張家界某酒店項(xiàng)目工作可行性研究報(bào)告材料

wordword52/52word目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介投資環(huán)境分析客源情況調(diào)查某某酒店業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查有可比性景區(qū)酒店?duì)顩r分析未來(lái)四星級(jí)以上酒店供求狀況項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位設(shè)計(jì)原如此與風(fēng)格營(yíng)造建設(shè)規(guī)模與投資概算經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃財(cái)務(wù)指標(biāo)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防X措施結(jié)論項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目投資方：投資企業(yè)性質(zhì)：項(xiàng)目位置：土地面積：142315平方米總建筑面積：200485平方米綠化率：42.7%投資總額：預(yù)計(jì)總投資為人民幣79613萬(wàn)元項(xiàng)目定位：五星級(jí)度假酒店項(xiàng)目建設(shè)期：2008年1月至2009年12月，建設(shè)期二年2.1項(xiàng)目投資方與控股公司簡(jiǎn)介某某*****酒店，2007年****日成立，注冊(cè)資金33000萬(wàn)元，法定代表人：，主要經(jīng)營(yíng)X圍為酒店籌建。公司地址：************控股集團(tuán)：**************控股是以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，屬下機(jī)構(gòu)涉與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，涵蓋****酒店連鎖、教育品牌連鎖、休閑娛樂(lè)、社區(qū)商業(yè)連鎖等多個(gè)行業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。十余年來(lái)，共獲殊榮逾百項(xiàng)：2006年：“第五屆中國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)〞評(píng)比中，獲得銷售面積第***名與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入第**名；2007年11月獲國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司、中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心頒發(fā)“2006-2007年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)竣工面積第**名〞；2007年11月獲國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司、中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心頒發(fā)“2006-2007年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積第**名〞；2007年9月獲國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司頒發(fā)“2005、2006年蟬聯(lián)中國(guó)私營(yíng)企業(yè)納稅第**名〞；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)僅有的兩個(gè)“中國(guó)著名商標(biāo)〞之一。****方米，未完成開(kāi)發(fā)的總建筑面積482.1萬(wàn)平方米，以與持有的作為未來(lái)開(kāi)展物業(yè)有關(guān)的總建筑面積為1332萬(wàn)平方米。根據(jù)****2007年中期報(bào)告披露，截止2007年6月30日，營(yíng)業(yè)額達(dá)億元，凈利潤(rùn)為14.17億元，總資產(chǎn)342億元，凈資產(chǎn)165億元。土地儲(chǔ)藏達(dá)5,472萬(wàn)平方米。截至2007年11月底，****已超額完成全年人民幣150億的合同銷售目標(biāo)，已取得國(guó)有土地使用權(quán)證〔含權(quán)益〕的可建建筑面積為3，768萬(wàn)平方米，其中已獲得施工許可證〔含權(quán)益〕可建建筑面積約為965萬(wàn)平方米。截止2007年****集團(tuán)2008年在全國(guó)約有15個(gè)樓盤(pán)可銷售，包括某某的沙灣****，其總建筑面積約279443平方米，預(yù)計(jì)可在今年第一季度內(nèi)銷售；還有荔城****，總建筑面積約524482平方米、花都的假日半島，預(yù)計(jì)新產(chǎn)品可于今年第二季度推出，總建筑面積約544781平方米；惠陽(yáng)****與樂(lè)昌****、恩平****也將于二季度全新推售。其他省份的可銷售項(xiàng)目分布于某某、滿洲里、某某、某某、某某、興安、某某、某某等。酒店方面，臺(tái)山********酒店〔五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〕已于2007年11月開(kāi)業(yè)。而截至2007年11月30日，集團(tuán)擁有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店7家，目前在建4家，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)10家。五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店的配套，為****提供了穩(wěn)定的收入第二章投資環(huán)境分析2.1根本情況2.1.1地理位置某某市位于某某省***部，東與**縣和***縣交界，南與**縣毗鄰，西與**縣、**縣接壤，北與某某省的**縣和**縣為鄰。某某旅游風(fēng)景區(qū)位于長(zhǎng)江***旅游風(fēng)景區(qū)和***旅游風(fēng)景區(qū)之間；從西向東，某某旅游風(fēng)景區(qū)位于西部與中部的交接處，具有突出的地理位置優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在某某市**區(qū)***鄉(xiāng)板****崗區(qū)域，是某某市區(qū)至武**風(fēng)景名勝區(qū)的必經(jīng)之道，距市城區(qū)約十五公里，距景區(qū)約五公里，毗鄰某某國(guó)家**公園和天門(mén)山國(guó)家***公園，距世界溶洞奇觀－**洞和**湖僅20分鐘的車程。2.1.2面積某某市總面積9563平方公里，占某某省總面積的4.51%。其中***源區(qū)總面積397平方公里，核心景區(qū)面積264平方公里，外圍保護(hù)地帶面積126平方公里。人口某某市總?cè)丝?60.12萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口108.73萬(wàn)，市城區(qū)人口19.1萬(wàn)。***源區(qū)人口為萬(wàn)，人口密度僅為117人每平方公里。轄區(qū)面積大、人口密度低，適合觀光與休閑旅游，有利于旅游業(yè)的開(kāi)展。民族某某市是一個(gè)以土家族為主體的少數(shù)民族居住區(qū)，全市少數(shù)民族111.79萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.81%。這里民俗古樸，民族文化濃郁，有各類非物質(zhì)文化遺產(chǎn)15類70多項(xiàng)，其中桑植民歌首批列入國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，某某陽(yáng)戲、某某高花燈、慈利板板龍燈首批列入省級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，某某硬氣功曾隨國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人赴歐洲七國(guó)演出。武陵源區(qū)少數(shù)民族人口總數(shù)占總?cè)丝诘?4.6%，其中92.8%為土家族，有著濃厚的少數(shù)民族生活形態(tài)，有豐富的少數(shù)民族文化。與行政區(qū)劃某某市屬某某省所轄地級(jí)市，轄永定、武陵源兩區(qū)和慈利、桑植兩縣。其中永定區(qū)是市政府所在地，武陵源區(qū)是國(guó)際風(fēng)景名勝區(qū)，是某某市旅游區(qū)的核心。商業(yè)某某東臨魚(yú)米之鄉(xiāng)洞庭湖，西接湘、鄂、渝、黔四省邊界地區(qū)，商業(yè)歷史悠久，是著名的物資集散地。據(jù)地方史志記載，早在明代，這里就是商賈云集的地方，南門(mén)口老渡口的繁華就是見(jiàn)證?，F(xiàn)在，某某市第三產(chǎn)業(yè)興旺，有來(lái)自全國(guó)各地的客商在這里投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)商。經(jīng)濟(jì)根據(jù)《某某市2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)草案》顯示，全市2007年生產(chǎn)總值為145.65億元，同比增長(zhǎng)14.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為24.18億元，貢獻(xiàn)率為6.90%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為36.17億元，貢獻(xiàn)率為21.20%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為85.30億元，貢獻(xiàn)率為71.90%。2.2旅游資源2.2.1地質(zhì)地貌某某市地貌以山地為主，地勢(shì)西北高，海撥最高處為八大公山斗篷山，達(dá)米。山區(qū)石灰?guī)r地層分布較廣，巖溶地貌發(fā)育完全，石英砂巖峰林峽谷地貌為世界罕見(jiàn)。武陵源區(qū)屬武陵山脈的余脈，全市主要石英砂巖峰林峽谷地貌集中區(qū)，擁有國(guó)家森林公園、天子山、袁家界、黃龍洞、寶峰湖等全世界知名旅游景點(diǎn)。2.2.2氣候與植被某某屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，全年氣候溫和，雨量充沛，年平均氣溫16℃—20℃，適宜旅游，并且是優(yōu)良的避暑勝地。某某的各類植被資源多達(dá)3000多種，主要植被類型屬中亞熱帶北部常綠闊葉林，其中銀杏、珙桐、光葉珙桐、紅豆杉、伯樂(lè)樹(shù)為國(guó)家一級(jí)保護(hù)的珍貴樹(shù)種。另有香果樹(shù)、金錢(qián)松等26種列為國(guó)家二級(jí)保護(hù)樹(shù)種。觀賞性與科研性價(jià)值較大。2.3根底設(shè)施與交通某某水資源豐富，水質(zhì)好，能全面滿足城鎮(zhèn)生活、建設(shè)的用水需求。某某市現(xiàn)已建成大小水電站159處，裝機(jī)202臺(tái)，容量兆瓦，并有中型水電站處于建設(shè)中，發(fā)電容量能完全滿足某某市城鄉(xiāng)生活、生產(chǎn)需求并有余電外輸。某某全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)已通程控。2005年，國(guó)家財(cái)政部一次性補(bǔ)貼中國(guó)移動(dòng)某某分公司4500萬(wàn)元，用于鄉(xiāng)村移動(dòng)基站建設(shè)，至2007年底，全市所有區(qū)域都有手機(jī)信號(hào)?？梢?jiàn)通信已相當(dāng)興旺。某某公路通車?yán)锍探刂?007年底為5839公里，由市區(qū)往返武陵源行車時(shí)間約為20分鐘。2005年12月26日某某至某某高速公路全線通車后，自某某至某某行車時(shí)間縮短到3小時(shí)，大大提升了某某的交通能力。某某火車站各次列車可直達(dá)、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某等大中城市。某某荷花機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某等35個(gè)大中城市航班。開(kāi)通了直達(dá)韓國(guó)釜山、某某、澳門(mén)、曼谷四條國(guó)際航班。武陵源區(qū)門(mén)票實(shí)行了全信息化管理，在全國(guó)處于領(lǐng)先水平，并在全國(guó)率對(duì)景區(qū)景點(diǎn)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)直播。今后幾年，某某市政府在根底設(shè)施建設(shè)方面還將投入巨資，對(duì)荷花機(jī)場(chǎng)進(jìn)展擴(kuò)容，火車站將遷入新站，海關(guān)將建設(shè)開(kāi)關(guān)，市城區(qū)根底設(shè)施大規(guī)模重建。2.4旅游開(kāi)展?fàn)顩r2.4.1旅游景區(qū)與景點(diǎn)某某景區(qū)面積達(dá)500平方公里，已開(kāi)發(fā)風(fēng)景區(qū)〔點(diǎn)〕20余個(gè)，建成游覽線路30多條、景區(qū)游道500多公里。目前，已形成了以國(guó)家森林公園、索溪峪、天子山、黃龍洞、寶峰湖等組成的武陵源景區(qū)為核心景區(qū)，以茅巖河、九天洞、天門(mén)山、五雷山、普光禪寺、賀龍故居等為衛(wèi)星景區(qū)的大旅游格局。某某經(jīng)營(yíng)旅游景點(diǎn)企業(yè)有11家，一家經(jīng)營(yíng)AAAAA級(jí)景區(qū)、10家經(jīng)營(yíng)的景點(diǎn)為AAAA景點(diǎn)：企業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)景點(diǎn)景點(diǎn)級(jí)別武陵源核心景區(qū)AAAAA武陵源核心景區(qū)內(nèi)天子山AAAA武陵源核心景區(qū)內(nèi)水繞四門(mén)、袁家界AAAA武陵源核心景區(qū)某某寨AAAA黃龍洞景區(qū)AAAA寶峰湖景區(qū)AAAA土家風(fēng)情園AAAA某某市刺利縣江埡溫泉AAAA天門(mén)山索道AAAA茅巖河漂流、九天洞景區(qū)AAAA核心景區(qū)AAAA2.4.2旅游資源品牌某某屬新興的旅游城市，但依靠?jī)?yōu)質(zhì)的旅游資源現(xiàn)已經(jīng)是某某省旅游的龍頭城市，躋身于全國(guó)一流景區(qū)，在國(guó)內(nèi)外產(chǎn)生了極大影響。2006年某某旅游收入占某某省旅游業(yè)總收入的15.86%。2007年預(yù)計(jì)占比將上升到17%左右。1992年，聯(lián)合國(guó)教科文組織世界遺產(chǎn)委員會(huì)將武陵源風(fēng)景名勝區(qū)列入《世界遺產(chǎn)名錄》。2000年，國(guó)土資源部批準(zhǔn)武陵源風(fēng)景區(qū)為“國(guó)家地質(zhì)公園〞。2004年，武陵源風(fēng)景區(qū)被批準(zhǔn)為首批“世界地質(zhì)公園〞“?！睹匀说哪衬场?、《索溪峪的野》、《奇山異水某某》等8篇描寫(xiě)某某山水的文章進(jìn)入了全日制中小學(xué)教材，使14年前從地圖根本找不到的某某名揚(yáng)天下，并且培育了大批下一代旅游者。2004年，借助世界遺產(chǎn)大會(huì)、世界地質(zhì)公園大會(huì)、歐洲地質(zhì)公園國(guó)際大會(huì)之機(jī)，全方位宣傳推介武陵源風(fēng)景區(qū)。隨著宣傳力度的加大與根底建設(shè)的完善，武陵源核心景區(qū)的國(guó)際品牌影響力越來(lái)越大。2006年，武陵源風(fēng)景區(qū)評(píng)為全國(guó)首批“5A級(jí)旅游示X景區(qū)〞。2.4.3旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年，某某全市接待中外游客1878萬(wàn)人次，同比2006年增長(zhǎng)12.05%，其中國(guó)內(nèi)游客1萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)13.11%，境外游客萬(wàn)人次，同比下降0.87%。共實(shí)現(xiàn)旅游總收入91.25億元，同比2006年增長(zhǎng)14.95%。以旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP58.57%，可見(jiàn)旅游在某某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中的巨大作用，表現(xiàn)出旅游帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展戰(zhàn)略的巨大效應(yīng)，旅游業(yè)的支柱地位已經(jīng)確立。目前境外市場(chǎng)主要以韓國(guó)、日本和東南亞等亞洲客源市場(chǎng)為主，占境外市場(chǎng)的90%。其中接待韓國(guó)游客85.1萬(wàn)人次，占據(jù)的比例達(dá)67.59%，日本和臺(tái)港澳地區(qū)21.5萬(wàn)人次，占比17.08%，東南亞和其他國(guó)家與地區(qū)19.3萬(wàn)人次，占比10.91%。參照某某市政府《關(guān)于2004—2008年某某市旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的實(shí)施意見(jiàn)》中提出的客源開(kāi)拓計(jì)劃，根據(jù)某某市2000—2007年境外游客增長(zhǎng)速度，估算某某的增長(zhǎng)率為18.15%。某某市委、市政府正在采取多種促銷措施，加快拓展日本與東南亞市場(chǎng)、開(kāi)展東盟、俄羅斯市場(chǎng)，開(kāi)拓歐美市場(chǎng)，2008年某某境外游客將達(dá)150萬(wàn)人次，對(duì)高檔酒店的需求也將翻翻。旅游前景展望世界旅游組織研究結(jié)果明確，到2020年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大出境旅游國(guó)，年接待億人次的入境旅游者。中國(guó)旅游業(yè)增長(zhǎng)速度位居全球第四，未來(lái)10年中國(guó)旅游業(yè)年均增長(zhǎng)率將達(dá)10.9%，到2013年，中國(guó)旅游業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)將達(dá)8446億元人民幣。某某市政府提出，到2008年，借助奧運(yùn)之勢(shì)，全市旅游總收入要達(dá)到130億元，旅游人次達(dá)到2000萬(wàn)人次，在鞏固韓國(guó)、港、澳市場(chǎng)的同時(shí)，大力開(kāi)展日本、東盟市場(chǎng)，努力開(kāi)拓歐美市場(chǎng)。力爭(zhēng)2008年入境旅游人次達(dá)到150萬(wàn)人次，其中歐美游客達(dá)到40萬(wàn)人次。為了讓景區(qū)不受污染，能長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展，某某市政府嚴(yán)格執(zhí)行《某某省武陵源世界自然遺產(chǎn)保護(hù)條例》，先后否決了總投資額達(dá)多億元的50多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)核心景區(qū)內(nèi)部常住人口實(shí)行搬遷。將某某的森林覆蓋率由建市之初的40.5%提高到現(xiàn)在的66%。結(jié)論：某某旅游資源豐富，旅游品牌影響力大，旅游人次不斷創(chuàng)新高，旅游開(kāi)展前景美好，政府對(duì)根底設(shè)施建設(shè)的大量投入使某某旅游開(kāi)展有很強(qiáng)的持續(xù)性。在某某政府明確的政策導(dǎo)向下，其區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的美好開(kāi)展前景決定了投資酒店業(yè)的可行性，并在宏觀方面為酒店投資提供了很好的回收保障。第三章客源情況調(diào)查3.1總旅游人次2007年某某旅游接待人次達(dá)1878萬(wàn)人次，比2006年增長(zhǎng)12.05%，為某某有史以來(lái)最高點(diǎn)。其中：國(guó)內(nèi)游客:境外游客=13.9:1國(guó)內(nèi)游客1萬(wàn)人次，同比2006年增長(zhǎng)13.11%；境外游客萬(wàn)人次，同比2006年下降0.87%。3.2國(guó)內(nèi)市場(chǎng)3.2.1地域構(gòu)成某某總接待人次中，國(guó)內(nèi)客源占據(jù)93.3%市場(chǎng)。主要地域構(gòu)成如下：某某省34%；某某12%；某某6%；某某5.5%；某某5%；某某4.5%；某某4.5%；4.5%；其他24%。根據(jù)現(xiàn)有客源的地域構(gòu)成以與區(qū)域交通聯(lián)系的方便程度、經(jīng)濟(jì)支付能力等因素，據(jù)以確定某某酒店行業(yè)未來(lái)以地域劃分的國(guó)內(nèi)客源來(lái)源地為：1、核心客源市場(chǎng)是：某某、某某、某某、某某、某某、。某某經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展為旅游休閑創(chuàng)造了條件，并且來(lái)某某交通便利，所以成為主要客源地，在長(zhǎng)X高速全程貫穿后，某某客源保持了更高速增長(zhǎng)，自駕游增長(zhǎng)比例最為迅速。某某是某某早期市場(chǎng)的主要客源地，開(kāi)發(fā)早、效應(yīng)大、認(rèn)知程度高，隨著泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈合作的深入，某某人到某某旅游將更多，自駕游成為不可無(wú)視的增長(zhǎng)點(diǎn)。某某、某某、某某、是近年國(guó)內(nèi)主要旅游客源地，這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，市場(chǎng)潛力巨大，待開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不可估量，隨著全國(guó)高速公路網(wǎng)的日益完善，為以后重要的增長(zhǎng)方向。2、一般客源市場(chǎng)是：某某、某某、某某、某某、某某。這些地區(qū)有的是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，有的近年來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，其旅游消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，在某某品牌不斷加強(qiáng)宣傳推廣，這些地區(qū)的客源將成為不可無(wú)視的組成局部。3.2.2地域分析基于某某核心客源主要來(lái)自于經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，這局部客源旅游度假意識(shí)較強(qiáng)，具備較高的價(jià)格承受能力，但對(duì)接待條件要求也很高。近幾年，長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的客源雖在決對(duì)數(shù)上有所增長(zhǎng)，但在總旅游人次中比例卻呈下降趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士分析，主要是某某配套設(shè)施不健全，不能全面滿足對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宿條件要求和其他消費(fèi)要求，一定程度上促成這此地區(qū)游客轉(zhuǎn)向了接待條件更好的其他景區(qū)。根據(jù)某某廣之旅調(diào)查分析，某某游客對(duì)某某接待條件滿意度排在九寨溝、廬山、武夷山之后。隨著某某一批新興酒店的興建，這些地區(qū)的游客增長(zhǎng)比例將會(huì)逐步上升并向某某分流，休閑與商務(wù)市場(chǎng)會(huì)有很大幅度增長(zhǎng)，為某某的酒店業(yè)開(kāi)展提供了更好的市場(chǎng)。3.2.2旅游類別根據(jù)《旅游》雜志統(tǒng)計(jì)，某某國(guó)內(nèi)游客出行目的以觀光瀏覽為主，所占百分比為85%以上；以休閑度假為目的所占比例較小，為10%左右；以商務(wù)為目的游客只能占5%左右。3.2.3趨勢(shì)預(yù)測(cè)因某某城市根底建設(shè)較落后，主要是依托獨(dú)有的山地景觀，屬游覽型旅游地區(qū)，今后開(kāi)展中，觀光旅游為目的地游客仍將占據(jù)相當(dāng)大的比重。但休閑度假為目的地游客將會(huì)逐步提升，最終實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目的的徹底轉(zhuǎn)型。因長(zhǎng)X高速已全程貫穿，包括行政會(huì)議在內(nèi)的休閑度假旅游將在某某興起，特別是自駕游將呈高速增長(zhǎng)。這局部客源主要來(lái)源于以某某為核心的某某省興旺地區(qū)，以與長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)。3.3境外市場(chǎng)3.3.1地域構(gòu)成與分析某某境外客源主要來(lái)自東亞，其中韓國(guó)客源高達(dá)%，其余港、澳、日本占%，結(jié)構(gòu)不合理，不可控風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。境外旅游人次自2006年連續(xù)兩年處于微弱下降趨勢(shì)，分別為2006年下降1%、2007年下降0.87%。某某有全球無(wú)可比擬的旅游資源，為什么境外旅游人次近兩年出現(xiàn)下降趨勢(shì)，主要原因是原境外游客以韓國(guó)為主要力量，結(jié)構(gòu)單一。隨著韓國(guó)旅游人次步入衰退期，但日本、歐美市場(chǎng)卻沒(méi)有與時(shí)開(kāi)發(fā)，造成近兩年出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致旅游人次有小幅下滑。歐美市場(chǎng)是政府近年來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象，但在做了大量推動(dòng)工作下，只有微量增長(zhǎng)，某某國(guó)際酒店、某某閩南酒店都為了打開(kāi)歐美市場(chǎng)，專門(mén)接待過(guò)歐美旅行社、政府考察團(tuán)，政府也專門(mén)在歐美召開(kāi)推介會(huì)，但最終結(jié)論是某某風(fēng)景一流，但整體接待檔次過(guò)低，無(wú)能力接待以休閑度假為主要目的地歐美市場(chǎng)，歐美客人主要集中在某某、某某等西南地區(qū)。3.3.2政府措施2007年，某某省委、省政府提出將某某打造成“世界旅游精品〞，某某市委、市政府響應(yīng)省里號(hào)召，提出將市城區(qū)“三年有改觀、五年大變樣〞，著手大力改良城市根底設(shè)施建設(shè)，將旅游接待設(shè)施提質(zhì)改造放在第一位置，并主要以日本、歐美市場(chǎng)為導(dǎo)向。為更好地發(fā)揮其某某省旅游業(yè)的龍頭帶動(dòng)作用，某某正努力實(shí)現(xiàn)從單一的觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型，旅游產(chǎn)業(yè)從數(shù)量擴(kuò)X到數(shù)量質(zhì)量并重轉(zhuǎn)型，旅游品牌從國(guó)內(nèi)旅游目的地向國(guó)際旅游目的地轉(zhuǎn)型，優(yōu)化旅游區(qū)域空間結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，提升旅游服務(wù)品位。為此，需要建設(shè)面向高端客源市場(chǎng)的國(guó)際接待服務(wù)區(qū)。主要以日益增多的歐美日等西方興旺國(guó)家和地區(qū)的游客為接待對(duì)象，以迎合歐美日等西方興旺國(guó)家和地區(qū)游客上升的趨勢(shì)。3.3.3旅游類別根據(jù)《旅游》雜志統(tǒng)計(jì)，某某境外游客出行目的以觀光瀏覽為主，所占百分比為90%以上；以休閑度假為目的所占比例較小，為10%左右；以商務(wù)為目的游客根本為零。趨勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)《關(guān)于2004—2008年某某市旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的實(shí)施意見(jiàn)》相關(guān)數(shù)據(jù)顯于，到2008年境外旅游人次將達(dá)150萬(wàn)人次，創(chuàng)匯收入達(dá)2億美元。隨著某某直飛漢城的航班開(kāi)通，韓國(guó)客人于2008年后十年內(nèi)可連續(xù)穩(wěn)定在50萬(wàn)人次，占境外游客的30%；日本、港、澳、臺(tái)、與東南亞將于2008年達(dá)到65萬(wàn)人次，占境外游客的43%；歐美市場(chǎng)因奧運(yùn)會(huì)的舉辦與城市接待設(shè)施的提升，會(huì)呈大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2008年預(yù)計(jì)可達(dá)27萬(wàn)人次，占比達(dá)18%。結(jié)論：在政府與市場(chǎng)的共同推進(jìn)下，游客人數(shù)會(huì)不斷增加，客源地將不斷擴(kuò)大，旅游人員結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，游客消費(fèi)層次不斷提高，帶動(dòng)消費(fèi)形態(tài)發(fā)生根本變化與提升。第四章某某酒店業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查4.1四星以上酒店概況4.1.1統(tǒng)計(jì)根據(jù)《某某市2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)草案》，截止2007年12月底，某某賓館酒店總數(shù)511家。共有星級(jí)酒店73家，其中：正申報(bào)五星1家：為武陵源國(guó)際度假酒店；掛牌四星5家：為某某國(guó)際酒店、湘電國(guó)際酒店、某某藍(lán)天大酒店、通達(dá)國(guó)際酒店、祥龍國(guó)際酒店；掛牌三星19家。另有類四星3家，類三星8家。某某三星級(jí)與類三星酒店現(xiàn)有客房數(shù)5700間。某某類四星級(jí)以上酒店現(xiàn)有客房數(shù)1849間，其中某某***大酒店228間、某某***酒店255間、某某***國(guó)際大酒店156間、某某**國(guó)際酒店280間、某某**國(guó)際酒店300間。類四星酒店某某**大酒店200間、**國(guó)際酒店150間、**國(guó)際酒店280間。五星級(jí)酒店三家〔含在建〕，客房數(shù)2158間，其中：武陵源國(guó)際度假酒店450間〔于2007年4月?tīng)I(yíng)業(yè)，正申評(píng)五星〕、某某花園酒店1000間〔在建〕，某某山水大酒店708間〔在建〕。主要四星級(jí)與類四星級(jí)酒店分布情況如下表：4.1.2硬件與軟件4.1.2.1硬件基于市場(chǎng)需要與政府需求，某某四星級(jí)酒店根本不具務(wù)四星標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審，只能符合三星要求。如某某***酒店于2000年開(kāi)業(yè)，因房間空間設(shè)計(jì)過(guò)小，加之運(yùn)營(yíng)七年時(shí)間無(wú)資金進(jìn)展裝修改造，根本已退出四星競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)。某某**國(guó)際酒店同某某**酒店處于同一狀況。為了有可比性，有針對(duì)性的選取五家酒店進(jìn)展硬件比擬：4.1.2.2軟件管理模式：全部為獨(dú)立總經(jīng)理。管理制度與控制流程：都制定的較為完善。員工來(lái)源：X**與***酒店管理屋根本來(lái)源于外，管理水平較好，其余一般。普通員工都為本地招聘，綜合素質(zhì)一般。員工配備與培訓(xùn)：***酒店配備較為符合標(biāo)準(zhǔn)，并培訓(xùn)較好。其余酒店配備根本處于缺編狀況，并培訓(xùn)主要依靠?jī)?nèi)部自培。衛(wèi)生：大面積與主要部位根本符合要求，但細(xì)節(jié)處理普遍不夠。維護(hù)保養(yǎng)：都無(wú)專業(yè)人員實(shí)施。某某前幾位酒店軟件如上所述，其他酒店就更無(wú)可取之處。某某市酒店行業(yè)總體管理水平一般，員工綜合素質(zhì)較差，不能滿足旅游業(yè)開(kāi)展的需求，可提升空間大。4.2供求狀況某某市現(xiàn)有四星與類四星酒店總床位3600X。某某市現(xiàn)有五星床位900X。以國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為參考依據(jù)，國(guó)內(nèi)游客中有20%根本入住四星以上酒店，某某作為國(guó)際旅游勝地，比例達(dá)30%，境外游客中有90%根本入住四星級(jí)以上酒店。以2006年某某市旅游人次為基數(shù)，測(cè)算某某現(xiàn)有四星級(jí)酒店全年每日平均床位需求量為：國(guó)內(nèi)需求：1324萬(wàn)人次，每天需求量為9080X。國(guó)外需求：129萬(wàn)人次，每天需求量為：2600X。某某現(xiàn)有四星級(jí)以上酒店床位缺口為7180X。缺口之大的直接結(jié)果就是一局部人轉(zhuǎn)向入住三星級(jí)酒店，并導(dǎo)致局部高消費(fèi)能力的游客推遲來(lái)某某旅游計(jì)劃，造成高檔客人流失。因?yàn)楣┬枋Ш?，在旺季形成?lái)重的買(mǎi)方市場(chǎng)，各酒店的服務(wù)水平也嚴(yán)重縮水。每年年初各旅行社在四星級(jí)以上酒店花錢(qián)買(mǎi)一年的房，就是供需失衡的最好見(jiàn)證。4.3入住率與價(jià)格國(guó)家旅游局2006年統(tǒng)計(jì)，2006年全國(guó)四星級(jí)酒店平均入住率在65%左右，三星級(jí)酒店在60%左右。某某2007年類四星級(jí)以上酒店平均入住率在85%以上，類三星級(jí)以上酒店平均入住率在80%以上，大大高于全國(guó)平均水平。在旺季八個(gè)月中，武陵源國(guó)際度假酒店、X***酒店、**酒店、**山莊、**酒店、**酒店、***際酒店平均入住率全部在92%以上。以某某省會(huì)某某市酒店旅游團(tuán)隊(duì)價(jià)格為參考依據(jù)，選取情況如下：**國(guó)際酒店：五星，團(tuán)隊(duì)價(jià)460元每間，含早；**國(guó)際酒店：五星，團(tuán)隊(duì)價(jià)380元每間，含早；**國(guó)際酒店：四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)300元每間，含早。某某選取四家酒店價(jià)格為參考依據(jù)，選取情況如下：***源國(guó)際度假酒店：五星，團(tuán)隊(duì)價(jià)680元每間，含早；某某**酒店：類四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)480元每間，含早；**酒店：四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)380元每間，含早；**國(guó)際酒店：類四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)360元每間，含早；**國(guó)際酒店：類四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)360元每間，含早。某某作為地級(jí)市的旅游城市，其酒店星級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)本來(lái)就低于省會(huì)城市，其四星酒店在省會(huì)城市只能比三星稍好，但價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于省會(huì)四星，并接進(jìn)五星，價(jià)格水平畸高，可見(jiàn)供需不平帶來(lái)的開(kāi)展空間巨大。結(jié)論：某某市高星級(jí)酒店數(shù)量不夠，供需失衡；星級(jí)酒店硬件較差、管理不能到位，維護(hù)保養(yǎng)原始，老化嚴(yán)重；酒店價(jià)格理想、入住率高。某某需要新興的高星級(jí)酒店興建，彌補(bǔ)供給數(shù)量，提升接待能力，拉升接待服務(wù)水平，接動(dòng)旅游人次結(jié)構(gòu)調(diào)整。第五章有可比性景區(qū)酒店?duì)顩r分析從宏觀角度分析，并進(jìn)展橫向比擬，選擇了三個(gè)在品牌、開(kāi)發(fā)時(shí)間、旅游資源等方面有可比性的城市進(jìn)展比擬分析，分別為某某市、阿壩州〔九寨溝〕、某某。因受數(shù)據(jù)獲取困難，比擬數(shù)據(jù)取2006年各政府公布數(shù)。阿壩州的九寨溝位于青藏高原東南邊緣，從上世紀(jì)八十年代開(kāi)發(fā)建設(shè)，九十年代為海內(nèi)外所廣泛了解。某某是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，某某東北部。行政區(qū)域總面積27809平方公里。擁有著名的陽(yáng)朔旅游區(qū)。5.1三城市GDP與旅游人次比擬2006年GDP：某某市：127.54億元；阿壩州：87億元；某某：2006年旅游人次：某某市：1676萬(wàn)人次；阿壩州九寨溝：772.6萬(wàn)人次；某某：三城市GDP與旅游人次比擬圖旅游總收入：某某市：79.38億元；阿壩州：61.80億元；某某：游客人次平均貢獻(xiàn)度：某某市：473.63元每人；阿壩州：800元每人；某某：三城市旅游收入與平均貢獻(xiàn)度比擬圖5.2三城市酒店規(guī)模比擬5.2.1星級(jí)酒店規(guī)模星級(jí)酒店數(shù)量：某某市：四星5家，五星1家；阿壩州：四星3家，五星2家；某某：四星6家，五星3家星級(jí)酒店客房數(shù)量：某某市：四星級(jí)酒店1219間〔不含類四星〕，五星級(jí)酒店450間；阿壩州：四星級(jí)酒店1006間，五星級(jí)酒店2765間；某某：四星級(jí)酒店2560間，五星級(jí)酒店1285間。5.2.2客房入住率與價(jià)格比擬入住率：某某市：四星級(jí)酒店85%，五星級(jí)酒店85%；阿壩州：四星級(jí)酒店70%，五星級(jí)酒店75%；某某：四星級(jí)酒店75%，五星級(jí)酒店78%。價(jià)格比擬：某某市：四星級(jí)酒店360元，五星級(jí)酒店680間；阿壩州：四星級(jí)酒店400元，五星級(jí)酒店680元；某某：四星級(jí)酒店400元，五星級(jí)酒店580元。某某出現(xiàn)供求不平衡，入住率最高，但四星級(jí)酒店價(jià)格卻低于另兩地區(qū)，主要是酒店建設(shè)缺乏高水平規(guī)劃，建設(shè)水平過(guò)低，硬件太差，經(jīng)營(yíng)管理水平低，不注重酒店品牌建設(shè)，所以沒(méi)能力接待高檔中高檔客人，并沒(méi)能力談與品牌附加值，故價(jià)格水平較低。5.2.3緊缺指數(shù)比擬以四星級(jí)以上酒店需求量對(duì)供給量比作為緊缺指數(shù)，三地區(qū)緊缺指數(shù)如下：某某市：4.36；阿壩州：；某某：就現(xiàn)有的四星級(jí)以上酒店而言，某某高星級(jí)酒店緊缺指數(shù)高出阿壩州3.6倍，高出某某倍。結(jié)論：某某旅游人次最高，但旅游收入不與某某，游客人均貢獻(xiàn)度低于阿壩州與某某，四星級(jí)以上酒店標(biāo)準(zhǔn)與客房數(shù)量與價(jià)格低于阿壩州與某某，但入住率卻高于阿壩州民與某某，可見(jiàn)某某旅游配套設(shè)施不足，高星級(jí)酒店的缺乏直接影響到高檔游客比例的提升，高星級(jí)酒店的建設(shè)極為迫切。第六章未來(lái)四星級(jí)以上酒店供求狀況6.1至2009年四星級(jí)以上酒店床位供給量預(yù)測(cè)至2009年高星級(jí)建設(shè)情況：某某閩南國(guó)際酒店：650個(gè)床位，四星，2008年10月?tīng)I(yíng)業(yè)；某某花園酒店：2000個(gè)床位，五星，2008年5月開(kāi)業(yè)；某某山水大酒店：1400個(gè)床位，五星，2009年3月?tīng)I(yíng)業(yè)；武陵源某某山莊酒店：600個(gè)床位，四星，2009年3月開(kāi)業(yè)。類四星以上床位供給表：6.2未來(lái)高星級(jí)酒店床位需求量測(cè)算根據(jù)《關(guān)于2004—2008年某某市旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的實(shí)施意見(jiàn)》相關(guān)數(shù)據(jù)顯于，境內(nèi)旅游人次將按年均20%定基增長(zhǎng)，至2008年達(dá)2200萬(wàn)人次，境外旅游人次將達(dá)150萬(wàn)人次，2009年旅游人次結(jié)構(gòu)將調(diào)整，境外旅游人次將大幅上升。四星級(jí)以上酒店供需情況如下表〔依據(jù)4.2測(cè)算公式〕：包含本項(xiàng)目在內(nèi)，在建的高星級(jí)酒店全建完后，在2010年，缺口仍達(dá)5665X床位，足以再容納三家大規(guī)模高星級(jí)酒店。某某高星級(jí)酒店床位供求趨勢(shì)圖結(jié)論：某某高星級(jí)酒店需求量大，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)處于供不應(yīng)求的局面，投資建高星級(jí)酒店，符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求與政府導(dǎo)向。第七章項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析地理位置是投資酒店業(yè)時(shí)考慮的首要條件之一，此項(xiàng)目位于某某市與核心景區(qū)武陵源中間，在區(qū)位上占有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。7.1環(huán)境優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目選址某某市永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家崗，位于某某市區(qū)至某某國(guó)家地質(zhì)公園的X清公路旁，所在地?zé)o任何工業(yè)與生活污染，四周森林履蓋率達(dá)90%以上，空氣清新，是絕佳的天然氧吧，推窗即可欣賞如畫(huà)卷的風(fēng)光山水，享受難得的遠(yuǎn)離城市喧嘩的寧?kù)o。項(xiàng)目區(qū)可以享受城市公共設(shè)施的方便，又靠近景區(qū)，坐擁周邊豐富的山景資源。因?yàn)檎畬?duì)景區(qū)附近的開(kāi)發(fā)進(jìn)展嚴(yán)格限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無(wú)論開(kāi)發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。用地非常適合營(yíng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，恬靜、舒適，設(shè)施先進(jìn)的五星級(jí)山地度假酒店。7.2交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地距某某市、火車站、荷花機(jī)場(chǎng)22公里，僅30分鐘車程，交通非常便利。距核心景區(qū)索溪峪入口10公里、森林公園管理處入口8公里，僅十分鐘車程。項(xiàng)目所在地處于城區(qū)與景區(qū)唯一交通干線之間，處于繞核心景區(qū)的環(huán)紅公路之內(nèi)。2008年長(zhǎng)X高速陽(yáng)河出口處至黃龍洞一級(jí)公路開(kāi)通后，項(xiàng)目還處于市區(qū)、武陵源、陽(yáng)和大循環(huán)圈內(nèi)。7.3地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地不涉與任何拆遷等棘手的社會(huì)問(wèn)題，獨(dú)立性很強(qiáng)，項(xiàng)目實(shí)施單純，但項(xiàng)目建設(shè)所需市政配套設(shè)施不很完善，需自行解決飲用水問(wèn)題。根據(jù)某某市城高規(guī)劃，城區(qū)人口將于2012年擴(kuò)X到30萬(wàn)元，城市集中向景區(qū)方向擴(kuò)X，項(xiàng)目用地在5年后將處于某某市城區(qū)的邊緣地，本項(xiàng)目也將成為城區(qū)的重要組成局部。第八章項(xiàng)目市場(chǎng)定位8.1主題定位某某五星級(jí)酒店——新版風(fēng)景視野，一生的度假計(jì)劃——世界級(jí)的山景，您將不再是過(guò)客8.2功能定位本項(xiàng)目定位為綜合性旅游服務(wù)酒店，主要功能為旅游觀光客人提供優(yōu)質(zhì)的食、宿、休閑、娛樂(lè)服務(wù)，并考慮會(huì)議旅游的需求，充分提供會(huì)議會(huì)務(wù)服務(wù)。8.3客戶群體定位8.3.1國(guó)內(nèi)客戶群體定位長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲的高端客人，并著重大公司的會(huì)議接待；某某省與周邊地區(qū)的自駕游高檔游客。來(lái)某某旅游、度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，新崛起的經(jīng)濟(jì)大款以與其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。8.3.2境外客戶群體定位以韓國(guó)、日本為主的休閑旅游游客；以港、澳、歐洲為主洲休閑旅游游客；世界500強(qiáng)企業(yè)8.4需求定位對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)高檔豪華客房要求，尤其是對(duì)景區(qū)附近豪華客房的需求；對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；對(duì)現(xiàn)有園林和開(kāi)敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的植物；對(duì)更多的康體設(shè)施和水療〔SPA〕設(shè)施需求，對(duì)更多的娛樂(lè)設(shè)施需求；對(duì)更多的獨(dú)家休閑和VIP空間需求；對(duì)更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)需求。8.5星級(jí)定位項(xiàng)目定位為涉外五星級(jí)山地度假酒店。第九章設(shè)計(jì)原如此與風(fēng)格營(yíng)造9.1設(shè)計(jì)原如此項(xiàng)目鄰近某某旅游風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美。酒店用地高差大，地形復(fù)雜。本著尊重自然，以自然景觀為核心，順應(yīng)山勢(shì)，充分利用自然地形的原如此，建筑布局依山就勢(shì)，盡量減少填挖方量。為了保護(hù)基地周邊優(yōu)美的自然環(huán)境和獨(dú)特的旅游資源，在規(guī)劃布局中注意將建筑化整為零，減小建筑體量，并通過(guò)凸凹有致的外墻和上下錯(cuò)落的屋頂處理，進(jìn)一步縮小體量感。建筑形象秉承****集團(tuán)建設(shè)并經(jīng)營(yíng)的酒店一貫的歐式風(fēng)格，采用的暖色調(diào)石材與坡屋頂，以豐富的細(xì)部構(gòu)成尺度近人、氣氛休閑的建筑，并和周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。充分利用自然景觀，按原地形的山勢(shì)依山就勢(shì)，形成上下錯(cuò)落的山地建筑景觀，標(biāo)志形象突出。考慮各種不同功能和客用與服務(wù)的出入口交通合理組織，人流、車流、物流流線完全分開(kāi)，各流程路線簡(jiǎn)潔明確，快捷高效。酒店主要采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)清晰。大堂局部直徑80多米的半圓形無(wú)柱大空間采用鋼網(wǎng)架，宴會(huì)廳和劇院局部采用鋼桁架，不同的結(jié)構(gòu)形式滿足不同的建筑需要?？拐鸬冉Y(jié)構(gòu)安全設(shè)計(jì)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。配套設(shè)施齊全，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)。建材大局部選用采用環(huán)保節(jié)能材料，既能達(dá)到建筑裝飾的效果，又保溫節(jié)能。設(shè)備設(shè)計(jì)也對(duì)各種污染源作嚴(yán)格處理，使排放達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)精心的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場(chǎng)需求的中國(guó)式山野田園度假酒店：規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；表現(xiàn)與酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，提高對(duì)國(guó)內(nèi)、國(guó)際客源的吸引力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；增加康體和健康水療設(shè)施；建成具有明顯獨(dú)特風(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)化其不可比性。9.2風(fēng)格營(yíng)造在整體布局上，采用的“f〞型的仿古建筑，是“高綠地率、環(huán)保、地域性〞，用園林式的布置手法布置，注意山水的串插交融，表現(xiàn)山區(qū)城市風(fēng)貌。項(xiàng)目區(qū)以各建筑物為中心，組成生態(tài)園林景觀，承襲傳統(tǒng)的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合某某的本土文化特色。規(guī)?；趾氪髿猓谱骶罗o完美。蜿蜒的石路、玲瓏的雕塑、變化的泳池、疊錯(cuò)式的噴泉、精巧別致的燈飾，另上80多種罕見(jiàn)的植物、果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。別具一格的開(kāi)敞式酒店大堂，土家風(fēng)情的豪華觀景客房，融合出優(yōu)美的鄉(xiāng)村度假酒店效果。第十章建設(shè)規(guī)模與投資概算10.1建設(shè)規(guī)模總建筑面積200485平方米，其中酒店建筑面積172210平方米、后勤中心建筑面積28275平方米?？傉嫉孛娣e142315平方米。一、酒店規(guī)模：建筑面積172210平方米客房規(guī)模，其中地上169718m2，地下2492m2。整個(gè)酒店分為公共區(qū)〔A區(qū)〕，客房區(qū)〔B區(qū)〕，高檔客房區(qū)〔C區(qū)〕，酒吧和KTV娛樂(lè)區(qū)〔D區(qū)〕和演藝劇場(chǎng)區(qū)〔E區(qū)〕。A區(qū)地上11層，局部地下1層，建筑總高度50.8m；B區(qū)地上13層，建筑總高度48.3m；C區(qū)地上10層，建筑總高度38.35m；D區(qū)地上4層，建筑總高度19.8m；E區(qū)地上2層，建筑總高度15.45m。二、總體布局：A區(qū)：位于用地的中部，酒店主入口在公共區(qū)中間，朝向東北，面對(duì)園區(qū)主路。主要功能有大堂接待、餐飲、會(huì)議和宴會(huì)、洗浴SPA、健身、后勤辦公與設(shè)備機(jī)房。公共區(qū)上部二層至六層為客房，共有244個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間。B區(qū)：位于用地和公共區(qū)的西北側(cè)，共十三層。本區(qū)共有744間標(biāo)準(zhǔn)間客房。C區(qū)：位于公共區(qū)南側(cè)，十層高，共有133間〔套〕高檔客房。D區(qū)：位于公共區(qū)的西南，主要功能首層為酒吧街，二層以上為KTV包間。E區(qū)：位于整個(gè)酒店用地的東側(cè)，。劇院有2500座，擬用作地方風(fēng)情表演，兼做報(bào)告廳。三、平面布局和分區(qū)：A區(qū)：B5層為洗衣房和設(shè)備用房，設(shè)備用房有鍋爐房、發(fā)電機(jī)房、變配電室、消防水池和泵房。B4層為康體娛樂(lè)區(qū)和局部設(shè)備用房，康體娛樂(lè)區(qū)主要有保齡球、游泳池、健身房、瑜珈房、棋牌室、游藝廳、壁球、沙壺球等，設(shè)備用房有制冷機(jī)房、變配電室。B3層為桑拿浴和后勤辦公用房。B2層為SPA和后勤辦公用房。后勤用房有辦公、庫(kù)房、員工更衣、員工廚房餐廳。B1層為會(huì)議、停車庫(kù)、中餐廳、風(fēng)味餐廳和廚房。1層為大堂接待、咖啡廳、自助餐、西餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室。2~6層為客房。B區(qū)：標(biāo)準(zhǔn)客房樓，地上9~12層，在頂層有連廊與A區(qū)一層大堂相連。C區(qū)：高檔客房樓，地上7~10層，底層與A區(qū)一層大堂相連。D區(qū)：為酒吧街和KTV房樓，地上3層，首層為酒吧街，上部為KTV包間。因地形原因東段比西段高一層，西段首層與A區(qū)二層平。東、西段間與與A區(qū)一層大堂用臺(tái)階連接；3.3.5E區(qū)為劇場(chǎng)，地上2層。四、停車位：地下停車位48個(gè)，面積2200平方米酒店用地內(nèi)地上停車110輛〔96輛小客車+14輛大客車〕五、后勤服務(wù)中心：總建筑面積：28275.75平方米。建筑層數(shù)、高度：地下局部二層，地上六層，建筑控制高度28.450米。.工程由A段、B段、C段、D段四局部組成。首層B、C段為員工餐廳，地下一、二層B、C段為辦公與設(shè)備用房，其余局部均為員工宿舍。10.2投資概算預(yù)測(cè)本項(xiàng)目總投資約為人民幣79,613.00萬(wàn)元，〔詳細(xì)見(jiàn)附表2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表，并適當(dāng)參考威靈謝公司2007年第三季度某某造價(jià)信息〕。其中：土建投資：萬(wàn)元10.3項(xiàng)目資金來(lái)源總投資79,613.00萬(wàn)元中，企業(yè)自有39,613.00萬(wàn)元，向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款40,000.00萬(wàn)元，期限八年。第十一章經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃11.1市場(chǎng)進(jìn)入11.1.1突出新穎性項(xiàng)目在實(shí)用性的前提下，充分融入本土山水與少數(shù)民族文化，在多方面表現(xiàn)了獨(dú)到的新穎性：獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)與優(yōu)美的環(huán)境構(gòu)造；設(shè)備設(shè)施的極度舒適性；土家文化要素與現(xiàn)代追求的充分融合；優(yōu)質(zhì)的客房、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)。11.1.2明確的主題概念●某某****酒店，您的酒店您的家●某某首家“鄉(xiāng)村家園〞主題的五星級(jí)酒店●時(shí)尚型的，共享型的，交流型的，開(kāi)放型的●充分表現(xiàn)山景酒店特色。11.1.3創(chuàng)造規(guī)模效應(yīng)按國(guó)家旅游局的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，客房數(shù)處于300—499間的酒店平均入住率為60%以上，客房數(shù)在200—299間的酒店平均入住率在55%以上，客房數(shù)在100—199間的酒店入住率在50%以上，可見(jiàn)，客房數(shù)越多入住率越高，越能產(chǎn)生更大的邊際效益。項(xiàng)目完工后，總客房面積達(dá)1121間，可以承接大型會(huì)議團(tuán)隊(duì)，在旺季時(shí)可以防止某某經(jīng)常發(fā)生的“踢團(tuán)〞現(xiàn)象。在中層以上管理人員不增加的情況下有效降低付現(xiàn)本錢(qián)率，降低運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。11.2品牌創(chuàng)造11.2.1形成核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目的地理與環(huán)境優(yōu)勢(shì)是無(wú)可比擬的，全新的設(shè)計(jì)理念令酒店的布局、設(shè)備設(shè)施處于超前的地位，在經(jīng)營(yíng)中，必須以這些優(yōu)勢(shì)作為核心，全力參與到市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中。11.2.2培育酒店文化員工是企業(yè)的最大財(cái)富，要培育并形成獨(dú)特的酒店文化，讓員工在一種嚴(yán)謹(jǐn)、積極但又親切、和諧的氣氛中工作與生活，這樣才能形成強(qiáng)大的凝聚力，產(chǎn)生一流的員工，創(chuàng)造出一流的品牌。11.2.3完善內(nèi)控流程酒店中現(xiàn)金流、物資流、服務(wù)流程、質(zhì)控流程、本錢(qián)控制等等，在管理中如稍有不慎就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)、品牌上的巨大損失。所以必須完善所有工作流程與控制流程，制度詳細(xì)的各項(xiàng)規(guī)章制度，并由總經(jīng)理牽頭，確保這些流程得到良好執(zhí)行。11.2.4高效的媒體宣傳保持與各種媒體的良好關(guān)系就是更大的保護(hù)自己的品牌，讓各種媒體在各種情況下都充分保護(hù)酒店品牌。不斷的以舉辦各種公益活動(dòng)為契機(jī)，通過(guò)媒體宣傳吸引消費(fèi)者與消費(fèi)中介的關(guān)注，長(zhǎng)時(shí)間保持酒店在社會(huì)中的影響力。11.3經(jīng)營(yíng)管理模式11.3.1根本模式酒店實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由總經(jīng)理牽頭組建整個(gè)經(jīng)營(yíng)班子。能最大限度的降低管理本錢(qián)，提高效益。12.3.2組織管理架構(gòu)〔見(jiàn)附表〕第十二章財(cái)務(wù)指標(biāo)分析12.1取值說(shuō)明12.1.1計(jì)算期確實(shí)定：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期2010年起至2019年底共10年。12.1.2銷售收入估算依據(jù)：酒店收入分為四大類核算：客房、餐飲、小型收益部門(mén)、租金與其他收入?？头浚嚎头靠倲?shù)1121間，第一個(gè)五年：參照2007年某某武陵源國(guó)際度假酒店銷售價(jià)格，考慮擴(kuò)建項(xiàng)目完工后形成市場(chǎng)拉動(dòng)影響與游客結(jié)構(gòu)調(diào)整，旺季8個(gè)月，入住率為80%，價(jià)格580元/間；淡季4個(gè)月，入住率為40%，價(jià)格480元/間。第二個(gè)五年：價(jià)格考慮下調(diào)5%。餐飲：根據(jù)某某與其他可比擬區(qū)域的同檔次酒店，餐館消費(fèi)分為食品收入、飲品收入、其他餐飲收入，其中食品收入為每一住客房的120元；飲品收入為食品收入的15%；其他餐飲收入為食品收入與飲品收入合計(jì)的10%。小型收益部門(mén)：含收入、客衣洗滌、健身房、禮品店、商務(wù)中心、娛樂(lè)中心等。取值為每一住客房的30元。租金與其他收入：含外包場(chǎng)地租金、會(huì)議室出租收入、其他任何部門(mén)取得的各種收入，為凈收入。取值為客房收入的4%。12.1.3本錢(qián)費(fèi)用估算依據(jù)：根據(jù)收入計(jì)算口徑，考慮計(jì)算變動(dòng)與固定本錢(qián)，本錢(qián)費(fèi)用按以下大項(xiàng)核算：客房人工本錢(qián)、客房其他費(fèi)用、食品本錢(qián)、飲品本錢(qián)、餐飲人工本錢(qián)、餐飲其他本錢(qián)、小型收益部門(mén)本錢(qián)、行政一般開(kāi)支、市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用、能源費(fèi)用、物業(yè)運(yùn)營(yíng)維保、管理費(fèi)、利息支出、銷售稅金。項(xiàng)目取值依據(jù)取值比例說(shuō)明客房人工本錢(qián)每一住客房30元客房部、前臺(tái)等人工資與福利費(fèi)客房其他費(fèi)用客房收入的%6%用品、洗滌、紙X等食品本錢(qián)食品收入的%35%飲品本錢(qián)飲品收入的%25%餐飲人工本錢(qián)餐飲收入的%10%餐飲部、廚房工資與福利餐飲其他本錢(qián)餐飲收入的%9%瓷器、印刷、制服等小型收益本錢(qián)小型收益的%40%行政一般開(kāi)支定額50人2000元行政與后勤人員工資與福利、辦公費(fèi)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用總收入的%2%銷售人員工資與廣告、宣傳費(fèi)用能源費(fèi)用每間房20元電、水、燃料等物業(yè)運(yùn)營(yíng)維保總收入的%1%維保工資、材料管理費(fèi)總收入的%2%招待、行政費(fèi)用繳納利息支出貸款本金8.2%銀行同期貸基準(zhǔn)利率銷售稅金總收入的%5%所得稅利潤(rùn)總額25%本項(xiàng)目享受3免2減半的優(yōu)惠政策。12.1.4評(píng)價(jià)指標(biāo)假設(shè)說(shuō)明基準(zhǔn)收益率：10%全投資假設(shè)，經(jīng)營(yíng)期限為10年建設(shè)期二年，項(xiàng)目資金在二年內(nèi)均勻投入。銀行貸款在第二年建設(shè)期內(nèi)分兩次平均投入。假設(shè)在經(jīng)營(yíng)期完畢后收回固定資產(chǎn)殘值不考慮土地增值因素不考慮國(guó)家發(fā)生重大稅收政策調(diào)整因素12.2財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)估算〔詳見(jiàn)附表〕12.2.1本錢(qián)與費(fèi)用指標(biāo)：項(xiàng)目計(jì)算期〔10年〕年平均總本錢(qián)費(fèi)用萬(wàn)元，其中年平固定本錢(qián)萬(wàn)元，年平可變本錢(qián)2萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)本錢(qián)5萬(wàn)元。12.2.2收入指標(biāo)：有項(xiàng)目年平銷售收入萬(wàn)元。12.2.3效益指標(biāo)：年平均利潤(rùn)總額萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10.97%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期8.21年，動(dòng)態(tài)投資回收期11.71年，投資利潤(rùn)率7.40%，整體長(zhǎng)期借款償還期8年〔含建設(shè)期〕。上述指標(biāo)分析明確：內(nèi)部收益率大于設(shè)定值10%，靜、動(dòng)態(tài)投資回收期較短，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，企業(yè)財(cái)務(wù)效益將突出，貸款償還期適中，企業(yè)具有較強(qiáng)長(zhǎng)期借款清償能力。12.3盈虧平衡分析所得稅前以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(生產(chǎn)能力利用