房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查清單

房地產(chǎn)項(xiàng)目盡責(zé)檢查清單(最全)房地產(chǎn)項(xiàng)目盡責(zé)檢查清單(最全)房地產(chǎn)項(xiàng)目盡責(zé)檢查清單(最全)盡責(zé)檢查前的準(zhǔn)備無(wú)論在何各種類的信譽(yù)市場(chǎng)展業(yè)，作為一名理性投資人在作出決策從前，首要問(wèn)題是解決信息不對(duì)稱問(wèn)題,于是盡責(zé)檢查是一定采取的手段。經(jīng)過(guò)法律、商業(yè)、財(cái)務(wù)的盡責(zé)檢查，使投資人盡可能多地明確交易對(duì)手及項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和存在的問(wèn)題，為進(jìn)一步完善項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和投資條款的細(xì)化落實(shí)打下基礎(chǔ)。從傳統(tǒng)地產(chǎn)融資(債權(quán)投資）盡責(zé)檢查的流程出發(fā)，系統(tǒng)梳理盡調(diào)中每一步實(shí)行的重點(diǎn).本文為第一篇——《盡調(diào)前的準(zhǔn)備》一、項(xiàng)目方案的解構(gòu)1、項(xiàng)目種類（主要從融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目所處的開發(fā)階段等綜合判斷、所處的地域地址、業(yè)態(tài)種類等）2、融資主體的特色(融資主體一般為項(xiàng)目企業(yè)，能否為公眾企業(yè)、能否為企業(yè)企業(yè)的一員、經(jīng)營(yíng)特色等。如項(xiàng)目企業(yè)不過(guò)為融資工具，則要深度判斷企業(yè)企業(yè)在項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)中的地位）3、融資主體實(shí)質(zhì)控制人狀況（有可能穿透至企業(yè)層面）4、主要風(fēng)控措施有哪些（企業(yè)信譽(yù)擔(dān)保、第三方保證擔(dān)保、個(gè)人無(wú)窮連帶責(zé)任、房地產(chǎn)抵押、財(cái)務(wù)控制等)5、項(xiàng)目的還款本源是什么6、交易主體（項(xiàng)目方案中全部交易主體，初步明確各方的主要權(quán)責(zé)）7、交易結(jié)構(gòu)中涉及的稅費(fèi)二、盡調(diào)思路及重點(diǎn)在對(duì)項(xiàng)目方案和交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行初步解構(gòu)后，基本會(huì)形成盡調(diào)的思路，主要為本次盡調(diào)的重點(diǎn)和擬采納的手段。三、資料清單一般在去現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)從前，投資經(jīng)理應(yīng)該依據(jù)融資方已經(jīng)供給的資料、公開信息采集到的資料、本次盡調(diào)的重點(diǎn)，列出資料清單,以便融資方準(zhǔn)備供給，提升現(xiàn)場(chǎng)盡責(zé)檢查的效率。（一）融資主體(1）工商稅務(wù)登記信息（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織結(jié)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證,新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照顧該為三證合一，帶二維碼）。該部分信息可以通過(guò)“全國(guó)企業(yè)信息系統(tǒng)”盤問(wèn)獲得。部分省市的工商局網(wǎng)站盤問(wèn)到的信息會(huì)更加詳細(xì)。2）項(xiàng)目企業(yè)章程、受權(quán)代表的身份證復(fù)印件(法定代表人）(3）人員狀況：實(shí)質(zhì)控制人、主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷(法定代表人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）；人員分布狀況（按學(xué)歷、工作崗位職責(zé)、地域、年齡、性別等）4）辦公場(chǎng)所狀況:場(chǎng)所面積、權(quán)屬等5)企業(yè)的主要資質(zhì)、榮譽(yù)狀況等,證書復(fù)印件6）企業(yè)的業(yè)務(wù)狀況（領(lǐng)域、地域、過(guò)去、此刻、將來(lái)）7）享受的稅收等方面的政策優(yōu)惠文件8）開戶銀行、相應(yīng)信譽(yù)等級(jí)及授信額度、主要融資渠道、貸款卡卡號(hào)及密碼（9）近三年審計(jì)報(bào)告（包含報(bào)表及附注)及近來(lái)一期財(cái)務(wù)報(bào)表,上年度末與近來(lái)一期財(cái)務(wù)報(bào)表末級(jí)科目余額表；近兩年關(guān)的銀行對(duì)賬單及調(diào)理表10）融資狀況統(tǒng)計(jì)（融資主體、金融機(jī)構(gòu)、限期、金額、利率、還本付息商定、擔(dān)保方式），并供給借款合同；重要負(fù)債及或有負(fù)債狀況說(shuō)明11）稅務(wù)狀況：企業(yè)主要擔(dān)當(dāng)?shù)亩惙N及稅率、能否有稅務(wù)負(fù)債;近三年所得稅匯算清繳證明；近三年繳納12月份增值稅的納稅申報(bào)表12）企業(yè)主要制度：內(nèi)控目錄,財(cái)務(wù)資本管理制度；重點(diǎn)崗位提示；人力資源制度?，F(xiàn)金流展望表：要求融資主體供給從放款初步日開始,到融資到期日時(shí)期的現(xiàn)金流展望表。并供給詳細(xì)的假設(shè)前提,以便現(xiàn)場(chǎng)與財(cái)務(wù)經(jīng)理溝通(二)項(xiàng)目狀況主要保證其合法合規(guī)性，不存在已有或潛伏的瑕疵；認(rèn)識(shí)工程建設(shè)狀況,核實(shí)投入狀況，以便為現(xiàn)金流展望表服務(wù)。1、項(xiàng)目狀況概覽：包含但不限于項(xiàng)目定位、開發(fā)計(jì)劃、投資概算等。供給立項(xiàng)文件；假如項(xiàng)目為收買的，則供給收款合同及款項(xiàng)支付憑證。2、土地能否合法擁有及沒(méi)有欠費(fèi)：土地出讓合同、土地使用權(quán)證及土地相關(guān)花費(fèi)繳納憑證，若還沒(méi)有簽訂合同并繳納花費(fèi),則供給土地中標(biāo)文件。3、五證能否齊全：土地證、建設(shè)用地規(guī)劃允許證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃允許證及附件、建設(shè)工程施工允許證及附件、商品房預(yù)售許可證4、其余合法性證件及審批手續(xù)5、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表、監(jiān)理月報(bào)、工程進(jìn)展明細(xì)6、項(xiàng)目資本使用狀況：投資估量及分項(xiàng)投入狀況、資本本源、后續(xù)資本需求計(jì)劃、項(xiàng)目所簽訂的全部合同及合同項(xiàng)下的支付狀況7、房屋銷售及出租計(jì)劃8、抵押物狀況：清單及評(píng)估報(bào)告(三）母企業(yè)相關(guān)資料此處的母企業(yè)不限于項(xiàng)目企業(yè)的股東，而是其實(shí)質(zhì)控制人,依據(jù)項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)判斷。1、母企業(yè)的工商資料2、母企業(yè)的歷史沿革、業(yè)務(wù)板塊（房地家產(chǎn)務(wù)板塊請(qǐng)供給已開發(fā)、在開發(fā)及待開發(fā)的項(xiàng)目狀況表）3、母企業(yè)公開資信狀況:如行業(yè)地位及排名4、母企業(yè)主要控制人簡(jiǎn)歷及身份證復(fù)印件5、項(xiàng)目企業(yè)在母企業(yè)中的地位以及母企業(yè)