物權法全套課件

第一章物權法導論

第一節(jié)物權法的概念與性質

第二節(jié)現(xiàn)代物權法的發(fā)展趨勢第三節(jié)物權法的基本原則第一章物權法導論第一節(jié)物權法的概念與性質1第一節(jié)物權法的概念與性質

一、物權法的概念物權法，是指調整各種物權關系的法律規(guī)范。人對物的支配關系可以分為物的歸屬關系和物的利用關系。其中物的歸屬關系所要解決的是特定民事主體對特定物的排他的全面支配權，物權法對這種物的歸屬關系的調整形成了財產所有權制度。物的利用關系是指特定民事主體對物的使用價值和交換價值進行利用，以充分發(fā)揮物的效用的財產關系。對物的利用包括所有人的自主利用和非所有人的他主利用。

第一節(jié)物權法的概念與性質一、物權法的概念2二、物權法的性質（一）物權法是私法（二）物權法是財產法（三）物權法主要是強行法（四）物權法是固有法二、物權法的性質3（一）物權法是私法

民法是私法的基本法，物權法作為民法的一部分，當然也屬于司法。物權法之作為私法，貫穿著私法自治原則，認為每一個人都可以而且應該自由地按照自己的意志去決定私法方面的一切關系。

（一）物權法是私法4（二）物權法是財產法民法調整的是平等主體之間的人身和財產關系。人身關系是人們基于彼此的人格和身份而形成的相互關系。財產關系是當事人基于財產而形成的相互關系。物權法是以人對財產的歸屬和利用關系為調整對象，所以作為私法的物權法，具體而言屬于財產法。

（二）物權法是財產法5（三）物權法主要是強行法

強行法是絕對適用的，不以當事人的意思為轉移，當事人必須遵循。而物權法由于實行物權法定原則，物權的種類和內容、公示方法都是由法律明確規(guī)定，當事人不得以其約定任意變通，只能按照法律規(guī)定設定、取得物權，因此，物權法的規(guī)范絕大多數是強行性規(guī)范。

（三）物權法主要是強行法6（四）物權法是固有法

物權法是固有法，具有本土性，這也是物權法與債權法的一個重要區(qū)別。

（四）物權法是固有法7第二節(jié)現(xiàn)代物權法的發(fā)展趨勢一般認為，現(xiàn)代物權法呈現(xiàn)出如下幾個發(fā)展趨勢：一、物權的社會化趨勢二、物權的價值化趨勢三、物權的擴張趨勢四、物權法的國際化趨勢

第二節(jié)現(xiàn)代物權法的發(fā)展趨勢8第三節(jié)物權法的基本原則

一、物權平等保護原則二、物權法定原則三、公示公信原則四、一物一權原則第三節(jié)物權法的基本原則一、物權平等保護原則9一、物權平等保護原則我國《物權法》第4條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。該原則包括兩個方面的內涵：首先，物權神圣不可侵犯。私權神圣是民法的基本理念，雖然在現(xiàn)代民法中，私權受到更多的限制，但私權神圣理念并未被摒棄，尤其在我國，更應該大力弘揚這一理念。其次，各種民事主體的物權是平等的。關于財產保護的基本原則，在社會主義的傳統(tǒng)民法理論中一直是“社會主義共有財產神圣不可侵犯”，我國《民法通則》將社會主義共有財產區(qū)分為國家財產和勞動群眾集體財產，僅規(guī)定“國家財產神圣不可侵犯”。但新修訂的《物權法》第4條以并列方式規(guī)定國家、集體、私人以及其他權利人的物權不可侵犯，既沒有特別突出國家財產的優(yōu)越地位，也沒有突出私人財產的優(yōu)越地位，而是一視同仁。符合我國現(xiàn)階段的經濟體制，也契合于現(xiàn)代民法的精神。

一、物權平等保護原則10二、物權法定原則（一）物權法定原則的含義所謂物權法定原則，亦稱物權法定主義，是指物權的種類與內容只能由法律來規(guī)定，不允許當事人自由創(chuàng)設。（二）物權法定原則的立法理由1、物權具有絕對性，任意創(chuàng)設物權將會妨礙不特定第三人的自由2、整理物權類型，適應社會發(fā)展的需要3、促進物盡其用4、物權法定原則可保障完全的合同自由5、物權法定有利于物權的公示，確保交易的安全與便捷（三）物權法定原則的修正對于這一解決辦法，學者之間存在爭議，主要有以下學說：1、物權法定無視說2、習慣法包含說3、習慣法物權有限承認說4、物權法定緩和說（四）我國物權法定原則的立法及其解釋策略

二、物權法定原則11三、公示公信原則（一）公示原則公示原則是指物權的存在及其變動須以法定方式進行公示才能發(fā)生效力。物權公示原則的立法理由在于：第一，物權是對世權，其義務人是不特定的任何人，這些人與物權人之間都存在物權關系。第二，物權變動直接關系到財產的歸屬和利用，對商品經濟的正常發(fā)展有直接作用，不公示不足以確保商品交易的安全和有效。（二）公信原則1、公信原則的含義與起源2、公信原則的立法理由第一，公信原則有助于保護交易安全、促進交易效率。第二，公信原則是公示原則在邏輯上的當然結果。3、公信原則的具體內容第一，動產占有產生公信力。第二，不動產登記產生公信力。第三，對于公示事項之外的有關事實的認識，不受公信力的保護。

三、公示公信原則12四、一物一權原則一物一權是雖非物權法明確規(guī)定的基本原則，但在學理上普遍被視為物權法的基本原則。所謂一物一權原則，亦稱物權客體特定原則，是指在一個標的物上不允許有互不相容的兩個以上物權同時存在，而一個物權的客體也只能以一物為限。具體言之，一物一權原則有兩層內涵：首先，一物不能多權，在同一標的物上只能成立一個所有權，也只能成立一個與其他物權互不相容的用益物權，在物的某一部分上不能成立一個獨立的物權；其次，多物不能一權，數個物上一般不能成立一個物權，只能在一個物上成立一個物權。

四、一物一權原則13第二章物權概述

第一節(jié)物權的概念與特征

第二節(jié)物權的分類

第三節(jié)物權的客體第四節(jié)物權的效力第二章物權概述14第一節(jié)物權的概念與特征

一、物權的概念

二、物權關系的本質

三、物權的特征

第一節(jié)物權的概念與特征一、物權的概念15一、物權的概念我國《物權法》第2條采用的是上述第二種定義，該條第2款規(guī)定：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”對于這個定義，應當從以下幾個方面理解：首先，物權為直接支配物的權利。其次，物權為支配特定物的權利。最后，物權是一種能排除他人干涉、妨害的權利。

一、物權的概念16二、物權關系的本質與物權的概念密切相關的一個問題是物權關系的本質。對此，民法學界存在三種不同的學說：第一，對物關系說。第二，對人關系說。第三，折衷說。

二、物權關系的本質17三、物權的特征物權是一種財產權，與其他財產權——尤其是債權——相比，物權具有如下幾個特征：（一）物權具有直接支配性（二）物權具有排他性（三）物權具有優(yōu)先性（四）物權具有對世性（五）物權具有法定性（六）物權以特定的物為客體（七）物權是靜態(tài)財產權（八）物權的效力一般沒有地域性

三、物權的特征18第二節(jié)物權的分類一、自物權與他物權

這是根據權利人是對自有物享有物權還是對他人所有物享有物權為標準所作的區(qū)分。自物權是權利人依法對自有物享有的物權，自物權就是所有權，即自物權的外延是唯一的。他物權是權利人根據法律的規(guī)定或合同的約定，對他人所有之物享有的物權，他物權的外延包括所有權之外的一切物權類型。自物權與他物權的支配范圍也不同。他物權可以進一步劃分為用益物權與擔保物權。第二節(jié)物權的分類一、自物權與他物權19二、動產物權、不動產物權與權利物權這是以物權的客體為標準所作的區(qū)分。以動產為客體的物權，稱為動產物權，如動產所有權、動產質權和留置權等；以不動產為客體的物權，稱為不動產物權，如不動產所有權、土地承包經營權、不動產抵押權等；以權利為客體的，則稱為權利物權，如權利抵押權和權利質權等。三、主物權與從物權這是以物權有無從屬性為標準所作的區(qū)分。主物權是獨立存在，不從屬于其他權利的物權，如所有權、土地承包經營權、建設用地使用權等。從物權是從屬于其他權利并為所從屬的權利服務的物權，如抵押權、質權、留置權、優(yōu)先權等。

二、動產物權、不動產物權與權利物權20四、登記物權與不登記物權這是以物權變動是否須經登記為標準而作的區(qū)分。登記物權是其變動非經登記不生效力或不得對抗第三人的物權，不動產物權都屬登記物權。此外，在一些特殊動產上成立的物權，如在航空器、船舶、車輛等之上成立的所有權或抵押權亦屬于登記物權。不登記物權是其變動只須交付而無須登記的物權，一般動產物權屬于不登記權。五、意定物權與法定物權這是以物權發(fā)生原因的不同為標準而作的區(qū)分。六、有期限物權與無期限物權這是以物權的存續(xù)有無期限為標準而作的區(qū)分。七、民法上的物權與特別法上的物權這是以物權由何種法律規(guī)定為標準而作的區(qū)分。八、本權與占有這是以是否有權利的實質內容為標準而作的區(qū)分。

四、登記物權與不登記物權21第三節(jié)物權的客體一、物的概念民法上的物，是指能夠滿足民事主體的需要并且能夠為民事主體所支配的物體或自然力。二、物的基本屬性（一）客觀物質性（二）可支配性（三）可使用性（四）存在于人體的外部

第三節(jié)物權的客體一、物的概念22三、物的分類從不同的角度，按照不同的標準，可以對物進行如下分類：（一）動產與不動產動產和不動產在法律上的差別主要有：其一，物權變動的法定要件不同。其二，可得設立的物權種類不同。其三，流通性質和范圍不同。其四，在糾紛的管轄和準據法的適用上的不同。（二）流通物、限制流通物、禁止流通物（三）特定物與種類物（四）可分物與不可分物（五）消耗物與非消耗物（六）有主物和無主物（七）單一物、合成物與集合物（八）主物與從物（九）原物與孳息三、物的分類23四、特殊的物某些類型的物因其性質、作用的特殊性或因人們觀念上的特殊原因，在法律上具有特殊的意義和地位。（一）貨幣（二）有價證券有價證券屬于一種特殊的物，其特殊性表現(xiàn)在如下幾個方面：1、代表一定的財產權利2、有價證券與證券上所記載的權利不可分離3、有價證券的義務人是特定的4、有價證券義務人負有無條件的證券即付單方義務（三）尸體尸體也是一種特殊的物。

四、特殊的物24第四節(jié)物權的效力一、關于物權效力的學說爭議關于物權的效力主要存在如下幾種學說：（一）一效力說(二)二效力說(三)三效力說(四)四效力說第四節(jié)物權的效力一、關于物權效力的學說爭議25二、物權的排他效力物權的排他效力，是指在同一標的物上不允許有兩個或兩個以上互不相容的物權同時存在。物權的排他效力主要表現(xiàn)為以下幾點：首先，在同一標的物上，已有所有權存在的，不得再成立所有權。其次，同一標的物上不得有其他同以占有為內容的定限物權存在。最后，物權的排他效力有強弱之分，所有權最強，同一標的物上決不允許有多個所有權存在；其次是以占有為內容的他物權，如基地使用權、農地使用權等，同一標的物上不能有多個以占有為內容的他物權存在。

二、物權的排他效力26三、物權的優(yōu)先效力(一)物權優(yōu)先于債權的效力具體可分為兩種情形：一是債權以某特定物為給付之標的物，而該物上又有物權存在時，無論物權成立的先后，均優(yōu)先于該債權。二是物權優(yōu)先于一般的債權。物權優(yōu)先于債權作為一般原則也存有例外：其一，買賣不破租賃。其二，基于社會公益或法政策的理由：法律規(guī)定某些特殊債權可優(yōu)先于物權。(二)物權相互之間的優(yōu)先效力1．不相容物權相互之間的優(yōu)先效力2．可相容物權相互之間的優(yōu)先效力先成立的物權優(yōu)先于后成立的物權作為一項原則，也存在例外：(1)他物權優(yōu)先于所有權(2)費用性擔保物權優(yōu)先于融資性擔保物權(3)基于社會公益或法政策考慮，法律規(guī)定成立在后的某些物權優(yōu)先于在先的物權三、物權的優(yōu)先效力27四、物權的追及效力物權的追及效力是指物權成立后，其標的物不論輾轉于何人之手，物權人均可追及于物之所在而直接支配其物的效力，也稱追及權。應當注意的是，物權的追及效力并不是絕對的，善意取得制度就是對物權追及效力的限制。四、物權的追及效力28五、物權請求權（一）物權請求權的概念所謂物權請求權，是指物權的圓滿狀態(tài)受到妨害或有被妨害的危險時，物權人為回復其物權的圓滿狀態(tài)，請求妨害人為或不為一定行為的權利。（二）物權請求權的類型（一）返還原物請求權（二）排除妨害請求權（三）消除危險請求權（四）恢復原狀請求權（三）物權請求權的性質首先，物權請求權是獨立的請求權。其次，物權請求權是物權的權能。

五、物權請求權29（四）物權請求權與債權請求權的區(qū)別物權請求權與債權請求權雖然均為請求權，但二者卻有明顯的區(qū)別：其一，權利的基礎不同。其二，目的不同。其三，內容不同。其四，構成要件不同。其五，效力不同。其六，訴訟時效。（五）物權請求權與其他請求權的競合物權請求權與其他請求權可能發(fā)生競合，包括如下情形：其一，物權請求權與合同債權請求權的競合。其二，物權請求權與因侵權行為而生的請求權的競合。其三，物權請求權與不當得利返還請求權能否競合，存在爭議。

（四）物權請求權與債權請求權的區(qū)別30第三章物權變動

第一節(jié)物權變動概述第二節(jié)基于法律行為的物權變動第三節(jié)基于法律行為以外原因的物權變動第四節(jié)物權變動的公示方法

第三章物權變動第一節(jié)物權變動概述31第一節(jié)物權變動概述

一、物權變動的概念可以從兩個角度描述物權變動：就物權自身而言，物權變動是指物權的發(fā)生、變更與消滅；就物權主體而言，物權變動是指物權的取得、喪失與變更，可簡稱為物權的得喪變更。二、物權的發(fā)生物權的發(fā)生，從物權主體的角度看，即物權的取得。在民法學理上，通常把物權的取得劃分為原始取得與繼受取得。(一)物權的原始取得物權的原始取得，又稱為物權的固有取得或物權的絕對發(fā)生，是指不以他人既存的權利為依據而取得物權。（二）物權的繼受取得物權的繼受取得，又稱為物權的傳來取得或物權的相對發(fā)生，是指以他人既存的權利為依據而取得物權。

第一節(jié)物權變動概述一、物權變動的概念32三、物權的變更四、物權的消滅（一）混同（二）拋棄五、物權變動的原因歸結起來，物權變動的原因主要有以下四類：一是法律行為，即依當事人的意思使物權變動；二是事實行為和事件，如先占、加工、附合等；三是法律的直接規(guī)定，如留置權、優(yōu)先權、法定抵押權等的取得是基于法律的直接規(guī)定；四是公法上的原因，如征收、沒收等。在這四類原因中，法律行為是物權變動的最重要、最常見的原因。三、物權的變更33第二節(jié)基于法律行為的物權變動

一、物權變動的規(guī)范模式

通說認為，從比較法的視角看，物權變動有三種規(guī)范模式：意思主義、債權形式主義、物權形式主義。(一)意思主義意思主義，也稱債權意思主義，是指物權變動只需當事人作出買賣、贈與等意思表示即可生效，動產的交付、不動產的登記不是物權變動的生效要件。因其為法國首先采用，故又稱法國主義。(二)債權形式主義債權形式主義，是指物權因法律行為而變動時，除有債權的合意之外，還必須履行登記或交付的法定形式，才可生效。奧地利民法首先采用此種立法例，所以又稱奧地利主義。(三)物權形式主義物權形式主義，是指物權因法律行為而變動，在債權行為之外，還須另有物權變動的意思表示，并且履行登記或交付的法定形式，才能發(fā)生物權變動的法律效果。由于德國民法首先采用，所以又稱德國主義。第二節(jié)基于法律行為的物權變動一、物權變動的規(guī)范模式34二、關于物權行為理論(一)物權行為理論的緣起物權行為理論由19世紀德國著名法學家弗里德里?！た枴ゑT·薩維尼所創(chuàng)。（二）關于物權行為的學術爭論物權行為理論問世之后，逐漸引起民法學界的爭議。（三）物權行為理論的修正對此，主要有以下三種學說：1、條件關聯(lián)說2、共同瑕疵說3、法律行為整體說二、關于物權行為理論35三、物權變動規(guī)范模式分析框架的改進（一）物權行為理論的立法取舍（二）公示在物權變動中的法律效力1、公示生效要件主義2、公示對抗要件主義3、折衷主義四、我國民法關于物權變動的規(guī)范模式（一）《物權法》制定之前的規(guī)范模式（二）《物權法》中的規(guī)范模式《物權法》對于物權行為的取舍采用否定說，對于公示在物權變動中的法律效力采用折衷說。首先，沒有任何條文規(guī)定獨立的物權行為。三、物權變動規(guī)范模式分析框架的改進36第三節(jié)基于法律行為以外原因的物權變動

物權變動的原因除了法律行為以外，還包括事實行為（如建造房屋、先占）、事件（如混合）、法律的直接規(guī)定、法院判決、強制執(zhí)行、以及某些公法上的原因等?；谶@些原因發(fā)生的物權變動在生效要件上有一些特殊性。

第三節(jié)基于法律行為以外原因的物權變動物權37第四節(jié)物權變動的公示方法

一、動產物權變動的公示方法動產物權變動一般以交付（移轉占有）作為公示方法、某些特殊的動產也以登記作為公示方法，如交通工具物權變動、動產抵押。交付的方式包括現(xiàn)實交付與觀念交付。（一）現(xiàn)實交付（二）觀念交付1、簡易交付2、占有改定3、指示交付4、擬制交付第四節(jié)物權變動的公示方法一、動產物權變動的公示方法38二、不動產物權變動的公示方法不動產物權變動以登記作為公示方法，之所以如此，主要原因在于：(1)登記可以最準確地表征物權狀況，透明度高、公信力強。(2)不動產具有稀缺性且價值高，經常受多重支配，所有權、利用權、價值權(擔保物權)經常分屬于若干個人，僅憑占有不足以表征全部權利，必須借助于登記。(3)不動產的位置固定、具有很強的特定性，具備進行登記的條件；動產位置不固定，數量眾多且不容易辨別，登記難度太大而且登記達不到公示目的，一般人在轉讓動產時都不會去辦理登記。（4）不動產登記也便于國家進行管理，比如征稅、土地利用與房屋建造行為的調控與管理等。（一）不動產的登記機關（二）登記的基本程序一般分為四個步驟：申請、受理、審查、登記發(fā)證。（三）不動產登記簿與權屬證書的關系（四）更正登記（五）異議登記（六）預告登記（七）登記損害賠償責任二、不動產物權變動的公示方法39第四章所有權概述

第一節(jié)所有權的概念與特征

第二節(jié)所有權的內容

第三節(jié)所有權的取得第四節(jié)所有權的行使與限制

第四章所有權概述第一節(jié)所有權的概念與特征40第一節(jié)所有權的概念與特征一、所有權的概念

所有權是對特定物進行永久、全面支配的物權。根據我國《物權法》第39條的規(guī)定，所有權是所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。所有權是最古老的物權。甚至可以說是最古老的私權。二、所有權的特征所有權具有如下特征：(一)全面支配性(二)整體性所有權是整體性的物權，表現(xiàn)在：首先，從內容上看，其整體性是指，所有權并非占有、使用、收益和處分四項權能的簡單的量的集合，而是表現(xiàn)為對標的物的渾然一體的權利。其次，從性質上看，其整體性決定了所有權本身不得在時間或空間上加以分離。(三)彈力性所有權是具有彈力性的物權，此即所有權的伸縮性、回歸性或擴張性。所謂彈力性是指，于所有權人設定他物權之際，其行使受到限制，而于他物權消滅時，所有權恢復其圓滿支配狀態(tài)而言的。(四)永久性所有權是永久支配標的物的物權。

第一節(jié)所有權的概念與特征一、所有權的概念41第二節(jié)所有權的內容一、占有權能

占有權能是指所有權人對標的物實際掌握、控制的權能。二、使用權能使用權能，是指不毀損物體或變更其性質，而按照物的性能和用途加以利用，以滿足生產或生活需要的權能。三、收益權能

收益權能，是指依法收取由原物產生出來的新增經濟價值的權能。四、處分權能處分權能，是指依法對標的物進行處置，從而決定其命運的權能。處分權能是所有權內容的核心，是否享有處分自由標志著所有權是否完備。五、所有權的消極權能所有權的消極權能，是指在所有權遭受妨害、侵奪時所有權人享有的權能，即基于所有權的物權請求權。第二節(jié)所有權的內容一、占有權能42第三節(jié)所有權的取得一、原始取得所有權的原始取得是指民事主體依據法律的規(guī)定，最初取得財產所有權或者不依賴于原所有人的意志而取得財產所有權。原始取得主要包括以下幾種：（一）勞動生產（二）孳息《物權法》第116條第1款規(guī)定：“天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的除外?！标P于法定孳息，該條第2款規(guī)定：“法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得?！保ㄈ]收沒收是指依照法律的規(guī)定，國家將他人的財產強制收歸國有的一種所有權取得的方式。第三節(jié)所有權的取得一、原始取得43（四）征收（五）拾得遺失物1.遺失物應具備如下條件：（1）必須是動產。（2）必須是占有人不慎丟失的動產。（3）必須是拾得人拾得該動產。2.拾得遺失物的法律效果拾得人負有下列義務：（1）拾得人有通知的義務。（2）拾得人有報告和交付的義務。（3）拾得人有保管遺失物的義務。（4）拾得人有返還遺失物的義務。拾得人享有以下權利：（1）請求權利人支付必要的費用。（2）請求權利人支付允諾的報酬。（四）征收44（六）拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物和隱藏物《物權法》第114條規(guī)定：“拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！保ㄆ撸┨砀教砀绞侵覆煌腥说呢敭a或者勞動成果結合在一起，形成一種新形態(tài)的財產。添附有三種類型，包括混合、附合和加工。（六）拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物和隱藏物45（八）善意取得1.善意取得的概念善意取得，又稱即時取得，是指無權處分人將其占有的動產或者不動產轉讓給受讓人，并履行了物權變動手續(xù)，如果受讓人取得該物時出于善意，受讓人將依法取得該物的所有權或其他物權。2.善意取得的構成要件（1）須有無處分權人處分他人財產的行為（2）須受讓人取得財產時出于善意（3）須轉讓行為有償且對價合理（4）須完成了物權變動手續(xù)3.關于善意取得的除外規(guī)定（1）法律對禁止流通物或限制流通物的買賣有特別規(guī)定。（2）法律對搶劫、盜竊、侵占的財物有特別規(guī)定。（3）法律對漂流物、埋藏物、隱藏物有特別規(guī)定。（4）法律對土地、水流、野生動植物資源所有權有特別規(guī)定。（八）善意取得46二、繼受取得繼受取得，又稱傳來取得，是指財產所有人通過一定法律行為或其他法律事實，從原所有人那里取得某項財產的所有權。繼受取得所有權的方式主要有下列幾種：（1）買賣（2）互易（3）贈與（4）繼承遺產和接受遺贈（5）其他合法原因二、繼受取得47第四節(jié)所有權的行使與限制

一、所有權的行使所有權的行使，是指民事主體依照法律規(guī)定實現(xiàn)其所有權各項權能的行為。（一）所有人的行使（二）授權他人行使二、所有權行使的限制（一）公法的限制1.國家對私人或者集體財產的征收、征用2.《土地管理法》對集體土地使用的限制3.《環(huán)境保護法》對自然人和法人所有權的限制4.所有權不得利用標的物從事違法活動（二）私法的限制1.禁止權利濫用原則對所有權的限制2.誠實信用原則對所有權的限制3.相鄰關系對所有權的限制第四節(jié)所有權的行使與限制一、所有權的行使48二、公法對所有權的限制公法對所有權的限制，就目的而言，均為保護社會和國家的公共利益。主要包括以下幾個方面的限制：(一)國家對私人或集體財產的征收征用(二)城市規(guī)劃法與土地規(guī)劃法對土地利用的限制(三)基于環(huán)境與自然資源保護對不動產所有權的限制(四)所有權人不得利用標的物實施違法活動

二、公法對所有權的限制49三、私法對所有權的限制私法上對所有權的限制，主要以保障其他個人利益為目的，其途徑有以下五個：(一)權利不得濫用原則(二)誠實信用原則(三)私力救濟行為（四）定限物權或債權的限制（五）相鄰關系三、私法對所有權的限制50第五章不動產所有權

第一節(jié)土地所有權

第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權

第三節(jié)不動產相鄰關系

第五章不動產所有權第一節(jié)土地所有權51第一節(jié)土地所有權一、土地所有權的概念土地所有權，即對土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權是一國經濟制度的基礎。我國土地所有權按照權利主體的不同可以分為國家土地所有權與集體土地所有權，這也是我國土地所有權的基本分類。二、國家土地所有權(一)國家土地所有權的主體國家土地所有權的主體是國家。此時，國家具備雙重身份，一方面是作為民事權利的所有權的主體，另一方面是公權力的主體。(二)國家土地所有權的客體國家土地所有權的客體即國家所有的土地。

第一節(jié)土地所有權一、土地所有權的概念52三、集體土地所有權集體土地所有權是指農民集體在法律規(guī)定的范圍內占有、使用、收益、處分自己所有的土地的權利。(一)集體土地所有權的主體集體土地所有權的主體是農民集體，即一定區(qū)域內的農民按照一定的建制組織起來的統(tǒng)一體，包括村(行政村)農民集體、村內各農民集體以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體。(二)集體土地所有權的客體集體土地所有權的客體是依法確定給集體的農村和城市郊區(qū)的土地，包括集體所有的耕地、山嶺、灘涂、草原、荒地、森林、宅基地以及其他集體建設用地。

三、集體土地所有權53第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權一、建筑物區(qū)分所有權的概念建筑物區(qū)分所有權，通說認為是指由區(qū)分所有權人對建筑物的專有部分享有的所有權、對共有部分享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權三要素構成的統(tǒng)一體。二、建筑物區(qū)分所有權的特征建筑物區(qū)分所有權具有如下幾個特征：(一)復合性建筑物區(qū)分所有權是由專有權(對專有部分享有的所有權)、共有權(對建筑區(qū)劃內的共有部分享有的共有權)以及成員權(對共有部分共同管理的權利)等三個要素構成的特別所有權；而一般不動產所有權的構成則是單一的，是權利主體對某一不動產享有排他性的占有、使用、收益和處分的權利。(二)專有權的主導性在構成建筑物區(qū)分所有權的三個要素中，專有權居于主導地位，是共有權及成員權的前提與基礎。(三)一體處分性(四)權利主體身份的多重性第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權一、建筑物區(qū)分所有權的概念54三、建筑物區(qū)分所有權的類型(一)縱向分割式區(qū)分所有權縱向分割式區(qū)分所有權，也稱縱切式區(qū)分所有權，指的是對二棟建筑物進行縱向分割，并分別由兩個或兩個以上的人所有，如連體別墅。此種建筑物區(qū)分所有權的共有部分較少，因此其法律關系也較為簡單。(二)橫向分割式區(qū)分所有權橫向分割式區(qū)分所有權，也稱橫切式區(qū)分所有權，是指對一棟建筑物作橫向分割，使各層分別屬于不同區(qū)分所有權人所有。于此情形，各區(qū)分所有權人之間的共用部分，除共同的墻壁外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊和基地等。(三)混合式區(qū)分所有權混合式區(qū)分所有權，是指對一棟建筑物進行上下橫切、左右縱割，分套所有。三、建筑物區(qū)分所有權的類型55四、建筑物區(qū)分所有權人的專有權專有權，又稱專有所有權，是指在區(qū)分建筑物的專有部分上成立的所有權。(一)專有部分專有部分必須具有獨立性。關于專有部分的范圍，民法學界存在四種學說：壁心說、最后粉刷表層說、空間說和折衷說(壁心和最后粉刷表層說)。(二)專有權行使的限制區(qū)分所有建筑物的專有部分具有獨立性，專有權人有權對其專有部分進行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意，這種專有權在效力上與一般的單獨所有權并無本質區(qū)別。專有權人在行使專有權時應當遵守《物權法》第7l條、77條、83條的規(guī)定。其一，專有權人行使專有權不得危及建筑物的安全，不得損害其他專有權人的合法權益。其二，專有權人不得違反法律j法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經營性用房。其三，專有權人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。四、建筑物區(qū)分所有權人的專有權56五、建筑物區(qū)分所有權人的共有權共有權，是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的權利。(一)共有部分區(qū)分所有建筑物的共有部分即專有部分以外的建筑物其他部分。（二）建筑物區(qū)分所有權人共有權的特征1、從屬性2、不可分割性3、客體范圍的廣泛性4、法律關系的多重性5、不涉及優(yōu)先購買權（三）區(qū)分所有權人作為共有人的權利與義務區(qū)分所有權人作為共有人的權利包括：（1）共有部分的使用權。(2)共有部分的收益權。(3)共有部分的單純的修繕改良權。(4)物權請求權。區(qū)分所有權人作為共有人的義務主要包括：(1)依共有部分本來的用途進行使用的義務。(2)分擔共同費用和負擔，如維修費和稅費等。

五、建筑物區(qū)分所有權人的共有權57六、建筑物區(qū)分所有權人的成員權(一)成員權的含義所謂成員權，是指建筑物區(qū)分所有權人作為基于建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的建筑物管理團體成員之一而享有的權利和承擔的義務。(二)成員權的內容成員權人享有的權利：(1)投票表決權；(2)參與訂立建筑物管理規(guī)約權；(3)選舉及解除管理者權；(4)對公共管理事項的請求權(如請求召集成員大會的權利)；(5)撤銷權，按照《物權法》第78條第2款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。成員權人承擔的義務：(1)執(zhí)行區(qū)分所有權人管理團體的會議作出的決議的義務；(2)遵守管理規(guī)約的義務。(三)成員權的行使方式成員權的行使往往表現(xiàn)為管理團體的設立及其運作。管理團體或管理組織，包括區(qū)分所有權人大會與管理委員會。業(yè)主大會決定區(qū)分所有建筑物的重大事項。業(yè)主大會與業(yè)主委員會的決定屬于業(yè)主的共同意志，對全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現(xiàn)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會除了具有決議權以外，還有如下權利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。區(qū)分所有建筑物日常事務的管理有兩種方式：一是自行管理，二是委托管理。六、建筑物區(qū)分所有權人的成員權58第三節(jié)不動產相鄰關系

一、相鄰關系的概念所謂相鄰關系，是指法律為調整相鄰不動產的利用，而就兩個或者兩個以上不動產權利人之間所規(guī)定的相互提供便利和接受限制的權利義務關系，如相鄰不動產權利人之間的利用鄰地通行、采光、安設管線、用水排水等法律關系。相鄰關系在性質上是所有權內容的限制或擴張。相鄰關系制度的功能在于，通過對不動產相鄰各方的法律上的最小限度的調整，達到對整個社會經濟發(fā)展和穩(wěn)定的結果，體現(xiàn)效益和公平的均衡。第三節(jié)不動產相鄰關系一、相鄰關系的概念59二、相鄰關系的特征相鄰關系的特征，源于不動產相鄰的自然屬性和地盡其利的宗旨，具體表現(xiàn)以下幾方面：第一，相鄰關系的主體必須是相鄰不動產的所有權人和使用權人，動產的所有權人或者使用權人不能成為相鄰權的主體。第二，相鄰關系的客體不是相鄰的不動產本身，而只能是相鄰的不動產各方在行使不動產的所有權和使用權時，要求互相提供便利或接受限制過程中所體現(xiàn)和追求的利益。第三，相鄰關系的內容是指相鄰不動產的所有權人或使用權人行使不動產權利的擴張或限制，表現(xiàn)為一方有權要求對方提供必要的便利或接受必要的限制，同時不得損害他方的合法權益。第四，相鄰關系是一種法定的權利義務關系，是法律上基于地盡其利和物盡其用而生的對毗鄰不動產的最小限度的利用的調節(jié)，而非基于當事人的約定所產生的權利。

二、相鄰關系的特征60三、相鄰關系的種類按照《物權法》第七章的規(guī)定，相鄰關系主要有以下幾種：（一）因用水、排水而產生的相鄰關系1、相鄰用水關系2、相鄰排水關系（二）相鄰土地的通行關系（三）營繕的鄰地利用關系（四）相鄰管線安設關系（五）相鄰通風、采光、日照關系（六）不可量物的侵害（七）相鄰防險關系三、相鄰關系的種類61四、相鄰關系的處理（一）相鄰關系的處理根據（二）相鄰關系的處理原則1、有利生產、方便生活原則2、互諒互讓、團結互助原則3、公平合理、兼顧各方利益原則

四、相鄰關系的處理62第六章共有第一節(jié)共有概述

第二節(jié)按份共有

第三節(jié)共同共有

第四節(jié)準共有

第五節(jié)共有財產的分割

第六章共有第一節(jié)共有概述63第一節(jié)共有概述

一、共有的概念和特征（一）共有的概念共有是指由兩個以上的權利主體共同享有某項財產所有權的制度。（二）共有的特征共有作為復合的所有權關系，具有以下特征：1、共有的權利主體是多元化的2．共有的客體為統(tǒng)一的同一項財產3．共有的內容表現(xiàn)為雙重的權利義務關系4．共有的性質是所有權的聯(lián)合，而不是一種獨立的所有權類型第一節(jié)共有概述一、共有的概念和特征64二、共有與相關概念的區(qū)別(一)共有與公有的區(qū)別公有通常具有雙重含義：其一是指社會經濟制度，即公有制；其二是指一種財產權形式。由于共有可以是公有制在法律上的表現(xiàn)形式，也可以是個人或者私人所有制在法律上的體現(xiàn)。因此，公有與共有有著一定的聯(lián)系。但是，兩者具有明顯區(qū)別：1．性質不同2．主體不同3．兩者所屬的組織性質不同4，財產性質不同(二)共有與總有的區(qū)別總有，是存在于日耳曼社會的一種特有現(xiàn)象，是一種共同體的所有方式。具體說，是日耳曼法中村落共同體對于土地(耕地、山林、水面等)的管理與分配權及其成員的用益權的總稱?？傆信c公有的區(qū)別在于：1．主體資格不同2．權利行使方式不同3．特征不同二、共有與相關概念的區(qū)別65三、共有的成立原因與分類共有的發(fā)生原因通常有兩個：一是基于當事人的意思而發(fā)生。二是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生，如夫妻財產、家庭財產的共有，遺產分割前繼承人對遺產的共有，數人基于先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、添附等而形成的共有法律關系等。

三、共有的成立原因與分類66第二節(jié)按份共有

一、按份共有的含義和特征所謂按份共有，是指各共有人各自按照確定的份額，對共有物分享權利和分擔義務的共有形式。按份共有具有以下特征：其一，按份共有人對共有物按照預先確定的份額享有權利，承擔義務，此份額稱為應有份。其二，按份共有人的權利義務及于共有的全部財產之上。其三，按份共有人對其應有份額享有相當于單獨所有的權利。

第二節(jié)按份共有一、按份共有的含義和特征67二、共有權的行使為維護各共有人的個人利益和共有人的共同利益，共有權的行使必須依法進行，一般需注意以下問題：其一，共有權的行使，必須實行協(xié)商一致原則。其二，按照協(xié)商一致的原則，除共有物的保存行為可單獨行使外，對共有物的重大修繕或處分行為，事先有約定的，按約定處理，沒有約定的，按照《物權法》第97條的規(guī)定，應按擁有共有份額三分之二以上的按份共有人的意見處理。其三，共有人違反協(xié)商一致原則，擅自處分共有物的，其處分行為對其他共有人不發(fā)生法律效力。

二、共有權的行使68三、按份共有的效力按份共有的效力主要體現(xiàn)在按份共有人的權利、義務上。(一)按份共有人的權利按份共有人享有如下權利：其一，按其份額對共有物享有占有權、使用權、收益權、處分權。其二，對共有物中屬于自己的份額享有處分權。其三，按份共有人有優(yōu)先購買權。其四，按份共有人享有物權請求權。其五，對第三人的連帶債權。(二)按份共有人的義務按份共有人的義務主要包括：其一，費用分擔義務。其二，對于第三人的連帶債務。

三、按份共有的效力69四、按份共有的消滅按份共有關系可因共有人之間的協(xié)議、共有物歸一人所有，或共有物滅失和轉讓等原因而消滅。按照《物權法》第99條的規(guī)定，當共有人對共有物是否分割沒有約定或者約定不明確時，按份共有人可以隨時請求分割共有物，以終止共有關系。

四、按份共有的消滅70第三節(jié)共同共有

一、共同共有的含義和特征共同共有，是指共有人根據法律或合同的約定，基于某種共同關系不分份額地對全部財產享有權利，承擔義務的共有形式。共同共有與按份共有相比較，具有如下特征：其一，共同共有是不分份額的共有。其二，共同共有是較按份共有更為緊密的共有。其三，共同共有只有在共同共有關系消滅時，才能協(xié)商確定各自的財產份額。其四，共同共有關系的形成和持續(xù)以夫妻關系、家庭關系、共同繼承遺產關系等共同關系的形成與存續(xù)為前提，因此，共同共有關系一般存在于婚姻家庭領域或具有一定親屬身份關系的公民之間。第三節(jié)共同共有一、共同共有的含義和特征71二、共同共有的類型

共同共有主要有以下幾種類型：(一)夫妻共有(二)家庭共有(三)遺產分割前的共有二、共同共有的類型72三、共同共有的效力共同共有的效力主要體現(xiàn)在共同共有人的權利義務上，具體包括：第一，共同共有人對共有物享有平等地占有、使用、收益和處分的權利。第二，共同共有人對共有物平等地承擔義務。第三，因共有物而發(fā)生的債權債務，共同共有人對外享有連帶債權、承擔連帶債務。第四，在共同共有關系存續(xù)期間，各共有人不得要求分割共有物。

三、共同共有的效力73四、共同共有的消滅共同共有基于一定的原因而發(fā)生，也基于一定的原因而消滅。由于共同共有可基于合同關系、婚姻關系、血緣關系和收養(yǎng)關系而發(fā)生，因此，當上述關系消滅或者解除時共同共有關系也歸于消滅。

四、共同共有的消滅74第四節(jié)準共有

一、準共有的概念和特征所謂準共有，是指兩個或者兩個以上民事主體對所有權以外的財產權共同享有權利的共有，如抵押權共有、建設用地使用權共有、著作權共有、專利權共有、商標權共有等。準共有具有以下特點：其一，準共有的客體為除了所有權之外的財產權。其二，準共有的內容沒有共有的內容全面、充分。其三，準共有究竟是按份共有，抑或共同共有，應當由各準共有人依據法律和合同規(guī)定．以及根據共有權利的性質等加以確定。其四，準共有優(yōu)先適用于關于該權利立法的特別規(guī)定。

第四節(jié)準共有一、準共有的概念和特征75二、準共有的種類及其發(fā)生(一)準共有的種類根據作為準共有客體的財產權的性質與內容不同，準共有可分為：其一，債權共有，其二，物權共有其三，知識產權共有(二)準共有的發(fā)生其發(fā)生方式主要有：其一，準共有的原始取得其二，準共有的繼受取得二、準共有的種類及其發(fā)生76第五節(jié)共有物的分割一、共有物分割的原則共有物在分割時必須遵守以下原則：（一）依據共有人約定分割的原則（二）依法分割的原則1.按份共有人可以隨時請求分割2.共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。（三）損害賠償的原則第五節(jié)共有物的分割一、共有物分割的原則77二、共有財產分割的方法共有物的分割方法一般有以下幾種：（一）實物分割（二）變價分割（三）折價分割三、共有財產分割的效力共有物分割將產生如下效力：（一）物權變動（二）瑕疵擔保責任

二、共有財產分割的方法78第七章用益物權概述

第一節(jié)用益物權的概念、特征與分類第二節(jié)用益物權的體系與一般原則

第七章用益物權概述第一節(jié)用益物權的概念、特征與分類79第一節(jié)用益物權的概念、特征與分類

一、用益物權的概念

二、用益物權的特征（一）用益物權是他物權（一）用益物權是他物權（二）用益物權是定限物權（三）用益物權一般以不動產為客體（四）用益物權一般是有期限的物權（五）用益物權一般為獨立物權第一節(jié)用益物權的概念、特征與分類一、用益物權的概念80三、用益物權的分類按照不同的標準，用益物權有不同的分類方式：（一）登記設立的用益物權與無須登記即可設立的用益物權（二）自由流通的用益物權與限制流通的用益物權（三）一般法上的用益物權和特別法上的用益物權三、用益物權的分類81第二節(jié)用益物權的體系與一般規(guī)則

一、用益物權的體系（一）比較法上的用益物權根據《物權法》的規(guī)定，我國的用益物權體系總體上由兩部分構成：1、一般用益物權《物權法》規(guī)定了四種一般用益物權，即土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。2、特別法上的用益物權（1）海域使用權（2）探礦權、采礦權（3）取水權（4）使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利第二節(jié)用益物權的體系與一般規(guī)則一、用益物權的體系82二、用益物權的一般規(guī)則根據《物權法》第十章，用益物權適用如下一般規(guī)則。（一）行使用益物權應當依法保護和合理開發(fā)利用自然資源（二）所有權人不得干涉用益物權人行使權利（三）征收、征用消滅或影響用益物權的，應當進行補償二、用益物權的一般規(guī)則83第八章土地承包經營權第一節(jié)土地承包經營權概述

第二節(jié)土地承包經營權的設立

第三節(jié)土地承包經營權流轉

第四節(jié)土地承包經營權的保護與消滅

第八章土地承包經營權第一節(jié)土地承包經營權概述84第一節(jié)土地承包經營權概述

一、土地承包經營權的沿革土地承包經營權是指民事主體為了從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)，根據土地承包合同而對其承包的集體所有或者國家所有由農民集體使用的土地所享有的占有、使用、收益的權利。二、土地承包經營權的特征土地承包經營權具有以下特征：(一)土地承包經營權的主體主要是農村集體經濟組織成員（二）土地承包經營權的客體具有廣泛性（三）土地承包經營權的用途是從事農業(yè)生產（四）土地承包經營權具有期限性第一節(jié)土地承包經營權概述一、土地承包經營權的沿革85第二節(jié)土地承包經營權的設立

一、土地承包經營合同土地承包經營合同自成立之日起生效。承包合同一般包括以下條款：（一）發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負責人和承包方代表的姓名、住所；（二）承包土地的名稱、坐落、面積、質量等級；（三）承包期限和起止日期；（四）承包土地的用途；（五）發(fā)包方和承包方的權利和義務；（六）違約責任。二、土地承包經營權登記問題一般理論認為，不動產物權的設定需要經過不動產登記，不登記的不產生物權效力。但土地承包經營權問題與此不同。三、土地承包雙方的權利和義務1.發(fā)包方的權利義務2.承包方的權利義務第二節(jié)土地承包經營權的設立一、土地承包經營合同86第三節(jié)土地承包經營權流轉一、土地承包經營權流轉概述1.土地承包經營權流轉的概念土地承包經營權流轉是指土地承包方將其土地承包經營權以轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式將其土地承包經營權部分或全部讓渡給他人的行為。2.土地承包經營權流轉的原則具體而言，土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；（二）不得改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途；（三）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；（四）受讓方須有農業(yè)經營能力；（五）在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權。第三節(jié)土地承包經營權流轉一、土地承包經營權流轉概述87二、土地承包經營權流轉的方式《農村土地承包法》第31條規(guī)定：“承包人應得的承包收益，依照繼承的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以承包期繼續(xù)承包”。第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”的規(guī)定，目前土地承包經營權的流轉方式有轉包、出租、互換、轉讓、繼承、入股、抵押。第37條規(guī)定：“采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換、或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案。”三、土地承包經營權流轉合同當事人雙方應當簽訂書面合同。當事人雙方協(xié)商一致，土地承包經營權流轉合同生效。土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。二、土地承包經營權流轉的方式88第四節(jié)土地承包經營權的保護與消滅一、土地承包經營權的保護1.土地承包經營權的收回和調整問題2.婦女的土地承包經營權保護問題3.土地征收中的土地承包經營權保護問題二、土地承包經營權的消滅土地承包經營權的消滅事由主要有：其一，土地承包期限屆滿。其二，承包人在承包期內交回承包地。其三，發(fā)包人在承包期內依法收回承包地。其四，農地被依法征收。第四節(jié)土地承包經營權的保護與消滅一、土地承包經營權的保護89第九章建設用地使用權

第一節(jié)建設用地使用權的概念與特征

第二節(jié)建設用地使用權的取得第三節(jié)建設用地使用權的流轉

第四節(jié)建設用地使用權的效力

第五節(jié)建設用地使用權的消滅第九章建設用地使用權第一節(jié)建設用地使用權的概念與特90第一節(jié)建設用地使用權的概念與特征

一、建設用地使用權的概念建設用地使用權是用益物權體系中的重要類型，在日常生活和生產中發(fā)揮著重要作用。按照《物權法》第135條的規(guī)定，建設用地使用權是指依法利用國家所有的土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。二、建設用地使用權的特征建設用地使用權具有以下幾個特征：(一)客體的特定性(二)目的的特定性(三)權利主體的廣泛性(四)權利存續(xù)的期限性(五)原則上的有償性（六）權利的可流轉性第一節(jié)建設用地使用權的概念與特征一、建設用地使用權的概91第二節(jié)建設用地使用權的取得

一、概述二、建設用地使用權的出讓建設用地使用權的出讓是指，相關的土地管理行政部門和建設用地使用權的受讓人簽訂建設用地使用權出讓合同，該受讓人在約定的期限內享有在該幅土地上建造建筑物、構筑物及其附著物的權利，并向國家支付建設用地使用權出讓金。建設用地使用權出讓具有以下特征：1.有償性2.附停止條件的法律行為3.期限性第二節(jié)建設用地使用權的取得一、概述92(二)建設用地使用權出讓的具體規(guī)則1．方式（1）協(xié)商方式（2）競價方式競價方式主要包括招標出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。

2.登記（三）建設用地使用權出讓合同1.建設用地使用權出讓合同是債權合同，不直接產生物權變動的法律效果，僅使雙方當事人負有債法上的負擔。2.建設用地使用權出讓合同是要式合同，不采書面形式者，為無效合同。3.建設用地使用權出讓合同是格式合同(二)建設用地使用權出讓的具體規(guī)則93三、建設用地使用權的劃撥(一)建設用地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。（二）建設用地使用權的劃撥的特征1．無償性2．無期限性3．用途特定性三、建設用地使用權的劃撥94第三節(jié)建設用地使用權的流轉

一、建設用地使用權流轉的方式建設用地使用權的流轉具體方式有：轉讓、互換、贈與、出資、出租、抵押。二、建設用地使用權流轉的法律要件（一）不屬于法律禁止流轉的范圍（二）要式合同（三）期限限制（四）變更登記三、建設用地使用權流轉的法律效果（一）權利義務概括移轉建設用地使用權轉讓于第三人后，第三人取代轉讓人的地位，成為新的建設用地使用權人，享有原出讓合同中的權利，承擔原來出讓合同中的義務。這相當于民法原理上的債權債務的概括移轉。（二）處分的標的及于地上不動產四、“多重轉讓”情形下的具體規(guī)則第三節(jié)建設用地使用權的流轉一、建設用地使用權流轉的方式95第四節(jié)建設用地使用權的效力

一、建設用地使用權人的權利(一)土地利用權與收益權(二)權利處分權(三)續(xù)期權二、建設用地使用權人的義務(一)合理利用土地，不得改變土地用途的義務(二)支付土地出讓金的義務(三)支付其他相應補償和費用的義務(四)返還土地的義務

第四節(jié)建設用地使用權的效力一、建設用地使用權人的權利96第五節(jié)建設用地使用權的消滅一、建設用地使用權消滅的事由（一）期限屆至（二）土地滅失（三）提前收回（四）拋棄二、建設用地使用權消滅的法律效果建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記，登記機關應當收回建設用地使用權證書。關于提前收回建設用地使用權的補償問題。關于期限屆滿后，地上建筑物、構筑物及其附屬物的歸屬問題。第五節(jié)建設用地使用權的消滅一、建設用地使用權消滅的事由97第十章宅基地使用權

第一節(jié)宅基地使用權的概念與特征

第二節(jié)宅基地使用權的內容

第三節(jié)宅基地使用權的取得

第四節(jié)宅基地使用權行使的限制第五節(jié)宅基地使用權的消滅第十章宅基地使用權第一節(jié)宅基地使用權的概念與特征98第一節(jié)宅基地使用權的概念與特征

一、宅基地使用權的概念《物權法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”由此可見，宅基地使用權是指自然人依法對集體所有的土地享有占有和通過建造房屋及其他附屬設施等方式予以使用的權利。二、宅基地使用權的特征（一）主體的限定性（二）客體僅限于農民集體所有的土地（三）宅基地使用權的用途特定第一節(jié)宅基地使用權的概念與特征一、宅基地使用權的概念99三、宅基地使用權與建設用地使用權但宅基地使用權與建設用地使用權存在很多區(qū)別，具體表現(xiàn)如下：其一，權利主體的構成有區(qū)別。其二，權利內容也有很大不同。其三，權利取得的方式也不同。三、宅基地使用權與建設用地使用權100第二節(jié)宅基地使用權的內容

一、宅基地使用權人的權利（一）在宅基地上建造房屋及其他附著物的權利（二）在宅基地空閑處建造其他建筑物、附著物或種植竹木（三）宅基地使用權的有限處分權二、宅基地使用權人的義務（一）按照批準的用途使用宅基地的義務（二）按照批準的面積建造房屋的義務（三）服從規(guī)劃的義務（四）行使宅基地使用權不得妨礙鄰人合法權益的義務

第二節(jié)宅基地使用權的內容一、宅基地使用權人的權利101第三節(jié)宅基地使用權的取得

一、宅基地使用權的初使取得（一）宅基地使用權的初使取得的條件1．主體資格2．申請宅基地使用權的客觀條件（二）宅基地使用權初始取得的程序根據《土地管理法》第62條第3款和省、自治區(qū)、直轄市有關《土地管理法》實施辦法的規(guī)定，宅基地使用權申請人應當向農村集體經濟組織或者村民委員會提出用地申請，經村民代表大會或者村民大會依民主議事程序對其申請進行審查，經討論通過后，報人民政府批準。其中，需要使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，需要使用耕地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，經縣級人民政府土地管理部門的審核同意后，報縣級人民政府批準。經有批準權的人民政府批準后，由村主管機構派專人丈量劃清四周，發(fā)給《宅基地使用權證》確認宅基地使用權。第三節(jié)宅基地使用權的取得一、宅基地使用權的初使取得102二、宅基地使用權的繼受取得我國現(xiàn)行法律不允許宅基地使用權的單獨轉讓，但是農村村民所有的房屋的轉讓則不為法律所禁止，因此，農村村民私有房屋的轉讓勢必在房屋轉讓時一并轉讓宅基地使用權，這也就是說，盡管有人不能通過初始取得的方式取得宅基地使用權，但卻可以通過受讓的方式繼受取得宅基地使用權。此外，私有房屋依法為可以繼承的標的，故宅基地使用權也可因房屋的繼承而取得。

二、宅基地使用權的繼受取得103第四節(jié)宅基地使用權行使的限制

宅基地使用權行使上的限制具體表現(xiàn)在以下方面：第一，宅基地使用權不得單獨轉讓。第二，宅基地使用權不得抵押。第三，依《土地管理法》第62條第1、4款規(guī)定，農村村民只能以戶的形式申請宅基地，并且一戶只能享有一處宅基地使用權。在因轉讓房屋所有權或者實現(xiàn)抵押權而使宅基地發(fā)生轉移的，原權利人不得再申請宅基地使用權。第四節(jié)宅基地使用權行使的限制宅基地使用權行使上的限104第五節(jié)宅基地使用權的消滅

一、宅基地的收回和調整二、宅基地的征收三、宅基地使用權的拋棄四、宅基地的滅失五、其他致宅基地使用權消滅的情形第五節(jié)宅基地使用權的消滅一、宅基地的收回和調105第十一章地役權

第一節(jié)地役權概述

第二節(jié)地役權的取得第三節(jié)地役權的效力

第四節(jié)地役權的消滅

第十一章地役權第一節(jié)地役權概述106第一節(jié)地役權概述

一、地役權的概念和特征地役權，是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。二、地役權的特征（一）地役權以存在兩項不動產為前提（二）地役權具有很強的意定性（三）地役權具有從屬性1、地役權不得與需役地分離而為讓與2、地役權不得由需役地分離而為其他權利的標的3、地役權隨需役地所有權或使用權的消滅而消滅（四）地役權具有不可分性1、分生上的不可分性2、消滅上的不可分性3、享有上的不可分性

第一節(jié)地役權概述一、地役權的概念和特征107三、地役權的分類(一)依權利內容的不同為標準的分類1.通行權2.管線通過權3.排水權4.取水權5.通風權6.采光權7.眺望權8.支撐地役權9.放牧地役權10.建造附屬設施或安設臨時附著物的地役權11.排污地役權

三、地役權的分類108(二)依權利的表現(xiàn)形式進行的分類1.持續(xù)性地役權和非持續(xù)性地役權根據地役權的權利行使方法，地役權可分為持續(xù)性地役權和非持續(xù)性地役權。持續(xù)性地役權，是指地役權人在權利行使的時候，連續(xù)無間斷地作用于供役地，如眺望權、采光權、管道引水地役權等。非持續(xù)性地役權，是指地役權人權利的實現(xiàn)是依靠每一次的具體行為實施的。2.積極地役權與消極地役權根據地役權的內容，地役權可分為積極地役權與消極地役權。積極地役權是指地役權人在供役地上為一定行為的地役權。因地役權人得于供役地上為一定的行為，故積極地役權又稱為作為地役權。消極地役權是指供役地人在供役地上不得為一定行為的地役權。(二)依權利的表現(xiàn)形式進行的分類109三、地役權與相鄰關系（一）地役權與相鄰關系的聯(lián)系首先，二者均屬于不動產物權范疇，且通常都發(fā)生在相鄰不動產的物權人之間；其次，二者均以調節(jié)不動產的利用為目的再次，二者都以不動產物權的限制或擴張為基本內容；最后，地役權可以彌補相鄰關系制度的不足，因為相鄰關系只是對相鄰不動產利用關系的最低限度的調整。

三、地役權與相鄰關系110（二）地役權與相鄰關系的區(qū)別1.法律性質不同。2.產生原因不同。3.作用不同。4.代價不同。5.形式要件不同。

（二）地役權與相鄰關系的區(qū)別111第二節(jié)地役權的取得

一、基于法律行為而取得地役權（一）地役權的合同設立《物權法》第157條規(guī)定，設立地役權應當以書面行使訂立地役權合同。地役權合同一般包括一下條款：（１）當事人的姓名或者名稱和住所；（２）供役地和需役地的位置；（３）利用的目的和方法；（４）利用期限；（５）費用及其支付方式；（６）解決爭議的方法。（二）通過轉讓行為取得地役權二、基于法律行為以外的事實取得地役權1.因為法律的直接規(guī)定而取得地役權2.因繼承取得地役權第二節(jié)地役權的取得一、基于法律行為而取得地役權112第三節(jié)地役權的效力一、地役權人的權利義務（一）地役權人的權利1.供役地的使用權2.為必要的附隨行為與修建設施的權利地役權人為實現(xiàn)和維持其權利，可以在供役地上為必要的附屬行為和修建必要的附屬設施。3.物權請求權地役權人于設立地役權的目的范圍內，對供役地有直接支配的權利，因此，當地役權受到侵害或有妨害之虞時，地役權人又有物上請求權，即可以請求停止侵害、排除妨害或預防妨害。地役權的物權請求權既可以對第三人行使，也可以對供役地的物權人行使，比如，修建有道路的通行地役權，供役地物權人在道路上設置障礙物，地役權人可請求其除去妨害。（二）地役權人的義務1.合理使用的義務2.維持附屬設置的義務3.按約定支付費用的義務第三節(jié)地役權的效力一、地役權人的權利義務113二、供役地人的權利義務（一）供役地人的權利1、對附屬設置的共同使用權2、共役地使用場所與方法變更的請求權3、費用支付請求權（二）地役權人的義務1、容忍或不作為義務2、分擔共用設施的維持費用的義務

二、供役地人的權利義務114第四節(jié)地役權的消滅

一、地役權消滅的原因(一)存續(xù)期間屆滿（二）約定的消滅事由發(fā)生（三）主物權消滅（三）供役地權利人依法解除地役權設定合同（四）拋棄地役權(五)權利混同（六）供役地或者需役地的滅失（七）土地的征收（八）目的不能二、地役權消滅的法律效果地役權人應當停止行使地役權的行為；地役權人應當協(xié)助辦理地役權注銷登記手續(xù)；如果在供役地上修建或安置設施，地役權人有權取回并應當恢復土地的原狀。第四節(jié)地役權的消滅一、地役權消滅的原因115第十二章?lián)Ｎ餀喔攀?/p>

第一節(jié)擔保物權的概念與特征第二節(jié)擔保物權的分類第三節(jié)擔保物權的設立第四節(jié)擔保物權的適用范圍第五節(jié)擔保物權的實現(xiàn)第六節(jié)擔保物權的消滅第十二章?lián)Ｎ餀喔攀龅谝还?jié)擔保物權的概念與特征116第一節(jié)擔保物權的概念與特征

擔保物權是指為擔保債務的履行而在債務人或者其保證人的特定財產上設定的當一定條件具備時，債權人支配和取得該特定財產的交換價值為對象的他物權。擔保物權除具有物權的一般特征外，還具有以下特征：第一，它是為擔保債權的實現(xiàn)而設立的權利，它對所擔保的債權而言，具有從屬性或附隨性的特征。第二，擔保物權的行使具有期待性或附條件性。第三，擔保物權是對擔保財產交換價值的附期限（或附條件）的變價處分權和優(yōu)先受償權。第四，擔保物權具不可分性。擔保物權的不可分性，指擔保物權所擔保的債權在未受清償之前，擔保物權人能就擔保財產的全部行使其權利。第一節(jié)擔保物權的概念與特征擔保物權是指為擔保債務的履行117第二節(jié)擔保物權的分類根據不同的分類標準，可以將擔保物權分為不同的種類。1.根據擔保物權發(fā)生的原因為標準，擔保物權可分為法定擔保物權和約定擔保物權。2.根據擔保物權的客體的不同，擔保物權可分為不動產擔保物權、動產擔保物權和權利擔保物權。3.根據擔保物權的效力為標準，擔保物權可分為留置性擔保物權和優(yōu)先清償性擔保物權。4.根據擔保物權成立的公示方式規(guī)定的不同，擔保物權分為登記擔保物權和占有擔保物權。5.以擔保物權的形態(tài)在民法典中有無明文規(guī)定為分類標準，可以將擔保物權分為典型擔保物權和非典型擔保物權。6.根據我國《民法通則》和《擔保法》的規(guī)定，我國的擔保物權種類可以分為抵押權、質權和留置權三種。第二節(jié)擔保物權的分類根據不同的分類標準，可以將擔保物權分118第三節(jié)擔保物權的設立

一、擔保物權的設立約定擔保物權需具備下列條件才能有效設立：第一，約定擔保物權的設定，要有當事人之間關于設立擔保物權的書面約定。第二，債權債務關系依法成立生效。第三，擔保人對擔保財產享有合法處分權。第四，擔保物權的設立需依法公示。第三節(jié)擔保物權的設立一、擔保物權的設立119第四節(jié)擔保物權的適用范圍一、被擔保債權的范圍根據《擔保法》第46條、第67條和第83條的規(guī)定，抵押權擔保的債權范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。質權擔保的債權范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金、質物保管費用和實現(xiàn)質權的費用。質押合同另有約定的，按照約定。留置權擔保的債權范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金、留置物保管費用和實現(xiàn)留置權的費用。二、擔保人范圍擔保人包括債務人和第三人（或物上保證人）。三、擔保財產的范圍擔保財產需滿足一定的條件。1.須為可流通財產，以便于在債務人不履行債務時，擔保物權人可以通過變價方式獲取價款并就其價款優(yōu)先受償。2.須為法律不禁止設立擔保物權的財產，如果法律明文禁止設立擔保的財產，絕不可以擔保，否則將不生擔保物權的效力。3.須為不消耗財產。

第四節(jié)擔保物權的適用范圍一、被擔保債權的范圍120第五節(jié)擔保物權的實現(xiàn)擔保物權實現(xiàn)的前提條件是：1.被擔保的債權已屆清償期。2.債務人屆期未履行債務，致被擔保的債權未獲清償，債務人屆期未履行債務。3.擔保物權的實現(xiàn)，以擔保合同合法有效為條件。第五節(jié)擔保物權的實現(xiàn)擔保物權實現(xiàn)的前提條件是：121第六節(jié)擔保物權的消滅一、被擔保物權擔保的債權全部消滅二、擔保物的滅失三、擔保物權因實現(xiàn)而消滅

第六節(jié)擔保物權的消滅一、被擔保物權擔保的債權全部消滅122第十四章抵押權

第一節(jié)抵押權的概念與特征

第二節(jié)抵押權的設立

第三節(jié)抵押財產的轉讓與出租

第四節(jié)抵押權的實現(xiàn)

第五節(jié)最高額抵押權

第六節(jié)動產浮動抵押權

第十四章抵押權第一節(jié)抵押權的概念與特征123第一節(jié)抵押權的概念與特征

一、抵押權的概念根據《物權法》第179條的規(guī)定，抵押權是債權人對債務人或者第三人不轉移占有的擔保財產，在債務人屆期不履行債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，依法享有的就抵押財產的變價處分權和就賣的價金優(yōu)先受償權的總稱。

第一節(jié)抵押權的概念與特征一、抵押權的概念124二、抵押權的特征（一）從屬性抵押權是因擔保債權而設定的擔保物權，因此，其從屬性表現(xiàn)為其成立、變更、消滅與被擔保的債權密不可分。（二）不可分性抵押權不可分性是指被擔保的債權未受全部清償之前，抵押權得就擔保物的全部行使權利。具體內容是：（1）抵押物被分割或者部分轉讓的，不影響抵押權（2）抵押權不因抵押財產的滅失、價值的減低而失去完整性，抵押財產之剩余價值仍應擔保被擔保的全部債務。（3）被擔保的債權被分割或部分被轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權（《適用擔保法解釋》第72條第1款）；（4）主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務。（三）物上代位性物上代位性是指抵押物滅失或者出讓，其交換價值轉化為其他形態(tài)的物時，抵押權的效力及于該物。二、抵押權的特征125第二節(jié)抵押權的設立

一、可以設立抵押權的財產（一）不得抵押的財產土地所有權耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施所有權、使用權不明或者有爭議的財產依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產以法定程序確認為違法、違章的建筑物法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產（二）依法可以抵押的財產1、建筑物和其他土地附著物；2、建設用地使用權；3、以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權；4、生產設備、原材料、半成品、產品；5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通