九江香榭麗舍可行性研究報(bào)告

2022年九江香榭麗舍可行性爭辯報(bào)告名目前言第一局部決策背景一、

九江概述二、

經(jīng)濟(jì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析三、

城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃進(jìn)展對(duì)工程影響其次局部市場分析一、

政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估二、

九江房地產(chǎn)市場分析1、整體進(jìn)展概述2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、

區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場特點(diǎn)2、競爭態(tài)勢分析四、

房地產(chǎn)市場前景推想第三局部工程分析一、工程概況二、工程資源分析1、周邊環(huán)境資源2、自身資源三、工程SWOT分析四、工程商業(yè)、辦公局局部析五、工程市場目標(biāo)客戶層爭辯1、主力客戶定位2、目標(biāo)客戶描述第四局部工程開發(fā)爭辯一、

工程價(jià)值初步評(píng)估二、

工程進(jìn)展建議第五局部投資收益分析第六局部工程開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及策略一、

工程盈虧平衡分析二、

敏感性分析三、

工程開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第七局部結(jié)論和建議

附：銷售打算

前言

“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”?？尚行誀庌q報(bào)告的撰寫是在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資工程的決策方向，為工程市場價(jià)值的實(shí)現(xiàn)供給有價(jià)值的參考依據(jù)。在本次報(bào)告的撰寫期間，我們對(duì)九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征進(jìn)展了充分調(diào)查與分析，并對(duì)本工程現(xiàn)狀進(jìn)展了細(xì)致講究，對(duì)周邊樓盤進(jìn)展慎密調(diào)研后，取得了大量一手資料。同時(shí)結(jié)合本案的目標(biāo)客戶，在對(duì)其行為特征的準(zhǔn)確把握根底之上，為本案制定了切實(shí)可行的開發(fā)方案。其目的是為了標(biāo)準(zhǔn)工程前期操作，提高工作效率、躲避風(fēng)險(xiǎn)、提升工程競爭力，最大限度縮短銷售周期和實(shí)現(xiàn)工程市場價(jià)值最優(yōu)化。由于時(shí)間倉促，疏漏錯(cuò)誤之處難免，敬請(qǐng)批判指正。

第一局部決策背景一、九江概述1、概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝治理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬人。2、交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。京九、武九〔至武漢〕、合九〔至合肥〕和馬上開工興建的銅九〔至銅陵〕、景九〔至景德鎮(zhèn)〕等五條鐵路干線在此交匯；大路有105國道(北京-珠海)、316國道(福州-蘭州)過境，昌九高速大路，九景高速大路等；長江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延長海外。區(qū)位優(yōu)勢格外明顯，是一個(gè)極具潛力的開放城市。3、歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅培育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不行勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8處。2022年被評(píng)為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。4、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展：據(jù)統(tǒng)計(jì)九江市在“十五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增１３．６％，２００５年到達(dá)４２８．９２億元，。人均生產(chǎn)總值年均增長12.7%，2022年到達(dá)9230元。財(cái)政總收入年均遞增１４．２％，２００５年到達(dá)３９．８１億元。政府估量到2022年，實(shí)現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值到達(dá)2200美元。全國百強(qiáng)市排名，九江位列75位5、生活水平：2022年城市居民可支配收入為8713元，同期增長１1.4％，政府推想年均增長率保持在8%以上，估量到2022年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。二、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段2022年城市居民可支配收入為8713元，同期增長１1.4％，政府推想年均增長率保持在8%以上，估量到2022年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。九江城鄉(xiāng)居民存款余額在2022年到達(dá)249.49億元，比上年增長37.32元，增長率達(dá)17.59%。從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的進(jìn)展相當(dāng)快速和穩(wěn)健。2022年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，農(nóng)村為48.8%。依據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富有，低于30%為最富有的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問題后，必定期望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先期望改善之一。

個(gè)私經(jīng)濟(jì)進(jìn)展快速

從上表可以看出，2022年，九江市民營經(jīng)濟(jì)上交稅金15.32億元，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對(duì)財(cái)政的奉獻(xiàn)率到達(dá)60．8％。目前，九江的個(gè)體工商戶已超過75000戶，個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅猛進(jìn)展將帶動(dòng)九江市一局部居民走上富有的道路。

固定資產(chǎn)投資增長較快

九江市2022年完成固定資產(chǎn)投資〔不含跨地區(qū)工程和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資〕190.2億元，比上年增長32.6％，增速比上年高出14.8個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資的加速進(jìn)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起到了確定的利好作用九江經(jīng)濟(jì)形勢的根本特征

民營經(jīng)濟(jì)得到進(jìn)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀?/p>

城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為一輪經(jīng)濟(jì)進(jìn)展重點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)構(gòu)造開頭轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易進(jìn)展快速

居民收入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求

三、城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃進(jìn)展對(duì)工程影響九江城市進(jìn)展總體規(guī)劃九江市政府對(duì)于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍圍著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級(jí)國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市根底設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速進(jìn)展奠定了根底。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“圍繞八里湖，建設(shè)九江”的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略設(shè)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系穿插眾多，城市進(jìn)展受限。因此，在一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖〔甘棠湖·南門湖——八里湖〕之間再造一個(gè)九江的進(jìn)展方向。隨著城市重心的不斷西移和根底配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄的城市中心地帶有望逐步形成并完善。

城市規(guī)劃進(jìn)展對(duì)本工程影響從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市進(jìn)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批建工程拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本工程并不處于九江的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。但本工程所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對(duì)于街區(qū)根底建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了確定的利好因素。同時(shí)與開發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的狀況不同，本案所在的潯陽區(qū)內(nèi)競爭對(duì)手較少，這為本工程的開發(fā)成功供給了比較好的外部因素。

其次局部市場分析一、

政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于房地產(chǎn)業(yè)的特別性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的進(jìn)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的躲避一些工程的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前國家對(duì)于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的狀況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在確定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市進(jìn)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有確定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：1、建立和健全公積金治理，提高公積金的按揭額度2、加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對(duì)房地產(chǎn)交易有著相對(duì)的利好作用，政府對(duì)于支持房地產(chǎn)進(jìn)展有著比較良好的愿望，這為工程的成功來發(fā)供給了良好的外決條件。宏觀政策對(duì)九江市房地產(chǎn)市場的影響分析1、對(duì)于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價(jià)整體水平照舊較低。市區(qū)商品房成交均價(jià)在05年僅1800元/㎡左右，這較市場興盛城市仍有較大的差距，也給市場房價(jià)供給了較大的增長空間。2、在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大局部購房者以自住為主，投機(jī)成分極少。這也給了九江房地產(chǎn)市場供給了良性進(jìn)展的市場空間。3、宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價(jià)，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性進(jìn)展，因此，就目前九江的市場狀況而言，國家宏觀政策不會(huì)對(duì)九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，整體市場將依城市及經(jīng)濟(jì)進(jìn)展而進(jìn)展。二、

九江房地產(chǎn)市場分析1、整體進(jìn)展概述⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的進(jìn)展態(tài)勢，根本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個(gè)地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層一般住宅為主。⑵住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)力量的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價(jià)格照舊是以地段價(jià)值為尺度。主要分為三個(gè)層次：

老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價(jià)：2500元/平方米以上；

長虹大道兩側(cè)。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其四周，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。銷售均價(jià)：1700~2300元/平方米；

九龍街開發(fā)區(qū)一帶。隨著九江城市西拓，圍繞八里湖建設(shè)九江進(jìn)展戰(zhàn)略確實(shí)立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤M(jìn)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價(jià)：1800~2100元/平方米。⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加留意居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局安排以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的講究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等微小因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1〕市場運(yùn)行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度削減2022年，九江市區(qū)批準(zhǔn)商品房預(yù)售工程共36個(gè)，同比下降20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積55.88萬平方米，同比上漲6.26%，其中住宅39.68萬平方米。同期九江市的商品房成交面積為39.24萬平方米，其中住宅34.44萬平方米，成交金額84216萬元，成交面積和成交金額比2022年分別下降了51.58%和40.02%。附：商品房成交面積比較表單位：萬平方米

2022年2022年2022年與2022年比較商品房81.0439.24-51.58%其中：住宅68.934.44-50.01%商鋪8.433.51-58.36%

附：商品房成交金額比較表單位：萬元

2022年2022年2022年與2022年比較商品40.02%其中：住宅8738464441-26.26%商鋪4772017726-62.86%

二手房交易活潑，增長快速2022年二手房成交3198套，成交面積30.73萬元。存量房成交面積首次超過商品房。附：存量房〔住宅〕買賣比較表

2022年2022年2022年與2022年比較套數(shù)〔套〕1798319878%面積〔萬平方米〕20.0430.7353%金額〔萬元〕213533598068.5%單價(jià)〔元/平方米〕106611709.76%

住宅價(jià)格上漲快速，商鋪價(jià)格略有下調(diào)2022年商品房價(jià)格較2022年上漲19.82%，其中住宅價(jià)格上漲較快，到達(dá)了44.03%。而商鋪價(jià)格略有下調(diào)較上年下鐵10.69%附：商品房成交單價(jià)比較表單位：元

2022年2022年2022年與2022年比較商品房1791214619.82%其中：住宅1299187144.03%商鋪56585053-10.69%

2〕、土地市場分析●

土地供給不平衡雖然2022年九江市土地供給量到達(dá)了創(chuàng)紀(jì)錄的1808.82畝，比2022年的1743.4畝增加了3.75%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達(dá)1200畝，占了全年土地供給的66.34%。大宗土地前期預(yù)備時(shí)間和開發(fā)周期都較長，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場供給量并不充裕。從拍賣土地的分布來看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地1504.79畝，占83.19%，老城區(qū)土地供給相對(duì)緊急?！?/p>

土地價(jià)格上漲，本錢提高2022年九江市土地綜合價(jià)格每畝52.28萬元，比2022年上漲了5.45%，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價(jià)為72.54萬元/畝，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r(jià)64.37萬元/畝，上漲了12.69%附：九江市2022年國有土地出讓一覽表序號(hào)受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價(jià)成交價(jià)簽訂出讓合同時(shí)間1九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道323-321企業(yè)托付掛牌商住3.413.068120409.22九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)托付掛牌居住5.271.87071374.173九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司北司路68號(hào)企業(yè)托付掛牌居住6.61.553553634三里街支巷貯存掛牌市場倉儲(chǔ)25.91.037.4237.42969.1785王剛企業(yè)托付掛牌居住2.082.043.7343.7390.95846九江市派拉蒙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)托付掛牌商住8.00222.47070560.1547九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)九蓮北路332號(hào)貯存掛牌居住251.832328008江西省高氏置業(yè)九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè)貯存掛牌商住95.312.044444193.649江西運(yùn)通汽車貿(mào)易貯存掛牌市場用地29.940.718.818.8562.87210九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)貯存掛牌市場用地100.718.818.818811九江潯海實(shí)業(yè)向湖一路28號(hào)貯存掛牌居住52.322.048482511.3612長江大道與八里湖之間貯存掛牌12002.042425040013九江市房地產(chǎn)測繪隊(duì)九江市房地產(chǎn)建筑公司托付掛牌商業(yè)0．377594．593〔總價(jià)〕94．593〔總價(jià)〕94．593〔總價(jià)〕94．5932022．10．18

3、

市場總結(jié)

整體市場進(jìn)展相比照較安康，價(jià)格上漲較快

土地供給市場充分，將來開發(fā)量大

樓盤品質(zhì)提高，市場競爭開頭猛烈

購房者期望值上升，更留意樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤成為追棒的對(duì)象。

房型面積回歸理性，120平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加

三、

區(qū)域市場分析1、

區(qū)域介紹目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，根本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。本案所處的區(qū)域?yàn)殚L虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側(cè)至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此根底設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。

2、

區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供給開頭緊急，目前開發(fā)的工程除本案外，只有火車站邊上一三幢多層工程和信華寫字樓工程，綜合起來有以下幾個(gè)特點(diǎn)：●開發(fā)工程較少，住宅供給稀缺●區(qū)域內(nèi)工程整體檔次、環(huán)境一般●套型多在120平方米以上，設(shè)計(jì)一般●與九江開的幾個(gè)大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低●工程規(guī)模普遍較小●小高層面積普遍較大，去劃速度相對(duì)多層較慢●多層尾房價(jià)格多在2022元/平方米以下，居小高層價(jià)格在2100-2500元/平方米之間

3、競爭對(duì)手分析本工程區(qū)域內(nèi)目前開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對(duì)手主要是目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)高品質(zhì)大盤，以下是對(duì)本案競爭對(duì)手的具體分析：主要潛在主力競爭對(duì)手：案名：湖·柴桑春天開發(fā)商：九江湖遠(yuǎn)洲置業(yè)基地規(guī)模：953畝建筑面積：95萬M2、一期13萬M2綠化率：40%規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景物業(yè)治理：上海湖物業(yè)戶型面積：80-140平方米，主力面積116平方米，復(fù)式面積130-200平方米套型設(shè)計(jì)合理有用，主力以三房兩廳為主樓盤特點(diǎn)：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，提倡大盤時(shí)代的降落，套型以比較有用的中小套為主。售樓處面積近1000平方米，營銷投入巨大。整個(gè)樓盤估量開發(fā)跨度將近6年左右，年均開發(fā)量在15萬平方米左右。價(jià)格：估量一期價(jià)格將與周邊市場價(jià)格持平綜合述求：“CLD中心居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質(zhì)和規(guī)模

案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M2、一期1.8萬M2容積率：1.8規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國累土景觀設(shè)計(jì)：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84-144平方米，主力面積125平方米，復(fù)式面積140-220平方米套型設(shè)計(jì)合理有用，主力以三房兩廳為主樓盤現(xiàn)狀：2022年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開盤，多層預(yù)定狀況良好，估量價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。價(jià)格：小高層2100元起步價(jià)，樓層差50元左右多層1900元起步價(jià)綜合述求：提出兆龍教育基金會(huì)，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃

其他在售熱銷樓盤：工程名稱：城市領(lǐng)秀地理位置：九瑞大道2號(hào)，九瑞大道與龍開河路交界處占地面積：8畝總建面積：1.7萬平方米工程類型：復(fù)式挑高5米小戶型公寓面積范圍：30-75平方米估量均價(jià)：3500元/平方米

工程名稱：天溢華庭地理位置：九瑞大道總建面積：18499平方米，共96套銷售狀況：2022年10月開盤，已銷62套工程類型：16層二梯四戶，商住樓銷售均價(jià)：1980元起步價(jià)，樓層差30-50元

周邊工程尾房龍鑫花園開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：總120220平方米，五期三幢多層18000平方米規(guī)劃戶數(shù)：1028戶綠化率：45%建筑形態(tài)：歐式規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓出售日期：分五期開發(fā)，第五期于2022年2月開盤面積范圍：80-135平方米主力面積：100平方米價(jià)格范圍：1500-1900元/平方米均價(jià)：1800元/平方米主力總價(jià)：18萬物業(yè)治理：住宅0.3元/平方米/月商鋪0.6元/平方米/月每層差價(jià)：40-60元/平方米銷售率：99%

富華小區(qū)開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃8642平方米綠化率：35%建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓出售日期：2022年5月開盤面積范圍：55-140平方米主力面積：95平方米價(jià)格范圍：1460-1800元/平方米均價(jià)：1600元/平方米主力總價(jià)：15萬銷售率：98%

東方俊園開發(fā)商：九江東方實(shí)業(yè)代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)籌劃代理建筑面積：25694平方米規(guī)劃戶數(shù)：156戶建筑形態(tài)：28層高層出售日期：2022年11月面積范圍：150-200平方米主力面積：150平方米價(jià)格范圍：1900-2800元/平方米均價(jià)：2200元/平方米主力價(jià)格：35萬得房率：75%銷售率：70%左右分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于本錢的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。由于本案的產(chǎn)品屬于高層在建筑本錢上較高，而其單價(jià)與僅比龍鑫花園高出200元/平方米左右，雖然價(jià)格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在150平方米以上，得房率低，總價(jià)較高，因此銷售狀況并不樂觀。

競爭市場總結(jié)

多層銷售速度明顯快于高層

單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長

競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型

價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢

開發(fā)商更留意樓盤包裝，有專業(yè)的代理籌劃公司進(jìn)展整體籌劃

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)展設(shè)計(jì)

在開發(fā)上實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)的模式

競爭策略分析品質(zhì)取勝品質(zhì)是工程的生命。在九江目前在多層樓盤中還沒有消滅一個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對(duì)手品質(zhì)都格外平凡，這是市場的空白，也是本案難得的時(shí)機(jī)。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及治理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。

低總價(jià)，高性價(jià)比從我們對(duì)九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價(jià)的凹凸將直接打算客戶面。九江當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能承受高總價(jià)的客戶相對(duì)較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤。從銷售狀況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑本錢在房價(jià)中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的一般客戶更傾向于購置多層。綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶有著格外重要的影響。

用營銷和標(biāo)準(zhǔn)的案場治理打動(dòng)客戶一個(gè)精彩的籌劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用確定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動(dòng)準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置治理外，各樓盤的營銷手段和案場治理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場空白點(diǎn)，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。

四、房地產(chǎn)市場前景推想就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與東部地區(qū)比相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場的進(jìn)展還沒有到達(dá)城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但依據(jù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，可以推想九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，隱蔽著巨大的進(jìn)展空間。〔1〕房地產(chǎn)市場連續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已到達(dá)70%以上，大局部城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購置商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購置其次套住房投資將是需求的重要來源。依據(jù)九江市政府最規(guī)劃推想，到2022年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬人，九江每年平均增人口4.5萬，以2022年人均居住面積24.44m2測算，今后九江每年至少將平均增住房需求109.98萬m2，市場需求旺盛?！?〕樓市房價(jià)仍將穩(wěn)步攀升依據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),至2022年底，九江市共完成房地產(chǎn)投資24.43億元，比上年同期增長11.67%。其中住宅投資13.45億元，比上年同期增長29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額2.48億元，增長23.1%，平均銷售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增長43.9%。在2022年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從2022年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價(jià)格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見九江房價(jià)仍有較大的增長空間。

〔3〕居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推動(dòng)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為工程面積小、格局呆板的一般公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，人民生活水平日益提高，寬闊居民對(duì)住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及秀麗的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)展考慮。

〔4〕房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加劇04、05年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供給量在2022畝左右，可見市場供給相當(dāng)充分，隨著前幾年拍賣的土地間續(xù)開發(fā)，市場供給將會(huì)大幅增加，各樓盤間的競爭也會(huì)日趨猛烈。

〔5〕商品房價(jià)格水平低，有確定進(jìn)展空間2022年九江商品房均價(jià)為1800元/平方米左右，與國內(nèi)興盛城市的房價(jià)相比較，還有極大的進(jìn)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價(jià)格將有確定程度的上漲。

第三篇：工程篇一、工程概況地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長虹大道東段603車隊(duì)地塊，長虹大道北側(cè)〔長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá)80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越〕，占據(jù)九江東區(qū)要沖,路網(wǎng)興盛,交通便捷,出門不遠(yuǎn)即可上高速大路，距九江火車站約600米距離、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程；12、17、18、23、101、102、103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府—九江師專，四周銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活格外便利。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：38701M2總占地面積：11830M2總建筑面積：69661M2其中：住宅面積：48885.4M2商業(yè)面積：7930M2社區(qū)效勞配套用房：971M2設(shè)備用房：402M2商業(yè)〔辦公〕面積：7626M2商業(yè)建筑內(nèi)停車庫：3845M2容積率：1.8建筑密度：31%綠地率：35%住宅戶數(shù)：388戶多層住宅內(nèi)停車庫：1165M2二、工程資源分析1、周邊環(huán)境資源

區(qū)域位置：本工程地處九江市政府形象大道——長虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，進(jìn)展?jié)摿薮?/p>

自然環(huán)境：本工程區(qū)塊地勢與長虹大道有確定落差，但小高層在確定高度可看到南門湖，視野比較開闊。

交通資源：本工程臨九江的主干道長虹大道，12、17、18、23、101、102、103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地，出門不遠(yuǎn)即可上高速大路，距九江火車站約600米距離、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程，交通格外便捷。

商業(yè)氣氛：本工程周邊商業(yè)已形成確定規(guī)模，四星級(jí)雅閣泰大酒店與本案毗鄰，四周的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。

教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府——九江師專，為本案供給了良好的教育資源和文化氣氛。

升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。

2、工程本身資源

工程案名：”香榭麗舍”

開發(fā)規(guī)模：69661M2

規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，呈現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然風(fēng)光作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌，通過改造、整合，通過不同的手法呈現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求，同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。

物業(yè)形態(tài)：本工程規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品構(gòu)造必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)凹凸錯(cuò)落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。

戶型設(shè)計(jì)：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實(shí)現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。

三、工程swot分析S：優(yōu)勢1、靠近城市主干道長虹大道，交通便利2、長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持3、龍鑫花園、富華小區(qū)等興住宅小區(qū)的興建，形成確定的板塊效應(yīng)4、雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次5、地塊周邊的配套相比照較齊全

W：劣勢1、地塊沿長虹大道，車流較多，有確定的噪音污染2、目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有確定的影響。3、地塊有落差對(duì)小區(qū)規(guī)劃有確定影響

O：時(shí)機(jī)1、長虹路的不斷完善，吸引市民的目光2、市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺3、九江經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、市民收入的提高必定帶動(dòng)市民對(duì)品質(zhì)樓盤需求的加大4、本工程在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、籌劃上和物業(yè)治理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對(duì)九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力5、九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推動(dòng)，旅游及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的進(jìn)展機(jī)遇。6、房地產(chǎn)市場價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對(duì)較低，給市場足夠的進(jìn)展空間。

T：威逼1、隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快,特別是八里湖區(qū)的大面積開發(fā),一方面可以提高城市品嘗,帶動(dòng)市場需求,但另一方面,由于政府開發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會(huì)增加土地投放量,給市場帶來確定壓力。2、后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響將延緩一局部人的購房打算

四、工程商業(yè)、辦公局局部析1、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租狀況分析汽配一條街漸漸成形從我們對(duì)長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查狀況來看，汽配修理在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例到達(dá)67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于接近火車站，因此餐飲賓館也占了一局部到達(dá)10%左右，而周邊眾多的興小區(qū)則帶動(dòng)了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均到達(dá)95%以上，空關(guān)狀況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對(duì)承租業(yè)主進(jìn)展的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營狀況不錯(cuò)。

2、租金及回報(bào)狀況分析售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高

本案與龍鑫花園僅一街之隔，主力單間面積在50-60平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更到達(dá)100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。從龍鑫花園的價(jià)格走勢來看，2022年底到2022年底之間由于受房價(jià)整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度到達(dá)了35%，而到了2022年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。從租金回報(bào)率看，按一間店鋪50平方米計(jì)算，2022年底，該段商鋪的年回報(bào)率為4.1%，2022年底的時(shí)候?yàn)?.04%，目前為4.4%。目前龍鑫花園的店鋪出租狀況格外良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚(yáng)，局部店鋪甚至到達(dá)了2022元/月/間，同時(shí)由于房價(jià)上揚(yáng)的狀況有所遏制，因此回報(bào)率的上揚(yáng)也使龍鑫目前的店鋪銷售狀況比較良好。

3、抗性及應(yīng)對(duì)策略a)

抗性1〕國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡2〕案量較大b)

應(yīng)對(duì)策略國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶〔汽配經(jīng)營商〕列為本案商業(yè)局部的主力客戶。案量較大策略：1、分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力2、適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對(duì)較低的總價(jià)吸引更多的客戶

4、小辦公市場分析辦公市場整體需求量少、市場不標(biāo)準(zhǔn)，但市場空白有確定的進(jìn)展空間在九江，單純寫字樓的工程格外少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓工程，而一些如濱江花園、步紅花園等工程都推出商住樓概念，宜商宜居。目前九江并沒有出臺(tái)類似寧波的辦公場所治理標(biāo)準(zhǔn)，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫字樓在當(dāng)?shù)夭]有形成確定的概念。雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道——長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有確定市場。

五、工程客戶層爭辯1、主力客戶定位從工程自身的動(dòng)身，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對(duì)整個(gè)九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查爭辯與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】

2、目標(biāo)客戶描述〔1〕產(chǎn)品A--住宅的目標(biāo)客戶：

機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、聞媒介工作者此類消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對(duì)穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對(duì)上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡送。

外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氣氛所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。這類客戶經(jīng)濟(jì)收入高，對(duì)高檔物業(yè)特別青睞。

九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個(gè)落腳點(diǎn)便利辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決假設(shè)干城市戶口。抓住這類消費(fèi)者還可帶動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)群體。

二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對(duì)目前的住房不是很滿足，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取居的欲望。

〔2〕產(chǎn)品B—商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶：

實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人他們留意本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對(duì)物業(yè)地段進(jìn)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報(bào)率有著糊涂的生疏，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，往往依據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)展運(yùn)作。

本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營戶原來就經(jīng)營良好，因此在商業(yè)街重建立后會(huì)考慮重進(jìn)駐。

零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。

第四局部工程開發(fā)爭辯一、

工程價(jià)值初步評(píng)估本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，表達(dá)在：地段尊貴性——中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出；品質(zhì)可塑性——產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質(zhì)可塑性較強(qiáng)；交通便利性——本案接近市政形象大道--長虹大道，交通便利；區(qū)域完善性——在配套、居住氣氛及消費(fèi)信念層面有良好的優(yōu)勢，區(qū)域的成熟度被寬闊市民認(rèn)可；

土地增值性——由于老城區(qū)地塊供給稀缺，潯陽區(qū)的土地價(jià)格一路上漲，〔最掛牌的南湖廣場原田徑場東側(cè)地塊，價(jià)格高達(dá)300萬/畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價(jià)格也有181萬/畝?！骋虼吮镜貕K的土地價(jià)值增值潛力不行限量。二、工程進(jìn)展建議〔1.〕產(chǎn)品形態(tài)市場化如前市場表達(dá)，多層產(chǎn)品銷售狀況較好，客群承受度較高；而小高層產(chǎn)品也漸漸被市民所承受，故在充分結(jié)合工程的地塊特點(diǎn)及容積率要求的狀況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結(jié)合社區(qū)商鋪配套的產(chǎn)品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時(shí)可利用小高層的規(guī)劃提高工程綠化率，從而提升本案整體的產(chǎn)品品質(zhì)。(2.)戶型設(shè)計(jì)多樣化區(qū)域市場及客群調(diào)查中覺察：①自住型需求明顯，三房供給及需求比例突出；②區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對(duì)較大；③隨著房價(jià)的逐步攀升，市民購房對(duì)總價(jià)敏感度也會(huì)越來越高，因此在結(jié)合市場狀況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2-125M2三房為主力產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類型以實(shí)現(xiàn)工程梯級(jí)化產(chǎn)品銷售;④在戶型構(gòu)造上考慮了空中入戶花園、(雙)露臺(tái)、飄窗、底層私家花園等創(chuàng)構(gòu)造，以及南北朝向、戶內(nèi)觀景效果等系列產(chǎn)品品質(zhì)上的深入挖掘，也為產(chǎn)品力求在競爭力上有較大的突破，從而獲得市場競爭優(yōu)勢。(3.)物業(yè)治理人性化高品質(zhì)的物業(yè)治理效勞是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵籌碼，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素養(yǎng)營造的根底。所以人性化的物業(yè)治理將成為將來品質(zhì)樓盤的方向標(biāo)之一，建議聘請(qǐng)專業(yè)參謀公司介入，以提升物業(yè)效勞的品質(zhì)，使之成為本案重要賣點(diǎn)。〔4．〕社區(qū)配套智能化當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為進(jìn)展的必定趨勢。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、三網(wǎng)合一線路并全部承受地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，供給自動(dòng)抄表，多媒體效勞、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)效勞。(5)、園林設(shè)計(jì)藝術(shù)化隨著人們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所承受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)核心賣點(diǎn)之一。建議聘請(qǐng)知名園林景觀設(shè)計(jì)公司介入，以提升園林品質(zhì)及形象。在小區(qū)整體綠化設(shè)計(jì)上表達(dá)均好性和可入性原則：1、均好性：環(huán)境設(shè)計(jì)將依據(jù)園區(qū)地理特色，留意環(huán)境對(duì)每位住戶的均好性。在環(huán)境布置上承受了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個(gè)角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境。2、可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶“親身體會(huì)“的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活?！?〕、其他建筑外觀——是消費(fèi)者購房心理的重要因素之一，應(yīng)留意建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會(huì)所是將來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議設(shè)置社區(qū)會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、消遣室等休閑活動(dòng)設(shè)施。

第五局部投資收益分析

第六局部工程開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及策略

1、工程盈虧平衡分析工程經(jīng)營本錢=11742.8〔萬元〕，保本點(diǎn)=11742.8/(18609.4-1079.3)=67%即銷售收入達(dá)推想收入的67%時(shí)，工程處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上工程盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是依據(jù)計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。針對(duì)本案的狀況，假定完全銷售，銷售僅需到達(dá)68.21%，即可保持財(cái)務(wù)平衡。從靜態(tài)指標(biāo)來看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險(xiǎn)力氣較強(qiáng)。以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意：

產(chǎn)品類別占總銷的比例車庫4．13%11F小高層5.53%多層55.12%沿長虹大道一層商業(yè)20.15%沿長虹大道負(fù)一層商業(yè)1.92%北側(cè)規(guī)劃路1F+2F商業(yè)2.90%2F/3F商業(yè)(辦公)10.24%

2、敏感性分析影響本工程財(cái)務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)本錢和銷售價(jià)格。針對(duì)前面所述評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算出當(dāng)增加或削減5%和10%的本錢〔或售價(jià)〕時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，詳見下表：一、售價(jià)的影響估量售價(jià)估量售價(jià)估量售價(jià)估量售價(jià)估量售價(jià)敏感系數(shù)〔×100%〕95%90%105%110%銷售均價(jià)(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939營業(yè)收入186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180稅后利潤52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506內(nèi)部收益率%44.53%41.68%34.21%51.76%58.98%

二、本錢的影響

估算本錢估算本錢估算本錢估算本錢估算本錢敏感系數(shù)

〔×100%〕95%90%105%110%單位本錢(元/m2)1,685.701,601.421,517.131,769.991,854.27總投資117,427,793.68111,556,404.00105,685,014.31123,299,183.37129,170,573.05稅后利潤52,289,751.9258,161,141.6063,738,961.8046,418,362.2340,546,972.55內(nèi)部收益率%44.53%52.14%60.31%37.65%31.39%

從上述指標(biāo)來看，該工程具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)力氣，開發(fā)本錢、售價(jià)+_10%的單方面變動(dòng)都不會(huì)使工程賠本。比照工程的本錢與收入的敏感性分析狀況，工程的本錢因素更為敏感。因此，在工程的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好工程的本錢把握工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3、工程開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，依據(jù)本報(bào)告關(guān)于工程開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、工程定位、工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，工程具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)力氣。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。1、市場風(fēng)險(xiǎn)本案的定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最根本的居住需求，而是具有較高居住品，表達(dá)對(duì)人的關(guān)心和敬重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給工程公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在工程設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得將來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在寬闊的市場與顧客面前呈現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。從產(chǎn)品構(gòu)造、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位〔潯陽區(qū)〕、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小，但將來整體的市場開發(fā)容量是相當(dāng)大的。因此，本工程須在同檔、差異、變化中表達(dá)共性以謀求市場的同時(shí)，還須更加把握開發(fā)的進(jìn)度。隨著區(qū)域進(jìn)展和完善，將大大促進(jìn)工程所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客流量的增加，親熱留意目標(biāo)客戶群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。2、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、治理水平低下等方面。因此，公司對(duì)本工程的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得格外重要。

第七篇：結(jié)論與建議1、工程擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對(duì)公司開發(fā)本工程的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購置力水公正等，這些根本方面為本工程供給了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。2、工程在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性工程總建筑面積：696661萬平方米工程總投資：11728.9萬元工程財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:5229萬元工程投資酬勞率:44.53%以上指標(biāo)顯示，本工程具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資酬勞率較高，且投資開發(fā)商具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)力氣和良好的信譽(yù)，所以本工程的抗風(fēng)險(xiǎn)力氣較強(qiáng)。另外，由于本工程的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)力氣強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取確定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獵取更高的投資回報(bào)?！采鲜鼋?jīng)濟(jì)指標(biāo)是依據(jù)目前的市場形勢對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。〕3、工程具有的突出優(yōu)勢?工程的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。?工程較好的地理位置〔包括交通、人文等環(huán)境〕。?工程所處地塊的進(jìn)展前景較好。〔長虹大道為市政形象大道〕?區(qū)域相對(duì)競爭個(gè)案較小及潛在需求量較大。4、工程開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本工程土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，地塊綜合價(jià)值較高.〔相對(duì)目前周邊個(gè)案在土地本錢上會(huì)有較大優(yōu)勢〕且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府供給的諸多優(yōu)待政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策把握，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。5、強(qiáng)化工程進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度把握。抓住市場空隙，加快工程進(jìn)度，留意對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的推想與防范對(duì)策，以保證工程按期完成。

附：銷售執(zhí)行方案一、

本方案擬訂的條件

為使本發(fā)案之表述更為直觀，現(xiàn)擬訂相關(guān)數(shù)據(jù)準(zhǔn)時(shí)間。具體的數(shù)據(jù)準(zhǔn)時(shí)間將依據(jù)以后之實(shí)際操作狀況作出準(zhǔn)確更正。一〕、擬訂拿到預(yù)售證的日期為7月初〔也就是說，從7月份開頭便可以進(jìn)展正式銷售〕。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購〔后詳〕。二〕、擬訂之開盤日為7月28日。三〕、擬訂之：總戶數(shù)：388戶，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開盤均價(jià)為：2300元/平方米合計(jì)：10258萬小高層建筑面積約：4287M2小高層開盤均價(jià)為：2400元/平方米合計(jì)：1028.88萬〔四〕本案商業(yè)(辦公)總建筑面積為：15556平方米。其中長虹大道一層商鋪建筑面積約：3750M2估量均價(jià)：10000元/平方合計(jì)：3750萬地下一層建筑面積約：2380M2估量均價(jià)：買一層送地下一層合計(jì)：0萬二層/三層商鋪(辦公)建筑面積約：7626M2估量均價(jià)：2400元/平方合計(jì)：1830.24萬規(guī)劃路一層+二層商鋪建筑面積約：1800M2估量均價(jià)：3000元/平方合計(jì)：540萬車位面積合計(jì)：5010M2累計(jì)總銷約：17407.12萬元*〔車位未計(jì)入〕〔以上測算數(shù)據(jù)最終以確認(rèn)施工圖紙及測繪面積為準(zhǔn)〕。

二、銷售把握總體策略〔一〕推盤手法的把握策略選擇1、本案的整體銷售策略結(jié)合本案具體狀況，住宅總戶數(shù)約388戶，主力面積在100-125平方，在該區(qū)域目前同期競爭個(gè)案量較少，產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標(biāo)。而由于北側(cè)規(guī)劃路及東南側(cè)長虹大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側(cè)規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯缺乏，針對(duì)該局部商業(yè)如何推廣將成為本案運(yùn)作順暢與否的關(guān)鍵?？紤]到工程原為汽配中心的先天優(yōu)勢，建議在運(yùn)作初期結(jié)合當(dāng)?shù)卣茝V招商工作〔為期約二個(gè)月〕。視市場反響對(duì)產(chǎn)品構(gòu)造及銷售方案作進(jìn)一步調(diào)整。商鋪銷售應(yīng)和住宅推廣分步進(jìn)展。建議在七月開盤前期以住宅為主，輔以商鋪統(tǒng)一招商、內(nèi)部銷售的策略，住宅局局部階段推出。本方案總體上將本案分為內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、續(xù)銷期、收盤期四個(gè)階段推出〔具體的方案后詳〕。

〔二〕推盤時(shí)機(jī)的把握策略在本案拿到預(yù)售證的時(shí)候，可依據(jù)前期推廣的客源進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是為正式銷售查找突破口、同時(shí)確定本案的價(jià)格認(rèn)可度及樓盤承受度，準(zhǔn)時(shí)調(diào)整自己的銷售策略，在內(nèi)部認(rèn)購一階段后，才開頭正式進(jìn)開放盤銷售。1、原則上分二個(gè)階段去化，前期內(nèi)部認(rèn)購?fù)茝V以1-6號(hào)樓為主，力求在開盤前有效去化該五幢多層，有效回籠前期資金。開盤后主推7-15號(hào)樓，因當(dāng)?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對(duì)三四層局部銷控。2、商鋪前期以長虹大道上一層商業(yè)為主力帶動(dòng)地下一層商業(yè)銷售大原則，結(jié)合招商爭取地下一層引入大賣場，其后以單價(jià)差距為主要推動(dòng)手段，將二、三層及東側(cè)單價(jià)拉開，以較低的總價(jià)吸引投資客及賣家；前期主力商鋪高價(jià)熱銷配以吸人眼球的價(jià)差及招商人氣，來帶動(dòng)該局部商業(yè)的去化速度，為商鋪的整體清盤做預(yù)備。3、按產(chǎn)品類型適當(dāng)區(qū)分推出的時(shí)間。

三、銷售把握?qǐng)?zhí)行方案〔一〕銷售部前期預(yù)備工作1、打算時(shí)間：06.4月15日——6月15日2、執(zhí)行內(nèi)容：a、案場內(nèi)外〔售樓處和樣板房〕全部布置完成，物品到位〔申請(qǐng)，安裝完成，各類印刷品、銷售道具運(yùn)至案場，擺放到位〕b、業(yè)務(wù)員培訓(xùn)打算和內(nèi)容編導(dǎo)c、銷講交資料的編導(dǎo)，初步銷售圖紙到位d、統(tǒng)一銷售說辭的編導(dǎo)e、人員進(jìn)場，清掃衛(wèi)生f、銷售講習(xí)g、銷售人員根底培訓(xùn)完成h、安排銷售人員進(jìn)展市場調(diào)查，把握當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場最動(dòng)態(tài)，在匯總之后完成市場報(bào)告i、安排銷售人員生疏當(dāng)?shù)氐纳顧C(jī)能，交通路線j、在實(shí)際狀況允許的條件下做好產(chǎn)品的亮相工作k、銷售演練〔接待禮儀、銷控、說辭的運(yùn)用以及各個(gè)留意事項(xiàng)〕l、各種案場規(guī)章制度制定完成〔權(quán)責(zé)范圍、衛(wèi)生、紀(jì)律、接待流程等〕m、銷售用各種表格落實(shí)完成〔客戶資料登記表、案場報(bào)表、房源表、空白價(jià)目表、獎(jiǎng)品領(lǐng)取登記表、合同領(lǐng)取登記表、工程聯(lián)系單〕n、大定、小定單落實(shí)到位，標(biāo)準(zhǔn)合同草稿落實(shí)到位o、初步價(jià)格確定p、基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定q、付款方式和優(yōu)待條件、方式確定r、銷售人員優(yōu)待權(quán)力、額度確定、案場獎(jiǎng)金制度確定完成s、銷售人員統(tǒng)一制服、胸牌、名片落實(shí)到位t、銷售人員生疏本案、進(jìn)展產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)分析、答客問，產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉u、開盤活動(dòng)籌劃，獎(jiǎng)品選擇，贈(zèng)獎(jiǎng)品方式確定v、開盤期間媒體宣傳活動(dòng)籌劃，擬定廣告預(yù)算(設(shè)計(jì)、文案、報(bào)紙版面設(shè)計(jì)、TV、公交車身廣告等)w、開盤必要證件落實(shí)x、最終銷售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效y、內(nèi)部認(rèn)購工作擬定(說辭、工作范圍、確定范圍內(nèi)廣告宣傳活動(dòng))z、醞釀期上門客戶狀況分析(購房目的、心理承受價(jià)位、購置力、客戶抗性、是否真正購置等)銷售配套工作內(nèi)容確定(保安、財(cái)務(wù)、法律詢問、銀行及各職能部門連接工作等)

內(nèi)部客戶認(rèn)購1、打算時(shí)間06.6月15日——8月15日2、執(zhí)行內(nèi)容：1〕

內(nèi)部認(rèn)購工作開放，工作細(xì)則開頭實(shí)施操作程序:6月17日(星期六)通知全部關(guān)系戶到售樓處進(jìn)展選房.住宅定金:一萬,商鋪定金二萬.于開盤七日內(nèi)辦理簽約手續(xù),逾期不享受內(nèi)部優(yōu)待價(jià).2〕

內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)待措施(待定)確定并在確定客源范圍內(nèi)開放3〕

內(nèi)部認(rèn)購期客戶狀況分析,通過對(duì)客戶狀況的分析以最終確定開盤時(shí)的最終價(jià)格(單價(jià)、上浮系數(shù)、總價(jià))及商鋪的推廣方案修正4〕

確定保存房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效5〕

銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容反復(fù)演練做到得心應(yīng)手6〕

開盤預(yù)備工作全面開放7〕廣告內(nèi)容，費(fèi)用最終確定8〕

報(bào)紙廣告內(nèi)容定位，報(bào)紙版面定位9〕電視廣告內(nèi)容，時(shí)間段定位10〕

公交車身廣告落實(shí)并投入運(yùn)行11〕

銷售道具到位狀況最終驗(yàn)收12〕

銷售資料到位狀況最終驗(yàn)收13〕

銷售配套并作到位狀況最終驗(yàn)收14〕

開盤活動(dòng)到位狀況最終驗(yàn)收15〕

銷售人員工作狀況最終審核注:內(nèi)部認(rèn)購銷控1、內(nèi)部認(rèn)購?fù)瞥龅姆吭从烧J(rèn)購時(shí)具體狀況而定。3、執(zhí)行步驟：〔1〕6月15日前，預(yù)備銷售資料有：樓書、宣傳單頁〔折頁〕、認(rèn)購須知，認(rèn)購流程圖等?！?〕8月25日，銷售部進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購銷售總結(jié)——銷售部整理銷售總結(jié)的房源資料及總結(jié)銷售的價(jià)格、從人員組織、廣告效應(yīng)、工作環(huán)節(jié)處理等方面對(duì)內(nèi)部認(rèn)購效果進(jìn)展總結(jié)。

內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行打算及目標(biāo)：推出單元：1-6號(hào)樓合計(jì)，