城市規(guī)劃管理課件

§1城市規(guī)劃管理1、城市規(guī)劃管理概念是組織編制和審批城市規(guī)劃并依法對土地的使用和各項建設的安排實施控制、引導和監(jiān)督的行政管理活動。§1城市規(guī)劃管理1行政管理的概念行政管理是圍繞執(zhí)行公共權威而展開的活動，是國家的組織活動。它包括兩方面的內(nèi)容：一是行政管理活動是政府管理外部各種公共事務的活動.行政管理作為政府管理，一般擔負著維持整個社會各項活動和關系的職責，即負責維護和保證社會秩序，負責推動和發(fā)展社會生活的各種機制，這樣，行政管理就要經(jīng)常地對社會行使自己的功能，作為一個整體管理著整個社會．從而達到自己的目標.二是行政管理是政府為管理外部社會各項事務而展開的內(nèi)部管理。為管理社會公共事務，政府就必須建立系統(tǒng)的組織、活動方式、程序、技術和人員等條件，并合理地配置這些要素，使之發(fā)揮最大的作用。

行政管理有三個層次上的基本含義：①行政管理是一種實踐活動；②行政管理具有一定的形式；③行政管理體現(xiàn)一種關系。行政管理的概念22.城市規(guī)劃管理的目的和任務(1)保障城市規(guī)劃建設法律、法規(guī)的施行和政令的暢通。(2)保障城市綜合功能的發(fā)揮，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。(3)保障城市各項建設納入城市規(guī)劃的軌道，促進城市規(guī)劃的實施。（4）保障公共利益，維護相關方面的合法權益.2.城市規(guī)劃管理的目的和任務33.城市規(guī)劃管理的構成要素

(1)管理目標：(2)管理人員：組織管理活動的執(zhí)行者和組織者。(3)管理對象：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的使用和各項建設活動。(4)被管理者:包括政府內(nèi)部管理行為，被管理者是政府部門，及政府外部管理行為，被管理者是建設單位。管理中介是管理主體作用于管理對象，使其由原始狀態(tài)達到目標狀態(tài)的依據(jù)和手段，規(guī)劃管理中介由以下三方面構成：

(5)管理中介3.城市規(guī)劃管理的構成要素(3)管理對象：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的4（5）管理中介①權力審批權（審批城市規(guī)劃，審批“一書兩證”）、懲治權（查處違法建設和違法用地）、執(zhí)行權（執(zhí)行城市政府方針、政策和重大決策），參議權（向城市政府反映情況，提出建議）、表彰權（表彰實施城市規(guī)劃優(yōu)秀建設項目）、其他法律授權以及根據(jù)管理需要制定相關管理規(guī)范的權力。②規(guī)則這里的規(guī)則是個廣義的概念，是規(guī)范各種城市規(guī)劃編制和建設行為的準則。它主要包括批準的城市規(guī)劃文本、圖紙，各種有關法律、法規(guī)及技術規(guī)范。③組織組織有兩層含義：一是規(guī)劃管理是有組織的行政管理，表現(xiàn)為動態(tài)的組織行為；二是規(guī)劃管理是通過管理組織進行的，表現(xiàn)為靜態(tài)的組織機構。規(guī)劃管理部門是城市規(guī)劃行政管理機構，它具有政治性、權威性、開放性和層次性。

（5）管理中介①權力組織有兩層含義：一是規(guī)劃管理是有54．城市規(guī)劃管理的基本工作內(nèi)容根據(jù)城市規(guī)劃管理的概念，城市規(guī)劃管理包括了三方面的工作，即城市規(guī)劃的組織編制和審批、城市規(guī)劃實施管理、城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查。城市規(guī)劃編制所提供的城市規(guī)劃方案和文本，只有經(jīng)過法定程序的批準方才具有法律效力的城市規(guī)劃，才能成為城市規(guī)劃實施管理的依據(jù)；城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查以批準的城市規(guī)劃和城市規(guī)劃實施管理的決定為依據(jù)，并為規(guī)劃編制的組織、規(guī)劃編制及其審批和規(guī)劃實施管理的決策提供反饋。

4．城市規(guī)劃管理的基本工作內(nèi)容城市規(guī)劃編制所提供的城65.城市規(guī)劃管理的基本方法(1)行政的方法運用權威性的行政手段，采取命令、指示、規(guī)定、制度、計劃、標準、工作程序等行政方式。(2)法律的方法：立法、執(zhí)法、守法、司法。(3)經(jīng)濟的方法

經(jīng)濟的方法，就是通過經(jīng)濟杠桿，運用價格、稅收、獎金、罰款等經(jīng)濟手段。(4)咨詢的方法

吸取智囊團或各類現(xiàn)代化咨詢研究機構中專家的集體智慧，幫助政府領導對城市的建設和發(fā)展。5.城市規(guī)劃管理的基本方法(2)法律的方法：立法、執(zhí)7§2

城市規(guī)劃的組織編制和審批§2城市規(guī)劃的組織編制和審批8城市規(guī)劃管理課件9城市規(guī)劃管理課件10國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證

建設工程規(guī)劃許可證

建設工程開工證

商品房銷（預）售許可證

§3城市規(guī)劃實施管理樓盤銷售應具備的五證

國有土地使用證§3城市規(guī)劃實施管理11______國用（）字號

中華人民共和國

國有土地使用證

國家土地管理局制全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民登記造冊，核發(fā)證收，確認使用權。

______國用（）字號

中華人民共和國

國有土地使用12

建設用地規(guī)劃許可證附件

用地單位：市規(guī)地

用地位置：圖幅號：

用地單位聯(lián)系人：電話：發(fā)件日期：用地項目名稱用地面積(平方米)備注建設用地

代征用地城市道路用地

代征用地城市綠化用地

其它用地

合

計

抄送單位：市、區(qū)(縣)規(guī)劃局、土地局、房管局建設用地規(guī)劃許可證附件

用地單位：13

建設工程規(guī)劃許可證附件

建設單位：市規(guī)建

建設位置：圖幅號：

用地單位聯(lián)系人：電話：發(fā)件日期：建設項目名稱建設規(guī)模(平方米)層數(shù)高度

(米)棟數(shù)結構類型造價(元)備注地上地下

建設工程規(guī)劃許可證附件建設項目名稱建設規(guī)模(平14

商品房銷售許可證

房內(nèi)證字第號

售房單位：

項目名稱：用途：

房地座落：北京市區(qū)（縣）

建筑面積：平方米。

銷售方式：

發(fā)證機關：（章）

有效日期：一九九年月日

至年月日

XX市房地產(chǎn)市場管理處制

15項目實施順序項目建議書（計劃部門）建設項目選址意見書（規(guī)劃部門）—對建設項目進行確認和選擇。設計任務書（計劃部門）：項目建議書、設計任務書（可行性研究報告）的報批，應當附有城市規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃建設意見和選址意見書項目實施順序164.建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門）—確定用地面積和范圍，提出規(guī)劃設計條件。5.土地權屬證明（土地部門）：建設單位取得建設用地規(guī)劃許可證后，才能到土地管理部門辦理建設用地征用劃撥手續(xù)。6.建設項目規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門）—監(jiān)督檢查及查處違法建設行為。一書兩證4.建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門）—確定用地面積和范圍，提17項目建議書的基本內(nèi)容各部門、各地區(qū)、各行業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠計劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃等要求，經(jīng)過調(diào)查、預測、分析，提出項目建議書。項目建議書的內(nèi)容視項目的不同情況而有繁有簡，但一般應包括以下幾個方面內(nèi)容：（1）建設項目提出的必要性和依據(jù)。（2）產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設地點的初步設想。（3）資源情況、建設條件、協(xié)作關系等的初步分析。（4）投資估算和資金籌措設想。（5）項目的進度安排。（6）經(jīng)濟效益和社會效益的初步估計（包括初步的財務評價和國民經(jīng)濟評價）。項目建議書的基本內(nèi)容18建設項目選址規(guī)劃管理的概念建設項目選址規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及其有關法律、法規(guī)對建設項目地址進行確認或選擇，保證各項建設按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設項目選址意見書的行政管理工作。建設項目選址規(guī)劃管理的概念19建設用地規(guī)劃管理的概念建設用地規(guī)劃管理就是“根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設項目用地的選址、定點和范圍的規(guī)定，總平面審查，核發(fā)建設用地許可證等各項管理工作的總稱”?！敖ㄔO用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認其建設項目位置和用地范圍的法律憑證”。建設用地規(guī)劃管理的概念20城市建設工程規(guī)劃管理城市建設工程規(guī)劃管理是一項工作量很大的經(jīng)常性的工作、建設工程類型繁多、性質(zhì)各異，歸納起來可以分為建筑工程、市政管線工程和市政交通工程三大類建設工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的有關建設工程的法律憑證。城市建設工程規(guī)劃管理21一、建設項目選址意見書1.建設項目選址規(guī)劃管理的概念建設項目選址規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及其有關法律、法規(guī)對建設項目地址進行確認或選擇，保證各項建設按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設項目選址意見書的行政管理工作。城市規(guī)劃實施管理“一書兩證”一、建設項目選址意見書城市規(guī)劃實施管理222.建設項目選址規(guī)劃管理的意義建設項目選址是執(zhí)行城市規(guī)劃的關鍵所在，它改接關系到城市的性質(zhì)、規(guī)模、布局和城市規(guī)劃的實施，同時也關系到建設項目實施順利與否，這是一個十分重要的環(huán)節(jié)?！冻鞘幸?guī)劃法》第三十條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。”2.建設項目選址規(guī)劃管理的意義233.建設項目選址規(guī)劃管理的目的與任務（1）保證建設項目的布點符合城市規(guī)劃。（2）對經(jīng)濟、社會發(fā)展和城市建設進行宏觀調(diào)控。（3）綜合協(xié)調(diào)建設選址中的各種矛盾，促進建設項日的前期工作順利進行。3.建設項目選址規(guī)劃管理的目的與任務24建設項目選址實例評析：實例1在某大城市邊緣的小河壩村委會為加快農(nóng)業(yè)結構調(diào)整，在村北約3330m2的用地上建蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500m2，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830m2建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)督檢查大隊發(fā)現(xiàn)后，責令其立即停止施工，等待處罰。評析：村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這屬于農(nóng)業(yè)結構內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許的，而建設工業(yè)廠房，則是違法的：因為，該地區(qū)是位于城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設活動必須經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準同意才能建設，建設工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門批準，未履行合法的報批手續(xù)，擅自開工建設村工業(yè)廠房，因此屬違法建設，應給予立即拆除。建設項目選址實例評析：評析：村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進25實例21993年，某市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。但是，其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。這些耕地即被糧食局分割成份，以股金的形式把土地使用權轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元得到土地使用權后的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持，但是現(xiàn)在看到的這種情況卻讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。實例226評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關，否則，就是違法。使用土地但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際卜是改變了建設用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請：首‘先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。糧食局需要重新領取改變性質(zhì)用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。

評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私27實例3某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅作為渡假村，以吸引城市客源，預計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論贏虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。實例328評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)經(jīng)濟合作社的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，而實質(zhì)上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以白己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！?。因此鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益。不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)經(jīng)濟合作社的這種合作29另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所必須遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享、風險共擔原則，說明了鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益的行為。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！币雽⑥r(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律，脫逃稅費，變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見.另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同30其次，對一于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的上地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”其次，對一于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地31二、建設用地規(guī)劃許可證1、建設用地規(guī)劃管理的概念建設用地規(guī)劃管理就是“根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設項目用地的選址、定點和范圍的規(guī)定，總平面審查，核發(fā)建設用地許可證等各項管理工作的總稱”、“建設用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認其建設項目位置和用地范圍的法律憑證”。二、建設用地規(guī)劃許可證322.建設用地規(guī)劃管理的意義建設用地規(guī)劃管理是城市規(guī)劃管理的重要組成部分，對建設用地實行嚴格的規(guī)劃控制是城市規(guī)劃實施的基本保證，是建設項目選址的規(guī)劃管理的繼續(xù)。根據(jù)《城市規(guī)劃法》規(guī)定，任何單位和個人需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地進行建設，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查批準，發(fā)給建設用地規(guī)劃許可證的用地，就稱之為建設用地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設用地實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理。建設用地包括規(guī)劃的建設用地、正開發(fā)的建設用地和已經(jīng)使用的建設用地。2.建設用地規(guī)劃管理的意義333、建設用地規(guī)劃管理的內(nèi)容（l）控制土地使用性質(zhì)和控制土地使用強度。(2)確定建設用地范圍.(3)調(diào)整城市用地布局。(4)核定土地使用其他規(guī)劃管理要求.3、建設用地規(guī)劃管理的內(nèi)容344、建設用地規(guī)劃管理的程序及操作要求（1）認定建設用地定點申請建設用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門提出定點申請，城市規(guī)劃行政主管部門要嚴格市查建設項目有關文件，如設計任務書（可行性研究報告）、批準投資文件、城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的選址意見書等，如果符合受理申請條件和要求，則予以受理，否則不予受理。受理后填寫建設用地定點申請表。

4、建設用地規(guī)劃管理的程序及操作要求35（2）根據(jù)需要征求有關部門意見建設項目用地，必然要涉及周圍不少單位，要發(fā)生業(yè)務聯(lián)系、協(xié)作關系、生活聯(lián)系、鄰里關系等，還會產(chǎn)生各種矛盾和互相干擾或影響，因此，城市規(guī)劃行政主管部門應根據(jù)該建設項目用地的性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展情況，決定向哪些部門、單位征詢意見。如污染較嚴重的，要征求環(huán)保部門的意見；易燃易爆的，要征求公安消防部門的意見；需要征用土地的，則需要征詢土地管理部門的意見等。填好建設用地征詢意見表。

(3)核定建設用地位置和界線根據(jù)城市規(guī)劃要求和征詢有關部門、單位意見的情況，城市規(guī)劃行政主管部門對建設單位提出的用地申請的位置和界線進行核定，初步劃出該建設項目用地地址和紅線范圍。（2）根據(jù)需要征求有關部門意見36

（4）提供規(guī)劃設計條件建設用地位置和紅線范圍初步擬定后，城市規(guī)劃行政主管部門應當向建設用地單位提供規(guī)劃設計條件，以便為進行該建設項目總平面規(guī)劃沒計提供依據(jù)。(5)審查建設用地總平面布置建設用地單位根據(jù)規(guī)劃設計條件通知書的要求進行建設項目總平面布置（一般委托規(guī)劃設計單位提出總平面布置圖），然后交城市規(guī)劃行政管理部門審查，主要審查其用地性質(zhì)、規(guī)模和布局方式、運輸方式是否符合規(guī)劃要求，建筑與工程設施的布置是否合理用地、節(jié)約用地和符合規(guī)劃設計條件通知書所規(guī)定的要求。城市規(guī)劃管理課件37（6）核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證經(jīng)有關領導審查批準后，城市規(guī)劃行政主管部門正式確定該建設用地的位置、面積和界限，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設用地單位取得城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證后，才能到土地管理部門辦理建設用地征用劃撥手續(xù)。（6）核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證385．建設用地規(guī)劃批后管理

（l）用地復核在征用劃撥土地的過程中，如果有所變動，應經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門對征用劃撥土地進行驗證。

（2）用地檢查建設用地單位在使用土地的過程中，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃要求應進行監(jiān)督、檢查工作，隨時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，杜絕違章占地情況。5．建設用地規(guī)劃批后管理39（3）違章處理凡是未領得建設用地許可證的建設用地，末領得臨時建設用地許可證的臨時用地，擅自變更核準的位置，擴大用地范圍的建設用地和臨時用地，擅自轉(zhuǎn)讓、交換、買賣、租賃或變相非法買賣租賃的建設用地和臨時用地，改變使用性質(zhì)和逾期不交回的臨時用地等，都屬于違章占地。城市規(guī)劃行政主管部門發(fā)現(xiàn)違章占地行為，都要發(fā)出違章占地通知書，責令其停止使用土地，進行違章登記，并負責進行違章占地處理。違章占地處理，包括沒收土地、拆除地上地下設置物、罰款和行政處分等。（3）違章處理40三、建設工程規(guī)劃許可證1.城市規(guī)劃建設管理的概念城市規(guī)劃建設管理就是根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，監(jiān)督檢查以及違法建設行為的查處等各項管理工作的統(tǒng)稱。2.建設工程規(guī)劃管理的概念《城市規(guī)劃法》第三十二條明確規(guī)定，各項建設工程是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建的建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施。城市建設工程分為建筑工程、市政管線工程和市政交通工程三大類。建設工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的有關建設工程的法律憑證。三、建設工程規(guī)劃許可證413.建設工程規(guī)劃管理的目的與任務（l）有效地指導各類建沒活動，保證各類建設工程按照城市規(guī)劃的要求有序地建設。（2）維護城市公共安全、公共衛(wèi)生、城市交通等公共利益和有關單位、個人的合法權益。（3）改養(yǎng)城市市容景觀，提高城市環(huán)境質(zhì)量（4）綜合協(xié)調(diào)對相關部門建設工程的管理要求，促進建設工程的建設。3.建設工程規(guī)劃管理的目的與任務424、建筑工程管理的對象建筑工程管理的對象主要是各類建筑物、構筑物，建筑工程按規(guī)模，可分為地區(qū)開發(fā)、單項工程、零星工程（如戶外廣告、商店門面的裝修等）。4、建筑工程管理的對象435、建筑工程規(guī)劃管理的內(nèi)容

（1）建筑物使用性質(zhì)的控制。（2）建筑容積率的控制。（3）建筑密度控制。（4）建筑高度的控制。（5）建筑間距的控制。（日照、消防、衛(wèi)生、安全、空間等）。（6）建筑退讓控制（退界、退紅線、退鐵路線、退電力線、退河道線等）。（7）建筑基地綠地率控制。（8）基地出人口，停車和交通組織控制。（9）建筑基地標高控制。（12）建設環(huán)境的管理。（13）各類公建用地指標和無障礙設施的控制（14）綜合有關專業(yè)管理部門的意見5、建筑工程規(guī)劃管理的內(nèi)容44案例：某單位建設7層辦公樓，原規(guī)劃審批建筑高度限制為30m，等竣工驗收時，層數(shù)還是7層，但樓的高度整整超出5m。評析：當前，違法建設不僅指未經(jīng)規(guī)劃部門批準的工程，還包括那些在規(guī)劃審批之外擅自“增高”、“長胖”和“移位”的工程。將建筑擅自“增高”一般有兩種手法：一種是加層，如審批的是18層，加到21層；另一種是把每層加高，如2.7rri的層高加到3m。擅自“長胖”是改變批準的建設工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，多占地，靠建筑變“胖”、變“粗”來增加建筑面積。擅自“移位”是建筑不在原規(guī)劃審批的地點上建設。這些建設，違背建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃管理規(guī)定，都屬于違法建設。案例：某單位建設7層辦公樓，原規(guī)劃審批建筑高456.市政管理工程規(guī)劃管理的對象及特點市政管線工程規(guī)劃管理的對象是各類城市管線工程，根據(jù)其所輸送的不同介質(zhì)，主要有：電力線、有線通訊線、給水管、燃氣管、供熱管、雨水管、污水管和其他特殊管線（如軌道交通的電網(wǎng)、輸油管、輸氣管、化工物料等）。6.市政管理工程規(guī)劃管理的對象及特點467.市政管線工程規(guī)劃管理的內(nèi)容（1）管線的平面布置（水平排序、水平間距）（2）管線的豎向布置（豎向間距、覆土深度）。（3）管線敷設與行逍樹、綠化的關系。（4）管線敷設與市容景觀的關系r。（5）綜合相關管理部門意見。（6）其他管理內(nèi)容。7.市政管線工程規(guī)劃管理的內(nèi)容478.市政交通工程規(guī)劃管理的對象市政交通工程規(guī)劃管理的對象主要是指城市道路、公路及其相關聯(lián)的工程設施，如橋梁、隧道、人行天橋、高架路、城市軌道交通工程。市政交通工程規(guī)劃管理的對象根據(jù)市政交通工程設施的空間位置不同，一般可將其分為以下三類：①地面市政交通；②高架市政交通工程；③地下市政交通工程。8.市政交通工程規(guī)劃管理的對象48城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查1.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的概念城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查，是指城市規(guī)劃行政主管部門為了實現(xiàn)城市規(guī)劃管理的目標，依照城市規(guī)劃法律和法規(guī)、批準的城市規(guī)劃和規(guī)劃許可，對城市土地使用和各項建設活動實施城市規(guī)劃的情況，進行行政檢查并查處違法用地和違法建設的行政執(zhí)法工作。在行政檢查中，對違法用地和違法建設的處理，又依法行使行政處罰和行政強制措施。城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查492.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的任務

（1）城市土地使用情況的監(jiān)督檢查其中包括兩方面的內(nèi)容：一是對建設工程使用土地情況的監(jiān)督檢查；二是對規(guī)劃建成區(qū)和規(guī)劃保留、控制地區(qū)的規(guī)劃控制情況的監(jiān)督檢查。2.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的任務50（2）對建設活動全過程的行政檢查具體任務有兩項：一是建設工程開工前的訂立紅線界樁和復驗灰線；二是建設工程工后的規(guī)劃驗收收。

（2）對建設活動全過程的行政檢查51（3）查處違法用地和違法建設建設單位或個人未取得城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地規(guī)劃許可證，或者未按照建設用地規(guī)劃許可證核準的用地范圍和使用要求使用土地的，均屬違法用地。建設單位或個人未取得城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設工程規(guī)劃許可證就擅自進行建設，或者雖然領取了建設工程規(guī)劃許可證但未按建設工程規(guī)劃許可證的要求進行建設，均屬違法建設。城市規(guī)劃行政主管部門通過監(jiān)督檢查，及時制止并依法作出處理。（3）查處違法用地和違法建設52（4）對建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的合法性進行監(jiān)督檢查。（5）對建筑物、構筑物使用性質(zhì)的監(jiān)督檢查。（4）對建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的合法性進行監(jiān)533.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的主要特點（1）是城市規(guī)劃行政主管部門的具體行政行為，它以行政機關的名義進行。（2）是城市規(guī)劃行政主管部門的單向強制性行為，不需要征得建設單位或個人的同意。行政主體在作行政檢查時，建設單位或個人有服從和協(xié)助的義務，否則必須承擔相應的法律責任。（3）行政檢查必須依法進行。由于行政檢查涉及面廣，對建設單位或個人權利的影響廣泛而且直接，因此必須要有直接的法律依據(jù)。3.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的主要特點544.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的內(nèi)容（1）道路規(guī)劃紅線訂界建設工程涉及道路規(guī)劃紅線的，才有這項工作內(nèi)容。

4.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的內(nèi)容55(2)復驗灰線復驗灰線主要針對建筑工程，應檢查以下內(nèi)容：檢查建筑工程施工現(xiàn)場是否懸掛建設工程規(guī)劃許可證。檢查建筑工程總平面放樣是否符合建設工程規(guī)劃許可證核準的圖紙。檢查建筑工程基礎的外沿與道路規(guī)劃紅線、與相鄰建筑物外墻、與建設用地邊界的距離。檢查建筑工程外墻長、寬尺寸。查看基地周圍環(huán)境及有無架空高壓電線等對建筑工程施工有相應要求的情況。對市政管線或市政交通工程，應當檢查管線或道路的中心線位置。(2)復驗灰線56(3)建設過程竣工規(guī)劃驗收①建筑工程竣工規(guī)劃驗收內(nèi)容：檢查各項是否符合建設工程規(guī)劃許可證及其核準圖紙的要求，包括總平面布局、技術指標、建筑立面造型和室外設施等。②市政管線工程竣工規(guī)劃驗收內(nèi)容：包括中心線位置、測繪部門跟測落實情況、其他規(guī)劃要求。③市政交通工程竣工規(guī)劃驗收內(nèi)容：中心線位置、橫斷面布置、路面結構、路面標高及橋梁凈空高度和其他規(guī)劃要求。(3)建設過程竣工規(guī)劃驗收575.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的程序和操作要求（1）申請程序一是申請訂立道路規(guī)劃紅線界樁（僅限于建設工程涉及道路規(guī)劃紅線的）；二是申請復驗灰線；三是申請建筑工程竣工規(guī)劃驗收。（2）檢查程序?qū)φ沼谏鲜錾暾埑绦?，分別進行行政檢查。（3）核發(fā)程序建設工程竣工并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)劃驗收合格的，核發(fā)建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證明。5.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的程序和操作要求586.行政處罰的概念及其特征

城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的行政處罰，是指城市規(guī)劃行政主管部門依照法定權限和程序，對違反城市規(guī)劃及其法律規(guī)范和規(guī)劃許可尚未構成犯罪的建設單位或個人制裁的具體行政行為。其特征包括：（1）行為目的的懲戒性行政處罰是以對違法行為人的懲戒為目的，是對個人或組織不履行法定義務的一種制裁。（2）行為違法的確定性指個人或組織實施的違反行政法律規(guī)范的行為，這種違法行為是確定的、實際的。

6.行政處罰的概念及其特征59

（3）適用主體的行政特征指適用行政處罰的主體是行政權力的主體，指的是城市規(guī)劃行政主管部門，其他任何機關是不可代替的。

（4）行為的外部特征行政處罰是一種外部行政行為，對有內(nèi)部管理層級關系的特定的人員和組織，不能適用行政處罰，而是行政處分。（3）適用主體的行政特征607.行政處罰的程序行政處罰的程序有以下三種：(1)簡易處罰程序即指監(jiān)督檢查人員當場發(fā)現(xiàn)違法行為當場作出行政處罰決定是適用的程序。適用簡易處罰程序須符合違法事實確鑿、應當給予行政處罰有法定依據(jù)和對建設單位或個人的行政處罰較輕等三個條件。在適用簡易處罰程序中，監(jiān)督檢查人員應當向當事人出示執(zhí)法身份證件，填寫預定格式、編有號碼的行政處罰決定書，應當當場將行政處罰決定書交付當事人，事后報行政機關備案。7.行政處罰的程序61（2）一般處罰程序城市規(guī)劃行政主管部門必須全面、客觀、公正地調(diào)查取證，必須有不少于兩名執(zhí)法人員進行調(diào)查取證，并應當出示執(zhí)法證件、并作筆錄，與案件有直接利害關系的監(jiān)督檢查人員應當回避。（3）聽證程序聽證程序是一般程序中的特殊程序，凡是責令吊銷許可證或者數(shù)額較大的罰款的行政處罰適用聽證程序。（2）一般處罰程序628.行政處罰的制度行政處罰涉及當事人的權益，為保證處罰得當，避免侵犯當事人的合法權益，除設定必要的程序外，還需要建立必要的制度，主要有：

（1）事先告知制度城市規(guī)劃行政主管部門必須在作出行政處罰決定之前告知當事人，將準備作出行政處罰決定的事實、理由和依據(jù)，以及當事人依法享有的權利告知當事人。

（2）陳述申辯制度如果當事人對告知的內(nèi)容有異議，有權進行陳述和申辯，包括依法要求聽證。

（3）審查決定制度這一制度要求案件的調(diào)查人員與作出行政處罰決定的人員要分開。除了當場處罰外，對一般案件，有監(jiān)督檢查人員查明案件事實后，城市規(guī)劃行政主管部門有關負責人進行審查和決定，對重大案件必須集體討論決定。（4）政府監(jiān)督制度。

（5）罰繳分離制度。8.行政處罰的制度63對違法建設依法處理后，城市規(guī)劃行政主管部門同意恢復施工的，應當及時發(fā)出恢復施工通知書，送達建設單位或者個人、施工單位。對被行政處罰的違法建設單位或個人逾期未履行行政處罰決定，又未申請行政復議，也未向人民法院提出訴訟請求的，城市規(guī)劃行政主管部門應當向人民法院提出訴訟外強制執(zhí)行的請求，及時向人民法院遞交申請執(zhí)行書。待人民法院審核同意后，積極主動配合人民法院強制執(zhí)行。對違法建設依法處理后，城市規(guī)劃行政主管部門同64行政救濟的概念行政救濟，是指當事人的權益因受國家行政機關或法律、法規(guī)授權組織的不法行為直接受到損害時，請求國家采取措施，使自己受到損害的權益得到維護的制度。行政機關或法律、法規(guī)授權的組織的違法或不當行政行為，給當事人造成權利或利益損害的，受害人有權要求行政機關或法律、法規(guī)授權的組織，對損害其權益的行政行為予以糾正或賠償。行政救濟是國家保護人民權益的制度。行政救濟的形式有多種，如申訴、聲明異議、行政復議、行政訴訟、行政賠償?shù)取Ｐ姓葷闹饕獦酥臼牵盒姓葷仨毷钱斒氯藶榫S護自己的合法權益請求國家變動采取的措施。行政機關或法律、法規(guī)授權的組織自動糾正不法行政行為的，不屬行政救濟的范圍。行政救濟的概念65行政復議的概念行政復議是指公民、法人或其他組織認為，行政機未或法律、法規(guī)授權組織的具體行為侵犯其合法利益，依法向被申請人的上級領導機關提出申請，由受理申請的機構對原行政行為依法進行審查并作出行政復議決定的活動。從處理對象上看，行政復議是針對行政爭議的；從程序上看，行政復議屬于行政機關內(nèi)部自我糾正錯誤的一種監(jiān)督制度。申請行政復議的范圍當事人可以申清行政復議的范圍，一是限于行政機關指出的具體行政行為。二是限于具體行為所依據(jù)的國務院有關部門的規(guī)定，縣級以上地方政府及其工作部門的規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定。行政復議的概念申請行政復議的范圍66城市規(guī)劃管理課件67行政訴訟的概念及其特征行政訴訟是指人民法院按照訴訟程序解決部分行政爭議的活動。行政訴訟的特征主要表現(xiàn)為三個方面：（1)行政訴訟是解決一定范圍內(nèi)的行政爭議的活動，即司法審判的范圍僅限于法律規(guī)定的部分具體行政行為,是引起的行政機關與行政相對人之間發(fā)生的爭議。(2）行政訴訟的核心上審查具體行政行為的合法性，包括對具體行政行為的事實認定和適用法律依據(jù)是否合法進行審查，不審查具體行為的合理性或適當性問題；但“顯失公正”和“明顯不當”的例外(3)行政訴訟的原告和被告的地位具有恒定性，作為行政相對人的公民、法人和其他組織有權依法起訴而充當原告。被侵權的行政相對人不能成為被告；行使行政管理權的行政機關也不能起訴而成為原告。行政訴訟的概念及其特征68§1城市規(guī)劃管理1、城市規(guī)劃管理概念是組織編制和審批城市規(guī)劃并依法對土地的使用和各項建設的安排實施控制、引導和監(jiān)督的行政管理活動?！?城市規(guī)劃管理69行政管理的概念行政管理是圍繞執(zhí)行公共權威而展開的活動，是國家的組織活動。它包括兩方面的內(nèi)容：一是行政管理活動是政府管理外部各種公共事務的活動.行政管理作為政府管理，一般擔負著維持整個社會各項活動和關系的職責，即負責維護和保證社會秩序，負責推動和發(fā)展社會生活的各種機制，這樣，行政管理就要經(jīng)常地對社會行使自己的功能，作為一個整體管理著整個社會．從而達到自己的目標.二是行政管理是政府為管理外部社會各項事務而展開的內(nèi)部管理。為管理社會公共事務，政府就必須建立系統(tǒng)的組織、活動方式、程序、技術和人員等條件，并合理地配置這些要素，使之發(fā)揮最大的作用。

行政管理有三個層次上的基本含義：①行政管理是一種實踐活動；②行政管理具有一定的形式；③行政管理體現(xiàn)一種關系。行政管理的概念702.城市規(guī)劃管理的目的和任務(1)保障城市規(guī)劃建設法律、法規(guī)的施行和政令的暢通。(2)保障城市綜合功能的發(fā)揮，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。(3)保障城市各項建設納入城市規(guī)劃的軌道，促進城市規(guī)劃的實施。（4）保障公共利益，維護相關方面的合法權益.2.城市規(guī)劃管理的目的和任務713.城市規(guī)劃管理的構成要素

(1)管理目標：(2)管理人員：組織管理活動的執(zhí)行者和組織者。(3)管理對象：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的使用和各項建設活動。(4)被管理者:包括政府內(nèi)部管理行為，被管理者是政府部門，及政府外部管理行為，被管理者是建設單位。管理中介是管理主體作用于管理對象，使其由原始狀態(tài)達到目標狀態(tài)的依據(jù)和手段，規(guī)劃管理中介由以下三方面構成：

(5)管理中介3.城市規(guī)劃管理的構成要素(3)管理對象：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的72（5）管理中介①權力審批權（審批城市規(guī)劃，審批“一書兩證”）、懲治權（查處違法建設和違法用地）、執(zhí)行權（執(zhí)行城市政府方針、政策和重大決策），參議權（向城市政府反映情況，提出建議）、表彰權（表彰實施城市規(guī)劃優(yōu)秀建設項目）、其他法律授權以及根據(jù)管理需要制定相關管理規(guī)范的權力。②規(guī)則這里的規(guī)則是個廣義的概念，是規(guī)范各種城市規(guī)劃編制和建設行為的準則。它主要包括批準的城市規(guī)劃文本、圖紙，各種有關法律、法規(guī)及技術規(guī)范。③組織組織有兩層含義：一是規(guī)劃管理是有組織的行政管理，表現(xiàn)為動態(tài)的組織行為；二是規(guī)劃管理是通過管理組織進行的，表現(xiàn)為靜態(tài)的組織機構。規(guī)劃管理部門是城市規(guī)劃行政管理機構，它具有政治性、權威性、開放性和層次性。

（5）管理中介①權力組織有兩層含義：一是規(guī)劃管理是有734．城市規(guī)劃管理的基本工作內(nèi)容根據(jù)城市規(guī)劃管理的概念，城市規(guī)劃管理包括了三方面的工作，即城市規(guī)劃的組織編制和審批、城市規(guī)劃實施管理、城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查。城市規(guī)劃編制所提供的城市規(guī)劃方案和文本，只有經(jīng)過法定程序的批準方才具有法律效力的城市規(guī)劃，才能成為城市規(guī)劃實施管理的依據(jù)；城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查以批準的城市規(guī)劃和城市規(guī)劃實施管理的決定為依據(jù)，并為規(guī)劃編制的組織、規(guī)劃編制及其審批和規(guī)劃實施管理的決策提供反饋。

4．城市規(guī)劃管理的基本工作內(nèi)容城市規(guī)劃編制所提供的城745.城市規(guī)劃管理的基本方法(1)行政的方法運用權威性的行政手段，采取命令、指示、規(guī)定、制度、計劃、標準、工作程序等行政方式。(2)法律的方法：立法、執(zhí)法、守法、司法。(3)經(jīng)濟的方法

經(jīng)濟的方法，就是通過經(jīng)濟杠桿，運用價格、稅收、獎金、罰款等經(jīng)濟手段。(4)咨詢的方法

吸取智囊團或各類現(xiàn)代化咨詢研究機構中專家的集體智慧，幫助政府領導對城市的建設和發(fā)展。5.城市規(guī)劃管理的基本方法(2)法律的方法：立法、執(zhí)75§2

城市規(guī)劃的組織編制和審批§2城市規(guī)劃的組織編制和審批76城市規(guī)劃管理課件77城市規(guī)劃管理課件78國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證

建設工程規(guī)劃許可證

建設工程開工證

商品房銷（預）售許可證

§3城市規(guī)劃實施管理樓盤銷售應具備的五證

國有土地使用證§3城市規(guī)劃實施管理79______國用（）字號

中華人民共和國

國有土地使用證

國家土地管理局制全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民登記造冊，核發(fā)證收，確認使用權。

______國用（）字號

中華人民共和國

國有土地使用80

建設用地規(guī)劃許可證附件

用地單位：市規(guī)地

用地位置：圖幅號：

用地單位聯(lián)系人：電話：發(fā)件日期：用地項目名稱用地面積(平方米)備注建設用地

代征用地城市道路用地

代征用地城市綠化用地

其它用地

合

計

抄送單位：市、區(qū)(縣)規(guī)劃局、土地局、房管局建設用地規(guī)劃許可證附件

用地單位：81

建設工程規(guī)劃許可證附件

建設單位：市規(guī)建

建設位置：圖幅號：

用地單位聯(lián)系人：電話：發(fā)件日期：建設項目名稱建設規(guī)模(平方米)層數(shù)高度

(米)棟數(shù)結構類型造價(元)備注地上地下

建設工程規(guī)劃許可證附件建設項目名稱建設規(guī)模(平82

商品房銷售許可證

房內(nèi)證字第號

售房單位：

項目名稱：用途：

房地座落：北京市區(qū)（縣）

建筑面積：平方米。

銷售方式：

發(fā)證機關：（章）

有效日期：一九九年月日

至年月日

XX市房地產(chǎn)市場管理處制

83項目實施順序項目建議書（計劃部門）建設項目選址意見書（規(guī)劃部門）—對建設項目進行確認和選擇。設計任務書（計劃部門）：項目建議書、設計任務書（可行性研究報告）的報批，應當附有城市規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃建設意見和選址意見書項目實施順序844.建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門）—確定用地面積和范圍，提出規(guī)劃設計條件。5.土地權屬證明（土地部門）：建設單位取得建設用地規(guī)劃許可證后，才能到土地管理部門辦理建設用地征用劃撥手續(xù)。6.建設項目規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門）—監(jiān)督檢查及查處違法建設行為。一書兩證4.建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃部門）—確定用地面積和范圍，提85項目建議書的基本內(nèi)容各部門、各地區(qū)、各行業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠計劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃等要求，經(jīng)過調(diào)查、預測、分析，提出項目建議書。項目建議書的內(nèi)容視項目的不同情況而有繁有簡，但一般應包括以下幾個方面內(nèi)容：（1）建設項目提出的必要性和依據(jù)。（2）產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設地點的初步設想。（3）資源情況、建設條件、協(xié)作關系等的初步分析。（4）投資估算和資金籌措設想。（5）項目的進度安排。（6）經(jīng)濟效益和社會效益的初步估計（包括初步的財務評價和國民經(jīng)濟評價）。項目建議書的基本內(nèi)容86建設項目選址規(guī)劃管理的概念建設項目選址規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及其有關法律、法規(guī)對建設項目地址進行確認或選擇，保證各項建設按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設項目選址意見書的行政管理工作。建設項目選址規(guī)劃管理的概念87建設用地規(guī)劃管理的概念建設用地規(guī)劃管理就是“根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設項目用地的選址、定點和范圍的規(guī)定，總平面審查，核發(fā)建設用地許可證等各項管理工作的總稱”?！敖ㄔO用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認其建設項目位置和用地范圍的法律憑證”。建設用地規(guī)劃管理的概念88城市建設工程規(guī)劃管理城市建設工程規(guī)劃管理是一項工作量很大的經(jīng)常性的工作、建設工程類型繁多、性質(zhì)各異，歸納起來可以分為建筑工程、市政管線工程和市政交通工程三大類建設工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的有關建設工程的法律憑證。城市建設工程規(guī)劃管理89一、建設項目選址意見書1.建設項目選址規(guī)劃管理的概念建設項目選址規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及其有關法律、法規(guī)對建設項目地址進行確認或選擇，保證各項建設按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設項目選址意見書的行政管理工作。城市規(guī)劃實施管理“一書兩證”一、建設項目選址意見書城市規(guī)劃實施管理902.建設項目選址規(guī)劃管理的意義建設項目選址是執(zhí)行城市規(guī)劃的關鍵所在，它改接關系到城市的性質(zhì)、規(guī)模、布局和城市規(guī)劃的實施，同時也關系到建設項目實施順利與否，這是一個十分重要的環(huán)節(jié)。《城市規(guī)劃法》第三十條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！?.建設項目選址規(guī)劃管理的意義913.建設項目選址規(guī)劃管理的目的與任務（1）保證建設項目的布點符合城市規(guī)劃。（2）對經(jīng)濟、社會發(fā)展和城市建設進行宏觀調(diào)控。（3）綜合協(xié)調(diào)建設選址中的各種矛盾，促進建設項日的前期工作順利進行。3.建設項目選址規(guī)劃管理的目的與任務92建設項目選址實例評析：實例1在某大城市邊緣的小河壩村委會為加快農(nóng)業(yè)結構調(diào)整，在村北約3330m2的用地上建蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500m2，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830m2建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)督檢查大隊發(fā)現(xiàn)后，責令其立即停止施工，等待處罰。評析：村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這屬于農(nóng)業(yè)結構內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許的，而建設工業(yè)廠房，則是違法的：因為，該地區(qū)是位于城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設活動必須經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準同意才能建設，建設工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門批準，未履行合法的報批手續(xù)，擅自開工建設村工業(yè)廠房，因此屬違法建設，應給予立即拆除。建設項目選址實例評析：評析：村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進93實例21993年，某市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。但是，其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。這些耕地即被糧食局分割成份，以股金的形式把土地使用權轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元得到土地使用權后的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持，但是現(xiàn)在看到的這種情況卻讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。實例294評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關，否則，就是違法。使用土地但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際卜是改變了建設用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請：首‘先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。糧食局需要重新領取改變性質(zhì)用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。

評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私95實例3某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅作為渡假村，以吸引城市客源，預計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論贏虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。實例396評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)經(jīng)濟合作社的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，而實質(zhì)上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以白己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！?。因此鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益。不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)經(jīng)濟合作社的這種合作97另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所必須遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享、風險共擔原則，說明了鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益的行為。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！币雽⑥r(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律，脫逃稅費，變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見.另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同98其次，對一于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的上地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”其次，對一于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地99二、建設用地規(guī)劃許可證1、建設用地規(guī)劃管理的概念建設用地規(guī)劃管理就是“根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設項目用地的選址、定點和范圍的規(guī)定，總平面審查，核發(fā)建設用地許可證等各項管理工作的總稱”、“建設用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認其建設項目位置和用地范圍的法律憑證”。二、建設用地規(guī)劃許可證1002.建設用地規(guī)劃管理的意義建設用地規(guī)劃管理是城市規(guī)劃管理的重要組成部分，對建設用地實行嚴格的規(guī)劃控制是城市規(guī)劃實施的基本保證，是建設項目選址的規(guī)劃管理的繼續(xù)。根據(jù)《城市規(guī)劃法》規(guī)定，任何單位和個人需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地進行建設，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查批準，發(fā)給建設用地規(guī)劃許可證的用地，就稱之為建設用地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設用地實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理。建設用地包括規(guī)劃的建設用地、正開發(fā)的建設用地和已經(jīng)使用的建設用地。2.建設用地規(guī)劃管理的意義1013、建設用地規(guī)劃管理的內(nèi)容（l）控制土地使用性質(zhì)和控制土地使用強度。(2)確定建設用地范圍.(3)調(diào)整城市用地布局。(4)核定土地使用其他規(guī)劃管理要求.3、建設用地規(guī)劃管理的內(nèi)容1024、建設用地規(guī)劃管理的程序及操作要求（1）認定建設用地定點申請建設用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門提出定點申請，城市規(guī)劃行政主管部門要嚴格市查建設項目有關文件，如設計任務書（可行性研究報告）、批準投資文件、城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的選址意見書等，如果符合受理申請條件和要求，則予以受理，否則不予受理。受理后填寫建設用地定點申請表。

4、建設用地規(guī)劃管理的程序及操作要求103（2）根據(jù)需要征求有關部門意見建設項目用地，必然要涉及周圍不少單位，要發(fā)生業(yè)務聯(lián)系、協(xié)作關系、生活聯(lián)系、鄰里關系等，還會產(chǎn)生各種矛盾和互相干擾或影響，因此，城市規(guī)劃行政主管部門應根據(jù)該建設項目用地的性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展情況，決定向哪些部門、單位征詢意見。如污染較嚴重的，要征求環(huán)保部門的意見；易燃易爆的，要征求公安消防部門的意見；需要征用土地的，則需要征詢土地管理部門的意見等。填好建設用地征詢意見表。

(3)核定建設用地位置和界線根據(jù)城市規(guī)劃要求和征詢有關部門、單位意見的情況，城市規(guī)劃行政主管部門對建設單位提出的用地申請的位置和界線進行核定，初步劃出該建設項目用地地址和紅線范圍。（2）根據(jù)需要征求有關部門意見104

（4）提供規(guī)劃設計條件建設用地位置和紅線范圍初步擬定后，城市規(guī)劃行政主管部門應當向建設用地單位提供規(guī)劃設計條件，以便為進行該建設項目總平面規(guī)劃沒計提供依據(jù)。(5)審查建設用地總平面布置建設用地單位根據(jù)規(guī)劃設計條件通知書的要求進行建設項目總平面布置（一般委托規(guī)劃設計單位提出總平面布置圖），然后交城市規(guī)劃行政管理部門審查，主要審查其用地性質(zhì)、規(guī)模和布局方式、運輸方式是否符合規(guī)劃要求，建筑與工程設施的布置是否合理用地、節(jié)約用地和符合規(guī)劃設計條件通知書所規(guī)定的要求。城市規(guī)劃管理課件105（6）核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證經(jīng)有關領導審查批準后，城市規(guī)劃行政主管部門正式確定該建設用地的位置、面積和界限，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設用地單位取得城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證后，才能到土地管理部門辦理建設用地征用劃撥手續(xù)。（6）核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證1065．建設用地規(guī)劃批后管理

（l）用地復核在征用劃撥土地的過程中，如果有所變動，應經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門對征用劃撥土地進行驗證。

（2）用地檢查建設用地單位在使用土地的過程中，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃要求應進行監(jiān)督、檢查工作，隨時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，杜絕違章占地情況。5．建設用地規(guī)劃批后管理107（3）違章處理凡是未領得建設用地許可證的建設用地，末領得臨時建設用地許可證的臨時用地，擅自變更核準的位置，擴大用地范圍的建設用地和臨時用地，擅自轉(zhuǎn)讓、交換、買賣、租賃或變相非法買賣租賃的建設用地和臨時用地，改變使用性質(zhì)和逾期不交回的臨時用地等，都屬于違章占地。城市規(guī)劃行政主管部門發(fā)現(xiàn)違章占地行為，都要發(fā)出違章占地通知書，責令其停止使用土地，進行違章登記，并負責進行違章占地處理。違章占地處理，包括沒收土地、拆除地上地下設置物、罰款和行政處分等。（3）違章處理108三、建設工程規(guī)劃許可證1.城市規(guī)劃建設管理的概念城市規(guī)劃建設管理就是根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，監(jiān)督檢查以及違法建設行為的查處等各項管理工作的統(tǒng)稱。2.建設工程規(guī)劃管理的概念《城市規(guī)劃法》第三十二條明確規(guī)定，各項建設工程是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建的建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施。城市建設工程分為建筑工程、市政管線工程和市政交通工程三大類。建設工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的有關建設工程的法律憑證。三、建設工程規(guī)劃許可證1093.建設工程規(guī)劃管理的目的與任務（l）有效地指導各類建沒活動，保證各類建設工程按照城市規(guī)劃的要求有序地建設。（2）維護城市公共安全、公共衛(wèi)生、城市交通等公共利益和有關單位、個人的合法權益。（3）改養(yǎng)城市市容景觀，提高城市環(huán)境質(zhì)量（4）綜合協(xié)調(diào)對相關部門建設工程的管理要求，促進建設工程的建設。3.建設工程規(guī)劃管理的目的與任務1104、建筑工程管理的對象建筑工程管理的對象主要是各類建筑物、構筑物，建筑工程按規(guī)模，可分為地區(qū)開發(fā)、單項工程、零星工程（如戶外廣告、商店門面的裝修等）。4、建筑工程管理的對象1115、建筑工程規(guī)劃管理的內(nèi)容

（1）建筑物使用性質(zhì)的控制。（2）建筑容積率的控制。（3）建筑密度控制。（4）建筑高度的控制。（5）建筑間距的控制。（日照、消防、衛(wèi)生、安全、空間等）。（6）建筑退讓控制（退界、退紅線、退鐵路線、退電力線、退河道線等）。（7）建筑基地綠地率控制。（8）基地出人口，停車和交通組織控制。（9）建筑基地標高控制。（12）建設環(huán)境的管理。（13）各類公建用地指標和無障礙設施的控制（14）綜合有關專業(yè)管理部門的意見5、建筑工程規(guī)劃管理的內(nèi)容112案例：某單位建設7層辦公樓，原規(guī)劃審批建筑高度限制為30m，等竣工驗收時，層數(shù)還是7層，但樓的高度整整超出5m。評析：當前，違法建設不僅指未經(jīng)規(guī)劃部門批準的工程，還包括那些在規(guī)劃審批之外擅自“增高”、“長胖”和“移位”的工程。將建筑擅自“增高”一般有兩種手法：一種是加層，如審批的是18層，加到21層；另一種是把每層加高，如2.7rri的層高加到3m。擅自“長胖”是改變批準的建設工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，多占地，靠建筑變“胖”、變“粗”來增加建筑面積。擅自“移位”是建筑不在原規(guī)劃審批的地點上建設。這些建設，違背建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃管理規(guī)定，都屬于違法建設。案例：某單位建設7層辦公樓，原規(guī)劃審批建筑高1136.市政管理工程規(guī)劃管理的對象及特點市政管線工程規(guī)劃管理的對象是各類城市管線工程，根據(jù)其所輸送的不同介質(zhì)，主要有：電力線、有線通訊線、給水管、燃氣管、供熱管、雨水管、污水管和其他特殊管線（如軌道交通的電網(wǎng)、輸油管、輸氣管、化工物料等）。6.市政管理工程規(guī)劃管理的對象及特點1147.市政管線工程規(guī)劃管理的內(nèi)容（1）管線的平面布置（水平排序、水平間距）（2）管線的豎向布置（豎向間距、覆土深度）。（3）管線敷設與行逍樹、綠化的關系。（4）管線敷設與市容景觀的關系r。（5）綜合相關管理部門意見。（6）其他管理內(nèi)容。7.市政管線工程規(guī)劃管理的內(nèi)容1158.市政交通工程規(guī)劃管理的對象市政交通工程規(guī)劃管理的對象主要是指城市道路、公路及其相關聯(lián)的工程設施，如橋梁、隧道、人行天橋、高架路、城市軌道交通工程。市政交通工程規(guī)劃管理的對象根據(jù)市政交通工程設施的空間位置不同，一般可將其分為以下三類：①地面市政交通；②高架市政交通工程；③地下市政交通工程。8.市政交通工程規(guī)劃管理的對象116城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查1.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的概念城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查，是指城市規(guī)劃行政主管部門為了實現(xiàn)城市規(guī)劃管理的目標，依照城市規(guī)劃法律和法規(guī)、批準的城市規(guī)劃和規(guī)劃許可，對城市土地使用和各項建設活動實施城市規(guī)劃的情況，進行行政檢查并查處違法用地和違法建設的行政執(zhí)法工作。在行政檢查中，對違法用地和違法建設的處理，又依法行使行政處罰和行政強制措施。城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查1172.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的任務

（1）城市土地使用情況的監(jiān)督檢查其中包括兩方面的內(nèi)容：一是對建設工程使用土地情況的監(jiān)督檢查；二是對規(guī)劃建成區(qū)和規(guī)劃保留、控制地區(qū)的規(guī)劃控制情況的監(jiān)督檢查。2.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的任務118（2）對建設活動全過程的行政檢查具體任務有兩項：一是建設工程開工前的訂立紅線界樁和復驗灰線；二是建設工程工后的規(guī)劃驗收收。

（2）對建設活動全過程的行政檢查119（3）查處違法用地和違法建設建設單位或個人未取得城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地規(guī)劃許可證，或者未按照建設用地規(guī)劃許可證核準的用地范圍和使用要求使用土地的，均屬違法用地。建設單位或個人未取得城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設工程規(guī)劃許可證就擅自進行建設，或者雖然領取了建設工程規(guī)劃許可證但未按建設工程規(guī)劃許可證的要求進行建設，均屬違法建設。城市規(guī)劃行政主管部門通過監(jiān)督檢查，及時制止并依法作出處理。（3）查處違法用地和違法建設120（4）對建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的合法性進行監(jiān)督檢查。（5）對建筑物、構筑物使用性質(zhì)的監(jiān)督檢查。（4）對建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的合法性進行監(jiān)1213.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的主要特點（1）是城市規(guī)劃行政主管部門的具體行政行為，它以行政機關的名義進行。（2）是城市規(guī)劃行政主管部門的單向強制性行為，不需要征得建設單位或個人的同意。行政主體在作行政檢查時，建設單位或個人有服從和協(xié)助的義務，否則必須承擔相應的法律責任。（3）行政檢查必須依法進行。由于行政檢查涉及面廣，對建設單位或個人權利的影響廣泛而且直接，因此必須要有直接的法律依據(jù)。3.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的主要特點1224.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的內(nèi)容（1）道路規(guī)劃紅線訂界建設工程涉及道路規(guī)劃紅線的，才有這項工作內(nèi)容。

4.城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的內(nèi)容123(2)復驗灰線復驗灰線主要針對建筑工程，應檢查以下內(nèi)容：檢查建筑工程施工現(xiàn)場是否懸掛建設工程規(guī)劃許可證。檢查建筑工程總平面放樣是否符合建設工程規(guī)劃許可證核準的圖紙。檢查建筑工程基礎的外沿與道路規(guī)劃紅線、與相鄰建筑物外墻、與建設用地邊界的距離。檢查建筑工程外墻長、寬尺寸。查看基地周圍環(huán)境及有無架空高壓電線等對建筑工程施工有相應要求的情況。對市政管線或市政交通工程，應當檢查管線或道路的中心線位置。(2)復驗灰線12