玉海樓商業(yè)項目提案

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)玉海樓商業(yè)項目提案一、導語：破題玉海樓1888年，玉海樓始建，即聳立起一座溫州文化地標，以孫衣言、孫鏘鳴、孫詒讓為代表的領(lǐng)軍人物，將19世紀的溫州文化推到一個前所未有的高度。玉海樓一帶堪稱溫州文化原點，溫州精神濫觴之地玉海樓周邊還有利濟醫(yī)學堂、林慶云宅、李維樾宅、全國早期公用圖書館心蘭書社、宗教建筑關(guān)帝廟、教會聚會點等……

2009年6月3日，溫商翹楚港瑞財團以48900萬元獲得玉海樓文化游覽區(qū)28716平方米商業(yè)地塊，樓面價17809.7元/平方米。

如何在這樣一個傳統(tǒng)文化巔峰之地鍛造一個現(xiàn)代時尚商業(yè)地標？

港瑞財團當然更期望在項目獲得經(jīng)濟效益的同時打造商業(yè)地標，譜寫玉海樓新篇章！

如何在項目開發(fā)中找準文化傳承與商業(yè)運營結(jié)合的黃金點？如何找到社會效益與經(jīng)濟效益結(jié)合黃金點？如何通過差異化競爭找到瑞安商業(yè)的空白點？……上述問題的破解，將成為項目成功的關(guān)鍵所在！

二、市場研究（一）城市研究1、古城瑞安：瑞安這是一座具有1700多年歷史的江南古城，浙江歷史文化名城。三國吳始建羅陽縣，唐天復(fù)二年安固縣改為瑞安縣。天瑞地安，千年古縣，有著悠久歷史文化。2、強鎮(zhèn)瑞安：瑞安是“溫州模式”的重要發(fā)祥地。改革開放以來，瑞安人民發(fā)揮自己的聰明才智，率先發(fā)展市場經(jīng)濟，嘗試股份經(jīng)營，走出了一條適合本地實際的經(jīng)濟發(fā)展路子。2008年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值368.16億元，全國縣域經(jīng)濟百強縣第21位。3、僑鄉(xiāng)瑞安：瑞安是浙南著名僑鄉(xiāng)，有10萬多瑞安人分布在世界60多個國家和地區(qū)。有20多萬瑞安人走出瑞安在全國各地經(jīng)商辦廠，形成了一處處瑞安街、瑞安村。4、大城瑞安：國務(wù)院審批通過的《浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2008-2020）》指出，到2020年，全省城市化水平達到72%，瑞安等12座城市成為50萬至100萬人口的大城市，并認為2010年瑞安可形成大城市基本框架。1987年，瑞安撤縣建市，當時城區(qū)面積僅2.6平方公里，人口7.3萬。之后，城市建設(shè)的思路從局限于舊城改造的框架中跳出來，開始建設(shè)安陽新區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。至1999年，建城區(qū)面積擴大到8.4平方公里，人口13.99萬。進入新世紀以來，我市在原有基礎(chǔ)上，將塘下、汀田、莘塍、飛云等鎮(zhèn)進一步納入到城市發(fā)展區(qū)域內(nèi)，初步拉起大城市的框架。到2008年末，我市市區(qū)建城區(qū)面積達67.83平方公里，城市化水平達到67.27%，其中市區(qū)人口達62.39萬。5、溫瑞同城：隨著高速、高鐵的貫通，汽車時代的來臨，瑞安已逐漸與溫州呈融合之勢成為“南翼中心城”，同城效應(yīng)逐漸明顯，對周邊縣區(qū)乃至閩東北縣區(qū)都有很強的輻射力。6、旅游名城：作為“中國優(yōu)秀旅游城市”，瑞安山水奇特，風光旖旎，風景資源占國土面積20.8％，屬旅游資源大市。瑞安名勝古跡眾多，境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)史前遺址和各類文物史跡600處。擁有七大風景名勝區(qū)：寨寮溪、圣井山、梅龍溪、桐溪、銅盤島、龍井、臥龍峽；十大旅游區(qū)點：水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)林垟、玉海文化游覽區(qū)、江溪龍?zhí)?、白巖山、金雞山、隆山公園、山皇古寨、尖山八水、順泰梅尖、瑞安外灘；四處國家級重點文物保護單位：玉海樓、石棚墓、利濟醫(yī)學堂、圣井山石殿；一處國家級森林公園——花巖。全市現(xiàn)有七家星級旅游飯店，九家旅行社，十六家旅游推薦單位，并開發(fā)都市休閑游、山海生態(tài)游、文化考察游、經(jīng)濟探密游等路線。城市特征：1、“東南小鄒魯”瑞安歷史悠久，文化底蘊深厚，作為甌越文化的重要發(fā)源地，瑞安歷史文化代表著溫州文化的巔峰。從政府到民間，瑞安的城市歷史文化保護意識認同度較高。2、瑞安經(jīng)濟較為發(fā)達，經(jīng)濟實力使瑞安具備較強消費實力和投資能力。3、作為著名僑鄉(xiāng)，瑞安城市具備更為開闊的國際視野。4、瑞安城市高速發(fā)展，城市化進程加快，城市商業(yè)存在更多的升級擴容空間。

（二）瑞安房地產(chǎn)市場研究1、土地供應(yīng)市場：2009年上半年瑞安投放土地較多，幾乎每個月都有2-3宗地投放，截至7月份工放出16總土地，除一月份商務(wù)金融用地流標之外，其余土地均被開發(fā)商投得。瑞安經(jīng)濟基礎(chǔ)強，城市規(guī)劃好，政府又大量放地，瑞安在2009年成為溫州房產(chǎn)焦點，許多開發(fā)商目光聚焦該區(qū)域，競標價與起始價相比成倍增長，整個樓市逐步盤活，房價穩(wěn)步上升趨勢明顯，是開發(fā)商重點投資區(qū)域之一。上半年土地放量為平方米，建筑面積大平方米，占溫州各市區(qū)放量的24%，出讓金額達到萬元，土地出讓額超過溫州主城區(qū)。2、商品房市場：上半年批準預(yù)售項目4個，面積13.86萬平方米。其中住宅面積12.37萬平方米，848套。有6個樓盤新增供應(yīng)，新增供應(yīng)面積18.5萬平方米，其中住宅面積16.41萬平方米，1125套。據(jù)商品房預(yù)售項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計：上半年辦理商品房買賣合同備案776套，同比下

降7.8%；備案總面積13.53萬平方米，同比上升17.9%；合同總金額22.2億元，同比上升164%。其中住宅765套，同比上升4.3%；面積13.4萬平方米，同比上升31.3%；合同總金額達21.61億元，同比上升232%。商品房買賣合同均價為16407元/平方米，同比上升124%；其中住宅均價16126元/平方米，同比上升153%。二季度商品房買賣合同備案613套，環(huán)比上升276%；備案總面積10.61萬平方米，環(huán)比上升263%；合同總金額17.24億元，環(huán)比上升247%。其中住宅603套，環(huán)比上升272%；面積10.53萬平方米，環(huán)比上升266%；合同總金額達16.76億元，環(huán)比上升232%。商品房買賣合同備案統(tǒng)計均價為16407元/平方米，環(huán)比上升246%；其中住宅均價15916元/平方米，環(huán)比下降5.8%。3、二手房市場上半年二手房交易3187套，同比上升30.72%；成交面積42.07萬平方米，同比上升11.95%；成交總金額25.23億元，同比上升80.93%。其中住宅交易3163套，同比上升31.96%；成交面積37.6萬平方米，同比上升25.03%；成交總金額24.34億元，同比上升99.75%。二手房成交均價6000元/平方米，同比上升60.85%；其中二手房住宅成交均價6474元/平方米，同比上升59.76%。二季度二手房交易量2114套，環(huán)比上升97.02%；成交面積26.98萬平方米，環(huán)比上升78.79%；成交總金額16.96億元，環(huán)比上升104%。其中住宅交易2101套，環(huán)比上升97.83%；成交面積24.46萬平方米，環(huán)比上升86.01%；成交總金額16.5億元，環(huán)比上升110%。全市二手房成交均價6286元/平方米，環(huán)比上升14.56%；其中二手房住宅成交平均價6745元/平方米，環(huán)比上升13%。瑞安房地產(chǎn)市場特征：1、瑞安城市土地放量逐漸增大，逐漸成為溫州房地產(chǎn)開發(fā)熱點。2、房價與溫州城區(qū)顯同城效應(yīng)，量價齊升，一直為溫州除主城區(qū)外的房價高地。3、隨著房價的高企與溫州的影響，房地產(chǎn)開發(fā)也逐漸走向品質(zhì)開發(fā)時代。4、房地產(chǎn)投資意識強，購買力非常強大。5、商鋪投資意識強，且投資范圍不僅局限在溫州。

（三）瑞安商業(yè)市場1、城市商圈隨著城市的發(fā)展，新商圈呼之欲出，老商圈不斷盤整發(fā)展。新老商圈的裂變，正在進行，現(xiàn)階段形成了三個市級商圈，瑞安逐漸形成三個市級商圈：虹橋路核心商圈、新城商圈、外灘商圈。2、業(yè)態(tài)分布：（1）商業(yè)街道調(diào)研內(nèi)

容NO1NO2NO3商業(yè)街名稱虹橋路濱江大道瑞安商業(yè)步行街位

置瑞湖路-濱江路前港-景濱路虹橋南路-景濱路經(jīng)營行業(yè)虹橋北路：餐飲、酒吧、茶樓、酒店酒吧、KTV、康樂中心、茶樓北端商鋪空閑，南端數(shù)碼產(chǎn)品及耗材虹橋南路：百貨、品牌服裝專賣店、家電主要經(jīng)營品牌虹橋北路：新江南假日酒店、嘀嗒嗒酒吧、近水茶樓、湘菜管；虹橋南路：開泰百貨、卡帕、雅戈爾、利郎、香影哥弟、新族家電、蘇寧益足堂、藍灣之星俱樂部、夜色酒吧、JJ88酒吧、磚石錢柜、拉芳舍、唐人街、麥田林餐飲連鎖、彩虹康城、銀座咖啡華晨電腦、鴻盛科技、方正科技、華碩、神舟商業(yè)定位中高檔中高檔數(shù)碼市場輔射范圍整個瑞安市整個瑞安市瑞安市區(qū)主要消費群企業(yè)主、公務(wù)員、上班族企業(yè)主、公務(wù)員、上班族學生租金水平虹橋北路：一、二層均價：45~60元/㎡.月一層：30~80元/㎡.月20~40元/㎡.月虹橋南路：一層：400~650元/㎡.月二層：20元/㎡.月商鋪銷售價格商業(yè)紅火，無商鋪出售，售價未能調(diào)查一層：30000~35000元/㎡一層30000元/㎡左右未來趨勢解析在未來幾年之內(nèi)，保持瑞安市商業(yè)中心地位主導瑞安休閑游樂產(chǎn)業(yè)面臨重新調(diào)整

內(nèi)

容NO4商業(yè)街名稱萬松路位

置西至花園路--東至莘陽大道經(jīng)營行業(yè)萬松西路：中式餐飲、社區(qū)店、酒店萬松中路：醫(yī)院、超市、餐飲美食、手機通訊、銀行、企事業(yè)單位、休閑娛樂、賓館酒店萬松東路：賓館酒店、企事業(yè)單位、銀行、餐飲美食、休閑娛樂、百貨、家居商業(yè)定位萬松西路：中式餐飲、美容美發(fā)、銀都酒店萬松中路：醫(yī)學院、永樂話機、華倫酒店、新王朝酒店、新華書店、肯德基、金太子牛排、阿瑪尼酒吧、豪客來、多美麗、五洲超市、銀城超市、佳食客中餐、金飯碗、桂新園、天一地帶手機、話機世界、葉同仁藥店、永和豆?jié){、中亞大酒店、嘉樂迪、速8酒店萬松東路：萬松酒店、市政府、瑞安數(shù)碼城、百腦匯電腦城、國美電器、國際大酒店、KFC、二粒米餐飲、南方寢飾、貴族名品服飾、婦保院、時代廣場、多福居、大富豪、銳思特旅店、新概念家居

（銀行、企事業(yè)單位略）輔射范圍萬松西路：中低檔餐飲消費萬松中路：中高檔時尚消費萬松東路（長途車站西側(cè)）：集中了低、中、高檔各類旅館；萬松東路（長途車站東側(cè)）：中高檔消費

輻射整個瑞安市主要消費群中高收入群體、商務(wù)人士、企業(yè)主、上班族租金水平萬松西路：45-55元/㎡·月，一、二層均價：30-45元/㎡·月；萬松中路：120-200元/㎡·月，一、二層均價：80-100元/㎡·月；萬松東路：40-65元/㎡·月商鋪銷售價格萬松西路：15000元/㎡；萬松東路：40000元/㎡未來趨勢解析未來的5年依然保持著目前市場格局，隨著政府對新城區(qū)的打造萬松東路將會成新的商業(yè)中心區(qū)

內(nèi)

容NO5NO6NO7商業(yè)街名稱羅陽大道安陽路安康路小吃購物一條街位

置北至瑞祥大道--南至仲容路北至瑞祥大道--南至仲容路西至興隆路--東至安陽路經(jīng)營行業(yè)百貨、超市、餐飲美食、家居布藝、建材裝飾、酒店美發(fā)、餐飲美食、家居建材、服裝、家紡布藝、酒行等藥房、餐飲美食、服裝、攝影等主要經(jīng)營品牌時代廣場、大潤發(fā)、國貿(mào)大酒店、二粒米餐飲、德克士、小肥羊、摩力克布藝、歐尚布藝、歐亞家居、皇家本色家居、諾貝爾磁磚輝煌地帶美發(fā)、美發(fā)之星、苗家山寨、聚鮮園美食居、方圓地板、圣象地板、可可尼布藝、名都皇家布藝、拉維之星品酒匯安康大藥房、名流時尚餐飲、川菜館、當?shù)仫L格的早餐店、安陽惠都服裝市場、瑪雅婚紗攝影、牛人閣茶座商業(yè)定位羅陽北路、羅陽中路：中高檔時尚消費中檔中低檔羅陽南路：社區(qū)型商業(yè)配套輔射范圍瑞安市區(qū)瑞安新城區(qū)老住宅區(qū)主要消費群工薪階層、中高收入群體、小區(qū)業(yè)主安陽路周邊新校區(qū)業(yè)主老住宅區(qū)居民（中老年）、外地務(wù)工人員租金水平羅陽北路、羅陽中路：45-65元/㎡·月65-100元/㎡·月45-70元/㎡·月羅陽南路：100-125元/㎡·月商鋪銷售價格羅陽北路、羅陽中路：25000-30000元/㎡3-4萬元/㎡3萬元/㎡羅陽南路：30000-40000元/㎡未來趨勢解析瑞安新城區(qū)域市場潛力較大，周邊商住物業(yè)密集，屬于社區(qū)型商業(yè)，未來會成為瑞安城市CLD中心周邊大部分為新住宅區(qū)，目前的經(jīng)營行業(yè)部分作為過渡，主要輻射周邊小區(qū)業(yè)主發(fā)展趨勢相對穩(wěn)定，周邊人群認知度比較高，作為老社區(qū)相應(yīng)配套

（2）主力商家內(nèi)

容NO1NO2NO3NO4名稱開泰百貨時代購物中心瑞安商城大潤發(fā)超市位

置虹橋路萬松路與羅陽大道交叉口商城大道與瑞光大道羅陽大道經(jīng)營行業(yè)一層：化妝品、珠寶、鞋包；二層：女裝飾品；三層：男裝、運動一層：名品服飾、化妝品、珠寶、鞋包二層：女裝、內(nèi)衣三層：男裝、運動、休閑一層：男女服裝、童裝、鞋、布藝、小百貨、針織品、家紡、化妝品、二層：服裝、家俬、家電生活超市主要經(jīng)營品牌一層：羽西、歐萊雅、葦寶、周大生、金利來二層：季候風、歐秀、only、edc三層：威磊、啄木鳥、百事、耐克、匡威一層：蘭蔻、dior、周六福、TOMMYHILFIGER二層：

only、歐時力、伊花歐秀、黛安芬三層：tonyjeans、阿迪、耐克、金利來主要經(jīng)營中低檔品牌為主生活超市商業(yè)定位二、三線品牌中、高檔品牌中低檔大眾化消費輔射范圍瑞安市區(qū)及各縣市瑞安市區(qū)及各縣市瑞安市區(qū)及各縣市、周邊地區(qū)瑞安市區(qū)主要消費群上班族、企業(yè)主、公務(wù)員都市白領(lǐng)、上班族、企業(yè)主、公務(wù)員工薪層、學生、外來務(wù)工、縣市零售商普通老百姓租金水平聯(lián)營：扣點15~25%聯(lián)營/訂單式物業(yè)商鋪銷售價格//50000元/㎡/未來趨勢解析規(guī)模面積小，競爭能力差，雖位置優(yōu)益，但極易被取代地理位置優(yōu)越，經(jīng)營面積達15000平方，匯聚較多國際國內(nèi)高檔品牌，隨著新區(qū)不斷發(fā)展，未來幾年內(nèi)仍然可以獨樹一幟規(guī)模大、經(jīng)營品項豐富、競爭力強、輻射面廣，在未來幾年仍將是浙南閩北最大的商品集散中心地理位置優(yōu)越，輻射新城區(qū)，隨著大型超市不斷入駐瑞安，未來競壓力越大

瑞安商業(yè)特征：（1）虹橋路是瑞安市區(qū)的商業(yè)中心，具有較長的歷史淵源，由于地處老城區(qū)，購物環(huán)境、交通和配套服務(wù)能力均存在明顯不足；（2）萬松西路、虹橋北路以及濱江大道已形成餐飲美食、休閑娛樂、酒吧等專業(yè)餐飲街區(qū)，在瑞安市區(qū)有一定的影響力；（3）瑞安市業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)開始從“量＂的增長向“質(zhì)＂的轉(zhuǎn)變：傳統(tǒng)商業(yè)已經(jīng)飽和，需要有新的商業(yè)形式才能得到消費者的認可，才能使項目擁有足夠市場競爭力；（5）本土休閑餐飲等消費較為火爆，中高端消費能力強但消費外流較大。隨著城市規(guī)劃與發(fā)展，“無規(guī)劃＂向“整體定位經(jīng)營＂發(fā)展，新城區(qū)商業(yè)功能日趨完善，但仍需時間驗證。（6）城市商業(yè)將逐漸形成自身的社會功能與定位：城市的不斷擴張，無差異、不考慮社會分區(qū)功能的商業(yè)將很難在這個市場生存，符合所處區(qū)域的城市規(guī)劃定位才能得到更好的發(fā)展；（7）商業(yè)投資意識強，房地產(chǎn)的高企也帶動商鋪價格上漲。本地商鋪租售比僅為2-3%，主要依靠商鋪增值獲利。序號地塊名稱出讓面積（㎡）總建筑面積（㎡）地塊用途出讓時間起始價備注7塘下中心區(qū)C-7-2地塊725828305商住07.10.236300正國房開以26000萬（樓面價9992）投得8塘下中心區(qū)C-5-7地塊839426020商住07.10.231202溫州市天鴻房開以20400萬（樓面價7840）投得9塘下鎮(zhèn)鮑一村F-3-8地塊1160131320住宅08.1.256000

10塘下鎮(zhèn)凰灣村掛牌出讓634911176住宅08.5.163000由溫州市鹿城誠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3800萬元（樓面價3396元/㎡）投得11塘下鎮(zhèn)塘口村羅西地塊34468373住宅08.6.121434由溫州祥云投資有限公司以3400萬（樓面價4061）12塘下鎮(zhèn)中心區(qū)趙宅村C-6-1、C-6-2（2008G014號）地塊3399467989商住08.10.232000

13塘下鎮(zhèn)里北垟村安置留地地塊553110232商住08.12.261511

14塘下鎮(zhèn)中心區(qū)B-8-1、B-6-4的地塊中標地價款1320449512住宅09.2.2714387浙江正國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以14487萬，樓面價接近3000元/㎡）15塘下中心區(qū)C-6-1、C-6-2地塊3399567989商住5.825800由溫州港瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以40150萬元（樓面價5905元/㎡）投得。

（四）中高端消費市場1、中國奢侈品市場：金融危機促提前成為第二大奢侈品消費國2008年，家庭年收入超過25萬元的中國富裕家庭已達160萬戶，并以16%的速度增長，預(yù)計到2015年將達到400多萬戶，屆時中國將僅次于美國、日本和英國，成為全球富裕家庭數(shù)量第四多的國家。這意味著巨大的購買力。截止今年一月，中國奢侈品消費總額達86億美元，占全球市場的25%，首次超過美國，成為世界第二大奢侈品國。世界奢侈品消費前三名國家分別為日本、中國和美國。隨著金融危機的影響，很多奢侈品品牌紛紛把中國作為避風良港，搶灘中國市場。2、溫州奢侈品市場：勢必將成為奢侈品主要市場（1）畢馬威最新出爐的《中國奢侈品消費者》報告稱，上海、廣州、深圳、北京、溫州五城市人均收入超過7000美金，勢將成為中國奢侈品主要市場。溫州的民間資本尤為豐富，780萬人口的溫州市，私營老板就達250萬人以上，華僑58萬人。中國1/10的寶馬、奔馳等名車為溫州人所擁有。（2）2007年底開業(yè)的華僑飯店LV品牌專賣店，不到300平方米的店面可實現(xiàn)年銷售業(yè)績近億元，成為全球最賺錢的LV專賣店之一，這是LV在中國開出的第13家專賣店，之前的12家分別開在北京、上海、廣州、深圳、大連、成都、西安、廈門、杭州、青島等10個城市（3）溫州國際奢侈品展已舉辦三屆，每屆成交金額都在1億元左右。（4）阿瑪尼、杰尼亞、范思哲、BOSS等十余個國際大牌進駐溫州已有多年，而且與國內(nèi)同等規(guī)模的城市甚至一些大城市相比，這些頂級品牌的入駐率和銷售額都遙遙領(lǐng)先。3、溫州中高端商業(yè)：中高端商業(yè)購物場所不斷拓展（1）酒店內(nèi)商場中高端百貨：目前，溫州的有內(nèi)商場的酒店主要有華僑飯店（華僑名品城）、國際大酒店（國際大酒店名牌商城）、王朝大酒店等，其中華僑名品城與國際大酒店名牌商城影響力較大。名稱華僑名品城國際大酒店名牌商城位置信河街華僑飯店附樓1-2F人民路國際大酒店1-3F開業(yè)時間2005年1997年建筑面積3000㎡6000㎡停車情況車位80多個，收費5元/次，車位緊張80個，一般有空位租金——（合同簽20年，前幾年免租，以后每年遞增，合同由代理商與華僑簽）租金品牌價值而定，20-30萬元/年（含物業(yè)管理費與水電費），主流面積30平方米左右（單位租金在555-833元/㎡/月）單個品牌營業(yè)面積TRUTRUSSARDI：70m2JTDUPONL：30m2BOSS：30m2JCdeCASTELBAJAC：30m2經(jīng)營情況良好一般進駐品牌名稱LV

EMPORIOARMANI（阿瑪尼）、VERSACE（范思哲）、BURBERRY（博柏利）、BOSS、TOMMY

HILEFIGER（唐美希緋格）、ESCADA

SPORT（愛斯達卡）、意大利的FURLA（孚勒）、SPORTMISSONI（米梭尼）——絕大部分品牌為一個老板所有（代理）DUNHILL、S.T.DUPONT、BOOS、D&G、CAVALLI、VERSACE、FERRE、JDZEQUEL、MARCCAIN、CLASSrobertocavalli、BELFE、REPORT……備注附樓1-2F，營業(yè)時間9:00am-10:00pm經(jīng)營產(chǎn)品檔次：世界頂級男、女名牌服飾專賣店國際大酒店名牌商城的一樓和二樓共有58個品牌，包括男裝、女裝和飾品。國際名牌商城面積6000多平方米。一樓和二樓專門銷售一線國際男裝名品；

20多個女裝和飾品品牌分布在三樓，每個專柜面積從40到100平方米不等。入駐三樓的女裝品牌分別來自法國、意大利、德國等歐洲國家，銷售價位均超過3000元/件。（2）溫州時代廣場一樓近3000平方米國際名品專賣店。（3）溫州財富中心購物廣場，車站大道、面積近2萬平方米的高端百貨商場計劃于年底開業(yè)，將打造成為溫州奢侈品牌最集中的商業(yè)中心。（4）綠城溫州鹿城廣場、溫州世貿(mào)中心塔樓、溫州置信廣場均計劃做高端百貨，通過高端百貨拉升項目品質(zhì)。溫州中高端百貨消費特征：1、在國際大酒店名品開業(yè)之前，溫州中高端多集中在香港、上海、杭州以及國外。2、溫州經(jīng)濟實力強，中高端消費市場潛力大，目前中高端消費外流較為嚴重。3、中高端購物場所逐漸增多，本土消費在增長，需要更多的引導，存在較大的發(fā)展空間。4、尚處于奢侈品消費初期，有奢侈品消費能力，尚沒有形成奢侈品消費文化。5、瑞安作為南部中心城，中高端購物存在較多挖掘的機會，部分高端購物標桿有利于拉升項目的總體品位，提升項目價值。1、項目指標項目數(shù)量（㎡）備注建設(shè)用地面積28716出讓用地21966㎡，保留建筑用地約6750㎡建筑占地面積11300包括保留建筑總建筑面積27780其中新建面積24850含安置店面1350㎡保留面積2930原址保留及遷移建筑建筑密度39.40%容積率0.97綠化率11.50%含利濟學堂內(nèi)部綠化地下室15000其中商業(yè)用房5000停車面積10000規(guī)劃機動車停車位約250個規(guī)劃非機動車停車位約1000㎡2、項目周邊（1）北與萬松西路隔護城河，東隔河為虹橋路。南臨公園路與安陽一中、玉海樓相連。項目是舊城區(qū)古建筑保存最多的地區(qū)，周邊有全國文保單位玉海樓和利濟學堂，有市級文保單位林慶云宅、李維樾宅、胡超群宅以及宗教建筑關(guān)帝廟、教會聚會點等，具有較高藝術(shù)價值和歷史價值，充分體現(xiàn)瑞面深厚的文化底蘊。（2）項目東、北側(cè)均為河流，項目南邊與已建玉海樓保護規(guī)劃，湖濱公園與后垟河綠化帶自然連接，西邊與心蘭苑規(guī)劃緊密相連。項目雖處于市中心，但地塊周邊物理屏障較多（河道與古宅等），不利于項目人流與交通流的便利性規(guī)劃與通達。

三、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢1、項目位于虹橋路、萬松路城市核心商圈，擁有良好的商脈；2、擁有玉海樓、利濟醫(yī)學堂、李維樾宅等人文旅游資源，文脈底蘊深厚；3、港瑞財團作為本土名企，擁有深厚人脈關(guān)系。（二）劣勢1、隨著商圈的偏離，項目處于商圈邊緣，周邊較為雜亂，商業(yè)檔次較低；2、街心公園及河道等使項目與虹橋路核心商圈形成物理屏障；3、項目內(nèi)文物保護建筑使項目規(guī)劃條件嚴格，一定程度上與商業(yè)開發(fā)有較大沖突。（三）機會1、瑞安經(jīng)濟高速發(fā)展，中高端消費能力使項目打造中高端商業(yè)項目具備較大的空間。2、玉海樓作為溫州的文化地標，文化提升有利于增加項目的附加值。3、項目作為城市建設(shè)的“四大文章”之一，順應(yīng)城市建設(shè)需求容易得到更多的政策支持。4、瑞安商鋪投資意識強，具備較強的投資實力，有利于支撐本項目作為中高端投資產(chǎn)品開發(fā)。（四）威脅1、宏觀政策對經(jīng)濟及房地產(chǎn)投資影響帶來的項目運營風險。2、瑞安新城快速發(fā)展，新城商圈及外灘商圈造成項目所處核心商圈弱化。3、港瑞財團商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)運營經(jīng)驗還較為缺乏。4、項目較高的地價使項目運營門檻增高，同時開發(fā)商承擔較大的資金壓力。

四、項目定位（一）主題定位：一站式中高端國際化時尚公園MALL以中高端客群為主，本質(zhì)上復(fù)合購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化、展示等多種功能的商業(yè)綜合體，是商業(yè)中心，但整體規(guī)劃形式上是有著文化公園情趣的，也是文化旅游景觀。定位思考：（1）餐飲休閑娛樂是目前瑞安最為火爆的業(yè)態(tài)，如項目定位為中高端休閑餐飲娛樂MALL是最利于項目商業(yè)形成的。但這類業(yè)態(tài)普遍占用面積較大，且不利于項目銷售。以高端國際化購物為主體利于項目形象提升，也有利于分割銷售。（2）公園MALL是新的商業(yè)載體，購物消費的本質(zhì)不變，只是更多考慮周邊公園的融為一體，突出項目區(qū)位的文化品位。

（3）濱江公園、玉海廣場是瑞安少見的市區(qū)街心雙公園，歷史文化與現(xiàn)代

商業(yè)的有效結(jié)合，成為瑞安市的又一亮點。（4）項目處于瑞安市商業(yè)中心地，項目定位國際名品街結(jié)合品牌休閑文化餐飲

的互補，彌補虹橋商圈缺乏國際品牌的商業(yè)空白點，也將進一步鞏固虹橋商圈的核心地位。（5）目前整個瑞安市的主題文化商業(yè)較為分散，沒有形成系統(tǒng)化、規(guī)?；?、品質(zhì)化，同時也無明顯的主題和特色。因此本項目將是國際品牌走進瑞安切入點。

（二）業(yè)態(tài)定位建議國際名品街區(qū)+國際品牌大賣場+時尚精品街區(qū)+文化展示觀光國際品牌大賣場聚集人氣國際名品街區(qū)提升項目價值文化展示增加文化內(nèi)涵1、國際名品街區(qū)：國際品牌服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等，世界著名品牌商直接經(jīng)營或指導經(jīng)營國際名品街、特色連鎖餐飲店、休閑消費帶。品牌服飾、箱包、珠寶3類消耗品為主，比重約占60%。30%為各類餐飲業(yè)，如茶吧、咖啡吧、酒吧等，選擇以西餐為主的餐飲業(yè)，一方面西餐廳油煙少，廚房、操作間需求面積較中餐廳小，更適合國際名品街中的店面設(shè)計，10%的建筑用于臨時文化展示等，利用頻率相對低一些。2、時尚精品街區(qū)：國內(nèi)外知名品牌專賣店、專業(yè)店和特色店及旅游紀念品、古玩、字畫，茶吧、咖啡吧、國際品牌快餐、豪華電影院。3、文化展示觀光：把古建筑保護與展示觀光結(jié)合起來，使古建不再僅用來觀瞻，可考慮更多文化藝術(shù)的展示功能。4、國際品牌大賣場：利用國際品牌大超市提升整體商業(yè)人氣，滿足周邊市民日常生活需求。

（三）客群定位1、消費客群定位：（1）主力目標消費群

A、瑞安縣市追求品牌、品質(zhì)、特色、個性、時尚的消費群體

B、商務(wù)人士（包括外來經(jīng)商人員）、公務(wù)員等職業(yè)較為明顯的人群（2）輔助性目標消費群

A、在項目的經(jīng)營體現(xiàn)特色和主題后，同時結(jié)合瑞安的旅游資源，能有效吸引到瑞安旅游的消費群體；B、在項目招商和銷售宣傳對瑞安縣市形成強勢影響后，周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士也將成為其觀光、休閑購物的輔助消費群。2、目標商鋪投資客群（1）國際品牌專營店、品牌餐飲和休閑娛樂業(yè)的老板，通過購買商鋪后自己經(jīng)營（2）瑞安、平陽、蒼南區(qū)域的私企老板（3）溫州投資客（4）通過浙江的民間行業(yè)協(xié)會宣傳，吸引更多的（隨機）投資客商3、目標招商客戶客群（1）溫州地區(qū)經(jīng)營國際名品以及經(jīng)營個性、休閑、時尚商品的專營商家（2）溫州區(qū)域特色店和知名度高的餐飲和娛樂行業(yè)品牌商家（3）杭州、溫州、寧波的特色休閑商業(yè)品牌經(jīng)營商，并具有良好的經(jīng)營思路和經(jīng)營實力

（四）規(guī)劃建議1、總平規(guī)劃建議：（1）總體以街區(qū)組合模式，整體分成兩大區(qū)塊：靠東邊、北面依托老護城河連玉海樓及規(guī)劃為國際名品街區(qū)，西南塊相對較為嘈雜規(guī)劃為時尚名品街區(qū)。（2）國際名品街區(qū)以部分聯(lián)排商業(yè)別墅形式（一-三樓）?？傮w一樓為獨立商鋪，二樓、三樓通過連廊連通，以平面商業(yè)為主。（3）地下一、二層為國際大賣場及地下車庫。（注：以街區(qū)組合模式有利于產(chǎn)權(quán)分割銷售，符合港瑞前期資金回籠滾動開發(fā)戰(zhàn)略。）2、商業(yè)景觀（1）項目是中高端消費中心，作為城市文化名片也應(yīng)該是城市風景的一部分，集商業(yè)、人文、風景為一身，總體景觀應(yīng)考慮與公園與護城河及街心公園的呼應(yīng)。（2）內(nèi)部空間的處理上，可以考慮在街區(qū)營造出了小橋流水的氣氛，甚至帶有了園林的韻味，突出“公園”MALL的風情，在濱水岸線考慮設(shè)置駁岸石塊、為游人設(shè)置休息處所。）

（五）運營模式建議1、統(tǒng)一招商運營，只租不售整體物業(yè)自行持有，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理，該模式有利于保持項目業(yè)態(tài)定位規(guī)范，利于招商及管理，成功營運的商業(yè)除了獲得運營收入外發(fā)展商可獲得物業(yè)升值空間。由于不能銷售實現(xiàn)資金回籠，前期商業(yè)培育費用較大，對發(fā)展商資金是個巨大的考驗。2、統(tǒng)一招商運營，返租銷售前期可實現(xiàn)銷售資金回籠，返租銷售有利于商業(yè)的培育形成。培育期返還租金資金壓力較大。3、主力商業(yè)自行持有或返租銷售主力商業(yè)返租或自行持有，保證主力商業(yè)招商旺場。大部分商鋪通過銷售實行資金回籠，代為招商培育期資金壓力下降。大部分商鋪培育期不實行返租不利于管理不利于商業(yè)形成。運營模式建議：國際名品街區(qū)以持有或返租消暑方式，實行統(tǒng)一招商運營。國際大賣場自行持有或視公司戰(zhàn)略需要返租銷售。時尚名品街區(qū)以銷售為主，主力商家?guī)ё饨痄N售。

（六）形象定位1、案名：玉海樓（商業(yè)公園）

中心推廣語：文化原點

商業(yè)地標

（溫州文化原點國際時尚高地/溫州精神原點國際商業(yè)標桿）

玉海樓是溫州的文化地標，具有極高的知名度和文化影響力，直用其名有利于項目傳播，同時突出項目的文化價值。備選案名：玉海樓新天地/玉海樓2009（1）“新天地”代表著項目的精神傳承與提升，也是賦予玉海樓商業(yè)地標元素?！吧虾Ｐ绿斓亍币彩侵袊顬槌晒Φ睦铣菂^(qū)改造商業(yè)經(jīng)典，“新天地”已經(jīng)成為時尚的代名詞。（2）“2009”如同“1888”對于玉海樓來說是特殊的一年，案名從“2009”時間的角度來詮釋“玉海樓”傳承與提升。

五、營銷攻略文化攻略+招商攻略+體驗行銷+人脈攻略+媒體整合（一）文化攻略：立足“玉海樓”，項目推廣以傳承與提升溫州文化為明線，把項目提升到城市運營的高度，通過系列文化營銷活動，以文化攻略迎合政府做“文化大市”之路，贏得項目傳播的媒體主導話語權(quán)，把玉海樓深厚的文化內(nèi)核植入項目從而提升項目的附加值。執(zhí)行策略一：“玉海樓”舊城改造政府論壇主題：傳承發(fā)展再創(chuàng)輝煌主辦單位：