220817無(wú)錫廣州無(wú)效成本分析及案例合并版

二、無(wú)效成本分析及案例單位：萬(wàn)元1、設(shè)計(jì)管理類成本增加原因無(wú)錫廣州增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B方案調(diào)整25,821.00

20,890.8180.91%20,448.29

6,454.3831.56%招標(biāo)圖與施工圖差異3,724.92555.7714.92%1,118.6411.231.00%設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺7,819.87673.448.61%1,520.92726.7647.78%品質(zhì)提升9,248.362783.01%861.89

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-面積指標(biāo)變化引起的成本增加1,645.6200.00%2,125.7665.563.08%其他00036,757.98

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合計(jì)48,259.7722,398.0248.28%62,833.487,257.9211.55%案例1：無(wú)錫持有項(xiàng)目方案調(diào)整增加的無(wú)效成本1、融創(chuàng)茂現(xiàn)海洋樂(lè)園位置原規(guī)劃為電影樂(lè)園，后業(yè)態(tài)調(diào)整為海洋樂(lè)園；2、酒店群14年方案為六星+五星+2個(gè)四星酒店，后整體規(guī)劃方案調(diào)整，改為獨(dú)棟式六星酒店+2個(gè)五星酒店；3、原茂內(nèi)電影樂(lè)園遷至室外主題樂(lè)園內(nèi)，樂(lè)園新增萌寵小鎮(zhèn)園區(qū)，整體方案及施工圖進(jìn)行調(diào)整；4、秀場(chǎng)演藝節(jié)目調(diào)整，已完成的方案設(shè)計(jì)及演藝節(jié)目設(shè)計(jì)費(fèi)作廢，重新設(shè)計(jì)。背景描述：業(yè)態(tài)方案調(diào)整引起的無(wú)效成本（萬(wàn)元）融創(chuàng)茂室外主題樂(lè)園酒店群秀場(chǎng)合計(jì)無(wú)效成本明細(xì)（各業(yè)態(tài)明細(xì)附后）案例2：廣州雪世界方案調(diào)整導(dǎo)致的成本增加背景描述：17年8月9日的半年會(huì)議，品質(zhì)提升提出雪世界暖區(qū)北部拆除（建筑結(jié)構(gòu)已施工完成），各專業(yè)17年9月30日前出圖完成，18年1月30日前拆除完成。無(wú)效成本：變更涉及土方回填、結(jié)構(gòu)拆改等，耗費(fèi)大量的人力物力，拆除過(guò)程存在嚴(yán)重的安全隱患，且雪世界正處于保溫板及地面施工階段，施工場(chǎng)地非常有限，經(jīng)評(píng)估對(duì)工期影響6個(gè)月。而拆除及暖區(qū)調(diào)整金額總計(jì)約3055萬(wàn)元。建議：前期方案設(shè)計(jì)，需進(jìn)行深入調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析與定位，方案審批通過(guò)，不再進(jìn)行業(yè)態(tài)或者方案的調(diào)整，避免后期因業(yè)態(tài)變更或方案變更導(dǎo)致大量無(wú)效成本增加；案例3：無(wú)錫茂商業(yè)街三層餐飲鋪燃?xì)庠黾油L(fēng)管及增加開(kāi)洞事宜商業(yè)街通道裝修已完成，消防驗(yàn)收時(shí)提出融創(chuàng)茂商業(yè)街三層餐飲鋪廚房需增加通風(fēng)管越過(guò)通道排向室外。需對(duì)已完成的吊頂拆除后再對(duì)外墻和頂板開(kāi)洞，并增設(shè)百葉窗。造成土建機(jī)電拆改無(wú)效成本124.96萬(wàn)元。措施和建議：設(shè)計(jì)階段要做好各專業(yè)規(guī)劃，提前熟悉和了解本工程所在地涉及的政策法規(guī)及相關(guān)設(shè)計(jì)、驗(yàn)收規(guī)范，提前與相關(guān)政府職能部門(mén)溝通，避免報(bào)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)范有變化，及時(shí)與政府部門(mén)協(xié)調(diào)溝通，及早提醒設(shè)計(jì)院下發(fā)設(shè)計(jì)變更，避免無(wú)效拆改。背景描述：（1）背景：在廣州酒店群景觀設(shè)計(jì)時(shí)，六星酒店消防回車場(chǎng)與消防道路存在15cm高差、且與建筑之間種植有大喬木。五星酒店設(shè)計(jì)了點(diǎn)狀鋪裝植草消防道，均違反消防規(guī)定。消防驗(yàn)收整改增加費(fèi)用約60萬(wàn)元。（2）問(wèn)題：施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)未查閱消防規(guī)定，施工圖審查時(shí)也未發(fā)現(xiàn)此類問(wèn)題。圖紙會(huì)審時(shí)，成本以合肥文旅城酒店案例提醒設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)未引起價(jià)差，導(dǎo)致消防驗(yàn)收不通過(guò)、整改增加成本。（3）建議：將相關(guān)規(guī)定及違反懲罰，重點(diǎn)突出寫(xiě)進(jìn)設(shè)計(jì)合同和施工審查合同，從設(shè)計(jì)源頭管控此類違反相關(guān)法律法規(guī)導(dǎo)致的成本浪費(fèi)。原方案原方案現(xiàn)方案現(xiàn)方案案例4：因設(shè)計(jì)違反消防規(guī)定設(shè)計(jì)引起的成本增加：案例5-融創(chuàng)茂外立面涂料方案品質(zhì)提升變更融創(chuàng)茂商業(yè)街與海洋樂(lè)園、水樂(lè)園、娛雪樂(lè)園中間通道外墻涂料（原灰色外墻涂料）已全部施工完成完成，現(xiàn)場(chǎng)腳手架已拆除。因開(kāi)業(yè)效果不佳，方案品質(zhì)提升變更為綠紋漸變色外墻涂料，需重新搭設(shè)腳手架搶工實(shí)施，產(chǎn)生大額無(wú)效成本?？偘鼰o(wú)效成本（原灰色彈性涂料施工）金額為：228.47萬(wàn)元；重新施工總包增加的措施費(fèi)金額245.70萬(wàn)元；合計(jì)無(wú)效成本約474.17萬(wàn)元。無(wú)效成本明細(xì)：背景描述：提升前提升后背景簡(jiǎn)述：1、根據(jù)文旅院移交的旗艦店品質(zhì)提升方案，跨路景觀拉手樹(shù)，小火車沿路兩端、萌寵小鎮(zhèn)大門(mén)與主環(huán)路、神樹(shù)區(qū)域布置主題花卉、紫砂區(qū)沿路兩旁布置秋色葉樹(shù)種提升景觀品質(zhì)方案變更；2、根據(jù)文旅院移交的旗艦店方案，沿主環(huán)路及主要休息區(qū)增加霧森；無(wú)效成本：整體測(cè)算景觀品質(zhì)提升增加成本約920萬(wàn)元，其中無(wú)效成本150萬(wàn)元。案例6：集團(tuán)文旅院主要品質(zhì)提升項(xiàng)文旅院oa移交方案：背景描述：2018年7月秀場(chǎng)夜景照明二版施工圖下發(fā)，樣板段施工驗(yàn)收合格（含室外激光投影系統(tǒng)）；2018年10月激光投影機(jī)合同簽訂并排產(chǎn)；12月投影機(jī)全部到貨、保溫箱及融合系統(tǒng)設(shè)備訂貨下單；2019年1月文旅院下發(fā)會(huì)議紀(jì)要取消室外激光投影機(jī)。取消原因：因無(wú)錫秀場(chǎng)室外激光投影機(jī)恒溫箱尺寸過(guò)大，影響立面效果；后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)維修困難問(wèn)題。

無(wú)效成本明細(xì)：1、投影機(jī)設(shè)備廠家約談，產(chǎn)生索賠退貨手續(xù)費(fèi)5.5萬(wàn)元。2、夜景照明單位已訂貨保溫箱、融合系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)備保管、墊資等索賠上報(bào)70萬(wàn)元；合計(jì)75.5萬(wàn)元。案列7-無(wú)錫秀場(chǎng)夜景照明室外激光投影系統(tǒng)取消案例文旅院取消室外激光投影機(jī)的會(huì)議紀(jì)要：松下索賠報(bào)價(jià)單：廣東美科索賠報(bào)價(jià)單案列7-無(wú)錫秀場(chǎng)夜景照明室外激光投影系統(tǒng)取消案例保溫箱安裝吊裝照片：恒溫箱、融合系統(tǒng)材料采購(gòu)合同資料及打款回執(zhí)單案列7-無(wú)錫秀場(chǎng)夜景照明室外激光投影系統(tǒng)取消案例背景描述：2018年9月一版本夜景施工圖下發(fā)，秀場(chǎng)夜景照明穿孔鋁板過(guò)?。?1.7mm），導(dǎo)致像素點(diǎn)燈無(wú)法固定，需額外增加定制卡扣，導(dǎo)致增加額外成本；2019年5月施工時(shí)發(fā)現(xiàn)因穿孔鋁板穿孔存在毛刺、鋁板正面噴漆光滑等原因增加定制卡扣尚不能完全固定燈具，需額外增加3M膠固定；無(wú)效成本明細(xì)：1、增加定制卡扣費(fèi)用約86萬(wàn)元。2、增加3M膠固定約15萬(wàn)元；合計(jì)101萬(wàn)元。建議：幕墻方案需結(jié)合室外泛光照明設(shè)計(jì)，預(yù)留合理燈具安裝條件，減少非標(biāo)燈具，降低安裝難度。案列8-廣州秀場(chǎng)夜景照明穿孔鋁板直徑過(guò)小導(dǎo)致無(wú)法固定燈具案例總結(jié)針對(duì)以上問(wèn)題的建議及解決措施1、前期方案設(shè)計(jì)，需進(jìn)行深入調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析與定位，方案審批通過(guò)，不再進(jìn)行調(diào)整，避免后期因顛覆性修改導(dǎo)致大量無(wú)效成本增加；2、加強(qiáng)面積管理的考核，執(zhí)行國(guó)標(biāo)計(jì)算建筑面積，嚴(yán)格按照簽批面積開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，單體面積超出簽批面積5%，對(duì)相關(guān)責(zé)任部所進(jìn)行考核。避免后期因建筑面積增加帶來(lái)成本的風(fēng)險(xiǎn)。3、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，設(shè)計(jì)變更先審批后實(shí)施，后補(bǔ)變更應(yīng)對(duì)變更發(fā)起部門(mén)和發(fā)起人計(jì)入考核。4、方案階段要做好各專業(yè)規(guī)劃，提前熟悉和了解本工程所在地涉及的政策法規(guī)及相關(guān)設(shè)計(jì)、驗(yàn)收規(guī)范，提前進(jìn)行與相關(guān)政府職能部門(mén)溝通，避免報(bào)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)；5、加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計(jì)的合圖，尤其是對(duì)后出圖專業(yè)設(shè)計(jì)人員要進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，確保設(shè)計(jì)交圈，避免后期因?yàn)閷I(yè)圖紙未合圖而出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，增加無(wú)效成本；總結(jié)針對(duì)以上問(wèn)題的建議及解決措施6、施工圖報(bào)審?fù)瓿珊笤僖平怀杀具M(jìn)行招標(biāo)，避免因?yàn)檎袠?biāo)圖紙與施工圖不同，引起的新增價(jià)格限價(jià)困難，帶來(lái)的無(wú)效成本的增加。7、優(yōu)化設(shè)備、材料選型，減少非標(biāo)材料、設(shè)備的使用，優(yōu)化成本單位：萬(wàn)元2、工程管理類成本增加原因無(wú)錫廣州增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B現(xiàn)場(chǎng)施工措施23,376.381689.897.22%54,932.6611,481.7220.90%現(xiàn)場(chǎng)施工工藝調(diào)整8,960.36321.663.59%1,034.016.270.61%現(xiàn)場(chǎng)施工單位管控問(wèn)題引起的第三方零星工程5,852.974,649.5079.44%3,333.092,195.7165.88%現(xiàn)場(chǎng)垃圾清理及垃圾外運(yùn)2,091.30950.2545.44%1,421.10775.7354.59%現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理引起的質(zhì)量缺陷整改1,155.37708.7461.34%-539.9526.38-4.89%現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度管理引起的后期搶工21,188.6017894.4784.45%5,427.291,080.5519.91%其他2365.74991.3241.89%57,914.5612.900.02%小計(jì)64,990.7227,205.8341.86%123,522.7715,579.2512.61%典型案例1：廣州茂總包措施費(fèi)索賠（1）（1）背景：廣州融創(chuàng)茂總承包單位在結(jié)算中，提出施工難度增加費(fèi)用的索賠，以人工工日形式計(jì)取，達(dá)50余萬(wàn)工日，約1.66億元。（2）問(wèn)題：存在資料不完善（如右圖），僅提供現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)單，但缺成本人員簽字，無(wú)考勤及打卡記錄，無(wú)法提供其他能證明實(shí)際用工的直接證據(jù)等，導(dǎo)致我司結(jié)算時(shí)無(wú)法判定其有效性與合法性。（3）建議：在建項(xiàng)目，如有類似情況，應(yīng)盡早與施工單位及業(yè)務(wù)部門(mén)溝通，并指定一套完善的確認(rèn)流程，如提供對(duì)應(yīng)的施工組織方案，經(jīng)甲方認(rèn)可后實(shí)施。過(guò)程記錄需成本部參與見(jiàn)證等等。典型案例2：廣州項(xiàng)目總包技術(shù)措施費(fèi)索賠（2）（1）背景：1）由于定標(biāo)當(dāng)時(shí)，本項(xiàng)目屬于創(chuàng)新業(yè)態(tài)，無(wú)基準(zhǔn)價(jià)參考，雙方協(xié)商合同清單暫參考萬(wàn)達(dá)2015年大商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)執(zhí)行。2）因議標(biāo)階段無(wú)實(shí)際圖紙，無(wú)法精確測(cè)算措施費(fèi)，最終參考版納218元/m2措施費(fèi)綜合單價(jià)包干。3）廣州文旅城融創(chuàng)樂(lè)園占地54.5萬(wàn)平米，其中二期預(yù)留用地7萬(wàn)平米，樂(lè)園建筑面105680平米、其中地下室12276.50元，基底面積100000平米，建構(gòu)筑單體共149個(gè)。4）單體多，場(chǎng)地廣，形狀不規(guī)則，層高類型多，層高普遍偏高，5）導(dǎo)致腳手架，垂直運(yùn)輸、水平運(yùn)輸，人工降效等6）導(dǎo)致總包索賠63243.22萬(wàn)。典型案例2：廣州項(xiàng)目總包技術(shù)措施費(fèi)索賠（2）（2）問(wèn)題：所有措施方案后補(bǔ)，收方資料后補(bǔ)，索賠在建設(shè)后期進(jìn)行，無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核。（3）建議：1）文旅城項(xiàng)目屬于創(chuàng)新業(yè)態(tài)，建議技術(shù)措施費(fèi)開(kāi)項(xiàng)，過(guò)程發(fā)生事項(xiàng)每天簽確歸檔。2）施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行專家評(píng)審，優(yōu)化執(zhí)行。3）單價(jià)建議參考定額上浮或者下浮進(jìn)行，避免單價(jià)爭(zhēng)議。4）集團(tuán)與中建系統(tǒng)制定樂(lè)園單價(jià)。5）合同明確總包所有措施方案必須報(bào)監(jiān)理、工程部審核后實(shí)施，并在工程部存檔方案。6）合同明確總包在發(fā)生的每一項(xiàng)措施均需同步通知甲方簽確。典型案例3-無(wú)錫樂(lè)園、茂第三方場(chǎng)內(nèi)垃圾清運(yùn)零星勞務(wù)1、根據(jù)合同約定，分包合同場(chǎng)內(nèi)垃圾清運(yùn)由各分包單位運(yùn)至總包指定垃圾堆放地點(diǎn)，由總包統(tǒng)一外運(yùn)；2、無(wú)錫室外樂(lè)園和茂因分包垃圾外運(yùn)緩慢，現(xiàn)場(chǎng)滯留垃圾較多，工程部要求引入第三方清運(yùn)場(chǎng)內(nèi)垃圾。1、合同簽訂樂(lè)園限額為298.5萬(wàn)元，茂限額為92.8萬(wàn)元；3、實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)工程部大量簽工，現(xiàn)場(chǎng)第三方用工量急劇增加，導(dǎo)致補(bǔ)充協(xié)議不斷增加。（1）截止開(kāi)業(yè)前室外樂(lè)園簽訂補(bǔ)充協(xié)議2份，累計(jì)合同金額595.77萬(wàn)元，根據(jù)工程部簽單預(yù)估結(jié)算金額835.7萬(wàn)元；（2）截至開(kāi)業(yè)前茂簽訂補(bǔ)充協(xié)議4份，累計(jì)合同金額790.25萬(wàn)元。根據(jù)工程部簽單預(yù)估結(jié)算金額約943.94萬(wàn)元。累計(jì)第三方零星勞務(wù)成本約1779.64萬(wàn)元，成本巨大，且無(wú)法全部扣回。需由責(zé)任單位承擔(dān)。無(wú)效成本明細(xì)：背景描述：2、工程管理類案例案例照片2、工程管理類案例案例照片案例4：融創(chuàng)茂商業(yè)街總包已完成的墻面污染，導(dǎo)致第三方二次施工背景描述：

總包墻面膩?zhàn)蛹叭槟z漆已完成，現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)不到位，造成已完成工作面大規(guī)模污染，工程部認(rèn)為整改進(jìn)度又不滿足工期要求，故指令第三方單位對(duì)污染墻面重新施工?，F(xiàn)總包和第三方對(duì)各自施工界面爭(zhēng)議較大，造成污染的單位難以厘清，暫定總包成本保護(hù)管理責(zé)任。重新施工部分，第三方無(wú)效成本金額約292.33萬(wàn)元。無(wú)效成本明細(xì)：案例照片：案例5：茂支吊架整改背景描述：

融創(chuàng)茂管道支吊架在移交商管驗(yàn)收時(shí)，經(jīng)專業(yè)檢測(cè)公司現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)：支吊架的焊接點(diǎn)存在焊縫表面有氣孔、虛焊（點(diǎn)焊）、漏焊、未焊滿，焊縫有裂縫等情況，抽檢100%不合格，無(wú)法進(jìn)行驗(yàn)收移交。工程部指定第三方單位進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行支吊架整改。第三方支吊架整改造成無(wú)效成本約為275.8萬(wàn)元，需工程部明確責(zé)任單位結(jié)算時(shí)予以扣款。無(wú)效成本明細(xì)：無(wú)錫文旅城籌建期專項(xiàng)檢測(cè)-支吊架探傷檢測(cè)檢測(cè)位置編制部門(mén)：設(shè)備物管部-工程組檢測(cè)日期：2019.04.23編號(hào)：#雪世界夾層制冷管道支吊架現(xiàn)場(chǎng)典型問(wèn)題圖片檢測(cè)數(shù)量10存在問(wèn)題（率）100%1、無(wú)問(wèn)題02、焊縫表面有氣孔23、虛焊（點(diǎn)焊）14、漏焊85、未滿焊06、焊點(diǎn)有裂縫0無(wú)錫文旅城籌建期專項(xiàng)報(bào)告-支吊架探傷檢測(cè)檢測(cè)位置編制部門(mén)：設(shè)備物管部-工程組報(bào)告日期：2019.04.22報(bào)告編號(hào)：#機(jī)房支吊架現(xiàn)場(chǎng)典型問(wèn)題圖片檢測(cè)數(shù)量33存在問(wèn)題（率）75.8%1、無(wú)問(wèn)題82、焊縫表面有氣孔133、虛焊（點(diǎn)焊）04、漏焊65、焊瘤76、焊點(diǎn)有裂縫0案例照片：改造后案例5：茂支吊架整改案例6：廣州項(xiàng)目搶工增加成本（1）背景：開(kāi)業(yè)前各場(chǎng)內(nèi)施工單位進(jìn)度嚴(yán)重滯后，已對(duì)開(kāi)業(yè)造成較大風(fēng)險(xiǎn)，為確保按期開(kāi)業(yè)共引入3家第三方搶工隊(duì)單位（四川航天建筑工程有限公司、陽(yáng)江市鼎盛勞務(wù)有限公司、深圳市建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司），共簽訂4份搶工合同，合同金額3539萬(wàn)元，其中雜工費(fèi)用增加成本1146萬(wàn)元。（2）問(wèn)題：第三方搶工單位介入，現(xiàn)場(chǎng)管控難度增大，搶工費(fèi)用高于原合同費(fèi)用，切割界面后導(dǎo)致增加成本；其中勞務(wù)支援費(fèi)用需從原合同單位內(nèi)扣除，對(duì)后期結(jié)算爭(zhēng)議存在較大風(fēng)險(xiǎn)，增加結(jié)算難度。（3）建議：前期招標(biāo)定標(biāo)，重點(diǎn)關(guān)注入圍單位企業(yè)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)能力，履約能力，擬投入項(xiàng)目經(jīng)理管控經(jīng)驗(yàn)等關(guān)注點(diǎn)。剔除較差單位，避免低價(jià)中標(biāo)單位履約能力較差。序號(hào)合同編號(hào)合同名稱供方搶工事項(xiàng)責(zé)任單位簽訂合同金額（含補(bǔ)充協(xié)議）（元）其中雜工費(fèi)用（元）16000007184廣州萬(wàn)達(dá)城三期室外主題樂(lè)園室內(nèi)裝修及零星搶工工程四川航天建筑工程有限公司1、主題樂(lè)園內(nèi)裝“中建澳連”原合同界面切割；2、主題樂(lè)園首開(kāi)區(qū)、小蜜蜂、大湖秀張拉膜鋼結(jié)構(gòu)；3、主題樂(lè)園新增簽證內(nèi)容及主題樂(lè)園雜工內(nèi)容等。中建澳連、中建八局、雜工費(fèi)用場(chǎng)內(nèi)各施工單位分?jǐn)?1,979,161.693,020,377.8026000012512廣州文旅城二期萬(wàn)達(dá)茂土建、裝修零星搶工工程四川航天建筑工程有限公司1、融創(chuàng)茂土建、裝修類工作零星搶工工程；2、融創(chuàng)茂機(jī)電零星搶工工程；3、融創(chuàng)茂零星雜工搶工工程。中建八局、雜工費(fèi)用場(chǎng)內(nèi)各施工單位分?jǐn)?,629,150.025,564,319.4836000020277廣州文旅城二期融創(chuàng)茂零星人工搶工勞務(wù)合同陽(yáng)江市鼎盛勞務(wù)有限公司1、融創(chuàng)茂零星人工搶工。雜工費(fèi)用場(chǎng)內(nèi)各施工單位分?jǐn)?,879,955.001,879,955.0046000024379廣州融創(chuàng)文旅城二期融創(chuàng)茂外幕墻及室內(nèi)裝修零星搶工工程深圳市建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司1、融創(chuàng)茂大商業(yè)內(nèi)裝部分：現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量整改及搶工；2、融創(chuàng)茂外裝部分:外裝二標(biāo)深圳粵源整改及搶工。深圳嘉信、南京長(zhǎng)島、深圳粵源1,901,928.94998,123.80合計(jì)：35,390,195.6511,462,776.08案例7：無(wú)錫主題樂(lè)園土建零星第三方案例簡(jiǎn)述：總包及各分包單位施工進(jìn)度緩慢，影響項(xiàng)目整體施工進(jìn)度，故項(xiàng)目公司于2018年12月起陸續(xù)引進(jìn)多家第三方單位進(jìn)行搶工。無(wú)效成本：產(chǎn)生無(wú)效成本約1600萬(wàn)元。原因分析：

1、設(shè)計(jì)不完善：部分圖紙?jiān)O(shè)計(jì)漏項(xiàng)造成原單位施工不到位。

2、原單位勞動(dòng)力不足：樂(lè)園單體較多導(dǎo)致施工工作面比較多，原單位勞動(dòng)力不足且部分施工難度較大的零星部位不愿意施工。

3、價(jià)格體系缺失：主鋼和二鋼等合同價(jià)與市場(chǎng)價(jià)偏離較大且核價(jià)進(jìn)展緩慢，原施工單位以價(jià)格差異較大為由拒絕施工。

4、現(xiàn)場(chǎng)管理不到位：現(xiàn)場(chǎng)管控缺失，原施工單位未按節(jié)點(diǎn)完成的工作未能及時(shí)預(yù)警且未按圖施工的部位未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)?，F(xiàn)場(chǎng)照片現(xiàn)場(chǎng)照片案例簡(jiǎn)述：總包及各分包單位、第三方單位施工產(chǎn)生的建筑垃圾，清理不及時(shí)，項(xiàng)目公司引入第三方開(kāi)荒單位進(jìn)行清理；建筑垃圾無(wú)限制堆積在主題樂(lè)園二期預(yù)留地（A支路處），總包單位不配合進(jìn)行垃圾外運(yùn)，項(xiàng)目公司于2019年1月引進(jìn)第三方單位進(jìn)行建筑垃圾外運(yùn)。原因分析：

1、外部因素：環(huán)保等因素造成建筑垃圾外運(yùn)價(jià)格大幅度上漲，造成總包外運(yùn)不積極，導(dǎo)致垃圾大量堆積。

2、現(xiàn)場(chǎng)管理不到位：現(xiàn)場(chǎng)管控缺失，搶工導(dǎo)致各單位勞動(dòng)力不足，各施工單位未按節(jié)點(diǎn)時(shí)間及時(shí)清理各自產(chǎn)生的建筑垃圾，造成現(xiàn)場(chǎng)建筑垃圾堆放過(guò)多。

3、責(zé)任界定不明確：各專業(yè)交叉施工，垃圾較難界定歸屬，造成清理推諉，垃圾大量堆積，引入第三方。無(wú)效成本：產(chǎn)生無(wú)效成本約998萬(wàn)元。案例8：主題樂(lè)園建筑垃圾外運(yùn)/開(kāi)荒保潔案案例9：無(wú)錫主題樂(lè)園室外管網(wǎng)破損修復(fù)案例簡(jiǎn)述：2019年4月，市政管道整體打壓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)室外消防管、中水管存在大量漏點(diǎn)，經(jīng)CCTV檢測(cè)，PT2級(jí)及以上破損點(diǎn)600余處，考慮現(xiàn)場(chǎng)面層彩混及鋪裝已施工完成，管網(wǎng)維修難度極大。無(wú)效成本：產(chǎn)生無(wú)效成本約550萬(wàn)元原因分析：1、市政管網(wǎng)施工組織不合理：市政管網(wǎng)施工先于主題結(jié)構(gòu)施工，管道鋪設(shè)完成后仍存在大量開(kāi)挖工作，導(dǎo)致管道破損嚴(yán)重。2、市政管網(wǎng)設(shè)計(jì)不完善：室外管網(wǎng)與室內(nèi)管網(wǎng)接駁處設(shè)計(jì)漏項(xiàng)，部分支管設(shè)計(jì)漏項(xiàng)。3、標(biāo)段劃分不合理：外環(huán)中水管由總包施工，內(nèi)環(huán)中水管由中鐵十局施工，外環(huán)消防管由江蘇楷正施工，內(nèi)環(huán)消防管由中鐵十局、江蘇楷正施工，支管由中鐵十局施工；標(biāo)段劃分不合理，不利于現(xiàn)場(chǎng)管理，不利于質(zhì)量把控，存在扯皮。4、現(xiàn)場(chǎng)管理不到位：現(xiàn)場(chǎng)管控缺失，施工單位未按要求打壓，總包、土方、景觀單位野蠻施工，導(dǎo)致管道破損?，F(xiàn)場(chǎng)照片案例簡(jiǎn)述：室內(nèi)部分區(qū)域消防噴淋頭、消防管、機(jī)電管線等位置混亂，且大部分均在內(nèi)裝吊頂封板后進(jìn)行施工、打壓或修復(fù)，造成內(nèi)裝吊頂多次拆改。

原因分析：施工工序安排不妥，出現(xiàn)本末倒置，施工期間各專業(yè)分包單位之間無(wú)任何交接交底，未合理的安排交叉施工。無(wú)效成本：產(chǎn)生無(wú)效成本約17.27萬(wàn)元。成本管控建議：合理組織施工，加強(qiáng)各專業(yè)間交叉施工，對(duì)區(qū)域內(nèi)末端點(diǎn)位進(jìn)行”強(qiáng)制定位”,確保其準(zhǔn)確性。案例10：主題樂(lè)園室內(nèi)內(nèi)裝機(jī)電末端點(diǎn)位混亂，工序倒置總結(jié)針對(duì)以上復(fù)盤(pán)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，尤其是無(wú)效成本的問(wèn)題，提出的解決措施或合理化建議二、工程管理：1、工期應(yīng)合理，并做好現(xiàn)場(chǎng)的工期計(jì)劃及管理，避免因工期不合理，或者現(xiàn)場(chǎng)前期工期管理不到位造成后期開(kāi)業(yè)前工期緊張，引起不合理?yè)尮せ蛘叩谌綋尮ぃ斐沙杀驹黾樱?、現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施應(yīng)在開(kāi)工前進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目施工方案規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮臨時(shí)設(shè)施、臨時(shí)道路及堆場(chǎng)，并按制度上報(bào)集團(tuán)審批，嚴(yán)禁隨意指定位置建造臨時(shí)設(shè)施引起多次拆除而造成無(wú)效成本增加；3、嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程管控，沒(méi)有特殊原因不能隨意調(diào)整施工單位的施工界面，引進(jìn)第三方，引起施工界面混亂，交叉作業(yè)界面不清晰，無(wú)效成本增加；4、嚴(yán)控現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理，過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)整改，集團(tuán)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目公司工程質(zhì)量的考核，加大對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的考核力度，杜絕過(guò)程中不作為，竣工移交時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，整改工期短、費(fèi)用高、原單位不愿承擔(dān)，引起無(wú)效成本，且造成開(kāi)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；總結(jié)針對(duì)以上復(fù)盤(pán)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，尤其是無(wú)效成本的問(wèn)題，提出的解決措施或合理化建議5、工期合理，不能為了搶施工節(jié)點(diǎn)工序倒置，后期返工大量拆改，重新施工，不僅影響工期，增加無(wú)效成本，同時(shí)因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)大量返工，給原本工期已經(jīng)很緊張的施工單位增加額外的工作量，容易引起現(xiàn)場(chǎng)施工單位不配合等一系列問(wèn)題。6、現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)按照制度要求盡量做到先審批后施工，如因工期緊張，在下發(fā)簽證通知單的同時(shí)要抄送成本部，現(xiàn)場(chǎng)收方時(shí)成本部必須參加，避免工程竣工后后補(bǔ)資料，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法復(fù)核工程量，造成成本不可控；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)未審批先實(shí)施以及未按制度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)收方的情況，應(yīng)計(jì)入考核。7、現(xiàn)場(chǎng)簽證避免以零工、點(diǎn)工簽確，盡量按實(shí)體完成工程量簽確，對(duì)于特殊施工事項(xiàng)進(jìn)行工程量及人工耗量現(xiàn)場(chǎng)簽確、收方進(jìn)行組價(jià)。

8、現(xiàn)場(chǎng)措施應(yīng)提前編制施工方案組織進(jìn)行專家評(píng)審，優(yōu)化執(zhí)行，項(xiàng)目公司建立完整的簽確制度，過(guò)程發(fā)生事項(xiàng)每天簽確歸檔，避免后期增補(bǔ)資料，無(wú)法復(fù)核。單位：萬(wàn)元3、商管運(yùn)營(yíng)提資類成本增加原因無(wú)錫廣州增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B商管提資836.2393.9411.23%721.6341.035.69%運(yùn)營(yíng)提資922.38123.413.38%2,104.64219.5110.43%超標(biāo)準(zhǔn)提資460460100.00%---商管運(yùn)營(yíng)提出的品質(zhì)提升1854.4200.00%261.0531.5912.10%其他95.0817.0517.93%小計(jì)4073.03677.3416.38%3,182.40309.189.72%案例1：無(wú)錫茂商業(yè)落位提資滯后引起切鋪、合鋪產(chǎn)生的成本增加背景描述：

商管為滿足商戶要求，實(shí)際落位的商鋪與移交商鋪原落位圖不一致，項(xiàng)目公司依據(jù)業(yè)態(tài)落位調(diào)整要求而進(jìn)行的切鋪、合鋪等變更，造成無(wú)效成本。1、總包土建的拆改費(fèi)用：540.29萬(wàn)元；2、總包機(jī)電的拆改費(fèi)用：156.55萬(wàn)元；3、消防工程的拆改費(fèi)用：79.53萬(wàn)元；4、通風(fēng)空調(diào)的拆改費(fèi)用：211.41萬(wàn)元；合計(jì)無(wú)效成本：987.78萬(wàn)元。無(wú)效成本明細(xì)：造成無(wú)效成本原因：商管公司因大面積鋪較多招商難，未能實(shí)際按模塊化時(shí)間小商鋪落位，平均滯后約12天。精裝商鋪的精裝報(bào)審圖開(kāi)業(yè)前75天移交，比模塊化時(shí)間約晚45天。招商過(guò)程中的商鋪落位變化，導(dǎo)致商鋪落位圖大量的拆分、合并圖紙。造成總包土建、總包機(jī)電、消防、空調(diào)等大量的拆改變更，產(chǎn)生無(wú)效成本。3、商管運(yùn)營(yíng)提資類案例融創(chuàng)茂商業(yè)街與商鋪落位相關(guān)的模塊化節(jié)點(diǎn)計(jì)劃名稱級(jí)別業(yè)務(wù)事項(xiàng)階段發(fā)起部門(mén)接收部門(mén)計(jì)劃開(kāi)始日期周期計(jì)劃完成日期實(shí)際完成日期（含后期增項(xiàng)）滯后時(shí)間一級(jí)節(jié)點(diǎn)

無(wú)錫融創(chuàng)茂商業(yè)街計(jì)劃1室內(nèi)步行街品牌落位圖簽批移交（餐飲鋪）招商商管總部各運(yùn)營(yíng)中心商管總部2018/12/2202018/12/21無(wú)錫融創(chuàng)茂商業(yè)街計(jì)劃1室內(nèi)步行街品牌落位圖簽批移交（非餐飲鋪）招商商管總部各運(yùn)營(yíng)中心商管總部2018/12/2602019/1/30無(wú)錫融創(chuàng)茂商業(yè)街計(jì)劃1商戶二次裝修消防報(bào)審圖及移交招商商管公司項(xiàng)目公司2019/1/16452019/3/12019/4/1545無(wú)錫融創(chuàng)茂商業(yè)街計(jì)劃1精裝修商鋪位置、數(shù)量首批移交招商商管公司項(xiàng)目公司2019/2/10302019/3/112019/3/154無(wú)錫融創(chuàng)茂商業(yè)街計(jì)劃1精裝修商鋪位置、數(shù)量第二批移交招商商管公司項(xiàng)目公司2019/3/12202019/3/312019/4/1212二級(jí)節(jié)點(diǎn)

無(wú)錫融創(chuàng)茂商業(yè)街計(jì)劃2主力店進(jìn)場(chǎng)前招商對(duì)接確認(rèn)會(huì)招商商管公司項(xiàng)目公司2018/11/2302018/12/1無(wú)錫融創(chuàng)茂商業(yè)街計(jì)劃2其它次主力店進(jìn)場(chǎng)前招商對(duì)接確認(rèn)會(huì)招商商管公司項(xiàng)目公司2018/12/22502019/2/9三級(jí)節(jié)點(diǎn)

無(wú)錫融創(chuàng)茂商業(yè)街計(jì)劃3最終版商家裝修圖紙?zhí)峤徽猩躺坦芄卷?xiàng)目公司2019/3/12202019/3/312019/4/12121、案列分享-茂商業(yè)落位及切鋪、合鋪產(chǎn)生的無(wú)效成本

3、商管運(yùn)營(yíng)提資類案例1、案列分享-茂商業(yè)落位及切鋪、合鋪產(chǎn)生的無(wú)效成本

案例2:無(wú)錫茂超市落位變更背景描述：

超市區(qū)域原范圍包含超市東側(cè)外圍的商鋪，后超市范圍變動(dòng)，將東側(cè)鋪?zhàn)油俗?，造成原消防、空調(diào)、電氣系統(tǒng)進(jìn)行變動(dòng)，造成拆改。1、中建二局第一建筑工程有限公司（空調(diào)）：69萬(wàn)元。2、上海和合工程技術(shù)有限公司（消防）、中國(guó)建筑第八工程局有限公司（總包水電）：35.57萬(wàn)元。合計(jì)無(wú)效成本約104.57萬(wàn)。無(wú)效成本明細(xì)：案例3：融創(chuàng)茂防火門(mén)更換為超大防火玻璃門(mén)（1）背景：廣州文化旅游城融創(chuàng)茂大商業(yè)已按設(shè)計(jì)要求完成商家主力店入口防火門(mén)，商家入駐后提所有防火門(mén)無(wú)法達(dá)到店家要求的入口寬敞及通透他等要求，9家主力店皆提出要求所有主入口防火門(mén)調(diào)整，由原來(lái)規(guī)格為1823/1623的防火門(mén)改為超大規(guī)格的玻璃防火門(mén)，門(mén)類規(guī)格高度為3/3.4m高，且要求加大門(mén)寬度。（2）問(wèn)題：A、導(dǎo)致增加23萬(wàn)元無(wú)效成本（原有已安裝完成的鋼制防火門(mén)報(bào)廢處理），增加拆改費(fèi)用35萬(wàn)元。

B、能滿足商管要求的超大規(guī)格防火玻璃門(mén)生產(chǎn)廠家不多，且具備生產(chǎn)資質(zhì)，能滿足消防驗(yàn)收的單位極少。從而加大了我司價(jià)格談判優(yōu)勢(shì)。最終簽訂的合同價(jià)格為189萬(wàn)元（每平米防火門(mén)造價(jià)高達(dá)9000元/m2)（3）建議：提前多了解市場(chǎng)，考慮到商家的需求，提前介入可避免拆改及無(wú)效成本的產(chǎn)生。案例4：主題樂(lè)園運(yùn)營(yíng)提資引起的的無(wú)效成本增加案例簡(jiǎn)述：考慮項(xiàng)目開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)需要，現(xiàn)場(chǎng)全園區(qū)景觀壓膜混凝土、彩色混凝土、礫石混凝土澆筑面層時(shí)間為2019年3月，后因各專業(yè)交叉施工導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)全園區(qū)壓膜混凝土、彩色混凝土、礫石混凝土無(wú)法滿足開(kāi)業(yè)效果，經(jīng)運(yùn)營(yíng)提資上會(huì)同意對(duì)全園區(qū)景觀壓膜混凝土、彩色混凝土、礫石混凝土進(jìn)行效果提升，做精洗、封釉處理。成本增加：重復(fù)鋪設(shè)，產(chǎn)生無(wú)效成本約130萬(wàn)元成本管控建議：1、實(shí)時(shí)跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)交叉施工進(jìn)度計(jì)劃，提出合理意見(jiàn)。2、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)措施實(shí)施情況及二次封釉施工情況，據(jù)實(shí)復(fù)核。3、明確項(xiàng)目公司與運(yùn)營(yíng)公司提資界面，嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)對(duì)運(yùn)營(yíng)提資界面的認(rèn)定：開(kāi)業(yè)前新增提資及變更的實(shí)施原則：應(yīng)確保安全及必需的使用功能，非重大效果類或非必要的使用功能提資或變更原則上不予實(shí)施?？偨Y(jié)三、商管提資管理：1、商管運(yùn)營(yíng)應(yīng)及早介入，盡早提資，設(shè)置提資節(jié)點(diǎn)閉口時(shí)間，在施工前統(tǒng)一好移交標(biāo)準(zhǔn)，避免因后期提資滯后引起的工期和成本風(fēng)險(xiǎn)，增加無(wú)效成本；2、盡快建立商管運(yùn)營(yíng)提資標(biāo)準(zhǔn)，按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免后期提資變更，引起成本增加。單位：萬(wàn)元4、成本管理類成本增加原因無(wú)錫廣州增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B發(fā)包方式的問(wèn)題引起的成本增加000.00%

合約規(guī)劃界面不清晰引起的成本增加（二鋼、樂(lè)園非面客區(qū)精裝修）3,865.39785.6420.32%

供應(yīng)商管理的問(wèn)題000.00%

超合同付款000.00%

其他

小計(jì)3,865.39785.6420.32%

案例1：主題樂(lè)園非面客區(qū)精裝修界面——“東零西碎”案例簡(jiǎn)述：非面客區(qū)精裝修工程原本由總包單位負(fù)責(zé)施工，過(guò)程中總包出現(xiàn)消極怠工，為保證工期。啟用第三方精裝修單位，數(shù)量達(dá)七家之多。由于工作界面切分混亂，導(dǎo)致施工范圍含糊不清，重疊漏項(xiàng)嚴(yán)重。原因分析：

1、前期招標(biāo)界面不合理：面客區(qū)單獨(dú)招標(biāo)有對(duì)應(yīng)單位施工，非面客區(qū)未進(jìn)行招標(biāo)無(wú)對(duì)應(yīng)的專業(yè)單位施工，壓制給總包施工，且單價(jià)較低，總包消極怠工。

2、非面客區(qū)精裝修無(wú)設(shè)計(jì)圖紙：非面客區(qū)精裝修設(shè)計(jì)工作未進(jìn)行招標(biāo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，由設(shè)計(jì)部出具做法表。3、界面切分不合理：未按照區(qū)域或者整棟單體劃分，一家單位橫跨幾個(gè)區(qū)域施工，甚至一個(gè)功能間有多家施工單位。無(wú)效成本：產(chǎn)生無(wú)效成本約726.08萬(wàn)元成本管控建議：

1、非面客區(qū)部分單獨(dú)設(shè)計(jì)，單獨(dú)招標(biāo)，并建立統(tǒng)一的做法標(biāo)準(zhǔn)及成本指標(biāo)。2、界面按區(qū)域劃分，分為已分區(qū)為單位的大的施工界面，劃分好各專業(yè)間的交叉施工。4、成本案例案例2：主題樂(lè)園直膨機(jī)組——招標(biāo)范圍與合同范圍之間沖突案例簡(jiǎn)述：施工范圍模糊，招標(biāo)文件中招標(biāo)內(nèi)容與合同文件中施工內(nèi)容沖突。設(shè)備進(jìn)場(chǎng)以后，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)屋面已完工設(shè)備基礎(chǔ)與機(jī)組尺寸不匹配，需要增加槽鋼基礎(chǔ)。原因分析：

1、招標(biāo)內(nèi)容與合同施工內(nèi)容沖突，導(dǎo)致廠家設(shè)備進(jìn)場(chǎng)前提出合同金額不包括就位安裝內(nèi)容，后與廠家協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

2、招標(biāo)滯后導(dǎo)致確定設(shè)備時(shí)間晚于現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備基礎(chǔ)施工時(shí)間。

3、設(shè)備基礎(chǔ)施工之前未對(duì)已簽署合同設(shè)備尺寸進(jìn)行復(fù)核，盲目按圖施工，導(dǎo)致已完工基礎(chǔ)與進(jìn)場(chǎng)設(shè)備不匹配。無(wú)效成本：產(chǎn)生無(wú)效成本約68萬(wàn)。成本管控建議：

1、招標(biāo)內(nèi)容與合同施工內(nèi)容必須完全一致。

2、招標(biāo)時(shí)間合理安排，配合現(xiàn)場(chǎng)施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)行招標(biāo)及合同簽署。3、現(xiàn)場(chǎng)施工前應(yīng)結(jié)合訂購(gòu)產(chǎn)品特點(diǎn)有機(jī)調(diào)整施工方案。4、成本案例4、成本案例案例3：主題樂(lè)園消防系統(tǒng)——清單缺失、界面模糊案例簡(jiǎn)述：消防系統(tǒng)涵蓋21個(gè)子系統(tǒng)，2019年3月3日發(fā)現(xiàn)電源監(jiān)控系統(tǒng)、電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)為發(fā)包漏項(xiàng)，消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試滯后20天，由于節(jié)點(diǎn)緊張，與消防單位洽商新增系統(tǒng)價(jià)格比較困難，最終定價(jià)較市場(chǎng)價(jià)格可能較高。另消防涉及第三方檢測(cè)，合同界面約定模糊，消防單位否認(rèn)承擔(dān)全部第三方檢測(cè)的費(fèi)用。原因分析：

1、消防合同模式問(wèn)題，樂(lè)園各大劇場(chǎng)單價(jià)包干，其余小單體總價(jià)包干；合同清單缺失電源監(jiān)控及電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)的清單項(xiàng)。

2、現(xiàn)場(chǎng)管理缺失，未進(jìn)行有效合圖，前期未提出意見(jiàn)，節(jié)點(diǎn)臨近才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致商務(wù)談判和現(xiàn)場(chǎng)施工都處于被動(dòng)。

3、消防合同界面關(guān)于消防第三方檢測(cè)界面模糊，后期與第三方檢測(cè)單位簽訂合同，合同金額約20萬(wàn)，通過(guò)與消防單位洽商，對(duì)方承諾承擔(dān)全部檢測(cè)費(fèi)用的60%。無(wú)效成本：產(chǎn)生無(wú)效成本約8萬(wàn)。成本管控建議：

1、合理制定消防發(fā)包模式，確保合同清單項(xiàng)目涵蓋涉及的各個(gè)子系統(tǒng)內(nèi)容。

2、明確第三方檢測(cè)責(zé)任方，避免后期發(fā)生扯皮現(xiàn)場(chǎng)。4、成本案例總結(jié)針對(duì)以上復(fù)盤(pán)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，尤其是無(wú)效成本的問(wèn)題，提出的解決措施或合理化建議四、成本管理：1、修訂現(xiàn)有不合理發(fā)包方式，取消總包交鑰匙模式，修訂總包施工界面，非面客區(qū)精裝、二鋼等內(nèi)容建議進(jìn)行專業(yè)分包，避免后期因價(jià)格問(wèn)題總包不實(shí)施，給工期和成本都帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；2、加強(qiáng)供應(yīng)商管理和履約評(píng)估，剔除履約不良單位，選擇優(yōu)質(zhì)供方；加強(qiáng)供方單位儲(chǔ)備及第三方資源的籌備，競(jìng)爭(zhēng)性報(bào)價(jià)，確保價(jià)格合理；3、加強(qiáng)合同付款管理，嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度的抽查和產(chǎn)值的核定，避免因產(chǎn)值虛高造成合同超付風(fēng)險(xiǎn)。4、繼續(xù)加強(qiáng)成本人員專業(yè)技術(shù)能力的學(xué)習(xí)，提升成本人員的專業(yè)的深度和廣度，設(shè)計(jì)階段提前介入，提前成本優(yōu)化，事前管控，確保成本合理。單位：萬(wàn)元5、其他類成本增加原因無(wú)錫廣州增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B增加成本（萬(wàn)元）A其中無(wú)效成本（萬(wàn)元）B無(wú)效成本占比A/B政府違約造成的成本增加（紅線外電力管線等）000

停工、延期爭(zhēng)議索賠（非工程管理原因）16287.1200

其他無(wú)合同費(fèi)用

14,333.34-0.00%開(kāi)業(yè)協(xié)助事項(xiàng)

2,925.801,000.0034.18%小計(jì)16287.120017,259.141,000.005.79%5、其他類案例1、政府違約造成的成本增加案例：

紅線外電力，根據(jù)《無(wú)錫萬(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目合作協(xié)議》，市、區(qū)政府應(yīng)負(fù)責(zé)配建一座110KV變電站（雪浪變）及承擔(dān)項(xiàng)目用地紅線外所有市政電力建設(shè)、布纜等費(fèi)用。

因政府資金遲遲未能落實(shí)，項(xiàng)目急于送電，項(xiàng)目先行墊資4443.7576萬(wàn)元進(jìn)行建設(shè)，后期與政府持續(xù)溝通，爭(zhēng)取資金返回。2、無(wú)錫茂在建設(shè)過(guò)程中，因?yàn)?、其他類案例典型案例1：開(kāi)業(yè)臨時(shí)停車場(chǎng)（1）背景：廣州融創(chuàng)文旅城在開(kāi)業(yè)之前考慮已有車位不足應(yīng)對(duì)開(kāi)業(yè)需求，經(jīng)與政府溝通，新增兩個(gè)外圍停車場(chǎng)（約增加1400個(gè)車位），由政府提供場(chǎng)地，銷售物業(yè)負(fù)責(zé)完成場(chǎng)地平整與硬化工程，成本由自持物業(yè)列支，涉及成本費(fèi)用約1000萬(wàn)元。（2）問(wèn)題：新增外圍停車場(chǎng)與項(xiàng)目園區(qū)有一定距離（如左圖），游客不太愿意把車量停放在該處。故新增外圍停車場(chǎng)實(shí)際實(shí)用性不大。（3）建議：提前規(guī)劃，合理安排停車需求。三、成本優(yōu)化建議成本優(yōu)化建議背景描述：文旅項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)體量大，10KV臨電負(fù)荷需求量大，工程成本投入高：成都項(xiàng)目：箱變14臺(tái)，高壓電纜敷設(shè)約9750m，10KV架空線90m，電桿3基；廣州項(xiàng)目：箱變15臺(tái)，高壓電纜敷設(shè)約5500m；無(wú)錫項(xiàng)目：箱變12臺(tái)，高壓電纜敷設(shè)約7960m；重慶項(xiàng)目：箱變11臺(tái)，高壓電纜敷設(shè)4560m，10KV架空線1968米，電桿3基；濟(jì)南項(xiàng)目：箱變26臺(tái)，高壓電纜敷設(shè)11230m；昆明項(xiàng)目