沈陽市商業(yè)項目市場調(diào)研報告

沈陽市商業(yè)項目

調(diào)研報告二00九年一月沈陽城市概述沈陽是遼寧省省會，是東北最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。沈陽是國家歷史文化名城，素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王城”之稱，擁有沈陽故宮、清福陵、清昭陵三處世界文化遺產(chǎn)。沈陽是國家裝備制造之城，被譽為“共和國的裝備部”。沈陽是建國初期國家重點建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已達到142個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值3000多億元。近年來，沈陽市委、市政府以振興沈陽老工業(yè)基地為主線，堅持改革開放和工業(yè)立市方略，國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調(diào)整步伐加快，外資和民營經(jīng)濟迅速成長壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進一步改善。沈陽經(jīng)濟和社會長足發(fā)展，人民生活水平快速提升，沈陽經(jīng)濟和社會步入了快速發(fā)展的新時期。在此同時，沈陽先后獲得“國家環(huán)境保護模范城市”、“國家森林城市”的稱號，連續(xù)兩年進入全國百強城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列。到2010年沈陽將建成全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長極。沈陽以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實力，完善的市場體系和發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中華人民共和國最具吸引力的投資地區(qū)之一。第一部分城市商業(yè)概況1、地理概況沈陽位于中國東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，是中國遼寧省省會,東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通、金融和商業(yè)中心。沈陽東西長115公里，南北長205公里。沈陽屬北溫帶大陸性氣候，四季分明。沈陽地處東北亞地區(qū)中心地帶，與日本、朝鮮、韓國、蒙古、俄羅斯等國家鄰近，現(xiàn)轄區(qū)的一市十區(qū)三縣為和平、沈河、大東、皇姑、鐵西新區(qū)、東陵、沈北新區(qū)、渾南新區(qū)、于洪、蘇家屯10個區(qū)，新民1個縣級市，遼中、康平、法庫3個縣?？偯娣e1.3萬平方公里，其中城區(qū)面積185平方公里。沈陽是多民族的聚居地，除漢族外，還有滿、朝鮮、回、錫伯、蒙古等32個少數(shù)民族生活在這里。沈陽市內(nèi)行政區(qū)劃名稱面積（平方公里）人口（萬人）和平區(qū)37.666沈河區(qū)19.661皇姑區(qū)40.780大東區(qū)59.165渾南新區(qū)12043鐵西新區(qū)（包含鐵西區(qū)、沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、沈陽細河經(jīng)濟區(qū)）4841162、人口概況（以沈陽市統(tǒng)計局最新完成的一份統(tǒng)計報告為依據(jù)）：（1）人口總量據(jù)推算2007年沈陽市常住人口為762萬人，其中戶籍人口為709.8萬人，占總?cè)丝?3.15%,比2006年增加6.2萬人，增幅達到0.88%，是2001年以來最高。（2）自然增長2007年沈陽市出生人口58089人，出生率達到8.22%。，比前年提高了1.29個千分點。2007年沈陽市人口的自然增長也為全市增加了1.6萬人,高出以往每年自然增加0.5萬人的平均水平。（3）城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)沈陽市市轄9個區(qū)人口為504.9萬人，占全市總?cè)丝诘?1.1%,比前年增加5萬人，增幅為0.99%。其中，鐵西區(qū)人口最多，為82.3萬人，沈北新區(qū)人口最少，為29.4萬人。（4）性別構(gòu)成沈陽市常住人口中，男性為377.1萬人，占總?cè)丝诘?0.96%;女性為362.9萬人，占總?cè)丝诘?9.04%。在總?cè)丝谥?，男性人口?55.1萬人，女性人口為354.7萬人，各占總?cè)丝诘?0.0%。性別比（以女性為100，男性對女性的比例）為100.11。（5）年齡構(gòu)成沈陽市常住人口中，0—14歲的人口為78.5萬人，占總?cè)丝诘?0.3%；15—64歲的人口為598.9萬人，占總?cè)丝诘?8.6%；65歲及以上的人口為84.6萬人，占總?cè)丝诘?1.1%。2007年沈陽市人口年齡結(jié)構(gòu)與前年相比變化不大，但是，60歲以上人口109.2萬人，比2006年增加3.5萬人，占總?cè)丝诘?5.4%，比重比前年提高0.4個百分點，人口老齡化程度持續(xù)加重。（6）各種受教育程度人口據(jù)2008年4月份人口抽樣調(diào)查資料顯示：沈陽市具有小學(xué)以上文化程度的人口占總?cè)丝诘?4.9%。其中，具有大專以上文化程度的占總?cè)丝诘?7.5%；具有高中文化程度的占18.9%;具有初中文化程度的占44.1%;具有小學(xué)文化程度占17.5%。主要年份6周歲以上人口受教育程度及構(gòu)成單位：萬人，％年傷大專及以上高中（中專）初中小學(xué)人數(shù)構(gòu)成人數(shù)構(gòu)成人數(shù)構(gòu)成人數(shù)構(gòu)成2008年4月末129.917.5%140.618.9%327.144.1%130.017.5%2000年79.511.5%123.117.9%291.742.4%164.223.8%1990年33.55.6%88.014.6%207.334.4%154.225.6%1982年12.72.7%55.712.1%185.240.1%149.032.3%3、城市居民消費習(xí)慣2007年沈陽城市居民消費列表項目金額（元）占比交通和通訊1470.8413.0%文化娛樂1431.5512.7%食品消費3973.0035.3%居住消費1129.2810.0%衣著消費1216.4010.8%據(jù)對沈陽城市居民家庭的抽樣調(diào)查，2007年，全年社會消費品零售總額1231.9億元，比上年增長17.5%。按商品用途，吃的商品零售額458.3億元，增長16.6%;穿的商品零售額267.6億元，增長16.0%;用的商品零售額506億元，增長19.0%。按地區(qū)分，市的零售額1170.2億元，增長17.4%；縣及縣以下零售額61.7億元，增長17.9%。由于居民生存資料的消費比重不斷下降，發(fā)展和享受資料消費比重不斷上升，必將促進社會服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展并會催生一些新興服務(wù)業(yè)的產(chǎn)生，也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的契機。2009年一季度，沈陽人消費特別是服務(wù)性消費呈現(xiàn)出火爆的局面。國家統(tǒng)計局沈陽調(diào)查隊（市社會經(jīng)濟調(diào)查局）經(jīng)對2000戶城市居民家庭調(diào)查表明：一季度沈陽市城市居民消費性支出在去年增長37.6%的較高基數(shù)上，在物價下降2.3個百分點的情況下，同比仍增長9.9%。――服務(wù)性消費實現(xiàn)同比大幅增長。一季度沈陽城市居民服務(wù)性消費同比增長23.8%。其中，飲食服務(wù)支出同比增長132.9%;家庭服務(wù)支出同比增長101%;車輛使用費用支出同比增長66.7%;教育費用支出同比增長37.1%;住房裝潢服務(wù)支出同比增長27.1%。――發(fā)展、享受的消費在結(jié)構(gòu)上繼續(xù)優(yōu)化。其中，購買汽車等高檔交通工具增長57.4%，購買高檔文娛用品如彩色電視機增長61.8%，購買數(shù)碼相機增長71.4%;參觀游覽消費增長107.8%，團體旅游消費增長59.7%;看電影等文娛消費增長42.7%，音像制品及體育用品消費增長14.1%。新興需求拉動消費的持續(xù)增長，使城市居民的消費結(jié)構(gòu)進一步得到優(yōu)化。――現(xiàn)代消費趨于火爆。一季度，沈陽市民刷卡消費同比增長約61%;接入互聯(lián)網(wǎng)的計算機每百戶達50.6臺，同比增長58.1%;人均上網(wǎng)通訊費用為43.3元，同比增長60.4%;通過互聯(lián)網(wǎng)購物人均為8.2元，同比增長144.8%。消費交易方式的改變，使城市居民消費渠道趨于便利和多元化，進一步拓展了城市居民的消費領(lǐng)域，擴大了城市居民的消費空間。4、城市綜合經(jīng)濟指標：2007年，全市經(jīng)濟在去年較高增長的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢頭。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3073.9億元，比上年增長17.7%，增幅比上年提高1個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值166.5億元，增長8.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1451.9億元，增長22.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值1455.5億元,增長14.0%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5.4:47.2:47.4。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為2.5%、58.8%和38.7%。按戶籍人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值43499元，增長16.7%。一季度，全市經(jīng)濟以16.4%的較高增速開局，增幅同比加快0.4個百分點，分別高出全省、全國平均水平3.0和5.8個百分點。上半年，GDP增長率提高到16.6%，分別高出全省、全國平均水平2.4和6.2個百分點，但較同期回落0.7個百分點。進入三季度，國民經(jīng)濟總體上保持了平穩(wěn)增長態(tài)勢，在全球、全國經(jīng)濟增長放緩的背景下，沈陽經(jīng)濟增長步伐放慢跡象開始有所顯現(xiàn)，但仍保持在高位運行，全市GDP增長16.1%，較上年同期回落1.3個百分點，分別高于全省、全國平均水平2.3和6.2個百分點。主要經(jīng)濟技術(shù)指標（按常住人口計算）指標項目2007年數(shù)據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）（GDP）3073.9億元第三產(chǎn)業(yè)增加值1455.5億元全市財政一般預(yù)算收入230.6億元全市累計完成社會消費品零售總額1231.9億元城市居民人均可支配收入14606.5元社平工資1651元城市居民人均消費支出11255.78元居民消費價格指數(shù)（CPI）104.50恩格爾系數(shù)35.30%2007年沈陽市消費品市場繼續(xù)保持快速增長，1-9月份，全市社會消費品零售總額實現(xiàn)1101.6億元，同比增長22.4%，增幅同比加快5.3個百分點，比上半年加快1.8個百分點。一是吃、穿、用類商品需求同步增長,農(nóng)村市場升溫。前三季度，全市吃穿用類商品零售額分別增長21.9%、20.6%和23.8%，實現(xiàn)同步、同幅增長。同時，城市零售額實現(xiàn)1047.2億元，增長22.3%;縣及縣以下實現(xiàn)零售額54.4億元，增長23.1%，快于全市0.7個百分點。二是住宿和餐飲業(yè)增長明顯加速，批發(fā)和零售業(yè)穩(wěn)步上升。1-9月份，住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額175.3億元，增長35.6%，同比加快24.6個百分點，比上半年加快5.5個百分點；批發(fā)業(yè)171.4億元，增長16.9%，同比加快1.4個百分點，比上半年加快0.7個百分點；零售業(yè)728.9億元，增長21.9%，同比加快3.5個百分點，比上半年加快0.6個百分點。三是限上大型企業(yè)推動消費品市場健康發(fā)展。1-9月份,限上企業(yè)實現(xiàn)零售額458.1億元，增長28.5%，快于全市6.1個百分點。5、城市交通狀況沈陽地處遼寧中部城市群、環(huán)渤海經(jīng)濟圈和東北亞經(jīng)濟圈的中心位置，是溝通關(guān)內(nèi)外聯(lián)系的咽喉，聯(lián)系東北經(jīng)濟腹地與沿海經(jīng)濟帶的黃金通道。獨特的地理、區(qū)位和交通優(yōu)勢是沈陽成為中心城市的基礎(chǔ)性前提條件，成為繼“珠三角”、“長三角”和“京津唐”地區(qū)之后的第四個增長極或核心區(qū)。沈陽作為我國東北地區(qū)最大的經(jīng)濟中心城市和通往關(guān)內(nèi)的必經(jīng)之路，經(jīng)過長期的發(fā)展，形成了密如蛛網(wǎng)的航空、鐵路、公路運輸網(wǎng)絡(luò)，道路運輸業(yè)蓬勃發(fā)展?！贩矫?，沈陽公路總里程達到11376公里，公路網(wǎng)密度達到87.64公里/百平方公里，其中高速公路8條326公里，一級公路17條425公里，其他干線公路17條810公里，縣級公路74條1387公里，鄉(xiāng)級公路390條3263公里，專用公路26條221公里，此外，我市還有農(nóng)村公路4818公里。目前沈陽公路已形成了以“一環(huán)七射”的高速公路網(wǎng)為主骨架、8條放射狀國省干線為主通道、以縣鄉(xiāng)和農(nóng)村公路為脈絡(luò)，干支相連，城鄉(xiāng)互通，縣縣通高速，任意一點半個小時上高速的網(wǎng)路體系。鐵路方面。沈陽也是中國東北地區(qū)最大的鐵路樞紐,鐵路網(wǎng)密度在全國堪稱首位，沈山、沈丹、沈吉、哈大等6條鐵路干線從沈陽通向四面八方，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。航空運輸。桃仙機場是東北地區(qū)航空運輸樞紐，位于遼沈中部，為遼沈中部城市群2400萬人口的共用機場，以機場為中心，距沈陽市中心20公里，距撫順、本溪、鞍山、鐵嶺、遼陽營口等城市均不超過100公里，并通過高速公路與各城市形成輻射連接。設(shè)計年旅客吞吐量為606萬人次。目前，經(jīng)桃仙國際機場的航線共70余條，形成了覆蓋東北亞地區(qū)的航線網(wǎng)絡(luò)?！缆房瓦\。沈陽市道路客運線路728條，城市公交線路186條，線路總長2742公里，營運車輛5096臺，年運送旅客90558萬人次，運營里程20579萬公里。沈陽市道路客運跨省市線路已通達12省和省內(nèi)絕大部分城市，市郊線路已通達全市100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和100%的行政村。截止2006年底，全市長途營運載客汽車共有1778輛，全市完成客運總量4676萬人次，旅客周轉(zhuǎn)量279750萬人/公里。全市共有客運站25個，形成了以樞紐站為主結(jié)點，縣鄉(xiāng)站為次結(jié)點，依托公路客運網(wǎng)絡(luò)的站點布局?！缆愤\輸，沈陽市共有載貨汽車65775輛，噸位253144噸。沈陽市城區(qū)內(nèi)有貨運場站25個，占地面積95萬平方米，完成貨運總量13797萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量823755萬噸/公里；沈陽市共有道路運輸服務(wù)業(yè)戶17942戶，道路運輸服務(wù)業(yè)從業(yè)人員285109人，并建立起了以公路主樞紐集團信息中心為代表的貨運交易信息系統(tǒng)，目前已經(jīng)覆蓋我國十多個城市，為全國道路運輸信息化的發(fā)展做出了貢獻。第二部分沈陽商圈調(diào)查與分析目前，沈陽地區(qū)的商業(yè)集團中有多達7家上市公司，統(tǒng)領(lǐng)著10余家大型百貨公司，分別為內(nèi)地A股上市的中興商業(yè)、商業(yè)城擁有的商業(yè)城和鐵西百貨、大商股份旗下的兩家新瑪特百貨商場、歐亞集團于2007年新收購的沈陽聯(lián)營公司；香港上市公司新世界百貨所屬的三家商場、Dickson迪生創(chuàng)建于2007年在沈陽新設(shè)的西武百貨以及萬達商業(yè)廣場的Parkson百盛管理的百盛商場（該商場為百盛母公司LIONGP全資擁有）。這些百貨公司的相關(guān)店鋪無一不盤踞于沈陽城區(qū)優(yōu)勢商業(yè)地理位置。中興商業(yè)、百盛、新世界、歐亞聯(lián)營等幾家百貨公司集中在太原街商圈；大商新瑪特、商業(yè)城在中街商圈，Dickson旗下的西武百貨與位于沈陽被譽為“黃金走廊”的青年大街南端，卓展百貨位于沈河區(qū)CBD區(qū)域，同時金廊工程上享有極佳的交通便利性。這種地緣優(yōu)勢不僅匯集了消費者人流，進而更促使百貨公司鞏固其同店銷售額的遞增態(tài)勢。2007年,全市處于營業(yè)狀態(tài)的5000平方米以上大型綜合超市和專業(yè)超市58家，其中10000平方米以上超市37家。連鎖店鋪達5100余個。全年成交額上億元的商品交易市場36個。此次調(diào)研我們?nèi)婕骖櫫宋宕笊倘Γ赜谔稚倘?、中街商圈和金廊商?一、太原街商圈的商業(yè)狀況分析：1、太原街商圈的商業(yè)狀況：太原街商圈位于和平區(qū)中心地帶，是沈陽市兩個最繁華的商業(yè)區(qū)之一，其整體定位是沈陽市最高端的商業(yè)中心，是沈陽市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)商賈云集，客流不斷，商圈服務(wù)半徑輻射整個沈陽市，并對周邊城市的客戶群體（本溪、撫順、鐵嶺、遼陽、鞍山）有較大吸引力,主力目標客戶群是25?50歲的中高端消費群。日客流量能達到35萬人，節(jié)假日日客流量能達到50萬人。太原街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以及便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。主力業(yè)種為服裝、飲食和各種快餐。分析認為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費部分，這種經(jīng)營分布是太原街商圈多年市場發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨特的消費特點的產(chǎn)物，具有其合理性。其經(jīng)營業(yè)種和目標客戶群與中街商圈略有類似，其未來發(fā)展會對中街商圈產(chǎn)生一定的影響。代表性商場：中興商廈、萬達廣場、新世界百貨一店、新世界百貨二店、新世界百貨三店、伊勢丹百貨、美美百貨、華聯(lián)商廈、百盛商場、東舜百貨、時尚地下商業(yè)城、新瑪特百貨（擬定2010年開業(yè)）。其中中興-沈陽商業(yè)大廈以零售業(yè)為主，是集餐飲、住宿、旅游房地產(chǎn)開發(fā)、證券為一體的大型商業(yè)企業(yè)，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。香港新世界百貨是沈陽目前產(chǎn)品的經(jīng)營檔次最高的商場，國際知名品牌最集中之地，目標消費者以高收入者為主，集中了大部分沈陽高端消費。沈陽市聯(lián)營公司是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會成員之一，是國內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國有“老字號”企業(yè)，是沈陽市傳統(tǒng)消費的主要集中地。受太原南街持續(xù)多年的改造影響，太原北街的人氣成了整條太原街人氣的縮影。而在太原北街上，街路東西兩側(cè)的人氣偏差仍相當(dāng)明顯。自伊勢丹百貨開業(yè)后，太原北街西側(cè)終結(jié)了中興一枝獨秀的時代；而東側(cè)則是整個五洲商廈將華聯(lián)、五洲購物中心、東舜百貨連為一體。隨著伊勢丹、

美美百貨等重量級的百貨商場的進駐，使未來太原街商圈百貨商場的競爭更加激烈。太原街主要商業(yè)態(tài)涵括了百貨、家電、通迅及家居類專營店、院線、超市、餐飲、健身娛樂、金融業(yè)（銀行、證券）文化教育類等多個業(yè)態(tài)業(yè)種。太原街主要百貨類商場情況項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)及特色經(jīng)營理念及定位主要目標顧客群體分布裝修及美陳形象定位情況客流情況中興-沈陽商業(yè)大廈餐飲、百貨、化妝品、娛樂、老牌知名百貨商場，中高檔百貨商場。中高檔、經(jīng)典30-45歲高端消費群體（以當(dāng)?shù)丶笆?nèi)周邊城市消費群體為主）高檔、簡約人流多，有較穩(wěn)定客流香港新世界一部高檔百貨商場，多為世界知名品牌高檔當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)固定高端消費群體高檔、簡約會員制香港新世界二部餐飲、百貨、化妝品等。時尚百貨商場，中高檔中高檔，時尚、流行18歲-45消費群體（當(dāng)?shù)叵M群體為主）動感、時尚、休閑會員制,人流較多香港新世界三部餐飲、百貨、化妝品等。綜合性百貨商場，中高檔，內(nèi)設(shè)手機運動城中高檔，時尚、流行18歲-45消費群體（當(dāng)?shù)叵M群體為主）動感、時尚、休閑會員制,人流較多伊勢丹百貨餐飲、百貨、服飾、綜合性百貨商店，初次進入沈陽的品牌占店內(nèi)品牌構(gòu)成的60%中高檔、休閑、時尚25歲以上經(jīng)濟消費能力較強白領(lǐng)群體（當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)消費群體舒適、經(jīng)典、動線流暢、個性、獨有品牌居多人流一般，有固定消費群美美百貨高檔百貨商場，多為流行時尚品牌高端、時尚、25歲以上經(jīng)濟消費能力較強白領(lǐng)群體（當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)消費群體時尚、品味新店運營客流一般華聯(lián)商場綜合性百貨商場，中低檔，內(nèi)設(shè)超市、餐飲中檔、休閑18歲-45歲消費群體（當(dāng)?shù)叵M群體為主）動感、時尚、休閑人流較多歐亞聯(lián)營百貨、服飾、中檔知名百貨商場，與太原街商圏相聯(lián)中檔，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)35歲以上大眾消費群體傳統(tǒng)，環(huán)境擁擠人流一般，有固定消費群百盛餐飲、百貨、時尚服飾中檔知名百貨商場，內(nèi)設(shè)數(shù)尚手機城中檔、時尚、流行25歲以上當(dāng)?shù)叵M群體為主個性，前位人流一般，有固定的消費群萬達廣場超市、家居、家用電器百貨基本滿足一■站式消費各年齡層消費群體空間寬敞、相對獨立人流較多2、租金水平及經(jīng)營狀況：目前，太原街商圈商業(yè)面積在20000平米以上的百貨類商場（廣場）均采用統(tǒng)一經(jīng)營管理方式，但在合作方式上有比較大的差異。一種是采用純聯(lián)營扣點方式（扣點比例在20%-33%之間），一種采取純租賃方式，還有一種是采用租金和聯(lián)營相結(jié)合的方式，總體經(jīng)營狀況普遍良好。太原街商圈的租賃商鋪主要分布在時尚地下商城、聯(lián)營負一層、新世界三店負一層、中興七層和百盛八層等。經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、飾品及餐飲、美容健身為主，租金水平普遍較高，處于沈陽市商鋪租金的頂峰，集中租賃型目前的經(jīng)營狀況好壞不一?！皶r尚地下商城”由于其位置正處太原街核心區(qū)域，貫穿太原街步行街，一度出現(xiàn)一鋪難求經(jīng)營狀況，因而其租金和轉(zhuǎn)讓費都出現(xiàn)了較大幅度上漲，成為時尚白領(lǐng)及前衛(wèi)人群的首選購物場所。太原街商圈的臨街商鋪主要集中太原街及中華路，面積區(qū)間以20-40平方米為主，業(yè)態(tài)主要是以服飾、餐飲和休閑娛樂（咖啡廳、茶座等）為主。太原街的商業(yè)地位決定其商鋪租金價格，由于所處位置和經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，不同地段的經(jīng)營狀況差別也比較大，一般獨立門面臨街商鋪租金價格：太原北街在400—550元/就/月，太原街南街在300—420元伽弓月；而在太原街的店中店商鋪租金在200-400元/就/月。由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，所以租金交付方式由各自業(yè)主決定，也比較隨機。太原街商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢1）成熟商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，優(yōu)勢互補，整體商業(yè)氛圍較好2）交通方便，可達性較好，商業(yè)輻射面較廣3）商圈形成早，影響力較大，政府投入和宣傳支持劣勢1）商業(yè)層次不夠清晰，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，業(yè)態(tài)布局失衡。2）部分業(yè)態(tài)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，經(jīng)營發(fā)展面臨嚴重問題：一是空置率高、經(jīng)濟效益不佳；二是大型化趨勢愈演愈烈、嚴重浪費資源。3）土地資源稀缺，商圈后續(xù)發(fā)展空間局限，提檔升級難度大4）部分產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項目爛尾影響商圈形象二、中街商圈的商業(yè)狀況分析：1、中街商圈的商業(yè)狀況：中街始建于清太祖定都盛京的1636年，因其位于沈陽古城中央而得名。360多年來，中街一直是沈陽的一塊商業(yè)寶地，寸土寸金。1997年，市政府投巨資把中街二段、三段改造成1000延長米的全國首條商業(yè)步行街。事實表明，與全國知名的王府井、天橋、夫子廟、上海外灘等處一樣，沈陽中街的商業(yè)歷史脈脈相承、代代相繼。相比于太原街商圈相對清晰的功能街區(qū)構(gòu)成，中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽路、正陽街、朝陽街組成。這些街區(qū)從功能角度沒有比較明確的功能區(qū)分，這與中街商圈是沈陽市歷史最悠久的一個商業(yè)區(qū)有直接的關(guān)系。2005年，中街被評為“全國十大著名商業(yè)街”被譽為“東北第一商街”全長1500米，有大小近300戶商家，年銷售總額8億元，日均客流量60多萬人次，是沈陽黃金商圈的核心地帶；目前商戶包括“亨得利鐘表”“萃華金店”等百年老字號，以及商業(yè)城、興隆大家庭、沈陽春天、新瑪特購物商場、0101流行館、沃爾瑪超市及在建項目恒隆廣場等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會的不凡氣度。中街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、購物中心以及便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。從商業(yè)業(yè)種來看，中街商圈各專業(yè)性業(yè)種較明確，功能分區(qū)較為清晰，主要囊括服裝、珠寶、飾品、名表、家居、小食品、廣告制作、婚紗等業(yè)種。部分街區(qū)經(jīng)營業(yè)種較為雜亂，檔次參差不齊。經(jīng)實地調(diào)查，中街正陽街至朝陽路段人流量（周四）大致為：上午10點:240人/5分鐘；中午2點：524人/5分鐘；下午5點：355人/5分鐘。商圈日均人流量約30萬人次，其中沈陽本地人約占80%，外地人約占20%。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前中街消費人群的年齡段在20至55歲之間，消費檔次屬中等或中等稍偏上，興隆大家庭、商業(yè)城、新瑪特和沃爾瑪?shù)耐＼噲鋈萘科骄荚?00臺左右，中街商圈范圍內(nèi)近千個停車位極大的滿足了消費者的停車需求。中街商圈是沈陽市歷史最悠久的商業(yè)中心，尤其是商業(yè)城、興隆大家庭、新瑪特、沈陽春天等商場均有較固定的消費群體，消費者認可度極高。2、中街商圈主要商場情況介紹沈陽商業(yè)城：是由東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團商業(yè)城集團旗下的綜合商業(yè)中心。位于沈陽市中街商圈東端是沈陽傳統(tǒng)商場之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，曾連續(xù)4年躋身全國十大商業(yè)企業(yè)行列?？偁I業(yè)面積11.5萬平方米。多年來，與國內(nèi)外數(shù)千家知名企業(yè)建立了長期的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，經(jīng)營國際、國內(nèi)知名品牌與名優(yōu)暢銷商品10萬余種。興隆大家庭：曾是亞洲單體面積最大的商業(yè)廣場，是目前沈陽已經(jīng)開業(yè)的最大的最具人氣的單體商場，定位為沈陽人的休閑廣場，購物天堂。集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購物中心，實施按照國際流行的ShoppingMall模式，共分為7大主體公司經(jīng)營：興隆百貨、美食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內(nèi)公園、旅游市場。新瑪特購物休閑廣場：由大連大商集團的獨資經(jīng)營，該商場積極推行新品牌，新業(yè)態(tài)、技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。與新瑪特撫順店、新瑪特葫蘆島店、新瑪特沈陽鐵西店、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場構(gòu)筑了東北地區(qū)強大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。0101流行館：位于沈陽中街商業(yè)街黃金地段，是由罕王集團投資，全國首家時尚主題概念店。定位為“年輕、流行、運動、休閑”，主要經(jīng)營流行服飾、流行鞋品、流行飾品、化妝品和運動休閑服裝。心理年齡在18—36周歲之間的時尚一族是0101流行館的主要客群，引領(lǐng)時尚，帶動流行是0101流行館的企業(yè)理念。沈陽春天百貨：地處沈陽市兩大繁華商業(yè)街之一的中街地段，地理位置優(yōu)越，客流量大,商場規(guī)模大。商場以經(jīng)營國際牌，時尚潮流為主。經(jīng)營方式以租賃形式，聚集著來自國內(nèi)外700多家名優(yōu)品牌專賣店，是國內(nèi)外服裝品牌的集散地。沈陽春天以經(jīng)營前衛(wèi)、時尚的服飾著名，深受廣大青年男女消費者的青睞，是一座專業(yè)性的服裝商廈。沈陽恒隆廣場：項目位于沈河區(qū)中街路2段，占地面積約34845平方米，地上建筑面積約為93700平方米，地下建筑面積約為94200平方米，建筑高度34米，建筑共有地下三層地上五層。地上五層為綜合類大型商場，包含各類零售商店、電影院、餐飲及地下車庫設(shè)施。其中最高層（L5）的大型公共回廊為開放式茶座設(shè)計及餐飲。整體工程施工至2009年底，初步計劃最遲2011年開業(yè)。沈陽龍之夢購物廣場：項目位于東中街建筑面積540萬平方米，其中商業(yè)面積360萬平方米，將分地下三層、地上三層、屋頂花園及眾多高層塔樓。項目建設(shè)內(nèi)容有大型購物中心、大型國際會展中心、包含海洋水族館和影城的大型室內(nèi)娛樂中心、萬國美食中心、萬國名品中心、高級商務(wù)中心、室內(nèi)長途客運總站、各類品牌專業(yè)賣場、六座星級酒店等，在三樓還將配置大型卡車可以到達的集中貨運、停車及倉儲系統(tǒng)，并將結(jié)合地鐵、公交、長途客運、出租車等公共交通設(shè)施，構(gòu)建立體交通換乘樞紐，打造一個復(fù)合型現(xiàn)代化的城中新城。該項目的開工建設(shè)，對于提升沈陽市第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和水平，以及實施中街東延工程都將起到重要的助推作用。中街主要百貨類商場情況項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)及特色經(jīng)營理念及定位主要目標顧客群體分布裝修及美陳形象定位情況客流情況沈陽商業(yè)城餐飲、百貨、化妝品、老牌知名百貨商場中高檔、經(jīng)典30-45歲消費群體（以當(dāng)?shù)叵M群體為主）傳統(tǒng)、簡約客流多，有較穩(wěn)定客流興隆大家庭集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的巨型購物中心中高檔，時尚、休閑當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)固定高端消費群體高檔、舒適客流多，會員制，沈城最具人氣的單體商場新瑪特購物休閑廣場餐飲、百貨、超市、影院、美容、健身等也太齊全的中高檔商場中高檔，時尚、流行18歲-45歲經(jīng)濟能力較強的消費群體（當(dāng)?shù)叵M群體為主）高檔、時尚、休閑會員制，客流較多0101流行館餐飲、百貨、化妝品等。綜合性百貨商場，中高檔，內(nèi)設(shè)手機運動城中高檔，年輕、時尚、運動18歲-40歲經(jīng)濟能力較強的消費群體（以當(dāng)?shù)啬贻p消費群體為主）動感、時尚、休閑會員制，客流較多、主要為年輕的時尚一族沈陽春天百貨百貨、服裝服飾大規(guī)模專業(yè)性的服裝商廈時尚、潮流、動感20歲~35歲年輕時尚的消費群體（當(dāng)?shù)叵M群體）動線流暢、個性、時尚、獨有品牌居多客流多，有固定消費群3、租金水平及經(jīng)營狀況：目前，中街商圈各大型商場（廣場）均采用統(tǒng)一經(jīng)營管理方式，但在合作方式上有比較大的差異。如興隆大家庭、商業(yè)城、新瑪特等采用按營業(yè)額的20%?30%扣點形式抵扣租金，商場內(nèi)部分區(qū)域按每月固定金額收取

租金。各臨街鋪面或小型商場按每月固定金額收取租金。中街商圈的租賃商鋪主要分布在沈陽春天、新瑪特地下商場及臨街商鋪。經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、飾品及餐飲、美容健身為主，租金水平普遍較高。中街商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1）歷史最悠久的商業(yè)中心，商業(yè)城、興隆大家庭、新瑪特、沈陽春天等商場吸引了本地及周邊城市的顧客，有較固定的消費群體，消費者認可度極高。2）各專業(yè)性業(yè)種較明確，功能分區(qū)較為清晰。3）商圈形象整齊良好，布局合理，環(huán)境舒適。劣勢1）部分街區(qū)經(jīng)營業(yè)種較為雜亂，檔次參差不齊。2）—線高檔品牌稀缺，商業(yè)影響力尚待加強。3）傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)較多，缺乏業(yè)態(tài)服務(wù)功能的特色化、規(guī)模化和人性化三、鐵西商圈的商業(yè)狀況分析：1、鐵西商圈的商業(yè)狀況：鐵西新區(qū)是沈陽市最大行政區(qū)域，全國著名的傳統(tǒng)工業(yè)帶，區(qū)高位顯，遍地商情。處于鐵西區(qū)的十字金廊上，傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)的中高檔居住區(qū)（滑翔板塊）之間，占據(jù)城市地段的第一檔次，也是鐵西區(qū)城市建設(shè)、交通環(huán)境與景觀條件最為優(yōu)越的地區(qū)。鐵西商圈商業(yè)項目圖中山益園地鐵一粵線-興華南蔥建設(shè)東路樂購超市亍1中國預(yù)具城鐵西百貨八馬踣筑陽工業(yè)龍學(xué)■中山益園地鐵一粵線-興華南蔥建設(shè)東路樂購超市亍1中國預(yù)具城鐵西百貨八馬踣筑陽工業(yè)龍學(xué)■I■憲樂描超市代表性商業(yè)：鐵西百貨大樓、新瑪特鐵西店、維華商業(yè)廣場（家樂福超市）、中興運動城、友誼百貨、九路中國家具城、紅星美凱龍、再建項目:萬千百貨、深圳茂業(yè)、星摩爾、宜家家居等。鐵西主要百貨類商場情況項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)及特色經(jīng)營理念及定位主要目標顧客群體分布裝修及美陳形象定位情況客流情況鐵西百貨大樓餐飲、百貨、娛樂中檔，大眾25-45歲中端消費群體（以當(dāng)?shù)叵M群體為主）中檔、商業(yè)氛圍濃厚人氣較旺，有固定消費群中興運動城休閑運動品牌中高檔，運動、休閑、時尚25歲以上經(jīng)濟能力較強白領(lǐng)群體（當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)消費群體）舒適、經(jīng)典、動線流暢客流一般，多為年輕時尚的消費群體新瑪特（鐵西店）餐飲、百貨、超市、影院、美容、健身中高檔，時尚、流行，超市餐飲業(yè)態(tài)齊全18歲-45時尚消費群體為主動感、時尚、休閑、流行客流較多沈陽友誼（鐵西）購物中心百貨、家電中檔，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)25-40歲周邊地區(qū)大眾消費群體傳統(tǒng)，環(huán)境明亮，服務(wù)良好客流較多，有固定消費群維華商業(yè)廣場超市、服飾、各類專賣店、小飾品店、食品，個性小店、餐飲等商鋪以中低檔服飾店為主、超市餐飲業(yè)態(tài)齊全，基本滿足一站式消費年青時尚、周邊消費群體及收入不高群體廣場內(nèi)裝修陳舊、貨品檔次較低、整體布局混亂，缺少統(tǒng)一的形象推廣客流一般2、租金水平及經(jīng)營狀況鐵西商圈的租賃商鋪主要分布在維華商業(yè)廣場及臨街商鋪。經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、飾品及餐飲為主，租金水平較低。維華商業(yè)廣場位于鐵西新區(qū)沈遼中路與興華南街交匯處，是一座集大型家樂福超市、商業(yè)廣場為一體的綜合性商場?？偨ㄖ娣e58000平米，有車位600個可供停泊。銷售額近4億元；廣場商鋪部分一、二樓經(jīng)營商品，三樓為天下春大型餐飲中心。鐵西商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢1）成熟次商圈，有一定的知名度，對于消費傾向影響大，生活配套極為便利。2）餐飲業(yè)整體比較發(fā)達，并以經(jīng)濟實惠聞名，許多城市的有車一族的晩間消費也會選擇鐵西，休閑娛樂業(yè)態(tài)豐富。3）政府支持，有較好的政策：有對城區(qū)的自行規(guī)劃權(quán)限；享受開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策；享有市級行政管理權(quán)限。劣勢1）傳統(tǒng)的老工業(yè)地區(qū)以前的服裝百貨商場，影響本項目在消費者心中的定位。2）商業(yè)環(huán)境、整體形象、氣氛、定位差，尤其臨街商業(yè)檔次低、規(guī)模小、結(jié)構(gòu)單一，整體租金價格低。3）傳統(tǒng)的30萬產(chǎn)業(yè)工人聚集居住地，消費水平和購買力一般。4）業(yè)態(tài)發(fā)展嚴重傾斜，大型超市和家俱家居行業(yè)過多。四、北行商圈的商業(yè)狀況分析：1、北行商圈的商業(yè)狀況：長江街是沈陽市最古老的商業(yè)街之一，至今已有300多年的歷史。建國前，這條商業(yè)街一直是以零星的地攤為主，逐漸形成了在全市規(guī)模較大的各種日用雜品交易市場，后來成立了以交易舊物為主的露天市場，民間稱為北行。1979年，北行農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易市場開放，成為解放后國內(nèi)建立的第一個聞名全國、日成交額10萬元以上、顧客日流量達10萬人次左右的市場。1986年，聞名東北的北行農(nóng)貿(mào)市場、北行服裝市場及早市等，合并而成的北行綜合市場成立，商品琳瑯滿目，使北行幾乎成為沈陽繁華的代名詞。北行商圈位于沈陽市皇姑區(qū)中心區(qū)域，以長江街為軸心向兩側(cè)擴展。商圈東至嘉陵江街、南達公鐵立交橋、西至珠江街、北接崇山路。商圈地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達，人文資源豐富。北行商圈為中低檔區(qū)域型商圈，以長江街為中心，全力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街，從而帶動整個商圈的全面發(fā)展。北行商圈主要以經(jīng)營服裝、裝飾材料的商場及專賣店為主，主要集中分布在長江街沿線。昆山路至寧山路之間是長江街商圈的中心區(qū)域，集中了千盛百貨、北京華聯(lián)、中興精品商廈、國美電器等大型商場，人流量大，同時租金也是最高的區(qū)段,并逐漸向四周遞減。北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是沈陽市規(guī)劃重點建設(shè)的商圈。商圈以長江街為中心，向兩側(cè)延伸。但就目前的發(fā)展情況而言，雖有華聯(lián)超市、國美電器、千盛百貨、中興精品商廈作為支撐，而華聯(lián)超市的業(yè)態(tài)支持也限于商圈規(guī)模較小，只能滿足區(qū)域性需求，缺乏大規(guī)模購物中心功能。預(yù)計未來北行商圈以南段由昆山路至公鐵立交橋，沿線約700米，建設(shè)韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長約2000米，引進新世界百貨、香港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，長約1000米，重點發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂、旅游購物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，同時建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢將實現(xiàn)沈陽最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈，與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽全新的商業(yè)格局。目前這條老街面臨的問題：缺乏精品，業(yè)態(tài)檔次低，成了制約商貿(mào)圈經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。北行主要百貨類商場情況項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)及特色經(jīng)營理念及定位主要目標顧客群體分布裝修及美陳形象定位情況客流情況千盛百貨購物、娛樂、休閑、超市為一體中高檔購物中心大商集團旗下的主力時尚百貨店25歲~45歲消費群體（以當(dāng)?shù)叵M群體為主）環(huán)境高雅，明亮客流較好，節(jié)假日較多中興-沈陽商業(yè)大廈（長江街店）化妝品、服裝服飾、百貨等業(yè)態(tài)的中高檔商場運動、休閑、時尚25歲~45歲經(jīng)濟能力較高消費群體（以當(dāng)?shù)叵M群體為主）高檔、時尚、舒適客流一般,2010北京華聯(lián)集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的，具有社區(qū)服務(wù)功能的大型綜合超市。中檔、休閑、大眾25歲~45歲的中低檔消費群體（以當(dāng)?shù)叵M群體為主）中檔、大眾、環(huán)境給人以不整潔雜亂的感覺客流一般，多為附近居民鵬達運動城-北行店休閑運動品牌中高檔，運動、休閑、時尚、動感25歲以上經(jīng)濟能力較強白領(lǐng)群體（當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)消費群體）舒適、經(jīng)典、動線流暢客流一般，多為年輕時尚的消費群體地一大道多功能購物中心時尚、潮流年輕消費人群居多多元化的定位新開店客流一般2、租金水平及經(jīng)營狀況:目前，北行商圈百貨類商場均采用統(tǒng)一經(jīng)營管理方式，合作方式基本采用聯(lián)營扣點方式（扣點比例在10%-27%之間），北京華聯(lián)采取純租賃方式,千盛百貨是采用租金和聯(lián)營相結(jié)合的方式，總體經(jīng)營狀況普遍良好。北行商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1）最古老的商業(yè)街之一，成熟次商圈，有一定的知名度，對于消費傾向影響大。2）中低檔區(qū)域型商圈，有固定的大眾消費群體。3）因為沒有其商業(yè)圈發(fā)展得快速、專業(yè)，因此有更大的發(fā)揮空間，完全可以按照更新的模式和規(guī)律運作。劣勢：1）商圈規(guī)模較小，只能滿足區(qū)域性需求，缺乏大規(guī)模購物中心功能2）缺乏精品，業(yè)態(tài)檔次低，經(jīng)營檔次和種類雜亂，成了制約商貿(mào)圈經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。3）交通道路條件較差，給購物者帶來了很多的不便。五、金廊商圈的商業(yè)狀況分析：1、金廊商圈的商業(yè)狀況：作為沈陽城市發(fā)展的一大空間，自2003年7月啟動以來，經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，金廊已初具規(guī)模、初具形象。截至目前，在金廊沿線開發(fā)建設(shè)的項目已達到60個，成為這條南北長25公里的“黃金走廊”、“生命中軸”上一顆顆耀眼的明珠。金廊地塊的招商重點，正在由渾河以北金廊地段向渾河以南金廊地段拓展。據(jù)了解，迄今為止，已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的金廊項目主要在北京街和青年大街沿線，這一區(qū)域目前仍有部分地塊正在招商。從渾河至南三環(huán)的“南部金廊”，自去年正式啟動以來，已經(jīng)引來了眾多的投資者。在“南部金廊”5公里范圍內(nèi)，共規(guī)劃了20多個招商項目。從中不難看出，渾河以南金廊地段已成為金廊沿線又一個投資熱點。目前這里的項目有清華同方東北地區(qū)總部、奧體中心、上海億豐廣場、泛華廣場等數(shù)個項目。目前，還有10多個項目正在招商洽談中。目前，金廊上已有法國家樂福、上海百聯(lián)、北京華聯(lián)、長春卓展、芳賓國際、日本西武百貨等知名商業(yè)企業(yè)入駐，商業(yè)建筑總面積超過60萬平方米?，F(xiàn)在，家樂福超市、卓展購物中心、上海百聯(lián)、日本西武百貨已經(jīng)開業(yè)運營。正在裝修準備開業(yè)的有芳賓國際和華銳世界城、萬象城、世茂百貨等。世界500強企業(yè)之一、有“亞洲第一百貨”之稱的日本永旺集團也看好金廊，根據(jù)初步意向，永旺集團將在金廊投資建設(shè)佳士客購物中心。香港恒隆集團投資10億美元，在金廊4號地、18號地開發(fā)建設(shè)港商獨資綜合商業(yè)項目。作為城市的商業(yè)品牌，金廊已成為沈陽招商引資的重要載體。金廊以其極佳的區(qū)位優(yōu)勢、雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和廣闊的市場容量越來越成為戰(zhàn)略投資者的鐘愛之地。城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了沈陽未來的城市格局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對于渾南商圈和本項目有著根本的影響作用。城市格局以渾南新區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和鐵西工業(yè)區(qū)搬遷改造為標志，沈陽進入了有史以來最大規(guī)模的城市擴張期，呈現(xiàn)出“南北擴張，東西改造”為特點的城市發(fā)展新格局。金廊工程〃金廊是城市服務(wù)功能的載體，是沈陽最重要的經(jīng)濟帶之一，它集聚了金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、公司總部、科技會展、文體休閑、現(xiàn)代生活等功能，是未來服務(wù)于東北、乃至東北亞的區(qū)域中樞，是體現(xiàn)城市活力和魅力、展示城市形象的窗口。四大功能區(qū)⑴省級行政文化中心區(qū)：北陵向南到崇山路，主要功能為省級行政辦公、服務(wù)、文化休閑等。⑵中央商務(wù)區(qū)：在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上拓展北站金融商貿(mào)區(qū)用地空間，北至長大鐵路，南至小西路，目前規(guī)劃面積約2.7平方公里，是金廊建設(shè)的核心區(qū)域之一。打造未來面向東北的區(qū)域性金融、管控中心、貿(mào)易平臺所在地，鼓勵發(fā)展金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、信息服務(wù)等功能。⑶文體、展示中心區(qū)：北起濱河路，南至渾河。這里重點發(fā)展文化傳媒、會展博覽、體育休閑、賓館服務(wù)、現(xiàn)代生活等功能。(4)城市新都心區(qū)：既渾南新區(qū)的中心區(qū)，是城市新的CBD，是中央商務(wù)區(qū)在時空和功能上的進一步拓展，構(gòu)筑未來面向東北亞的金融、貿(mào)易、商務(wù)、辦公、文化、會展等功能，與北站地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)形成功能互補的錯位競爭關(guān)系。在功能區(qū)之間，規(guī)劃兩處功能混和區(qū)，通過環(huán)境整治和逐步改造，發(fā)展商業(yè)服務(wù)、酒店賓館、現(xiàn)代居住等功能。金廊工程是事關(guān)沈陽打造成為東北亞地區(qū)金融、經(jīng)濟、文化、信息中心城市以及世界裝備制造業(yè)的“焦點”城市的最重要的戰(zhàn)略舉措。渾南CBD中心區(qū)將成為城市最重要的雙核之一。-渾南新區(qū)規(guī)劃面積120平方公里，東起東陵橋，西至長大鐵路，北依渾河南灘地，南接三環(huán)，常住和流動人口20余萬人。2005年，渾南新區(qū)向“大渾南”演化。大渾南規(guī)劃面積1400平方公里，開發(fā)建設(shè)面積達到350平方公里，沈陽將由此形成“一市兩城”的格局。渾南新區(qū)前身為沈陽國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，始建于1988年。1991年3月被國務(wù)院首批批準為國家級高新區(qū)，是國家科技部重點扶持的10個高新區(qū)之一?？傮w規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次商務(wù)中心區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、高等級大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。-2001年1月，沈陽做出在國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上建設(shè)渾南新區(qū)的戰(zhàn)略決策，提出把新渾南新區(qū)建設(shè)成為“北方浦東”的戰(zhàn)略目標，將渾南新區(qū)集科研教育、金融貿(mào)易、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化的科技新城區(qū)，在遼沈地區(qū)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化；-2002年12月14日，沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃論證會，首度提出“金廊”概念；-2003年7月18日,“金廊”工程正式啟動，規(guī)劃全長12公里，平均寬度1至2公里，總面積17.7平方公里；“十五”期間，“金廊”工程在實施中，中軸線又延長到17公里（渾河南約五公里）；2006年“金廊”再次向南北延伸，雙向突破三環(huán)路，南北總長達25公里。-2005年10月27日，沈陽南部“金廊”建設(shè)全面啟動，以“金廊”和“銀帶”十字型公建布局結(jié)構(gòu)，確立渾南新區(qū)發(fā)展主軸，沿渾河

大街繼續(xù)向南跨出三環(huán)，拓展南部“金廊”，塑造沈陽南部門戶；-2005年，渾河大開發(fā)構(gòu)建沈陽城市空間的東西脊梁一沿渾河景觀“銀帶”；渾河開發(fā)規(guī)劃面積171平方公里，規(guī)劃區(qū)段河流全長42公里，將成為具有現(xiàn)代氣息的重要經(jīng)濟帶、生態(tài)環(huán)境帶、濱水景觀帶和文化旅游帶。南部金融，新都市CBD,城市的雙核之一〃隨著沈陽市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的出臺，明顯表示政府在“十一五”期間，將把沈陽城市經(jīng)濟發(fā)展重心南移的工作作為首要任務(wù)。傳統(tǒng)的沈陽太原街和中街兩大商業(yè)街的格局即將被重新書寫。特別是“一廊兩區(qū)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，將必然使渾南新區(qū)作為該黃金走廊的門戶地位凸顯。（如圖）（CUC）江南商務(wù)區(qū)集中商務(wù)區(qū)）（CUC）江南商務(wù)區(qū)集中商務(wù)區(qū)）CUC-截至目前，南部金廊地區(qū)共確定20個項目（其中綜合辦公項目6個，以正大金茂大廈為龍頭，包括大型寫字樓、公司；商業(yè)項目8個，億豐廣場、泛華廣場、女人街等項目，包括五星級賓館、商業(yè)廣場、餐飲娛樂場所等。），自渾河橋至二十一世紀大廈沿線，渾河大街兩側(cè)規(guī)劃地塊通過招商已全部擺滿，其中12個項目已完成建設(shè)或正在建設(shè)之中。形成南部金廊雛形。形成以機場路為軸線、以奧體為中心節(jié)點的南部金廊整體形象。奧體中心一渾南新區(qū)新商業(yè)區(qū)-自落戶渾南開始，奧體中心所蘊含的商業(yè)力量就幾乎以迸發(fā)的勢頭展現(xiàn)出來。不僅附近如女人街等現(xiàn)有建成商業(yè)綜合，連隨后的諸多市政配套及大型商業(yè)項目也幾乎都受到了它的影響而迅速成型。-商圈和本項目有機會借助奧運會全球這一第一體育盛會的超強的影響力而迅速打響知名度和集客力，從而大大縮短市場培育期，創(chuàng)造出奧運商圈的獨特優(yōu)勢。效應(yīng)通過使很多對渾南的商業(yè)地產(chǎn)還抱著懷疑、觀望態(tài)度的人，讓這些人立刻認識到了它的價值。-不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)，奧體中心附近的住宅也一樣大為受益，根據(jù)市場調(diào)查，只要能與奧體中心挨上點邊的住宅項目，價格上都因此上揚了不少，其聚集人氣的能量可見一斑。再加上地鐵二號線、公交線路等等配套的迅速完善，可以說一個奧體中心，就把渾南的商業(yè)氛圍燃到了沸點。地鐵二號線一一渾南發(fā)展的新永續(xù)動力根據(jù)市調(diào)資料，沈陽地鐵二號線已正式動工。與地鐵一號線相比，地鐵二號線將穿越沈陽的母親河渾河。由此，渾河這道長期阻礙沈陽城市發(fā)展的天然屏障將隨著地鐵二號線的貫穿不復(fù)存在。隨著地鐵的建設(shè)，老城區(qū)必將向外發(fā)展，除了必將繁榮區(qū)域內(nèi)的樓市，地鐵帶來的商業(yè)效應(yīng)也將日益凸現(xiàn)，人們的購物模式也將隨之悄然改變。地鐵的開通，將帶動大量周邊客流的進出，各商圈的消費群體不再以本區(qū)域居民為主。在中轉(zhuǎn)站點或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。故此，地鐵二號線會展中心站周邊，億豐廣場、瑞寶五星級酒店、泛華商業(yè)廣場等多家超大型商業(yè)設(shè)施落戶必將共同構(gòu)建渾南新區(qū)的商業(yè)核心區(qū)。地鐵將在很大程度上提高出行效率，使人們改變“區(qū)位”的概念。地鐵的速度將人們45分鐘內(nèi)的活動空間擴大了2—3倍，45分鐘的地面交通只能通達10—15公里的范圍，擁堵時可能只有5—10公里的范圍，但45分鐘的地鐵交通可以通達20—40公里的范圍?！ǜ鶕?jù)國內(nèi)城市發(fā)展歷程的分析，地鐵建設(shè)將改變了沈陽房地產(chǎn)舊有的格局和概念。一些原來的熱鬧地段可能因此會不受“待見”；而原本不被看好的地段，地價和房價可能會趁勢攀升。除了給地面的商服物業(yè)帶來重大利好，地鐵建設(shè)還可以充分發(fā)揮“地下經(jīng)濟”優(yōu)勢,地鐵樞紐站地下層可以將幾個商業(yè)空間連通，發(fā)展成為大型地下商業(yè)設(shè)施。在振興東北工業(yè)基地的宏觀政策背景下，一個在沈陽、在東北規(guī)模最大、功能最齊全、設(shè)施最先進的“國際化都市商業(yè)圈”已經(jīng)有了成長的土壤并正在快速的啟動形成。2、金廊商圈主要商場情況介紹?沈陽百聯(lián)購物中心：沈陽百聯(lián)購物中心是由上海百聯(lián)集團投資，在沈陽承租經(jīng)營的一家集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的一站式消費的高中檔都市型購物中心，位于沈陽市中心城區(qū)青年大街和大西交叉路口，緊臨地鐵一號線與二號線的交會口；處于沈陽市“中央都市走廊”一一金廊沿線，屬于金廊工程的重要組成部分之一。整個項目的名稱為領(lǐng)先國際城，百聯(lián)購物中心位于其地下一層至五層，建筑面積11萬平方米，其中地下一層為22000平方米的大賣場，地上一至五層為各類租賃店鋪，包括零售、餐飲、娛樂、影院等多種業(yè)態(tài)；設(shè)備先進、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富，以“海派生活，購物休閑,相聚百聯(lián)”的經(jīng)營理念，向沈陽消費者展現(xiàn)上海時尚風(fēng)情。百聯(lián)購物中心有限公司購物中心內(nèi)吸引了KFC、麥當(dāng)勞、必勝客、中體倍力、新東北影城、佐登妮絲、JACK、JONES、ONLY、ESPRIT周大福、百麗、星期六等國內(nèi)外眾多知名品牌商家進駐，國際零售巨頭--家樂福集團位于其地下一層。地下二層有購物中心專用的停車庫，可供600輛小車同時停泊。項目所在地屬于在建商圈金廊商業(yè)圈的輻射范圍，項目周邊2公里內(nèi)在建項目有恒隆廣場，預(yù)計2012年開業(yè)。?沈陽華府天地購物中心：華府購物中心位于沈陽市區(qū)中心，坐落在沈陽北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)惠工廣場西側(cè)，東至惠工廣場，南臨東西快速干道，西接北京街，北靠團結(jié)路，地處沈陽繁華的CBD（中央商務(wù)區(qū)）門戶，是“中央都市走廊”-金廊的龍頭，是東北唯一以“金融商貿(mào)產(chǎn)業(yè)”為重點的省級開發(fā)區(qū)，與上海陸家嘴并稱。其交通環(huán)境媲美香港的太古廣場，地鐵二號線直達腳下，并處于貫穿南北的青年大街和東西快速干道的黃金交匯點。距東北最大的鐵路車站沈陽北站僅800米，距長途車站僅600米，集航空、地鐵、道路、鐵路、公路、高架橋“六路聚合”為一體，2/3公交線路匯聚于此，地理位置得天獨厚，是市中心稀罕的黃金寶地。作為東北最大的全業(yè)態(tài)美式購物中心，華府天地購物中心擁有寬敞舒適的購物空間，第一期建筑面積24萬平方米，可租賃面積約10.9萬平方米，有鋪位503個。其中，可出租鋪位數(shù)449個，特賣鋪位數(shù)54個。地上五層、地下2層。實行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)”的原則。擁有流行時裝、美麗王國、運動休閑、教育娛樂、生活電器、環(huán)球美食及專門店等七個精品購物廣場?？梢宰畲笙薅鹊臐M足全客層、全天候、一站式的購物需求，是集購物、美食、休閑、娛樂、文化、康體、服務(wù)、旅游等多功能為一體的生活中心。是東北最具規(guī)模和特色的概念體驗式SHOPPING-MALL。華臣影城、金錢豹美食城、湯姆熊娛樂城等國際知名品牌強勢入住沈陽華府天地購物中心。華府天地購物中心的一切商業(yè)因子都在展現(xiàn)國際化的外擴力，與全球流行同步同行。卓展購物中心：沈陽卓展購物中心位于沈陽市市府廣場北側(cè)，地處沈陽CBD商圈核心位置，毗鄰市政府、沈陽北站、客運中心、各大銀行總部、遼寧大劇院、多家星級酒店、財富中心等高級寫字樓；交通主干道青年大街、東西快速干道緊鄰其側(cè)，建設(shè)中的地鐵2號線亦經(jīng)于此，交通十分便利。整個購物中心占地面積1.5萬平方米，建筑面積9.1萬平方米。超大的空間合理構(gòu)建了世界時尚名品、服裝服飾、餐飲、美容SPA等多種業(yè)態(tài)，可以滿足消費者的不同需求。秉承“新時尚、新文化、新生活”的“新百貨主義”的理念，精選主題百貨，高端的經(jīng)營定位，以成熟、穩(wěn)定收入的社會中高階層人士為主力購買群體，兼顧流行時尚消費，旨在飆升“金廊”高檔商圈的恢弘氣勢。名品VS文化，服務(wù)VS顧客，體驗與消費，沈陽卓展打造了令人驚嘆與滿足的“體驗站”MARELLA中國首家店、GUCCI東北首家店、dunhill中國首家“蘑菇店”、Aquutum東北旗艦店商品的高檔化與時尚化僅僅是卓展諸多品牌中的冰山一角，無論是服裝服飾，還是珠寶、皮具、化妝品、香水、家居用品……只要對品牌