商業(yè)地產(chǎn)全程策劃方案實施

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商業(yè)項目全程策劃方案

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目 錄

1.0 前言 3

2.0 全案策劃服務(wù)內(nèi)容 4

2.1商業(yè)項目全案策劃報告服務(wù)內(nèi)容 4

2.2 具體服務(wù)內(nèi)容 4

3.0 招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容 11

3.1商業(yè)項目招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容 11

3.2 具體服務(wù)內(nèi)容 12

4.0 工程驗收咨詢服務(wù) 14

5.0 服務(wù)收費及付款方法 14

6.0針對本項目之初步分析 15

7.0人員簡介 15

8.0結(jié)束語 15

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1.0 前言

本公司十分榮幸獲邀參與貴公司 xx項目（以下簡稱本項目） 商業(yè)全案策劃、招

商銷售代理等工作，現(xiàn)向貴司提交項目發(fā)展意向報告書，以確定相關(guān)服務(wù)內(nèi)容、

合作方式及提供相關(guān)報價。

經(jīng)過與貴司的接洽，憑借多次成功運作大型商業(yè)項目之經(jīng)驗， 我司有充分的信心，

與貴司攜手并肩，做好這一項目，實現(xiàn)項目操作意圖，為貴司在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

增磚添瓦。

我司將運用系統(tǒng)的分析方法和科學(xué)的工作模式；

在充分分析研究行業(yè)市場前景的前提下，依據(jù)貴司的利潤及戰(zhàn)略目的，提出

符合實際發(fā)展前景的可行性操作方案；

并綜合我司之操作經(jīng)驗，提供“創(chuàng)新 +專業(yè)”的服務(wù)，展現(xiàn)“為您 我做到”

之服務(wù)理念。

我們將重點研究分析區(qū)域市場及行業(yè)市場， 并依據(jù)對未來市場的判斷和理解與貴

司充分溝通，確定可行的實際操作方案；方案確定后我們將協(xié)助整合各項資源，

搭建操作架構(gòu)，配備招商銷售人員，并在貴司的支持下實際操作之。

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我司堅信，通過我司對本項目的相關(guān)性問題的研究、 通過對運營定位、行銷定位

的塑造、通過根基于商業(yè)運營的賣場產(chǎn)品指導(dǎo)，必能充分的整合項目最大能量，

凝成具實操性的專業(yè)策劃方案， 在此基礎(chǔ)上結(jié)合中原實力及運營， 以及與貴司協(xié)

作的共同努力，定能充分發(fā)揮本項目的可利用資源， 以整合的招商銷售策略，結(jié)

合渠道、推廣通路的手段組合，促成項目的成功運營，達成操作目的，經(jīng)濟效益

和社會效益的最大化。

2.0 全案策劃服務(wù)內(nèi)容

2.1商業(yè)項目全案策劃報告服務(wù)內(nèi)容

作為一家資深房地產(chǎn)代理公司，我司將通過對項目所在周邊區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場，

在詳細、深入、針對性的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目自身條件，進行科學(xué)、細

致的綜合分析、研究，為項目制定客觀的、切實可行的市場定位、目標(biāo)客戶定位、

價格定位、產(chǎn)品設(shè)計等一系列全案策劃服務(wù)。凸顯項目發(fā)展的全面性及整體性。

我司提供之全案策劃報告主要包括以下三大部分：

第一部分市場調(diào)研

第二部分市場定位

第三部分產(chǎn)品建議

2.2 具體服務(wù)內(nèi)容

第一部分：市場調(diào)研

目的：

通過對于昆明市總體商業(yè)市場的研究（包括經(jīng)濟、政策、商業(yè)動態(tài)等） ，明

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確項目發(fā)展的大環(huán)境和市場背景，把握目前的外部環(huán)境發(fā)展動脈，在了解總

體供需關(guān)系、市場信息的前提下為項目定位提供方向性的指導(dǎo)；

對本項目主要影響和競爭區(qū)域的相關(guān)商業(yè)市場進行調(diào)查和分析， 辨別區(qū)域市

場商業(yè)特性、發(fā)展特點、經(jīng)營模式等，明確項目所能輻射的研究區(qū)域，并分

析出區(qū)域電子市場未來發(fā)展走勢，為項目定位提供依據(jù)；

通過對影響市場相關(guān)性較大的要素（消費人群、交通、配套設(shè)施等）為分析

重點，對于項目外部發(fā)展條件有個全面認(rèn)識。明確其對于本項目的影響，進

一步為項目的發(fā)展方向提供一定的保證。

包含內(nèi)容：

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市場調(diào)研部分

宏觀市場環(huán)境分析

總體經(jīng)濟環(huán)境 商業(yè)發(fā)展政策 動態(tài)市場信息

區(qū)域商業(yè)市場

商業(yè)市場總體特征 重點物業(yè)綜合 未來商業(yè)走勢

區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境

消費基礎(chǔ) 交通環(huán)境 配套設(shè)施

可比性競爭

確定原則 市場定位 與本項目之關(guān)系

目標(biāo)客群分析

經(jīng)營商戶 終端消費者

調(diào)研重要結(jié)論

1.

宏觀市場環(huán)境的調(diào)查與分析

總體經(jīng)濟環(huán)境分析

總體商業(yè)發(fā)展政策分析

動態(tài)市場信息的收集與分析

2.

區(qū)域商業(yè)市場分析

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區(qū)域商業(yè)市場總體特征分析

區(qū)域重點商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析

區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展分析

3．區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境分析

區(qū)域消費人群分析

交通狀況分析

相關(guān)配套設(shè)施分析

．可比性競爭分析

可比性項目的確定

可比性項目的市場定位分析

可比性項目對本項目所帶來的影響

5．電子商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客群分析

經(jīng)營者分析

終端消費者分析

6．調(diào)研部分相關(guān)結(jié)論

第二部分：項目定位部分

目的：

在前期市場調(diào)研報告以及相關(guān)結(jié)論的基礎(chǔ)上，通過對項目區(qū)位、時機、自身

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條件等因素和外部可利用資源進行全面的分析、 整合，結(jié)合項目優(yōu)劣勢分析，

提出商業(yè)項目開發(fā)、經(jīng)營的核心價值體系；

明確項目發(fā)展的總體方向，并對項目的發(fā)展規(guī)模、位置、業(yè)態(tài)形式等進行總

體的規(guī)劃，確定項目總體定位，為項目產(chǎn)品組合、營銷模式的選擇等后期工

作提供強有力的統(tǒng)領(lǐng)作用。

包含內(nèi)容：

市場定位部分

項目自身分析

項目區(qū)位分析 項目優(yōu)劣勢

項目總體定位

主題定位 價格定位

商業(yè)經(jīng)營主題 定價原則

行銷主題 租售價格確定

1．項目自身分析

項目區(qū)位分析

項目SWOT分析

2．項目總體定位

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項目主題概念定位

經(jīng)營業(yè)態(tài)及目標(biāo)客戶組合定位

3．項目價格定位

定價的依據(jù)說明

租售價格的制定

第三部分：產(chǎn)品建議

目的：

針對項目的地理位置、發(fā)展規(guī)模、未來機遇等因素，對本項目商業(yè)包裝、面

積劃分、內(nèi)部功能設(shè)置、商業(yè)硬件設(shè)施設(shè)置和人流動線等進行詳盡建議，優(yōu)

化產(chǎn)品設(shè)計，制定項目整體設(shè)計理念和方向；

本報告為市場定位的產(chǎn)品體現(xiàn)，也為后期營銷推廣提供更為清晰的訴求重

點，起到整體策劃中承上啟下的關(guān)鍵作用。

主要內(nèi)容：

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產(chǎn)品指導(dǎo)

產(chǎn)品塑造主題

產(chǎn)品改造建議

店鋪分割與功能布局 交通組織系統(tǒng) 裝飾裝潢設(shè)計 其他設(shè)計

要求

整體形象

裝修建議

廣告位設(shè)

計

經(jīng)營（物業(yè)）管理

方式建議

職責(zé)說明

運作策略

制定

1．產(chǎn)品塑造主題

2．商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品改造建議

店鋪分割與功能布局

店鋪分割總體策略的確定

物業(yè)功能布局的設(shè)計與規(guī)劃

（柱間距、層數(shù)、層高、商鋪面寬、進深、單位鋪位等）交通組織系統(tǒng)

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（外部交通組織、內(nèi)部交通組織、出入口、中庭、電梯、消防通道、休息

場所、停車場等）

經(jīng)營管理產(chǎn)品

（倉儲空間的設(shè)計與規(guī)劃、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計、智能化保安系統(tǒng)設(shè)計、電

子商務(wù)平臺設(shè)計等）

裝飾裝潢設(shè)計

（整體形象與風(fēng)格建議、外立面設(shè)計、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、綠化建議、燈光建

議、景觀小品建議、廣告位設(shè)計等）

4．商業(yè)經(jīng)營管理（物業(yè)管理）建議

商業(yè)經(jīng)營管理模式的建議

商業(yè)經(jīng)營管理職責(zé)的確定（介入時機的選擇、工作內(nèi)容的確定、管

理方式的制定、管理費用的確定等）

商業(yè)經(jīng)營管理針對項目長期、穩(wěn)定發(fā)展運作策略的制定

3.0 招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容

3.1商業(yè)項目招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容

作為一家資深房地產(chǎn)代理公司， 我司將依據(jù)前面制定的具實操性的策劃報告， 整

合系統(tǒng)資源，搭建具針對性的招商銷售代理組織模式， 并利用中原的規(guī)模、信譽

優(yōu)勢展開具體的操作。

我司提供之招商銷售代理服務(wù)主要包括以下兩大部分：

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第一部分招商銷售策略計劃的制定

第二部分招商銷售的組織執(zhí)行

3.2 具體服務(wù)內(nèi)容

第一部分：招商銷售策略計劃

目的：

制定招商銷售策略，促進項目的營運能在適合市場發(fā)展的基礎(chǔ)上得以提升，

提供有利于項目發(fā)展的招商銷售推廣手段，以配合項目未來的經(jīng)營；

根據(jù)市場的不同情況，調(diào)整項目的招商銷售推廣方式，對操作的進展情況做

出必要和及時的修訂。

主要內(nèi)容：

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營銷推廣執(zhí)行

整體形象定位

形象定位確定 營銷組合策略

招商銷售推廣計劃

團隊組建 前期準(zhǔn)備 執(zhí)行計劃

1．商業(yè)整體形象定位

形象定位確定

營銷組合策略

2．招商銷售推廣計劃

招商銷售團隊組建

招商銷售前期準(zhǔn)備工作

招商銷售執(zhí)行計劃

第二部分：招商銷售的組織執(zhí)行

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4.0 工程驗收咨詢服務(wù)

4.1大廈土建裝飾的驗收標(biāo)準(zhǔn)

4.2 電梯工程驗收標(biāo)準(zhǔn)

4.3 電氣工程驗收標(biāo)準(zhǔn)

4.4大廈空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)驗收注意事項及驗收條件

4.5弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)驗收要求

4.6物業(yè)接管驗收前所需資料匯總

5.0 工作周期、服務(wù)收費及付款方法

我司針對本項目將采取全案策劃及獨家招商銷售代理的形式與貴司合作。

5.1 工作周期

全案策劃報告完成工作時間為為自合同簽訂之日起

45天。

5.2 收費及付款方式

我司向貴司提供的工程驗收咨詢服務(wù)及策劃服務(wù)以策劃費的形式收

取，。

付款方式：

在簽訂全案策劃獨家招商銷售代理合同的兩日內(nèi)支付策劃費的 50%，即30

萬作為啟動費用，其余50%策劃費，在我司提交策劃報告后 5個工作日內(nèi)收

取。

2. 獨家招商銷售代理服務(wù)以招商銷售傭金的形式收取， 其中招商傭金為簽

約物業(yè)月租金的，銷售傭金為銷售額的。

付款方式：

代理期開始后每個月底，乙方提供租賃銷售報表及傭金結(jié)算發(fā)票，據(jù)實向

甲方結(jié)算代理費用（以客戶簽署正式租賃或銷售合同，并按規(guī)定支付首筆

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款項或按揭被銀行接受為基準(zhǔn)結(jié)算） ，甲方應(yīng)將乙方本月應(yīng)收費用在次月 5

號前結(jié)算給乙方。

6.0針對本項目策劃之初步思路

策劃思路之一：整合資源 強勢操作

策劃思路之二：創(chuàng)新策劃 錯位經(jīng)營

策劃思路之三：整體運作 打造產(chǎn)業(yè)基地

8.0結(jié)束語

通過上述項目合作意向書所羅列提綱， 我司已將為貴公司項目商業(yè)部分所提供之