國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)座談會(huì)北區(qū)場(chǎng)次紀(jì)錄時(shí)間105年9月23日

國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)座談會(huì)（北區(qū)場(chǎng)次）紀(jì)錄一、時(shí)間：105年9月23日(星期五)上午10時(shí)整二、地點(diǎn)：財(cái)政部國(guó)有財(cái)產(chǎn)署 (下稱(chēng)國(guó)產(chǎn)署)第2辦公室3樓會(huì)議室三、主持人：曾署長(zhǎng)國(guó)基 記錄：胡曉嵐、李偉新四、出席者：(詳附簽到單)五、主持人致詞：各位專(zhuān)家、學(xué)者、公會(huì)代表，大家早安！今天舉辦座談會(huì)主要目的，係就國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，與相關(guān)公會(huì)利用座談方式建立溝通管道，廣泛蒐集相關(guān)意見(jiàn)，以精進(jìn)國(guó)產(chǎn)業(yè)務(wù)。請(qǐng)各位暢所欲言，本署將虛心接受。六、現(xiàn)行國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)法令及實(shí)務(wù)簡(jiǎn)介（略）七、發(fā)言要點(diǎn)： (依發(fā)言順序)（以下均依出席人員提供書(shū)面發(fā)言單及會(huì)中錄音整理；未提供發(fā)言單者，僅依會(huì)中錄音整理）（一）中華民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)同業(yè)公會(huì)全國(guó)聯(lián)合會(huì)１、公會(huì)代表發(fā)言：（１）近來(lái)許多同業(yè)反映，建築基地合併公有畸零土地或都市更新範(fàn)圍內(nèi)公有土地讓售案，其估價(jià)有偏高情形。申請(qǐng)只能接受以順利開(kāi)發(fā)，有失公平。建議檢討「整體合併使用效益」及「兩種估價(jià)擇高」等規(guī)定之合理性與公平性。（２）國(guó)有非公用土地設(shè)定地上權(quán)招標(biāo)案因公告地價(jià)調(diào)幅過(guò)大，增加投資風(fēng)險(xiǎn)，已讓投資人卻步。建議就地上權(quán)招標(biāo)案降低地租變動(dòng)之不確定性。２、主持人回應(yīng)：公會(huì)就地上權(quán)案建議部分，財(cái)政部為因應(yīng)公告地價(jià)大幅調(diào)漲，衍生國(guó)有非公用土地設(shè)定地上權(quán)案地上權(quán)人地租負(fù)擔(dān)加重等問(wèn)題，業(yè)於 105年9月22日修正「國(guó)有非公用土地設(shè) 定地上權(quán)作業(yè)要點(diǎn)」，定明設(shè)定地上權(quán)地租分為兩部分，部分地租隨申報(bào)地價(jià)調(diào)整，其餘地租固定按得標(biāo)人簽訂設(shè)定地上權(quán)契約時(shí)申報(bào)地價(jià)計(jì)收。本署並將適時(shí)發(fā)布新聞稿以廣為周知。（二）中華民國(guó)全國(guó)建築師公會(huì)１、國(guó)有財(cái)產(chǎn)計(jì)價(jià)方式（下稱(chēng)計(jì)價(jià)方式）第 4點(diǎn)規(guī)定，國(guó)有財(cái)產(chǎn)價(jià)格，必要時(shí)得委託政府機(jī)關(guān)、適當(dāng)機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師（下稱(chēng)估價(jià)師）或其他專(zhuān)業(yè)人士查估。建議修正為「國(guó)有財(cái)產(chǎn)價(jià)格，必要時(shí)得委託政府機(jī)關(guān)、開(kāi)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師、開(kāi)業(yè)建築師或以上兩師之專(zhuān)業(yè)公會(huì)查估」。原因如下：（１）都市土地、非都市土地及都市更新之建築開(kāi)發(fā)（包括容積移轉(zhuǎn)），皆為建築實(shí)務(wù)範(fàn)疇，需具備工程鑑估實(shí)務(wù)，爰建議納入建築師為查估單位。（２）依不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法（下稱(chēng)估價(jià)師法）第14條規(guī)定，只有建築師及估價(jià)師才能受託不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，且只有建築師對(duì)土地之願(yuàn)景、容積獎(jiǎng)勵(lì)、都市更新及對(duì)舊有建屋是否為海砂屋及輻射屋等等較具判斷專(zhuān)業(yè)。２、每宗土地皆有其個(gè)別條件，亦受法令及市場(chǎng)機(jī)制影響其價(jià)格。查建築開(kāi)發(fā)申請(qǐng)人要求建築師提供之「坪效分析表」，作為投資參考，常受投資者之肯定。另有關(guān)建物重置成本，建築師公會(huì)亦訂有參考表，也被全國(guó)產(chǎn)險(xiǎn)公會(huì)及地震保險(xiǎn)單位參考使用，建議納入國(guó)產(chǎn)署估價(jià)參考。（三）中華民國(guó)地政士公會(huì)全國(guó)聯(lián)合會(huì)１、申購(gòu)時(shí)程冗長(zhǎng)，申購(gòu)案處理時(shí)間有無(wú)改進(jìn)空間？２、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣不好，國(guó)有土地售價(jià)與市價(jià)存有差距，而實(shí)價(jià)登錄制度實(shí)施後，申請(qǐng)人也能取得市價(jià)資訊，國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)有無(wú)降價(jià)空間？３、申請(qǐng)人常反映國(guó)產(chǎn)署在查估金額訂定過(guò)程有球員兼裁判之情形，且反映估值太高。建議回歸不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師制度由估價(jià)師查估價(jià)格。（四）中華民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)全國(guó)聯(lián)合會(huì)１、國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)相關(guān)規(guī)定如欲修訂，勢(shì)須整合相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，耗時(shí)費(fèi)力。國(guó)產(chǎn)署倘有須協(xié)助事項(xiàng)，全聯(lián)會(huì)將提供專(zhuān)業(yè)建議及必要協(xié)助。２、為求估價(jià)之獨(dú)立性與專(zhuān)業(yè)性，如國(guó)產(chǎn)署預(yù)算許可，建議全面委託估價(jià)師估價(jià)，由估價(jià)師以公正第三人角色估價(jià)，理論上會(huì)有更客觀價(jià)格，以避免國(guó)產(chǎn)署遭球員兼裁判之質(zhì)疑，並可望減少申請(qǐng)人異議情況。３、其他機(jī)關(guān)個(gè)案（例北市捷運(yùn)局聯(lián)開(kāi)案）委託 3至5家估價(jià)師估價(jià)，而價(jià)格近年隨房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣榮枯，趨向採(cǎi)各家估價(jià)師估價(jià)之中位數(shù)，建議均可予以參採(cǎi)。４、委託估價(jià)師估價(jià)費(fèi)用，建議充分考量合理性；估價(jià)專(zhuān)業(yè)技術(shù)及估價(jià)方法運(yùn)用、參數(shù)逐一查證，於制度修正時(shí)建議納入?yún)⒖?。５、建議國(guó)產(chǎn)署審查委員中有各地方公會(huì)之估價(jià)師代表，亦可在審查過(guò)程增加各地方公會(huì)專(zhuān)業(yè)協(xié)審機(jī)制（例法律規(guī)範(fàn)、特殊事項(xiàng)、初步審查），以提升估價(jià)師估價(jià)報(bào)告書(shū)品質(zhì)。６、申請(qǐng)人得申請(qǐng)列席分署國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)小組會(huì)議陳述意見(jiàn)，因其時(shí)間點(diǎn)在小組開(kāi)會(huì)前，該案估價(jià)尚未經(jīng)審查，仍有依審查結(jié)論調(diào)整估價(jià)之可能，非最後審查結(jié)論，是否因此造成申請(qǐng)人更多疑義？建議檢討申請(qǐng)人陳述意見(jiàn)之時(shí)點(diǎn)。（五）臺(tái)北市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)１、出售財(cái)產(chǎn)應(yīng)謹(jǐn)慎為之，建議採(cǎi)三級(jí)三審或二級(jí)二審制度，並委託3家以上估價(jià)師辦理（以臺(tái)北市出售容積為例，該等案件尚非實(shí)質(zhì)土地，即已委託 3家估價(jià)）。２、建議國(guó)產(chǎn)署與各地方公會(huì)合作，由國(guó)產(chǎn)署提出受託估價(jià)師資格條件，並由公會(huì)提出公開(kāi)、隨機(jī)、透明、且獨(dú)立不可預(yù)測(cè)的遴選機(jī)制，公會(huì)協(xié)助審查，此為第一級(jí)把關(guān)。分署審查為第二級(jí)，最後由國(guó)產(chǎn)署審議決定則為第三級(jí)，以達(dá)到謹(jǐn)慎為之的目標(biāo)。３、估價(jià)師公會(huì)願(yuàn)意協(xié)助訂定各種類(lèi)型出售之估價(jià)條件，以衡平國(guó)有財(cái)產(chǎn)與私有權(quán)益，兼顧公正、客觀與合理性。４、國(guó)有財(cái)產(chǎn)價(jià)格審議委員，除賣(mài)方（例國(guó)產(chǎn)署代表）與公正第三者（例專(zhuān)家學(xué)者）外，建議納入買(mǎi)方代表（例開(kāi)發(fā)商），以達(dá)衡平審議與定價(jià)原則。（六）新北市地政士公會(huì)１、國(guó)產(chǎn)署讓售不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格較鄰地成交價(jià)為高，而需地人只能接受，造成價(jià)格不斷墊高，讓民眾感覺(jué)國(guó)產(chǎn)署帶頭炒作不動(dòng)產(chǎn)。建議有第三方專(zhuān)業(yè)人士參與估價(jià)，才能顯現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格。２、長(zhǎng)年以來(lái)，申購(gòu)國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)的行政流程作業(yè)時(shí)間冗長(zhǎng)，已是民眾對(duì)國(guó)產(chǎn)署最大詬病。各級(jí)政府都在簡(jiǎn)化行政程序，建議國(guó)產(chǎn)署能縮短審核時(shí)間。（七）臺(tái)北市建築師公會(huì)１、建築師法第16條規(guī)定，建築師本即得受託辦理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，內(nèi)政部營(yíng)建署已函示在案，建築師公會(huì)也常受各機(jī)構(gòu)委託辦理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，出具之報(bào)告書(shū)具公信力，受各界好評(píng)。２、「不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則」規(guī)定之估價(jià)方法，如比較法、成本法、收益法等，均為執(zhí)業(yè)建築師熟悉的方法，以成本法為例，建築師絕對(duì)比估價(jià)師更專(zhuān)業(yè)，但因有些政府機(jī)關(guān)或社會(huì)人士對(duì)此不甚瞭解，因此委託建築師公會(huì)或開(kāi)業(yè)建築師處理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)之業(yè)務(wù)，仍有待宣導(dǎo)。３、計(jì)價(jià)方式規(guī)定，「國(guó)有財(cái)產(chǎn)價(jià)格，必要時(shí)得委託政府機(jī)關(guān)、適當(dāng)機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師或其他專(zhuān)業(yè)人士查估?！?，建議將建築師正面表列，條文修正為「國(guó)有財(cái)產(chǎn)價(jià)格，必要時(shí)得委託政府機(jī)關(guān)、適當(dāng)機(jī)構(gòu)、開(kāi)業(yè)建築師、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師或其他專(zhuān)業(yè)人士查估」。（八）中華民國(guó)全國(guó)建築師公會(huì)估價(jià)師法第14條規(guī)定，只有建築師及估價(jià)師才能受託辦理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。建築師對(duì)土地認(rèn)知、願(yuàn)景、容積獎(jiǎng)勵(lì)、都市更新，以及舊有建物是否為海砂屋及輻射屋等具有專(zhuān)業(yè)，非其他技師所及。（九）桃園市不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)同業(yè)公會(huì)１、最近本會(huì)會(huì)員向公會(huì)反映：（１）依計(jì)價(jià)方式第2點(diǎn)，「國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)之標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考市價(jià)查估，即查估國(guó)有財(cái)產(chǎn)價(jià)格當(dāng)時(shí)之市場(chǎng)價(jià)值」。本會(huì)會(huì)員前以預(yù)繳保證金方式先取得土地使用權(quán)同意書(shū)，俟國(guó)產(chǎn)署通知繳款時(shí)，竟要再補(bǔ)繳原已繳土地款30%。查預(yù)繳保證金係依查估市價(jià)之1.5倍計(jì)價(jià)繳交，於民國(guó)103年以前大都可退20~30%，現(xiàn)在卻要再補(bǔ)繳20~30%，其加價(jià)之標(biāo)準(zhǔn)為何？（２）有關(guān)畸零地讓售案部分，國(guó)產(chǎn)署係依「國(guó)有土地如屬應(yīng)與鄰接土地合併使用者，應(yīng)以合併範(fàn)圍之土地整體使用效益查估國(guó)有土地價(jià)格」原則辦理查估，惟所謂「整體使用效益」之定義為何？應(yīng)該如何執(zhí)行？原應(yīng)將國(guó)、私有土地整體合併規(guī)劃，以共同開(kāi)發(fā)之利益依比例分配，推算合理的土地價(jià)位，國(guó)產(chǎn)署卻帶頭哄抬土地價(jià)格與民爭(zhēng)利，產(chǎn)生諸多民怨。２、為營(yíng)造國(guó)、私土地雙贏，建議廢除或修正「整體使用之效益」之估價(jià)方式，讓國(guó)有非公用土地之估價(jià)合理貼近市價(jià)售出，增加國(guó)家財(cái)源，這才是政府的德政。（十）新北市不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)同業(yè)公會(huì)１、國(guó)產(chǎn)署各級(jí)估價(jià)會(huì)議並無(wú)相關(guān)公會(huì)代表，建議增加公會(huì)代表，以免造成所查估價(jià)格偏離市場(chǎng)行情。２、部分國(guó)有土地上有占用情形，辦理查估時(shí)並未考量承購(gòu)者所需付出之排除占用成本，建議估價(jià)時(shí)能考量此因素。（十一）新竹縣不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)同業(yè)公會(huì)１、建立資料庫(kù)，將國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)、市價(jià)、標(biāo)售價(jià)透明化、公開(kāi)化。２、國(guó)產(chǎn)署考量土地整體使用效益而查估之國(guó)有土地價(jià)格，與開(kāi)發(fā)商評(píng)估差異太大，造成售價(jià)太高，不合理。（十二）福建金門(mén)馬祖地區(qū)建築師公會(huì)１、為避免查估價(jià)格偏離市場(chǎng)行情，建議採(cǎi)用中位數(shù)概念，以貼近市價(jià)。２、國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)納入建築師專(zhuān)業(yè)，以精確調(diào)查都市計(jì)畫(huà)、景觀、街道容受力等。３、離島地區(qū)畸零地?zé)o法讓售，地方無(wú)法發(fā)展，建議透過(guò)公開(kāi)標(biāo)售方式處理國(guó)有土地。（十三）新北市建築師公會(huì)１、計(jì)價(jià)方式第 4點(diǎn)規(guī)定建議修正為「國(guó)有財(cái)產(chǎn)價(jià)格，必要時(shí)得委託政府機(jī)關(guān)、適當(dāng)機(jī)構(gòu)、開(kāi)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師、開(kāi)業(yè)建築師或以上兩師之專(zhuān)業(yè)公會(huì)查估」。２、估價(jià)最終價(jià)格之形成，過(guò)程應(yīng)有明確的規(guī)範(fàn)約束，以避免參考不合宜的估價(jià)條件，造成價(jià)格疑慮。３、建議制定估價(jià)報(bào)告書(shū)的審核機(jī)制，其審核標(biāo)準(zhǔn)之規(guī)定及執(zhí)行，集結(jié)相關(guān)單位，共同研擬，以排除不合宜之處。（十四）臺(tái)北市地政士公會(huì)地政士對(duì)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格最為熟悉，建議國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，能邀請(qǐng)地政士公會(huì)參與，同時(shí)亦建議加入建築師、估價(jià)師公會(huì)作為代表，以貢獻(xiàn)專(zhuān)業(yè)。（十五）桃園市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)１、目前全國(guó)六大地方公會(huì)，均建置完整「襄閱制度」，公會(huì)願(yuàn)以最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，公開(kāi)透明公正的立場(chǎng)，審核價(jià)格決定的過(guò)程。２、樂(lè)見(jiàn)國(guó)產(chǎn)署委託「地方公會(huì)」評(píng)價(jià)，在審議襄閱的過(guò)程中，藉由買(mǎi)賣(mài)雙方之參與，充分溝通，減少日後的爭(zhēng)議。３、經(jīng)由公會(huì)襄閱、買(mǎi)賣(mài)雙方參與後，國(guó)產(chǎn)署原先的「審核、評(píng)定」程序，將可考量予以合併、簡(jiǎn)化，以縮短估價(jià)時(shí)程。（十六）新北市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)１、建議訂定估價(jià)報(bào)告書(shū)範(fàn)本，以免作業(yè)方法差異過(guò)大，造成審議上的困擾。至於估價(jià)報(bào)告範(fàn)本的制定，估價(jià)師公會(huì)樂(lè)意提供協(xié)助。２、制定範(fàn)本時(shí)，應(yīng)該放手讓估價(jià)師依技術(shù)規(guī)則評(píng)估合理市價(jià)，做好公正第三人角色。國(guó)產(chǎn)署若有維護(hù)公產(chǎn)權(quán)益考量，不建議納入範(fàn)本限制，而建議在審議階段另予調(diào)整最終讓售價(jià)格。３、估價(jià)條件影響估價(jià)方法之決策，建議估價(jià)條件決定前，先請(qǐng)申請(qǐng)人陳述意見(jiàn)，以瞭解是否具特殊情形需予考量。（十七）陳教授奉瑤１、國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)相關(guān)規(guī)定，建議儘量回歸不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則規(guī)定。２、因管理需求之估價(jià)，可由內(nèi)部人員評(píng)價(jià)，其他讓、標(biāo)售，涉及國(guó)家及人民權(quán)益部分，建議委託估價(jià)師估價(jià)。３、為健全產(chǎn)價(jià)異議之處理，建議申請(qǐng)人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)提出完整具體的估價(jià)報(bào)告書(shū)作為參考。４、國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)交由不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)協(xié)審，是很好的機(jī)制，可減少外界對(duì)國(guó)產(chǎn)署球員兼裁判的疑慮。５、依規(guī)定建築師只能做「建築物」估價(jià)，且沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法施行細(xì)則中，需持續(xù)不斷接受專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練的要求。爰如要委託「建築師」估價(jià)，建議要求建築師應(yīng)與估價(jià)師具相同權(quán)利義務(wù)為宜。（十八）卓所長(zhǎng)輝華１、國(guó)有財(cái)產(chǎn)處分之估價(jià)規(guī)範(fàn)，應(yīng)可具有政策性或國(guó)有財(cái)產(chǎn)相關(guān)規(guī)定之考量，建議比照地政機(jī)關(guān)之「地價(jià)調(diào)查估計(jì)規(guī)則」，擬定「國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)規(guī)則」（整合國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)方式與國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)作業(yè)程序?yàn)橐唬?，並參考不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則內(nèi)容。２、國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)之建築成本，在現(xiàn)行規(guī)定參考依據(jù)有地價(jià)調(diào)查用建築成本、稅捐機(jī)關(guān)房屋現(xiàn)值，和估價(jià)師公會(huì)全聯(lián)會(huì)四號(hào)公報(bào)，建議國(guó)產(chǎn)署應(yīng)整合建築成本之估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。３、異議處理案件，應(yīng)請(qǐng)申請(qǐng)異議者提出具體事證或有可公信的估價(jià)報(bào)告書(shū)，而非只是口頭或簡(jiǎn)單書(shū)面認(rèn)為不合理就提出異議，也應(yīng)就異議處理訂定嚴(yán)謹(jǐn)程序。４、國(guó)有土地可能有八成以上都是畸零、不完整的土地，臺(tái)北市政府財(cái)政局針對(duì)是類(lèi)土地委託臺(tái)北市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)制定畸零地估價(jià)報(bào)告範(fàn)本與作業(yè)規(guī)定，並委託不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)，以讓市議會(huì)或買(mǎi)方業(yè)主都能認(rèn)為合理客觀。（十九）張所長(zhǎng)能政１、基本上，買(mǎi)方對(duì)售價(jià)都有意見(jiàn)。在制度上，建議引進(jìn)第三公正人參與，讓估價(jià)結(jié)果更客觀，若案件太多，則可先從異議案件做起。有關(guān)異議案件之處理，建議允許賣(mài)方與買(mǎi)方各委託一家估價(jià)，進(jìn)到「價(jià)格協(xié)調(diào)委員會(huì)」，且該委員會(huì)可以增加公正第三單位，協(xié)調(diào)意義較大。２、有關(guān)估價(jià)技術(shù)法規(guī)整合部分，建議國(guó)產(chǎn)計(jì)價(jià)規(guī)定與估價(jià)技術(shù)規(guī)則整合，若無(wú)法整合，建議調(diào)整以下估價(jià)條件：（１）二種方法取其高者之作業(yè)方式。（２）整體開(kāi)發(fā)案件之開(kāi)發(fā)成本最多扣除查估價(jià)格之 30%之比例是否適當(dāng)。（３）簡(jiǎn)易土地開(kāi)發(fā)分析法適宜性。（４）都市更新事業(yè)範(fàn)圍內(nèi)土地獎(jiǎng)勵(lì)容積加計(jì)問(wèn)題。（５）角地加成調(diào)整率等。（二十）黃所長(zhǎng)秀莊１、建築師及估價(jià)師共同參與國(guó)有土地估價(jià)，將使估價(jià)結(jié)果更為標(biāo)準(zhǔn)。２、一宗土地之分析，除土開(kāi)法、成本法、比較法分析外，必須考量土地四周之環(huán)境，也就是 Location，如鄰接公園、捷運(yùn)站、學(xué)校?等，由建築師對(duì)土地使用分區(qū)、樓地板面積、量體、法規(guī)?等進(jìn)行分析，價(jià)格將更準(zhǔn)確。３、全國(guó)建築師公會(huì)所訂工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)建議納入國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)參考。（二十一）陳總經(jīng)理永愉１、針對(duì)計(jì)價(jià)方式第10點(diǎn)所稱(chēng)「國(guó)有土地如屬應(yīng)與鄰接土地合併使用者，應(yīng)以合併範(fàn)圍之土地整體使用效益，查估國(guó)有土地價(jià)格」之整體使用效益，係指開(kāi)發(fā)案國(guó)私土地合併、共同開(kāi)發(fā)、扣除開(kāi)發(fā)成本與合理利潤(rùn)後，計(jì)算出未開(kāi)發(fā)前素地價(jià)格，此所謂素地價(jià)格，亦即待開(kāi)發(fā)土地推算的平均價(jià)格。建議可酌修該條文文字，以避免外界誤解。２、估價(jià)師估價(jià)報(bào)告書(shū)品質(zhì)參差不齊，是造成無(wú)法經(jīng)估價(jià)小組或估價(jià)委員會(huì)審核通過(guò)或評(píng)定之原因。案件一再退回也是造成程序冗長(zhǎng)、耗費(fèi)大量人力成本的主要因素之一。因此，建議委託估價(jià)師估價(jià)案件，改為委託公會(huì)，由公會(huì)指派估價(jià)師或建築師進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)報(bào)告書(shū)經(jīng)公會(huì)審議通過(guò)後，再送估價(jià)小組及估價(jià)委員會(huì)審核，以降低被退回之機(jī)率。３、國(guó)產(chǎn)署每年估價(jià)案件4,000餘件，每月平均300~400件，屬於大量估價(jià)之一環(huán)，因此，會(huì)有簡(jiǎn)易土地開(kāi)發(fā)分析法之出現(xiàn)。實(shí)務(wù)上，簡(jiǎn)易土開(kāi)法所作出的價(jià)格偏向正常情況的價(jià)格，或有對(duì)於特別個(gè)案標(biāo)的，有更好的（或可適用）獎(jiǎng)勵(lì)容積或增加市價(jià)條件時(shí)，反而不會(huì)反應(yīng)在簡(jiǎn)易土開(kāi)法的價(jià)格內(nèi)，故建議，配合國(guó)產(chǎn)署大量案件的估價(jià)，簡(jiǎn)易土開(kāi)法或許可再次修正，但不宜廢除。（二十二）潘副局長(zhǎng)玉女１、有關(guān)建築師辦理估價(jià)業(yè)務(wù)部分，依估價(jià)師法第 14條規(guī)定得辦理建築物估價(jià)。至於是否可辦理土地估價(jià)、農(nóng)作改良物及其他權(quán)利之估價(jià)，建議建築師公會(huì)可敘明意見(jiàn)提供國(guó)產(chǎn)署函請(qǐng)內(nèi)政部解釋。２、國(guó)有財(cái)產(chǎn)之計(jì)價(jià)方式及程序皆於民國(guó) 86年間修訂，係在估價(jià)師法及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則制定前，與臺(tái)北市之前捷運(yùn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)權(quán)益分配估價(jià)的情況相似，為免與現(xiàn)行規(guī)範(fàn)不合，建

議國(guó)產(chǎn)署檢討修正相關(guān)規(guī)定。（二十三）李副局長(zhǎng)素蘭１、估價(jià)結(jié)果會(huì)因估價(jià)方法、目的不同，而有不同的結(jié)果，建議國(guó)產(chǎn)署因應(yīng)估價(jià)規(guī)範(fàn)及時(shí)空變遷，檢討國(guó)有土地估價(jià)方法及標(biāo)準(zhǔn)，並納入相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)公會(huì)意見(jiàn)，使制度更加健全。２、國(guó)有土地出售是單方出價(jià)，非議價(jià)制度，故異議處理程序，建議於異議提出具體事證後，納入第三方意見(jiàn)及參與，允較為健全及衡平。３、估價(jià)結(jié)果偏高是因?yàn)榘咐x取，抑或估價(jià)規(guī)範(fàn)造成，建議應(yīng)就讓售案件繳價(jià)、異議結(jié)果進(jìn)行大數(shù)據(jù)的分析，回饋制度檢討。（二十四）花蓮縣建築師公會(huì)１、建議國(guó)產(chǎn)署將建築師正面表列為可從事不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)對(duì)象。２、建議縮短案件審查時(shí)程，以免地價(jià)波動(dòng)影響人民權(quán)益。（二十五）中華民國(guó)全國(guó)建築師公會(huì)１、各宗土地皆有其個(gè)別條件亦受法令及市場(chǎng)機(jī)制影響價(jià)格，建築開(kāi)發(fā)申請(qǐng)人要求建築師提「坪效分析表」供投資參考，受投資者肯定。２、建物重置成本，建築師公會(huì)訂有參考表，亦為全國(guó)產(chǎn)險(xiǎn)公會(huì)及地震保險(xiǎn)單位參考使用。（二十六）財(cái)政部國(guó)有財(cái)產(chǎn)署李副署長(zhǎng)政宗１、計(jì)價(jià)方式及國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)作業(yè)程序（下稱(chēng)國(guó)產(chǎn)估價(jià)程序）已建立定期修正機(jī)制，歷經(jīng)多次開(kāi)會(huì)討論及修正，並非自86年訂定後迄今未修正。計(jì)價(jià)方式迄今修正4次（最近一次係102年修正），國(guó)產(chǎn)估價(jià)程序迄今修正8次（最近一次係103年修正），因應(yīng)相關(guān)法令檢討修正?，F(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則、土地徵收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)辦法、地價(jià)調(diào)查估價(jià)相關(guān)基準(zhǔn)，相關(guān)規(guī)定不同，所查估價(jià)格亦相異。誠(chéng)如新北市地政局李副局長(zhǎng)所言，估價(jià)目的、估價(jià)方法不同，估價(jià)結(jié)果即不同。２、本署處理相關(guān)業(yè)務(wù)都必須符合相關(guān)法令規(guī)定要件，核準(zhǔn)標(biāo)售、讓售後才能進(jìn)到估價(jià)程序。計(jì)價(jià)時(shí)要依其出售目的，設(shè)定估價(jià)條件，以整宗基地考量整體使用效益，例：畸零地（公私地合併使用）、租用地（常有併用毗鄰私地情況）、都市更新（更新單元）、專(zhuān)案讓售（交雜合併利用、整體開(kāi)發(fā)），多屬應(yīng)與鄰接土地合併使用者。估價(jià)條件全國(guó)一致，如案件類(lèi)型相同，而估價(jià)條件不同，則有遭質(zhì)疑圖利之嫌。３、本署各分署同仁自行查估價(jià)格時(shí)，均參考實(shí)價(jià)登錄資訊，就影響地價(jià)之區(qū)域及個(gè)別因素（含主要項(xiàng)目及細(xì)項(xiàng)），參考內(nèi)政部訂頒「影響地價(jià)區(qū)域、個(gè)別因素評(píng)價(jià)基準(zhǔn)表」等資訊辦理查估。運(yùn)用兩種估價(jià)方法分析互核者，採(cǎi)用較高者，當(dāng)然，如果運(yùn)用兩種方法所查估結(jié)果差距太大，則審核過(guò)程會(huì)請(qǐng)?jiān)偕L集其他案例或運(yùn)用其他方法查估，絕不會(huì)不思考價(jià)格之合理性。４、申請(qǐng)人於分署估價(jià)小組審核（初審）時(shí)，得要求列席陳述意見(jiàn)之機(jī)制，乃是應(yīng)民意要求所設(shè)計(jì)之機(jī)制。至申請(qǐng)人於繳款期限內(nèi)書(shū)面異議價(jià)格，本質(zhì)上，只要查估價(jià)格的結(jié)果不符合申請(qǐng)人的期待就會(huì)進(jìn)行異議及向民意代表提出陳情。異議的理由或陳述的意見(jiàn)，大多希望以公告現(xiàn)值或公告地價(jià)、法拍價(jià)、自己買(mǎi)賣(mài)的案例（甚至是單方的契約內(nèi)容），並發(fā)現(xiàn)有申請(qǐng)人委託估價(jià)師查估結(jié)果屬目標(biāo)價(jià)格情形等。如屬自行查估案件，各分署不接受異議者，申請(qǐng)人如仍爭(zhēng)執(zhí)不下，均建議各分署採(cǎi)委託估價(jià)師查估處理，但委託估價(jià)非解決異議案件的萬(wàn)靈丹?，F(xiàn)行委託估價(jià)師查估價(jià)格案件品質(zhì)良莠不齊，但本署基於政府財(cái)力，已逐年?duì)幦☆A(yù)算提高委託估價(jià)比例，並以最有利標(biāo)採(cǎi)購(gòu)，以提升品質(zhì)。５、過(guò)去因較少詢(xún)問(wèn)建築師之意願(yuàn)，倘建築師有意承接估價(jià)業(yè)務(wù)，且符合相關(guān)法令規(guī)定情況，當(dāng)然可以接受多一些符合資格專(zhuān)業(yè)人士估價(jià)。６、開(kāi)發(fā)許可範(fàn)圍內(nèi)國(guó)有土地讓售案件以開(kāi)發(fā)後價(jià)值計(jì)估，並得按國(guó)有土地占整體開(kāi)發(fā)面積之比例減除開(kāi)發(fā)成本；所減除之金額不得超過(guò)該國(guó)有土地計(jì)估價(jià)格之30%。對(duì)於取得當(dāng)期開(kāi)發(fā)許可前已支付之開(kāi)發(fā)成本得作為減除之依據(jù)，於已開(kāi)發(fā)完成後申請(qǐng)專(zhuān)案讓售者，無(wú)論是一次或分次取得開(kāi)發(fā)許