珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓課件

一、深圳市城市更新政策二、廣州市城市更新及三舊改造政策三、東莞市三舊改造政策四、佛山市三舊改造政策五、各城市政策比較分析目錄目錄1目錄四三

二

一城市更新政策介紹城市更新基本概念城市更新分類解讀城市更新主要程序五非農建設用地及征返用地轉讓辦法目錄四三二一城市更新政策介紹城市更新基本概念城市更新分類2Part1深圳城市更新政策介紹珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓課件3城市更新政策介紹時間名稱2005《關于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見》深府[2005]56號2007《關于開展城中村（舊村）改造工作有關事項的通知》深府辦[2007]159號2007《關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》深府[2007]75號2008《關于推進我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見》深府辦[2008]35號2008《關于加快推進我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方案》深府辦[2008]93號2009廣東省政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）2009《深圳市城市更新辦法》市政府令第211號2010《關于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》深規(guī)土(2010)59號2010《深圳市人民政府關于深入推進城市更新工作的意見》深府〔2010〕193號2010《拆除重建類城市更新項目房地產證注銷操作規(guī)則》深規(guī)土[2010]3242010《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》2011《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（試行）》2011《深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》2012《深圳市城市更新辦法實施細則》深府〔2012〕1號2012《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》深府辦〔2012〕45號城市更新政策介紹時間名稱2005《關于深圳市城中村（舊村）改4Part2深圳城市更新基本概念珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓課件52.1城市更新的必要條件城市更新基本概念城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善.環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患.現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施.依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形.城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和《辦法》規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：2.1城市更新的必要條件城市更新基本概念城市的基礎設施、公62.2城市更新的三個途徑綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變土地使用權的權利主體和使用期限保留建筑物的原主體結構改善消防設施改善基礎設施和公共服務設施改善沿街立面、環(huán)境整治既有建筑節(jié)能改造不改變建筑主體結構和使用功能改變部分或者全部建筑物使用功能可能改變土地使用權的權利主體可能變更部分土地性質嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施城市更新基本概念2.2城市更新的三個途徑綜合整治類功能改變類拆除重建類不改72.3城市更新單元城市更新單元拆除重建城市更新單元是為實施以拆除重建類城市更新為主的城市更新活動而劃定的相對成片區(qū)域；基本單位確定規(guī)劃要求、協(xié)調各方利益、落實城市更新目標和責任的基本管理單位多個項目一個城市更新單元可包含一個或者多個更新項目城市更新基本概念2.3城市更新單元城市更新單元拆除重建城市更新基本概念82.3城市更新的規(guī)劃計劃如何確定城市更新單元的邊界？城市更新單元的邊界應結合更新地塊、行政區(qū)劃、法定圖則的界線及道路圍合、山體、河流等自然地理實體邊界進行劃定。不得擬定城市更新單元的情況？舊居住區(qū)建筑物建成時間未達到20年的，原則上不得擬訂為城市更新單元已納入市城中村綜合整治）計劃且實施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨擬訂為城市更新單元。城市更新基本概念2.3城市更新的規(guī)劃計劃如何確定城市更新單元的邊界？城市更92.3城市更新的規(guī)劃計劃城市更新單元的面積及建設量要求？城市更新單元內拆除重建用地的面積原則上應當大于10000平方米。城市更新單元內擬拆除重建范圍的用地面積應大于城市更新單元總用地面積的60%。五類用地：國有已出讓用地、城中村用地、舊屋村、已按歷史遺留違法建筑處理的用地，已按登記歷史遺留問題處理用地。注：城中村用地就是指非農指標覆蓋的地塊，為了達到五類用地要求，才出現(xiàn)很多開發(fā)商購買非農指標的情況。確需納入城市更新單元的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積不得超過項目建設用地面積的10%，位于特區(qū)內的不得超過3000平方米。城市更新單元配套設施及建設量要求？申報的城市更新單元應保障規(guī)劃獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施或其它城市公共利益項目可按規(guī)劃實施；同時確保用于城市基礎設施、公共服務設施或其它城市公共利益項目建設的用地應大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%。城市更新基本概念即：五類用地不少于60%。2.3城市更新的規(guī)劃計劃城市更新單元的面積及建設量要求？城102.3城市更新的規(guī)劃計劃城市更新單元規(guī)劃的制定計劃；已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目；其中綜合整治類城市更新項目可以單獨制定年度計劃

相關資金來源等內容；城市更新年度計劃城市更新基本概念2.3城市更新的規(guī)劃計劃城市更新單元規(guī)劃的制定計劃；城市更11Part3深圳城市更新分類解讀珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓課件123.1綜合整治類城市更新城市更新分類解讀——基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項目.不改變建筑主體結構和使用功能；一般不加建附屬設施，加建的附屬設施應當滿足相關規(guī)范的要求。綜合整治包括哪些內容？沿街立面更新環(huán)境綠化美化公共服務設施改造3.1綜合整治類城市更新城市更新分類解讀——基本不涉及房屋133.1綜合整治類城市更新城市更新分類解讀——由區(qū)政府制定實施方案并組織實施，經費來源多元化.綜合整治的實施主體是誰？市政府區(qū)政府權利人其他相關人有關部門批準或者備案經費來源申報涉及改善基礎設施、公共服務設施和市容環(huán)境區(qū)政府制定方案并組織實施3.1綜合整治類城市更新城市更新分類解讀——由區(qū)政府制定實143.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀——符合產業(yè)布局規(guī)劃，滿足產業(yè)轉型升級的需要.1、符合城市規(guī)劃；2、已取得《深圳市建設用地規(guī)劃許可證》和《深圳市建設工程規(guī)劃許可證》；3、已簽訂《深圳市土地使用權出讓合同書》并付清地價款；4、涉及有關專業(yè)管理部門審批的，應取得有關部門的審核意見。進行功能改變的條件是什么？3.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀——符合產業(yè)布局規(guī)153.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀——具有以下情形之一的，不得實施功能改變類城市更新:禁止功能改變的情況有哪些？(一)申請將配套服務設施改變功能，改變后無法滿足相關配套要求的(二)申請將文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護要求的(三)申請將危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內的建筑物改變功能的(四)建筑物改變使用功能后，不符合建筑結構安全、城市景觀設計，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關技術要求的(五)申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經本棟建筑物內其他業(yè)主及同一宗地內其他主張與改變功能有利害關系的業(yè)主同意的(七)未經評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進行二次開發(fā)的3.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀——具有以下情形之163.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀——向市規(guī)劃國土部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關手續(xù).如何申請建筑物功能改變？土地使用權人或建筑物業(yè)主遞交申請材料受理申請公示規(guī)劃審批土地部門簽訂土地使用權出讓合同的補充協(xié)議付清地價款規(guī)劃部門收回原《深圳市建設工程規(guī)劃許可證》重新核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件3.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀——向市規(guī)劃國土部173.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀功能改變后補繳地價怎樣計算？原有建筑面積部分補繳地價原土地用途剩余期限的公告基準地價改變后土地使用權剩余期限的公告基準地價——改變功能后的原有建筑面積地價+增加建筑面積地價.改變后的功能和土地使用權剩余期限的市場評估地價標準增加建筑面積部分補繳地價3.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀功能改變后補繳地價183.3拆除重建類城市更新城市更新分類解讀——所有符合改造條件的建成區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）.（一）更新范圍符合更新單元劃定的條件;（二）擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定;（三）業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件;

或者經原農村集體經濟組織繼受單位股東大會按照有關規(guī)定表決同意。什么樣的片區(qū)能進行拆除重建？3.3拆除重建類城市更新城市更新分類解讀——所有符合改造條19城市更新分類解讀——業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用.誰來決定改造實施的主體？遵循平等自愿的市場原則土地權利人房屋權利人單一權利主體協(xié)議買賣原地和異地安置作價入股合作開發(fā)oror3.3拆除重建類城市更新城市更新分類解讀——業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用.誰來20城市更新分類解讀——協(xié)議出讓和公開市場招拍掛.采用哪種方式出讓土地？市場主體政府主導簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議補簽土地使用權出讓合同公開招拍掛出讓土地使用權3.3拆除重建類城市更新城市更新分類解讀——協(xié)議出讓和公開市場招拍掛.采用哪種方式出213.4拆除重建地價測算城市更新分類解讀城中村是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地指標范圍內的建成區(qū)域。城中村新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。3.4拆除重建地價測算城市更新分類解讀城中村是指我市城市化22城市更新分類解讀現(xiàn)狀占地面積倍的建筑面積不再補繳地價；超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。1993年7月市政府《關于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知》實施前已經形成的居住用途舊屋。舊屋村不需要補繳地價此部分按基準地價補繳3.4拆除重建地價測算城市更新分類解讀現(xiàn)狀占地面積倍的建筑面積不再補繳地價；舊屋村23城市更新分類解讀政府關于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。即：70個歷史遺留項目，可按基準地價補交地價。3.4拆除重建地價測算工業(yè)區(qū)改造原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。城市更新分類解讀3.4拆除重建地價測算工業(yè)區(qū)改造原有合法建24城市更新分類解讀按照其改造后的功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權期限以公告基準地價標準計算的地價。即：按照基準地價減去殘值。其他情形中最主要的一種是：國有住宅用地改為商住用地。3.4拆除重建地價測算其他情形用地補繳地價原有合法建筑面積地價改造后應繳地價城市更新分類解讀3.4拆除重建地價測算其他情形用地補繳地價25Part4深圳城市更新主要程序珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓課件26城市更新項目審批操作流程1、更新單元計劃立項審批計劃立項申報（常態(tài)化）區(qū)政府舊改辦初審市規(guī)劃國土委審核市政府批準編制、申報單元專項規(guī)劃符合法定圖則規(guī)劃國土委審批無法定圖則或突破法定圖則市規(guī)劃委員會建環(huán)委審批單一主體形成拆遷人申請簽訂項目監(jiān)管協(xié)議區(qū)政府核準建筑物拆除原產權注銷實施主體申報項目建設用地簽訂土地使用權出讓合同申請建設行政許可事項管理局建設事項行政審批區(qū)政府監(jiān)督項目實施規(guī)劃驗收、預售、回遷2、更新單元專項規(guī)劃審批3、更新單元實施主體認定4、更新單元建設用地出讓5、更新但愿項目開發(fā)建設城市更新項目審批操作流程1、更新單元計劃立項審4.1進行城市更新的一般程序城市更新主要程序業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃批準納入城市更新年度計劃土地及房屋確權、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設用地報備申請建設用地方案圖建設用地規(guī)劃許可證注銷房地產證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理房地產證入伙簽訂土地使用權出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產證復印機以便申報.由拆遷工作完成起36個月完成建設4.1進行城市更新的一般程序城市更新主要程序業(yè)主簽署改造意28城市更新主要程序4.2

涉及修改/制定法定圖則的流程受理提出初審意見征求相關部門意見形成審定的規(guī)劃草案審議規(guī)劃草案和公示處理意見審議公示核發(fā)規(guī)劃批復城市更新單元規(guī)劃獲批準后視為已完成法定圖則的修改（或制定）程序納入法定圖則規(guī)土委管理局城市更新科市城市更新辦市規(guī)劃國土委技術委員會規(guī)劃組織編制主體市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會10個工作日內45個工作日內15個自然日10個工作日內市規(guī)劃國土委城市更新主要程序4.2涉及修改/制定法定圖則的流程受理提出29Part5非農建設用地及征返用地轉讓辦法珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓課件30非農建設用地及征地返還用地交易時間名稱2011《深圳市人民政府關于印發(fā)深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規(guī)定的通知》深府〔2011〕198號2012《龍崗區(qū)城市化轉地后非農建設用地補劃和調整置換暫行辦法》深龍府[2011]82號2014《寶安區(qū)城市化轉地非農建設用地后續(xù)管理暫行辦法》深寶規(guī)【2014】14號深圳市除了城市更新外，還有非農建設用地及征地返還用地二條路徑，可以直接將集體用地通過協(xié)議出讓轉為國有用地。主要的政策文件是2011年的198號文。案例：龍崗萬科麓城、坂田儒俊廣場非農建設用地及征地返還用地交易時間名稱2011《深圳市人民政3132購買非農指標規(guī)劃指標審批7、

申請規(guī)劃要點；以村股份公司名義，報送規(guī)土委龍崗管理局規(guī)劃科及土地利用科，以及龍崗區(qū)住建局，申請規(guī)劃要點。8、規(guī)劃指標審查：龍崗管理局根據(jù)法定圖則進行規(guī)劃指標審批。9、規(guī)劃要點批復及公示。10、辦理用規(guī)證。村股份公司取得《用地規(guī)劃許可證》補繳地價及簽訂土地出讓合同11、補繳地價通知書：龍崗局出具補繳地價通知書給村股份公司。12、補交地價：項目公司借款給村股份公司補交地價款。13、簽訂土地使用權出讓合同：村股份公司向規(guī)劃國土部門申請簽訂土地使用權出讓合同。14、簽訂出讓合同補充協(xié)議：村股份公司與項目公司共同向規(guī)土委龍崗管理局申請土地使用權出讓合同變更手續(xù)。15、辦理用地規(guī)劃許可證至項目公司名下16、辦理土地證。辦理至項目公司名下。拆遷補償進行集體資產備案審批1、簽訂合作協(xié)議；已完成。2、對協(xié)議進行表決及公證；已完成。3、資產評估4、街道集體資產管理部門審查5、抄報區(qū)集體資產管理部門6、備案非農建設用地及征地返還用地交易32購買非農指標規(guī)劃指標審批補繳地價及簽訂土地出讓合同拆遷補33深圳市非農建設用地土地使用權交易流程

交易前提條件：本地塊為非農建設用地或已落定非農指標。一、村集體資產合作的審批流程根據(jù)深府〔2011〕198號文件，交易流程介紹如下：1、資產評估報告

村股份公司委托合法資產評估機構對本地塊進行評估。（根據(jù)文件第九條）2、制定交易方案村股份公司按照資產評估報告制定交易方案（即本地塊的合作方案）。交易方案應當包含交易標的、價格、支付方式、交易主體或交易主體資格、交易方式等內容。非農建設用地和征地返還用地的交易按下列方式進行：通過競爭性談判等方式協(xié)商交易，但需符合第十條規(guī)定（經股東大會4/5以上同意）并取得區(qū)集體資產管理部門對受讓主體的批準文件。（根據(jù)文件第八條第二款）。非農建設用地和征地返還用地的開發(fā)建設，必須符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、近期建設和土地利用規(guī)劃年度實施計劃（根據(jù)文件第五條）。3、公示

交易方案制定后，必須在村股份公司范圍內進行公示，公示期不得少于15日。（根據(jù)文件第九條）非農建設用地及征地返還用地交易33深圳市非農建設用地土地使用權交易流程非農建設用地及征地返344、街道集體資產管理部門審查

公示結束后，村股份公司應將土地交易方案、資產評估報告及股東大會擬表決事宜等相關資料報送街道集體資產管理部門審查。（根據(jù)文件第九條）5、股東大會表決

經街道集體資產管理部門審查同意和現(xiàn)場監(jiān)督，由村股份公司股東大會對交易方案進行表決。6、抄報區(qū)集體資產管理部門

街道集體資產管理部門應當在表決結束后15日內將表決結果和監(jiān)督情況抄報區(qū)集體資產管理委員會。（根據(jù)文件第九條）7、備案

村股份公司在交易結束后15日內將交易結果報所在街道集體資產管理部門備案。（根據(jù)文件第九條）非農建設用地及征地返還用地交易344、街道集體資產管理部門審查

公示結束后，村股份公司應將35二、規(guī)劃指標的審批流程8、

申請規(guī)劃要點：村股份公司將合作開發(fā)協(xié)議、股東大會表決結果以及區(qū)集體資產管理委員會備案文件，以村股份公司名義，報送規(guī)土委龍崗管理局規(guī)劃科及土地利用科，以及龍崗區(qū)住建局，申請規(guī)劃要點。9、規(guī)劃指標審查：規(guī)土委龍崗管理局及龍崗區(qū)住建局相關科室進行審查，龍崗管理局根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、法定圖則，進行規(guī)劃指標審批。10、規(guī)劃要點批復及公示。規(guī)土委龍崗管理局各科室形成統(tǒng)一意見后，形成規(guī)劃要點進行公示，并回復給村股份公司。公示標題為：《關于XX地塊城市建設規(guī)劃公示的草案》，公示內容中包含地塊宗地號、占地面積、容積率、綠化率等指標。11、辦理用規(guī)證：公示結束后，龍崗管理局向村股份公司發(fā)出辦理用地規(guī)劃許可證的通知，村股份公司取得《用地規(guī)劃許可證》，用地單位為村股份公司。非農建設用地及征地返還用地交易35二、規(guī)劃指標的審批流程非農建設用地及征地返還用地交易36三、補繳地價及簽訂土地出讓合同12、補繳地價通知書：村股份公司申請辦理土地合同，龍崗管理局根據(jù)所審批的規(guī)劃指標，計算需補繳地價金額，出具補繳地價通知書給村股份公司。13、補交地價：項目公司借款給村股份公司補交地價款，龍崗區(qū)財政局出具付清地價款證明，付款人為村股份公司。按照本規(guī)定繳清地價的，用地確定為商品性質。居住類和商業(yè)、辦公類用地，建筑容積率在以下部分（含），按照公告基準地價的10%繳納地價；建筑容積率在至之間的部分（含），按照公告基準地價的30%繳納地價；建筑容積率超過的部分，按照公告基準地價的100%繳納地價。（根據(jù)文件第七條）14、簽訂土地使用權出讓合同：村股份公司向規(guī)劃國土部門申請簽訂土地使用權出讓合同。（根據(jù)文件第十三條）15、簽訂出讓合同補充協(xié)議：村股份公司與項目公司共同向規(guī)土委龍崗管理局申請土地使用權出讓合同變更手續(xù)，簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議，將地塊權益轉移至項目公司。非農建設用地及征地返還用地交易36三、補繳地價及簽訂土地出讓合同非農建設用地及征地返還用地3716、辦理用地規(guī)劃許可證至項目公司名下：項目公司根據(jù)土地出讓合同、出讓合同補充協(xié)議，向規(guī)土委龍崗管理局申請辦理新的用地規(guī)劃許可證，用地單位變更為項目公司。17、辦理土地證：根據(jù)出讓合同補充協(xié)議及付清地價款通知書，辦理土地證。四、帶票成本的組成18、帶票主要由補繳地價、拆遷補償、給村股份公司的合作開發(fā)款組成。19：補交地價稅票：補交地價由村股份公司繳納，龍崗區(qū)財政局出具的付清地價款證明中付款人也為村股份公司，但在稅務認定時，根據(jù)出讓合同補充協(xié)議，可以認定為項目公司開發(fā)本項目的帶票成本；不需要重新去財政局辦理新的補交地價款證明給項目公司。20、針對198號文第七條對于空地適用的問題。在取得用地規(guī)劃許可證前，需完成拆遷才可簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議。在此之前的拆遷費用可計入成本。非農建設用地及征地返還用地交易3716、辦理用地規(guī)劃許可證至項目公司名下：項目公司根據(jù)土地38總結：非農建設用地及征地返還用地的特點：1、可以直接協(xié)議出讓，不需要走城市更新的萬里長征，節(jié)省時間，手續(xù)快。2、補交地價比較優(yōu)惠，類似于城市更新的落完非農之后的補交地價標準。3、調整規(guī)劃、提高容積率難度較大。城市更新可以在法定圖則的基礎上修改或調整法定圖則，提高容積率，而非農建設用地交易則比較難，一般按法定圖則的容積率審批。4、不用配保障房。5、交易的前提條件是空地，需要先完成拆遷才能申請交易；另外，拆成空地之前的拆遷成本，是否能作為入票成本還不確定。6、需要走集體資產審批的流程，因此必須要與村里保持較好的合作關系。7、要求非農指標全覆蓋才能交易。非農建設用地及征地返還用地交易38總結：非農建設用地及征地返還用地交易39深圳市優(yōu)化空間資源配置促進產業(yè)轉型升級“1+6”文件要點解讀39深圳市優(yōu)化空間資源配置“1+6”文件出臺背景到2020年，深圳市可供新增建設用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項目、公共設施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產業(yè)轉型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約。16《深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產業(yè)轉型升級的意見》1、《深圳市完善產業(yè)用地供應機制拓展產業(yè)用地空間辦法（試行）》2、《深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（試行）》3、《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》4、《深圳市關于貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實施意見（試行）》5、《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》6、《加快發(fā)展產業(yè)配套住房的意見》附件1、3、4、5由規(guī)土委擬定“1+6”文件出臺背景到2020年，深圳市可供新增建設用地只40附件2解讀：——深圳市人民政府辦公廳關于印發(fā)創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法的通知珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓課件41第二條：定義：本辦法所稱創(chuàng)新型產業(yè)用房，是指根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，建設或配建、籌集（含租購）并按政策出租或出售的生產、研發(fā)、運營及其他配套設施的政策性產業(yè)用房。第十三條：按照城市更新有關規(guī)定，城市更新項目配建的創(chuàng)新型產業(yè)用房，建成后政府可優(yōu)先以建造成本加合理利潤回購；政府不回購的，產權歸原所有人，但需按政府擬定的基準價格和準入條件租售?；刭弮r格由審計機構審計后確定。第十四條：創(chuàng)新型產業(yè)用房租售實行政府基準價?；鶞蕛r格由市發(fā)展改革部門會同市其他產業(yè)主管部門、規(guī)劃國土部門擬定。其中，銷售基準價格可綜合考慮開發(fā)成本、稅金、合理利潤和該宗建設用地使用權市場評估地價、基準地價以及我市產業(yè)政策導向等因素確定，租賃基準價格調整周期為3年。租售基準價格報市創(chuàng)新型產業(yè)用房建設和管理工作領導小組批準后公布執(zhí)行，租售價格原則上應為同片區(qū)同檔次產業(yè)用房市場評估價格的50%—70%，具體由市發(fā)展改革部門牽頭擬定。附件2?深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（試行）小結：創(chuàng)新型產業(yè)用房，政府優(yōu)先回購；租售價格對產業(yè)企業(yè)有利，但對開發(fā)商銷售價格反倒不利。第二條：定義：本辦法所稱創(chuàng)新型產業(yè)用房，是指根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的42第十五條：創(chuàng)新型產業(yè)用房準入企業(yè)的標準：（一）互聯(lián)網、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術等戰(zhàn)略性新興產業(yè)；（二）先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、優(yōu)勢傳統(tǒng)產業(yè)及我市產業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點支持的其他相關產業(yè)。租售基準價格報市創(chuàng)新型產業(yè)用房建設和管理工作領導小組批準后公布執(zhí)行，租售價格原則上應為同片區(qū)同檔次產業(yè)用房市場評估價格的50%—70%，具體由市發(fā)展改革部門牽頭擬定。第十八條：創(chuàng)新型企業(yè)用房的銷售對象：應同時符合本辦法第十五條、第十七條相關要求及下列條件：（一）最近3年的年均主營業(yè)務收入增長率在30%以上；（二）最近1年實際繳納入庫的企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅3項的地方分成部分合計超過200萬元。附件2?深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（試行）小結：創(chuàng)新型產業(yè)用房，銷售對象嚴格限制；租售價格為市場評估價的50%-70%，不利于開發(fā)商銷售。第十五條：附件2?深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（試行）小結：43第二十一條：創(chuàng)新型產業(yè)用房的轉讓：創(chuàng)新型產業(yè)用房原則上限定自用。購買創(chuàng)新型產業(yè)用房的企業(yè)確需轉讓的，經相關管理主體批準后方可轉讓，且優(yōu)先由政府回購，回購價格不高于原銷售價格減折舊價；政府不回購的，在市土地房產交易中心按政府擬定的基準價格以公開方式進行轉讓，次受讓方也應符合創(chuàng)新型產業(yè)用房準入條件，經相關管理主體資格審查合格后方可參與競買。第二十二條：企業(yè)租用創(chuàng)新型產業(yè)用房的合同期限不超過5年。承租企業(yè)如需繼續(xù)租用，可在合同期限屆滿6個月前向相關管理主體申請續(xù)約，經管理主體審查符合條件的方可續(xù)租。附件2?深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（試行）小結：創(chuàng)新型產業(yè)用房限制轉讓，即使需要轉讓，政府優(yōu)先回購，回購價格較低。政府不回購的情況出售，受讓方也需符合條件。第二十一條：附件2?深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（試行）小結44附件3解讀：——深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓課件45提示：原辦法廢除：2008年9月27日深圳市人民政府發(fā)布的《深圳市工業(yè)樓宇轉讓暫行辦法》；目前在研究該辦法的細則。第四條：九種特特殊情形可分割轉讓用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割轉讓或未明確可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，不得分割轉讓，但具有下列情形之一的可分割轉讓：（一）因企業(yè)破產清算工業(yè)樓宇必須分割轉讓的；（二）因人民法院實施強制執(zhí)行工業(yè)樓宇必須分割轉讓的；（三）因企業(yè)不符合現(xiàn)行產業(yè)管理政策、環(huán)保要求等，被有關主管部門依法責令停產或者人民法院、仲裁機構的生效裁判文書確定停止生產，工業(yè)樓宇必須分割轉讓的；（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價入股，其作價入股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（五）產業(yè)轉移后，企業(yè)總部和財務結算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（六）單一企業(yè)投資建設的專業(yè)產業(yè)園區(qū)內的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（七）租用工業(yè)樓宇從事生產、研發(fā)活動滿5年的企業(yè)，需購買工業(yè)樓宇的，已租用部分的工業(yè)樓宇可以分割轉讓；（八）為滿足首次公開發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件，已在證券監(jiān)督管理部門輔導備案準備上市的公司需購買工業(yè)樓宇的，該部分工業(yè)樓宇可以分割轉讓；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章、市政府規(guī)范性文件規(guī)定及市政府批準的其他情形。附件3?深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）小結：在九種特殊情況下，限制分割的工業(yè)樓宇可分割轉讓。提示：原辦法廢除：2008年9月27日深圳市人民政府發(fā)布的《46第五條：工業(yè)樓宇的受讓人須是經依法注冊登記的企業(yè)。用地批準文件、土地使用權出讓合同約定或市政府規(guī)定受讓人準入條件的工業(yè)樓宇的轉讓，受讓人必須符合產業(yè)準入條件并通過各區(qū)（新區(qū)）產業(yè)主管部門依法進行的資格審查。第七條：工業(yè)樓宇及作為專有部分的配套設施分割轉讓時，作為共有部分的建筑物或配套設施應根據(jù)《中華人民共和國物權法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定與相應的專有部分一并轉讓。解讀：工業(yè)樓宇的配套設施可以轉讓第八條：非商品性質的工業(yè)樓宇，進行整體轉讓的，應按規(guī)定程序報批并按公告基準地價補繳地價；進行分割轉讓的，還應按市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收應繳納的地價。本辦法第四條第二款規(guī)定情形的工業(yè)樓宇分割轉讓的（作價入股），應按市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收應繳納的地價。小結：工業(yè)樓宇銷售對象必須為企業(yè)，配套設施可以轉讓，但需補地價。附件3?深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）第五條：小結：工業(yè)樓宇銷售對象必須為企業(yè)，配套設施可以轉讓，47第九條：城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉讓。城市更新項目中作為工業(yè)配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施可分割轉讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%。本條規(guī)定的工業(yè)樓宇及配套設施分割轉讓時，按照下列規(guī)定補繳地價：（一）改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款規(guī)定的地價政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值補繳地價；屬于配套設施的，應按照市場評估地價標準補繳地價；（二）適用其他地價政策的建筑面積不再補繳地價。本辦法實施前已簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目，按照本條第三款的規(guī)定補繳地價后，項目實施主體可向市規(guī)劃國土主管部門申請對改造后的工業(yè)樓宇及配套設施進行分割轉讓。小結：城市更新項目配套設施最多占總建筑面積30%，可分割銷售，但需按市場評估價補地價。附件3?深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）第九條：小結：城市更新項目配套設施最多占總建筑面積30%，可48附：《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款：第三十八條

拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。解讀：新頒布的工業(yè)樓宇轉讓辦法中：屬于工業(yè)樓宇的，應按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值補繳地價。意味著按新辦法，工改改工補繳的地價更高。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途的，原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。但市政府關于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目，未按照公告基準地價標準全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉讓的有關規(guī)定。小結：按新辦法，工改工補繳的地價更高。附：《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款：小結：按49第十三條：依照本辦法規(guī)定可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進行房地產權登記并核發(fā)房地產權利證書。（注：可分割銷售）第十四條：工業(yè)樓宇轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設立的國有土地收益基金專項管理。具體收繳辦法由市規(guī)劃國土主管部門另行制定。前款所稱的增值收益，是指轉讓工業(yè)樓宇的交易價格扣減該工業(yè)樓宇的登記價（說明：含地價及建安成本等）及轉讓方受讓該工業(yè)樓宇時已繳納的相關稅費后的余額；工業(yè)樓宇轉讓時，已按照本辦法規(guī)定補繳地價的，應同時扣減已補繳的地價。工業(yè)樓宇的增值收益按下列方式繳交：（一）工業(yè)樓宇轉讓的增值收益額未超過扣減總金額50%的部分，按50%的比例上繳；（二）工業(yè)樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額50%的部分，按60%的比例上繳；（三）工業(yè)樓宇轉讓后，自工業(yè)樓宇完成轉移登記之日起5年內原則上不得轉讓。確需在5年內轉讓的，工業(yè)樓宇轉讓的增值收益按增值收益額100%的比例上繳。注：意思是完全限制炒樓轉讓方申報成交價：必須大于等于計稅參考價。小結：工業(yè)樓宇增值收益一半以上都須上交。此外，土地增值稅不減免。附件3?深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）第十三條：小結：工業(yè)樓宇增值收益一半以上都須上交。此外，土地5051總結：1、研究工業(yè)樓宇銷售的用處：由于城市更新中很多項目法定圖則是工業(yè)，而調整法定圖則難度較大。因此，在深圳產生了一批工改工的項目，如何銷售成了最重要的關鍵點。2、工改工的好處：少補地價；如果是工改商，按市場評估價補交地價，利潤空間將非常小。3、工改工的弊端：30%的商業(yè)和公寓可分割銷售，但是70%的工業(yè)樓宇不能分割銷售；如果按工業(yè)樓宇轉讓辦法分割銷售，需要按市場評估價補交地價，還需要交增值收益。開發(fā)商基本沒有利潤。4、工改工項目適合長期持有物業(yè)的企業(yè)，或者可以通過發(fā)行REITS或引入金融機構整售。比較成功的工改工案例為：深業(yè)上城。非農建設用地及征地返還用地交易51總結：非農建設用地及征地返還用地交易一、深圳市城市更新政策二、廣州市城市更新及三舊改造政策三、東莞市三舊改造政策四、佛山市三舊改造政策五、各城市政策比較分析目錄目錄52廣州城市更新政策介紹時間名稱2009《廣州市人民政府關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府〔2009〕56號）2010《關于加強舊村全面改造項目復建安置資金監(jiān)管的意見》穗舊改聯(lián)字〔2010〕3號2011《關于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造有關程序的通知》（穗舊改辦[2011]51號）2012《廣州市人民政府關于加快推進三舊改造工作的補充意見》（穗府〔2012〕20號）2012《關于印發(fā)<廣州市“城中村”改造成本核算指引>的通知》（穗舊改辦[2012]48號）2012廣州市“三舊”改造涉稅政策執(zhí)行指引2016《廣州市城市更新辦法》廣州市人民政府令第134號廣州市舊改主要有二個文件：1、2009年的舊辦法；2、2016年的城市更新辦法。新辦法頒布之前已審批的項目，仍按舊辦法執(zhí)行。廣州城市更新政策介紹時間名稱2009《廣州市人民政府關于加快5354廣州市城市更新主要流程第一階段全面改造方案編制階段第二階段全面改造方案審批階段第三階段全面改造組織實施階段第四階段實施監(jiān)管階段廣州城市更新主要分為四個階段，其中前二個階段主要是項目申報審批階段，第三個階段是拆遷階段，第四個階段是建設回遷階段。54廣州市城市更新主要流程第一階段第二階段第三階段廣州市城市更新政策以下為舊政策第二階段（全面改造方案審批階段）批復文件的主要內容：現(xiàn)狀土地用地占地面積、建筑面積，現(xiàn)狀建筑物合法產權面積、無合法產權面積的描述。改造模式的批復；如果是以整村改造，一般可批復為“自主改造、協(xié)議出讓”。規(guī)劃指標：廣州舊改政策將改造后的地塊分為融資地塊和復建地塊；融資地塊為開發(fā)商的可開發(fā)建設地塊，復建地塊為回遷地塊及公共設施地塊；批復文件中包含各地塊的占地面積、用地性質、容積率；但未說明各地塊具體的商業(yè)、住宅、公寓的面積，比深圳的專項規(guī)劃指標稍粗。說明1：（1）如果村民要的補償面積多于政府公布的面積；廣州的政策回遷面積及回遷地塊全部固定，最終可能與實際拆遷談判時村民的要求不符，導致融資面積減少。（2）如果村民的補償面積少于政府審批，意味著開發(fā)商用更多的現(xiàn)金補償給了村民，而且村民少拿了物業(yè)。此時開發(fā)商多出的來的位于復建地塊的面積是屬于村集體土地證的房產證，需要補交地價才能辦出紅本。說明2：（1）政府對拆遷補償?shù)臉藴室呀涍M行了限定：合法產權按照1：1補償面積；第二階段全面改造方案審批階段廣州市城市更新政策以下為舊政策第二階段（全面改造方案審批階段廣州市城市更新政策（2）村民住宅按每戶280平方米（三層半）進行補償；（3）未取得合法產權的面積，不予復建，給予房屋建筑成本補償；此補償標準帶來的問題：（1）沒有合法產權的面積，只給予建筑成本補償，約為1600元/平方米，補償標準太低，開發(fā)商必須多支付補償款；（2）合法產權的面積按1：1進行補償，執(zhí)行過程中可能高于此標準。（3）現(xiàn)狀可能住宅多，回遷時可能住宅少，公寓、辦公、商業(yè)多，需要與村民協(xié)調。（4）由于是整村統(tǒng)籌，項目可能分期，會帶來一期拆遷在二期回遷，但二期何時拆還不確定；二期還未拆遷就需要在一期預留回遷物業(yè)的情況。（5）如果分期，開發(fā)商如何在各期實現(xiàn)資金平衡和部分利潤，需要在分期時分析；如果首期開發(fā)商可售面積多，利潤大，則后面的拆遷開發(fā)商無動力推動；如果首期開發(fā)商無利潤，由沒有動力推動拆遷；（6）首期一般為容易拆遷的集體物業(yè)，后面如果村民住宅多，難以推動拆遷；此補償標準帶來的好處：有明確的標準，由政府協(xié)助，可按標準直接執(zhí)行，避免部分個人漫天要價。另外：以上補償超過政府認定部分的金額，如何算作帶票成本，還需要最終與政府溝通。改造成本與復建安置資金：政府審批確定總體改造成本，確定具體金額。其中包含：廣州市城市更新政策（2）村民住宅按每戶280平方米（三層半）廣州市城市更新政策改造成本與復建安置資金：政府審批確定總體改造成本，確定具體金額。其中包含：拆遷費用、復建物業(yè)建設費用、公共設施建設費用、不可預見費。問題：（1）政府審批的拆遷費用在實際操作中不夠，需要開發(fā)商額外支出；（2）復建物業(yè)及公共設施的建設費用，隨著時間的推移，材料價格會上漲；（3）回遷住宅按簡單裝修已考慮裝修成本在復建資金內，但拆遷戶要求的裝修標準可能會變化。（4）復建地塊的建設需要征求拆遷戶的意見，可能在短期內難以達成一致，影響項目進展，進而影響項目開盤預售。補交地價：按市場評估價的20%繳納；但政策未注明是哪個時間點的市場評估價。廣州市城市更新政策改造成本與復建安置資金：政府審批確定總體改廣州市城市更新政策以下為舊政策第三階段（項目全面改造實施階段）的主要政策關注點：招標之前村民的表決比例：（十四）充分保障村民的知情權和參與權?！俺侵写濉备脑旆桨?、拆遷補償安置方案、實施計劃以及股權合作、土地轉性等重大事項決策應當充分尊重村民的意見，經村集體經濟組織90%以上成員同意方可生效。

見：關于加快推進三舊改造工作的補充意見【穗府2012(20)號】。復建資金繳納的最晚時間點：在啟動拆遷之前，需繳納50%現(xiàn)金+50%保函。在最晚繳納時間之前的繳納金額，根據(jù)村里自行確定，在招標文件中進行說明?？梢苑制诶U納。啟動拆遷。啟動拆遷工程之前，應當與改造范圍內被拆遷的村集體經濟組織成員簽訂拆遷安置補償協(xié)議。當80%以上被拆遷戶數(shù)簽訂拆遷安置補償協(xié)議后，才可啟動拆遷。見：關于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造有關程序的通知【穗舊改辦〔2011〕51號

】。第三階段全面改造組織實施階段廣州市城市更新政策以下為舊政策第三階段（項目全面改造實施階段廣州市城市更新政策融資地塊開工時間。政策要求在安置房建成后，才可以開始融資地塊的建設。實際操作中，只要開發(fā)商繳納了復建資金50%現(xiàn)金+50%保函后，由開發(fā)商自行確定是否開工，政府主要是確保安置房和配套設施的建設。復建地塊的房產證：紅本，與融資地塊的房產證一樣，只是上面有注明：未辦理國有土地有償使用手續(xù)，未補交土地出讓金。屆時村民如果想轉讓，必須要先交評估時點市場評估價30%的土地出讓金后才可以轉讓。拆遷安置爭議的解決。對不履行村集體經濟組織成員決定通過的拆遷補償安置方案的，村集體經濟組織可以依法提起訴訟?！蛾P于廣州市推進“城中村”(舊村)整治改造的實施意見》廣州市城市更新政策融資地塊開工時間。政策要求在安置房建成后，60城中村改造流程圖雙擊鏈接打開文件廣州市城市更新主要流程60城中村改造流程圖廣州市城市更新主要流程61第三階段全面改造組織實施階段融資用地全面改造實施分為：公開出讓和協(xié)議出讓二種方式，以下為協(xié)議出讓的流程（1）村集體表決同意改造（2）成立全資子公司由村股份公司成立全資子公司自主開發(fā)（3）發(fā)布招標公告村股份公司發(fā)布招標公告。合作改造合同及拆遷補償方案作為招標附件。（4）投標、中標開發(fā)商中標后與村股份公司簽訂合作改造合同。約定將融資地塊的項目公司（村股份公司全資子公司）股權逐步轉讓給開發(fā)商。（5）繳交第一筆監(jiān)管資金繳交第一筆監(jiān)管資金，一般為一期總監(jiān)管資金的10%。（6）一期拆遷補償簽約90%后，繳交第二筆監(jiān)管資金。一期拆遷補償簽約90%后，付清一期監(jiān)管資金?？梢圆捎?0%現(xiàn)金+50%保函的形式支付。（7）取得一期補交地價款通知書一期建筑物全部拆除后，取得一期補交地價款通知書，補交地價。（8）簽訂一期土地合同簽訂一期全部地塊土地合同，辦理土地理證。對拆遷補償方案、改造合作合同，村集體經濟組織成員90%表決同意后，才允許公開招標。（9）開始二期拆遷，流程與一期一致。二期拆遷補償簽約達到90%后，繳交二期監(jiān)管資金。二期建筑物拆除后，補交地價，簽訂土地合同廣州市城市更新主要流程61第三階段全面改造組織實施階段（1）村集體表決同意改造62廣州市城市更新主要流程改造實施階段的主要流程：經村集體經濟組織90%以上成員同意改造方案。村股份公司成立全資子公司，將來將融資地塊權益辦在全資子公司名下。公開招標開發(fā)商投標。開發(fā)商與村股份公司簽訂正式合作協(xié)議開發(fā)商繳納第一筆監(jiān)管資金，約為本項目一期監(jiān)管資金的10%。簽約達到80%后，付清全部監(jiān)管資金。簽約達到80%后，申請拆遷許可證，開始拆遷。根據(jù)與村股份公司合同約定，簽訂正式合同后，逐步將全資子公司股權轉給開發(fā)商。完成拆遷后（可分期），補交地價；辦理土地證。62廣州市城市更新主要流程改造實施階段的主要流程：第五條：復建安置資金繳存（存入）舊村全面改造項目由村集體自行融資改造的，屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構應當按照經批準的改造方案確定的復建安置資金總額，向村集體經濟組織或其指定的復建項目建設主體發(fā)出《復建安置資金繳存通知》；村集體經濟組織或其指定的復建項目建設主體可采用現(xiàn)金加無條件銀行保函的形式存入復建安置資金，但存入的現(xiàn)金額度原則上不低于復建安置資金總額的50%；復建安置資金足額存入后，屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構向村集體經濟組織或其指定的復建項目建設主體出具《復建安置資金存入證明》，村集體經濟組織或其指定的復建項目建設主體在辦理后續(xù)用地手續(xù)時應提交《復建安置資金存入證明》。關于加強舊村全面改造項目復建安置資金監(jiān)管的意見第五條：復建安置資金繳存（存入）關于加強舊村全面改造項目復建63第十三條下列土地申請納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫后，可列入城市更新范圍：（一）城市市區(qū)“退二進三”產業(yè)用地；（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；（三）國家產業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產業(yè)以及產業(yè)低端、使用效率低下的原廠房用地；（四）不符合安全生產和環(huán)境要求的廠房用地；（五）在城市建設用地規(guī)模范圍內，布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的舊村莊和列入“萬村土地整治”示范工程的村莊；（六）由政府依法組織實施的對棚戶區(qū)和危破舊房等地段進行舊城區(qū)更新改造的區(qū)域。第十四條城市更新方式包括全面改造和微改造方式第二十四條城市更新片區(qū)策劃方案的編制應當符合以下原則：（二）優(yōu)先保障城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。鼓勵增加公共用地，節(jié)約集約利用土地。鼓勵節(jié)能減排，促進低碳綠色更新。公共服務設施以及市政公用設施等用地面積結合片區(qū)策劃面積規(guī)模，原則上不少于策劃方案總面積的30％。新辦法解讀?廣州城市更新辦法第十三條下列土地申請納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫后，可列入64第三十五條舊城鎮(zhèn)更新項目由區(qū)政府按照簽訂的拆遷補償協(xié)議組織落實補償完畢后，向市國土資源主管部門提出供地申請，由市國土資源主管部門按國有建設用地公開出讓程序，組織地塊出讓。舊廠房更新項目，政府收儲的，納入土地供應計劃，由政府按規(guī)定組織土地供應；允許自行改造的，由原產權人向國土資源主管部門辦理補交土地出讓金或完善土地出讓手續(xù)并變更土地權屬證書。舊村改造項目用地，村集體可選擇保留集體土地性質或按規(guī)定轉為國有土地；復建安置地塊只能確權給集體經濟組織，轉為國有土地的可采取劃撥方式供地，融資地塊轉為國有土地，可采取公開出讓給市場主體或協(xié)議出讓給村集體經濟組織、村全資子公司或原農村集體經濟組織與按規(guī)定公開選擇的市場主體組成的合作企業(yè)等方式供應土地。第四十六條按照“政府主導、市場運作、多方參與、互利共贏”的原則，創(chuàng)新融資渠道和方式，注重發(fā)揮市場機制的作用，充分調動企業(yè)和居民的積極性，動員社會力量廣泛參與城市更新改造。第五十七條本辦法自2016年1月1日起施行，《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府〔2009〕56號）、《關于加快推進三舊改造工作的補充意見》（穗府〔2012〕20號）同時廢止。本辦法施行前項目實施方案已通過原市“三舊”改造領導小組審議且仍在有效期內的，可按項目實施方案批準時的政策執(zhí)行。新辦法解讀?廣州城市更新辦法小結：廣州城市更新比較強調由政府主導。第三十五條舊城鎮(zhèn)更新項目由區(qū)政府按照簽訂的拆遷補償協(xié)議組織65新辦法解讀?廣州城市更新辦法小結：1、政策中未說明轉讓村全資子公司與取得國土證之前的時間先后關系，如果開發(fā)商提前收購了村全資子公司股權，政府是否還可以出讓給該公司。2、如果開發(fā)商在辦出土地證證前收購全部或部分股權，項目公司此時還是殼公司，無需支付多少溢價；3、如果開發(fā)商在村股份公司全資子公司取得土地證之后收購股權，勢必涉及到股權溢價的問題，無端增加開發(fā)商的成本。4、股權收購與監(jiān)管資金支付之間的關系；開發(fā)商支付了監(jiān)管資金后，如果不收購股權，從形式上來說，未獲得任何權益；如果收購股權，會導致土地出讓的問題。5、款項支付的問題。如果在拆遷過程中，開發(fā)商未取得村全資子公司股權，拆遷補償款就不能以股東借款的形式投入；那開發(fā)商如何投入拆遷款。6、稅票問題：是否開發(fā)商從政府監(jiān)管賬戶投入的全部費用均算作帶票成本；還是政府只認可批復文件中確定的金額。新辦法解讀?廣州城市更新辦法小結：66一、深圳市城市更新政策二、廣州市城市更新及三舊改造政策三、東莞市三舊改造政策四、佛山市三舊改造政策五、各城市政策比較分析目錄目錄67廣州城市更新政策介紹時間名稱2009關于印發(fā)《東莞市“三舊”改造實施細則（試行）》的通知東府〔2009〕144號2010關于印發(fā)《東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃審批流程》和《東莞市“三舊”改造方案審批流程》的通知東三舊辦（2010）11號廣州城市更新政策介紹時間名稱2009關于印發(fā)《東莞市“三舊”68項目改造類型及現(xiàn)狀政策規(guī)定出處本項目現(xiàn)狀改造類型成片拆遷改造分為政府主導改造、社會資金參與改造、集體經濟組織自行改造、原土地使用權人自行改造等四種類型。關于印發(fā)《東莞市“三舊”改造實施細則（試行）》的通知東府〔2009〕144號本項目屬于國有出讓工業(yè)用地自行改造的情形，按照政策規(guī)定屬于原土地使用權人自行改造中的有償出讓的國有建設用地使用權人申請自行改造類。原土地使用權人自行改造是指原土地使用權人自行進行的改造，分為有償出讓的國有建設用地使用權人申請自行改造、劃撥土地使用權人申請自行改造、有償出讓的國有建設用地使用權人收購相鄰多宗地塊集中改造等三種類型?？匾?guī)與單元規(guī)劃編制關系控規(guī)與單元規(guī)劃的編制存在五種對應關系：符合控規(guī)、控規(guī)微調、控規(guī)一般調整、控規(guī)重大調整、未編制控規(guī)。關于印發(fā)《東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃審批流程》和《東莞市“三舊”改造方案審批流程》的通知東三舊辦（2010）11號本項目屬于按照控規(guī)進行“三舊”改造的情況，不用編制“三舊”改造單元規(guī)劃，項目只需按照改造方案審批程序開展報批工作；原土地使用權人自行改造的，土地使用權人編制改造方案后報屬地鎮(zhèn)街的“三舊”改造領導小組審核。屬地鎮(zhèn)街的“三舊”改造領導小組審核并征求公眾意見，根據(jù)公眾意見修改后報市“三舊”辦作技術審查。符合控規(guī)和控規(guī)微調的情況，不用編制“三舊”改造單元規(guī)劃，項目只需按照改造方案審批程序開展報批工作?！叭f”改造方案公示及審核原土地使用權人自行改造的，土地使用權人編制改造方案后報屬地鎮(zhèn)街的“三舊”改造領導小組審核。屬地鎮(zhèn)街的“三舊”改造領導小組審核并征求公眾意見，根據(jù)公眾意見修改后報市“三舊”辦作技術審查。東莞市三舊改造政策項目改造類型及現(xiàn)狀政策規(guī)定出處本項目現(xiàn)狀改造類型成片拆遷改造東莞市三舊改造政策東莞市三舊改造項目的前提條件一：標圖建庫。即：各鎮(zhèn)區(qū)三舊辦將該地塊列入標圖建庫的范圍內。前提條件二：控規(guī)為商住。東莞市三舊改造政策東莞市三舊改造項目的前提條件一：標圖建庫。改造單元計劃階段改造項目方案階段改造項目實施階段東莞市三舊改造政策改造單元計劃階段改造項目方案階段改造項目實施階段東莞市三舊改（1）項目主體編制改造方案項目主體必須具備房地產開發(fā)資質（2）鎮(zhèn)三舊辦審核原土地使用權人自行改造的，土地使用權人編制改造方案后報屬地鎮(zhèn)街的“三舊”改造領導小組審核。屬地鎮(zhèn)街的“三舊”改造領導小組審核并征求公眾意見（公示15天），根據(jù)公眾意見修改后報市“三舊”辦作技術審查。（3）市三舊辦集中審批包括技術審查和征求部門意見兩個部分，詳見附件。（4）辦理《建設用地規(guī)劃批準書》市三舊辦報市政府同意后下發(fā)同意改造的批復。（5）拆遷及土地整理封閉場地，遣散工人，拆遷。（6）簽訂土地合同，辦理土地證及《建設用地規(guī)劃許可證》辦理土地預審、項目立項，補交地價，重新簽訂土地出讓合同，辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。

項目屬于原土地使用權人自行改造中的有償出讓的國有建設用地使用權人申請自行改造類，且屬于按照控規(guī)進行“三舊”改造的情況，按政策規(guī)定項目不用編制“三舊”改造單元規(guī)劃，項目只需按照改造方案審批程序開展報批工作。其改造方案申報審批流程如下：東莞市三舊改造流程—以原土地人自行改造為例（1）項目主體編制改造方案項目主體必須具備房地產開發(fā)資質（2舊改流程備注地塊權利人變更（一旦申報后不能再變更權利人）

可以采取鑒證交易變更至新的項目公司名下。鑒證交易稅費約為交易價款的14%列入鎮(zhèn)政府年度計劃每年制定三舊項目規(guī)劃研究方案

與鑒證交易同步

向鎮(zhèn)三舊辦申報三舊改造方案約二個月鎮(zhèn)三舊辦審核后上報市三舊辦集中審批約三個月市三舊辦聯(lián)合審批后報市政府

市政府同意批復約四個月憑批復到規(guī)劃局申請《建設項目用地規(guī)劃批準書》約一個月

市三舊辦及其它九個部門進行聯(lián)合審批（并聯(lián)審批）約三個月拆除廠房、圍閉、公示約二個月補繳地價領取新《國有土地使用證》約一個月東莞市三舊改造流程—以原土地人自行改造為例簡稱為“9張牌”舊改流程備注地塊權利人變更（一旦申報后不能再變更權利人）

第三章

成片拆遷改造的類型及審批程序第九條成片拆遷改造定義成片拆遷改造是指對舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房的成片綜合整治、功能改變或拆除重建等城市建設活動。成片拆遷改造面積原則上不小于5公頃，地塊邊界須規(guī)整。第十條成片拆遷改造類型成片拆遷改造分為政府主導改造、社會資金參與改造、集體經濟組織自行改造、原土地使用權人自行改造等四種類型。第十一條成片拆遷改造必須依據(jù)經批準的“三舊”改造單元規(guī)劃實施。

第十三條社會資金參與改造的類型及審批程序（三）政府在統(tǒng)一組織實施“三舊”改造的拆遷階段通過招標的方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，完成拆遷后，土地作政府收購儲備土地；亦可以以協(xié)議方式出讓供地，該方式供地必須上報市“三舊”改造領導小組審定，并進行公示。政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人，或政府將擬改造土地的使用權通過招標等公開方式確定土地使用權人并由政府負責拆遷，必須以招標拍賣掛牌方式出讓供地。東莞市三舊改造政策小結：社會資金參與改造，可以通過協(xié)議出讓方式供地，但需要報市政府審批，并且與村里合作的項目，還需要村里同意簽字。第三章成片拆遷改造的類型及審批程序東莞市三舊改造政策小結74第十五條原土地使用權人自行改造的類型及審批程序（一）原土地使用權人自行改造是指原土地使用權人自行進行的改造，分為有償出讓的國有建設用地使用權人申請自行改造、劃撥土地使用權人申請自行改造、有償出讓的國有建設用地使用權人收購相鄰多宗地塊集中改造等三種類型。（二）有償出讓的國有建設用地使用權人自行改造流程：1.編制并申報單元規(guī)劃；2.編制并申報改造方案；3.有償出讓的國有建設用地使用權人自行改造，其改造方案由使用權人編制后上報屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領導小組審核，屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領導小組審核并征求公眾意見后上報市“三舊”改造領導小組辦公室審批；4.具體項目改造方案經批準后，落實改造方案，辦理建設用地規(guī)劃批準書、用地預審或土地出讓合同、項目立項和規(guī)劃用地許可等手續(xù)。東莞市三舊改造政策第十五條原土地使用權人自行改造的類型及審批程序東莞市三舊改75第十六條邊角地、夾心地、插花地的處理（一）定義

邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內難以單獨出具規(guī)劃要點、被“三舊”改造范圍地塊與建設規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3畝的地塊。

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內難以單獨出具規(guī)劃要點、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內難以單獨出具規(guī)劃要點、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。（二）“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”），如符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，且累計面積不超過改造項目用地面積10%東莞市三舊改造政策第十六條邊角地、夾心地、插花地的處理東莞市三舊改造政策76第四章單宗項目改造的類型及審批程序第二十三條單宗項目改造類型單宗項目改造分為四種類型：已批建設用地改為經營性用途、單宗項目拆建改造、轉型企業(yè)明晰土地權屬和超占土地完善手續(xù)等。第二十四條已批建設用地改為經營性用途的類型及審批程序已批建設用地改為經營性用途是指因城鎮(zhèn)規(guī)劃調整和企業(yè)自身發(fā)展需要，將原批準使用的非經營性建設用地改為經營性用途。本細則施行之前，未經批準將原批準使用的非經營性建設用地實際用作經營性用途（以工商登記為準），在符合控制性詳細規(guī)劃的前提下，可按本章規(guī)定辦理；本細則施行之后申請將原批準使用的非經營性建設用地改為經營性用途，在符合“三舊”改造單元規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的前提下，按本細則第三章規(guī)定辦理。4、以有償使用（協(xié)議或招拍掛出讓）方式取得的國有建設用地改為經營性用途，經市政府批準后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，補繳土地出讓金（詳見附件1《東莞市“三舊”改造用地改變用途并以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)涉及補繳土地出讓金標準》）；東莞市三舊改造政策小結：本條款的重點在于可以直接協(xié)議出讓給原企業(yè)，無需再次公開出讓。第四章單宗項目改造的類型及審批程序東莞市三舊改造政策小結：77（二）審批程序：1.申請人持所需資料先向鎮(zhèn)街“三舊”改造領導小組辦公室提出申請，由鎮(zhèn)街“三舊”改造領導小組辦公室轉報市“三舊”改造領導小組辦公室。2.市“三舊”改造領導小組辦公室以函告方式征求市規(guī)劃、國土、建設、消防等職能部門意見。3.市“三舊”改造領導小組辦公室綜合意見后對符合要求的項目出具同意申請的意見。4.申請人持市“三舊”改造領導小組辦公室的審核意見，依法接受市國土資源局、城市管理綜合執(zhí)法局處理后，分別前往市城建規(guī)劃局辦理《建設用地規(guī)劃批準書》，前往屬地鎮(zhèn)街規(guī)劃建設辦辦理《工程質量監(jiān)督情況說明》或市建設局辦理房屋安全鑒定報告《備案憑證》，前往公安消防部門辦理合格證明文件。5.申請人持所需資料向市國土資源局提出申請，其中：無須入市交易的，憑規(guī)劃、建設、消防等部門出具的意見，向市國土資源局申請改變土地用途，報市政府審批；按規(guī)定必須入市交易的，憑規(guī)劃、建設、消防等部門出具的意見，進入市土地交易中心公開交易。東莞市三舊改造政策（二）審批程序：東莞市三舊改造政策78第五章

鼓勵措施第三十二條用地報批政策納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，直接辦理確權手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，按照土地現(xiàn)狀（建設用地）辦理征收手續(xù)，免土地利用年度計劃指標，免繳納新增建設用地有償使用費、耕地占用稅和耕地開墾費。屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其他可以協(xié)議方式出讓。東莞市三舊改造政策第五章鼓勵措施東莞市三舊改造政策79附件1解讀：——東莞市“三舊”改造用地改變用途并以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)涉及補繳土地出讓金標準珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓課件8081補交地價標準81補交地價標準82補交地價標準82補交地價標準二、土地出讓金標準（一）非經營性改為經營性用途的補繳土地出讓金標準：第一類鎮(zhèn)街為1000元/m2；第二類鎮(zhèn)街為600元/m2；第三類鎮(zhèn)街為400元/m2（以上補繳土地出讓金是容積率為1的樓面地價）。（二）商業(yè)改為商住用途的補繳土地出讓金標準：第一類鎮(zhèn)街為500元/m2；第二類鎮(zhèn)街為300元/m2；第三類鎮(zhèn)街為200元/m2（以上補繳土地出讓金是容積率為1的樓面地價）。（三）不改變用途的經營性用地申請?zhí)岣呷莘e率，補繳的土地出讓金標準參照（一）執(zhí)行。（四）宗地補繳土地出讓金由宗地所在鎮(zhèn)街類別的樓面地價乘以宗地擬改造容積率所得。三、鎮(zhèn)街分類根據(jù)全市地價水平，將全市各鎮(zhèn)街分為三個類別。第一類：莞城、東城、萬江、南城；第二類：虎門、厚街、長安、常平、寮步、石龍、塘廈、黃江、鳳崗、樟木頭、清溪、石碣、大嶺山、大朗、橋頭、沙田、橫瀝；第三類：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、謝崗、企石、石排、東坑、茶山。東莞市三舊改造政策二、土地出讓金標準東莞市三舊改造政策83東莞市三舊改造政策小結小結：1、目前東莞推進的較好的項目均為工廠自行改造，產權單一，規(guī)劃符合條件，無需調整規(guī)劃。主要是因為東莞有足夠的招拍掛及二手地，但隨著市場的發(fā)展，未來干凈的舊改用地將價值快速提升，開發(fā)商可以在相對前期的階段囤地。2、東莞舊改從申報后，就不能再改變主體，即：申報的公司就是未來開發(fā)的項目公司。因此，一個舊改項目從申報時開始，就最好使用一個干凈的項目公司，而且這個公司要有房地產開發(fā)資質。如果是單一產權用地，可以通過鑒證交易，將原土地使用權過戶到新的項目公司名下，鑒證交易稅費約為交易價款的14%。3、標圖建庫及控規(guī)符合條件是做舊改項目的二大前提。4、東莞三舊改造補交地價不高，隨著房價的快速上漲，土地獲取成本不高，有利潤空間。但目前政府正在研究新的舊改政策，要提高補交地價的標準。新標準為評估地價扣除原有土地殘值，相對比較高。5、帶票成本的認定：除了原始土地成本或者鑒證交易成本、補交地價款外，拆遷成本是否能入票，還沒有很確定的說法；部分開發(fā)商認為拆遷成本不能入票，即使能入票，也是很少的金額。東莞市三舊改造政策小結小結：84一、深圳市城市更新政策二、廣州市城市更新及三舊改造政策三、東莞市三舊改造政策四、佛山市三舊改造政策五、各城市政策比較分析目錄目錄85佛山市三舊改造政策介紹時間名稱2015《佛山市南海區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)佛山市南海區(qū)關于進一步推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見的通知》南府辦〔2015〕53號2015《佛山市南海區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)佛山市南海區(qū)關于進一步推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見的通知》的8個附件佛山市三舊改造政策介紹時間名稱2015《佛山市南海區(qū)人民政府8687佛山市三舊改造政策87佛山市三舊改造政策88佛山市三舊改造政策88佛山市三舊改造政策

第五條城市更新項目按其改造前現(xiàn)狀、改造后用途以及改造模式，作如下分類：（一）根據(jù)改造前的現(xiàn)狀用途不同，城市更新項目分為舊城鎮(zhèn)改造項目、舊廠房改造項目、舊村居改造項目三類。舊城鎮(zhèn)改造是指城區(qū)范圍內國有土地上的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造；舊廠房改造是指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內的舊廠房的改造（包括村級工業(yè)園改造提升）；舊村居改造是指在“城中村”、“園中村”、“空心村”等區(qū)域內進行的改造。（二）根據(jù)改造后的土地用途不同，城市更新項目分為工業(yè)提升改造項目、商服提升改造項目、城鎮(zhèn)住宅改造項目（含兼容商服用地類項目）和其他類型改造項目。（三）根據(jù)項目改造模式不同，城市更新項目分為綜合整治、功能改變、拆除重建、生態(tài)修復、局部加建以及歷史文化保護等類型。佛山市南海區(qū)三舊改造政策第五條城市更新項目按其改造前現(xiàn)狀、改造后用途以及改造模式89

第六條項目認定辦法（一）城市更新項