造先進制造業(yè)集聚區(qū)和“中國制造2025”試點園區(qū)先進制造區(qū)：產(chǎn)業(yè)中心制造業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)：現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)一核。指城區(qū)（原縣城）。突出中心服務(wù)職能，強化區(qū)域綜合性門戶以及政治、經(jīng)濟、文化、教育等綜合服務(wù)中心的地位

兩城。指冶河新市鎮(zhèn)和裝備制造產(chǎn)業(yè)新城（園區(qū)生活服務(wù)中

心）。冶河新市鎮(zhèn)發(fā)展成為以現(xiàn)代商務(wù)、休閑

、科教創(chuàng)意等第三產(chǎn)業(yè)為主的新城組團，裝備制造產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展成為以生活性服務(wù)業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)為主的新城組團“一核兩城”側(cè)重于承載省會新功能

“三軸四帶”側(cè)重于對接融入省會和生態(tài)本底保障“六園區(qū)” 側(cè)重于產(chǎn)業(yè)支撐。六園區(qū)。指裝備制造產(chǎn)業(yè)園、欒城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、西營服裝產(chǎn)業(yè)園、南高工貿(mào)園區(qū)、城郎現(xiàn)代物流園、都市農(nóng)業(yè)園區(qū)等一核兩城三軸。指依托主要縱向交通區(qū)位線，與省會城區(qū) 的三條

城鎮(zhèn)發(fā)展軸。西軸成為高端制造業(yè)、服裝紡織業(yè)、都市現(xiàn)代農(nóng)

業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸；中軸成為高端生物

、服裝紡織業(yè)、都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸；東軸成為都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸。四帶。指洨河濕地景觀帶、環(huán)城水系保護帶、綠美廊道生態(tài)林帶、環(huán)省會經(jīng)濟林帶。六園區(qū)三軸四帶經(jīng)

濟

發(fā)

展產(chǎn)業(yè)情況經(jīng)濟指標(biāo)2.3區(qū)域配套小結(jié)都市農(nóng)業(yè)園區(qū)：建立設(shè)施農(nóng)業(yè)及規(guī)模農(nóng)業(yè)區(qū)，發(fā)展設(shè)施化、規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，打造都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。圍繞范臺周邊、太行大街兩側(cè)，形成兩個都市農(nóng)業(yè)板塊。主要發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)及農(nóng)事體驗、農(nóng)果采摘、釀酒體驗等。西營服裝產(chǎn)業(yè)園：重點發(fā)展衣褲、童裝、服飾、設(shè)計及配套，壯大夢納斯、智倫、馬太郎、伊撒貝思、蜘蛛王等品牌，積極爭取天寶制衣、河北卡娜哇服飾、河北潘什怒制衣等優(yōu)勢企業(yè)到園區(qū)投資建廠，帶動針織、繡花、包裝等配套企業(yè)發(fā)展欒城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：重點發(fā)展現(xiàn)代中藥、生物制藥、高端制劑、綠色原料藥、

品及

等產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃發(fā)展成省會南部最大的現(xiàn)代中藥生產(chǎn)基地和大健康產(chǎn)業(yè)

區(qū)在園區(qū)北部謀劃建設(shè)醫(yī)養(yǎng)建康城；依托神威公司、圣雪大成公司等高科技企業(yè)，在園區(qū)南部規(guī)劃建設(shè)高端 產(chǎn)業(yè)園；依托德遠食品、鑫源飲品、凱隆達、馬家麥坊等公司，在園區(qū)中部規(guī)劃建設(shè) 食品加工園；在園區(qū)中南部規(guī)劃建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。裝備制造產(chǎn)業(yè)園：重點發(fā)展高端裝備制造和新興產(chǎn)業(yè)，打造石家莊市 “中國制造2025”的主平臺。重點發(fā)展通用飛機、軌道交通、汽車制造、基礎(chǔ)裝備、 機械、機電設(shè)備、新興能源等產(chǎn)業(yè)重點打造通用航空產(chǎn)業(yè)園、煤礦機械產(chǎn)業(yè)園、安瑞科配套產(chǎn)業(yè)園、中車配套產(chǎn)業(yè)園、中儲物流園、浙商機電產(chǎn)業(yè)園城郎現(xiàn)代物流園：依托毗鄰新京高速、青銀高速區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)代物流，加快規(guī)劃編制，落實用地支撐，打造集配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、冷鏈物流于一體的智能化公路港綜合物流園區(qū)。南高工貿(mào)園區(qū)：將現(xiàn)有的南宮物流園和紡織產(chǎn)業(yè)園整合為南高工貿(mào)園區(qū)。規(guī)劃形成一個集科技研發(fā)、商貿(mào)批發(fā)、倉儲物流、生產(chǎn)加工、展覽 為一體的現(xiàn)代工貿(mào)園區(qū)V

S溧水區(qū)增長率為315%欒城區(qū)增長率為153%溧水區(qū)增長率為206%

溧水區(qū)增長率為7%欒城區(qū)增長率為109%

欒城區(qū)增長率為11%對標(biāo)已成長三角的第三極的類似的溧水區(qū)，在京津冀協(xié)同下欒城區(qū)有著的可能欒城橋西高新區(qū)裕華藁城外部道路積極謀劃建華大街、天山大街等主要出入市區(qū)口的延伸連接，實施衡井公路拓寬、將12條村道升級為鄉(xiāng)道，建立主城區(qū)與欒城各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對通的快速通道，打造“鄉(xiāng)鎮(zhèn)—城區(qū)20分鐘路網(wǎng)交通圈”。道路完成了興安街、新開街、鑫源路、富強路、育才街及308國道、衡井線、新趙線(欒城段)等道路升級改造，實施了裕泰路、宏遠路、宏達路、龍威街等道路延伸工程，打通了部分?jǐn)囝^路，太行大街全面貫通，舊城區(qū)二環(huán)

高新區(qū)欒城的公路交通從欒城城區(qū)向舊城區(qū)二環(huán)以及高新區(qū)逐漸修繕，軌道交通從城區(qū)向外發(fā)散有2條線路會進入欒城，一條由裕華區(qū)南焦進入欒城沿石欒大街最終向東南到欒城城區(qū)南部孟家園。另外一條由橋西區(qū)火車站向南進入鹿泉，由寺家莊向東南匯入欒城西部裝備制造業(yè)竇嫗鎮(zhèn)。紅圈部分為冶河鎮(zhèn)、樓底鎮(zhèn)、竇嫗鎮(zhèn)圍聚起來區(qū)域，緊鄰裕華區(qū)以及高新區(qū)兩大區(qū)域。該區(qū)域通達性極好、未來地鐵帶來的人口導(dǎo)入以及土地增值可以預(yù)估。該區(qū)域潛力極高，建議在該區(qū)域重點拿地商業(yè)集中在欒城南部、區(qū) 南側(cè)周邊

商業(yè)偏向中低檔小型購物商場或者超市

區(qū)域消費能力不強北潤商廈商博瑞商廈廣廈新悅匯青華廣場醫(yī)療主要集中在婁底鎮(zhèn)（接近城區(qū)二環(huán)）和欒城區(qū)中心以欒城縣醫(yī)院欒城人民醫(yī)院欒城中醫(yī)院為代表欒城城區(qū)中心以KTV，洗浴，足療為主，其他娛樂配套較少冶河鎮(zhèn)周邊以農(nóng)家樂莊園，采摘等 活動為主教育主要集中在冶河鎮(zhèn)和欒城區(qū)中心以河北傳媒學(xué)院以及欒城當(dāng)?shù)氐男W(xué)初中高中為代表規(guī)劃產(chǎn)業(yè)交通產(chǎn)品的城市發(fā)展規(guī)劃2、國家“中國制造2025”的機遇，欒城優(yōu)勢明顯3、欒城地理位置是新三區(qū)以及4組團中距離中心城區(qū)最近城區(qū)人口外溢未來發(fā)展?jié)摿Υ?、石家莊整體“南優(yōu)”1、欒城區(qū)產(chǎn)業(yè)豐富是石家莊發(fā)展制造業(yè)經(jīng)濟重點區(qū)域2、六園區(qū)規(guī)模逐漸擴大。指裝備制造產(chǎn)業(yè)

園、欒城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、西營服裝產(chǎn)業(yè)園、南

高工貿(mào)園區(qū)、城郎現(xiàn)

代物流園、都市農(nóng)業(yè)

園區(qū)等3、欒城的六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來會提供大量的工作崗位1、交通非常便利外部公路延伸拓寬打通對接中心城區(qū)公路修繕向延伸擴展2、兩條地鐵進入欒城兩個重點區(qū)域，一條進入裝備制造業(yè)竇嫗鎮(zhèn)，一條進入欒城主城區(qū)，更便于人口導(dǎo)入欒城發(fā)展向北看。伴隨著地鐵的利好、欒城產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展以及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和配套的成熟，欒城的婁底鎮(zhèn)、竇嫗鎮(zhèn)和冶河鎮(zhèn)圍合的黃金區(qū)域最靠近中心城區(qū)，且與欒城區(qū)中心相距較近，是中心城區(qū)人口自然外溢的最先承接的地方。該區(qū)域適合剛需以及剛改產(chǎn)品，承接城區(qū)剛需外溢。房

地

產(chǎn)

發(fā)

展房地產(chǎn)政策土地市場品牌房企布局欒城“十三五”對于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1、進一步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)高品質(zhì)社區(qū)和商業(yè)樓宇，積極承接主城區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)和功能外溢，有利于疏解主城區(qū)人口密度，緩解主城區(qū)交通壓力，改善居住辦公環(huán)境。2、通過打造大面積綠地和生態(tài)空間提供良好的教育和醫(yī)療配套，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇載體

和基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造高收入的就業(yè)機會，和主城區(qū)錯位

競爭，客觀上形成對中心城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)的“拉力”。

3、引進品牌開發(fā)商以卓達為，以石家莊輕軌沿線為重點，積極發(fā)展總部樓宇項目和針對省會居民需求的改善型地產(chǎn)項目。4、以裝備制造產(chǎn)業(yè)園和冶河新市鎮(zhèn)建設(shè)為重點結(jié)合舊城和改造，有序推進城區(qū)中心村整體改造和城市綜合體項目建設(shè)，加大中小戶型、中低價位商品住宅的供應(yīng)，發(fā)展面向中低收入階層的普品房、保障性住房。5、以城中村改造為切入點以城鄉(xiāng) 為方向，推行農(nóng)村宅 規(guī)劃、集中使用、連片建設(shè)，提升城市形象。土地供應(yīng)以及成交情況欒城區(qū)2016年整體去化107萬㎡，未來樓底冶河板塊供應(yīng)較大欒城區(qū)城區(qū)板塊：去化需求與其他版塊相比需求較為旺盛，2016年整體去化112萬平方米，市場未來潛在供應(yīng)及存量216萬平米樓底冶河板塊：城市偏南新興板塊有待發(fā)展，未來供應(yīng)量較大，2016年整體去化32萬平米，涵蓋

濱河左岸市場存量270萬平米竇嫗鎮(zhèn)板塊：由于項目證件問題供給量較小，2016年整體去化2萬平方米，市場未來潛在供應(yīng)及存量16萬平米1天山

——06年水榭花都2河北建投——12年建投福

際3河北智高——14年智高常春藤4浙江廣廈——14年廣廈

中心5浙江廣廈——16年林蔭春天6天山

——16年創(chuàng)新孵化產(chǎn)業(yè)園7

——17年東許營村城中村改造71

2634

5住宅市場分析市場現(xiàn)狀歷史供求未來供求未來趨勢東龍府邸價格待定盛紫

公園15000元/平米未來科技城價格待定東留營嘉園價格待定領(lǐng)南莊園價格待定濱河水岸價格待定卓達15000元/平米御瀾灣價格待定藍郡國際價格待定花香畔價格待定天山創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)孵化園價格待定智高常春藤13000元/p㎡天陽泰富西苑6200元/平米豐澤家園11000元/平米淳茂公園城價格待定林蔭春天價格待定福美6號院價格待定萬蘇云錦11000元/平米目前五證齊全可正常銷售的項目在3個以內(nèi)，價格基本在1.1萬-1.4萬左右，面積集中在80-140左右，產(chǎn)品定位為剛需以及剛改類型基本售罄。五證不齊的大15多個左右以前幾期合法銷售的后面五證暫時不齊的項目開發(fā)商暗中銷售價格在7000-10000左右。石家莊與欒城二手房價差平均高于新房價差800元左右，16年10月新房的價差基本與二手房的價差一致，在17年3月，石家莊與欒城二手房價差達到8866/㎡，新房價差只有6636元/㎡欒城新房價格增幅為72.65%石家莊新房價格增幅為77.54%欒城二手房價格增幅為115.03%石家莊二手房價格增幅為93.56%X軸：面積段Y軸：總價段Z軸：成交數(shù)量總價段面積段去化量年均流量≤50≤601776592≤5080-100124041450-80140-1601240414≤5060-80105635280-11080-100101033750-80