物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃設(shè)計及裝修配置指引

物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃設(shè)計及裝修配置指弓Iin（試行）編制日期審核日期批準日期修訂記錄目的明確物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃設(shè)計及裝修配置要求，滿足物業(yè)服務(wù)管理及業(yè)戶需求，以提高物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量和業(yè)戶滿意度。適用范圍適用于某知名房地產(chǎn)集團所有開發(fā)項目的物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃設(shè)計和裝修配置工作。術(shù)語及定義物業(yè)服務(wù)用房指根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定及物業(yè)服務(wù)管理或業(yè)戶需求，由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的供物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中使用的房屋。物業(yè)服務(wù)用房通常包括十二個類別：客戶服務(wù)區(qū)、財務(wù)收費區(qū)、物業(yè)辦公區(qū)、工程區(qū)、消防中控室、秩序維護區(qū)、保潔區(qū)、倉庫、員工宿舍、員工食堂、公共洗手間、業(yè)委會辦公室?！按笾行晚椖俊敝父邔幼≌?0萬E以上、多層/別墅住宅及寫字樓10萬E以上、商業(yè)中心5萬E以上項目。管理原則無職責集團設(shè)計部5.2.1按指引審核項目規(guī)劃設(shè)計。一線公司按指引和物業(yè)建議，結(jié)合法規(guī)進行項目規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、成本核算、工程招標。商管公司按指引提交建議，參與規(guī)劃設(shè)計、圖紙會審及施工現(xiàn)場溝通配合。關(guān)鍵活動描述6.1物業(yè)服務(wù)用房建議及設(shè)計確認6.1.1概念設(shè)計階段，地產(chǎn)公司將概念設(shè)計方案或要點發(fā)給一線商業(yè)物業(yè)公司，未成立有一線商業(yè)物業(yè)公司的項目則由商管公司負責，商管公司或一線商業(yè)物業(yè)公司按指引、當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定和實際需求提交《物業(yè)服務(wù)用房需求表》，地產(chǎn)公司結(jié)合項目特點進行規(guī)劃設(shè)計。設(shè)計深化階段，雙方會審圖紙后商管公司確認圖紙，并填寫《物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃設(shè)計確認函》（附設(shè)計圖）發(fā)地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司據(jù)此跟進設(shè)計、核算、招標和施工，一線商業(yè)物業(yè)公司協(xié)助。如后期設(shè)計需做變更則由雙方共同商議確認。6.1.2物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)配置要求包括法規(guī)要求、物業(yè)服務(wù)管理要求及業(yè)戶需求，其中法規(guī)要求主要指國家及各省市頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)用房管理辦法》等法規(guī)或文件。其中用于客戶服務(wù)、物業(yè)辦公、消防中控、設(shè)備工具、倉庫等用房、業(yè)委會辦公室為法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例必須配置，其它部分原則上應(yīng)規(guī)劃配置，如現(xiàn)場情況經(jīng)綜合考慮經(jīng)濟性、可行性和風險性無法提供經(jīng)報審后可以視情調(diào)整?？傮w面積亦有規(guī)定，但不同省市規(guī)定的比例等細則略有不同。6.1.3實際規(guī)劃設(shè)計和配置中，可在滿足當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)基本需求前提下，結(jié)合項目的產(chǎn)品定位、區(qū)位、類型、規(guī)模和設(shè)計要點等，平衡質(zhì)量、成本和進度合理規(guī)劃、配置、設(shè)計具體位置和面積。6.1.4物業(yè)服務(wù)用房方案設(shè)計應(yīng)注意除客戶服務(wù)區(qū)和財務(wù)收費區(qū)外其它區(qū)域應(yīng)盡量與業(yè)主或客戶動線分開，避免干擾。6.1.5各類用房裝修及家具配置除特別說明外，均為地面鋪瓷磚，墻面和頂面刷白色內(nèi)墻普通涂料，洗手間、淋浴間需做180厘米高防水，食堂及廚房需90厘米高墻裙，其它部位配踢腳線；辦公區(qū)電源、內(nèi)部電話及網(wǎng)線接口一人一套；非現(xiàn)場制作辦公家具由商業(yè)和物業(yè)公司負責配置。各類物業(yè)服務(wù)用房配置標準和要求客戶服務(wù)區(qū)客戶服務(wù)區(qū)/客戶服務(wù)中心是物業(yè)形象展示單位，為方便業(yè)主宜在地上設(shè)置。客戶接待區(qū)及前臺不小于20E，參考標準增加面積（高層住宅每5萬E、多層/別墅住宅及寫字樓每2萬E、商業(yè)中心每1萬E增加5-10E），接待前臺采用高低臺形式，最高為1100mm低處高度750mm為宜，寬（長）度按前臺配置人員2-4人座位設(shè)計，寬度高低處均為300-400mm?？头?jīng)理/主管辦公室1間面積為8-10E?？头k公室1間設(shè)置3-8個工位，面積為每人約4E?？蛻羟⒄勈?間，面積為6-10E。6.2.1.6.洗手間1-2間/位，有洗手臺、雜物柜和排氣扇，面積為6-10E。資料室1間，面積為6-10E。大中型項目如條件允許可增加1間更衣室，面積為4-8E。6.2.1.9.背景墻采用鋁合金或塑鋼等材料，高度以到天花為宜，寬度應(yīng)與前臺寬度相當；天花吊頂并盡量安裝VRV或頂置式分體空調(diào)；墻面采用白色乳膠漆；地面視情采用地毯、木地板或地磚；前臺和辦公區(qū)制作各種地柜和立柜，資料室有鐵制資料柜；接待區(qū)設(shè)置沙發(fā)、桌椅辦公區(qū)配備電腦桌及普通休息沙發(fā)。財務(wù)收費區(qū)宜在地上設(shè)置，為方便客戶應(yīng)緊鄰客服中心。設(shè)收費區(qū)和財務(wù)室,面積為8-15E。.防盜門窗、緊急報警按鈕，配置保險柜和資料柜。物業(yè)辦公區(qū)宜在地上設(shè)置，有直接對外的窗。若無條件設(shè)置外窗須考慮機械通排風措施。物業(yè)總經(jīng)理/經(jīng)理辦公室1間，面積為10-15E。公共辦公室1-2間，按辦公人數(shù)每人3E配置，總面積約為15-60E。資料室1間，面積為8-15E。會議/培訓室1間面積為15-30E。6.2.3.6.大中型項目可增加1間獨立培訓室，面積為20-50E，另配置更衣室1間，面積為8-13E。6.2.3.7.天花吊頂，配置辦公桌、資料柜和更衣柜。工程區(qū)宜在地下設(shè)置，有直接對外的窗。若無條件設(shè)置外窗宜考慮機械通排風措施。大中型項目設(shè)經(jīng)理/主管室1間，面積為8-10E。工程及調(diào)度辦公室1間，面積為8-15E。工具間1間，面積為10-25E。操作間1間，面積為15-35E，設(shè)置專門通風設(shè)備、排煙系統(tǒng)和大中型滅火器。操作間為細石混凝土地面刷地板漆，配工具架。消防中控室宜設(shè)置在地上，若設(shè)在地下一層應(yīng)設(shè)專用樓梯直達室外。中控室的設(shè)備包括保安指揮中心、消防監(jiān)控、電梯監(jiān)控、安防監(jiān)控、門禁對講、周界防范等，并存放應(yīng)急物品、急救物品、搶險工具和照明器材等，面積、裝修及配置要求根據(jù)項目情況按規(guī)范確定。秩序維護區(qū)宜在地下設(shè)置，有直接對外的窗。若無條件設(shè)置外窗考慮機械通排風措施。.大中型項目設(shè)安全經(jīng)理/主管辦公室1間，面積為8-13E。.公共辦公室1間，按辦公人數(shù)每人3.5E配置，一般面積為10-20E，部分項目可能與派出所值班室/治安辦公室共用。安管休息室按小區(qū)占地面積5萬平米一個分開設(shè)置，盡量靠近主出入口或監(jiān)控中心，面積為8-13E。保潔區(qū)宜在地下設(shè)置，有直接對外的窗。若無條件設(shè)置外窗考慮機械通排風措施。.保潔辦公/休息室1間，面積為8-10E。.保潔工具用品間1間，面積為10-20E。倉庫宜在地下設(shè)置，有直接對外的窗。若無條件設(shè)置外窗考慮機械通排風措施，行政和客服倉庫要求安排在不易受潮的位置。根據(jù)使用要求可能有些需安裝防火門。普通倉庫4-5間，分別為行政、客服、工程、消防安管和保潔倉庫。面積分別為10-30E，商業(yè)中心的客服和工程倉庫面積為25-30E。需單獨特別存放的材料倉庫1-2間，面積為8-15E。地面為混凝土地面刷地板漆。安裝鐵制貨架。配置消防煙感和噴淋系統(tǒng)。員工宿舍根據(jù)使用要求及項目條件盡量不設(shè)于全地下室，可視情設(shè)于地上、半地下室、夾層或架空層。設(shè)置于項目偏僻處，避開客戶主要活動區(qū)域。宿舍男女分區(qū)，最好完全分隔開。宿舍隔間基層員工人均面積為男員工3m2，女員工4皿2左右，4-8人/間，領(lǐng)班人均6m2左右，2-4人/間，主管人均8m2左右，1-2人/間；.公共活動室1間，面積為10-150m2。獨立或公共淋浴間:男女分區(qū)，8-10人/間，最好配洗衣間、洗衣槽。衛(wèi)生間：男女分區(qū)，8-10人/間/位。淋浴間和衛(wèi)生間做防水處理及墻面鋪瓷磚。晾曬區(qū)域最好為戶外空間。條件如允許應(yīng)配置管理室和乒乓球室各1間，面積約為5m2和15m2。6.2.9.9.應(yīng)有良好的自然采光和通風，如無自然通風，原則上需配置空調(diào)；裝修材料應(yīng)選擇環(huán)保材料南方地區(qū)宿舍中每個隔間應(yīng)設(shè)計空調(diào)電源，北方地區(qū)宿舍應(yīng)有供暖系統(tǒng)；每個宿舍隔間應(yīng)設(shè)計獨立電表，配置開水器專用電源；衛(wèi)生間應(yīng)為蹲廁，男衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置小便斗，衛(wèi)生間和淋浴間均進行防水處理。除非層高低于2.2米，一律采用雙層鐵床；書桌按1-2人一桌配，衣柜按1人1柜位配；公共活動室應(yīng)設(shè)置有線電視端口，如有可能可在宿舍隔間、宿舍活動室設(shè)置網(wǎng)絡(luò)端口，主管宿舍配置有線電視、網(wǎng)絡(luò)接口。員工食堂食堂及廚房應(yīng)視情況設(shè)于地上，盡量配置在有燃氣供應(yīng)，排煙、排水、排污、卸貨、垃圾處理和化油處理便利，并盡量離員工宿舍近而離住戶或住戶出入口遠的位置，盡量不因上述因素及噪音等影響附近業(yè)戶。廚房面積標準為0.3m2/人（就餐人數(shù)）左右。餐廳面積標準為0.4m2/人（就餐人數(shù)）左右。廚房要求有排煙和化油系統(tǒng)，采用防滑地磚，墻壁用瓷磚，盡量設(shè)排水地溝，進行防水處理。廚房配備燃氣、給排水、排煙、三相動力用電（電炒鍋、大電飯煲、冰柜）、照明、電源插座、洗菜池；餐廳要求配備風扇插座、暖氣（北方）、照明、三相動力用電（消毒碗柜、電熱水器）、有線電視接口、柜機空調(diào)插座。公共洗手間綜合考慮員工、小區(qū)活動業(yè)主和會所客人需要，在商場、會所和物業(yè)服務(wù)中心的公共洗手間無法滿足需求的區(qū)位，在給排水和通風方便，不會過度影響業(yè)戶的位置適當增加公共洗手間。覆蓋面積約為：高層小區(qū)建筑面積5萬E左右、其它小區(qū)建筑面積2萬E左右。防滑地磚、墻面瓷磚、簡單吊頂；進行防水處理；配置洗手臺和清潔池以及排風換氣裝置。業(yè)委會辦公室盡量鄰近物業(yè)辦公區(qū)，以便于會議室等資源共享及關(guān)系融洽。面積根據(jù)小區(qū)規(guī)模大小按法規(guī)規(guī)定設(shè)計。配置辦公臺、沙發(fā)，超過30平米配置小會議桌。支持文件無相關(guān)表格表1《物業(yè)服務(wù)用房需求表》表2《物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃設(shè)計確認表》相關(guān)工具無

城市項目規(guī)劃面積日期序號類別功能區(qū)域面積（m2）位置裝修/配置備注合計物業(yè)/商業(yè)公司:表1:物業(yè)服務(wù)用房需求表服務(wù)中心:表1:物業(yè)服務(wù)用房需求表表2：物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃設(shè)計確認表

規(guī)劃面積日期序號類別功能區(qū)域面積（m2）位置裝修/配置備注合計（附設(shè)計圖紙）地產(chǎn)公司:項目部：代表：物業(yè)/商業(yè)公司地產(chǎn)公司:項目部：代表：備注說明，非正文，實際使用可刪除如下部分。本內(nèi)容僅給予閱讀編輯指點：1、本文件由微軟OFFICE辦公軟件編輯而成，同時支持WPS。2、文件可重新編輯整理。3、建議結(jié)合本公司和個人的實際情況進行修正編輯。4、因編輯原因，部分文件文字有些微錯誤的，請自行修正，并不影響本文閱讀。Note:itisnotthetext.Thefollowingpartscanbedeletedforactualuse.Thiscontentonlygivesreadingandeditinginstructions:ThisdocumentiseditedbyMicrosoftofficeofficesoftwareandsupportsWPS.Thefilescanbeeditedandreor