房地產(chǎn)估價原則課件

第三章房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則主要有以下六項(xiàng)：1.獨(dú)立、客觀、公正原則；2.合法原則；3.最高最佳利用原則；4.替代原則；5.價值時點(diǎn)原則；6.謹(jǐn)慎原則。

房地產(chǎn)的市場價值評估，應(yīng)遵循前五個原則。房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除了應(yīng)遵循市場價值評估的原則，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。第三章房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則主要有以下六項(xiàng)：房地產(chǎn)估價第2版書名：房地產(chǎn)估價第2版書號：978-7-111-52248-5作者：宋春蘭出版社：機(jī)械工業(yè)出版社房地產(chǎn)估價第2版書名：房地產(chǎn)估價第2版第三章房地產(chǎn)估價原則

房地產(chǎn)估價原則的作用：

可以使不同的房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)下的評估價值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價人員思考和衡量估價對象的價值，把估價對象的評估價值首先框定在一個基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，評估出一個客觀合理的房地產(chǎn)價值。第三章房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則的作用：

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容

要求估價機(jī)構(gòu)和估價師站在中立立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

“獨(dú)立”的含義:P34

“客觀”的含義:P34

“公正”的含義:P34

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及保障措施（一）原因

如果評估出的價值不公平合理，就會損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價機(jī)構(gòu)與估價師乃至整個估價行業(yè)的公信力和聲譽(yù)。第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施1．估價機(jī)構(gòu)有獨(dú)立的法人地位2．估價機(jī)構(gòu)和估價師與委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系3．任何單位和個人不得干預(yù)估價活動第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施

案例分析

某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價220萬元），并先后向開發(fā)商支付了200萬元。該別墅于2011年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2012年1月為籌集資金，做其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2012年1月10日委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價，此時同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為230萬元，該人希望評估值為2012年1月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即270萬元。估價人員可否承諾按照270萬元進(jìn)行估價？為什么？案例分析某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價22第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格?！耙婪ā笔侵腹纼r人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，必須在符合國家和地方政府職能部門所制定的法律法規(guī)規(guī)定的前提條件下進(jìn)行。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義遵循合法原則，在估價對象權(quán)益狀況方面具體應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：1．在產(chǎn)權(quán)合法方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。2．在使用合法方面，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。3．在處分合法方面，應(yīng)以法律法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義4．依法判定的其他權(quán)益，包括評估出的價值應(yīng)符合國家的價格政策。如國有土地上房屋征收評估應(yīng)符合國有土地上房屋征收補(bǔ)償法律法規(guī)政策。5．還可以將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格的要求。具體地說，房地產(chǎn)估價應(yīng)采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；估價機(jī)構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)，估價人員應(yīng)是注冊房地產(chǎn)估價師。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義案例分析

某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，兩幢房屋均為工業(yè)用途。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，兩幢房屋中，一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。（1）應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價？

A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價

C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價

D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價案例分析某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其案例分析（2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途徑：

A．自行改變B．經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)案例分析（2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途案例分析（3）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為：

A．該兩幢建筑物的抵押評估價值之和

B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

C．該兩幢建筑物的抵押評估價值之和乘以銀行抵押率后的價格

D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格案例分析（3）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，第三節(jié)最高最佳利用原則一、最高最佳利用原則的含義最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。二、遵循最高最佳利用原則的原因由于房地產(chǎn)可以有不同的用途，每一種用途為使用者帶來的收益可能不同，因此人們都期望選擇最佳用途，以達(dá)到獲取最大收益的目的。最高最佳利用原則要求在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效利用的方式為估價基礎(chǔ)進(jìn)行估價。

第三節(jié)最高最佳利用原則一、最高最佳利用原則的含義第三節(jié)最高最佳利用原則三、最高最佳利用需要滿足的條件（1）法律上是否允許。如果估價對象的利用方式不符合法律法規(guī)、政策或出讓合同等的要求，就應(yīng)被淘汰。（2）技術(shù)上是否可能。包括建筑材料的性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。（3）財務(wù)上是否可行。對于法律上允許且技術(shù)上可能的每一種利用方式，需要檢驗(yàn)其財務(wù)上的可行性，檢驗(yàn)的辦法主要是針對每一種利用方式判斷其未來收入現(xiàn)值是否大于等于未來支出現(xiàn)值。（4）價值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用方式中，選擇能夠使估價對象價值最大的利用方式。

第三節(jié)最高最佳利用原則三、最高最佳利用需要滿足的條件第三節(jié)最高最佳利用原則四、最高最佳利用的幾種情況當(dāng)估價對象已作了某種利用，在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則，對估價對象做以下的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：（1）維持現(xiàn)狀前提（2）更新改造前提（3）改變用途前提（4）改變規(guī)模前提

（5）重新開發(fā)前提（6）上述情形的某種組合第三節(jié)最高最佳利用原則四、最高最佳利用的幾種情況案例分析

甲公司以8000元／㎡的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花了10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。之后，上級令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓市場價格沒有發(fā)生任何變化，設(shè)此時該寫字樓的售價為P，在正常市場條件下，P最高的取值為：

A.P﹤4000萬元B.P=4000萬元

C.4000萬元﹤P﹤4010萬元

D.P=4010萬元E.P﹥4010萬元案例分析甲公司以8000元／㎡的價格從乙公司購得一棟建筑第四節(jié)替代原則一、替代原則的內(nèi)容替代原則要求估價結(jié)果不得明顯偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。二、替代原則的理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，在同一市場上效用相同或相似的商品，由于市場競爭的影響，必然使其價格趨于一致。第四節(jié)替代原則一、替代原則的內(nèi)容第五節(jié)價值時點(diǎn)原則一、價值時點(diǎn)原則的含義價值時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。二、價值時點(diǎn)的確定

1.價值時點(diǎn)是由估價目的決定的。

2.如果是評估“現(xiàn)在”的價值，委托方如無特殊要求，選擇現(xiàn)場查勘日期為價值時點(diǎn)。第五節(jié)價值時點(diǎn)原則一、價值時點(diǎn)原則的含義第五節(jié)價值時點(diǎn)原則三、遵循價值時點(diǎn)原則的原因1.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的。2.房地產(chǎn)市場是不斷變化的。3.隨著時間的推移，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物陳舊過時。4.估價既不可能也沒有必要評估估價對象在所有時間點(diǎn)的價值，通常只是評估其在某個特點(diǎn)時間的價值。

第五節(jié)價值時點(diǎn)原則三、遵循價值時點(diǎn)原則的原因價值時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

估價對象狀況

房地產(chǎn)市場狀況

過去（回顧性估價）

過去

過去

現(xiàn)在

過去

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

未來

現(xiàn)在

未來（預(yù)測性估價）

未來

未來

價值時點(diǎn)價值時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系估價對象第五節(jié)價值時點(diǎn)原則

第一種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中。第二種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。第三種情況是估價中最常見、最大量的。第四種情況如評估期房的價值。第五種情況多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。在上述表格中有以下特點(diǎn)：不論是哪一種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況始終是估價時點(diǎn)時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點(diǎn)時的狀況。第五節(jié)價值時點(diǎn)原則第一種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件案例分析甲方于2013年7月委托乙方建設(shè)兩幢（A座和B座）8層共5000㎡的商品房，至2013年12月止甲方供支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工。甲乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2015年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機(jī)構(gòu)對甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。案例分析甲方于2013年7月委托乙方建設(shè)兩幢（A座和B座）8案例分析（1）確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：A.以1500萬元為估價值B.以（1400+1500）／2=1490萬元為估價值C.以2013年7月至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算估價值D.以2015年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算估價值案例分析（1）確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：案例分析（2）如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，估價時點(diǎn)應(yīng)為：A.2013年12月B.2015年7月

C.轉(zhuǎn)讓時點(diǎn)D.項(xiàng)目建成時點(diǎn)（3）該商品房預(yù)計2018年5月建成，要估屆時的售價，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)該選擇：A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2018年5月的狀態(tài)B.估價對象狀況為2018年5月、房地產(chǎn)市場狀況為2015年7月的狀態(tài)C.估價對象狀況為2015年7月、房地產(chǎn)市場狀況為2018年5月的狀態(tài)D.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2015年5月的狀態(tài)案例分析（2）如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)第六節(jié)謹(jǐn)慎原則一、房地產(chǎn)抵押價值的含義房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先與本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、其他法定優(yōu)先受償款。

第六節(jié)謹(jǐn)慎原則一、房地產(chǎn)抵押價值的含義第六節(jié)謹(jǐn)慎原則二、謹(jǐn)慎原則的要求

謹(jǐn)慎原則要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。第六節(jié)謹(jǐn)慎原則二、謹(jǐn)慎原則的要求課堂練習(xí)1．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應(yīng)為（）。

A．被燒損前的狀況B．被燒損后的狀況

C．被燒損前與被燒損后的差異狀況D．未來修復(fù)或重建后的狀況2．某估價機(jī)構(gòu)于2012年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，價值時點(diǎn)為2012年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2012年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的價值時點(diǎn)為（）。

A．2012年6月15日B．2012年8月15日

C．簽訂估價委托臺同之日D．估價人員與委托人商定的某日3．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。

A．技術(shù)上可能B．財務(wù)上可行

C．價值最大化D．法律上允許課堂練習(xí)1．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀課堂練習(xí)4.（單選）近日出具的一份估價報告中的估價時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。

A．在建工程抵押估價B．房地產(chǎn)損害賠償估價

C．期房市場價值評估D．房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價5.(判斷)在城市房屋征收估價中，當(dāng)征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點(diǎn)的狀況，所以價值時點(diǎn)應(yīng)為未來。（）課堂練習(xí)4.（單選）近日出具的一份估價報告中的估價時點(diǎn)、估課堂練習(xí)6．甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實(shí)現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。請問：復(fù)核估價時應(yīng)如何確定價值時點(diǎn)、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？7.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(

)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價。

A.合法原則B.最高最佳利用原則

C.價值時點(diǎn)原則D.替代原則課堂練習(xí)6．甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8任何一個行業(yè)，一個市場，都是先來的有肉吃，后來的湯都沒的喝。。11月-2211月-22Thursday,November3,2022年輕人欠缺經(jīng)驗(yàn)，但請不要忘記：年輕是你最大的本錢。不要怕犯錯，也不要畏懼挑戰(zhàn)，你應(yīng)該堅持到底，在出人頭地的過程中努力再努力。。21:52:5921:52:5921:5211/3/20229:52:59PM君子心胸開朗，思想上坦率潔凈，外貌動作也顯得十分舒暢安定。小人心里欲念太多，心理負(fù)擔(dān)很重，就常憂慮、擔(dān)心，外貌、動作也顯得忐忑不安，常是坐不定，站不穩(wěn)的樣子。。11月-2221:52:5921:52Nov-2203-Nov-22開始努力吧！在這個過程中你必須放棄很多東西，但你要明白它們都不是你最終想要的，你要相信在你成功以后，總有一天它們會再回來，而且比現(xiàn)在更美好！。21:52:5921:52:5921:52Thursday,November3,2022想贏個三回兩回，三五，有點(diǎn)智商就行;想做個百老店，想一輩子贏，沒有德商絕對不行。我們這個世界，從不會給一個傷心的落伍者頒發(fā)獎牌。。11月-2211月-2221:52:5921:52:59November3,2022沒有承受困難的能力，就沒有希望了。在漫長的人生旅途中，有時要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無人能比。。2022年11月3日9:52下午11月-2211月-22我知道什么是勞動:勞動是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。企業(yè)不景氣，問題不在員工，而在老板的管理方法不當(dāng)。。03十一月20229:52:59下午21:52:5911月-22一個公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。。十一月229:52下午11月-2221:52November3,2022防民之口，甚于防川。國語。2022/11/321:52:5921:52:5903November2022與人交往的時候，多聽少說。這就是，上帝為什么給我們一個嘴巴兩個耳朵的原因。。9:52:59下午9:52下午21:52:5911月-22逆風(fēng)的方向，更適合飛翔。。11月-2211月-2221:5221:52:5921:52:59Nov-22一個成功的決策，等于90%的信息加上10%的直覺。。2022/11/321:52:59Thursday,November3,2022幸運(yùn)之神會光顧世界上的每一個人，但如果她發(fā)現(xiàn)這個人并沒有準(zhǔn)備好要迎接她時，她就會從大門里走進(jìn)來，然后從窗子里飛出去。。11月-222022/11/321:52:5911月-22謝謝各位！任何一個行業(yè)，一個市場，都是先來的有肉吃，后來的湯都沒的喝。31第三章房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則主要有以下六項(xiàng)：1.獨(dú)立、客觀、公正原則；2.合法原則；3.最高最佳利用原則；4.替代原則；5.價值時點(diǎn)原則；6.謹(jǐn)慎原則。

房地產(chǎn)的市場價值評估，應(yīng)遵循前五個原則。房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除了應(yīng)遵循市場價值評估的原則，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。第三章房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則主要有以下六項(xiàng)：房地產(chǎn)估價第2版書名：房地產(chǎn)估價第2版書號：978-7-111-52248-5作者：宋春蘭出版社：機(jī)械工業(yè)出版社房地產(chǎn)估價第2版書名：房地產(chǎn)估價第2版第三章房地產(chǎn)估價原則

房地產(chǎn)估價原則的作用：

可以使不同的房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)下的評估價值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價人員思考和衡量估價對象的價值，把估價對象的評估價值首先框定在一個基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，評估出一個客觀合理的房地產(chǎn)價值。第三章房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則的作用：

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容

要求估價機(jī)構(gòu)和估價師站在中立立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

“獨(dú)立”的含義:P34

“客觀”的含義:P34

“公正”的含義:P34

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及保障措施（一）原因

如果評估出的價值不公平合理，就會損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價機(jī)構(gòu)與估價師乃至整個估價行業(yè)的公信力和聲譽(yù)。第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施1．估價機(jī)構(gòu)有獨(dú)立的法人地位2．估價機(jī)構(gòu)和估價師與委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系3．任何單位和個人不得干預(yù)估價活動第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施

案例分析

某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價220萬元），并先后向開發(fā)商支付了200萬元。該別墅于2011年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2012年1月為籌集資金，做其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2012年1月10日委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價，此時同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為230萬元，該人希望評估值為2012年1月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即270萬元。估價人員可否承諾按照270萬元進(jìn)行估價？為什么？案例分析某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價22第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格?！耙婪ā笔侵腹纼r人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，必須在符合國家和地方政府職能部門所制定的法律法規(guī)規(guī)定的前提條件下進(jìn)行。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義遵循合法原則，在估價對象權(quán)益狀況方面具體應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：1．在產(chǎn)權(quán)合法方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。2．在使用合法方面，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。3．在處分合法方面，應(yīng)以法律法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義4．依法判定的其他權(quán)益，包括評估出的價值應(yīng)符合國家的價格政策。如國有土地上房屋征收評估應(yīng)符合國有土地上房屋征收補(bǔ)償法律法規(guī)政策。5．還可以將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格的要求。具體地說，房地產(chǎn)估價應(yīng)采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；估價機(jī)構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)，估價人員應(yīng)是注冊房地產(chǎn)估價師。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義案例分析

某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，兩幢房屋均為工業(yè)用途。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，兩幢房屋中，一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。（1）應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價？

A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價

C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價

D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價案例分析某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其案例分析（2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途徑：

A．自行改變B．經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)案例分析（2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途案例分析（3）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為：

A．該兩幢建筑物的抵押評估價值之和

B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

C．該兩幢建筑物的抵押評估價值之和乘以銀行抵押率后的價格

D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格案例分析（3）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，第三節(jié)最高最佳利用原則一、最高最佳利用原則的含義最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。二、遵循最高最佳利用原則的原因由于房地產(chǎn)可以有不同的用途，每一種用途為使用者帶來的收益可能不同，因此人們都期望選擇最佳用途，以達(dá)到獲取最大收益的目的。最高最佳利用原則要求在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效利用的方式為估價基礎(chǔ)進(jìn)行估價。

第三節(jié)最高最佳利用原則一、最高最佳利用原則的含義第三節(jié)最高最佳利用原則三、最高最佳利用需要滿足的條件（1）法律上是否允許。如果估價對象的利用方式不符合法律法規(guī)、政策或出讓合同等的要求，就應(yīng)被淘汰。（2）技術(shù)上是否可能。包括建筑材料的性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。（3）財務(wù)上是否可行。對于法律上允許且技術(shù)上可能的每一種利用方式，需要檢驗(yàn)其財務(wù)上的可行性，檢驗(yàn)的辦法主要是針對每一種利用方式判斷其未來收入現(xiàn)值是否大于等于未來支出現(xiàn)值。（4）價值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用方式中，選擇能夠使估價對象價值最大的利用方式。

第三節(jié)最高最佳利用原則三、最高最佳利用需要滿足的條件第三節(jié)最高最佳利用原則四、最高最佳利用的幾種情況當(dāng)估價對象已作了某種利用，在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則，對估價對象做以下的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：（1）維持現(xiàn)狀前提（2）更新改造前提（3）改變用途前提（4）改變規(guī)模前提

（5）重新開發(fā)前提（6）上述情形的某種組合第三節(jié)最高最佳利用原則四、最高最佳利用的幾種情況案例分析

甲公司以8000元／㎡的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花了10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。之后，上級令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓市場價格沒有發(fā)生任何變化，設(shè)此時該寫字樓的售價為P，在正常市場條件下，P最高的取值為：

A.P﹤4000萬元B.P=4000萬元

C.4000萬元﹤P﹤4010萬元

D.P=4010萬元E.P﹥4010萬元案例分析甲公司以8000元／㎡的價格從乙公司購得一棟建筑第四節(jié)替代原則一、替代原則的內(nèi)容替代原則要求估價結(jié)果不得明顯偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。二、替代原則的理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，在同一市場上效用相同或相似的商品，由于市場競爭的影響，必然使其價格趨于一致。第四節(jié)替代原則一、替代原則的內(nèi)容第五節(jié)價值時點(diǎn)原則一、價值時點(diǎn)原則的含義價值時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。二、價值時點(diǎn)的確定

1.價值時點(diǎn)是由估價目的決定的。

2.如果是評估“現(xiàn)在”的價值，委托方如無特殊要求，選擇現(xiàn)場查勘日期為價值時點(diǎn)。第五節(jié)價值時點(diǎn)原則一、價值時點(diǎn)原則的含義第五節(jié)價值時點(diǎn)原則三、遵循價值時點(diǎn)原則的原因1.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的。2.房地產(chǎn)市場是不斷變化的。3.隨著時間的推移，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物陳舊過時。4.估價既不可能也沒有必要評估估價對象在所有時間點(diǎn)的價值，通常只是評估其在某個特點(diǎn)時間的價值。

第五節(jié)價值時點(diǎn)原則三、遵循價值時點(diǎn)原則的原因價值時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

估價對象狀況

房地產(chǎn)市場狀況

過去（回顧性估價）

過去

過去

現(xiàn)在

過去

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

未來

現(xiàn)在

未來（預(yù)測性估價）

未來

未來

價值時點(diǎn)價值時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系估價對象第五節(jié)價值時點(diǎn)原則

第一種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中。第二種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。第三種情況是估價中最常見、最大量的。第四種情況如評估期房的價值。第五種情況多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。在上述表格中有以下特點(diǎn)：不論是哪一種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況始終是估價時點(diǎn)時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點(diǎn)時的狀況。第五節(jié)價值時點(diǎn)原則第一種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件案例分析甲方于2013年7月委托乙方建設(shè)兩幢（A座和B座）8層共5000㎡的商品房，至2013年12月止甲方供支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工。甲乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2015年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機(jī)構(gòu)對甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。案例分析甲方于2013年7月委托乙方建設(shè)兩幢（A座和B座）8案例分析（1）確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：A.以1500萬元為估價值B.以（1400+1500）／2=1490萬元為估價值C.以2013年7月至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算估價值D.以2015年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算估價值案例分析（1）確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：案例分析（2）如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，估價時點(diǎn)應(yīng)為：A.2013年12月B.2015年7月

C.轉(zhuǎn)讓時點(diǎn)D.項(xiàng)目建成時點(diǎn)（3）該商品房預(yù)計2018年5月建成，要估屆時的售價，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)該選擇：A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2018年5月的狀態(tài)B.估價對象狀況為2018年5月、房地產(chǎn)市場狀況為2015年7月的狀態(tài)C.估價對象狀況為2015年7月、房地產(chǎn)市場狀況為2018年5月的狀態(tài)D.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2015年5月的狀態(tài)案例分析（2）如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)第六節(jié)謹(jǐn)慎原則一、房地產(chǎn)抵押價值的含義房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先與本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、其他法定優(yōu)先受償款。

第六節(jié)謹(jǐn)慎原則一、房地產(chǎn)抵押價值的含義第六節(jié)謹(jǐn)慎原則二、謹(jǐn)慎原則的要求

謹(jǐn)慎原則要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。第六節(jié)謹(jǐn)慎原則二、謹(jǐn)慎原則的要求課堂練習(xí)1．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應(yīng)為（）。

A．被燒損前的狀況B．被燒損后的狀況

C．被燒損前與被燒損后的差異狀況D．未來修復(fù)或重建后的狀況2．某估價機(jī)構(gòu)于2012年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，價值時點(diǎn)為2012年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2012年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的價值時點(diǎn)為（）。

A．2012年6月15日B．2012年8月15日

C．簽訂估價委托臺同之日D．估價人員與委托人商定的某日3．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。

A．技術(shù)上可能B．財務(wù)上可行

C．價值最大化D．法律上允許課堂練習(xí)1．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀課堂練習(xí)4.（單選）近日出具的一份估價報告中的估價時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。

A．在建工程抵押估價B．房地產(chǎn)損害賠償估價

C．期房市場價值評估D．房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價5.(判斷)在城市房屋征收估價中，當(dāng)征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點(diǎn)的狀況，所以價值時點(diǎn)