論中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及防范-開(kāi)題報(bào)告

..畢業(yè)論文<設(shè)計(jì)>開(kāi)題報(bào)告題目：論中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與防范——以XX省XX市為例課題類型：論文設(shè)計(jì)□學(xué)生姓名：學(xué)號(hào)：班級(jí)：工商管理專業(yè)〔全稱：工商管理系別：管理系指導(dǎo)教師：一、課題研究的目的、意義自1998年國(guó)家全面取消福利分房制度以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)得到了很大發(fā)展。由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使,近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)暴露出了幾個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題：①房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)高,且有加速上漲的態(tài)勢(shì)；②開(kāi)發(fā)資金主要依賴銀行貸款；③房屋結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)逐漸累積和凸顯。而且隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的快速推進(jìn),中小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也已進(jìn)入升溫階段。需要引起警惕的是,由于中小城市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件還不成熟、地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱甚至沒(méi)有成型的支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈,居民的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念和意識(shí)比較落后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨更大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。如何滿足中小城市消費(fèi)者對(duì)商品房的需求,同時(shí)又能夠加強(qiáng)對(duì)中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控與防范,這些都是迫切需要進(jìn)行深入研究探討并盡快給予解決的問(wèn)題。本文針對(duì)中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)并以XX市為研究對(duì)象,尋求其防范途徑與措施,以期為我國(guó)中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康發(fā)展提供有益的參考和借鑒。二、本課題國(guó)內(nèi)外研究的歷史、現(xiàn)狀和研究目標(biāo)〔一國(guó)外研究及進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)管理是伴隨著生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展而產(chǎn)生的。風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的研究最早起源于一戰(zhàn)后的德國(guó),Litner<1915>在其著作《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)論》中開(kāi)始了對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的理論研究。美國(guó)Marshall<1921>在《企業(yè)管理》<《BusinessAdministration》>一書(shū)中提出了風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)管理<AdministrationofRisk-Bearing>的觀點(diǎn),提出了風(fēng)險(xiǎn)排除和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的處理方法；Mowbray<1950>等人合著的《保險(xiǎn)學(xué)》中詳細(xì)闡述了風(fēng)險(xiǎn)管理的概念等。美國(guó)管理協(xié)會(huì)<AMA>在1931年首先倡導(dǎo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理,以學(xué)術(shù)會(huì)議及研究班等多種形式集中探討和研究風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題,并嘗試在一些大企業(yè)中實(shí)踐；20世紀(jì)60年代起,美國(guó)、英國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛成立了各種形式的風(fēng)險(xiǎn)研究所和協(xié)會(huì),在一些企業(yè)也相繼成立了風(fēng)險(xiǎn)分析和處理的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；20世紀(jì)70年代中期,全美大多數(shù)大學(xué)的工商管理學(xué)院開(kāi)設(shè)了風(fēng)險(xiǎn)管理課程。美國(guó)設(shè)立了ARM證書(shū),授予通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理資格考試者。日本于1978年成立了風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)會(huì),通過(guò)協(xié)會(huì)廣泛的在工商企業(yè)界推廣風(fēng)險(xiǎn)管理以及開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理普及教育和人才培養(yǎng)的活動(dòng)。1956年10月在新加坡召開(kāi)了風(fēng)險(xiǎn)管理國(guó)際學(xué)術(shù)討論會(huì),表明風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)己經(jīng)成為全球性的活動(dòng)。國(guó)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的研究始于20世紀(jì)60-70年代,涉及投資風(fēng)險(xiǎn)與防范、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。美國(guó)Jeffrey.pinto<1966>在《項(xiàng)目管理》〔《ProjectMangement》中對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的四個(gè)階段即識(shí)別、后果、緩解和控制以及財(cái)務(wù)、技術(shù)、商業(yè)、執(zhí)行、合同或法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了描述,并提出了接受、最小化、分擔(dān)和轉(zhuǎn)移四種風(fēng)險(xiǎn)防范方法；Jacobns.c.<1970>著的《房地產(chǎn)概論》〔《RealEstate》一書(shū)中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、信托與契約、金融與投資、房地產(chǎn)估價(jià)、稅收、開(kāi)發(fā)與經(jīng)紀(jì)作了較詳細(xì)的闡述；Greer.G.E.<1997>在《房地產(chǎn)投資決策分析》〔第4版〔《InvestmentAnalysisForRealEstateDecisions》中對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析,并對(duì)投資不同類型房地產(chǎn)、現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)、所得稅因素以及投資組合進(jìn)行了分析?！捕?guó)內(nèi)研究及進(jìn)展1.關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)方面的研究。我國(guó)由于長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)方面的研究較晚。清華大學(xué)郭仲偉教授<1987>《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策》的出版,標(biāo)志著我國(guó)新時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)研究的開(kāi)始。吳鳴<1989>在《經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)論》中探索了經(jīng)濟(jì)和風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系,從風(fēng)險(xiǎn)的角度對(duì)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行了研究。雷勝?gòu)?qiáng)<1996>主編的《國(guó)際工程風(fēng)險(xiǎn)管理和保險(xiǎn)》以及盧有杰、盧家儀<1998>編著的《項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》,促進(jìn)了國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)管理研究的發(fā)展。于九如<1999>主編的《投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析》中對(duì)大型工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)理論和應(yīng)用進(jìn)行了系統(tǒng)的闡述。陸惠民、蘇振民、王延樹(shù)<2002>合著的《工程項(xiàng)目管理》一書(shū)對(duì)工程項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析和處理進(jìn)行了描述。張欣莉、汪賢裕<2008>編著的《風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目管理》對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。2.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)方面的研究。國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的研究方面起步比較晚,直到上世紀(jì)90年代初XX、XX等地房地產(chǎn)投資泡沫破裂后才逐步開(kāi)始了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)方面的研究。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制,葉青、易丹輝〔2000合著的《企業(yè)決策中風(fēng)險(xiǎn)分析》認(rèn)為,其風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵在于它是在一定時(shí)間內(nèi),有風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果遞進(jìn)聯(lián)系而呈現(xiàn)的可能性。而郭曉亭、蒲勇健、林略在《風(fēng)險(xiǎn)概念及其數(shù)量刻畫》〔《數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究》20XX2期中認(rèn)為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是在一定時(shí)間內(nèi)以相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素為必要條件,以相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)事件為充分條件,有關(guān)行為主體承受相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的可能性。張建旭在《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究》〔《商品儲(chǔ)運(yùn)與養(yǎng)護(hù)》20XX01期第30卷中指出在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況下,房地產(chǎn)投資過(guò)程是風(fēng)險(xiǎn)與收益并存的,尤其是中小城市,房地產(chǎn)投資周期是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程,充滿著不確定性。陳佑啟<1994>編著的《房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資管理及經(jīng)營(yíng)決策方法》,杜海鵬<1998>主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的了解；李啟明、陳興漢<2002>編著的《房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)防范完全手冊(cè)》較完整的對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施進(jìn)行了闡述；李木祥<2007>在《中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究》一書(shū)中著重從金融的角度對(duì)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。婁國(guó)豪<2006>在《中國(guó)房地產(chǎn)》期刊上發(fā)表了《房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析》指出應(yīng)從探析風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成元素及本質(zhì)入手,進(jìn)而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)外因素進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,提出了影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)要素,以及各風(fēng)險(xiǎn)要素的形成機(jī)理,并對(duì)此提出有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范及管理的具體措施,為開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作提供風(fēng)險(xiǎn)控制指導(dǎo)。張燕<2007>在《XX建筑》期刊上發(fā)表了《房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析》指出我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率極高,房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題；并分析得出加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施：①加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì),提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平；②優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低籌資風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益加大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；③加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理,控制投資風(fēng)險(xiǎn)。陳怡<2007>的《美國(guó)次級(jí)債危機(jī)及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的警示》從美國(guó)次級(jí)債危機(jī)給世界金融造成的危害角度分析了次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的警示。著名學(xué)者易憲容<2007>在互聯(lián)網(wǎng)博客里相繼發(fā)表了《國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲能夠持續(xù)多久?》、《如何來(lái)理解當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)?》等文,指出當(dāng)前房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已現(xiàn)過(guò)熱勢(shì)頭,存在較高的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)引起高度重視。關(guān)于中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展方面的研究文章不多,文玉洋、高志強(qiáng)<2007>的《關(guān)于當(dāng)前中小城市商品住宅價(jià)格的探討》〔《中國(guó)房地產(chǎn)》20XX第8期和劉衛(wèi)衛(wèi)<2007>的《宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之路》〔《中國(guó)房地產(chǎn)》20XX第12期文章中,對(duì)中小城市房地產(chǎn)價(jià)格以及在宏觀調(diào)控環(huán)境下中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及未來(lái)發(fā)展之路進(jìn)行了初步探討。本課題將運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論和方法,選取XX市為研究切入點(diǎn),對(duì)中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防范方法進(jìn)行初步研究,以期為提高中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益提供有益的指導(dǎo)。三、本課題研究的基本內(nèi)容和方法本文借鑒和吸收國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的研究成果,結(jié)合在校期間對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)的學(xué)習(xí)認(rèn)識(shí)與理解,探討了中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段存在的風(fēng)險(xiǎn),分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題和原因,并針對(duì)中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提出了評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的方法和防范措施。本課題主要包括四方面的內(nèi)容：1.緒論。主要介紹課題研究背景與意義、研究的文獻(xiàn)綜述。2.目前中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題。主要介紹目前中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀并針對(duì)XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題分析其產(chǎn)生的原因。3.風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。針對(duì)第二部分分析的原因,提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范途徑與措施。4.結(jié)論與展望。本課題研究的方法：1.調(diào)查法。對(duì)XX市調(diào)查所取得的具體數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析。2.歸納法。這種方法的使用主要是總結(jié)事物的特征。文章將對(duì)多位學(xué)者的研究成果進(jìn)行歸納,總結(jié)并提出中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的普遍性問(wèn)題。四、課題研究的步驟及進(jìn)度安排1.2010.9.28-2010.10.15：利用現(xiàn)有的資源,收集盡可能多的與論文題目相關(guān)的已發(fā)表的論文、期刊和書(shū)籍,并將有用的參考文獻(xiàn)都瀏覽,做好相應(yīng)記錄,以便隨時(shí)可供運(yùn)用。多了解中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r,在掌握相關(guān)研究現(xiàn)狀的同時(shí)為開(kāi)題報(bào)告做好準(zhǔn)備。2.2010.10.16-2010.11.4：多與指導(dǎo)教師溝通,以便熟練地掌握論文開(kāi)題報(bào)告的基本內(nèi)容及具體的寫法,然后交給指導(dǎo)老師,在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下確定開(kāi)題報(bào)告所撰寫的內(nèi)容。并進(jìn)一步收集有關(guān)論文的資料,并初步能確定論文提綱。3.2010.11.5-2010.12.2：確定論文方向,并能熟練的運(yùn)用手中資料,對(duì)其進(jìn)行歸納總結(jié),開(kāi)始撰寫開(kāi)題報(bào)告,修改并定稿。4.2010.12.3-2010.12.24：畢業(yè)設(shè)計(jì)〔論文工作〔答辯委員會(huì)對(duì)開(kāi)題報(bào)告進(jìn)行嚴(yán)格審核,確定能否開(kāi)題。5.2010.12.27-2011.3.20：在占有盡可能多的論文寫作材料的基礎(chǔ)上撰寫并完成論文初稿,并接受指導(dǎo)教師的指導(dǎo)。6．2011.3.21-2011.4.5：提交初稿,多與指導(dǎo)老師就論文內(nèi)容進(jìn)行探討,根據(jù)指導(dǎo)老師的意見(jiàn)初步完成二稿和三稿的修改。7．2011.4.6-2011.4.19：將修改終稿交畢業(yè)論文〔設(shè)計(jì)工作〔答辯委員會(huì)進(jìn)行論文的規(guī)范化審核。8．201