沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細(xì)表

沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細(xì)表沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細(xì)表沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細(xì)表沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細(xì)表編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細(xì)表序號收費單位收費項目收費價格與標(biāo)準(zhǔn)收費文件號備注1市測繪院購買地形圖二環(huán)內(nèi)首張3468元,其余400元/張國家測繪局[2002]3號根據(jù)地形不同定測點放線費2594元/棟地籍確認(rèn)測繪費648元/點2市規(guī)劃院規(guī)劃定線詳見遼規(guī)協(xié)[2002]16號遼規(guī)協(xié)[2002]16號3區(qū)土地所土地登記費元/㎡國土籍字[1990]93號4土地交易中心土地出讓金按市規(guī)劃局2005年文件住宅50年商業(yè)40年5市配套辦城市綜合配套費住宅143元/㎡公建108元/㎡沈建委發(fā)[1999]93號按新建面積6市財政局土地契稅4%[土地獲取款額]中華人民共和國契稅暫行辦法7市人防辦人防易地建設(shè)費住宅40元/㎡公建80元/㎡[九層以下]沈價發(fā)[2002]44號2000元/㎡[十層以上未設(shè)按人防面積]人防設(shè)計審查費‰[建安費]沈價發(fā)[2002]44號按人防面積人防質(zhì)量監(jiān)督費‰[建安費]沈價發(fā)[2002]44號按人防面積人防工程拆遷補償300-800元/㎡沈價發(fā)[2002]74號遇人防工程需拆遷時8市文物局文物部門勘測費元/㎡[老城區(qū)]元/㎡[其它區(qū)]國家文物局物價局248號文物保護區(qū)內(nèi)按占地面積9投資咨詢單位項目核準(zhǔn)申請具體按投資額取費國家計委計價格[1999]1283號此文件為可研報告編制取費標(biāo)準(zhǔn)10環(huán)?？蒲兴h(huán)評報告委托具體按投資額取費國家計委計價格[2002]125號11市城建局城市占道費詳見沈文城發(fā)[1993]8號沈文城發(fā)[1993]8號城市道路挖掘詳見沈建發(fā)[2000]150號沈建發(fā)[2000]150號道路綠地補償詳見沈政發(fā)[1993]4號沈政發(fā)[1993]4號垃圾排放管理費1元/噸遼價發(fā)[1992]197號12市區(qū)自來水公司臨時用水按表計量13市區(qū)電業(yè)局臨時用電按表計量14市區(qū)環(huán)保局廢棄排污費元/污染當(dāng)量排污費征收管理辦法噪音超標(biāo)350-11200元/月15審圖單位施工圖設(shè)計審查‰[建安費]遼價發(fā)[2001]99號16市建筑交易中心建設(shè)工程交易服務(wù)費‰～‰[合同價甲乙方各付1/2]沈價發(fā)[2003]52號17市造價站定額測定費‰建安費[乙方支付]遼政發(fā)[2001]15號18市質(zhì)量監(jiān)督站質(zhì)量監(jiān)督委托‰[建安費]磚混元/㎡框架元/㎡遼價發(fā)[2002]62號按中標(biāo)合同19市氣象局防雷設(shè)計審核按建筑物基礎(chǔ)占地面積遼價發(fā)[2003]126號具體由氣象局核定20市勞動局施工許可證建設(shè)施工單位各預(yù)交1%[合同價款]沈勞社發(fā)[2006]59號[農(nóng)民工資保證金]竣工后返還21市電業(yè)局電配套費住宅90元/㎡公建100元/㎡遼價發(fā)[2006]55號辦理正式電時交納22市煤氣公司煤氣集資費1600元/戶遼財綜[2003]56號先代用戶交納23熱力供暖公司供暖掛網(wǎng)40元/㎡～100元/㎡沈財辦發(fā)[2003]50號24市工商局廣告審批20元/件25市房產(chǎn)測繪大隊產(chǎn)權(quán)面積測繪公建:元/㎡住宅元/㎡國測財字[2002]3號26市房產(chǎn)交易中心交易費非住宅‰合同備案3元/㎡27市房產(chǎn)信息中心網(wǎng)上備案元/㎡28消防檢測中心竣工消防檢測29市動遷辦動遷管理費‰國計價格[2001]585號30區(qū)動遷辦動遷管理費25元/㎡遼價發(fā)[2001]83號鄭重聲明：

1、《沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批流程圖》和《沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細(xì)表》均由中房公司整理編制；

2、上述文件如有疏漏，敬請見諒，并歡迎同行提示完善；

3、上述文件僅供開發(fā)企業(yè)參考，不作為實際審批流程及實際收費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，審批流程及收費標(biāo)準(zhǔn)以實際發(fā)生為準(zhǔn)，中房公司不承擔(dān)任何責(zé)任。中房集團遼寧置業(yè)有限公司編制

二○○七年三月二十六日以財務(wù)分析法為例。比如杭州某上市公司的房產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)是這樣的。

1、土地費用，包括征地費、土地出讓費等，即通常所說的樓面地價等。這項成本比較明確，拿地時就可以確定了。

2、前期費用。包括土地平整、規(guī)劃設(shè)計、水文地質(zhì)勘察、監(jiān)理、施工水電、審標(biāo)費、測繪、可行性研究、前期工程費等。一般標(biāo)準(zhǔn)為120—400元/平方米左右。其中，規(guī)劃設(shè)計費占到該項費用的70%-80%左右，而各個樓盤規(guī)劃設(shè)計費，也根據(jù)樓盤定位和設(shè)計公司好壞，差距甚大。

3、基礎(chǔ)設(shè)施費。包括接水、接電、市政道路、弱電、綠化、煤氣、照明、環(huán)衛(wèi)、有線電視、排水排污、基礎(chǔ)設(shè)施費等，一般標(biāo)準(zhǔn)為350—500元/平方米。該項費用中接電和綠化費用所占比重比較大，各為1/4左右，而綠化費用根據(jù)物業(yè)類型不同也有所差異，比如高層小高層單體綠化一般在120-150元/平方米左右，好一點在150-200元/平方米，而多層則有可能達到300-400元/平方米，個盤之間差異性比較大。

4、建安工程費。包括基坑圍護、工程樁、土建、安裝、裝飾工程、樣板房、精裝修費用，以及鋼材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般標(biāo)準(zhǔn)為2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下來是安裝和裝飾工程費用。

5、公共建筑建安工程費。包括會所建安工程和公建建安工程成本。這塊費用也可以歸并到建安工程費用上面。一般為120—160元/平方米

6、公建配套費。包括水電煤、市政配套費、白蟻防治費、新型墻體材料、高教費、物業(yè)基金、消防、人防工程費等。

7、開發(fā)間接費。這塊費用有員工工資、福利費、業(yè)務(wù)招待費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、廣告費、辦公費、展覽費及其他費用，即通常意義上的管理費和營銷費，這塊費用一般占到銷售收入的%—%來核算，一般為300—400元/平方米。

8、稅費。如營業(yè)稅附加和土地增值稅，一般為銷售收入的6%左右。如樓盤銷售均價為1萬元/平方米，則這塊費用在600元/平方米左右。

9、財務(wù)成本。主要為銀行利息及其他融資成本。一般以土地成本*2年*10%計算，一般已經(jīng)達到1000—1500元/平方米。

也就是說，在杭州一個中檔公寓樓盤，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構(gòu)成明細(xì)表（一）—（三）（三）—（七）商都智庫整理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構(gòu)成明細(xì)表類別序號項目標(biāo)準(zhǔn)摘要優(yōu)惠政策依據(jù)文件索引（一）土地征用及拆遷安置補償階段1樓面地價85-450元／㎡地級：10、9、8、7、6、5、4、3、2、1危改按50%計取市規(guī)劃局、物價局規(guī)國地字（2002）654號續(xù)四P31樓面價：..2征地管理費征地費總額—4％全包方式：包工作、包時間、包費用。1000畝以上3%，1000畝以下4%津價房地字（1993）第132號指南P159半包方式：包工作、包時間、不包費用。1000畝以上2%，1000畝以下%單包方式：限時間、不包費用。1000畝以上%，1000畝以下2%31/500、1/2000現(xiàn)狀地形圖按幅收取(每幅為250×200㎡)1/500：一般2000元困難4000元危改及經(jīng)濟房按50%收取津價房地（2001）385號續(xù)四P411/2000：一般4000元困難8000元復(fù)制費50元/幅4界址點坐標(biāo)圖約1—2元/㎡與點的數(shù)量及測繪方式密切相關(guān)5拆遷安置補償費產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、貨幣還遷公有住宅：市場評估價×90%×建筑面積（計租面積×系數(shù)+安置補貼費+搬遷補助和獎勵）市政府114號令續(xù)二P401私有住宅：市場評估價×建筑面積+安置補貼費+搬遷補助和獎勵津政發(fā)（1998）44號續(xù)二P515非住宅：按市場評估價。屬市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的按1000元／㎡補償津政發(fā)（2004）70號注：系數(shù)通常為，樓房為—人民政府令93號續(xù)四P5546拆遷管理費%按拆遷安置補償費總額的%津價房地（1994）第154號指南P351津價房地（1998）第608號續(xù)二P81津價費（1998）第43號續(xù)二P1647臨時過渡補助費80元/戶·月具體測算時可以按容積率,每戶15㎡再乘周轉(zhuǎn)期近似計算房拆（1999）150號續(xù)三P1618公廁補建費12—20萬元/座繁華地區(qū)20萬元/座，一般地區(qū)12萬元/座，測算時可按1座/公頃計算危改按50%收取津價費字（1994）第93號指南P4179樹木砍伐及綠地補建費見文件按樹木胸徑及砍伐數(shù)量分別計取，測算時可按15—20根/公頃計算不執(zhí)行“砍一補三”“占一補五”的規(guī)定津價費字（1994）第94號指南P408（胸徑約35—40cm)（1990）市園林綠字29號10渣土清運費12元/噸此標(biāo)準(zhǔn)系平均統(tǒng)計數(shù)據(jù)，具體執(zhí)行時可依運距遠(yuǎn)近予以調(diào)整（包括2元/噸津價費字（1999）第352號續(xù)三P215渣土費）。前期測算可按20—25噸/間計算污土量。11征占用林地收費見文件征占用林地補償1000—1500元/畝，征占用林木補償3000—6000元/畝。津政發(fā)（1994）43號匯編二P171特殊林木按此標(biāo)準(zhǔn)的3—4倍計征。12征集集體所有土地補償費見文件①地上附著物按拆遷法執(zhí)行②土地補償按前三年平均產(chǎn)值的3—6倍計算天津土地管理條例匯編95年P(guān)78③青苗費按前三年平均產(chǎn)值的1—3倍計?、苋藛T補償按前三年平均畝產(chǎn)值的3-6倍乘以平均每人占用耕地畝數(shù)計取。13委托拆遷服務(wù)費見文件外環(huán)線以內(nèi)：1—50戶按3000—4000元/戶，51—100按2500—3000元/戶津價房地（2001）52號續(xù)三P162101—500戶按2000—2500元/戶，501—1000戶按1500—2000元/戶1001戶以上按1000—1500元/戶計取，外環(huán)以外可略低于上述標(biāo)準(zhǔn)。14三通一平按施工組織設(shè)計要求計算①工程用電多層可按8W/㎡，中高層按10—12W/㎡計?、?00KVA變壓器約3萬元/臺,貼費按240元/KVA交納,使用在6個月以內(nèi)全退，12—24個月退75—50%,36個月退25%,超過36個月不再退津電用（2000）29號續(xù)三P132津價商（2004）6號續(xù)五P262③11／2管徑工程用水約1000—2000元/苗，臨時路10—40元/㎡15土地交易手續(xù)費按2‰—‰按土地交易額的2‰—‰計取津價房第（1995）第176號續(xù)一P1716代辦代理服務(wù)費按4‰—10‰按代辦代理標(biāo)底總額的4‰—10‰收取（屬中介服務(wù)）津價房第（1995）第177號續(xù)一P1817土地價格和基準(zhǔn)地價評估費見文件土地價格評估費按評估總額的‰—4‰收取津價房第（1996）第4號續(xù)一P20基準(zhǔn)地價評估費按每平方公里級差4—40萬元收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構(gòu)成明細(xì)表類別序號項目標(biāo)準(zhǔn)摘要優(yōu)惠政策依據(jù)文件索引（二）前期工作階段18建設(shè)工程規(guī)劃執(zhí)照費按建安造價的‰～‰住宅：磚砼600元/㎡框輕800元/㎡框架1000元/㎡危改及經(jīng)濟房按50%收取津政發(fā)（2000）40號續(xù)三P75公建：磚砼700元/㎡框輕950元/㎡框架1200元/㎡造價在：3000萬元以上按‰，3000萬元以下按‰。辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時交40%，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時交齊。19城市規(guī)劃設(shè)計費85元/工日按規(guī)劃定額計取。地形復(fù)雜可乘1—系數(shù)，前期測算依用地大小，可按200—250工日/公頃估算國家物價局、建設(shè)部（1993）價費字168號指南P33120地質(zhì)勘查根據(jù)設(shè)計要求及勘察方案具體計算。參數(shù)：多層200—250元/點。中高層：2000—4000元/點。21工程勘察設(shè)計費按建安工程造價的高級別墅、公寓%，多層住宅%，高層住宅%津價房第（1993）第190號指南P339津價房第（2002）第88號續(xù)四P4522圖紙審查費—元/㎡磚混元/㎡；7—12層元/㎡；13—20層2元/㎡；20層以上元/㎡；公建24米以下元/㎡23人防工程易地建設(shè)費80—100元/㎡按規(guī)劃建筑面積，應(yīng)滿足4—5%的人防工程，達不到上述標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按人防工程2000元/㎡交納易地建設(shè)費。危改優(yōu)惠50%津政發(fā)（2000）61號續(xù)三P79津政發(fā)（2004）39號續(xù)五P255津價房地(2004)389號續(xù)五P29524人防工程檔案委托編制費10元/㎡按人防面積，10元/㎡收取，自行編制人防檔案的，在辦理歸檔手續(xù)后全部退還。津價房地(2000)110號續(xù)三P8625人防監(jiān)督費—元/㎡六級人防按人防面積元/㎡；五級人防按人防面積元/㎡26墻改基金8元/㎡磚砼結(jié)構(gòu)8元/㎡，新型建材占25%以上的減半收取。危改優(yōu)惠50%津政辦發(fā)（1992）1號指南P32227散裝水泥專項資金—元/㎡磚混的元/㎡；框架的元/㎡；鋼結(jié)構(gòu)元/㎡；鋼混元/㎡津政發(fā)（2002）41號續(xù)四P17228工程檔案保證金1—%地下管線工程按造價的%，其它工程按建安造價的1%，最高不超過12萬最低不低于4000元，檔案移交歸檔后全部歸還。危改優(yōu)惠50%津政發(fā)(1995)13號續(xù)一P4329招標(biāo)服務(wù)費—%工程監(jiān)理：按投資額%。建安工程按中標(biāo)價的%津價房地（2001）115號續(xù)三P174設(shè)計招標(biāo)：按投資額的%。以上費用招標(biāo)方60%，中標(biāo)方40%。建安設(shè)備：按投資額的%。30工程合同審查費‰中標(biāo)價的‰，發(fā)、中標(biāo)單位各50%。（僅施工合同審查）津價房地字（1994）156號指南P371津價房地（2001）481號續(xù)四P14031招投標(biāo)代理服務(wù)費—%受建設(shè)單位委托，編制工程標(biāo)底，按招標(biāo)程序提供招標(biāo)組織服務(wù)工作，中標(biāo)后協(xié)議起草工程合同及文件。（一般包括標(biāo)的編制的為標(biāo)的的2‰、否則為1‰）津價房地（1998）488號續(xù)二P61津價房地（2002）496號續(xù)四P5532工程建設(shè)監(jiān)理費見文件①按工程概（預(yù)）算—%收費②按參與監(jiān)理工程年度平均人數(shù)—5萬元/人·年計取。以上二項均不宜采用，可雙方商定其它辦法計取。國家物價局、建設(shè)部價費字（1992）479號續(xù)一P12433市政大配套工程費住宅：165元/㎡；公建：200—280元/㎡住宅按建筑面積165元/㎡，大型公建按地區(qū)類別和建筑功能依照建筑面積200—280元/㎡計取。外環(huán)線內(nèi)56片及外環(huán)線外5公里以內(nèi)按190元/㎡收取。危改按70%計取同時可分三次交納津價房地字（1996）312號續(xù)一P50津價房地字（2004）234號續(xù)五P291津價房地字（2004）279號續(xù)五P30834非經(jīng)營性公建建設(shè)費70元/㎡用于住宅小區(qū)內(nèi)的非經(jīng)營性公建的配套建設(shè)費用、文件衛(wèi)生、行政管理、市政公用設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施（地名標(biāo)志費元/㎡應(yīng)減除）危改項目凡用于還建原地居民的建筑面積免除費經(jīng)營性建設(shè)費津價房地（1997）96號續(xù)一P6535地名標(biāo)志公告費4000元/處按小區(qū)每處（每個地名）4000元/處計收36物業(yè)招標(biāo)服務(wù)費—元/㎡小于50萬㎡，元/㎡；50—100萬㎡，元/㎡；大于100萬㎡，元/㎡津價房地（2006）10號37投資擔(dān)保應(yīng)由開戶銀行出據(jù)，也可由擔(dān)保公司出具，其收費為：最低標(biāo)按標(biāo)價的15%記取收費基數(shù)；百分評標(biāo)的按標(biāo)價的10%記取收費基數(shù)。合同標(biāo)的在100萬以下的按基數(shù)×%/年；100萬—500萬的按基數(shù)×2—%/年；500萬—1000萬的按基數(shù)×—%/年；1000萬—1500萬的按基數(shù)×—%/年；1500萬以上的按基數(shù)×—%/年。建市（2004）137號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構(gòu)成明細(xì)表類別序號項目標(biāo)準(zhǔn)摘要優(yōu)惠政策依據(jù)文件索引(三)工程及配套施工階段38自來水工程建設(shè)費見文件屬小區(qū)配套設(shè)施：商品住宅25元/㎡，經(jīng)濟房21元/㎡，危改20元/㎡市政府確定11片20元/㎡，獨立大型公建27元/㎡（含源頭建設(shè)費）危改及經(jīng)濟適用房按20元/㎡，21元/㎡津價房地（2000）448號續(xù)三P9039排水工程建設(shè)費見文件屬小區(qū)配套建設(shè)：商?。ê８模┯晁?2元/㎡，污水17元/㎡。別墅雨水15元/㎡，污水20元/㎡。公建按定額及工程量測定收取。津價房地（2000）705號續(xù)三P9840燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費見文件屬小區(qū)配套設(shè)施：普通住宅（含危改）28元/㎡，別墅公寓40元/㎡公建按設(shè)計用氣量按定額測定計收津價房地（1998）103號續(xù)二P6541煤氣發(fā)展基金見文件住宅按20元/㎡計收，公建按設(shè)計用氣量600元/㎡計收危改按50%計收市建委、物價局（1991）指南P421天燃?xì)獍?00元/㎡的倍，液化氣按3倍計收津價重字第160號42供熱工程費見文件鍋爐房建設(shè)費40元/㎡，不包括鍋爐房征地費（約13—17元/㎡），津價管字（1994）81號續(xù)一P82外網(wǎng)費25元/㎡，熱力公司供熱80元/㎡（含熱交換器），津價房地（1999）894號續(xù)三P150公建：一熱150元/㎡，陳、楊熱130元/㎡43電力工程建設(shè)費83—92元/㎡黑號站：多層住宅按50w/㎡計算收費83元/㎡雙電源按92元/㎡高層按92元/㎡；紅號站：按1280元/KVA，工程費按設(shè)計收取。津價房地（2002）167號續(xù)四P90津價房地（2003）582號續(xù)五P24444通訊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費見文