山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法新編

山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法總則第一條為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)國家和省有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。第三條本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，主要包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第四條 住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行屬地化管理，堅(jiān)持專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第五條 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同省財(cái)政部門負(fù)責(zé)全省住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。尚未結(jié)束房改的單位，其住宅專項(xiàng)維修資金管理工作由所在地的財(cái)政部門或者物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)；已結(jié)束房改的單位及商品住宅的住宅專項(xiàng)維修資金管理工作，統(tǒng)一由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門負(fù)責(zé)?？h級(jí)以上地方人民政府物業(yè)主管部門下設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱維修資金管理機(jī)構(gòu)），具體負(fù)責(zé)管理商品住宅、已出售公有住房的住宅專項(xiàng)維修資金，保證資金安全、使用便利。第二章 交存第六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主， 應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。第七條 商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金， 每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5％至8％?？h級(jí)以上地方人民政府物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。第八條 出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的 2％。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的 30％，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。本辦法施行前已出售的公有住房，業(yè)主可以按照當(dāng)時(shí)房改成本價(jià)的2％的比例補(bǔ)交，也可以根據(jù)購房面積，按照每年

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平方米向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納住宅專項(xiàng)維修資金。第九條 未成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定委托政府代為管理的，其住宅專項(xiàng)維修資金由維修資金管理機(jī)構(gòu)代為統(tǒng)一管理。維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定委托所在地商業(yè)銀行， 作為專戶管理銀行。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬，其中，業(yè)主交存的，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。第十條商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已出售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前， 將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到住宅專項(xiàng)維修資金之日起 30日內(nèi)，將代收的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。第十一條未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，產(chǎn)權(quán)登記部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)。第十二條本辦法施行前，公有住房售房單位從售房款中提取并交存的住宅專項(xiàng)維修資金，已結(jié)束房改的，應(yīng)當(dāng)由單位劃轉(zhuǎn)至當(dāng)?shù)鼐S修資金管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行專戶管理，按幢設(shè)立明細(xì)賬目。第十三條實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的日常管理。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在維修資金管理機(jī)構(gòu)委托的所在地商業(yè)銀行，作為專戶管理銀行。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法、會(huì)計(jì)核算制度，設(shè)立業(yè)主明細(xì)賬目管理。第十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)決定及書面報(bào)告通知并報(bào)物業(yè)主管部門備案。對(duì)于符合移交條件的，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額及有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。第十五條 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30％的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會(huì)同財(cái)政部門負(fù)責(zé)制定。第十六條商品住宅已經(jīng)出售但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建。具體補(bǔ)交方式由業(yè)主大會(huì)決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主決定。第十七條公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建。由業(yè)主、售房單位按照本辦法第八條、第十條第二、三款規(guī)定補(bǔ)交。第十八條舊住宅區(qū)中有車位場地使用費(fèi)等共有部分收益的，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金。第十九條業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地物業(yè)主管部門的監(jiān)督。第二十條住宅專項(xiàng)維修資金的交存，專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)出具省級(jí)財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的財(cái)政專用票據(jù)。由市、縣物業(yè)主管部門統(tǒng)一向同級(jí)財(cái)政部門領(lǐng)購，專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位向市、縣物業(yè)主管部門領(lǐng)購。第三章 使用第二十一條住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。第二十二條住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。第二十三條住宅專項(xiàng)維修資金的支出由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。已出售公有住房與商品房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，已出售公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?。第二十四條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng) 當(dāng)按照尚未售出物業(yè)的建筑面積， 分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。第二十五條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)的意見及查勘結(jié)果，提出住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造計(jì)劃建議，制定維修和更新、改造方案。方案主要包括：1、維修和更新、改造內(nèi)容；2、工程預(yù)算；3、涉及戶數(shù)；4、維修和更新、改造組織方式。沒有聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)以及公有住房售房單位提出計(jì)劃建議， 并在維修資金管理機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，委托相關(guān)單位制定維修和更新、改造方案。（二）維修和更新、改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主書面同意， 并在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在地維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理維修和更新、改造方案備案，并提交下列材料：1、維修和更新、改造方案；2、相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)書面確認(rèn)證明；3、維修和更新、改造方案公示證明；4、住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額證明。（四）維修資金管理機(jī)構(gòu)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知，專戶管理銀行將維修和更新、改造工程預(yù)算資金的70％劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位。（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位組織實(shí)施維修和更新、改造方案。（六）工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)，或者其委托的具有專業(yè)資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程決算進(jìn)行審核，并出具審核證明。維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和審核證明核實(shí)后，通知專戶管理銀行撥付應(yīng)付費(fèi)用的剩余款項(xiàng)。第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位可以采取公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選擇專業(yè)施工企業(yè)，并與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。第二十七條相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理、鑒定單位對(duì)維修和更新、改造工程實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理及鑒定， 費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。第二十八條 相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)以及公有住房售房單位可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行審核，費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。第二十九條發(fā)生危及房屋安全、電梯停運(yùn)等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)證明核實(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時(shí)實(shí)施維修和更新、改造的，維修資金管理機(jī)構(gòu)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主、公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。第三十條 下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。第四章 監(jiān)督管理第三十一條維修資金管理機(jī)構(gòu)、業(yè)主委員會(huì)和公有住房售房單位，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：（一）住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的余額；（二）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；（三）其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。第三十二條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。第三十三條在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買一級(jí)市場新發(fā)行的國債，并持有到期，確保資金的安全和保值增值。利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意。除本辦法規(guī)定的使用范圍外，不得利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、證券、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。第三十四條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值；（五）罰款收入。第三十五條房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。第三十六條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；（二）公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系， 收繳同級(jí)國庫。第三十七條住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和省財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定。第三十八條住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。第三十九條住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照國家和省財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。從辦法施行之日起，統(tǒng)一使用財(cái)政專用票據(jù)。第五章法律責(zé)任第四十條違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。物業(yè)主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)物業(yè)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。財(cái)政部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)財(cái)政部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十一條公有住房售房單位未按本辦法規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金或者分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用的，由物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門責(zé)令限期改正。第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法規(guī)定分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1