奧林匹克花園營銷方案

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)營銷機會分析1、總體市場環(huán)境1-1、宏觀環(huán)境2001年以來，在申奧成功、加入WTO、十六大的召開、全面建設(shè)小康社會等一系列有利因素的帶動下，北京市的經(jīng)濟一直保持快速穩(wěn)定的運行格局。就房地產(chǎn)發(fā)展而言，其有利因素與不利因素分列如下：1-1-1、有利因素●宏觀面——“十五”新局、奧運規(guī)劃、入世效應(yīng)、全面建設(shè)小康社會等近期和中長期利好因素，對房地產(chǎn)業(yè)具有較大的促進作用。奧運規(guī)劃——北京市加大對奧運場館及市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，對北京的整體發(fā)展是一個良好的促進因素,同時帶動地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展。入世效應(yīng)——隨著中國加入WTO的步伐，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的逐步開放，國外全新的開發(fā)模式、設(shè)計理念、營銷方式等進入內(nèi)地，帶動北京房地產(chǎn)行業(yè)水平快速提高。建設(shè)小康社會——十六的勝利召開，將全面建設(shè)小康社會做為今后經(jīng)濟和社會發(fā)展的新目標(biāo)。人均3000美元社會發(fā)展新階段的到來，是個很大的市場發(fā)展機遇。國際化大都會的發(fā)展目標(biāo)——加入WTO和舉辦奧運會，北京將成為未來的國際大都會，對北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到了很大的促進作用，提供了極大的發(fā)展空間。經(jīng)濟面——國內(nèi)經(jīng)濟平穩(wěn)增長，國民生產(chǎn)總值保持7%左右的增幅，北京市有望持續(xù)保持9%以上的增幅，經(jīng)濟形勢良好。北京經(jīng)濟增長——北京財力的增強，整體經(jīng)濟的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是住房消費，提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力。2002年北京國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報項目2002年度2001年度2002/2001/%國內(nèi)生產(chǎn)總值3130億元2845.7億元110.2新批外資項目1377個1149個119.8實際吸引外資51億美元40.1億美元127.2外貿(mào)出口126.1億美元117.9億美元107.2外貿(mào)進口398.8397.5100.4固定資產(chǎn)投資1814.3億元1530.5億元118.5房地產(chǎn)開發(fā)投資989.4億元783.8億元126.2住宅投資634.6億元528.3億元120.1※汽車消費——隨著汽車消費和加入WTO后汽車的降價，交通工具的改善，使地域較遠的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點，住宅郊區(qū)化成為可能。政策面——加大危舊房改造、提高行政和事業(yè)單位員工工薪等近期利好因素以及相關(guān)房產(chǎn)政策的連連出臺，促進樓市快速健康發(fā)展。危舊房改造——危房改造快速發(fā)展帶動了城郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)和大量的住房需求。市政拆遷和危舊房改造力度加大，2003年爭取動遷5萬戶，拆遷62萬㎡，約需住房500萬㎡。相關(guān)房產(chǎn)政策—內(nèi)外銷房并軌——自2002年9月1日起實施的內(nèi)外銷房并軌，實現(xiàn)了“五個統(tǒng)一”，使外籍人士也可購買普通住宅，順應(yīng)北京建設(shè)國際化大都市的需求，對房地產(chǎn)的需求是良好的刺激因素。相關(guān)房產(chǎn)政策—購房降低契稅——自2002年7月1日起實施的新契稅標(biāo)準(zhǔn)，個人購買普通住宅的契稅降為1.5%，后有取消了面積的約束，對消費者的利好，將轉(zhuǎn)變?yōu)閷ψ》啃枨笫袌龅拇龠M。相關(guān)房產(chǎn)政策—取消外批單——在北京市場外地人購房比例已占30～40%的情況下，簡化了外地人在京購房的手續(xù)，西部地區(qū)的相關(guān)機構(gòu)人員也可購買經(jīng)濟適用房，實是對外地投資者及購房者的購買動力因素。其它房產(chǎn)政策——如商品房銷售價格構(gòu)成管理、公用面積分?jǐn)偣芾?、居住小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)以及公共服務(wù)設(shè)施配套指標(biāo)的擬訂等等，對營造良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，保障了購房者的切身利益，從而刺激大量新的需求。二、三級市場逐步啟動——北京對住房二、三級市場的政策（已購公房上市辦法等）、土地政策都進行了調(diào)整。二、三級市場逐步啟動，對新增房市場具有明顯的帶動作用，以實現(xiàn)市場共榮。社會面——普通居民已成為購房消費主力群體，未來需求潛力巨大。交通網(wǎng)絡(luò)的逐漸完善，住宅郊區(qū)化已逐步被市場接受，郊區(qū)城市化趨勢進一步明朗。交通建設(shè)的規(guī)劃——北京對城市網(wǎng)狀交通概念的規(guī)劃（地鐵、輕軌、高速公路、干線、支脈結(jié)網(wǎng)），至2008年，北京軌道交通達到300公里。交通網(wǎng)路的發(fā)展，對北京相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展是極大的利好。城市化進程的加快——隨著城市化進程的加快和城市建設(shè)重點的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，新的城市布局格局的逐步呈現(xiàn)，為城市現(xiàn)代化和郊區(qū)城市化的發(fā)展，奠定了堅實基礎(chǔ)，提供了發(fā)展的動力。1-1-2、不利因素宏觀面——受國際社會動蕩紛爭的影響，戰(zhàn)爭對國際油價造成的沖擊和種種不確定因素，使得全球經(jīng)濟面臨更大挑戰(zhàn)。美國、英國及歐盟等國際和地區(qū)經(jīng)濟的衰退，中長期發(fā)展對中國經(jīng)濟的發(fā)展造成一定的影響。伊拉克戰(zhàn)爭的爆發(fā)和長時間拖延，對世界股市出現(xiàn)了新的沖擊，大盤持續(xù)下跌已經(jīng)成為事實。石油價格的提升，已經(jīng)開始顯現(xiàn)。戰(zhàn)爭使中國對伊拉克及中東地區(qū)的直接經(jīng)濟損失預(yù)計達到450～550億美元。整體經(jīng)濟的滑坡對地產(chǎn)行業(yè)，亦具有一定的影響。經(jīng)濟面——貨幣資產(chǎn)的利息收入銳減，投資或股票收益不佳，影響了人們的投資信心和消費欲望。社會面——近幾年，入住糾紛和鬧樓事件不斷發(fā)生，影響了人們對住房的消費熱情。“泡沫論”和“降價論”，造成了一部分目標(biāo)客戶持幣觀望，對住宅的實際需求造成了一定的影響。供需面——北京城市基礎(chǔ)設(shè)施的大力建設(shè)，催動樓市四面開花，各地區(qū)的競爭加劇。政府加大經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)，對商品房的購買需求造成一定影響。政策面——新的土地和金融等相關(guān)政策相繼的陸續(xù)出臺，對整個房地產(chǎn)行業(yè)將具有比較深遠的影響。新的房貸政策即將出臺——期房做按揭貸款將有可能被禁止，提高房地產(chǎn)及購買高檔房產(chǎn)的首付門檻等，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個行業(yè)的運做產(chǎn)生深遠的影響，若真的實施，其影響面會非常大。土地出讓招標(biāo)政策——在33號文件實施前，曾掀起一股“圈地?zé)帷?，土地出讓面積據(jù)不完全統(tǒng)計有4000萬㎡，于近兩年上市的供應(yīng)量突然增加，市場的競爭更加激烈。在總需求量不能同步放大的情況下，整體銷售率將普遍下滑。1-2、北京商品住宅市場分析1-2-1、近幾年北京房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)對比分析1-2-1-1、1999～2001房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)對比分析資料來源：北京市統(tǒng)計局指標(biāo)1999年2000年比上年增幅（%）2001年比上年增幅（%）開發(fā)投資（億元）421.5522.123.9783.850.1其中：住宅236.6288.321.9464.261.0商品房開復(fù)工面積（萬㎡）3784.04455.017.75966.733.9其中：住宅2447.92971.521.44349.646.4本年新開商品房面積（萬㎡）1061.81676.957.92789.866.4其中：住宅850.71322.155.42236.569.2商品房竣工面積（萬㎡）1208.61365.613.01707.425.0其中：住宅908.31013.711.61393.437.5商品房銷售面積（萬㎡）544.4956.875.81205.025.9其中：住宅484.7898.285.31127.525.5銷售給個人296.8772.7160.41049.735.8商品房銷售額（億元）307.5470.753.1609.629.6其中：住宅232.0409.376.4531.729.9北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了起步和1996、1997年的調(diào)整，進入穩(wěn)健發(fā)展期。同時，開發(fā)商吸取其它地方的教訓(xùn)，吸收國外的先進管理經(jīng)驗，自身層次也有了較大的提高，市場運作更加規(guī)范，更加成熟。1-2-1-2、2002年度房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析資料來源：北京市統(tǒng)計局指標(biāo)合計上年同期增幅（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）989.4783.826.2其中：住宅586.7464.226.4商品房開復(fù)工面積（萬㎡）7510.85966.725.9其中：住宅5397.64349.624.1本年新開商品房面積（萬㎡）32062789.814.9其中：住宅2455.72236.59.8商品房竣工面積（萬㎡）2384.41707.439.7商品房銷售面積（萬㎡）1708.31205.041.8其中：住宅1604.41127.542.3商品房銷售額（億元）813.8609.933.4其中：住宅716.7531.734.8全市住宅投資的比重首次超過9成，為92.5%，比上年提高4.6個百分點。商品房銷售增4成，全市銷售各類商品房1708.3萬㎡，其中商品住宅1604.4萬㎡，分別比上年增長41.8%和42.3%。平均售價創(chuàng)新低，到12月末，每平米售價為4467元，比上年末下降249元，降到近幾年最低點。1-2-2、2002年度北京市商品住宅供給狀況分析1-2-2-1、按行政區(qū)劃分類的新盤供應(yīng)截止2002年12月20日，2002年北京新上市住宅項目156個，按行政區(qū)劃分類，新盤供應(yīng)為：2002年各區(qū)新開盤數(shù)量行政區(qū)域朝陽區(qū)東城區(qū)西城區(qū)海淀區(qū)宣武區(qū)崇文區(qū)豐臺區(qū)開盤數(shù)量50633312417行政區(qū)域昌平區(qū)順義區(qū)懷柔區(qū)通州區(qū)大興區(qū)石景山區(qū)開盤數(shù)量421131011-2-2-2、按物業(yè)類型分類的新盤供應(yīng)2002年各類型物業(yè)新盤供應(yīng)比例物業(yè)性質(zhì)普通住宅公寓經(jīng)濟適用房別墅開盤數(shù)量1033058所占比例71%21%3%5%1-2-2-3、按方位分類的新盤供應(yīng)2002年不同方位新盤供應(yīng)比例地理方位東部南部西部北部開盤數(shù)量53432733所占比例34%28%17%21%1-2-2-4、按價位分類的新盤供應(yīng)2002年不同價位新盤供應(yīng)比例價格范圍4000元以下4000～60006000～80008000～1000010000以上開盤數(shù)量3340302118所占比例23%28%21%15%13%1-2-2-5、按開發(fā)規(guī)模分類的新盤供應(yīng)2002年不同規(guī)模新盤供應(yīng)比例項目規(guī)模5萬㎡以下5～10萬㎡10～50萬㎡50～100萬㎡100萬㎡以上開盤數(shù)量19345271所占比例17%30%46%6%1%1-2-3、北京市民對購房的需求狀況1-2-3-1、北京市民對購房消費需求的總體狀況2003年1月，北京社會科學(xué)院對北京市民生活需求的調(diào)查結(jié)果顯示，在工資、飲食、出行、住房、醫(yī)療、教育、精神7個方面中，北京市民最關(guān)心的是住房與房價。被調(diào)查者中66％的人想買房，但因房價太高，31％的人不能實現(xiàn)住房夢。課題組對八個城區(qū)及部分郊區(qū)的市民當(dāng)面問卷調(diào)查，調(diào)查對象涉及21種職業(yè)，大部分是工薪階層，年齡跨度從15歲至60歲，已婚者占65％。被調(diào)查的北京市民認為，合理住房期望是：一個三口之家的住房使用面積應(yīng)為80至90㎡最佳，戶型二室一廳，朝向正南正北，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，生活方便；交通便利，到達上班、上學(xué)地點較少換車；房價適中，兩口人月薪合計4000元就足以承受首付與還貸；距離城區(qū)遠近并不重要，而取決于上學(xué)、上班、就醫(yī)、購物快捷方便。調(diào)查結(jié)果表明，北京人有一套住房的占63％，有兩套以上住房的占22％，自購商品房的占38％，已購房改房的占34％，兩項合計私產(chǎn)權(quán)房占72％，商品房已接近40％。但有15％的人是無房戶，18％的人是過渡性住房，33％的人住房面積較小，構(gòu)成了選購商品房的需求動力。但制約北京人購房有兩大原因，一是支付能力低，無法購房者占58％，二是找不到稱心的商品房者占31％，其他家庭因素占11％。購房決策一般由7個因素決定，即價格、面積、朝向、戶型、環(huán)境、交通、距離。其中首先考慮價格因素的占54％，其次是交通占20％，環(huán)境占9％，面積占6％，戶型占5％，只有2％把朝向作為第一因素。通過對其他方面的調(diào)查顯示，從總體上看，北京人工資收入不高，生活壓力較大多數(shù)不在自己的衣食上，而在于購房。1-2-3-2、目前北京市購房群體的自身狀況北京大視野社會經(jīng)濟調(diào)查有限公司在2002國貿(mào)冬季房展會進行了3000份樣本統(tǒng)計分析北京大視野社會經(jīng)濟調(diào)查有限公司在2002國貿(mào)冬季房展會進行了3000份樣本統(tǒng)計分析（1）大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高從調(diào)查結(jié)果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，其中21.6%的購房者處于事業(yè)的起步階段，62.7%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，各發(fā)展階段比例情況見下圖：處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在5000元以下，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31～45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在5000～8000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進一步補充知識，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費上的總體購買力不高。就總體情況來看，購房者的購買力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為5040元，而90.7%的購房者的家庭月總收入都在8000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數(shù)的93.2%，其中84.4%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在20萬元以下，每月的還款額度在2500元以下的占購房者總數(shù)的81.6%，而總體平均每月還款額度僅為1840元左右。（2）購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高隨著國外、外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進軍北京房產(chǎn)市場，在京的房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產(chǎn)開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購房者能夠說出開發(fā)商品牌的數(shù)量不等，能夠說出三個及三個以上的開發(fā)商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個開發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達31.2%，這充分表明購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認知程度不高。購房者知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌數(shù)量的比例情況見下圖：在所有購房者說出的房地產(chǎn)開發(fā)商中，消費者認知度較高的是在房地產(chǎn)市場中比較活躍的3～4個開發(fā)商，但對它們的認知水平仍然不高。購房者認知度最高的兩個開發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對其他開發(fā)商的認知度則更低。以往的研究經(jīng)驗來看，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購房者對其所知曉的開發(fā)商的樓盤項目選擇率會更高?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設(shè)和宣傳。1-2-3-3、購房者住房需求特點（1）消費者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展購房者的意向購買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加。調(diào)查表明，購房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加。具體來看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降，詳細對比情況見下圖：購房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加。調(diào)查結(jié)果表明，購房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑面積有不同程度的增加，具體數(shù)據(jù)的對比結(jié)果見下圖：可見，消費者在購房選擇上不論格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還是同一格局居所的平均套建筑面積較以前都有所增加，有向較大戶型發(fā)展的趨勢。（2）購房者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向調(diào)查結(jié)果表明，在居住地點至工作單位的車程方面，購房者的要求有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛（含地鐵）兩種交通工具，從以下兩方面來看一下購房者對車程的要求所發(fā)生的變化。意向居所與目前居所相比，至工作地點的總體平均車程有所增加。目前居所與意向居所至工作單位平均車程比較交通工具居所——工作單位自駕車（分鐘）乘公共汽車（分鐘）目前居所至工作單位2139意向居所至工作單位3246（3）購房者對較遠車程的接受程度有所提高目前居所與意向居所至工作單位較遠車程接受程度比較交通工具居所——工作單位自駕車30分鐘及以上（%）乘公共車40分鐘及以上（%）目前居所至工作單位32.046.2意向居所至工作單位66.760.9伴隨著消費者對居住地點至工作地點的車程要求的放寬，消費者住宅區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢，主要表現(xiàn)為購房者在居住區(qū)域的選擇上向城市邊緣或郊區(qū)縣地區(qū)擴散。目前居所與意向居所所在區(qū)域比較意向居所目前居所意向居所四環(huán)內(nèi)四與五環(huán)之間五環(huán)外郊區(qū)縣總計目前居所四環(huán)內(nèi)46.7%12.0%3.3%3.8%65.8%四環(huán)與五環(huán)之間5.4%3.3%2.7%2.2%13.6%五環(huán)外（不含郊區(qū)縣）3.3%2.2%3.8%2.2%11.4%郊區(qū)縣2.2%0.5%06.5%9.2%總計57.6%17.9%9.8%14.7%100%首先，購房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴散。就整個市區(qū)來看，購房者目前居所位于四環(huán)內(nèi)的比例為65.8%，而意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例下降至57.6%，同時目前居所位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例為25.0%，而意向居所位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例則上升為27.7%。與目前居所相比，意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例的下降與位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例的上升，表明有一部分購房者傾向于將自己的居所從四環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至四環(huán)外的城市邊緣。其次，購房者的意向居所區(qū)域向郊區(qū)縣地區(qū)擴散。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個地區(qū)來看，目前居住于北京郊區(qū)縣的購房者所占的比例為9.2%，而購房者的意向購房區(qū)域在郊區(qū)縣的比例已經(jīng)上升至14.7%。與目前居所相比，位于郊區(qū)縣的意向居所的比例有所上升，這表明有更多的購房者在選擇居住區(qū)域時傾向于對郊區(qū)縣的選擇。1-2-3-4、購房者置業(yè)特點與趨勢(1)絕大多數(shù)購房者為自住型購房者從購房者買房的動機來看，無非是自己居住或投資，或者二者兼有。以滿足自己與家人居住為目的的購房為自住型購房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來出租或增值，以獲得豐厚的回報，通常稱之為投資型購房。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購房者仍占據(jù)絕對優(yōu)勢，達到了購房者總數(shù)90.2%，剩余的9.8%購房者則是將投資作為自己置業(yè)的主要目的。調(diào)查表明，自住型購房者購房的主要目的是改善生活空間、方便工作生活和滿足基本的住房需求，回答包含以上目的的購房者所占自住型購房者的比例依次為53.5%、30.8%和25.4%，作出其他購房目的的回答比例不是很大，均在自住型購房者總數(shù)的10%以下。在置業(yè)目的為改善生活空間的購房群體中，90%以上的購房者目前只有一處居所，并且居所格局主要是一居室、二居室和平房。居所格局為一居室的購房者中，93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購房者中，約45%的意向居所為兩居室，同時約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購房者中，約95%的意向居所為二居室或三居室。以上是從居所的居室數(shù)量的增加來說明購房者的改善生活空間的置業(yè)目的，下面從居所的建筑面積的加大方面進一步說明。調(diào)查數(shù)據(jù)表明，與目前居所的建筑面積相比，絕大多數(shù)購房者的意向居所的建筑面積都有所增大，具體變化情況見下表：置業(yè)目的為改善生活空間的購房者目前居所與意向居所的建筑面積比較購房者目前居所的建筑面積及比例意向居所的建筑面積及比例(以該部分購房者為計算基數(shù))50㎡以下占總體42.4%全部在50㎡以上，其中92.5%的消費者選擇66㎡以上的居所51～65㎡占27.3%全部在66㎡以上66～80㎡占16.2%其中87.5%的消費者選擇80㎡以上的居所81～95㎡占9.1%全部在96㎡以上，且絕大部分消費者選擇110㎡以上的居所置業(yè)目的為方便工作生活的購房者大部分為目前的居住地點距離工作單位比較遠，乘公共汽車的車程多為40分鐘，平均車程約為44分鐘，而意向購買的居所地點則更加靠近工作地點，乘公共汽車的車程的要求多為30分鐘，而平均車程約為40分鐘。而置業(yè)目的為滿足基本住房需求的購房者，其房屋來源60%以上為單位租用房或租用外人房，他們希望有屬于自己的居所，而還有一部分為拆遷戶，他們不得不為自己和家人購買居所。但是同時他們的購買力水平不高，家庭月總收入較低，絕大部分集中在5000元以下。所以在有限的經(jīng)濟條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都集中在66㎡95平米之間。（2）交通配套是購房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不希望被居住地點至工作地點的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對將來生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達到了68.5%，同時也有相當(dāng)比例的購房者認為交通配套是居住區(qū)域比較重要的配套設(shè)施，這一比例為18.2%。事實上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購房者對交通配套的極大關(guān)注也就說明了地理位置對一個樓盤項目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購房者的選擇。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項目時，仍要精心選擇地理位置。除此之外，對醫(yī)務(wù)配套、教育文化配套和商業(yè)配套的關(guān)注程度也較高，認為以上三項設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購房者所占的比例分別為51.7%、45.3%和36.9%。以上三項配套設(shè)施與人們的生活息息相關(guān)，購房者對此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對生活的方便性要求已經(jīng)提上了日程。但是，對其他配套如自然景觀、園林景觀、娛樂配套、商務(wù)配套等的關(guān)注程度并不很高，選擇以上設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購房者所占的比例均在25%以下。然而，40%以上的購房者在購房時作出的權(quán)衡為在多付出成本的同時擁有優(yōu)美的園林設(shè)計與優(yōu)美的自然環(huán)境。這表明還是有相當(dāng)一部分人有選擇優(yōu)美的園林設(shè)計與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多的配套設(shè)施中，在有限的經(jīng)濟支出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成本，按照其重要性進行相應(yīng)的投入，也就是說，購房者會對自己最重要的配套設(shè)施進行最多的投入，而會對自己最不重要的配套設(shè)施進行最少的投入或者不投入。1-2-3-5、購房者對居住環(huán)境與房價之間的關(guān)系的權(quán)衡（1）購房者在居所地理位置、自然環(huán)境、住房面積和房價等方面的權(quán)衡有45.1%的購房者傾向犧牲一定的房價、住房面積和自然環(huán)境來購置距市中心較近的居所，有37.2%的購房者傾向在保持房價、住房面積和自然環(huán)境的優(yōu)勢下，選擇距離市城區(qū)很遠的居所。屬于前一種情況的購房者，他們大多數(shù)喜歡現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活，購物和休閑娛樂是他們重要生活內(nèi)容，他們?yōu)榱四軌蛴献约合矚g自己的生活方式，房價、住房面積和自然環(huán)境方面的優(yōu)勢讓渡給了居所位置。除此之外，還有相當(dāng)一部分消費者，現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活內(nèi)容，為了方便工作，他們不得不將居住地點選擇在與位于市區(qū)的工作地點附近。屬于后一種情況的購房者，他們大多數(shù)喜歡寧靜的、隱秘的、自然的生活，所以會將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠的區(qū)域。同時，也有相當(dāng)一部分購房者經(jīng)濟實力有限，選擇距離城區(qū)很遠的居所則更看重的是它的價格優(yōu)勢。（2）購房者在園林設(shè)計、自然景觀和房價方面的權(quán)衡購房者傾向于在提高房價的同時選擇優(yōu)美的園林設(shè)計的比例為41.2%，傾向于在提高房價的同時選擇優(yōu)美的自然景觀的比例為45.3%。這一調(diào)查結(jié)果表明，有相當(dāng)一部分購房者喜歡擁有美麗的園林設(shè)計和自然景觀，注重生活品位和居住環(huán)境。但是這其中有一部分購房者由于目前經(jīng)濟條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設(shè)計和自然景觀，選擇房價較低的居所。但是可以預(yù)計，隨著購房者經(jīng)濟實力的增強，會出現(xiàn)對優(yōu)美的園林設(shè)計和自然景觀的需求的增加。另外，還有一部分購房者對優(yōu)美園林設(shè)計和自然景觀并不關(guān)注，而對房價更加在乎，這部分購房者的比例大約為20.6%和22.6%。（3）購房者在綠化率、建筑密度和房價方面的權(quán)衡傾向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房價的購房者所占的比例分別為49.5%和45.6%，這一比例在所有房價讓渡的環(huán)境因素中的比例最高，而不過多強調(diào)綠化率與建筑密度，更多在乎價格的購房者所占的比例分別僅為18.6%和20.1%，這充分說明購房者對居住環(huán)境和生活質(zhì)量與舒適性方面有了更多的關(guān)注，消費者的住房觀念更加科學(xué)化，同時也對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，所以開發(fā)商開發(fā)的住房應(yīng)該更具人性化。1-2-3-6、投資型購房者的置業(yè)特點及購買權(quán)衡購房者的投資意識已經(jīng)有所提升。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進行房地產(chǎn)投資的購房者的比例為10.9%，位于儲蓄、保險和股票之后，處于投資理財方式的第四位，而今后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購房者的比例為21.1%，并且將房地產(chǎn)投資作為第一投資理財方式的購房者的比例也占到了11.8%，僅排在儲蓄之后，上升至投資理財方式的第二位。同時，意向進行房地產(chǎn)投資者占21.1%的比例與業(yè)已進行房地產(chǎn)投資者占10.9%的比例之間存在一定的差距，這又說明可能存在相當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟條件的限制使得他們又無法涉足該領(lǐng)域，但是可以預(yù)見今后隨著個人經(jīng)濟實力的加強，一部分人會將投資理財方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。就目前涉足房地產(chǎn)投資的購房者，有68.4%的購房者都將新購房用于投資，26.3%的購房者則選擇新房居住，舊房出租，只有5.3%的購房者會將在購入新房之后，將舊房出售。從調(diào)查結(jié)果來看，投資型購房者對居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度。投資型購房者與總體購房者對交通配套的關(guān)注程度相當(dāng)，但是其中認為交通配套是最重要的配套設(shè)施的投資型購房者的比例高達77.0%，而總體購房者認為交通配套是最重要的配套設(shè)施的比例為68.5%，對交通配套設(shè)施的關(guān)注，從某種程度上來講，也就是投資型購房者對房屋所處地理位置的看重。目前的絕大部分投資型購房者，在購房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀一般，房價較高但距離市區(qū)較近的地段。調(diào)查結(jié)果表明，目前的投資型購房者比較熱衷的地段集中在東、北二環(huán)至五環(huán)之間的地段，尤其是交通相對優(yōu)越的輕軌、高速公路、環(huán)線沿線地區(qū)。同時，投資型購房者傾向于對中小戶型的選擇。人們在租房時，除了考慮地段、價格外，恐怕考慮最多的就是戶型。從意向的投資情況來看，大約85%的投資型購房者會對一居室或兩居室進行投資。1-2-4、對北京市商品房空置狀況的分析1-2-4-1、商品房空置總量北京市統(tǒng)計局發(fā)布，2002年北京市共實現(xiàn)商品房銷售額813.8億元，比上年增長33.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重為54.5%。同時，商品住宅銷售價格穩(wěn)中有降，截至2002年12月末，每平方米平均售價為4467元，比上年末下降249元，降到近幾年最低點。2002年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資989.4億元，比上年增長26.2%；商品住宅投資占全市住宅投資的比重達92.5%。全市人均住宅使用面積達到18.2㎡比上年提高0.58個百分點。全市商品房空置率呈現(xiàn)下降趨勢。截止到2002年底，全市商品房空置面積在一年以上的為406.3萬㎡，其中商品住宅323萬㎡，分別增長20.9%和14.8%，其增幅大大低于同期商品房竣工面積增長速度。1-2-4-2、空置商品住宅的結(jié)構(gòu)和分布從2001年商品房空置的情況看，空置時間在3年以內(nèi)的商品房約占9成。空置商品房主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模比較大的地區(qū)和新興熱點地區(qū)。從其地域分布看，主要集中于近郊區(qū)，占76.2%；城區(qū)占12.6%；遠郊區(qū)占11.2%。按區(qū)縣分，朝陽區(qū)空置最多，達240.6萬㎡，占全市空置面積的31.1%；其次為豐臺、海淀，分別為100.4萬㎡和86.7萬㎡，占13%和11.2%；近幾年新興的開發(fā)熱點區(qū)縣昌平、順義、通州、崇文和大興空置面積也在30萬㎡以上；密云、宣武、東城、西城、延慶、石景山空置面積在20萬㎡左右；房山、懷柔、平谷、門頭溝的空置較少，在10萬㎡以下。北京市統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資處2002-09-09北京市統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資處2002-09-092002年北京市空置時間在一年以內(nèi)商品房，占全市商品房空置面積的53%，主要是新竣工的商品房?？罩玫攸c在三環(huán)路以內(nèi)的占28.9%，空置的七成以上位于三環(huán)路以外地區(qū)。按房屋類型分，商品住宅空置占全市商品房空置面積的80.6%；辦公樓空置占10.1%；商業(yè)營業(yè)用房空置占4.4%；其他商品房占4.9%。1-2-4-3、北京市商品房空置反映出的主要問題（1）居民購房處于價位與地段難以兼顧的境地一方面，多數(shù)市民對商品住宅價格比較敏感，對中高價位住房承受力有限；另一方面，中低價房的地段大都位于四環(huán)路以外或遠郊區(qū)縣，故土難離，制約了住房消費，也造成了商品住宅的空置。從2001年空置商品住宅的預(yù)期售價看，預(yù)期售價在3000元以下的低價位房166.9萬㎡，占全部空置商品住宅的26.3%，幾乎全部位于四環(huán)路以外地區(qū)；3000～5000元房中低價位的181.5萬㎡，占28.6%，有近三分之二位于四環(huán)路以外地區(qū)；5000～8000元房中高價位的153.2萬㎡，占24.2%；8000元以上高價位房132.5萬㎡，占20.9%。其價格分布呈現(xiàn)各檔次均勻分布，但中低檔次與中高檔次相加，3000～8000元中等價位的空置商品房占一半以上，達52.8%。這一特點同銷售市場反映出來的低價房供不應(yīng)求，高價位房由于北京的特殊背景也有一定市場的情況是一致的。從收入和房價水平比較，2001年，人均可支配收入北京為1.16萬元，上海為1.29萬元，全國為0.69萬元；商品住宅平均售價北京為4716元，上海為3535元，全國為2068元。上海的收入高于北京，而房價卻低于北京；北京的收入是全國的1.7倍，房價卻是全國的2.3倍。從這一角度比較，北京居民對房價的承受力不僅低于上海，也低于全國平均水平。這也造成了目前4000元以上中檔商品房空置較多。（2）別墅公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房消化難度大從2001年預(yù)期售價看，空置的別墅公寓14.8%價位在8000～10000元，51.9%價位在萬元以上；空置的辦公樓15.5%價位在8000～10000元，61.6%價位在萬元以上；空置的商業(yè)營業(yè)用房31.7%價位在5000～8000元，36.6%價位在萬元以上。1-2-4-4、對當(dāng)前商品房空置問題的判斷由于北京市目前空置時間超過三年的商品房比重較低，大部分空置商品房屬于合理存量，因此商品房空置對北京市房地產(chǎn)開發(fā)的負面影響并不顯著。2001年北京市商品房空置占全市年末實有房屋面積的比重為2.1%，商品住宅空置占全市年末實有住宅面積的比重為3.2%，比重較低。當(dāng)年商品房空置率為18.1%，商品住宅空置率為19.2%，較上年穩(wěn)中有降，處于合理范疇。第五次人口普查資料顯示，北京市有34%的家庭購買了住房，其中購買原公有住房的家庭占全市家庭的27.9%，購買商品房和經(jīng)濟適用房的占6.1%；租房的家庭戶占31.5%，其中租用公有住房的占全市家庭的25.1%，租住商品房的占6.4%；自建住房的家庭戶占31.2%，主要集中在遠郊區(qū)縣。從這一組數(shù)據(jù)看，北京市包括已購買和自建住房的居民住房自有率達65.2%，再加上租住公有住房的部分，全市90.3%的家庭擁有比較穩(wěn)定居所。但也應(yīng)看到，目前已購商品房在居民住房總量中的比重較低，部分已購公房的居民由于戶型、功能不盡完善，有進一步改善居住條件的需求，租住公房和商品房的居民也迫切要求擁有自己的住房，他們都是商品住宅的潛在購買者?！拔迤铡辟Y料還顯示，全市尚有14.2%的家庭戶人均住宅建筑面積在8㎡及以下，城區(qū)人均住宅建筑面積在8㎡及以下的家庭戶比例達四分之一強；人均住宅建筑面積低于全市人均住房水平的家庭戶接近50%；城區(qū)有23.6%的家庭戶居住在解放前的老房子里。因此，不能因為存在空置房就認為北京市的商品房供給絕對過剩，這種空置是適合居民需求的有效供給不足所造成的相對過剩。中房信網(wǎng)的一項調(diào)查顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率不到20%，約有48%的居民提出在幾年內(nèi)愿意換購住房，已購公房戶中有67%希望通過換購住房改善條件和環(huán)境，居民潛在的住房需求無疑會對未來的房地產(chǎn)市場以強有力的拉動。與國際比較，2001年末北京市居民人均住房使用面積為17.62㎡，換算成建筑面積相當(dāng)于中等收入國家水平。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到33至35㎡之前，會保持較旺盛的住房需求。1-2-5、北京市商品住宅價格分析商品房住宅平均價格平穩(wěn)下滑，2002年平均價格為4467元/㎡，比2001年下降了249元，降到近幾年最低點。2000～2002年商品住宅平均價格對照表市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化——2002年新盤供應(yīng)中。3000～5000元/㎡的中低價位住宅成為市場供應(yīng)的主流。2003年價格升降將由區(qū)域決定。高檔公寓由于前幾年高租金的支撐，三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)一直是開發(fā)投資的熱點，目前已經(jīng)形成供大于求的局面，但由于公寓自身成本的逐步提高，其價格將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。隨著輕軌和市政交通改造力度的加大，郊區(qū)高檔房選擇余地加大，部分區(qū)域房價存在理性上漲空間，如通州、朝陽路沿線、太陽宮地區(qū)、五環(huán)沿線、來廣營地區(qū)、城市鐵路沿線、地鐵5號線沿線地區(qū)等，總之，價格的平穩(wěn)或上漲將由區(qū)域的近期或中長期利好所決定。隨著市場供應(yīng)量的逐步放大，經(jīng)濟適用房及低價位房的大量入市，2003年的總體價格水平將保持平穩(wěn)下滑的市場格局。1-2-6、商品住宅開發(fā)的季節(jié)變動分析及預(yù)測商品房開發(fā)季節(jié)性變化非常明顯，這一方面受投資計劃、立項報建等影響，許多單位與投資機構(gòu)希望在一個財政年度尚未結(jié)束時，確定項目投資計劃。另一方面受自然環(huán)境影響，北京市降水集中于7、8、9月份，房地產(chǎn)開發(fā)單位一般都極力避免在雨季進行開槽、基礎(chǔ)施工等工作；而在1月與12月份，由于氣溫比較底，混凝土工程施工受影響比較大，需要采取冬施措施，一般開發(fā)項目都希望能在進入冬季施工前封頂，進行室內(nèi)工程。這樣以來，新開工、竣工等變化隨不同月份呈現(xiàn)出明顯季節(jié)特征。由于開發(fā)的季節(jié)性，也影響了項目推廣的季節(jié)性；同時也受收入、消費等因素季節(jié)性影響，商品房銷售面積，在不同月份也表現(xiàn)出比較明顯變化。將1998、1999、2000、2001、2002五年北京市商品住宅月度施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積的四年數(shù)據(jù)進行移動平均，可以得到各指標(biāo)月度變化曲線（圖1）。在不考慮統(tǒng)計制度影響的情況下，在年底供應(yīng)與需求所占全年比重都最高。受冬季結(jié)束后部分項目復(fù)工的影響，一季度施工面積增幅也較大。同時，由于2003年各月各項統(tǒng)計指標(biāo)還未公布，我們通過季節(jié)系數(shù)預(yù)測了2003年各月新增施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積的統(tǒng)計指標(biāo)。各月各指標(biāo)季度系數(shù)如下表：各月各指標(biāo)季度系數(shù)詳細的數(shù)理統(tǒng)計計算過程在此暫略，計算文件備查。主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)和中房信網(wǎng)。月度施工面積增量季節(jié)指數(shù)新開工面積增量季節(jié)指數(shù)竣工面積增量季節(jié)指數(shù)銷售面積增量季節(jié)指數(shù)1月0.7900.1220.0490.0772月1.5630.2430.0970.1503月3.7271.4910.3340.6564月1.0210.8660.2300.5855月0.6700.9710.3230.5776月0.4500.7280.6400.7417月0.4740.7460.5150.5848月0.4070.8560.4760.5139月0.2990.5530.5920.55210月0.3420.7220.8210.60611月0.6411.1701.3411.01612月1.6133.5446.5585.664因此根據(jù)1998、1999、2000、2001、2002年各月度數(shù)據(jù)和季節(jié)系數(shù)，我們預(yù)測2003年12個月的各指標(biāo)為：預(yù)測2003年1-12月各指標(biāo)2003年施工面積增量（萬㎡）新開工面積增量（萬㎡）竣工面積增量（萬㎡）銷售面積增量（萬㎡）1月239.9927.617.3810.742月479.9655.5714.7821.413月1710.47346.5851.4595.084月588.00204.0235.8286.085月182.50232.0651.6486.746月252.60177.44103.98113.707月252.60184.6884.8391.918月131.60215.3479.7982.279月176.60141.85101.0790.2210月245.60187.28142.51101.0211月132.90308.48235.93172.5512月764.80951.301171.18976.16合計5157.623032.212080.361927.88根據(jù)預(yù)測，2003年全年商品住宅竣工面積仍將高于銷售面積，空置率還會繼續(xù)上升。2003年新開工面積增加放緩（根據(jù)預(yù)測，與2002年相比減幅將達5.4%），但總量仍然遠遠超過竣工與銷售面積，由于新開工面積形成的供給將在明年以后開始顯現(xiàn)，2004年商品住房銷售如果不能迅速啟動，仍維持現(xiàn)在的發(fā)展速度，空置量增長可能會更加迅猛。1-3、2003年北京商品住宅開發(fā)市場大趨勢預(yù)測2003年，京城地產(chǎn)將迎來成熟發(fā)展的一年，各項政策進一步規(guī)范完善，價格逐步回落，供銷兩旺勢頭不減，消費更趨理性，市場細分更加清晰。1-3-1、整體房價下降各種統(tǒng)計資料和數(shù)據(jù)走勢表明，北京樓市的市場供應(yīng)量將進一步放大，今后4年里，北京經(jīng)濟適用房供應(yīng)總量約1200萬㎡，占到北京新增住宅總量的近一半，再加上更多的郊區(qū)低價位項目入市，就在很大程度上拉低了北京住宅的整體價位；其次，在三天兩個新盤上市的今天，市場競爭上升到空前的慘烈。開發(fā)商不得不用出最無奈也最有效的方法———降價。因此，預(yù)計今年相同區(qū)域的新項目多數(shù)會低價入市。一些樓盤在銷售中，為了加快銷售速度，還會采取打折、送禮、抽獎等變相降價形式。當(dāng)然，降價只是總體的和相對的。在熱銷的地區(qū)熱銷的樓盤，高價和提價樓盤的出現(xiàn)也在所難免。例如，通州、大興等區(qū)域的房價，今后隨著道路、商業(yè)配套等設(shè)施的不斷完善，預(yù)計今年這些區(qū)域房價仍會有所上升。此外，由于成本的制約和近幾年高檔公寓高租金的支撐，城區(qū)三四環(huán)以內(nèi)的高檔公寓一直是開發(fā)商投資的熱點項目，已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的局面。另一方面，由于競爭，高檔公寓的設(shè)計、配套和用材都越來越好，建設(shè)成本越來越高，這兩個市場因素決定了在2003年，城區(qū)高檔公寓的價格平穩(wěn)，變動空間不大。我們認為，今年北京樓市整體房價呈現(xiàn)下降趨勢，下降的幅度從高到低依次為：南城（由經(jīng)濟適用房造成的沖擊）、北城、東城；西北部地區(qū)可能會平穩(wěn)上升。1-3-2、傳統(tǒng)板塊領(lǐng)風(fēng)騷2002年的熱點區(qū)域為CBD、亦莊和通州，而它們也將繼續(xù)充當(dāng)2003年樓市的熱點板塊。憑借規(guī)劃和商務(wù)黃金地帶的優(yōu)勢，CBD將長時間成為京城樓市的熱點；開發(fā)區(qū)憑借良好的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境以及便利的交通，在2002年刮起近郊低密度的旋風(fēng)；而伴隨八通線、朝陽北路和兩廣路延長至通州，通州會熱點頻繁。東四環(huán)慈云寺橋沿線將會聚集等多個新盤、特色盤，進而成為新的樓市熱點區(qū)域。另外，太陽宮地區(qū)、西四環(huán)沿線也將成為新的熱點區(qū)域，目前已有多個項目進入規(guī)劃實質(zhì)性操作階段，第三代生活圈有望初步成型。輕軌的全線通車對周邊物業(yè)的提升作用將更為明顯，預(yù)計包括回龍觀大社區(qū)、立水橋居住組團、望京居住組團等在內(nèi)的輕軌沿線項目將有較大的發(fā)展。在上述熱點區(qū)域，項目的開發(fā)規(guī)模有逐漸增大的趨勢，具體表現(xiàn)為百萬平方米以上的大盤將增多：城市邊緣集團周邊，萬科、天鴻等幾大地產(chǎn)集團都將推出百萬平方米的大盤：首創(chuàng)集團在亞北溫榆河投資興建占地2500畝的上城國際花園；萬科地產(chǎn)將在京通黑莊戶開發(fā)占地5000畝的新樓盤；天鴻集團將在長營規(guī)劃占地240萬㎡中低價住宅；世紀(jì)城將在北區(qū)推出250萬㎡的三期。1-3-3、產(chǎn)品瞄準(zhǔn)“炫一族”以往中年買家是當(dāng)之無愧的樓市置業(yè)主力，但隨著2002年小戶型的異軍突起以及經(jīng)濟適用房為代表的低總價房的大量入市，都使得年輕白領(lǐng)日益走向置業(yè)前臺。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京22歲至35歲之間的職業(yè)群體，占到北京市區(qū)人口總數(shù)的一半左右。他們擁有高學(xué)歷、時尚、創(chuàng)造力強的共同特征，但由于其大部分人處于走出校門后，初始創(chuàng)業(yè)的階段，工作和居所不為確定，因此，他們也被稱為“炫一族”。近幾年，北京每年大約在上千萬平方米的新建住宅上市供應(yīng)，但戶型在80平方米以下的住宅僅占供應(yīng)量的20%左右。由于北京房價高居全國之首，這使得低總價款，真正適于相對高收入、低儲蓄積累的住房，長期處于供不應(yīng)求局面，而SOLO、非常男女等樓盤的熱銷也證明了這點。隨著北京國際化進程的加快，越來越多來自各個地方、高素質(zhì)的流動人口聚集于此，這一人群現(xiàn)在又是市場最具規(guī)模、最主要的住房消費群體，在本地購房群體中的數(shù)量約占到60%上下。他們迫切需要自立階段初期居所，要求服務(wù)設(shè)施齊全，居住與投資功能兼?zhèn)?。在房地產(chǎn)市場競爭已進入白熱化的今天，將會有越來越多的開發(fā)商設(shè)計生產(chǎn)適應(yīng)市場主體需求的房屋，特別是適于年輕人消費的住宅產(chǎn)品。1-3-4、緊湊戶型受追捧2001年北京城區(qū)里推出的住宅有個突出的特點，就是戶型走兩個極端：超大戶型與超小戶型的同時出現(xiàn)。大戶型方面，2002年新推出的項目出現(xiàn)了不少面積在300㎡以上的戶型，耕天下、棕櫚泉等項目都是以大戶型為主打；而超小戶型的火爆熱銷更是一景，代表項目是SOLO精舍和榮豐2008非常男女，后者最小戶型僅15㎡。超小戶型在功能上有欠缺，弊端逐漸顯示出來；而大戶型豪宅的需求市場是需求金字塔頂端的客戶，市場消化量不大。從市場的整體發(fā)展來看，戶型設(shè)計正向著實用和人性化回歸。住過小戶型的標(biāo)準(zhǔn)間，人們還是要向更加實用和適用的套房邁進。具體地講，隨著購房者的消費心態(tài)逐漸成熟，在購房上會有更長遠的考慮，預(yù)計以下兩種產(chǎn)品將會受到市場追捧：一種是在CBD等熱點地區(qū)內(nèi)，迎合投資需求的功能比較齊全、服務(wù)完善的小戶型，如70㎡左右的廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全的一居室，但這種產(chǎn)品一定要做精裝修；另一種是位置相對外圍，迎合普通百姓的經(jīng)濟型緊湊戶型，如80～90平方米的二居室，90～110平方米的三居室。預(yù)計將出現(xiàn)更多此類以較小的居室面積與齊全的功能空間為特征的戶型。1-4、總體市場形勢總結(jié)商品房供應(yīng)量大增，使供應(yīng)與需求之間的差距逐漸加大。專家預(yù)測：供應(yīng)與需求之間的比例約為4：1。但據(jù)世紀(jì)九鼎策劃部預(yù)測，2003年新開工的面積約在5,000萬㎡，商品房總供應(yīng)量應(yīng)在8,000萬㎡以上，供應(yīng)與需求的比例為5：1甚至更高。商品房需求持續(xù)穩(wěn)定增長，每年大約在1,200～1,500萬㎡左右。商品房價格將呈現(xiàn)微降格局。糾紛持續(xù)不斷，高品質(zhì)、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房將成為市場寵兒。經(jīng)濟型住宅將成為市場主流。經(jīng)濟適用戶型100～150㎡成為市場需求主流。總體競爭加劇，銷售率將普遍下滑。2、競爭對手分析2-1、競爭項目概況2-1-1、直接競爭項目2-1-1-1、直接競爭項目概述2002年北京市新上市住宅項目156個，其中東部地區(qū)達到53個。目前在奧園周邊出現(xiàn)的競爭項目逐漸增多，我們挑選了9個項目作為直接競爭對手進行重點分析：從區(qū)位角度，選擇了距離奧園較近的朝陽新城、MINI閣調(diào)和炫特區(qū)；從產(chǎn)品類型角度，選擇了低密度社區(qū)萬科青青家園、金地格林小鎮(zhèn)和珠江國際城；從精裝修房角度，選擇了珠江羅馬嘉園、珠江綠洲和世外桃園。北京奧林匹克花園直接競爭項目情況一覽表項目名稱項目位置總建筑面積（萬㎡）入住時間價格（元/㎡）裝修情況綠化率容積率產(chǎn)品類型物業(yè)費（元/㎡/月）萬科青青家園朝陽區(qū)豆各莊（京沈高速路白鹿收費站）29一期：已入住二期：2003.7板樓起價3900，均價4500，townhouse均價6000毛坯房/精裝修34.50%1.14-5層板樓/townhouse1.9珠江國際城通州區(qū)永順鎮(zhèn)1002003.12.31均價5000精裝修40%0.75板樓/townhouse2.5金地格林小鎮(zhèn)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)天寶中街2號29.9Townhouse：2003.2.28板樓：2003.6.28板樓均價4500，towmhouse均價6000毛坯房46.70%1.25板樓/townhouse1.9/2.6（帶電梯）朝陽新城“東壩邊緣集團”南側(cè)170.92003.12統(tǒng)一價：3310毛坯房1.7板樓0.5項目名稱項目位置總建筑面積（萬㎡）入住時間價格（元/㎡）裝修情況綠化率容積率產(chǎn)品類型物業(yè)費（元/㎡/月）炫特區(qū)東四環(huán)外石佛營302004.4均價5600精裝修帶家電32.80%3.75板樓/塔樓2.5-2.8MINI閣調(diào)南距姚家園路200米152003.12起價3708，均價4150廚衛(wèi)初裝302.5板樓/塔樓板1.6塔2.6珠江綠洲朝陽區(qū)京通高速路高碑店出口東1800米302003.12.31均價5780精裝修60%3.8塔樓2-2.5世外桃園朝陽區(qū)楊閘環(huán)島往東2公里法管學(xué)院對面42003.8均價2980精裝修30%1.5板樓1.5珠江羅馬嘉園朝陽甘露園北里甲1號412004.6.30均價7000精裝修3板樓、塔樓2.82-1-1-2、直接競爭項目SWOT分析萬科青青家園項目概況萬科青青家園是北京萬科繼萬科城市花園、萬科星園之后，在北京開發(fā)的第三個項目；位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達，并通有直達公交車，交通極為方便；占地面積25萬㎡，總建筑面積29萬㎡，容積率僅為1.1，基本上是4至5層的住宅，首層住戶都擁有私家花園，并通過層層退臺的方式，令幾乎樓上每一家都擁有私家露臺；分三期開發(fā)，一期發(fā)售733套，銷售率達到97%，現(xiàn)已入住，二期正在發(fā)售中。優(yōu)勢①品牌優(yōu)勢：萬科是公認的國內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌，在消費者心中占據(jù)著一定的位置，它代表了質(zhì)量和服務(wù)的保證，在消費者中有良好的口碑。②交通便利：開車可走免費的高速，公交363路（至四惠）現(xiàn)已開通至小區(qū)門口。③萬科物業(yè)擁有完善的管理體系，青青家園采用EMS物業(yè)管理模式，快捷、高效、周到、完美。劣勢①市政配套不完善：目前周邊比較荒涼，配套設(shè)施較少，要靠小區(qū)自己興建。②價格偏高：雖然3900元/㎡的起價很吸引人，但是青青家園的交樓標(biāo)準(zhǔn)是毛坯房，4500元/㎡的均價并不低。機會一期業(yè)主已經(jīng)順利入住，初具規(guī)模，周邊暫無已形成規(guī)模的競爭樓盤。五環(huán)路的開通使青青家園的交通更為便捷。威脅位于青青家園西邊的京城雅居（起價4430元/㎡）剛剛推出，產(chǎn)品為Townhouse和6層帶電梯公寓，將在2003年12月入住，此項目使青青家園二期、三期銷售面臨較大競爭壓力。珠江國際城項目概況珠江國際城位于北京CBD后花園――通州區(qū)，定位為通州區(qū)的高檔項目，初期規(guī)劃面積達2000畝，總建筑面積100萬㎡；規(guī)劃建有復(fù)式洋房、單體別墅、聯(lián)排別墅等多種住宅形式，配備國際會所及商業(yè)主街等現(xiàn)代生活設(shè)施；一期300余套，自2002年11月初開始認購，目前只認購了100余套，如果前期手續(xù)順利，預(yù)計在3月份開始正式簽約。優(yōu)勢①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢：珠江合生聯(lián)手，已在北京投資開發(fā)5個樓盤，具有較高的知名度。②資金優(yōu)勢：樓盤尚未正式推出，已經(jīng)將5000㎡的會所建好并投入使用，吸引了眾多人的關(guān)注。劣勢①位置距離市中心較遠。②價格偏高：目前通州區(qū)項目均價都在4000元/㎡以下，國際城5000元/㎡的均價確實對銷售形成一定的阻力。機會通州區(qū)缺乏高檔項目，國際城較大的社區(qū)規(guī)模、歐洲風(fēng)格的設(shè)計加上珠江的品牌，使其在通洲區(qū)有鶴立雞群的感覺，能給業(yè)主營造一定的心理優(yōu)勢，吸引二次置業(yè)者的關(guān)注。威脅在周邊普遍是中低價位樓盤的形勢下，高檔樓盤的營銷推廣具有一定的難度和風(fēng)險。金地格林小鎮(zhèn)項目概況金地格林小鎮(zhèn)是亦莊地區(qū)的代表樓盤，也是亦莊地區(qū)銷售狀況最好的樓盤；由townhouse和板樓組成，板樓均價4500元/㎡；townhouse最初的均價為6100元/㎡，后來漲到6900元/㎡，現(xiàn)已全部售出；目前銷售率已達在售樓盤的80%，2002年總銷售額超過5億元人民幣。優(yōu)勢①品牌優(yōu)勢：金地格林小鎮(zhèn)是金地集團在北京投資開發(fā)的第一個項目，憑借金地的知名度，聚集人氣的速度較快。②配套較全：亦莊是政府大力支持投資開發(fā)的熱點區(qū)域，目前居住區(qū)已漸成規(guī)模，市政配套較全，中小學(xué)、醫(yī)院、大超市、體育場館都具備，有多條公交車線路直達小區(qū)：723、732、324、927、946、小11、小35。③是全國首批健康住宅試點工程，住宅設(shè)計符合健康住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。劣勢①格林小鎮(zhèn)均價4500元/㎡，雖然低于奧園，但并不具備價格優(yōu)勢，奧園5150元/㎡包含了精裝修和中央空調(diào)，是毛坯房，如果加上裝修費用，價格基本與奧園持平。②從位置上看，雖然格林小鎮(zhèn)與奧園都在五環(huán)外，但南五環(huán)遠不如東五環(huán)距離市區(qū)近，且東部地區(qū)的升值潛力較大；③戶型設(shè)計明顯不如奧園，存在明顯缺陷。機會五環(huán)路的開通、輕軌鐵路與地鐵5號線的連通將會使亦莊的交通大為改善，樓盤升值潛力較大。威脅在亦莊地區(qū)存在較多產(chǎn)品類似、價格相近的競爭性樓盤。朝陽新城項目概況朝陽新城是距離奧園最近的一個樓盤，位于東壩邊緣集團的南部，總占地面積156.12公頃，總建筑面積170.9萬㎡，是北京金隅集團在東壩開發(fā)的大型經(jīng)濟適用住房小區(qū)。一期工程建筑面積37萬㎡，已于2002年10月開工，預(yù)計在2003年9月竣工。小區(qū)內(nèi)將設(shè)有商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施，已具備供電、上水、天然氣、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。該小區(qū)采用歐陸風(fēng)格的設(shè)計方案，目前處于前期運作階段，尚未公開發(fā)售。價格暫定為統(tǒng)一價3310元/㎡，不分樓層，不分朝向，預(yù)計在2003年5月30日正式網(wǎng)上認購。優(yōu)勢價格優(yōu)勢：朝陽新城作為經(jīng)濟適用房，它的成本優(yōu)勢帶來了價格優(yōu)勢。劣勢①東壩地區(qū)的市政配套不完善，居住區(qū)未成規(guī)模。②小區(qū)入住后面臨較大的交通壓力。機會在東壩目前沒有同等價位的競爭樓盤。威脅①項目周邊環(huán)境不太理想，先期入住居民可能會感到生活不便利。②隨著東壩地區(qū)的逐步開發(fā)，周邊將會出現(xiàn)較低價位的競爭對手，如附近MiNi閣調(diào)即將推出。炫特區(qū)項目概況炫特區(qū)是2003年初新推出的小戶型樓盤，一居室35～50㎡，二居室66～80㎡。自1月25日開始接受10號11號樓排號認購，截至2月18日，已有2100組客戶排號，從2月19日開始推出9號11號樓的排號。社區(qū)內(nèi)建有近7000㎡超大型的青鳥會所，方便業(yè)主運動健身，對青年人非常有吸引力。此項目與奧園距離較近，但目標(biāo)客戶群不同，產(chǎn)品類型也不同，因此對奧園的銷售狀況不會造成太大影響。優(yōu)勢①區(qū)位優(yōu)勢：位于朝陽公園東側(cè)東四環(huán)外的石佛營，交通極為便捷，周邊交通主干道有東四環(huán)、朝陽路、姚家園路等，四通八達，主要公交線路611路、705路、712路、859路、831路、829路、808路、608路等直達小區(qū)。②價格優(yōu)勢：房款單價不低，但總價低，首付和月還款壓力小，對首次置業(yè)的青年白領(lǐng)和投資型買家都非常有吸引力。劣勢在塔樓中的小戶型設(shè)計，不可避免地存在各種缺點，無法滿足均好性。對于追求生活居住品質(zhì)的人來說，不適合此樓盤。機會隨著CBD區(qū)域的飛速發(fā)展，此樓盤升值潛力較大。威脅目前此樓盤的認購者多為炒家，炒號現(xiàn)象嚴(yán)重，如不加強控制，可能會使真正想買的人望而卻步。MINI閣調(diào)項目概況MINI閣調(diào)位于東壩中路東側(cè)，距離奧園和朝陽新城都非常近，預(yù)計在2003年3月推出，占地面積6萬㎡，總建筑面積15萬㎡，建筑主體采用北高南低的格局，塔板結(jié)合，戶型面積從60平米至170㎡；配備了6000㎡的超大會所；均價4150元/㎡。優(yōu)勢15萬㎡的社區(qū)配有6000㎡的會所，社區(qū)內(nèi)服務(wù)項目較多，彌補市政配套的不足。劣勢社區(qū)規(guī)模較小，與奧園和朝陽新城相比，容積率偏高。開發(fā)商是北京富利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，缺乏知名度。③與大型經(jīng)濟適用房朝陽新城毗鄰，不具備價格優(yōu)勢。機會戶型設(shè)計較多，面積上跨度大，客戶有較大選擇余地。威脅隨著東壩地區(qū)樓盤的增多，東壩地區(qū)面臨交通壓力。珠江綠洲項目概況珠江綠洲自2002年初推出，位于朝陽區(qū)京通高速路南側(cè)，交通便捷，占地面積25公頃，總建筑面積35.8萬㎡，戶型以兩居、三居為主，面積在100至140㎡。綠化覆蓋率在60%以上，南北綠化帶長達890米，西南緊鄰2.4公頃的綠化帶。優(yōu)勢①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢②區(qū)位優(yōu)勢：位于朝陽區(qū)京通高速路高碑店出口東800米，南部緊鄰京航運河起點通惠河，與昆玉河等水系相連，毗鄰北京中國唯一一所專業(yè)傳媒大學(xué)——北京廣播學(xué)院及聲明顯赫的專業(yè)外語大學(xué)——北京第二外國語學(xué)院。③社區(qū)綠化覆蓋率高達60%，在京城比較少見。劣勢在京通快速路沿線屬于價位較高的樓盤機會五環(huán)路的開通使珠江綠洲的交通更為便捷威脅①京通快速路沿線可供開發(fā)的區(qū)域還較多，未來會出現(xiàn)較多的競爭對手世外桃園項目概況世外桃園把“挑戰(zhàn)經(jīng)濟適用房”作為其廣告語，該項目位于朝陽路東端（楊閘環(huán)島往東2公里），6層板樓奉送全套精裝修，均價2980元/㎡?？偨ㄔO(shè)規(guī)模4萬㎡，小區(qū)的東側(cè)及南側(cè)被近千畝的青年林包圍，小區(qū)前綠樹成蔭，空氣清新，使人仿佛進入“世外桃園”。優(yōu)勢極具誘惑力的價格優(yōu)勢。劣勢①距離市中心較遠，且社區(qū)規(guī)模較小。②市政配套不完善，無市政供水。③處于飛機航道下，通訊信號易受干擾。機會周邊無同等底價位的競爭樓盤。威脅社區(qū)規(guī)模小，又離市中心遠，入住后各方面生活需求很可能得不到滿足。珠江羅馬嘉園項目概況珠江羅馬嘉園定位為CBD內(nèi)管理精英的第一居所，41萬㎡的意大利風(fēng)格建筑，塔樓板樓結(jié)合，均價7000元/㎡，送精裝修，裝修風(fēng)格氣派華麗；整個社區(qū)占地21公頃，園林、街道將社區(qū)分為獨立的四個分區(qū)，每個區(qū)都擁有自己的特色，或運動或藝術(shù)或陽光或繁華，每個分區(qū)擁有獨立的生活空間，全部用精雕細琢的高檔建材，從各個細節(jié)多角度詮釋純正的意大利生活。優(yōu)勢（1）珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢（2）區(qū)位優(yōu)勢：處在CBD輻射區(qū)，緊鄰朝陽北路（3）風(fēng)格獨特：純正意大利風(fēng)格建筑，古典、華麗、氣派劣勢價格不菲，一般工薪階層難以負擔(dān)。機會隨著朝陽北路建設(shè)速度的加快，交通狀況將大有改善，能吸引更多的高收入階層。威脅在市場上存在較多相同價位的競爭對手，如蘋果社區(qū)、富力城，也是均價7000，但位置優(yōu)于羅馬嘉園，因此性價比高于羅馬嘉園。2-1-2、間接競爭項目分析本研究報告將朝陽路沿線的部分中檔住宅以及亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的低密度項目界定為主要間接競爭項目，將其他6000元/㎡以下的精裝項目和綠化隔離帶項目界定為次要間接競爭項目。2-1-2-1、朝陽路沿線競爭項目CBD帶熱了朝陽路。500萬㎡的寫字樓和中央電視臺、北京電視臺的遷入，預(yù)示著將有大批高知高資的人士需要解決居住問題。但目前商務(wù)區(qū)內(nèi)高樓林立，宜商不宜住，而且目前開盤的三個項目價位都在每平方米萬元以上，置業(yè)者多已投資出租為主。從國外的情況看，商務(wù)區(qū)內(nèi)居住人數(shù)是工作人數(shù)的十分之一左右。而作為CBD的東大門，朝陽路上不少項目已成現(xiàn)房。沿線項目銷售供應(yīng)量達數(shù)百萬平方米，遠洋天地、興隆家園、晨光家園、青年路小區(qū)都是規(guī)模在60萬平方米以上的大盤，高檔樓盤有朝陽園Ⅱ（12萬平米）、珠江羅馬嘉園（41萬平方米）。朝陽路沿線項目列表項目位置總建筑規(guī)模（萬㎡）樓體類型戶型(㎡)裝修標(biāo)準(zhǔn)入住時間均價(元/㎡)遠洋天地慈云寺橋東南角80塔樓、板樓一居60、兩居109～120、三居127～154、另有頂層復(fù)式毛坯房一期部分2001年12月板樓6400塔樓5500晨光家園朝陽區(qū)東八里莊90塔樓一居60、兩居77～85、三居100～110粗裝修一期已經(jīng)全面入住4900都會華庭華堂商場南側(cè)35塔樓一居71、兩居91～131、三居122～167毛坯房、部分單位精裝修一期2001年9月5880（毛坯房）朝陽無限華堂商場東側(cè)500米路北側(cè)20塔樓、板樓兩居104～117、三居143～148粗裝修一期2003年4月4558甘露家園朝陽區(qū)甘露園6塔樓、板樓一居62、兩居92～108、三居113～135、四居147。粗裝修2001年12月4700麗景馨居朝陽區(qū)甘露園5塔樓一居67、兩居85～106、三居122粗裝修2001年12月4700甘露晴苑朝陽區(qū)甘露園4塔樓一居66、兩居83～89、三居104粗裝修2001年10月4600興隆家園朝陽區(qū)青年路60塔樓、多層一居71、兩居77～81、三居108。廚衛(wèi)裝修一期多層已入?。欢?棟塔樓2001年104700藍T公寓朝陽區(qū)青年路8塔樓、板樓一居67～80、兩居93～106、三居110～156。廚衛(wèi)精裝2003年4月4500美然動力街區(qū)朝陽區(qū)定福莊30板樓、多層以小面積三居和兩居為主，具體面積未定毛坯房（精裝修選配）2002年底4080（毛坯房）柏林愛樂朝陽區(qū)管莊60板樓一居56～68、居125～151、四居179、另有頂層復(fù)式。粗裝修2002年底3800朝陽路項目簡單點評：遠洋天地：大規(guī)模綜合性項目，擁有從住宅、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)業(yè)設(shè)施等一系列齊全配置，邀請世界知名建筑設(shè)計和環(huán)境設(shè)計事物所設(shè)計，產(chǎn)品充滿創(chuàng)新色彩。晨光家園：住總集團開發(fā)的東部大型項目，全部小戶型設(shè)計為消費能力和家庭結(jié)構(gòu)有限的家庭提供了良好的選擇，整體接近現(xiàn)房時開始發(fā)售體現(xiàn)開發(fā)商強大實力，未來建成后將可以提供完善的區(qū)內(nèi)配套供業(yè)主使用。朝陽無限：專為東區(qū)工作的青年購房者精心打造，20萬㎡總體建筑面積和緊鄰朝陽路的優(yōu)越位置，為業(yè)主提供了生活所需的配套設(shè)施和便捷的出行條件，細致的園林設(shè)計、獨特的會所配置和體貼的智能安防系統(tǒng)、24小時熱水及管道直飲水設(shè)計更為業(yè)主提供精致生活享受。甘露家園：規(guī)模有限限制了該項目檔次的提高，但較低的價格成為吸引消費者的最大買點，但是目前該項目面臨的入住推遲勢必影響項目的信譽度。麗景馨居：同甘露晴苑和早先建設(shè)的甘露西里小區(qū)共用一塊用地，整體小區(qū)基本完成，但由于規(guī)劃時間較早，整體規(guī)劃比較落后，屬于早期居民小區(qū)設(shè)計，同樣的問題也存在于甘露晴苑。甘露晴苑：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售和低于整體市場的價格成為該項目吸引消費者的最大買點之一，由于整體小區(qū)已經(jīng)建設(shè)完成避免未來入住業(yè)主后受到施工干擾。興隆家園：60萬㎡大型社區(qū)，建設(shè)時間較早，、緊鄰京通快速路的部分已經(jīng)成形，大型社區(qū)內(nèi)提供了比較齊全的配套設(shè)施，擁有京通快速路和朝陽路兩條主干道也使業(yè)主出行十分便利。美然動力街區(qū)：小區(qū)建筑設(shè)計突出現(xiàn)代主義風(fēng)格，張揚獨特的外立面造型對客戶十分有吸引力，配合運動主題設(shè)計的園林顯得精巧而實用，總體來說戶型多樣化，面積偏小，但功能設(shè)計較為合理。屬中等規(guī)模，中檔次社區(qū)。位置相對來說較遠，項目距離主路有一段距離。柏林愛樂：小區(qū)聘請德國知名設(shè)計師馮·格康進行建筑設(shè)計，整體呈現(xiàn)簡約的現(xiàn)代主義風(fēng)格，精致的設(shè)計中突顯著內(nèi)斂的氣質(zhì)，戶型設(shè)計舒適實用，功能分區(qū)較為合理，通風(fēng)采光良好；屬中高檔次大規(guī)模小區(qū)。距離市區(qū)距離較遠，交通較為不便，周邊環(huán)境較差是該項目較為突出的缺點。2-1-2-2、亦莊低密度居住區(qū)競爭優(yōu)勢明顯亦莊位于京津塘高速公路起點西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)，預(yù)計2003年開始動工的城鐵開通后，10分鐘即可抵達市中心。按照規(guī)劃，2010年，亦莊將成為人口為40萬至50萬，面積為80至100平方公里的綜合性現(xiàn)代化國際居住區(qū)。目前亦莊開發(fā)區(qū)住宅面積已達到近200萬㎡，十余個開發(fā)項目的住宅總套數(shù)接近萬套。主要包括三大類產(chǎn)品：第一類為別墅、Townhouse和疊拼；第二類為低層板樓；第三類為小高層板樓。低密度、純居住區(qū)、品質(zhì)高是亦莊樓盤的主要特點。2002年，亦莊商品房銷售面積達80萬㎡。目前該區(qū)域的房地產(chǎn)項目大都處在4000元／平方米左右，Townhouse均價也只有6500元／㎡，較去年同期相比，區(qū)域均價整體上揚近500元／㎡，即便如此，4000元／㎡的較低的銷售價格仍然為投資者預(yù)留足夠的上升空間。亦莊部分項目列表項目名稱總建筑面積（萬㎡）入住時間均價（元/㎡）裝修情況綠化率（%）產(chǎn)品類型物業(yè)費元/月/㎡戀日綠島222003年9月30日4300毛坯房30.325棟3至6層的多層樓和6棟板式小高層多層1.2一棟洋房15.22002.11..156600毛坯房57.6別墅2.8新康家園21一期、二期已經(jīng)入住，三期2003.12.31入住3950廚衛(wèi)精裝30%6層板樓1.5星島嘉園5.32003.44500毛坯房40%3-5層板樓1.8米蘭·天空（星島嘉園二期）4.32003.4.204500毛坯房40%多層、小高層1.8萊茵河畔（星島嘉園三期）102003.4.304500毛坯房40%3-5層townhouse、6-11板式小高層1.8浉城百麗莊園11.32002.124300毛坯房37%4層花園住宅、4層疊拼別墅和townhouse1.8上海沙龍202003.9.30起價3658，均價4058毛坯房406-9層板樓1.8一世情園4.42002.12.313180精裝修435層板樓/townhouse1.12-1-2-3、6000元以下精裝修項目值得借鑒由于北京市規(guī)定2001年12月1日之后立項報批的樓盤必須提供精裝修，從2002年開始，北京樓市中精裝修樓盤逐漸增多。精裝修住宅的優(yōu)點在于：可以節(jié)約采購成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護建筑結(jié)構(gòu)免遭破壞。因此，精裝修住宅將逐步取代毛坯房，成為樓市主流產(chǎn)品。2002年北京市均價在6000元/㎡以下的精裝修樓盤列表如下，這些樓盤對奧園有一定的借鑒意義。6000元以下精裝修項目列表項目名稱項目位置總建筑面積（萬㎡）價格（元/㎡）裝修情況綠化率容積率樓型物業(yè)費（元/㎡/月）入住時間珠江綠洲朝陽建國路京通高速路高碑店出口向東1800米路南40.75780精裝修60%3.8塔樓2-2.52003.12.31珠江國際城通州區(qū)永順鎮(zhèn)1004500精裝修40%1板樓/別墅2.52003.12.31陽光華苑-成品家朝陽楊閘環(huán)島西北側(cè)505500精裝修送家具電器40%2.6塔樓2.262003.1.5京貿(mào)國際公寓朝陽京通快速路八里橋出口東100米245280精裝修40%4塔樓2.12002.12.31炫特區(qū)日月東華東邊,晨光家園北邊305000精裝修32.80%3.75板樓和塔樓2.5-2.82004.4世外桃園朝陽楊閘環(huán)島往東2站路北42980精裝修30%1.56幢6層板樓1.52003.8.30望京新銳-慧谷時空朝陽望京新興產(chǎn)業(yè)36號地125800精裝修31%2.4塔樓2.22001.5.31麒麟家園海淀肖家河?xùn)|村1號115500毛坯房(菜單式裝修)31%1.5板式、點式多層2.5左右2003.2.31項目名稱項目位置總建筑面積（萬㎡）價格（元/㎡）裝修情況綠化率容積率樓型物業(yè)費（元/㎡/月）入住時間蘋果社區(qū)朝陽區(qū)國貿(mào)橋東南606000精裝修40%未定塔樓2004年下半年一世情園大興亦莊北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第二生活區(qū)新華西街1號4.43180精裝修43%1.15層板樓/townhouse1.12003.12.31東閣雅舍通州北關(guān)環(huán)島西南側(cè)4.23380精裝修40%5～6蝶形24層塔樓1.72003.6.30夏都盈座朝陽廣順北大街9.75580精裝修35%5.7高層板樓2.382003.9.28嘉蓮苑宣武廣安門西街75500精裝修50%4.617～23層塔樓1.92002.7.31玉阜嘉園海淀區(qū)玉泉路與阜石路交匯處東南角135100精裝修58%2.2板式小高層2.32002.8.30宣頤家園朝陽區(qū)小紅門路28號宣頤公園對面323700精裝修37.40%1.2小高層、板樓1.52003.6.302-1-2-4、綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目分析綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目列表項目名稱物業(yè)位置物業(yè)類型均價(元/㎡)總建筑面積(萬㎡)入住時間酈城海淀區(qū)西四環(huán)四季青橋西北角多層板樓6400902002年12月錦繡大地海淀區(qū)蘇州橋西500米(萬柳)4棟18層塔樓，1棟8層板樓、1棟9層板樓798082002年6月鋒尚國際公寓海淀區(qū)萬柳蘇州橋西800米萬柳中路2棟18層塔樓，1棟9層板樓100008世紀(jì)金源公寓海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)遠大路，西四環(huán)與板井路東北側(cè)弧形板式樓A(酒店式公寓)B(客房)C(寫字樓2萬平方米)三段7800182002年9月新新國際公寓海淀區(qū)萬泉河路1棟L型9層板樓92501.2森林大第海淀區(qū)西三旗環(huán)島向東4公里一期24棟6層板樓3850802002年底誠品建筑海淀區(qū)紫竹院路四季青橋東南角6棟8-14層板樓75504.82003年底逸成東苑海淀區(qū)雙清路10棟板式小高層6300102003年11月博雅西園海淀區(qū)農(nóng)大南路北側(cè)一期10棟7層板式帶電梯5600202003年6月香山藝墅海淀區(qū)香山南路88號聯(lián)排、獨棟別墅1000032003年5月碧水云天·頤園海淀區(qū)西北三環(huán)昆玉河畔4棟塔樓,8棟板式小高層7000板,6600塔27.52003年8月太陽國際公館朝陽區(qū)西壩河北里2棟板加塔式住宅78005.62003年5月底國展新座朝陽區(qū)太陽宮西壩河路1號塔樓、高層板樓59003.92003年2月東景苑朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋東200米2棟22層塔樓