物業(yè)早期介入與承接查驗制度匯報

《物業(yè)業(yè)早早期期介介入入與與承承接接查查驗驗制制度度》匯報報1匯報報人人：：匯報報時時間間：：2018年4月目錄錄1項目設(shè)計階段2項目籌備階段招投標(biāo)階段4項目施工階段3管理人員介入5展示區(qū)開放6項目交付階段7項目后期管理8風(fēng)險管控9支持性制度與表格103前言言

編輯目的：

規(guī)范集團公司與物業(yè)公司新項目從籌備到實際運行過程中的各項業(yè)務(wù)管理流程標(biāo)準。為集團公司在前期項目開發(fā)管理工作提供系統(tǒng)性的建議，提升新項目前期開發(fā)質(zhì)量和效率的作用。

適用范圍：

適用于中惠集團所有新開發(fā)項目的前期介入與房屋交付組織工作。

集團公司的支持：

物業(yè)管理的早期介入工作，開發(fā)建設(shè)單位的理解和支持是非常重要的，只有當(dāng)建設(shè)單位變被動的接受為強烈的物業(yè)咨詢需求，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與到項目的建設(shè)中時，物業(yè)管理的早期介入才能真正得到有效落實。4術(shù)語語和和定定義義：：

項目籌備組：由地產(chǎn)項目總經(jīng)理、地產(chǎn)項目經(jīng)理、開發(fā)設(shè)計部、物業(yè)公司總經(jīng)理、物業(yè)分公司總經(jīng)理、物業(yè)公司前期介入經(jīng)理、物業(yè)項目經(jīng)理等組成，地產(chǎn)項目總經(jīng)理為組長，物業(yè)公司總經(jīng)理為副組長。

物業(yè)前期項目組：

由物業(yè)項目經(jīng)理、物業(yè)公司前期介入經(jīng)理、物業(yè)各部門主管組成，項目經(jīng)理為組長。

房屋交付：指中惠集團按照《商品房買賣合同》的約定，將經(jīng)竣工驗收合格的商品房移交給客戶，并向其提供相對應(yīng)的《住宅質(zhì)量保證書》

和《住宅使用說明書》的過程。

展示區(qū)：指正式（臨時）銷售中心、樣板房、園林展示區(qū)等。

地產(chǎn)公司：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。

物業(yè)公司：指經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報酬。51、項目目籌籌備備階階段段參與階段參與項目參與內(nèi)容參與目的項目籌備建立物業(yè)公區(qū)配置需求標(biāo)準

結(jié)合物業(yè)后期管理缺陷案例和實際管理需求，建立《物業(yè)設(shè)備設(shè)施配套需求標(biāo)準》，作為區(qū)域物業(yè)前期介入工作的參照標(biāo)準從籌備階段杜絕項目開發(fā)缺陷，導(dǎo)致后期開發(fā)的調(diào)整而增加開發(fā)費用項目籌備規(guī)劃階段

在新項目前期規(guī)劃時，提出項目后期物業(yè)管理需求的早期介入建議（如停車場出入口、人行通道規(guī)劃，配電房、監(jiān)控中心位置等等）附件《前期項目基礎(chǔ)配置建議》62、項目目設(shè)設(shè)計計階階段段參與階段參與項目參與內(nèi)容參與目的項目設(shè)計全套施工圖會審參與全套圖紙會審，重點從業(yè)主使用和項目開發(fā)的角度提出相應(yīng)的意見、建議從設(shè)計階段杜絕設(shè)計缺陷，減少因后期施工不合理整改的費用。園林景觀圖紙審核參與全套圖紙會審，重點從小區(qū)設(shè)計的檔次、面向那些客戶出售、業(yè)主的出行、綠化的布局和今后管理養(yǎng)護等角度提出相應(yīng)的意見、建議全套精裝修施工圖審核參與公共區(qū)域裝修圖紙會審，重點從業(yè)主出入和今后管理的角度提出相應(yīng)的意見、建議73、項目目施施工工階階段段參與階段參與項目參與內(nèi)容參與目的施工階段施工進度

主要包括施工進度計劃、施工進度各大節(jié)點配合地產(chǎn)一起監(jiān)督施工單位，每周向地產(chǎn)提交一周檢查情況及整改意見隱蔽工程驗收

主要包括施工隱蔽的埋地、暗敷的水、電管道系統(tǒng)主設(shè)備設(shè)施進場驗收與安裝

主要包括消防主機、發(fā)電機、配電柜、水泵、開關(guān)等主要設(shè)備進場的數(shù)量核實、核對品牌、型號核實；安裝的數(shù)量、具體位置、安全防護等。設(shè)計變更

主要包括施工過程中的設(shè)計變更，與設(shè)計圖紙有沖突的變更或其它設(shè)計變更。各施工單位信息

主要包括進場施工的各單位聯(lián)系方式、資質(zhì)、施工經(jīng)驗、施工技術(shù)力量等。現(xiàn)場安全防護

主要從設(shè)備正常運行及物業(yè)后期管理角度，提出現(xiàn)場安全防護的要求。84、招投投標(biāo)標(biāo)階階段段招標(biāo)事項相關(guān)內(nèi)容責(zé)任單位時間節(jié)點備注區(qū)域備案準備相關(guān)資料物業(yè)、地產(chǎn)5個工作日送房管所報批物業(yè)1個工作日完成報批手續(xù)房管所、物業(yè)15個工作日招標(biāo)工作簽訂合同并完成合同評審工作物業(yè)、地產(chǎn)5個工作日與區(qū)域備案同時進行準備地產(chǎn)招標(biāo)所需資料地產(chǎn)15個工作日準備物業(yè)投標(biāo)資料物業(yè)15個工作日管理費備案物業(yè)2個工作日招標(biāo)公司完成招標(biāo)計劃送審物業(yè)5個工作日招標(biāo)信息掛網(wǎng)公布房管網(wǎng)、物業(yè)31天開標(biāo)并送批房管所備案物業(yè)、地產(chǎn)5個工作日中標(biāo)備案手續(xù)送批房管所備案房管網(wǎng)、物業(yè)15個工作日合同備案手續(xù)送批房管所備案房管網(wǎng)、物業(yè)15個工作日5、管管理理人員員介介入入9事項名稱責(zé)任部門相關(guān)內(nèi)容人員儲備地產(chǎn)公司

提前三個月提出用人需求、與物業(yè)公司簽定《地產(chǎn)委托物業(yè)后勤服務(wù)管理合同》物業(yè)公司

項目負責(zé)人與地產(chǎn)公司確定銷售配合人員需求、與地產(chǎn)公司簽定《地產(chǎn)委托物業(yè)后勤服務(wù)管理合同》、根據(jù)合同提出人員招聘計劃和培訓(xùn)計劃、人員招聘、入職培訓(xùn)后勤保障地產(chǎn)公司

項目交付前一個月完成員工宿舍、飯?zhí)?、服?wù)中心辦公室的布置及裝修物業(yè)公司

在人員進駐前完成臨時員工宿舍及飯?zhí)玫倪x定。銷售現(xiàn)場物資采購、員工服裝制作及采購、員工住宿安排銷售部

與物業(yè)公司溝通銷售物資采購事宜及日常管理工作106、展示示區(qū)區(qū)開開放放事項名稱責(zé)任部門相關(guān)內(nèi)容展示區(qū)開放前地產(chǎn)公司

展示區(qū)所有項目施工完成的監(jiān)督、確定銷售中心及樣板房開放日期物業(yè)公司1、參與施工階段的檢查，從銷售和今后管理的角度提出合理的建議,減少涉及今后使用管理的缺陷發(fā)生2、參與展示區(qū)的驗收，對影響現(xiàn)場品質(zhì)、設(shè)備功能和管理的問題進行排查，協(xié)助完美開放。展示區(qū)開放后地產(chǎn)公司

負責(zé)協(xié)調(diào)施工單位對展示區(qū)工程問題的維修，監(jiān)督物業(yè)日常管理工作、物業(yè)管理酬金的結(jié)算。物業(yè)公司

銷售現(xiàn)場的日常管理、銷售現(xiàn)場人員培訓(xùn)、定期與地產(chǎn)銷售人員溝通關(guān)于銷售相關(guān)的工作、配合銷售部做好每一次銷售活動接待工作。117.1項目目交交付付階階段段---承接接查查驗驗流流程程事項地產(chǎn)公司職責(zé)物業(yè)職責(zé)時間節(jié)點承接驗收需求建設(shè)單位提出書面承接查驗需求、確定承接查驗方案、移交法定資料成立承接查驗小組、確定承接查驗方案、接受法定資料房屋交付使用60日前承接檢查責(zé)令施工單位整改、簽訂承接查驗協(xié)議業(yè)主房屋分戶檢查、公共設(shè)施設(shè)備承接查驗、問題匯總并反饋給建設(shè)單位進行整改。簽訂承接查驗協(xié)議房屋交付使用45日前整改復(fù)查協(xié)調(diào)施工單位進行復(fù)查與施工單位對接整改完成情況房屋交付使用15日前整改完成完成承接查驗工作、辦理項目交接手續(xù)房屋交付使用5日前簽署移交文件1、對驗收合格的樓宇簽署移交文件并按照《物業(yè)移交/接管及驗收作業(yè)指引》的要求接收房屋及設(shè)備設(shè)施等相關(guān)資料；2、所有簽署資料要蓋物業(yè)公司的公章才算完成交接。交接手續(xù)后30日內(nèi)127.2項目目交交付付階階段段---承接接查查驗驗的的內(nèi)內(nèi)容容及及標(biāo)標(biāo)準準

房屋建筑質(zhì)量的驗收：

梁、柱樓板及主體、樓（地）面、墻面、頂棚、樓梯、扶手、門窗。

房屋附屬設(shè)施質(zhì)量的驗收：

插座、接線盒、開關(guān)、照明燈具、供水系統(tǒng)、排污管道（含PVC管）、地漏、衛(wèi)生潔具、防盜門（窗）、室內(nèi)配電箱、門鈴、其它（水電氣表等）。

公共設(shè)施承接查驗標(biāo)準級驗收辦法：

基礎(chǔ)設(shè)施、天臺、消防設(shè)施、公共天線、屋面避雷設(shè)計、小區(qū)道路、水區(qū)路燈、綠化、垃圾箱、垃圾轉(zhuǎn)運站、崗?fù)?、車庫、污水井、化糞池、明暗溝、泄水孔、踏步、臺階、景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施等。

特殊設(shè)備的驗收：電梯、中央空調(diào)、供暖系統(tǒng)等。

承接查驗項目有462條：詳見XYWY-QP-12-01-R01《接管查驗記錄表》。137.3項目目交交付付階階段段---承接接查查驗驗注注意意事事項項1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要從今后物業(yè)管理的角度進行驗收，又要站在業(yè)主的立場進行嚴格驗收。3、承接查驗中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)建設(shè)單位整改。4、落實物業(yè)保修事宜、保修期限；5、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交整套圖紙資料。6、小區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定清楚，避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛。

7、注意收集特殊信息。（各單位工程名稱、負責(zé)人聯(lián)系電話等）8、消防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、供水供電設(shè)備等設(shè)備不能正常運行、地下車庫嚴重滲漏等堅決不能接收。147.4項目目交交付付階階段段---房屋屋交交付付流流程程時間節(jié)點責(zé)任部門工作職責(zé)內(nèi)容備注交付60日前項目部

項目竣工驗收單合格不管在哪個階段，物業(yè)公司都配合各個部門的工作客戶關(guān)系部

制定年度交付計劃、成立交付工作小組，交付風(fēng)險評估物業(yè)公司

業(yè)主資料收集錄入系統(tǒng)、提交交付物料采購計劃、成立物業(yè)承接查驗小組交付45日前項目部

取得規(guī)劃驗收證明、取得地面及門牌號、取得面積實測報告客戶關(guān)系部

確定交付現(xiàn)場布置方案、發(fā)起相關(guān)費用審批銷售部

收樓通知書與“兩書”定稿交付20日前項目部

召開快修動員會議，要求施工單位準備快修材料客戶關(guān)系部

制度交付現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案，與銷售、財務(wù)部對接業(yè)主信息交付10日前項目部

組織成立交付快修隊伍客戶關(guān)系部

各崗位職責(zé)流程演練、交付現(xiàn)場布置、對交付小組成員作最后自檢銷售部

寄發(fā)《收樓通知書通知書》房屋交付客戶關(guān)系部《集中交付接待流程》交付后15日內(nèi)客戶關(guān)系部

未收樓客戶梳理及催收樓交付后1個月內(nèi)客戶關(guān)系部

組織交付后評估、房屋交付工程記錄建檔保存157.5項目目交交付付階階段段---交付付接接待待流流程程流程責(zé)任部門工作職責(zé)內(nèi)容相關(guān)文件/記錄開始客戶關(guān)系部

于物業(yè)公司共同擬寫交付（入伙）方案；《工作聯(lián)系函》迎賓接待物業(yè)客服

迎賓做好接待工作，指引業(yè)主進入入住交付現(xiàn)場?！秵T工行為規(guī)范》地產(chǎn)公司驗證銷售部

業(yè)主持《入住通知書》至驗證區(qū)；工作人員核驗資料，復(fù)印留存；符合辦理入住條件的業(yè)主，經(jīng)辦人在《入住流程表》進行簽字確認《入伙流程表》地產(chǎn)公司收費地產(chǎn)財務(wù)管理部

按《面積多退少補協(xié)議》收款或退款；代收取契稅等費用；經(jīng)辦人員在《入住流程表》進行簽字確認《入伙流程表》物業(yè)公司收費物業(yè)財務(wù)管理部

物業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費、電梯費；代收住宅專項維修資金等費用；經(jīng)辦人員在《入住流程表》進行簽字確認（根據(jù)各地情況不僅限以上內(nèi)容）《入伙流程表》物業(yè)簽約物品鑰匙發(fā)放物業(yè)客服組

同業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》；向業(yè)主發(fā)放鑰匙、相關(guān)物品及相關(guān)資料；物業(yè)工作人員在《入住資料/物品發(fā)放登記表》上做好記錄并請業(yè)主簽字確認；經(jīng)辦人在《入住流程表》

進行簽字確認《入住資料/物品發(fā)放登記表》物業(yè)驗房物業(yè)工程組物業(yè)客服組

驗房人員陪同業(yè)主驗房并負責(zé)抄錄水電表底數(shù)，請業(yè)主簽字確認；記錄業(yè)主提出的問題并提交項目部整改；經(jīng)業(yè)主確認并同意收樓后，雙方在《收樓意見書》上簽字，一式兩聯(lián)，雙方各執(zhí)一聯(lián)；驗樓人員在

《入住流程表》進行簽字確認《收樓意見書》《房屋驗收情況登記表》《鑰匙委托協(xié)議》恭送業(yè)主物業(yè)客服組

驗樓客服代表陪同業(yè)主辦完以上手續(xù)，引領(lǐng)業(yè)主在禮品區(qū)領(lǐng)取入伙禮品一份。恭喜業(yè)主成為我們最尊貴的業(yè)主！《入伙流程表》167.6項目目交交付付階階段段---工程程問問題題處處理理、、清清潔潔開開荒荒事項名稱責(zé)任部門工作職責(zé)內(nèi)容工程質(zhì)量問題處理項目部

對業(yè)主反饋問題分類發(fā)給各施工單位，責(zé)令施工單位限期整改及整改跟進?？头P(guān)系部

協(xié)調(diào)地產(chǎn)、業(yè)主、施工單位因工程問題投訴的相關(guān)事宜。物業(yè)公司1、業(yè)主反饋問題統(tǒng)計，交地產(chǎn)項目部對接人；2、留取返修鑰匙確認整改時間，反饋業(yè)主整改時間，通知施工單位返修；3、對整個返修過程進行監(jiān)控，確保返修的時效性和返修質(zhì)量，盡量減少客戶的投訴。清潔開荒項目部

交付前45天通知是否由物業(yè)公司主持清潔開荒工作。告知開荒日期、開荒部位、開荒內(nèi)容；對開荒現(xiàn)場進行監(jiān)督及提出專業(yè)的意見清潔開荒工作現(xiàn)場驗收并簽字。物業(yè)公司

組織招投標(biāo)，選定清潔開荒公司。明確開荒日期、開荒部位、開荒內(nèi)容；明確開荒人數(shù)、人均開荒面積及工期；明確保潔責(zé)任人及效果驗收標(biāo)準，清潔開荒工作現(xiàn)場驗收并簽字客服關(guān)系部

對開荒現(xiàn)場進行監(jiān)督檢查，提出合理的整改意見，清潔開荒工作現(xiàn)場驗收并簽字178、項目目后后期期管管理理事項名稱責(zé)任部門工作職責(zé)內(nèi)容工程問題保修地產(chǎn)公司

對物業(yè)后期管理提交的維修事項處理、負責(zé)協(xié)調(diào)施工單位進行保修期內(nèi)工程問題維修，監(jiān)督物業(yè)日常管理工作物業(yè)公司1、將地產(chǎn)的有關(guān)合同（主要指：設(shè)備類、防水類、大型建筑類等）復(fù)印、整理、分類，并編制清單，列出重點；2、對各類設(shè)施設(shè)備進行管理，保修期內(nèi)設(shè)施設(shè)備問題統(tǒng)計，反饋地產(chǎn)公司，通知施工單位維修。3、業(yè)主入住期間反饋的房屋問題進行分析，質(zhì)保期內(nèi)的聯(lián)系地產(chǎn)相關(guān)人員及施工單位進行維修處理。物業(yè)日常管理地產(chǎn)公司

對所有項目定期進行巡檢，對物業(yè)現(xiàn)場管理中存在的問題提出整改建議物業(yè)公司

物業(yè)服務(wù)運作體系的全面導(dǎo)入；業(yè)主檔案的建立；業(yè)主二次裝修管理；業(yè)主入住、搬入管理；對管理體系的完善；通過招投標(biāo)方式，對特種設(shè)備（電梯、消防）、清潔綠化進行外包管理。189、風(fēng)風(fēng)險險管管控控事項責(zé)任部門工作職責(zé)內(nèi)容業(yè)主或施工方群體事件處理

地產(chǎn)公司根據(jù)物業(yè)公司反饋事件情況，到達事件現(xiàn)場后主持現(xiàn)場溝通工作，協(xié)調(diào)施工單位及相關(guān)部門到場處理，直至事件處理完畢。物業(yè)公司1、發(fā)生施工方群體事件、值班負責(zé)人5分鐘之內(nèi)必須趕到現(xiàn)場、項目負責(zé)人30分鐘內(nèi)必須趕到現(xiàn)場；2、了解事件的主要信息，將現(xiàn)場情況上報至地產(chǎn)公司負責(zé)人，請示地是否報警；3、根據(jù)地產(chǎn)公司意見、及事件狀態(tài)，調(diào)度人員維護秩序，隔離現(xiàn)場，避免發(fā)生更嚴重的安全隱患，協(xié)助地產(chǎn)人員聯(lián)系施工方負責(zé)人趕赴現(xiàn)場協(xié)調(diào)處理；4、事件處理完成后，疏散圍觀人員；總結(jié)事件過程，3天內(nèi)將《事件報告》書面上報至品質(zhì)部。政府有關(guān)部門突擊檢查處理

地產(chǎn)公司根據(jù)物業(yè)公司反饋情況作出協(xié)助判斷，是否需要啟動危機公關(guān)程序。物業(yè)公司1、接到政府有關(guān)部門突擊檢查，值班負責(zé)人5分鐘之內(nèi)必須趕到現(xiàn)場、項目負責(zé)人30分鐘內(nèi)必須趕到現(xiàn)場；2、核實身份，了解檢查內(nèi)容，判斷是否需要上報地產(chǎn)公司，同時配合檢查，做好解釋工作及相應(yīng)記錄，檢查結(jié)束后若需在相應(yīng)資料上簽字時應(yīng)仔細核對確認。3、事件處理完成后，疏散圍觀人員；總結(jié)事件過程，1天內(nèi)將《事件報告》書面上報至品質(zhì)部，品質(zhì)部協(xié)助跟進后續(xù)事宜處理。199、風(fēng)風(fēng)險險