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文檔簡介
2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫完整題庫(綜合卷)第一部分單選題(50題)1、評估甲別墅的市場價值,選取乙別墅為可比實例,乙別墅的成交價格為10000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2,(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2),因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅,在同等條件下,單價比甲別墅高3%,若不考慮其他因素,則通過乙別墅求取的比較價值為()元/m2。
A.9515
B.9690
C.10500
D.10737
【答案】:A
2、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)不包括()。
A.建筑物
B.土地
C.房地
D.土地及其附著物
【答案】:D
3、下列房地產(chǎn)價格中,相對能更好反映地價水平高低的是()。
A.土地總價
B.土地單價
C.樓面地價
D.商品房價格
【答案】:C
4、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括()。
A.估價方法選用恰當(dāng)
B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確,依據(jù)或理由充分
C.計算公式和計算過程正確無誤
D.各種估價方法的測算結(jié)果一致
【答案】:D
5、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年,實際建設(shè)期為1.5年,現(xiàn)在建工程被人民法院強制拍賣,辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年,通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時,后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。
A.1
B.1.5
C.2
D.2.5
【答案】:D
6、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的基本程序,①受理估價委托;②確定估價基本事項;③編制估價作業(yè)方案;④收集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥選用估價方法進(jìn)行測算;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報告;⑨內(nèi)部審核估價報告;⑩交付估價報告;?保存估價資料。其中正確的順序應(yīng)為()。
A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩
B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩
C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩
D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩
【答案】:B
7、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年,實際建設(shè)期為1.5年,現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣,辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年,通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時,后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。
A.1.0
B.1.5
C.2.0
D.2.5
【答案】:D
8、下列關(guān)于地租的表述中,錯誤的是()。
A.農(nóng)產(chǎn)品的市場總價格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個產(chǎn)品市場價格的乘積
B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息
C.生產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計算的
D.經(jīng)營利潤是按照全部預(yù)付資本的社會一般利潤率計算的
【答案】:B
9、具有貯藏精氣的作用
A.膽
B.小腸
C.大腸
D.胃
【答案】:D
10、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年,重置價格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年,殘值率為2%,則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為()萬元。
A.10.2萬元
B.11.0萬元
C.11.3萬元
D.11.5萬元
【答案】:C
11、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?,價格均為50萬元,若將該兩宗土地合并為一宗土地,合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下,如果乙宗地的擁有者購買甲宗地,則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是()萬元。
A.0~50
B.50~75
C.50~100
D.100~150
【答案】:C
12、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度,能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是()。
A.收益遞增原理
B.收益遞減原理
C.最佳效益原理
D.適合原理
【答案】:D
13、針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn),可以分為兩類()。
A.主觀合理價值和公開市場價值
B.主觀合理價值和非公開市場價值
C.主觀合理價值和客觀合理價值
D.公開市場價值和非公開市場價值
【答案】:D
14、在房屋征收中,評估期房的價值應(yīng)以()為準(zhǔn)。
A.與被征收房屋價值評估時點一致
B.房屋的實際狀況
C.評估人員的專業(yè)判斷
D.評估人員的現(xiàn)場勘察結(jié)果
【答案】:A
15、某宗房地產(chǎn)交易中,買方支付給賣方29萬元,買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常負(fù)擔(dān)下的價格的5%和3%,則該宗房地產(chǎn)交易的正常負(fù)擔(dān)下的價格為()萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【答案】:B
16、某寫字樓的建筑面積為4000m2,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年,由于沒有電梯,出租率僅為80%,月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%,月租金為40元/m2,報酬率為6%,如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷,則該寫字樓可升值為()萬元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
【答案】:D
17、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元,當(dāng)前銀行利率為6%,購買年為8年,房地產(chǎn)價格應(yīng)為()元。
A.32000
B.40000
C.48000
D.83333
【答案】:B
18、估價報告應(yīng)用有效期的長短,應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定,原則上不超過()。
A.半年
B.一年
C.兩年
D.三年
【答案】:B
19、在評估房地產(chǎn)的市場價值時,錯誤的做法是()。
A.模擬房地產(chǎn)市場定價
B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價
C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)
D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷
【答案】:D
20、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%,應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負(fù)擔(dān)下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中,買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付,并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方()元/m2。
A.2020.80
B.2214.28
C.2336.45
D.2447.37
【答案】:B
21、某套200m2、單價4000元/m2的住宅,要求成交時首付20萬元,余款在3年內(nèi)分3期支付,每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%,則該套住宅的實際價格為()萬元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
【答案】:B
22、下列關(guān)于征地補償安置費和相關(guān)稅費的表述中不正確的是()。
A.青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B.征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D.地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
【答案】:B
23、“決瀆之官,水道出焉”指的是
A.腎
B.膀胱
C.三焦
D.小腸
【答案】:C
24、在百分比法中,交易情況修正系數(shù)應(yīng)以()為基準(zhǔn)來確定。
A.成交價格
B.市場價格
C.交易價格
D.正常價格
【答案】:D
25、在房地產(chǎn)投?;馂?zāi)險時評估的保險價值是指()。
A.土地的價值
B.建筑物的價值
C.建筑物與土地的價值
D.建筑物的拍賣價值
【答案】:B
26、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元,建設(shè)成本為800萬元,管理費用為60萬元,投資利息為140萬元,銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為()萬元。
A.2651.52
B.2667.75
C.2705.63
D.2771.49
【答案】:A
27、“驚則氣亂”,則
A.精神萎靡,氣短乏力
B.心無所倚.神無所歸.慮無所定
C.精神不集中,甚則失神狂亂
D.心悸,驚恐不安
【答案】:B
28、某成片荒地面積1km2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓,開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元,年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營期為1年,上述費用均勻投入,可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是()元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.86
D.494.77
【答案】:C
29、評估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的價格,沒有可參照的土地交易實例,但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為,這時宜采用()評估。
A.市場法估價
B.成本法
C.土地剩余技術(shù)
D.假設(shè)開發(fā)法
【答案】:C
30、心開竅于舌的主要機理是
A.手少陰之別系連于舌本
B.心血榮于舌
C.心氣通于舌
D.舌為心之外候
【答案】:A
31、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時,在延遲銷售情況下,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是()時的房地產(chǎn)市場狀況。
A.價值時點
B.開發(fā)完成
C.未來延遲銷售
D.銷售完成
【答案】:C
32、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2,按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2,該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。
A.3000
B.3277
C.3295
D.3599
【答案】:C
33、()是評估房地產(chǎn)價格的時間界限,例如,政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等,均有可能影響估價對象的價格。
A.價值時點
B.致委托方函日期
C.估價作業(yè)日期
D.估價報告提交日期
【答案】:A
34、下列對房地產(chǎn)估價對象的說法,錯誤的是()。
A.房地產(chǎn)估價對象是指房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益
B.房地產(chǎn)估價的對象有房屋、構(gòu)筑物、土地等
C.估價報告書中說明的估價對象限定了其用途
D.已開始開發(fā)建設(shè)而尚未竣工的房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)估價的對象
【答案】:C
35、建立價格可比基礎(chǔ)中,統(tǒng)一付款方式是指()。
A.統(tǒng)一以人民幣表示
B.統(tǒng)一用建筑面積
C.統(tǒng)一采用單價
D.統(tǒng)一折算為成交時點一次付清
【答案】:D
36、運用()估價,首先需要擁有大量真實的交易實例。
A.抽檢法
B.平滑法
C.指數(shù)加權(quán)法
D.市場法
【答案】:D
37、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?,乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值,這是因為()。
A.乙土地價值低于甲土地價值
B.該建筑物價值小于其重置成本
C.該建筑物價值小于其拆除費用
D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值
【答案】:C
38、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.獨一無二和價值量大
C.流動性差和價值量大
D.不可移動和用途多樣
【答案】:B
39、成本法是求取估價對象()的重新購建成本,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
A.在估價時點時
B.在交易時
C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時
D.在建造完成時
【答案】:A
40、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近,是因為相似的房地產(chǎn)之間具有()。
A.異質(zhì)性
B.排他性
C.替代性
D.互補性
【答案】:C
41、收益法中的運營費用率是指()。
A.運營費用與潛在毛收入之比
B.運營費用與總收益之比
C.運營費用與凈收益之比
D.運營費用與有效毛收入之比
【答案】:D
42、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅,貸款總額為45萬元,期限為15年,年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款,現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元,并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%,則該住宅的正常成交價格為()元/m2。
A.9787
B.10013
C.10282
D.10539
【答案】:A
43、某幢應(yīng)用中央空調(diào)而沒有用中央空調(diào)的寫字樓,重建價格3000萬元,現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬元,假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價值為()萬元。
A.2720
B.2800
C.2920
D.3000
【答案】:C
44、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的,總高度超過()m的為高層。
A.12
B.20
C.24
D.48
【答案】:C
45、陰維脈與任脈在相會于
A.肩胛部
B.口唇
C.咽部
D.兩眼下部的中央
【答案】:C
46、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程,采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時,開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求??;采用成本法求取其價值時,土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值,實質(zhì)上采用了()。
A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法
B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法
C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法
D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法
【答案】:B
47、某塊土地上有一建筑物,各層建筑面積相同,共有20層,且建筑密度為60%,則建筑容積率為()。
A.33.3
B.12
C.20
D.60%
【答案】:B
48、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2,容積率為3,市場上類似房地產(chǎn)的價格為4200元/m2,成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價為()萬元。
A.2340
B.3780
C.4140
D.5220
【答案】:B
49、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的基本程序,①受理估價委托;②確定估價基本事項;③編制估價作業(yè)方案;④收集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥選用估價方法進(jìn)行測算;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報告;⑨內(nèi)部審核估價報告;⑩交付估價報告;?保存估價資料。其中正確的順序應(yīng)為()。
A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩
B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩
C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩
D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩
【答案】:B
50、一份完整的估價報告通常由()組成。
A.封面、目錄、致委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件
B.標(biāo)題、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)、估價師、估價作業(yè)日期、估價報告編號
C.致函對象、致函正文、致函落款、致函日期
D.委托人、估價機構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告的有效期
【答案】:A
第二部分多選題(50題)1、下列情況,屬于成交價格偏離正常價格的交易有()。
A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易
B.被迫出售或被迫購買的交易
C.人為哄抬價格的交易
D.對交易對象有特殊偏好的交易
E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易
【答案】:ABCD
2、在合法利用前提下,且其他條件相同,若評估同一房地產(chǎn)的下列價值,其中通常低于其市場價值的有()。
A.投資價值
B.抵押價值
C.快速變現(xiàn)價值
D.現(xiàn)狀價值
E.殘余價值
【答案】:BC
3、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是()。
A.說明估價報告的合法性、真實性
B.說明估價的獨立、客觀、公正性
C.規(guī)避估價風(fēng)險
D.保護(hù)估價報告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
【答案】:CD
4、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中,能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有()。
A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高
B.消費者的收入水平增加
C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消
D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲
E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢
【答案】:CD
5、在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.估價時點原則
D.替代原則E應(yīng)急原則
【答案】:ABCD
6、對于同一房地產(chǎn),關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法,錯誤的有()。
A.銷售利潤率小于投資利潤率
B.投資利潤率小于成本利潤率
C.成本利潤率小于直接成本利潤率
D.直接成本利潤率小于銷售利潤率
E.年利潤率小于總利潤率
【答案】:BD
7、關(guān)于重新購建成本的說法,正確的有()。
A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出
B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值
C.重新購建成本是客觀的重新購建成本
D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本
E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格
【答案】:CD
8、建筑物實物因素包括()。
A.建筑規(guī)模
B.建筑結(jié)構(gòu)
C.朝向
D.設(shè)施設(shè)備
E.裝飾裝修
【答案】:ABD
9、在求取凈收益中,運營費用包括()。
A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收
B.房地產(chǎn)折舊費
C.房屋保險費
D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額
E.為承租人提供的服務(wù)費
【答案】:AC
10、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。
A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換
B.市場法中交易情況調(diào)整
C.比較相同類型不同期限價格的高低
D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格
【答案】:AC
11、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要,包括評估()。
A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值
B.買方愿意支付的最低價
C.買方可承受的最高價
D.賣方可接受的最低價
E.賣方愿意接受的最高價
【答案】:ACD
12、下列房地產(chǎn)價格影響因素中屬于房地產(chǎn)個體因素的是()。
A.位置
B.外部配套設(shè)施
C.面積
D.形狀E地質(zhì)條件
【答案】:ACD
13、某寫字樓的租金為每日每平方米3元,電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān),水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益,應(yīng)減去的運營費用包括()。
A.電費
B.物業(yè)管理費
C.水費
D.供暖費
E.房地產(chǎn)稅
【答案】:CD
14、下列各項中,屬于市場價值形成條件的有()。
A.適當(dāng)營銷
B.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易
C.謹(jǐn)慎行事
D.公平交易
E.熟悉情況
【答案】:ACD
15、估價人員平常就應(yīng)留意收集估價所需的有關(guān)資料,在估價時更應(yīng)如此。估價所需的資料主要包括()。
A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料
B.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料
C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料
D.反映估價對象狀況的資料
E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價格變化資料
【答案】:ABCD
16、就收益性房地產(chǎn)而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值,往往要求估價師對其凈收益同時給出()。
A.較樂觀的估計值
B.較保守的估計值
C.過高的估計值
D.過低的估計值
E.最可能的估計值
【答案】:AB
17、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法錯誤的有()。
A.判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性,是將其與估價對象的重置價格進(jìn)行比較
B.估價會有誤差,可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)
C.所有評估價值都有誤差,可以說所有評估價值都是近似值
D.估價誤差應(yīng)有一定限度,因此需要確定合理誤差范圍
E.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果
【答案】:AB
18、下列估價目的中,對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有()。
A.房地產(chǎn)抵押估價
B.房屋征收評估
C.房地產(chǎn)司法拍賣估價
D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價
E.房地產(chǎn)投資信托基金估價
【答案】:BC
19、關(guān)于重新購建成本的說法,正確的有()。
A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出
B.重新購建成本相當(dāng)于賬面價值
C.重新購建成本是客觀的重新購建成本
D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本
E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格
【答案】:CD
20、下列房地產(chǎn)估價活動中,不符合職業(yè)道德的行為有()。
A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估
B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時,涉及特殊構(gòu)筑物估價,主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助
C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查
D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求,由于時間緊,加上估價業(yè)務(wù)簡單,某估價機構(gòu)按其要求完成了估價
E.某估價師臨時接到出差任務(wù),實際負(fù)責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告
【答案】:ACD
21、估價對象為一宗熟地,對可比實例的成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時,應(yīng)包括的內(nèi)容有()。
A.地役權(quán)設(shè)立情況
B.土地使用期限
C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
D.容積率
E.臨街狀況
【答案】:ABD
22、出租人權(quán)益價值的構(gòu)成包括()。
A.無租約限制價值
B.合同租金現(xiàn)值
C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值
D.剩余租賃期內(nèi)市場租金合同租金差額的折現(xiàn)值
E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)的市場租金現(xiàn)值
【答案】:C
23、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中,符合估價行為規(guī)范的有()。
A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)
B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時查驗原件
C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值
D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價告中說明
E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見
【答案】:ABD
24、在運用收益法求取凈收益時,要考慮房地產(chǎn)的()。
A.客觀收益
B.實際收益
C.有形收益
D.無形收益
E.潛在收益
【答案】:ABCD
25、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法,錯誤的有()。
A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響
B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值
C.在其他條件相同時,無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值
D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值
E.只要合同約定租金不變,市場租金下跌或上漲時,承租人權(quán)益價值始終不變
【答案】:ABC
26、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法,錯誤的是()。
A.對不同用途房地產(chǎn)的價格,房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的
B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多,調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確
C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整
D.可比實例狀況比估價對象狀況好的,應(yīng)對可比實例價格進(jìn)行減價調(diào)整
E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素
【答案】:ABC
27、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法,錯誤的是()。
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱
B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱
C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱
D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱
E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱
【答案】:ABC
28、成本法估價中,征收集體土地的土地征收補償費用的內(nèi)容包括()。
A.土地補償費與安置補助費
B.地上附著物和青苗的補償費
C.征地管理費
D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費
E.場地平整費
【答案】:ABD
29、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有()。
A.要做“交易情況修正”
B.不做“市場狀況調(diào)整”
C.先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合,然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”
D.利用相同的“可比實例價格”即路線價,同時評估出許多“估價對象”
E.是先對“可比實例價格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整,然后再進(jìn)行綜合
【答案】:BCD
30、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中,屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有()。
A.房屋實際用途
B.土地開發(fā)程度
C.房屋建筑結(jié)構(gòu)
D.房屋出租情況
E.房屋維護(hù)狀況及完損程度
【答案】:BC
31、市場法估價中需要建立價格可比基礎(chǔ),主要包括()等。
A.統(tǒng)一采用總價
B.統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵
C.統(tǒng)一付款方式
D.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E統(tǒng)一采用單價
【答案】:BCD
32、求取出租的寫字樓凈收益,從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括()。
A.房產(chǎn)稅
B.承租人支付的物業(yè)管理費
C.空調(diào)設(shè)備重置提撥款
D.所得稅
E.房屋保險費
【答案】:AC
33、估價當(dāng)事人包括()。
A.注冊房地產(chǎn)估價師
B.估價師協(xié)會
C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)
D.估價委托人
E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
【答案】:ACD
34、估價假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括()。
A.背離事實假設(shè)
B.不相一致假設(shè)
C.一般假設(shè)
D.未定事項假設(shè)
E.真實合理假設(shè)
【答案】:ABCD
35、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要,歸納起來主要有()。
A.初次抵押估價
B.再次抵押估價
C.處置抵押房地產(chǎn)估價
D.最終抵押估價
E.抵押期間估價
【答案】:ABC
36、估價報告的形式一般為書面報告,按照格式可分為()。
A.分欄式報告
B.文字式報告
C.敘述式報告
D.表格式報告
E.分步式報告
【答案】:CD
37、建筑物的功能折舊又稱精神磨損,其原因主要是()。
A.自然環(huán)境惡化
B.消費觀念變更
C.設(shè)備陳舊落后
D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化
【答案】:BC
38、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中,應(yīng)作為同有土地上房屋征收估價依據(jù)的有()。
A.《中華人民共和國物權(quán)法》
B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
C.《國有土地上房屋征收評估辦法》
D.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》
E.《中華人民共和國擔(dān)保法》
【答案】:ABCD
39、在建筑物折舊中,可以將物質(zhì)折舊項目分為()。
A.物質(zhì)缺乏項目
B.物質(zhì)落后項目
C.物質(zhì)過剩項目
D.可修復(fù)項目
E.不可修復(fù)項目
【答案】:D
40、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法,正確的有()。
A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值
B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值
C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值
D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值
E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值
【答案】:ABD
41、關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法,正確的有()。
A.應(yīng)一面臨街
B.土地形狀應(yīng)為矩形
C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1
D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途
E.容積率一般設(shè)定為1.0
【答案】:ABD
42、房地產(chǎn)的供給彈性主要有()。
A.供給的社會彈性
B.供給的人口彈性
C.供給的價格彈性
D.供給的要素彈性E供給的經(jīng)濟(jì)彈性
【答案】:CD
43、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法,錯誤的是()。
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱
B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱
C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱
D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱
E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱
【答案】:ABC
44、根據(jù)適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當(dāng)房地產(chǎn)()時,便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達(dá)到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
【答案】:AC
45、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()。
A.土地使用期限
B.容積率
C.土地開發(fā)程度
D.房屋空間布局
E.地役權(quán)設(shè)立
【答案】:AB
46、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括()。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設(shè)施
D.建筑設(shè)施設(shè)備
E.建筑物裝飾裝修
【答案】:BD
47、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中,符合估價行為規(guī)范的有()。
A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)
B.估計師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時查驗原件
C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值
D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價報告中說明
E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見
【答案】:ABD
48、調(diào)查評估路線價,通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地,運用()等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價,然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù),即得到該路線價區(qū)段的路線價。
A.比較法
B.收益法
C.成本法
D.假設(shè)開發(fā)法
E.建筑物剩余技術(shù)
【答案】:AB
49、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán),類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元,重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元,管理費用為15萬元,銷售費用為20萬,銷售稅費為50萬元,正常建設(shè)期為1.5年,假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入,其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生,年利率為6.13%,投資利潤率為12%,土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法,正確的有()。
A.估價對象土地取得成本為196萬元
B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元
C.土地取得成本的計息期為1.5年
D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元
E.開發(fā)利潤為64.20萬元
【答案】:AC
50、關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法,正確的有()。
A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要
B.估價對象有估價委托人和估價目的的雙重決定
C.選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性,主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取
D.估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進(jìn)行選擇
E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進(jìn)行的先后次序,不得交叉或反復(fù)
【答案】:ABD
第三部分大題(50題)1、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元,出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。(8分)
【答案】:具體計算過程如下:(1)總有效毛
2、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的,出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查,現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定,對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費5萬元,裝修重置價格30萬元,經(jīng)濟(jì)壽命5年;設(shè)備的重置價格50萬元,經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零,報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。(10分)
【答案】:
3、關(guān)于最高最佳利用原則的說法,正確的是()。
A.遵循最高最佳利用原則,并不一定要遵循合法原則
B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次
C.根據(jù)最高最佳利用原則,估價中只存在一種估價前提
D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用
E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的
【答案】:BD
4、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時,可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有()。
A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的
B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同
C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的
D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的
E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同
【答案】:AB
5、房地產(chǎn)由于壽命長久,供給有限,其價值通??梢缘玫奖3郑踔?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()。
A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經(jīng)濟(jì)性
E.建造成本提高
【答案】:BD
6、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括()。
A.額外的利益或好處
B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況
C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利
D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽
E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況
【答案】:ABC
7、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法,正確的有()。
A.本質(zhì)上都是比較法
B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整
C.都需要進(jìn)行交易情況修正
D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整
E.都是批量估價方法
【答案】:AD
8、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,可以進(jìn)一步分為()。
A.該實體組合完成的功能
B.該實體的質(zhì)量
C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施
D.立體空間
E.有形的實體
【答案】:AB
9、就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值,往往要求估價師對其凈收益同時給出()。
A.較樂觀的估計值
B.較保守的估計值
C.過高的估計值
D.過低的估計值
E.可能的估計值
【答案】:AB
10、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補繳地價,取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為
2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補繳地價,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為公寓售價的3%;改造完成后即可完全售出,售價為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地價下降2%;補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場)第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售)補地價=4500×26400-1500×12500=10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)(),正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅=(補地價+舊廠房價值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元
11、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有()。
A.潛在毛租金收入
B.有效毛收入
C.凈運營收益
D.稅前現(xiàn)金流量
E.稅后現(xiàn)金流量
【答案】:ABC
12、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求,正確的有()。
A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價
B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師
C.除批量估價外,每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作
D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)
E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名
【答案】:ABCD
13、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中,屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有()。
A.房屋實際用途
B.土地開發(fā)程度
C.房屋建筑結(jié)構(gòu)
D.房屋出租情況
E.房屋維護(hù)狀況及完損程度
【答案】:BC
14、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計,不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格:一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)
【答案】:(1)求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-(已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評估時,年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013年10月1日再次抵押價值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬元)
15、就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值,往往要求估價師對其凈收益同時給出()。
A.較樂觀的估計值
B.較保守的估計值
C.過高的估計值
D.過低的估計值
E.可能的估計值
【答案】:AB
16、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有()。
A.是否適于安裝設(shè)備
B.是否易于取得動力
C.是否便于處理廢料
D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
【答案】:BC
17、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格,選取了三個可比實例,有關(guān)資料如下:(1)可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。
【答案】:(1)建立比較基礎(chǔ)可比實例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元可比實例B1)統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元=109.065萬元人民幣2)統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費)=109.065萬/(1-7%)=117.274萬元人民幣可比實例C1)統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2=95.833萬元人民幣(解釋:因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實際成交日的匯率)
18、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中,正確的有()。
A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的
B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果
C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定
D.由市場參與者集體的價值判斷所形成
E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值
【答案】:ACD
19、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時,可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有()。
A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的
B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同
C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的
D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的
E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同
【答案】:AB
20、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費),專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年,建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)均為均勻投入,銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元;裝修的重置價格為500萬元,平均壽命為5年,已使用3年;設(shè)備的重置價格為200萬元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯,其出租率僅為80%,月租金為30元/m2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓,則需要的電梯購置費用為180萬元,安裝費用為60萬元;而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高,使其能耗增加,經(jīng)測算,正常情況下每年需要多消耗10000元能源費;同時由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。(12分)
【答案】:(1)計算重新購建價格C總:方法一:首先,計算單價①建筑安裝成本:1200元/m2;②專業(yè)費用:1200×8%=96(元/m2);③管理費用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④銷售費用:C×3%;⑤投資利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥銷售稅費:C×6.5%;⑦投資利潤:(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,計算總價①建安成本:1200×30000=3600(萬元);②專業(yè)費用:3600×8%=288(萬元);
21、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中,屬于區(qū)位因素的有()。
A.交通便捷程度
B.朝向、樓層
C.周圍環(huán)境和景觀
D.建筑規(guī)模
E.外部配套設(shè)施
【答案】:ABC
22、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法,正確的有()。
A.市場價值是客觀的價值,而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值
B.用收益法評估投資價值時,凈收益的計算通常要扣除所得稅,而評估市場價值時通常不扣除所得稅
C.用收益法評估投資價值和市場價值時,其中的報酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評估投資價值和市場價值時,其中的利息取值可能不相同
E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果
【答案】:AB
23、在下列說法運用市場法估價,其步驟包括()。
A.搜集交易比例
B.選取可比實例
C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理
D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格
【答案】:ABC
24、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有()。
A.是否適于安裝設(shè)備
B.是否易于取得動力
C.是否便于處理廢料
D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
【答案】:BC
25、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是()。
A.上調(diào)貸款利率
B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
E.提高最低購房首付款比例
【答案】:AC
26、市場法中選取可比實例時,應(yīng)做到可比實例與估價對象的()。
A.區(qū)位相近
B.權(quán)利性質(zhì)相同
C.面積相等
D.檔次相當(dāng)
E.建成年份相同
【答案】:ABD
27、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元,出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。(8分)
【答案】:具體計算過程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬元);(2)總運營費用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元);(4)土地總價:L=40000/4×2100=2100(萬元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬元);(7)建筑物總價:B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元);(8)房地產(chǎn)價值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)。
28、正常成交價格的形成條件包括()。
A.公開市場,交易對象本身也具備市場性
B.理性的經(jīng)濟(jì)行為
C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易
D.買者和賣者眾多,且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量
【答案】:ABCD
29、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補繳地價,取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為
2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補繳地價,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為公寓售價的3%;改造完成后即可完全售出,售價為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居住用地樓面地價下降2%;補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)×[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補地價=4500×26400-1500×12500=10005萬元契稅=(補地價+舊廠房價值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬元)
30、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化,可能是由于()等引起。
A.交通建設(shè)
B.外部配套設(shè)施
C.人口素質(zhì)變化
D.地區(qū)衰落
E.城市建設(shè)
【答案】:ABD
31、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說,它看重的是()。
A.繁華程度
B.安寧程度
C.交通條件
D.動力的取得
E.基礎(chǔ)設(shè)施條件
【答案】:AC
32、估價當(dāng)事人包括()。
A.注冊房地產(chǎn)估價師
B.估價師協(xié)會
C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)
D.估價委托人
E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
【答案】:ACD
33、下列房地產(chǎn)估價活動中,適用長期趨勢法的有()。
A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值
B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平
C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度
D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整
E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估
【答案】:BD
34、下列房地產(chǎn)中,屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有()。
A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)
B.單獨所有的房地產(chǎn)
C.共同所有的房地產(chǎn)
D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)
E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)
【答案】:BD
35、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中,符合估價行為規(guī)范的有()。
A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)
B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時查驗原件
C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值
D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價報告中說明
E.估價師在提
【答案】:ABD
36、評估一宗房地產(chǎn)的價值,估價方法的選用主要取決于()。
A.估價對象
B.估價師對估價方法的熟悉程度
C.委托人
D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況
E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況
【答案】:AD
37、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法,正確的有()。
A.市場價值是客觀的價值,而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值
B.用收益法評估投資價值
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