深圳某工業(yè)園升級改造方案

華麗工業(yè)園升級改造方案集佳華麗工業(yè)園項目組·2015.7.2深圳發(fā)展三十年，迎來全面升級時代。城市更新已成時代主流，我們應(yīng)順應(yīng)趨勢，站在城市運營者之高度，將我們項目升級改造，打造成城市的一張新名片。謹以本方案解決四大核心問題——1.項目為什么要升級2.項目要升級成什么3.項目升級后的經(jīng)濟效益4.項目升級完怎么運作項目為什么要升級1.區(qū)域概況2.項目現(xiàn)狀3.案例參考Questionone區(qū)域概況NO.1本案

項目東臨寶安大道，西接永福路，位于深圳市寶安區(qū)福永核心區(qū)域。區(qū)域概況

福永位于深圳市寶安區(qū)西南部，西臨珠江口，與中山市、珠海市隔海相望，鎮(zhèn)守深圳西大門。作為深圳西部經(jīng)濟重鎮(zhèn)，福永扼守廣深高速和107國道，坐擁國際機場和福永碼頭，區(qū)域優(yōu)勢得天獨厚。經(jīng)過多次產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整，借勢大空港規(guī)劃，福永產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成氣候。福永現(xiàn)有工業(yè)廠房及配套1100多萬平方米，工業(yè)企業(yè)1100多家，形成了以電子、五金、機械、印刷、生物制藥、塑膠、服裝等行業(yè)為主體的工業(yè)體系。順豐等國內(nèi)外大型物流企業(yè)在福永設(shè)立總部，促進福永商貿(mào)發(fā)展，提高區(qū)域整體工業(yè)發(fā)展水平。福永東莞中山廣州深圳珠海、澳門香港深圳西大門——福永區(qū)域概況深圳第二會展中心落戶大空港，必然有其得天獨厚的優(yōu)勢:①大空港處于穗港深經(jīng)濟走廊的關(guān)鍵部位，將成為珠三角新的經(jīng)濟地理中心。②大空港處于粵港澳大灣區(qū)灣頂，是珠三角東西兩岸貿(mào)易運輸往來最具效率之處。

③大空港位于寶安，而寶安是世界工業(yè)基地，地處香港、廣州咽喉地帶，不僅擁有海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，更是有電子、玩具、物流等多項成熟的產(chǎn)業(yè)，占據(jù)世界30%以上的市場份額。把國際會展中心落戶在寶安，可以滿足更多產(chǎn)業(yè)的會展需求，加快產(chǎn)品從物品到商品轉(zhuǎn)換的進程。④大空港地區(qū)緊鄰前海，前海是國家級新區(qū)，是深圳的戰(zhàn)略制高點，但前海地域較小，大空港地區(qū)緊鄰前海，是前海未來發(fā)展天然的延伸區(qū)，是前?？臻g拓展關(guān)鍵節(jié)點。深圳西部崛起·福永·大空港區(qū)域概況四維立體交通·資源流通易達福永碼頭，從項目10分鐘直達，承接深圳至香港、澳門的水上客運航線，一日往返22次航船。實現(xiàn)了一小時連接港澳深，是片區(qū)與港澳商務(wù)溝通洽談的第一站。碼頭與航空港的雙重支撐，為福永的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供無限動力。深圳國際機場，世界百強機場，距離本項目僅8分鐘車程。中國第一個實現(xiàn)海、陸、空聯(lián)運的現(xiàn)代化國際空港，通達國內(nèi)50余個城市，國際19個城市及地區(qū)，便于城際及國際商務(wù)交流。項目所在區(qū)域是連通深圳市內(nèi)與珠三角區(qū)域的交通要地，1橫(機荷高速)3縱(廣深高速、沿江高速、海濱大道)高速路和多條城市干道(寶安大道、福永大道等)組成的公路交通網(wǎng)路，實現(xiàn)8分鐘達前海，15分鐘到達福田，30分鐘到達香港中環(huán)。項目位臨10號線、11號線雙地鐵口之上。地鐵10號線經(jīng)過前海中心，通達蛇口；地鐵11號線15分鐘直達寶安中心，20分鐘通達福田中心。10號線及11號線將加強片區(qū)與福田和前海間的商務(wù)交流。此外，1、5、13號線等多條地鐵線路將在區(qū)域內(nèi)?？俊１景肝⒂^交通雙地鐵口之上出行便利快捷區(qū)域概況產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成氣候

YKK吉田拉鏈、時機制造廠、東芝復(fù)印機、Epson、富士電機、艾默生、美資旭電、高仕集團、理光等11家世界500強企業(yè)在福永設(shè)有工廠。形成了以電子、五金、機械、印刷、生物制藥、塑膠、服裝等行業(yè)為主體的工業(yè)體系。區(qū)域規(guī)劃特區(qū)一體化·福永發(fā)展規(guī)劃福永緊鄰深圳寶安國際機場，具有“海、陸、空、軌”的立體交通樞紐地位，根據(jù)深圳市"三軸兩帶多中心”的城市整體規(guī)劃，福永街道是"西部發(fā)展軸"上的重要節(jié)點，具有區(qū)位、交通，人文景觀等多項優(yōu)勢。區(qū)政府決定將其定義為新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造科技創(chuàng)新園，企業(yè)總部園和少量高端制造業(yè)基地。以立新湖戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地為重點，打造轉(zhuǎn)型升級新支點。按照建設(shè)21世紀海上絲綢之路橋頭堡和市、區(qū)發(fā)展灣區(qū)經(jīng)濟的戰(zhàn)略部署，堅持高標準規(guī)劃，高質(zhì)量建設(shè)，以香港馬鞍山海濱長廊等先進園區(qū)為標準，將立新湖打造成升級版的松山湖。立新湖新興產(chǎn)業(yè)基地鳳凰山文化休閑景區(qū)大空港核心交通樞紐文化創(chuàng)意交流帶以點帶面，借助區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃深圳西部經(jīng)濟文化新中心福永規(guī)劃四大板塊那么，在規(guī)劃的四個板塊中，我們項目升級的方向在哪里？立新湖新興產(chǎn)業(yè)基地仍然是以生產(chǎn)加工為主導(dǎo)鳳凰山文化休閑景區(qū)大空港核心交通樞紐和我們聯(lián)系不大文化創(chuàng)意交流帶可以成為升級的方向在福永發(fā)展形勢一片大好中，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀如何？商業(yè)現(xiàn)狀項目名稱位置規(guī)模租金單價配套設(shè)施經(jīng)營情況分析同泰時代廣場7萬平米左右租金還未出臺綜合體也是舊改項目，集購物、休閑、娛樂、商務(wù)、酒店、公寓于一休的綜合休，目前正在籌備階段萬家樂百貨2萬平米左右120元㎡酒店、餐飲、休閑、娛樂經(jīng)營情況一般惠茂百貨3000平米150元㎡主要服務(wù)于周邊工廠職工的生活需求逸海百貨10000平米120元㎡百貨經(jīng)營情況還算比較理想國惠康百貨120元㎡超市、百貨連鎖經(jīng)營，經(jīng)營情況比較理想永安南城步行街80-180元萬福人家底商120-180佳華商場對面100-150經(jīng)營情況良好天虹萬家附近街鋪100-150經(jīng)營情況良好區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營處于良好狀態(tài)，但消費檔次偏低寫字樓現(xiàn)狀項目名稱檔次規(guī)模單位租金配套設(shè)施出租率同泰時代中心6萬方目前只售，未出租酒店、購物、休閑、娛樂、餐飲項目正在籌備中，跟我們項目關(guān)連性比較強，既有竟爭關(guān)系，也有相互互補之處，因此在定位方面要有一定的錯位。中陽商務(wù)樓3萬平方38元㎡KTV、餐飲50%左右同泰時代中心開業(yè)前區(qū)域內(nèi)無成型寫字樓，供應(yīng)量少酒店現(xiàn)狀酒店名稱檔次價格入住率配套設(shè)施經(jīng)營情況分析機場酒店二星標準間280元

90%以上餐飲機場配置酒店，主要面對機場旅客及各航空公司雙溪威大酒店四星標準間260元

70%以上餐飲、休閑保鍵主要服務(wù)于周邊企業(yè)宴請、航空旅客及高爾夫球會會員接待威爾斯酒店

標準間238元

70%以上餐飲、購物主要服務(wù)于周邊企業(yè)接待寶弘商務(wù)酒店

標準間198元60%

主要服務(wù)于周邊工作人群橋頭公寓二房一廳

2000元

一房一廳

1500元

單間1000元區(qū)域內(nèi)酒店檔次較低，毫無特色，但入住率較高（60%為平衡點）區(qū)域概況總結(jié)1.福永占據(jù)深圳西部崛起的重要戰(zhàn)略位置，依附大空港規(guī)劃，其發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U；2.地鐵10號、11號線開通后將使福永實現(xiàn)半小時深圳生活圈；3.但是目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展較為落后，商業(yè)檔次較低，商務(wù)辦公場所供應(yīng)量少。項目現(xiàn)狀NO.2項目認知華麗工業(yè)園位于深圳市寶安區(qū)福永街道，寶安大道與福海大道交匯處附近，北鄰沙井、松港、長安鎮(zhèn)，南邊是寶安國際機場，周邊工廠林立，人口眾多，地理位置非常優(yōu)越。周邊路網(wǎng)縱橫，交通便利，可快速到達深圳各區(qū)域。項目百米范圍內(nèi)現(xiàn)有多條公交路線途經(jīng)，并有10號、11號地鐵規(guī)劃在建，未來將設(shè)立福永站，出行非常便捷。項目現(xiàn)狀項目體量：占地面積40000平方米，建筑面積約90000平方米。項目定位：工業(yè)園區(qū)。運營模式：向工廠和物流公司進行出租。租金收益：28元/平方米。項目現(xiàn)租金收益較低，整體形象有待提升項目四至西臨永福路，北臨紅牌科技園，南靠吉安泰工業(yè)園，東邊是寶安大道——周邊多是工業(yè)園，常住人口較多，兩條主干道保證出行暢通無阻。紅牌科技園永福路寶安大道吉安泰工業(yè)園項目如果要升級改造能否順應(yīng)區(qū)域發(fā)展需求打造一個獨具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園？！SWOT分析關(guān)鍵句：政府扶持項目、交通便捷、現(xiàn)無高端商業(yè)配套……S（優(yōu)勢）靠近機場碼頭和在建的地鐵，交通快捷便利靠近主干道，昭示性強寶安區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園，政府扶持，招商阻力小靠城市主干道，環(huán)境嘈雜無高端商業(yè)配套，整體檔次較低南北兩邊均為工業(yè)園區(qū)，對項目形象有影響W（劣勢）T（威脅）福永片區(qū)未來市政配套設(shè)施將得到逐步完善，項目將共享市政配套深圳關(guān)內(nèi)各區(qū)均有標志性的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，而福永片區(qū)尚未有此類型產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展?jié)摿薮蟆（機會）項目附近的同泰時代中心目前基本已完工，業(yè)態(tài)有寫字樓和商務(wù)公寓以及酒店，預(yù)計近期會入市，且體量比較大，與本項目會有直接競爭。抓住機會響應(yīng)政策號召，順應(yīng)區(qū)域升級潮流發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮交通便利優(yōu)勢轉(zhuǎn)化劣勢正因為片區(qū)物業(yè)形象差，才需要我們強勢崛起避開威脅打造與眾不同的文化創(chuàng)意園，避開同類項目競爭將項目打造成一個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園勢在必行！我們來看一下深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況深圳文化創(chuàng)意發(fā)展概況NO.32003年，深圳市確立了“文化立市”戰(zhàn)略。從2006年1月起，深圳市開始以“企業(yè)示范基地”、“孵化基地”、“教學和培訓(xùn)基地”等多種類型建立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，并為此專門設(shè)立了管理部門——深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室。此外，深圳市還開通了綠色通道，參照《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定》等辦法，對基地在人才引進、子女就學、工商注冊登記等方面給予支持。為新的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)提供了很多有利的條件及政策。

2008年12月7日,聯(lián)合國教科文組織正式批準深圳加入創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，并授予“設(shè)計之都”稱號。（目前已經(jīng)命名的6個“設(shè)計之都”是：柏林、布宜諾斯艾利斯、蒙特利爾、名古屋、神戶和深圳。）這標志著深圳正式進入文化產(chǎn)業(yè)園進軍的時代到來。

深圳已建成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園超過３６個，以及成立華僑城集團、大芬油畫村、雅昌企業(yè)集團等三個國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地。其中，以田面設(shè)計之都、ＯＣＴＬｏｆｔ、南海意庫、F518為典型，南山數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)基地、深圳創(chuàng)庫、深圳動漫城、深港動漫網(wǎng)游孵化基地、深圳動漫一條街、怡景國家動漫畫產(chǎn)業(yè)基地、寶安２２藝術(shù)區(qū)以及中康路８號等一大批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，成為信息、展覽、教育與交流的平臺，為園區(qū)內(nèi)的設(shè)計師和創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)提供諸如版權(quán)和投資咨詢等高附加值服務(wù)，聚集了大批專業(yè)設(shè)計師，吸引了大批創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)進駐，顯現(xiàn)出集群效應(yīng)。田面設(shè)計之都區(qū)域位置：深圳市福田區(qū)深南中路田面工業(yè)區(qū)規(guī)模：項目占地1.5公頃，建筑面積4.969萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：寫字樓+餐飲（外包）+配套發(fā)展歷程：2007年5月16日，田面設(shè)計之都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一期作為第三屆“文博會”分會場正式開業(yè)租金水平：90元/m2經(jīng)營狀況：已租滿區(qū)域位置：位于深圳南山區(qū)華僑城原東部工業(yè)區(qū)規(guī)模：首期項目（南區(qū)）占地55465平方米，原有建筑面積為59000平方米；二期項目（北區(qū)）占地95571平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：LOFT寫字樓+展廳+零售

+特色餐飲租金水平：200元/平（租金最高）經(jīng)營狀況：已租滿華僑城OCT-LOFT區(qū)域位置：位于寶安中心區(qū)的核心地帶，寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道勞動社區(qū)的寶源路和興業(yè)路之間。創(chuàng)建背景：在寶安區(qū)以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升經(jīng)濟質(zhì)量背景下所誕生的。規(guī)模：總規(guī)劃建筑面積達25萬平方米，其中一期占地約6萬平方米，建筑面積約14萬平方米，總投入3.5億元人民幣。租金水平：70元/m2經(jīng)營狀況：已租滿。F518政策扶持屬于重點扶持領(lǐng)域的中小微企業(yè)和社團入園均可享受租金補貼?？上硎苎a貼企業(yè)范圍：1、創(chuàng)意設(shè)計業(yè)；2、動漫游戲業(yè)；3、數(shù)字視聽業(yè)；4、新媒體產(chǎn)業(yè)；5、現(xiàn)代印刷業(yè)；6、文化旅游業(yè)；7、演藝娛樂業(yè)；8、高端工藝美術(shù)業(yè)。發(fā)展趨勢文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)被認為是21世紀全球最有前途的產(chǎn)業(yè)之一，有著巨大經(jīng)濟效益和社會效益，世界各國政府都對這一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給予了特別關(guān)注和高度重視，我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的效益日漸明顯。預(yù)計到2015年，我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值將達18000億元，占GDP的比重將超過5%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展順應(yīng)時代潮流結(jié)合以上幾個案例可以看出深圳文化產(chǎn)業(yè)園有以下幾個特點：1、大都是利用“三舊”（舊工業(yè)區(qū)、舊廠房、舊村）打造文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成功調(diào)整結(jié)構(gòu)，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，加快城市更新；2、順應(yīng)時代、城市發(fā)展的需求，成為了每一個區(qū)域的名片；3、受政府政策及戰(zhàn)略調(diào)整的影響和扶持；4、大多以綜合型產(chǎn)業(yè)園為主，多元化發(fā)展；5、注重發(fā)展低消耗、高產(chǎn)出的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。綜上所述，我們客觀作出結(jié)論——政策扶持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是謂天時項目地理位置優(yōu)越，是謂地利區(qū)域發(fā)展對商業(yè)供應(yīng)量的需求，是謂人和擁有天時、地利、人和華麗工業(yè)園升級改造正值當時——項目要升級成什么？QUESTIONTWO項目定位與規(guī)劃NO.4項目定位創(chuàng)意文化和寶安區(qū)域產(chǎn)業(yè)對接，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。以建立公共服務(wù)平臺為核心，以創(chuàng)意項目孵化為亮點，形成工業(yè)設(shè)計、平面設(shè)計、品牌策劃、影視動漫、建筑環(huán)境、創(chuàng)意產(chǎn)品孵化及藝術(shù)創(chuàng)作為一體的文化創(chuàng)意園區(qū)——深圳西部文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)生活綜合社區(qū)項目以文化創(chuàng)意園為主，結(jié)合商業(yè)配套、高端公寓，逐步形成一個完整的可持續(xù)發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)鏈——西部·夢想創(chuàng)意園（暫定案名）西部崛起，是為深圳的夢想創(chuàng)業(yè)，是為年輕一代的夢想我們?yōu)閴粝攵?，為夢想而活那么，我們的夢想之城該如何?guī)劃

CITYOFDREAMS植根深圳西部核心9萬方綜合夢想創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)社區(qū)打造3大主題板塊業(yè)態(tài)組合規(guī)劃1.商業(yè)2.辦公3.公寓辦公辦公辦公辦公辦公商業(yè)公寓辦公WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓一樓以餐飲美食為主，打造美食商業(yè)步行街數(shù)十個國內(nèi)外知名品牌匯聚而成都市商業(yè)街區(qū)

WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓一樓美食商業(yè)步行街WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓一樓美食商業(yè)步行街WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓二樓以文化休閑消費為主，形成文化商業(yè)走廊WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓二樓文化商業(yè)走廊陶瓷書店攝影茶館WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓三樓、四樓是電影院五樓是健身會所、桌球俱樂部六樓、七樓是休閑會所、棋牌室WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓給創(chuàng)業(yè)者們提供最具創(chuàng)意的寫字樓，營造靈感空間WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓整體效果建議WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓創(chuàng)意室外WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓綠色室內(nèi)WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓會議室員工餐廳倉庫展廳健身房商務(wù)會所商務(wù)功能WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓四棟公寓，致力打造一個年輕創(chuàng)意者生活、交流的一個社區(qū)。WEST·DREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓車輛出入口一層作停車場雙首層結(jié)構(gòu)，實行人車分流二層搭建人行平臺連廊將整個園區(qū)銜接在一起停車場設(shè)計將項目目前一層的廠房打通（除了商業(yè)街），改造為大型停車場，用于滿足創(chuàng)意園的停車需求。停車場停車場以文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園為主導(dǎo)，提供商務(wù)辦公場所。附加會議廳、餐廳、會所等日常商務(wù)功能。再配以美食、娛樂休閑、零售等商業(yè)配套。并提供V+公寓這樣的創(chuàng)業(yè)者生活社區(qū)。提供給創(chuàng)業(yè)者最適合辦公、生活的地方。打造深圳西部夢想文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園區(qū)。收益預(yù)算費用類目費用金額說明建安成本共計1.35億內(nèi)外裝修平均價格每平方1500元，9萬平米共計135000000元。運營成本不計廣告、人員、維護等，用園區(qū)管理費相抵消。運營費用越高收取管理費越高。稅務(wù)成本不計即使不改造也要繳納稅費投入成本收益預(yù)算改造后年收益類目租賃單價（元/㎡/月）面積（㎡）年收益（招滿狀態(tài)）商鋪75320002.88千萬寫字樓45400002.16千萬公寓60180001.3千萬合計900006.34千萬投入&回報收益預(yù)算投入：建安成本1.35億回報：方案一：一年時間全面改造，租金逐年增長5%時長第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年改造前收益3千萬3.15千萬3.31千萬3.48千萬3.65千萬3.83千萬4.02千萬4.22千萬4.43千萬4.65千萬改造后收益06.34千萬6.66千萬6.99千萬7.34千萬7.7千萬8.09千萬8.49千萬8.91千萬9.36千萬盈利-3千萬3.19千萬3.35千萬3.51千萬3.69千萬3.87千萬4.07千萬4.27千萬4.48千萬4.71千萬回本-1.65億-1.33億-0.995億-0.64億-0.27億0.18億0.43億0.86億1.3億1.77億若按方案一執(zhí)行，第六年則能回本。十年共計盈利1.77億。投入&回報投入：建安成本1.35億（分三期投入）回報：方案二：分三期改造，每期改造1/3物業(yè)，每期為半年，租金逐年增長5%時長第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年改造前收益3千萬3.15千萬3.31千萬3.48千萬3.65千萬3.83千萬4.02千萬4.22千萬4.43千萬4.65千萬改造后收益2.55千萬5.53千萬6.66千萬6.99千萬7.34千萬7.7千萬8.09千萬8.49千萬8.91千萬9.36千萬盈利-0.45千萬2.38千萬3.35千萬3.51千萬3.69千萬3.87千萬4.07千萬4.27千萬4.48千萬4.71千萬回本-0.72億-0.93億-0.595千萬-0.244千萬0.125億0.512億0.46億0.89億1.34億1.81億若按方案二執(zhí)行，第五年則能回本。十年共計盈利1.81億。項目運營模式NO.5QUESTIONTHREE項目升級完怎么運作？服務(wù)模式運營模式我們的服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)——提供創(chuàng)意辦公室。公共場所我們盡可能裝修得精致。辦公室我們作簡單裝修，客戶可根據(jù)自己需要進行調(diào)整。升級服務(wù)——提供員工餐廳、公寓、會議室、展廳、倉庫等我們的服務(wù)我們提供這類可選商務(wù)服務(wù)，客人可根據(jù)自己的實際需求進行付費使用，盡可能降低企業(yè)成本。我們的服務(wù)平臺服務(wù)——我們不僅僅是提供一個辦公