某某寫字樓開發(fā)項(xiàng)目可行性設(shè)計(jì)研究報(bào)告

PAGE.PAGE.摘要2008年9月1日,上海欣欣房地產(chǎn)公司受讓取得上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城一塊40年使用權(quán)的土地,意欲開發(fā)寫字樓,本可行性研究報(bào)告對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城,曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自20XX上海汽車城的建造,同濟(jì)新城憑借良好區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)勢(shì),吸引了眾多的外商投資創(chuàng)業(yè),寫字樓市場(chǎng)投資急劇增長(zhǎng)。20XX美國(guó)次貸危機(jī)致使金融業(yè)客戶減少,寫字樓已經(jīng)供過于求,預(yù)計(jì)明后年將延續(xù)。該項(xiàng)目有方便的交通、低開發(fā)難度、良好的自然條件和周邊環(huán)境,毗鄰研發(fā)區(qū),但是人氣不高,市政配套不全,受周邊一定負(fù)面影響,與附近其他寫字樓形成競(jìng)爭(zhēng)。該寫字樓容積率3.5,建筑面積35000平方米,地下1層,地上6層。開發(fā)總成本11473.99萬,項(xiàng)目建設(shè)期為1.5年,第一年投入總投資的70%,第二年上半年投入總投資的30%。銀行貸款7224.06萬元,抵押貸款期限15年,貸款利率5.40%。建成后出租,預(yù)計(jì)85%出租率,租金每日每平方米2元。內(nèi)部收益率為11.946%,按10%的目標(biāo)收益率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬元,動(dòng)態(tài)投資回收期為22.0053年。項(xiàng)目可行。一、總論1.1項(xiàng)目背景為積極支持上海市城市建設(shè),促進(jìn)嘉定區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招標(biāo)的方式取得嘉定區(qū)同濟(jì)新城的地塊。發(fā)展商情況項(xiàng)目發(fā)展商：上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)資質(zhì)：一級(jí)法定代表人：吳金陽注冊(cè)資金：8000萬元〔人民幣地址：上海市嘉定區(qū)曹安公路4800號(hào)企業(yè)類型：有限責(zé)任公司〔國(guó)內(nèi)合資注冊(cè)號(hào)：滬房地資〔嘉定第123號(hào)項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的本報(bào)告對(duì)上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。其主要評(píng)價(jià)目的如下。過投資環(huán)境研究分析,確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。通過市場(chǎng)研究分析,確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。通過對(duì)該項(xiàng)目投資開發(fā)總價(jià)值、投資成本費(fèi)用、資金籌劃計(jì)劃、銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定,利用利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行贏利能力分析及評(píng)價(jià)。通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量、資金來源與運(yùn)用對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行貸款償還能力分析、評(píng)價(jià)項(xiàng)目的資金安全度。通過對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析、盈虧平衡分析、風(fēng)險(xiǎn)分析,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。為委托方進(jìn)行項(xiàng)目決策、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理提供參考。為政府進(jìn)行項(xiàng)目審批提供參考和依據(jù)。項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)中華人民XX國(guó)建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》定額標(biāo)準(zhǔn)：《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額》〔2000《投資項(xiàng)目可行性研究指南》,北京：中國(guó)電力出版社,2004與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、稅收等法律法規(guī)中華人民XX國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照〔副本委托方提供的項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)資料建設(shè)可行性概述本項(xiàng)目符合上海市政府開發(fā)嘉定區(qū)同濟(jì)新城的要求,得到了上海市嘉定區(qū)政府的支持。本項(xiàng)目處于距市中心較遠(yuǎn)的嘉定區(qū),預(yù)計(jì)租金較低,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下,能吸引各地商戶進(jìn)駐,有利于同濟(jì)新城的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另外,項(xiàng)目區(qū)位未來發(fā)展方向良好,潛力巨大,本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。本項(xiàng)目有可觀的盈利能力,較低的投資風(fēng)險(xiǎn),具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。我們認(rèn)為,本項(xiàng)目的開發(fā)是可行的。二、項(xiàng)目概況與基地分析2.1項(xiàng)目獲得本項(xiàng)目由欣欣房地產(chǎn)有限公司于2006年9月1日通過上海AA拍賣有限公司拍得,成交價(jià)1.5億,總價(jià)1.8億。2006年6月1日上海市規(guī)劃管理局規(guī)定了本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)。2.2項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城內(nèi),同濟(jì)新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定區(qū)位于上海西北部,中心位置在北緯31度23分,東經(jīng)121度15分。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與XX省昆山市毗連；南襟吳淞江〔XX河,與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河,與XX省太倉市為鄰。總面積458.8平方公里。行政區(qū)域界線總長(zhǎng)167.8461公里。全境地勢(shì)平坦,東北略高,西南稍低。市、區(qū)級(jí)河道藻浜、練祁塘、婁塘河橫臥東西,向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?與吳淞江、瀏河相連。河道總長(zhǎng)1800余公里,平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。本項(xiàng)目所在的同濟(jì)新城總投資約100億,綠化率45%,同濟(jì)新城按功能分區(qū)劃分為"四大板塊"：中部板塊——"A~H"商貿(mào)辦公中心,西部板塊——綜合發(fā)展區(qū),東部板塊——現(xiàn)代科技研發(fā)區(qū),北部板塊——生活居住區(qū)。本項(xiàng)目則是位于中部板塊的中心地段,具有良好的地理位置。嘉定鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場(chǎng)30公里,距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上?；疖囌尽埲A浜國(guó)際集裝箱碼頭均在25公里左右。2.3交通道路嘉定區(qū)交通便捷。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過境。南翔站是全國(guó)鐵路特等編組站,也是上海鐵路樞紐的心臟,其綜合自動(dòng)化程度為國(guó)內(nèi)一流。境內(nèi)公路總長(zhǎng)700多公里,密度為每平方公里1.5公里。主要公路有滬嘉<A12>、滬寧<A11>、嘉金<A5>、郊環(huán)<A30>等高速公路,滬宜公路〔204國(guó)道、曹安公路〔312國(guó)道,還有寶嘉公路和外青松公路2條市道等。滬嘉線、滬錢線、滬唐線、北嘉線、北安線、嘉亭線、嘉杭線、嘉溫線等50余條客運(yùn)線路分別連結(jié)上海、周邊區(qū)縣、區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及XX、XX、XX諸地。有航道22條,通航里程212.5公里,其中境內(nèi)市級(jí)航道蘊(yùn)藻浜長(zhǎng)19.4公里。2.4周邊環(huán)境綠化環(huán)境嘉定區(qū)于2002年11月1日,經(jīng)市綠化局領(lǐng)導(dǎo)、專家的考核,嘉定區(qū)創(chuàng)建上海市園林城區(qū)工作通過驗(yàn)收,成為上海市園林城區(qū)。其公共綠地552.1675公頃總計(jì)綠地面積1055.4427公頃綠地覆蓋面積1125.1129公頃城鎮(zhèn)人均公共綠地15.7平方米/人城鎮(zhèn)人均綠地30.1平方米/人綠地率35.47%綠化覆蓋率37.8%同濟(jì)新城的綠化覆蓋率也達(dá)45%景觀環(huán)境本項(xiàng)目景觀環(huán)境良好,西南方向無其它高層建筑,采光、通風(fēng)等基本均無受影響,視野開闊。另外南部毗鄰?fù)瑵?jì)公園,舉目便可看到品種豐富的植被、大片草坪及水域景觀,令人心曠神怡、身心放松。基礎(chǔ)設(shè)施詳見"五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套"。停車場(chǎng)設(shè)有地面與地下停車場(chǎng),共計(jì)車位約100個(gè)。餐飲娛樂本項(xiàng)目于同濟(jì)新城內(nèi)的嘉定新天地僅幾步之遙,新天地內(nèi)有眾多餐飲選擇,但是檔次都較低。新城外也有眾多有酒樓、咖啡廳等但數(shù)量較少。城區(qū)內(nèi)風(fēng)味小吃吉祥餛飩、田倉米粉、XX沙縣小吃、XX拉面店、圖門燒烤、游子老鴨粉絲湯、飲品茶風(fēng)暴、第五街、緣味站、新一佳快餐歐德隆、,米諾多漢堡、真有味咖啡、西餐三葉坊、蘇卡咖啡店、堡盛西餐城區(qū)外飯店新詞大酒店：墨玉路29號(hào)XX料理：新源路600號(hào)金湘?。盒略绰?02號(hào)面包糕點(diǎn)閩甜西餅屋、元祖蛋糕、閩香西點(diǎn)面包房風(fēng)味小吃川?；疱?、小XX米線店、XX雞公堡、XX拉面、盱眙龍蝦家常菜館快餐蒲樂食品、快一點(diǎn)快餐咖啡西餐比薩林、迪歐咖啡金融網(wǎng)點(diǎn)新城內(nèi)有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行自助取款設(shè)備,周邊也有建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行及上海農(nóng)村商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn),提供了較為便捷的金融方面服務(wù)2.5規(guī)劃指標(biāo)用地范圍：東至和平路,西至F大廈,北至國(guó)豪路,南至步行道用地面積：總用地10000平方米用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公用地容積率：3.5三、市場(chǎng)環(huán)境分析3.1宏觀層面宏觀調(diào)控政策自2005年3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》〔"國(guó)八條"起,政府出臺(tái)了密集的宏觀調(diào)控政策,要求加強(qiáng)土地管理,控制土地供應(yīng),規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易秩序,著力解決中低收入家庭的住房問題等。2006年5月17日,"國(guó)六條"出臺(tái),更加嚴(yán)格地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),力圖調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu),宏觀調(diào)控趨于緊張。20XX開始,房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入調(diào)整期,房屋銷售市場(chǎng)交易量急劇萎縮。20XX以來,美國(guó)次貸危機(jī)不斷發(fā)展,加之我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中尚未解決的深層次矛盾和問題,經(jīng)濟(jì)受到較大影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,財(cái)政收入增幅逐步回落。為此,中央及時(shí)調(diào)整宏觀調(diào)控的方向和政策重點(diǎn)。2008年10月22日,上海市人民政府辦公廳結(jié)合上海實(shí)際轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國(guó)土資源局制訂的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。調(diào)控政策涉及到房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)金融、城市建設(shè)開發(fā)、住房改革等多方面。2008年12月21日,《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》的公告又為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了不同意味的"國(guó)十三條",進(jìn)一步體現(xiàn)了特殊市場(chǎng)環(huán)境下政府"放權(quán)"的態(tài)度。至此,"國(guó)十三條"將在今后一段時(shí)間指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)及行業(yè)的發(fā)展。綜上所述,目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策靈活審慎。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年嘉定區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng),20XX完成增加值559.9億元,可比增長(zhǎng)15.6%。財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。07年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入183.2億元,比上年增長(zhǎng)24.8%。與此同時(shí),嘉定區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善,第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷上升。20XX第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值58.7億元,占全區(qū)增加值的比重為30.8％。20XX第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值176.4億元,對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為32.7%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由20XX的1.9：67.3：30.8增長(zhǎng)為20XX的0.3:67.0:32.7。嘉定區(qū)以樹立商業(yè)窗口繁榮發(fā)達(dá)的新形象為動(dòng)力,不斷優(yōu)化布局和調(diào)整業(yè)態(tài),完善商業(yè)設(shè)施,提升商業(yè)品位、規(guī)模和能級(jí)。外資與商業(yè)發(fā)展20XX,全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資39.8億元,其中基礎(chǔ)設(shè)施投資3.7億元。6年之后,嘉定區(qū)全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額171.6億元,其中城市基礎(chǔ)設(shè)施投資17.8億元,房地產(chǎn)開發(fā)投資78.1億元。由圖3-2可看出,宏觀調(diào)控政策取得成效,固定資產(chǎn)投資增速放緩。從投資主體看,國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資38.5億元,集體經(jīng)濟(jì)投資8.4億元,外商及港澳臺(tái)投資24.4億元,私營(yíng)企業(yè)投資24.5億元,其他經(jīng)濟(jì)投資75.8億元。投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生進(jìn)一步優(yōu)化,吸引越來越多放渠道多主體的投資資金,發(fā)展前景良好穩(wěn)定。房地產(chǎn)供給與需求自20XX上海汽車城建設(shè)的全面展開,推動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求旺盛,開發(fā)投資高位運(yùn)行,開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)張。全年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值10.5億元,比上年增長(zhǎng)1.1%。此后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,規(guī)模急速擴(kuò)大。20XX嘉定區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值13.4億元,比上年增長(zhǎng)30.1%,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額66.6億元,比上年增長(zhǎng)51.7%。20XX"國(guó)八條"的頒布,使房地產(chǎn)房供需趨于平緩,地產(chǎn)市場(chǎng)保持基本穩(wěn)定。20XX完成房地產(chǎn)開發(fā)投資76.7億元,比上年增長(zhǎng)7.3%。20XX,嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資78.1億元,比上年增長(zhǎng)1.9%。從近年嘉定區(qū)商品房供求數(shù)據(jù)來看,嘉定新城的建設(shè)極大的促進(jìn)了區(qū)域樓市體量的擴(kuò)張。年成交量從20XX的不足100萬平米一舉躍升到20XX的近200萬平方米,之后持續(xù)穩(wěn)定在該數(shù)量級(jí)。區(qū)域樓市火熱催動(dòng)房?jī)r(jià)一路走高,02、03年嘉定區(qū)主流房?jī)r(jià)尚在3000元以下,進(jìn)入08年已拉升到8000元附近。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)20XX,受上海整體樓市走低影響,嘉定樓市轉(zhuǎn)入低迷調(diào)整期。1月份之后,市場(chǎng)供求雙雙從2500套/月大幅下挫至1500套/月,季節(jié)性市場(chǎng)回暖亦不復(fù)存在。從近幾個(gè)月的市場(chǎng)走勢(shì)來看,嘉定樓市以5月份為分水嶺,供求基本平衡的狀態(tài)被打破,6-9月份市場(chǎng)累積銷供比僅為0.63,開發(fā)商銷售壓力逐步增大。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)至此可見,20XX金融危機(jī)以來,經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策因素對(duì)高檔物業(yè)成交影響很大。此外,寫字樓市場(chǎng)租賃市場(chǎng)也不樂觀。3.2板塊層面目前已建成并趨于成熟的板塊有中部板塊〔A~H樓和西部板塊〔地標(biāo)綜合發(fā)展區(qū)。以上兩板塊都規(guī)劃成為同濟(jì)新城的金融商務(wù)中心,在過去的3年中發(fā)展態(tài)勢(shì)各不相同。隨著同濟(jì)新城商業(yè)的發(fā)展,兩個(gè)板塊的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。而一個(gè)項(xiàng)目能否成功,與其所在的板塊發(fā)展情況息息相關(guān)。因此我們選擇這兩個(gè)板塊進(jìn)行重點(diǎn)分析,以更清晰地掌握本項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境。中部板塊規(guī)劃定位中部板塊集中了同濟(jì)新城65%的辦公寫字樓,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新城建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展中處于龍頭地位與輻射作用,帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域的發(fā)展,已成為同濟(jì)新城主要商務(wù)中心。歷史分析中部板塊有著得天獨(dú)厚的地理位置,處于兩軸交界處,四通八達(dá),交通便利。并且與位于城市南部的交通樞紐。服務(wù)半徑大,與個(gè)區(qū)域都有聯(lián)系又保持相對(duì)的獨(dú)立性,方便居民上下班及外來人員出行。由于人流方向的不一致性,避免了人流混雜的問題。此外,成熟的商業(yè)現(xiàn)狀為新城居民提供了大量的就業(yè)崗位。臨近北部居住生活區(qū),可確保人力資源豐富。西部板塊規(guī)劃定位西部板塊有地標(biāo)性建筑——圖書綜合大廈,周邊有一系列行政管理大樓和市政府副設(shè)施,以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心,形成具有獨(dú)特人文魅力和新城特色、強(qiáng)大的集聚力和持續(xù)的創(chuàng)新力的綜合發(fā)展區(qū),是同濟(jì)新城的象征。歷史分析西部地區(qū)雖沒有優(yōu)越的地理位置,但通過交通道路系統(tǒng)人為的設(shè)計(jì),將車行道與人行道分離,更人性化也更趨于便利。充分利用現(xiàn)有水系積極發(fā)展高檔商務(wù)、休閑、酒店和娛樂城等項(xiàng)目,集中體現(xiàn)傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文明、運(yùn)動(dòng)休閑和生態(tài)魅力。市政工程建設(shè)如火如荼地進(jìn)行,強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新性、獨(dú)特型和輻射性,為新城人口提供全方位的服務(wù)。集中布置行政機(jī)關(guān),提高辦事人員效率,避免到處奔波。進(jìn)一步促進(jìn)新城經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的科學(xué)、和諧發(fā)展。板塊比較中部板塊和西部板塊同時(shí)被定位同濟(jì)新城的一級(jí)中心,但是兩者在過去三年已形成了很大的差異和側(cè)重點(diǎn)不同,可謂各有各的針對(duì)性。然而,兩板塊都獲得了不同程度的成功并在嘉定區(qū)同性質(zhì)板塊中保持領(lǐng)先地位。在未來的發(fā)展中,兩板塊將繼續(xù)深入規(guī)劃和建設(shè),使其在新城中的結(jié)構(gòu)更清晰,功能也更明確,將新城的規(guī)模推向新的層面。本項(xiàng)目位于中部板塊中,與東部板塊研發(fā)去接壤。從地理位置上來,有很大的預(yù)留空間,為兩板塊的共同發(fā)展提供機(jī)遇。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看,可帶動(dòng)?xùn)|部板塊的發(fā)展,也為使中部板塊商務(wù)繁榮擔(dān)負(fù)了一定的責(zé)任。3.3項(xiàng)目層面<寫字樓市場(chǎng)>供應(yīng)量自20XX上海汽車城建造以來,同濟(jì)新城憑著特殊的區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的諸多優(yōu)勢(shì),吸引了海內(nèi)外眾多的外商前來投資創(chuàng)業(yè),成為廣受矚目的投資沃土。因此,各項(xiàng)物業(yè)投資急劇增長(zhǎng),其中以寫字樓市場(chǎng)最為顯著。過去幾年,同濟(jì)新城寫字樓市場(chǎng)總體量約三萬平方米,其中三分之二位于中部板塊,三分之一位于西部板塊。20XX以前,在市場(chǎng)需求影響下,寫字樓新建物業(yè)量放量增長(zhǎng),大量新增供應(yīng)量投放市場(chǎng),地少人多的局限性使其發(fā)展空間有限。幸而有周邊區(qū)域可供拓展,加之老城區(qū)改造空間也不小。因此,發(fā)展前景更為廣闊。20XX美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生后金融業(yè)客戶減少,寫字樓已經(jīng)供過于求。預(yù)計(jì)明后年也是供過于求。需求量20XX以前,寫字樓市場(chǎng)強(qiáng)勁,對(duì)寫字樓的需求絲毫沒有減弱。甲級(jí)寫字樓供不應(yīng)求,空置率走低。20XX后半年,在供給相對(duì)大的情況下,需求顯得單薄和不足。受全球金融風(fēng)暴不斷惡化的影響,一直占寫字樓租賃市場(chǎng)比較大份額的金融客戶,紛紛被迫或主動(dòng)采取裁員和擱置擴(kuò)張計(jì)劃等方式來應(yīng)對(duì)危機(jī),退出甲級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)租成本相對(duì)較低的乙級(jí)寫字樓,加上企業(yè)破產(chǎn)等,使得需求出現(xiàn)大幅的萎縮。目前雖處于經(jīng)濟(jì)低迷期,寫字樓的需求量仍將繼續(xù)增加,而供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度相對(duì)于市場(chǎng)規(guī)模來說是很慢的。同濟(jì)新城甲級(jí)寫字樓租金及入住率表〔20XX第一季板塊物業(yè)名稱最新租金〔人民幣/平方米/天入住率〔%西部板塊中華大廈4.383%招商局廣場(chǎng)3.984%中部板塊越洋廣場(chǎng)4.182%蘭泰大廈4.084%眾鑫大廈3.786%企業(yè)天地3.986%同濟(jì)新城乙級(jí)寫字樓租金及入住率〔20XX第一季區(qū)域物業(yè)名稱最新租金〔人民幣/平方米/天入住率〔%西部板塊科技城2.481%金融廣場(chǎng)2.282%貿(mào)易大廈1.983%中部板塊海森大廈2.184%三六大廈1.986%南證大廈2.081%奧孚力大廈2.484%近年來,嘉定寫字樓市場(chǎng)突破原有的商務(wù)區(qū)格局,向外圍發(fā)展。一些新的商務(wù)板塊崛起,逐漸成為中高檔寫字樓租賃、銷售市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。本項(xiàng)目所在區(qū)域即是其中之一。基于嘉定區(qū)的開發(fā)、來發(fā)展動(dòng)向和各行業(yè)對(duì)寫字樓的需求,在中部板塊內(nèi)投資次項(xiàng)目,是一個(gè)不容錯(cuò)過的機(jī)遇。但是需要注意的是,本項(xiàng)目寫字樓開發(fā)期間正值經(jīng)濟(jì)蕭條期,建成上市時(shí)期市場(chǎng)難以預(yù)測(cè),一次將面臨一定的資金風(fēng)險(xiǎn)和銷售壓力,但是通過恰當(dāng)?shù)亩ㄎ缓蜖I(yíng)銷,可以消除部分風(fēng)險(xiǎn)。四、項(xiàng)目定位4.1產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：中端,乙級(jí)寫字樓。本項(xiàng)目位于上海嘉定區(qū),嘉定區(qū)雖然市場(chǎng)潛力大,但現(xiàn)期市場(chǎng)還處于早期發(fā)展時(shí)期,高端寫字樓尚不具備與其造價(jià)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力?？紤]到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境,企業(yè)處于過冬期,非常注重成本和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的控制,因此呈現(xiàn)遷出城區(qū),選擇價(jià)廉寫字樓辦公的態(tài)勢(shì),兼顧同濟(jì)新城內(nèi)其他寫字樓都是中端定位以及目前租售情況良好,和我們的客戶定位為江浙一帶中小企業(yè),本項(xiàng)目定位中端相對(duì)合理?？蛻舳ㄎ唤Y(jié)合本項(xiàng)目毗鄰大型研發(fā)區(qū)和項(xiàng)目選址方便的交通特點(diǎn),客戶主要定為江浙滬的研究型企業(yè)或?qū)煌ㄒ蟊容^高的制造業(yè)企業(yè)。它們?cè)谏虾ＴO(shè)立銷售中心,辦事處,子公司等。SWOT分析優(yōu)勢(shì)1方便的交通規(guī)劃用地西北面和東北面都有寬敞的公路,方便駕車；西南面有步行道,人車分離,道路利用率高。規(guī)劃用地距同濟(jì)新城唯一交通站點(diǎn)——綠苑路同濟(jì)大學(xué)站有高度可達(dá)性。2開發(fā)難度低規(guī)劃用地屬于一類用地,無動(dòng)拆遷工作,只需稍加簡(jiǎn)單的工程準(zhǔn)備措施,就可以進(jìn)行修建。3自然條件地塊沿河,風(fēng)景成為突出優(yōu)勢(shì),周圍沒有很高的建筑,建筑朝向好,從而采光通風(fēng)好。4周邊環(huán)境離曹安公路距離適中,車流噪音和灰塵影響小。劣勢(shì)1人氣由于周邊多數(shù)地塊尚待開發(fā),本地塊不如西北面的具有人氣,周邊距其他辦公性建筑較遠(yuǎn)。2居住區(qū)的影響本地塊與居住區(qū)公用北邊的國(guó)豪路,居住區(qū)人/車流量大,影響寫字樓里的員工上下班。居住區(qū)早晨比較嘈雜。3市政配套地塊以及其周邊市政設(shè)施不完善,待改進(jìn)。機(jī)會(huì)1東側(cè)研發(fā)區(qū)東側(cè)規(guī)劃中的研發(fā)區(qū)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模,對(duì)研究性企業(yè)來說,緊挨研發(fā)區(qū)設(shè)辦事處、子公司,是非常有利的。2交通條件的改善多處修建的曹安公路運(yùn)量下降幅度大,在建的地鐵也將于近年通車,完工后,同濟(jì)新城對(duì)外交通條件大為改善,將吸引一批企業(yè)。威脅1經(jīng)濟(jì)金融目前,全球經(jīng)濟(jì)下滑,寫字樓市場(chǎng)受到影響,價(jià)格下跌,空置率升高。2安亭安亭的發(fā)展建設(shè)更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū),長(zhǎng)期上逐漸體現(xiàn)集中優(yōu)勢(shì),對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。3在建寫字樓西北側(cè)在建寫字樓與本項(xiàng)目定位相當(dāng),周邊交通也便利,人車流動(dòng)干擾相對(duì)較小,人氣優(yōu)于本項(xiàng)目。價(jià)格定位周邊寫字樓租金周邊寫字樓分高端、中端、中低端,出租率在85%左右。通過調(diào)查,各選取部分具代表性的寫字樓：實(shí)例名稱檔次月租金面積[平方米]日租金[元/〔平方米·天]曹安國(guó)際商城高4800612.62永惠大廈中90002001.6v6時(shí)代低1800551.09實(shí)例名稱詳細(xì)信息曹安國(guó)際商城嘉定區(qū)曹安路1855號(hào)永惠大廈黃浦區(qū)/永惠大廈/XX南路765號(hào)v6時(shí)代嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路155弄嘉定區(qū)樓價(jià)走勢(shì)：〔見三,統(tǒng)計(jì)圖,P5日租金如下：檔次價(jià)格〔元/平方米高2.6中1.6低1.1考慮近期房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì),寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。價(jià)格定位照顧本項(xiàng)目檔次,交通,容積率等指標(biāo),本寫字樓定價(jià)每平方米2.0元/天。五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套5.1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容建筑設(shè)計(jì)本項(xiàng)目由建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)的民營(yíng)設(shè)計(jì)事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所,設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代。項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合國(guó)家制定的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定、規(guī)程,同時(shí)符合上海市相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定。本項(xiàng)目選址臨近同濟(jì)公園,專享珍稀生態(tài)資源。建筑設(shè)計(jì)積極融合人本主義與生態(tài)意識(shí),樓體采用簡(jiǎn)潔的幾何形體,以成熟的現(xiàn)代建筑科技為基礎(chǔ),由鋼構(gòu)架及玻璃幕墻組成外立面,滿足充足的自然采光與通風(fēng),形成晶瑩剔透的建筑形象。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓的亞健康狀態(tài),契合當(dāng)今推崇的生態(tài)辦公大廈,為員工創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、健康的工作環(huán)境。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為多層辦公建筑,地下1層,地上按6層設(shè)計(jì),高20.5米,位于上海市嘉定區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。本項(xiàng)目建筑功能定位為乙級(jí)寫字樓,部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平。屋面設(shè)置室外休閑、綠地。地下空間：地下一層各種配套設(shè)施用房及地下停車場(chǎng)所。暖通設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為乙級(jí)寫字樓,設(shè)備材料應(yīng)選擇價(jià)格合理的中檔品牌產(chǎn)品。本項(xiàng)目暖通設(shè)計(jì)保證新風(fēng)供應(yīng)和所有房間的通風(fēng)要求,必要時(shí)設(shè)立獨(dú)立的新風(fēng)供應(yīng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)口和排風(fēng)口的布置要和建筑設(shè)計(jì)緊密結(jié)合。寫字樓擬采用雙管水系統(tǒng)中央空調(diào),冷源來離心式冷水機(jī)組,熱源由市政熱力管網(wǎng)提供,可分層、分區(qū)控制,以減少施工難度和初期投資。給排水給水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)避免水質(zhì)由于水箱和管路產(chǎn)生二次污染。排水設(shè)計(jì)采用合流制排水,生活污水經(jīng)化糞池處理后再排入城市管網(wǎng),屋面排水采用內(nèi)排水方式。熱水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一的中央電熱水器。凈水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一供應(yīng)的凈水裝置。強(qiáng)電設(shè)計(jì)本項(xiàng)目屬于多層建筑,根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)屬二級(jí)負(fù)荷,無特殊要求。二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入,電壓為35kV,經(jīng)樓內(nèi)電力用戶站降壓后分配電力。照明方式：地下室設(shè)置應(yīng)急照明,常用照明,及應(yīng)急指示燈；樓內(nèi)用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設(shè)置外,還需設(shè)置應(yīng)急照明及應(yīng)急指示燈。消防樓梯處設(shè)常用照明和應(yīng)急照明。建筑物采用TN-S聯(lián)合接地,接地電阻≤1Ω,且大樓鋼結(jié)構(gòu)主筋相互連接成環(huán),外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設(shè)置等電位箱。防雷系統(tǒng)：本項(xiàng)目為三類防雷建筑物,采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶做接閃器,避雷帶應(yīng)沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設(shè),利用結(jié)構(gòu)柱頭外側(cè)主鋼筋做引下線,樁基做接地極。消防系統(tǒng)參照商務(wù)樓消防規(guī)定,在地下車庫及辦公區(qū)域建立報(bào)警〔煙感、溫感及聯(lián)動(dòng)〔包括緊急廣播系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時(shí)設(shè)置消防栓及其他防火設(shè)備。弱電設(shè)計(jì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)位置：各電梯轎廂,地下車庫出入口,地下車庫內(nèi)部,地下車庫進(jìn)入單體樓地下室電梯廳處,辦公底層出入口,消防安保中心門口,室外停車場(chǎng)。監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。系統(tǒng)集中供電車庫管理系統(tǒng)系統(tǒng)采用CAN總線的通訊方式,避免了傳統(tǒng)RS485網(wǎng)絡(luò)采用輪詢方式的低效率之弊,大大提高了系訊速度和效率。系統(tǒng)兼容性強(qiáng),可與同系統(tǒng)中多個(gè)管理子系統(tǒng)結(jié)合使用,輕松實(shí)現(xiàn)一卡通管理系統(tǒng)。系統(tǒng)采用32位高速運(yùn)轉(zhuǎn)處理器和超大容量存儲(chǔ)器；脫機(jī)、脫網(wǎng)工作時(shí),不影響出、入庫及數(shù)據(jù)記錄存儲(chǔ)功能。出、入庫讀卡認(rèn)證由一臺(tái)讀卡機(jī)完成,替代了以往入庫與出庫所用讀卡機(jī)各自分開模式,降低了用戶采購成本。停車庫出入口處裝設(shè)聲光設(shè)備,方便用戶尋找所分配車庫車位。用戶進(jìn)入車庫存車時(shí)語音提示"請(qǐng)讀卡確認(rèn)車輛已停好",很好的避免了因用戶停留在車內(nèi),而車輛上行存放導(dǎo)致的人身安全事故。同時(shí),當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況后,顯示屏也將顯示異常代碼,提示管理員檢修。立體車庫〔敞開式管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無縫鏈接,可完成車位引導(dǎo)功能,減少車主因?qū)ふ宜峙滠囄粠淼穆闊?。車位信息查詢功能：?dāng)車主取車時(shí)忘記所停放車輛的車庫位置時(shí),可在任一控制機(jī)或車庫讀卡器上讀卡,系統(tǒng)將語音提示車主正確的車庫位置?？筛鶕?jù)不同用戶車型分配不同車型車位,臨時(shí)用戶由管理員先預(yù)置車牌,再存車。門禁各單元門口設(shè)置門禁。地下車庫進(jìn)入電梯廳設(shè)置門禁。機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

給排水系統(tǒng)監(jiān)測(cè)各樓宇屋頂水箱高、低水位自動(dòng)報(bào)警監(jiān)控地下室集水坑高、低水位監(jiān)控給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控生活水泵運(yùn)行及故障監(jiān)控凈化水裝置運(yùn)行及故障監(jiān)控消防泵的運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控

送排風(fēng)系統(tǒng)樓宇地下室排風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測(cè)地下車庫排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測(cè)地下車庫新風(fēng)機(jī)運(yùn)行監(jiān)測(cè)

其他設(shè)備車輛出入口進(jìn)出口管理機(jī)運(yùn)行故障信號(hào)監(jiān)控電梯運(yùn)行狀態(tài)及故障監(jiān)控樓宇信息系統(tǒng)電話通信系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)有線電視雙向?qū)拵畔鬏斚到y(tǒng)移動(dòng)通信和尋呼通信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)地下停車庫及電梯轎廂內(nèi)通信無盲區(qū)大樓內(nèi)部無線對(duì)講系統(tǒng)寫字樓無線局域網(wǎng)系統(tǒng)因特網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)等。弱電防雷系統(tǒng)在機(jī)房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機(jī)房UPS輸入端安裝電源避雷器；在機(jī)房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機(jī)房電源進(jìn)線處安裝電源避雷器。大樓綜合布線系統(tǒng)建立無線局域網(wǎng)并覆蓋整個(gè)寫字樓區(qū)域內(nèi),使商務(wù)人員能自由地通過5.2市政配套通信每戶設(shè)置電話/數(shù)據(jù)通信配線箱,由2對(duì)電話線和一根五類線入箱,可用于電話和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信,通信信號(hào)覆蓋大樓。供電市政雙路供電,雙路電纜引入?？?cè)萘?500KVA,每平方米供電量0.08KVA。市政雙路電源自動(dòng)切換。上水根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標(biāo),本項(xiàng)目規(guī)劃最高日用水量約300立方米。區(qū)域供水單位為上海嘉定自來水有限公司安亭水廠,其最大日供水能力12萬立方米能夠滿足本項(xiàng)目需求。下水本區(qū)域?qū)儆谝呀ǖ纳虾Ｊ屑味▍^(qū)雨水污水系統(tǒng)安亭國(guó)際汽車城片,能夠滿足本項(xiàng)目的下水需要。供氣本項(xiàng)目今后將使用天然氣,根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標(biāo),預(yù)計(jì)規(guī)劃最高日用氣量1500立方米,屆時(shí)需要結(jié)合道路工程,埋設(shè)合適的燃?xì)夤芤赃m應(yīng)傳輸天然氣的要求。5.3消防本工程消防給水按多層建筑設(shè)計(jì),設(shè)有室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、溫感探測(cè)器和煙感探測(cè)器、火險(xiǎn)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)?；馂?zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)的控制室在一層,火災(zāi)報(bào)警控制主機(jī)、直通對(duì)講、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)廣播及電源設(shè)備。每層應(yīng)設(shè)置一個(gè)DN65的室內(nèi)消火栓和一個(gè)消防自救卷盤,水帶長(zhǎng)度宜采用25m。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的水流指示器可以不按每個(gè)防火分區(qū)、每個(gè)樓層設(shè)置,而是根據(jù)商業(yè)單元的劃分,每個(gè)商業(yè)單元設(shè)一根噴淋立管、一個(gè)信號(hào)閥、一個(gè)水流指示器、一個(gè)末端試水閥,信號(hào)閥及水流指示器的信號(hào)接至消控中心或安防值班室。5.4節(jié)能變電所設(shè)置在接近負(fù)荷中心處,并選用國(guó)家頒布的節(jié)能型設(shè)備,降低能耗。照明盡可能采用節(jié)能高效的燈具?？照{(diào)冷卻水循環(huán)使用。六、建設(shè)方式與進(jìn)度安排6.1公司組織上海欣欣房地產(chǎn)有限公司為本項(xiàng)目的發(fā)展商,注冊(cè)資金為8000萬人民幣,項(xiàng)目開發(fā)公司實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,總經(jīng)理由總公司任命。項(xiàng)目開發(fā)公司下設(shè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu),包括工程部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、行政部等機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)合作公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。6.2物料供應(yīng)由于項(xiàng)目屬于乙級(jí)寫字樓,檔次和質(zhì)量無需追求高檔次,因此本項(xiàng)目所需物資與設(shè)備均從中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)選購、租賃。6.3工程招投標(biāo)本項(xiàng)目計(jì)劃采用公開招投標(biāo)進(jìn)行施工總承包,電梯、空調(diào)、幕墻、內(nèi)裝修等分包工程由總包方進(jìn)行招標(biāo)。6.4施工組織前期工作項(xiàng)目開發(fā)籌、融資至20XX4月底完成初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)至20XX5月底完成各種批文的報(bào)批工作至20XX5月底完成工程招標(biāo)于20XX6月底完成施工階段施工準(zhǔn)備20XX6月初~20XX7月初樁基工程20XX7月初~20XX10月初土方工程20XX10月初~20XX1月初地下結(jié)構(gòu)工程20XX11月初~20XX2月初主體工程20XX2月初~20XX6月初安裝與裝修工程20XX2月初~20XX10月初室外總體20XX6月初~20XX10月初竣工準(zhǔn)備與驗(yàn)收備案20XX10月初~20XX11月初投入使用20XX11月初~20XX12月初6.5進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目擬建設(shè)成為乙級(jí)寫字樓,將于20XX6月份完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作并進(jìn)入正式施工階段,預(yù)計(jì)的項(xiàng)目建設(shè)周期為1.5年〔20XX6月至20XX12月。七、投資估算與資金籌措7.1投資估算本項(xiàng)目建設(shè)投資估算的范圍為總建筑面積35000平方米,占地面積10000平方米,容積率為3.5,地上層數(shù)為6層,地下一層,總投資粗略估計(jì)值為9000萬。項(xiàng)目建設(shè)期為1.5年,第一年投入總投資的70%,第二年上半年投入總投資的30%。企業(yè)自有資金4000萬,在第一年全部投入。7.2估算數(shù)據(jù)建設(shè)投資估算預(yù)測(cè)建設(shè)期內(nèi)年平均價(jià)格變動(dòng)率為2%,開發(fā)期貸款利率為5.40%。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的計(jì)算：第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I1=10971.23×70%=7679.861〔萬元第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：PF1=7679.861×[<1+2%>1-1]=153.597〔萬元第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I2=10971.23×30%=3291.369〔萬元第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PF2=3291.369×[<1+2%>1.5-1]=99.233〔萬元該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PF=PF1+PF2=153.597+99.233=252.830〔萬元開發(fā)期貸款利息:第一年固定資產(chǎn)投資額<除利息外>=11224.06×70%=7856.842〔萬元第一年貸款額=7856.842-4000=3856.842〔萬元第一年開發(fā)期貸款利息=〔年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額/2×年利率=〔0+3856.842/2×5.4%=104.135〔萬元第二年上半年固定資產(chǎn)投資額<除利息外>=11224.06×30%=3367.218〔萬元第二年上半年貸款額=3367.218〔萬元第二年開發(fā)期貸款利息=〔年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額/2×半年利率=〔3856.842+104.135+3367.218/2×5.4%/2=145.794〔萬元開發(fā)期貸款利息=104.136+145.794=249.929〔萬元建設(shè)投資估算項(xiàng)目?jī)?nèi)容單方投資〔元/m2投資額〔萬元A.土地使用費(fèi)1071.433750.00B.前期開發(fā)費(fèi)99.19347.18B1.可行性研究費(fèi)1.053.68B2.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)31.25109.38B3.工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)0.511.80B4.工程施工招標(biāo)管理費(fèi)0.501.75B5.施工招投標(biāo)代理費(fèi)4.3815.33B6.人防費(fèi)60.00210.00B7.執(zhí)照費(fèi)1.003.50B8.審照費(fèi)0.501.75C.建筑工程安裝費(fèi)1250.004375.00C1.樁基礎(chǔ)工程費(fèi)120.00420.00C2.土建工程費(fèi)890.003115.00C3.水電設(shè)備及安裝費(fèi)110.00385.00C4.電梯設(shè)備及安裝費(fèi)130.00455.00D.工程監(jiān)理費(fèi)17.5061.25E.配套設(shè)施費(fèi)480.001680.00E1.大市政配套費(fèi)300.001050.00E2.小市政配套費(fèi)180.00630.00F.建設(shè)單位管理費(fèi)70.04245.13G.工程保險(xiǎn)費(fèi)3.7513.13H.工程承包管理費(fèi)51.43180.00〔A-H項(xiàng)工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)3043.3410651.68I.預(yù)備費(fèi)163.54572.38I1.基本預(yù)備費(fèi)〔A-H項(xiàng)×3%91.30319.55〔A-I1項(xiàng)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3134.6410971.23I2.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)72.24252.83〔A-I項(xiàng)除貸款利息外的固定投資3206.8711224.06J.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0.000.00K.開發(fā)期貸款利息71.41249.929〔A-K項(xiàng)合計(jì)為開發(fā)期總成本3278.2811473.99經(jīng)計(jì)算得知,開發(fā)期總投資成本為11473.99萬。經(jīng)營(yíng)成本估算項(xiàng)目?jī)?nèi)容年平均費(fèi)用〔萬元>經(jīng)營(yíng)期成本514.081.銷售費(fèi)用36.722.物業(yè)及維護(hù)費(fèi)45.0583.能源費(fèi)2.9494.保險(xiǎn)費(fèi)8.4525.管理費(fèi)用45.0586.營(yíng)銷費(fèi)16.9057.固定資產(chǎn)折舊、攤銷36.728.房產(chǎn)稅220.329.營(yíng)業(yè)稅金及附加101.8987.3項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目的自有資金來源有：房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金4000萬,占總投資額的34.86%,向銀行貸款7224.06萬。八、經(jīng)濟(jì)效益分析8.1分析依據(jù)及說明本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,抵押貸款期限15年,貸款利率5.40%,目標(biāo)收益率設(shè)為10%,項(xiàng)目建設(shè)期1.5年,出租期48.5年。8.2經(jīng)營(yíng)方案根據(jù)市場(chǎng)分析和對(duì)本項(xiàng)目的功能定位,本寫字樓用于出租項(xiàng)目總建筑面積=30000〔m2項(xiàng)目可出租面積=30000×0.85=25500年租金毛收入=25500×2.0×360=1836〔萬元年租金凈收入=年租金毛收入-銷售收入-固定資產(chǎn)折舊攤銷-房產(chǎn)稅-營(yíng)業(yè)稅金及附加-〔物業(yè)及維護(hù)費(fèi)+能源費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+管理費(fèi)用+營(yíng)銷費(fèi)=1836×〔1-2%-12%-5.55%-2%-118.422=1321.92〔萬元項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值=1836×〔〔1+10%48.5-1÷10%÷〔1+10%48.5=18179.56〔萬元項(xiàng)目總成本=11474萬元自有資金=4000萬元抵押貸款=項(xiàng)目總成本-自有資金=11474-4000=7474萬元貸款年還本付息額=7474×5.40%÷〔1-〔1+5.40%-15=739.66〔萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV自有資金現(xiàn)金流量表單位〔萬元年末01~1516~48.5股本金投入4000凈經(jīng)營(yíng)收入1321.921321.92抵押貸款還本付息739.660自有資金凈現(xiàn)金流量-4000582.261321.92稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV前=-4000+582.26÷10%×〔1-1÷〔1+10%15+1321.92÷10%×〔1-1÷〔1+10%33.5÷〔1+10%15=3463.372〔萬元稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV后=-4000+582.26÷10%×〔1-1÷〔1+10%15+1321.92÷10%×〔1-1÷〔1+10%33.5÷〔1+10%15=1000.459〔萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRRi1=11%時(shí),NPV1=437.082萬元i2=12%時(shí),NPV2=-24.826萬元FIRR=i1+∣NPV1∣×<i2-i1÷<∣NPV1∣+∣NPV2∣>=11%+437.082×〔12%-11%÷〔437.082+24.826=11.946%動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt=〔累計(jì)貼現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1+上年累計(jì)貼現(xiàn)值的絕對(duì)值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)值=15+〔8-1+0.528÷<0.528+98.384>=22.0053<年>利潤(rùn)總額=項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總成本-銷售稅金及附加=18179.56×〔1-5.55%-11474=5696.594〔萬元開發(fā)商成本利潤(rùn)率=開發(fā)商利潤(rùn)總額÷項(xiàng)目總成本=5696.594÷11474×100%=49.648%成本收益率=年凈租金收入÷項(xiàng)目總成本=1321.92÷11474×100%=11.521%8.3項(xiàng)目稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及其附加5.55%企業(yè)所得稅率33%盈余公積金按10%提取,公益金按5%提取8.4盈利能力評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為11.946%,按10%的目標(biāo)收益率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬元,動(dòng)態(tài)投資回收期為22.0053年。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。8.5清償能力評(píng)價(jià)本項(xiàng)目擬向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款〔含息7474萬元,項(xiàng)目法人將用銷售回籠資金、經(jīng)營(yíng)收入還款,預(yù)計(jì)貸款償還期15為年,項(xiàng)目?jī)攤芰α己?。九、不確定性分析9.1敏感性分析由以往相同寫字樓的敏感性分析數(shù)據(jù)可知,全部投資的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價(jià)格、建設(shè)成本變化的影響較大〔較敏感；自有資金的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價(jià)格變化與建設(shè)成本變化的影響相對(duì)不敏感。而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目而言,即使遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大,樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈等不利因素,本項(xiàng)目的開發(fā)仍然有較高的盈利能力。9.2項(xiàng)目的盈虧平衡分析現(xiàn)以出租率為變量,對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析,具體測(cè)算數(shù)據(jù)如下：盈虧平衡分析出租率020%40%80%100%FNPV<I=10%>-4000-1384.81230.46460.89076盈虧平衡點(diǎn)30.6%由上述分析,我們可以知道,當(dāng)出租率為30.6%時(shí)〔假定價(jià)格不變,項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn),此時(shí)剛好能夠收回成本,由出租率和出租收入之間的關(guān)系,我們可以知道,當(dāng)出租單價(jià)下降30.6%時(shí),該項(xiàng)目剛好能收回成本。9.3風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目整體潛在風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)近期,全球性的金融危機(jī)席卷各國(guó)。很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下降,上海地區(qū)的企業(yè)承租能力下降,使本項(xiàng)目出租難度增大,甚至在今后很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)高空置率的情況。供求風(fēng)險(xiǎn)由于金融危機(jī)使很多企業(yè)退租,所以近期寫字樓市供過于求的,該項(xiàng)目的推出初期可能會(huì)有比較高的空置率。但考慮到20XX世博會(huì)將在上海舉辦,可能會(huì)對(duì)寫字樓的出租有一定幫助。政策風(fēng)險(xiǎn)由于政府宏觀調(diào)控在住宅市場(chǎng)上取得了一定成績(jī),大量資金進(jìn)入辦公務(wù)業(yè)市場(chǎng)。目前商務(wù)部已經(jīng)注意到商業(yè)房地產(chǎn)的過熱傾向,因此不能排除政府部門對(duì)辦公房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可能性。寫字樓潛在風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期波動(dòng)和景氣循環(huán)現(xiàn)象,由于近年來寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量急劇擴(kuò)大,20XX前后已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期,此時(shí)恰逢本項(xiàng)目入市,由于市場(chǎng)環(huán)境的變化導(dǎo)致目前的定位和定價(jià)出現(xiàn)偏差。這是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位多極化風(fēng)險(xiǎn)未來新建寫字樓,將出現(xiàn)區(qū)位多極化特點(diǎn)。隨著城市改造的不斷深入,中心城區(qū)土地范圍供應(yīng)緊張。ABC寫字樓地處嘉定,租金相對(duì)較低,對(duì)那些承租能力較差的企業(yè)比較有吸引力。產(chǎn)品類型多元化風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目仍然是傳統(tǒng)的乙級(jí)寫字樓產(chǎn)品。傳統(tǒng)的乙級(jí)寫字樓可能依然是多數(shù)企業(yè)的首選,但是隨著"總部經(jīng)濟(jì)"的崛起,低密度生態(tài)型的單體辦公樓可能占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn),造成本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的部分流失。商業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)我們對(duì)未來商業(yè)的走勢(shì)看好,但是值得注意的是,我們對(duì)商業(yè)物業(yè)的未來價(jià)格判斷是基于目前全市的商業(yè)發(fā)展形勢(shì)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿秃暧^環(huán)境的利好來總體評(píng)定的。但這并不說明,未來市場(chǎng)沒有風(fēng)險(xiǎn),相反,我們認(rèn)為基于以下幾點(diǎn),商業(yè)市場(chǎng)有一定風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要極高的市場(chǎng)駕馭能力,任何微小的細(xì)節(jié)都可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。特別是本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃,區(qū)位條件較差,對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。另外,商業(yè)部門對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、市場(chǎng)變化十分敏感,而高端的定位將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)比較困難。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)部門的最大風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)基于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性,本項(xiàng)目的成功依賴于嘉定地區(qū)以及同濟(jì)大學(xué)的興旺繁榮。而目前同濟(jì)新城區(qū)域的形象還有待提高,市場(chǎng)環(huán)境還需要悉心培育。9.4風(fēng)險(xiǎn)的多方案規(guī)避一般而言,系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的,個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)通過本項(xiàng)目前期的科學(xué)規(guī)劃、后期的科學(xué)管理來加以規(guī)避。我們?cè)谇捌诘漠a(chǎn)品策劃、價(jià)格定位、財(cái)務(wù)分析中已經(jīng)充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)的因素。采取靈活的面積分割,以適應(yīng)不同企業(yè)不同面積的需要以及同一個(gè)企業(yè)不同時(shí)期的面積需要。在服務(wù)上做到以人為本,以客戶價(jià)值為中心,提高本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。特別是對(duì)核心客戶、重點(diǎn)客戶加強(qiáng)公共關(guān)系管理,提供有針對(duì)性的全面服務(wù)。經(jīng)營(yíng)方式方面可以創(chuàng)新,采取合作經(jīng)營(yíng)、利潤(rùn)提成等各種方式,降低