小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力分析研究 法學(xué)專(zhuān)業(yè)

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力一、小產(chǎn)權(quán)房概述（一）小產(chǎn)權(quán)房概念辨析廣州市花都區(qū)人民政府于2018年2月22日發(fā)布了針對(duì)整個(gè)全區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的定向治理公告，公告表明要嚴(yán)格限制非法小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，禁止非法出售或者打著出租的旗號(hào)非法買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于非法建立的小產(chǎn)權(quán)房，政府有權(quán)進(jìn)行查處和阻止，且對(duì)于形成犯罪本質(zhì)的，政府可以將其移送至司法部門(mén)追究其刑事責(zé)任，且花都人民政府高度禁止小產(chǎn)權(quán)房的私自買(mǎi)賣(mài)，且違規(guī)建設(shè)的房屋，花都政府有權(quán)予以處置且不需賠償?；ǘ紖^(qū)人民政府在這一公告中，表明了官方嚴(yán)厲打擊這一現(xiàn)象的決心以及各方主體非法建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)該類(lèi)房屋的嚴(yán)重后果。雖然在這一公告中，小產(chǎn)權(quán)房這一概念被引用并且多次出現(xiàn)，但至今在現(xiàn)行的法律法規(guī)中對(duì)其尚沒(méi)有統(tǒng)一使用的定義?？刹簧賹W(xué)者在嘗試對(duì)這一概念作出定義時(shí)，都離不開(kāi)對(duì)“小”的解讀。小產(chǎn)權(quán)房，又或者說(shuō)是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，對(duì)這一概念的解讀是離不開(kāi)與大產(chǎn)權(quán)房的比較的?，F(xiàn)階段我國(guó)施行的土地制度是社會(huì)主義公有制，《憲法》第10條分別對(duì)城市土地和農(nóng)村、城市郊區(qū)等土地的權(quán)屬做出了規(guī)定，分別對(duì)應(yīng)全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，這一土地制度在《土地管理法》中也有說(shuō)明。在城市土地國(guó)有的背景下，土地的實(shí)際使用者以支付一定的土地出讓金的方式有償?shù)玫絿?guó)有土地的使用權(quán)，再通過(guò)一整套流程履行和獲得相關(guān)手續(xù)及證書(shū)，之后政府給予購(gòu)買(mǎi)者《土地使用權(quán)證》和《房租所有權(quán)證》等證明性文件證明其具備該處土地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。當(dāng)然土地的使用權(quán)因?yàn)槭褂糜猛镜姆謩e有著不同的使用年限要求，居住型房屋用地的使用期限多數(shù)為70年，而用作工業(yè)生產(chǎn)的土地只有50年的使用年限，另外一些用于商業(yè)發(fā)展、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和娛樂(lè)發(fā)展的土地使用年限僅為40年。對(duì)應(yīng)的小產(chǎn)權(quán)房，則是在農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)建設(shè)的土地以及房屋，使用者不需要支付土地出讓金等費(fèi)用，鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)權(quán)屬證明或完全沒(méi)有權(quán)屬證明的房屋。也就是說(shuō)，大小產(chǎn)權(quán)房的分類(lèi)依據(jù)在于獲得土地的來(lái)源，以及由何種機(jī)關(guān)向所有人頒發(fā)相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。（二）小產(chǎn)權(quán)房的特征小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)特色土地制度下的產(chǎn)物，大多數(shù)國(guó)家是以土地私有制為基本的土地制度，而不像我國(guó)存在集體所有的土地?，F(xiàn)階段我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房主要以這三類(lèi)為主：第一種是政府直接批準(zhǔn)的用于在農(nóng)村進(jìn)行居住的小產(chǎn)權(quán)房，這類(lèi)房屋的共同特征在于其土地使用證是由縣級(jí)人民政府頒發(fā)的，再一種是在集體所有的土地上建立的房屋，這類(lèi)房屋缺乏建筑證明以及必要的審批文件，大都是通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及村民集體共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，第三類(lèi)就是單獨(dú)的公司或者個(gè)人在農(nóng)村集體的土地上進(jìn)行工業(yè)、商業(yè)、娛樂(lè)等方面的建設(shè)。該類(lèi)房屋中既包含經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建設(shè)的，也包含未按照法律規(guī)定要求進(jìn)行建設(shè)，一般不具有房屋產(chǎn)權(quán)證明。小產(chǎn)權(quán)房主要要以下特征：1.在農(nóng)村集體所有的土地上建立的房屋屬小產(chǎn)權(quán)房，在農(nóng)村地區(qū)最為常見(jiàn)，也見(jiàn)于城市周邊地區(qū)和郊區(qū)，這是小產(chǎn)權(quán)區(qū)分于大產(chǎn)權(quán)的一大不同，因?yàn)橥恋厥褂谜咄ㄟ^(guò)支付土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)，然集體土地屬于集體所有，因此集體經(jīng)濟(jì)組織成員不具有土地的使用權(quán)。2.小產(chǎn)權(quán)房的第二個(gè)特點(diǎn)就在于其可能擁有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村政府給予的產(chǎn)權(quán)證明，或者完全不存在產(chǎn)權(quán)證明，也就是說(shuō)不具備國(guó)家房管局承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，其中最主要的就是“兩證”，這也影響著該類(lèi)房屋是否能在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。3.此外，由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏國(guó)家房管局承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，因而小產(chǎn)權(quán)房屋一律不具備抵押、拍賣(mài)、過(guò)戶(hù)資格，不能進(jìn)行過(guò)戶(hù)、抵押、貸款、拍賣(mài)等。且一旦涉及這些事項(xiàng)，還有可能引發(fā)小產(chǎn)權(quán)房交易雙方間無(wú)止盡的糾紛。4.價(jià)格低廉，風(fēng)險(xiǎn)高。這也是小產(chǎn)權(quán)房的一大顯著特征，也是小產(chǎn)權(quán)房能在當(dāng)今火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)中爭(zhēng)得一席地位的重要原因。在城市外圍、郊區(qū)土地被不斷開(kāi)發(fā)的背景之下，對(duì)比商品房高企不下的價(jià)格以及昂貴、繁瑣的手續(xù)，以城市中心為生活圈的人大多數(shù)已經(jīng)不再介意花費(fèi)一定時(shí)間在交通往來(lái)上，以多支出時(shí)間和劣于城市的區(qū)位換取金錢(qián)上的利益。小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o(wú)需支付土地出讓金且多為私下交易，省去多筆手續(xù)費(fèi)，因此價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，但是正因此它沒(méi)有商品房的兩證，因此不受法律的保護(hù)，且受?chē)?guó)家政策影響明顯，可以說(shuō)是極具不穩(wěn)定性。購(gòu)房者在享受低廉價(jià)格帶來(lái)的優(yōu)惠的同時(shí)，也要意識(shí)到并承擔(dān)其背后的巨大風(fēng)險(xiǎn)。（三）小產(chǎn)權(quán)房之產(chǎn)生原因和風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)目前為止施行的二元土地政策是催生小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的主要因素，農(nóng)村土地使用權(quán)以及所有權(quán)歸農(nóng)民自己所有，一旦被政府征用，便會(huì)與城市土地使用經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生高度落差，農(nóng)民只能獲取微乎其微的利益，也正是這種情況，直接催生出小產(chǎn)權(quán)房并使其快速發(fā)展。除此之外，在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，房是家的一個(gè)縮影，也是安全感與歸屬感的標(biāo)志。有需求就有市場(chǎng)，房產(chǎn)熱居高不下，日益高漲的房?jī)r(jià)自然也就不足為奇。在房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)這種局面的現(xiàn)實(shí)背景下，無(wú)法負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者，不少轉(zhuǎn)向了具有較大價(jià)格優(yōu)勢(shì)的小產(chǎn)權(quán)房。一線(xiàn)城市由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快，購(gòu)房者需求大，城市開(kāi)發(fā)程度高，因此小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量不小。小產(chǎn)權(quán)房最早出現(xiàn)在北京，就是因它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)而成功地踏出它打開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一步。另外，現(xiàn)階段雖全國(guó)各地政府都有陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)文件表明小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)是違法建設(shè)，且明令禁止小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，但是在法律上，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的許多規(guī)定仍然是模糊空白，因此許多購(gòu)買(mǎi)者鋌而走險(xiǎn)，在法律的空白地帶享受購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的利益，對(duì)如此龐大的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)群體以及現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量，政府無(wú)法徹底清理小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者心存僥幸，不顧政策的走向，盲目跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)，也推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的繁榮。然而小產(chǎn)權(quán)房雖然在目前仍具有強(qiáng)有力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但是一方面它缺少相應(yīng)的權(quán)利證書(shū)，不僅不能在市面上流通、轉(zhuǎn)讓?zhuān)鼰o(wú)法進(jìn)行抵押、貸款，且近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)逐漸被明令禁止買(mǎi)賣(mài)或者以租代售，無(wú)法受到法律的保護(hù)，一旦被卷入訴訟，購(gòu)房者可能面臨巨大的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面相對(duì)低廉的價(jià)格也意味著購(gòu)房者必須承擔(dān)其價(jià)格優(yōu)勢(shì)構(gòu)成要素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如：質(zhì)量無(wú)人監(jiān)督把關(guān)，參差不齊；拆遷時(shí)有發(fā)生，無(wú)法預(yù)見(jiàn)房屋的有效使用期限，且一旦拆遷，買(mǎi)賣(mài)雙方之間就拆遷所致的利益和損失也互有不同意見(jiàn)；法律和政策性規(guī)定的變化也使小產(chǎn)權(quán)房存在許多不確定性。二、小產(chǎn)權(quán)房立法（一）我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房立法現(xiàn)狀我國(guó)現(xiàn)在對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)規(guī)定，主要以法律文件和國(guó)家推出的相關(guān)政策為主。由于法律上并未明文禁止城市居民和非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，可以說(shuō)法律法規(guī)對(duì)此態(tài)度模糊，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的核心問(wèn)題沒(méi)有作出解答，反而是在國(guó)務(wù)院以及有關(guān)部門(mén)頒布的文件中明確禁止這一行為?，F(xiàn)今與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的法律規(guī)定主要是：《憲法》第8、10條，主要是對(duì)兩類(lèi)土地的內(nèi)容和歸屬作出規(guī)定。《土地管理法》第2、9、10、11、43、62、63條，第2條是對(duì)土地制度的根本性規(guī)定，而第9、10、11條都是針對(duì)農(nóng)村集體土地的使用權(quán)和管理權(quán)制定的相關(guān)規(guī)定，第62、63條內(nèi)容主要是針對(duì)農(nóng)民自身?yè)碛械耐恋厥褂脵?quán)和住宅面積的限制規(guī)定。另外《物權(quán)法》第42條中指出，若企業(yè)或政府征收集體土地需要給予村民一定的補(bǔ)償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第9條規(guī)定了城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地進(jìn)行交易的合法方式。另外《合同法》第52條雖然是認(rèn)定合同效力的一般性規(guī)定，但法院在處理相關(guān)案件時(shí)，由于沒(méi)有可以直接使用的具體法律依據(jù)，也常引用該條文的第（）項(xiàng)認(rèn)定涉訴房屋的買(mǎi)賣(mài)合同的效力。（二）小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)規(guī)定1.政策相關(guān)規(guī)定國(guó)務(wù)院于1999年出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地文件》白皮書(shū)中，對(duì)于農(nóng)村集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)這一行為嚴(yán)格禁止。2002年政府推出的《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的若干建議》文件中，進(jìn)一步宣傳了政府明令禁止農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)建設(shè)該類(lèi)房屋，并擴(kuò)大影響，更加嚴(yán)格的查處這一操作。2007年政府又出臺(tái)了相關(guān)農(nóng)村集體土地建設(shè)的文件《購(gòu)買(mǎi)新建商品房風(fēng)險(xiǎn)提示》，這一文件中明確小產(chǎn)權(quán)房不具備法律保護(hù)條件。同年，政府還出臺(tái)了《嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政策通知》文件中強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)居民不具備小產(chǎn)權(quán)房、宅基地房屋以及農(nóng)民住宅的購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)。這一年國(guó)務(wù)院辦公廳還出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政府通知》文件，對(duì)農(nóng)村集體土地的使用權(quán)有嚴(yán)格的限制和明確法律法規(guī)政策的執(zhí)行，用以抑制非法占據(jù)農(nóng)村集體土地進(jìn)行商業(yè)、娛樂(lè)、旅游等非農(nóng)業(yè)建設(shè)行為等一系列行為。2008年我國(guó)國(guó)土資源部也針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)行說(shuō)明，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不具備辦理產(chǎn)權(quán)證明的法律標(biāo)準(zhǔn)。2009年9月和2010年1月國(guó)土資源部連續(xù)發(fā)文表明要對(duì)新建小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行嚴(yán)厲查處并清理。而2013年政府頒布的《關(guān)于堅(jiān)決抑制違法建設(shè)、銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房緊急通知》中，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的建立和出售行為予以懲戒和處罰，相關(guān)部門(mén)要積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，依法履職，加強(qiáng)監(jiān)督。今年2月，花都區(qū)政府也發(fā)文明確表示嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，且拆除不賠。與法律規(guī)定相比，國(guó)家出臺(tái)的一系列政策態(tài)度堅(jiān)決，屢次強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房與法律規(guī)定不相符，不受法律保護(hù)，存在極大風(fēng)險(xiǎn)。2.法院指導(dǎo)性意見(jiàn)因小產(chǎn)權(quán)房涉及多方利益，集體經(jīng)濟(jì)組織成員容易受房?jī)r(jià)上升的誘惑影響想要收回房子，買(mǎi)賣(mài)雙方之間少不了糾紛，因此在訴訟中也少不了它的身影。2004年北京高級(jí)人民法院在《農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議重點(diǎn)》文件中提出，研討會(huì)參與工作人員的多數(shù)意見(jiàn)表示農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有法律效益，不具備法律承認(rèn)條件。同時(shí)，2011年海南省高級(jí)人民法院也出臺(tái)了《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件中，著重標(biāo)示城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建立的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)雙方均需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。山東省高級(jí)人民法院2011年下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》也明確表示對(duì)于該類(lèi)案件，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并通過(guò)賣(mài)方向買(mǎi)方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任等方式平衡雙方之間的利益關(guān)系。2013年12月23日，北京市高級(jí)人民法院頒布的《關(guān)于涉及小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件謹(jǐn)慎處理通知》文件中，對(duì)于各級(jí)法院提出共同要求，在小產(chǎn)權(quán)房政策出臺(tái)之前，不得以判決方式認(rèn)定雙方間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。最高人民法院2016年下發(fā)的《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》中明確指出：在非國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)村居民將土地所有者的房屋銷(xiāo)售給不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的個(gè)人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同同樣不具備法律效力。三、小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中合同效力認(rèn)定的裁判規(guī)則及案例分析（一）小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件相關(guān)數(shù)據(jù)分析截止至目前，而中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上以“小產(chǎn)權(quán)房”為關(guān)鍵詞的裁判文書(shū)約有10000個(gè)，多來(lái)源于北京、江蘇、山東、河南、陜西等地區(qū)，其中合同糾紛占大多數(shù)，約占文書(shū)總量的47%，其中以確認(rèn)合同效力糾紛和買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為主，可見(jiàn)因小產(chǎn)權(quán)房而引起的合同糾紛絕不是少數(shù)。（二）法院解決小產(chǎn)權(quán)房糾紛中合同效力所遵循的基本思路在筆者參考的約45個(gè)案例中，法院在確定了訴爭(zhēng)房屋是小產(chǎn)權(quán)房后，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的處理方式主要分為兩種：第一種——駁回起訴：在確定涉訴房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房后，因當(dāng)前相關(guān)法律法規(guī)對(duì)該類(lèi)房屋的處理并沒(méi)有做出明確規(guī)定，人民法院不宜直接對(duì)此類(lèi)糾紛進(jìn)行處理（參見(jiàn)北京市高級(jí)人民法院（2017）京民申4528號(hào)民事裁定書(shū)）或是該糾紛屬于行政機(jī)關(guān)的處理范疇，人民法院對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛不應(yīng)受理（參見(jiàn)江蘇省南京市中級(jí)人民法院（2017）蘇01民終10718號(hào)民事裁定書(shū)），故駁回當(dāng)事人的起訴。第二種——針對(duì)合同法律效力的認(rèn)定工作：這種情形一般是法院在認(rèn)定涉訴房屋為小產(chǎn)權(quán)房后，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方主體資格的不同，有不同處理方式：同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般認(rèn)定為有效；不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員間以及城鎮(zhèn)居民與集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)合同則一般違反了國(guó)家有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，認(rèn)定為無(wú)效合同（參見(jiàn)河北省石家莊市中級(jí)人民法院(2017)冀01民終1736號(hào)民事判決書(shū)）。（三）小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中合同效力認(rèn)定的裁判規(guī)則1.合同法律效益的認(rèn)定，主要以買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的身份確定，上文所述，集體組織機(jī)構(gòu)或者企業(yè)之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房具有法律效益，被法律所承認(rèn)，而集體經(jīng)濟(jì)組織機(jī)構(gòu)或企業(yè)與非集體經(jīng)濟(jì)組織機(jī)構(gòu)之間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同則不具備法律效益，法律不承認(rèn)。2.在小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效確定以后，買(mǎi)賣(mài)雙方都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任的承擔(dān)依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定進(jìn)行分配。小產(chǎn)權(quán)房在法律中不被承認(rèn)，在法律中也沒(méi)有合同無(wú)效后的相關(guān)規(guī)定，所以多數(shù)情況下采用合同法的一般規(guī)定。一般返還因該合同所得的財(cái)產(chǎn)或者折價(jià)補(bǔ)償，過(guò)錯(cuò)方還要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（四）小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中合同效力認(rèn)定的典型案例以下所引用的案例都并非個(gè)案，在司法實(shí)踐中都有許多類(lèi)似的判決，但因這兩案在司法實(shí)踐中實(shí)屬典型，因此值得一提。在談到“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)的典型，當(dāng)然少不了北京宋莊畫(huà)家村這一經(jīng)典案例，城鎮(zhèn)居民李玉蘭以4.5萬(wàn)元的價(jià)格向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員馬海濤夫婦購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋，這對(duì)夫婦在發(fā)現(xiàn)北京房?jī)r(jià)上升的巨大空間以后要求上訴法院要求該合同無(wú)效，而法院最終以買(mǎi)賣(mài)雙方違規(guī)購(gòu)買(mǎi)的為由，確定雙方買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，二審也一度維持原判決結(jié)果，為以后類(lèi)似案件發(fā)生提供借鑒。另外一個(gè)則是認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的典型案例，2013中國(guó)人民大學(xué)發(fā)布的“2013年中國(guó)十大憲法事例”中，北京門(mén)頭溝區(qū)法院判決小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效案入選：2010年房東陰某將其位于北京市門(mén)頭溝區(qū)的一套村民自建房屋賣(mài)給事前已經(jīng)知道該房屋為小產(chǎn)權(quán)房的朱某，后房東在房?jī)r(jià)不斷攀升的誘惑下將朱某告上法庭，請(qǐng)求確認(rèn)雙方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。后法院以該合同為雙方真實(shí)意思且并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由認(rèn)為該合同應(yīng)為有效合同，駁回了原告陰某的訴訟請(qǐng)求。盡管法院在審判過(guò)程中堅(jiān)持了獨(dú)立審判的精神與原則，沒(méi)有受到既有判決的影響，但在小產(chǎn)權(quán)房被國(guó)家出臺(tái)的政策三令五申禁止買(mǎi)賣(mài)的背景下，這一種判決導(dǎo)向并未得到大范圍推廣。從上述案例可以發(fā)現(xiàn)，法院在處理小產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)案件時(shí)，多數(shù)以小產(chǎn)權(quán)房違反法律規(guī)定而認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這是當(dāng)前判決的主要方向，這也是當(dāng)年北京宋莊畫(huà)家村一案成為象征性案件的重要原因。四、問(wèn)題與建議（一）法院在解決小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛過(guò)程中存在的問(wèn)題1.沒(méi)有普遍適用的法律依據(jù)，導(dǎo)致同案不同判上文所提北京宋莊畫(huà)家村案例中，賣(mài)方在明知買(mǎi)方不清楚小產(chǎn)權(quán)房利害以及具體實(shí)際情況和局勢(shì)的情況下出售小產(chǎn)權(quán)房，因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定被判合同無(wú)效。而一些小產(chǎn)權(quán)房案件如前文的北京門(mén)頭溝區(qū)法院判決小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效案，由于買(mǎi)賣(mài)雙方了解小小產(chǎn)權(quán)房的情況以及實(shí)際買(mǎi)賣(mài)局勢(shì)后進(jìn)行合同簽署和買(mǎi)賣(mài)是基于雙方自愿，不違反法律法規(guī)對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)的基本要求，固認(rèn)為合同具有法律效力。小產(chǎn)權(quán)房案件雖各地均有發(fā)生，但具體案件還需根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判決。法律依據(jù)不直接、不具體，法院判決理由不充分調(diào)整小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的一系列法律如《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等的內(nèi)容中并無(wú)直接調(diào)整小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)范，只是通過(guò)限制農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓從而進(jìn)一步對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制。僅在國(guó)務(wù)院出臺(tái)的一系列政策性文件中直接對(duì)該問(wèn)題做出規(guī)定。僅在國(guó)務(wù)院出臺(tái)的一系列政策性文件中直接對(duì)該問(wèn)題做出規(guī)定。法院在處理小產(chǎn)權(quán)房糾紛中合同效力的問(wèn)題時(shí)所根據(jù)的法律依據(jù)并不明確、具體而法律文件對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的內(nèi)容法律效益相對(duì)較低，法院可依據(jù)證據(jù)不足予以駁回。（二）防范和解決小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的建議1.完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，尤其是要在法律、法規(guī)層面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行明確規(guī)定，尤其對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力判別要有明顯可依據(jù)的法律法規(guī)。我國(guó)現(xiàn)行憲法中，對(duì)于土地使用權(quán)有著明確規(guī)定，法律在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)中統(tǒng)一認(rèn)為合同不具備法律效益。實(shí)務(wù)中涉及小產(chǎn)權(quán)房的糾紛日益增多，僅依靠政策性規(guī)定來(lái)解決這一司法難題顯然是不現(xiàn)實(shí)的。此外，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的多數(shù)人員都懷有一種法不責(zé)眾的心理，這也是小產(chǎn)權(quán)房持續(xù)發(fā)展，相關(guān)案件頻繁發(fā)生的原因。前文中所提到的宋莊畫(huà)家村案和京門(mén)頭溝區(qū)法院判決小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效案案情相類(lèi)似，但是判決結(jié)果卻截然相反，很大程度上是因?yàn)榉梢?guī)定不明確，與政策規(guī)定相沖突，以致于司法工作者難以抉擇，進(jìn)退失據(jù)?，F(xiàn)當(dāng)務(wù)之急是要完善小產(chǎn)權(quán)房法律體系，讓法院在審判過(guò)程中有直接引用的具體法律依據(jù)。2.因現(xiàn)今小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定模糊，政策導(dǎo)向仍不明確，因此在處理該類(lèi)糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)以不予受理為原則，以避免判決結(jié)果前后不一，導(dǎo)致司法權(quán)威大打折扣（小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行問(wèn)題法律研究張豐芹鄭力法律實(shí)務(wù)）3.小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，不能一概而論，要依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分類(lèi)處理，增強(qiáng)案件合理解決能力。因小產(chǎn)權(quán)房糾紛涉及房屋、土地問(wèn)題，與購(gòu)買(mǎi)者的生活休戚相關(guān)。因此法院在解決小產(chǎn)權(quán)房糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題具體分析，切忌一刀切，在損害社會(huì)公眾利益的情形消失時(shí)，應(yīng)當(dāng)傾向于肯定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。例如：購(gòu)房者在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同后，將戶(hù)口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織并成為該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，這在法院審判中也有先例。4.政策導(dǎo)向應(yīng)當(dāng)同法律、法規(guī)導(dǎo)向一致?，F(xiàn)今學(xué)界對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該合法化一直有