地產(chǎn)營(yíng)銷最佳策劃

—地產(chǎn)營(yíng)銷最佳策劃房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查分析才能制定出一份較為完善的房地產(chǎn)策劃案。下面給大家共享一些關(guān)于20XX地產(chǎn)營(yíng)銷最正確策劃5篇，希望能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐兔Α?0XX地產(chǎn)營(yíng)銷最正確策劃篇1一、工程分析天第公寓（后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為星期五公社），工程位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開(kāi)發(fā)建筑到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置。上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以8020XX年X月末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建筑的多層動(dòng)遷安頓住宅為主，雖然生活配套設(shè)備已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因此本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢(shì)的，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn)，從小環(huán)境來(lái)講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)壓力大……在面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——天第公寓推向市場(chǎng)無(wú)疑是在打一場(chǎng)困難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。1.市場(chǎng)情況大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎，遭受十面潛伏。從市場(chǎng)的目光來(lái)分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延長(zhǎng)段。東面、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高力量消費(fèi)區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣闊市民極為熟識(shí)老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)備方面已相當(dāng)完善，足可以滿意本區(qū)域居民的一般生活需求。對(duì)于本案來(lái)講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)備，而本案周邊，目前上市銷售的個(gè)案，也會(huì)增加肯定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建易初蓮花大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌（L4線）使本區(qū)域的交通出入暢通無(wú)阻。然而，本工程是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有肯定的負(fù)面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費(fèi)較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到肯定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購(gòu)房者心理認(rèn)同上的障礙。而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊寶地。20X年，周邊市場(chǎng)供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元，共計(jì)25萬(wàn)平方米左右，整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出頭（受上海故事量體拉動(dòng)比擬嚴(yán)峻），有效供應(yīng)量在12萬(wàn)平方米左右。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應(yīng)量將近8萬(wàn)平米。綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但工程自身卻有較多先天缺乏之處，且周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案源源推出，都為本案的銷售帶來(lái)了肯定程度上的抗性。2.客源情況本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：①周邊居民金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟(jì)支付力量的限制，對(duì)所購(gòu)房子的的總價(jià)極其看重，本案的顯現(xiàn)，對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。②市政拆遷戶上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場(chǎng)。③外來(lái)工上海作為人才高地，已成為中國(guó)人抱負(fù)的就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，而本區(qū)域的進(jìn)展?jié)摿?，?duì)這批客源將有極大的吸引力。二、策劃思路關(guān)鍵問(wèn)題是：怎樣才能做群眾情人呢？無(wú)可辯駁，天第公寓的缺陷是不言而喻的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比擬，它根本是一個(gè)一般的不能再一般的房產(chǎn)工程。不過(guò)幸好，天第公寓還是有值得叫人勸慰的優(yōu)勢(shì)的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來(lái)看，亮麗的建筑立面、獨(dú)一無(wú)二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、四平八穩(wěn)的會(huì)所以及我建議的查找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策略，都是和周邊工程有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)分就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買(mǎi)房目的客源都是本工程力求爭(zhēng)取的對(duì)象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性，使得做策劃時(shí)無(wú)法做到有的放矢，這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn)，客源模糊。怎樣才能使天第公寓成為人見(jiàn)人愛(ài)的群眾情人呢？做群眾情人是要冒風(fēng)險(xiǎn)的，但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題，天第公寓在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的，有獨(dú)特的，這就是USP策略的運(yùn)用。怎樣使產(chǎn)品成為群眾情人呢？設(shè)想這個(gè)問(wèn)題時(shí)，我還是從產(chǎn)品本身開(kāi)頭著手。既然要使本案與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品形成肯定距離上的差異，那么必定要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身別出心裁的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品行局上，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采納新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，也在新穎的外立面上給客戶一個(gè)全新的樓宇概念外，弘揚(yáng)產(chǎn)品長(zhǎng)處是毋庸置疑的，關(guān)鍵在于怎樣去躲避產(chǎn)品的缺點(diǎn)。老子？《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚，福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。想要成為群眾情人，除了產(chǎn)品的新奇性，還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費(fèi)者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內(nèi)心深處最松軟的地方。那么，如今的都市人最喜愛(ài)什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢？于是就有了下面一段概念的提煉：星期五公社策劃設(shè)想：后集體生活的概念由來(lái)。記得高校時(shí)期，一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子，由于他覺(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近遇到他，是在一個(gè)人群許多的俱樂(lè)部里遇到他，他說(shuō)我受不了辦公樓里那種氣氛，我如今特別思念高校時(shí)期，有那么多同學(xué)那么多好友，不像如今的環(huán)境，辦公室簡(jiǎn)直就是伏契克寫(xiě)的《絞刑架下的報(bào)告》，走過(guò)去是七步，走過(guò)來(lái)是七步，我突然覺(jué)察自己是喜愛(ài)和憧憬集體生活的。星期五公社行銷由來(lái)……7020XX年X月，公社20XX年X月。8020XX年X月，開(kāi)放20XX年X月。9020XX年X月，自我20XX年X月。0020XX年X月，獨(dú)特20XX年X月。今天，獨(dú)特群體共存的沖突20XX年X月!如今的都市，俱樂(lè)部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢？由于我們渴望一個(gè)集體，就像我們?cè)?jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣。我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂(lè)不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒(méi)有人追究你的過(guò)去，沒(méi)有人關(guān)懷你的將來(lái)，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據(jù)個(gè)人的品位愛(ài)好，在這里可以重溫久違了的集體生活。所以，我情愿把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為后集體生活，由于這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像高校時(shí)期或是公社20XX年X月的集體，多少帶點(diǎn)不行抗拒的顏色，喜愛(ài)這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜愛(ài)獨(dú)處，其實(shí)他們更喜愛(ài)強(qiáng)調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜愛(ài)集體，喜愛(ài)朝九晚五后聚到一塊，由于他們希望在這個(gè)后集體空間能找到他們的同類，有相像的品位，有相像的生活體驗(yàn)，有相像的生活觀價(jià)值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的快樂(lè)。在這種后集體生活中，他們簡(jiǎn)單忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的冗雜，他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的歡樂(lè)，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(zhǎng)遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽(yáng)升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對(duì)他們來(lái)說(shuō)，就像星期五的感覺(jué)，能讓人想起善待自己的生活，對(duì)于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以歡樂(lè)的、幸福的、輕松的、生活的地方。這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感好友太少，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相像的，更或是從知青20XX年X月走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望，一種期望，一種這個(gè)時(shí)期輕松的懷舊，也是依依不舍的告辭，告辭永遠(yuǎn)過(guò)去的同學(xué)時(shí)期知青20XX年X月公社20XX年X月，那充滿抱負(fù)主義充滿思念情愫和浪漫情懷的光陰。所以我將星期五賦以生活的概念，公社賦以當(dāng)代后集體概念。所以我把這種后集體生活的地方就叫，星期五公社。注：星期五公社是天第公寓的推廣名。就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達(dá)了出來(lái)，金橋有個(gè)很生活的后集體，我們叫她星期五公社。這樣一句溫馨、幸福、甜美、輕松而又陽(yáng)光的話無(wú)疑對(duì)任何人都具有神奇感和吸引力。所謂萬(wàn)事開(kāi)頭難，既然策劃上的難點(diǎn)被突破了，接下來(lái)的事自然就好辦了。三、銷售策略以迅雷之勢(shì)推銷群眾情人。在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)當(dāng)與周邊產(chǎn)品拉開(kāi)肯定距離。這樣才能吸引到潛在購(gòu)屋對(duì)象，所以，依據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性，我給星期五公社定下了低總價(jià)面對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格策略。我認(rèn)為，盡管本案與周邊個(gè)案有肯定距離，但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且量體小，上市后必定會(huì)引起消費(fèi)者的留意。所以，在短時(shí)間內(nèi)快速出擊的銷售策略是比擬正確的。結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案推斷，我們將以短、平、快的銷售策略，經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期準(zhǔn)備，在正式公開(kāi)34個(gè)月之后，銷售率將到達(dá)7080%。四、廣告表現(xiàn)策略首創(chuàng)成人漫畫(huà)作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào)。在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了搜集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn)，先看看競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的表現(xiàn)方法：1.青年匯：也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點(diǎn)，目標(biāo)客源針對(duì)青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主，上市后快速造成小房型市場(chǎng)的火爆。不行否認(rèn)，青年匯是非常勝利的。2.藍(lán)朝部落：也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和青年匯類似，難免有步落后塵的味道。3.東方時(shí)空：在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機(jī)推出，與先前的同類個(gè)案相像，無(wú)自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。4.同領(lǐng)都會(huì)：連廣告表現(xiàn)手法都和青年匯極其相像，根本沒(méi)有自己的獨(dú)特。本工程想要做到鶴立雞群脫穎而出就必需依據(jù)自己的獨(dú)特來(lái)表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問(wèn)題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無(wú)跡可尋。在這里，我把客源分為這樣幾種類型：A、沉迷金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜虰、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群C、學(xué)會(huì)了走路的蟲(chóng)——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者D、想占廉價(jià)的人類——新薪人類、知青、外地打工的E、有錢(qián)有閑的尖頭鰻——投資先生F、這個(gè)城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn)，本案最大的獨(dú)特就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的獨(dú)特，而每一種類型又都是我們所不能忽視的。太多的獨(dú)特就成了沒(méi)有獨(dú)特，怎樣解決這一點(diǎn)呢？于是，我試圖在這些獨(dú)特中開(kāi)掘共性。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西排列出來(lái)時(shí)，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)沖突統(tǒng)一綜合體。城市：共同的環(huán)境————新的集體金橋：公認(rèn)的生活地————新的生活社區(qū)：共同的家—————新的集體大堂：共進(jìn)式——————集體網(wǎng)絡(luò)：共享式——————互動(dòng)的集體會(huì)所：共享式——————互動(dòng)的集體建筑：兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立綜合起來(lái)，不就是一種獨(dú)特與群體共存的沖突的新集體生活方式嗎？包涵這種新生活的產(chǎn)品可以說(shuō)在上海是第一次顯現(xiàn)的，因此我們不妨稱它為上海首座后集體生活宅邸。既然是生活的宅邸，那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對(duì)各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的互相融合。設(shè)計(jì)顏色的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主，在沖突中尋求統(tǒng)一。當(dāng)5020XX年X月人聽(tīng)見(jiàn)叉鈴的聲響時(shí)；當(dāng)6020XX年X月人聽(tīng)見(jiàn)讓我們蕩起雙漿的音樂(lè)時(shí)；當(dāng)7020XX年X月人看到玻璃彈子時(shí)；當(dāng)8020XX年X月人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感受呢？無(wú)疑，童年的美妙回憶會(huì)在瞬間流淌。由此可見(jiàn)，每個(gè)人對(duì)自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個(gè)人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對(duì)童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn)，那就是心中不泯的童真。基于此，想到了成人漫畫(huà)。如今最盛行的幾米的漫畫(huà)之所以廣受歡迎，是由于它能勾起人們對(duì)美妙生活的憧憬與向往。成人漫畫(huà)的吸引力由此可見(jiàn)一斑。因此，我確定用成人漫畫(huà)作星期五公社的設(shè)計(jì)符號(hào)，把各個(gè)類型的客源用漫畫(huà)的形式分別量身定制的表述出來(lái)。在上海各個(gè)已銷售或在銷售的房產(chǎn)個(gè)案中，運(yùn)用成人漫畫(huà)作為設(shè)計(jì)符號(hào)的幾乎沒(méi)有，即使有也是拿來(lái)主義。據(jù)我了解，目前只有復(fù)地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的柏林春天在報(bào)紙廣告上曾用過(guò)幾米的漫畫(huà)《地下鐵》中的場(chǎng)景。由此，我可以驕傲地說(shuō)，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫(huà)作為廣告表現(xiàn)手法，星期五公社是首例。五、媒體策略大膽放棄報(bào)紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售。如何運(yùn)用最低廣告費(fèi)用，來(lái)達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的根本原則之一。本案案量小，假如投入大量廣告經(jīng)費(fèi)，即使到達(dá)預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售本錢(qián)的增加。所以，我確定用不同與以往媒體策略，以到達(dá)削減公司銷售本錢(qián)來(lái)提高公司利潤(rùn)的目的。基于上述原因，我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng)，本案銷售中根本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來(lái)吸引客源，在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)海報(bào)和DM并由銷售人員解說(shuō)星期五公社這個(gè)新概念和它所營(yíng)造的一種新生活來(lái)引起消費(fèi)者的愛(ài)好。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高，所以根本上不考慮，僅看銷售情況而定。假如在銷售時(shí)遇上阻力，才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。六、市場(chǎng)反響現(xiàn)實(shí)勝于雄辯經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn)，現(xiàn)實(shí)證明本策劃案是非常勝利的。在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個(gè)多月時(shí)間里，又不斷有消費(fèi)者來(lái)電來(lái)訪，不到一個(gè)月星期五公社已告售罄。而星期五公社所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并寵愛(ài)?？梢哉f(shuō)，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見(jiàn)的，所以星期五公社策劃案的勝利是不言而喻的。產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充足信任，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。星期五公社策劃案的實(shí)施，不僅使公司第一個(gè)開(kāi)發(fā)的工程一炮而紅，在賺取了利潤(rùn)的同時(shí)也給公司帶來(lái)了肯定的品牌知名度，為公司將來(lái)的開(kāi)發(fā)工程打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。七、總論房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉學(xué)問(wèn)面很雜的學(xué)問(wèn)，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營(yíng)銷推廣等內(nèi)容，還觸及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)學(xué)問(wèn)、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)工程從初具雛形到最終推出都需要經(jīng)過(guò)周密審慎的思索。我個(gè)人以為：作為一個(gè)策劃者，要做好一個(gè)策劃案就必需用談戀愛(ài)的心態(tài)去對(duì)待它，以對(duì)待戀人的熱忱去了解這個(gè)案子，策劃者只有在愛(ài)上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場(chǎng)上獲得勝利。也就是說(shuō)，策劃者要以相當(dāng)大的熱忱去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完善的策劃方案。依據(jù)上述策劃戀愛(ài)論，我接手星期五公社后，就全身心地投入到工程的前期準(zhǔn)備中，所謂市場(chǎng)情況的調(diào)查和了解只是解決了工程的利好、利空，也就是賣(mài)什么的問(wèn)題。搞清這個(gè)問(wèn)題后就要弄清晰東西要賣(mài)給誰(shuí)（客源）的問(wèn)題，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題是房產(chǎn)工程策劃中最關(guān)鍵的問(wèn)題，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了，工程也就勝利了一半。因此，在策劃中，我從搜集整理和歸納市場(chǎng)資料和客源資料，然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入。就本策劃案來(lái)看，之所以勝利的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn)，然后大膽地把工程的缺陷作為工程的優(yōu)勢(shì)去推廣，即客源層過(guò)于廣泛原是房產(chǎn)工程的致命缺陷（客源廣泛使訴求點(diǎn)過(guò)多造成無(wú)法為工程定位），而我卻在獨(dú)特中找到了共性，并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一沖突統(tǒng)一起來(lái)。由于找準(zhǔn)了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來(lái)的問(wèn)題，后面所面臨的問(wèn)題也就迎刃而解了。眾所周知，只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn)，那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球，由于消費(fèi)者通常會(huì)對(duì)新奇的東西感愛(ài)好，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)置的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)工程進(jìn)行策劃。工程本身雖然沒(méi)有非常特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特別，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采納新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計(jì)手法新；為消費(fèi)者營(yíng)造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新；原創(chuàng)成人漫畫(huà)的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)童年的美妙回憶，并在情感層面上為各個(gè)類型的客源締造了非常溫馨感人的生活場(chǎng)景，此為三新——廣告表現(xiàn)新；本案拋開(kāi)了傳統(tǒng)的媒體通路——報(bào)紙廣告，僅用戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)銷售的媒體策略，為公司節(jié)約了銷售本錢(qián)并給公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，此為四新——媒體策略新。抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤(pán)行銷中很好地得到運(yùn)用，再協(xié)作了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認(rèn)同，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。公司由于在此工程上獲得豐厚利潤(rùn)，從而將公司的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)的爛尾樓盤(pán)盤(pán)活。20XX地產(chǎn)營(yíng)銷最正確策劃篇2一、全員營(yíng)銷的目的和意義全員營(yíng)銷是推動(dòng)我公司營(yíng)銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷其目的是通過(guò)此種形式充足發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的主動(dòng)性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，提倡員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏主動(dòng)，人人促銷的工作氣氛。二、實(shí)施方法1、方案實(shí)行實(shí)行“全員營(yíng)銷、多銷多得”的方法。員工需不影響正常的本職工作。2、適用范圍：但凡通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程購(gòu)置住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）三、銷售流程①員工負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)物業(yè)觸及的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和詢問(wèn)服務(wù)。②員工負(fù)責(zé)催促客戶根據(jù)規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）。③員工負(fù)責(zé)帶著客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。④合同填寫(xiě)由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。⑤如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員幫助其完成貸款手續(xù)。⑥經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。⑦以上工作完成，視為該項(xiàng)銷售工作完畢。四、業(yè)績(jī)提成1、根據(jù)公司規(guī)定，對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。住宅：提成比率為0.8%，商鋪提成比率為0.5%。業(yè)績(jī)提成=合同總房?jī)r(jià)X比率2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20XX地產(chǎn)營(yíng)銷最正確策劃篇3活動(dòng)主題：歡樂(lè)小長(zhǎng)假，相“惠”在（工程名稱）（備選主題一）我和（工程名稱）有個(gè)約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧!（工程名稱），我們約“惠”吧!（備選主題三）活動(dòng)形式：論壇、產(chǎn)品推介活動(dòng)時(shí)間：20X年05月01日——20X年05月01日活動(dòng)地點(diǎn)：（工程名稱）銷售中心概要內(nèi)容：答謝老客戶開(kāi)發(fā)新客戶活動(dòng)背景（工程名稱）地處渾南新區(qū)的核心地段，距奧體中心向南僅XXX米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬(wàn)家住戶經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇。在這個(gè)蝶戀花舞的季節(jié)，（工程名稱）收獲了廣闊業(yè)主的好評(píng)，業(yè)主收獲了家的暖和，（工程名稱）特此舉辦一場(chǎng)來(lái)到（工程名稱）置業(yè)歡快度五一活動(dòng)，旨在豐富（工程名稱）客戶的業(yè)余，消遣文化生活，感恩老客戶，開(kāi)掘新客戶，穩(wěn)固（工程名稱）置業(yè)的品牌形象。活動(dòng)目的1、通過(guò)舉辦一系列活動(dòng)提高（工程名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度。2、通過(guò)活動(dòng)執(zhí)行積累客源，引爆工程從而到達(dá)最終的銷售目的。3、展現(xiàn)（工程名稱）地產(chǎn)的理念與服務(wù)，感恩老客戶，拓展新客戶。活動(dòng)前期布置1、活動(dòng)執(zhí)行人員的布置。2、主持人，舞蹈演員歌手等布置就位。3、迎賓人員到位。4、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放。室內(nèi)活動(dòng)1、5月1日當(dāng)天，有聞名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（工程名稱）銷售中心現(xiàn)場(chǎng)以房產(chǎn)論壇形式，為大家解說(shuō)（工程名稱）工程優(yōu)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行具體解說(shuō)，為（工程名稱）樹(shù)立良好的品牌形象，擴(kuò)大宣傳面。2、5月2號(hào)由聞名節(jié)目主持人一鳴攜手聞名，為現(xiàn)場(chǎng)來(lái)賓從角度解讀（工程名稱）工程獨(dú)特之處，從而吸引意向客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而到達(dá)最終的銷售目的。3，5月3日由聞名電臺(tái)主持人蔡昊攜手時(shí)期商報(bào)、盛京門(mén)戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（工程名稱）砍價(jià)團(tuán)”，做到你買(mǎi)房我砍價(jià)，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)為大家解說(shuō)（工程名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，幫購(gòu)房客戶將房?jī)r(jià)砍至最低價(jià)格，從而增加購(gòu)房者意向，到達(dá)最終銷售目的。室外活動(dòng)來(lái)（工程名稱）看星星、喝啤酒、吃炸雞1、外廣場(chǎng)放置充氣城堡，集合全部孩子們的歡樂(lè)，將與孩子一同前往的家長(zhǎng)留在（工程名稱），感受生活在（工程名稱）的美妙。2、室外搭建舞臺(tái)，邀請(qǐng)知名樂(lè)隊(duì)親情獻(xiàn)唱，增加與顧客互動(dòng)性，在外廣場(chǎng)打造氣勢(shì)，吸引客流。3、黃昏時(shí)分，邀請(qǐng)大家來(lái)（工程名稱）看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時(shí)觀看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動(dòng)，增加活動(dòng)氣氛。DIY制作，全面晉級(jí)，種類更多，玩法多樣，更便利消遣客戶的業(yè)余生活。DIY手工皂，讓客戶充足發(fā)揮自己的想象力，在設(shè)計(jì)及制作的過(guò)程中帶給其成就感，增加活動(dòng)的樂(lè)趣，帶給其美妙印象。兒童DIY風(fēng)箏，讓（工程名稱）業(yè)主的孩子們?cè)谖宀世_紛的世界中，描繪奇妙的夏天，從而增加參與活動(dòng)的主動(dòng)性。茶歇?dú)v來(lái)（工程名稱）的活動(dòng)非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類，這次活動(dòng)我們?cè)谝酝A(chǔ)上再次晉級(jí)，為客戶提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐，進(jìn)而大快朵頤，流連忘返。20XX地產(chǎn)營(yíng)銷最正確策劃篇41、產(chǎn)品的調(diào)研只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充足的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和長(zhǎng)處，端詳產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充足發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。（1）物業(yè)的定位；（2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析；（3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析；（4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)置行為的分析；2、市場(chǎng)的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)工程靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷改變和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)全部在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將顯現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門(mén)造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析；（2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與SWOT的分析；（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤(pán)比擬分析；（4）與將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。3、企劃的定位定位是全部廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)工程的調(diào)研，制定樓盤(pán)定位，提煉USP（獨(dú)特的銷售主見(jiàn)），提出推廣口號(hào)，使樓盤(pán)突現(xiàn)其別出心裁的銷售賣(mài)點(diǎn)。查找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間布置，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得劇烈，則手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必需以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、方案性。5、傳播與媒介策略的分析有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是鋪張的。的確，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并搭配媒體是為客戶完成利潤(rùn)最大化。整合傳播則是圍繞既定的受眾，實(shí)行全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清楚的形象，并以持續(xù)全都的形象建立品牌。（1）不同媒體的效應(yīng)和掩蓋目標(biāo)；（2）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析；（3）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析；（4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析；（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析；（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)DM分析；（7）戶外或其他媒體的分析；（8）不同的媒體搭配形式的分析。6、階段性推廣總體策略房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間布置，更沒(méi)有周期概念，面對(duì)劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則一直處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無(wú)效。標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤(pán)的推廣是一套系統(tǒng)工程，依據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。7、階段性廣告和媒介宣傳房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具長(zhǎng)處的三套車犬牙交錯(cuò)，整合傳播。（1）廣告的重點(diǎn)；（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作；（4）媒體的發(fā)布形式和頻率；（5）整合傳播的策略；（6）媒體發(fā)布的代理。8、階段性促銷活動(dòng)的策略促銷的最大目的是，在肯定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，到達(dá)銷售促進(jìn)的目的。（1）促銷活動(dòng)的主題；（2）促銷活動(dòng)的方案和實(shí)施監(jiān)督；（3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議；（4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。9、階段性公共關(guān)系的策略擅長(zhǎng)借用各種社會(huì)大事制造樓盤(pán)的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤(pán)得以宣傳，并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。10、定期廣告效果跟蹤和信息反應(yīng)廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反應(yīng)信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以順應(yīng)日益改變的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中，要按時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能按時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。12、推廣本錢(qián)預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)當(dāng)是簡(jiǎn)潔地停留在對(duì)廣告工程的竭力削減、工程費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)當(dāng)貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的一直，貫穿于廣告周期的縝密布置，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。由于一個(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得20XX地產(chǎn)營(yíng)銷最正確策劃篇5一、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷概念“房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷”，即是在樓盤(pán)推廣過(guò)程中，通過(guò)細(xì)心策劃、具有鮮亮主題能夠引起轟動(dòng)效應(yīng)的，具有劇烈新聞價(jià)值的—一個(gè)單一的、或是系列性搭配的營(yíng)銷活動(dòng)，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營(yíng)銷手段，也是建立在品牌營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、數(shù)據(jù)營(yíng)銷的基礎(chǔ)之上的全新?tīng)I(yíng)銷模式。二、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷產(chǎn)生背景縱覽房地產(chǎn)進(jìn)展歷程，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷觀念形成非一蹴而就，依其進(jìn)展階段的不同，大致可分為以下三個(gè)層次：20XX年從前，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，活動(dòng)營(yíng)銷似乎是一個(gè)生僻的詞語(yǔ)；20XX年-20XX年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個(gè)進(jìn)展商的腦海里時(shí)，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷便成了一個(gè)最時(shí)興的觀念；98年以后到如今，