房地產(chǎn)投資投資風(fēng)險(xiǎn)分析課件

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本章要點(diǎn)本章的學(xué)習(xí)目的：掌握風(fēng)險(xiǎn)分析方法的基本理論知識熟悉風(fēng)險(xiǎn)分析方法的具體方法能運(yùn)用參數(shù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的測度課時(shí)分配:8課時(shí)重點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的計(jì)算和風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避難點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的計(jì)算思考題1本章要點(diǎn)本章的學(xué)習(xí)目的：思考題2第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述

一般來說,風(fēng)險(xiǎn)與收益是成正比的。但在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析乃至其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資分析時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)因素一般并未系統(tǒng)地考慮進(jìn)去，特別是在中國，風(fēng)險(xiǎn)問題在投資分析中處于“極不顯眼的位置”。本章將總結(jié)國內(nèi)外投資分析中成熟的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，介紹這一領(lǐng)域的最新進(jìn)展，并將這些方法運(yùn)用到房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中。2第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一般來3第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一、風(fēng)險(xiǎn)的含義

風(fēng)險(xiǎn)是指在人類社會中，由于各種難以預(yù)測因素的影響，使得行為主體的期望目標(biāo)與實(shí)際狀況之間發(fā)生差異，給行為主體造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)是“可測定的不確定性”，而不可測定性才是真正意義上的不確定性。這表明風(fēng)險(xiǎn)是可通過一定的途徑、方法手段計(jì)量和測定的。3第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一、風(fēng)險(xiǎn)的含義4二、風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

風(fēng)險(xiǎn)具有以下特征：（一）風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性風(fēng)險(xiǎn)是獨(dú)立于人類意識之外的，不以人的意識為轉(zhuǎn)移的客觀存在。（二）風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的發(fā)生具有隨機(jī)性任何一具體風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)以及具體表現(xiàn)形式，都是隨機(jī)的。4二、風(fēng)險(xiǎn)的基本特征5（三）風(fēng)險(xiǎn)具有相對性考察的對象不同，時(shí)空條件不同，則風(fēng)險(xiǎn)的含義也不同。（四）風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)具有可測可控性所謂可測性是指可以根據(jù)過去的統(tǒng)計(jì)資料來判斷某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率與風(fēng)險(xiǎn)造成經(jīng)濟(jì)損失的程度。（五）風(fēng)險(xiǎn)與收益相伴而生風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越高，人們可根據(jù)對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和把握，選擇適當(dāng)?shù)氖侄危瑢?shí)現(xiàn)其收益。5（三）風(fēng)險(xiǎn)具有相對性6三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于固有的周期長、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素引起的后果也特別嚴(yán)重，所以對風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。

6三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類7

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，按不同標(biāo)準(zhǔn)可分為不同類別。下面介紹主要的幾類。（一）按風(fēng)險(xiǎn)的來源分類

1.國家風(fēng)險(xiǎn)

2.市場風(fēng)險(xiǎn)

3.自然風(fēng)險(xiǎn)

4.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)7房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，按不同標(biāo)準(zhǔn)可分為不同類8（二）按房地產(chǎn)壽命周期劃分

1．投資前期的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)，如選址風(fēng)險(xiǎn)、市場定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)等。

2．開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)是指從房地產(chǎn)正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)，如按時(shí)完工風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。8（二）按房地產(chǎn)壽命周期劃分9３．經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)包括兩部分內(nèi)容：一是投資經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，如由于投資計(jì)劃安排不當(dāng)、融資計(jì)劃考慮不周帶來的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)；二是指房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)，如由于市場定位及定價(jià)和營銷措施不力等致使?fàn)I銷業(yè)績不佳。４．管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。9３．經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)10（三）按風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容１．政治風(fēng)險(xiǎn)

政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。

２．環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資無論在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還是在施工建設(shè)階段，都會遇到相關(guān)環(huán)保問題，如綠化要求、污水處理要求、施工的外在效應(yīng)等等。３．金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)以及金融政策風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面。10（三）按風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容11

４．市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)如前所述，是由市場供求關(guān)系、競爭關(guān)系、資源條件、市場購買力水平等因素變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

５．信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目投資參與者與項(xiàng)目有關(guān)的各方之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險(xiǎn)。任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機(jī)構(gòu)和公司，這些部門間的合作依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。

11４．市場風(fēng)險(xiǎn)12

６．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)融資、資金運(yùn)用等財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。其中，融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)占主要比重。如果過度舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，不僅會增加融資成本、減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務(wù)而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產(chǎn)危險(xiǎn)。７．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理決策失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)。例如，承包形式的決策、承包方的選擇、營銷渠道的選擇等經(jīng)營決策上與管理決策上存在的風(fēng)險(xiǎn)。12６．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)13第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度

由于風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為投資收益的未來的可能值與期望值之間的偏離性，因此，可以使用投資收益的標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)來測度投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。這里先講述單個(gè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度，在此基礎(chǔ)上再介紹多個(gè)房地產(chǎn)投資總風(fēng)險(xiǎn)的測度。13第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度由于風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為投資收益14一、單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的測度

經(jīng)過科學(xué)的分析和預(yù)測，總能掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分布規(guī)律，盡管它的出現(xiàn)具有隨機(jī)性?？赏ㄟ^計(jì)算房地產(chǎn)投資的期望、方差、標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，以標(biāo)準(zhǔn)差和標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)作為測度風(fēng)險(xiǎn)的工具。14一、單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的測度15

（一）期望值

根據(jù)概率及數(shù)理統(tǒng)計(jì)知識，一個(gè)變量的期望值為：

n

Ｅ（Ｘ）＝∑ＰiＸii=115（一）期望值16

（二）方差與標(biāo)準(zhǔn)差

方差通常用σ２Ｘ表示，標(biāo)準(zhǔn)差σＸ用表示。隨機(jī)變量Ｘ的方差為：

n

σ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ）］2

i=1

隨機(jī)變量的標(biāo)準(zhǔn)差是其方差的平方根：

nσx＝σ２x＝∑Pi［Xi－E（X）］２

i=116（二）方差與標(biāo)準(zhǔn)差17

（三）標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)通常用Vσχ表示，它是標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比。隨機(jī)變量X的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)為：

Vσχ=σχE（X）*100%17（三）標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)18二、多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總風(fēng)險(xiǎn)的測度

當(dāng)投資主體從事兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要考慮多個(gè)投資項(xiàng)目的總風(fēng)險(xiǎn)，即整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的風(fēng)險(xiǎn)測度假設(shè)投資于兩種房地產(chǎn)：A與B，報(bào)酬率分別為XA和XB。并假設(shè)項(xiàng)目A占總投資的百分比是a，其余的投資（1-a）放在項(xiàng)目B上。則這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的總報(bào)酬率為：

XP=aXA+（1-a）XB18二、多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總風(fēng)險(xiǎn)的測度19則其期望值為：

E(XP)=aE(XA)+(1-a)E(XB)

方差（或稱為變異系數(shù)）和標(biāo)準(zhǔn)差分別為：

σ2(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB

σ(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB19則其期望值為：20（二）多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的風(fēng)險(xiǎn)測度在現(xiàn)實(shí)中，可供選擇的項(xiàng)目不只兩個(gè)。所以，把前述的討論延伸到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的組合。假設(shè)投資者選了n個(gè)項(xiàng)目來組成開發(fā)項(xiàng)目組合，則其開發(fā)項(xiàng)目組合的期望值為：

n

E(XP)=∑aiE(Xi)

i=1

nnnn

σ2(Xp)=∑ai2σ2xi+∑aj2σ2xj+∑∑aiajσij(i≠j)

i=1j=1i=1j=1

20（二）多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的風(fēng)險(xiǎn)測度21第三節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的處置

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有兩面性：可能趨向好的方面，使投資主體增加收益；也可能趨向壞的方向，使投資主體遭受損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)處置，大體上有兩種途徑：一是在損失發(fā)生前，采取各種預(yù)控手段，力求免除、消除或減小風(fēng)險(xiǎn)；二是在損失發(fā)生之后，采取一定措施對損失進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償?？偠灾?，有風(fēng)險(xiǎn)回避、平衡交易、資產(chǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等方略。21第三節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的處置房地產(chǎn)22一、風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。這是一種相對徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率保持為0。這種策略的一個(gè)不良后果是，得到高額利潤的機(jī)會也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)規(guī)律。22一、風(fēng)險(xiǎn)回避23二、平衡交易平衡交易是證券市場中運(yùn)用較為普遍的一種做法，在房地產(chǎn)市場中同樣適用。房地產(chǎn)市場中一個(gè)較普遍的平衡交易方式是購買期權(quán)，例如在國外，當(dāng)考慮一個(gè)投資項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)商可以通過購買期權(quán)的辦法來置辦可供選擇的位置。這可為開發(fā)商贏得制定投資規(guī)劃、獲取必需的許可證書及融通足夠的資金等所需的時(shí)間。23二、平衡交易24三、資產(chǎn)組合

資產(chǎn)組合的主要功能是分散風(fēng)險(xiǎn)?！安灰阉械碾u蛋放在一個(gè)籃子里”已成為廣為接受的投資理念?，F(xiàn)實(shí)中，開發(fā)項(xiàng)目組合有無數(shù)種方式，從大類上講，至少包括不同種類房地產(chǎn)、房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)，不同地域的、不同時(shí)間的開發(fā)項(xiàng)目組合方式，而每種方式的風(fēng)險(xiǎn)程度是判若云泥的。24三、資產(chǎn)組合25假定市場上的投資者可以分成下述三類：（1）風(fēng)險(xiǎn)趨避者，即投資者中認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)增加帶來負(fù)效用者；（2）中性風(fēng)險(xiǎn)者，即投資者中認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)增加或減少不影響效用者；（3）風(fēng)險(xiǎn)喜好者，即投資者中認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)增加帶來正效用者。一般投資者屬于風(fēng)險(xiǎn)趨避者，對其而言，收益是好的，而風(fēng)險(xiǎn)是不好的。25假定市場上的投資者可以分成下述三類：26四、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移即投資主體將其損失有意識地轉(zhuǎn)嫁給與其相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)，包括非保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移和保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移兩種。（一）非保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移這種方式是，投資者通過合同將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。（二）保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過參加保險(xiǎn)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。26四、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移27五、風(fēng)險(xiǎn)自留風(fēng)險(xiǎn)自留，是指投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí)，自行設(shè)立基金、自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。在實(shí)踐中，風(fēng)險(xiǎn)自留有主動與被動之分，主動自留是通過對風(fēng)險(xiǎn)的分析，明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失，對多種預(yù)計(jì)處置方式的優(yōu)劣明了之后，投資者主動選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施，同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。27五、風(fēng)險(xiǎn)自留28

本章要點(diǎn)本章的學(xué)習(xí)目的：掌握風(fēng)險(xiǎn)分析方法的基本理論知識熟悉風(fēng)險(xiǎn)分析方法的具體方法能運(yùn)用參數(shù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的測度課時(shí)分配:8課時(shí)重點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的計(jì)算和風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避難點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的計(jì)算思考題1本章要點(diǎn)本章的學(xué)習(xí)目的：思考題29第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述

一般來說,風(fēng)險(xiǎn)與收益是成正比的。但在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析乃至其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資分析時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)因素一般并未系統(tǒng)地考慮進(jìn)去，特別是在中國，風(fēng)險(xiǎn)問題在投資分析中處于“極不顯眼的位置”。本章將總結(jié)國內(nèi)外投資分析中成熟的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，介紹這一領(lǐng)域的最新進(jìn)展，并將這些方法運(yùn)用到房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中。2第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一般來30第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一、風(fēng)險(xiǎn)的含義

風(fēng)險(xiǎn)是指在人類社會中，由于各種難以預(yù)測因素的影響，使得行為主體的期望目標(biāo)與實(shí)際狀況之間發(fā)生差異，給行為主體造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)是“可測定的不確定性”，而不可測定性才是真正意義上的不確定性。這表明風(fēng)險(xiǎn)是可通過一定的途徑、方法手段計(jì)量和測定的。3第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一、風(fēng)險(xiǎn)的含義31二、風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

風(fēng)險(xiǎn)具有以下特征：（一）風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性風(fēng)險(xiǎn)是獨(dú)立于人類意識之外的，不以人的意識為轉(zhuǎn)移的客觀存在。（二）風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的發(fā)生具有隨機(jī)性任何一具體風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)以及具體表現(xiàn)形式，都是隨機(jī)的。4二、風(fēng)險(xiǎn)的基本特征32（三）風(fēng)險(xiǎn)具有相對性考察的對象不同，時(shí)空條件不同，則風(fēng)險(xiǎn)的含義也不同。（四）風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)具有可測可控性所謂可測性是指可以根據(jù)過去的統(tǒng)計(jì)資料來判斷某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率與風(fēng)險(xiǎn)造成經(jīng)濟(jì)損失的程度。（五）風(fēng)險(xiǎn)與收益相伴而生風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越高，人們可根據(jù)對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和把握，選擇適當(dāng)?shù)氖侄危瑢?shí)現(xiàn)其收益。5（三）風(fēng)險(xiǎn)具有相對性33三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于固有的周期長、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素引起的后果也特別嚴(yán)重，所以對風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。

6三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類34

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，按不同標(biāo)準(zhǔn)可分為不同類別。下面介紹主要的幾類。（一）按風(fēng)險(xiǎn)的來源分類

1.國家風(fēng)險(xiǎn)

2.市場風(fēng)險(xiǎn)

3.自然風(fēng)險(xiǎn)

4.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)7房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，按不同標(biāo)準(zhǔn)可分為不同類35（二）按房地產(chǎn)壽命周期劃分

1．投資前期的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)，如選址風(fēng)險(xiǎn)、市場定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)等。

2．開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)是指從房地產(chǎn)正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)，如按時(shí)完工風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。8（二）按房地產(chǎn)壽命周期劃分36３．經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)包括兩部分內(nèi)容：一是投資經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，如由于投資計(jì)劃安排不當(dāng)、融資計(jì)劃考慮不周帶來的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)；二是指房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)，如由于市場定位及定價(jià)和營銷措施不力等致使?fàn)I銷業(yè)績不佳。４．管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。9３．經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)37（三）按風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容１．政治風(fēng)險(xiǎn)

政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。

２．環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資無論在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還是在施工建設(shè)階段，都會遇到相關(guān)環(huán)保問題，如綠化要求、污水處理要求、施工的外在效應(yīng)等等。３．金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)以及金融政策風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面。10（三）按風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容38

４．市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)如前所述，是由市場供求關(guān)系、競爭關(guān)系、資源條件、市場購買力水平等因素變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

５．信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目投資參與者與項(xiàng)目有關(guān)的各方之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險(xiǎn)。任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機(jī)構(gòu)和公司，這些部門間的合作依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。

11４．市場風(fēng)險(xiǎn)39

６．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)融資、資金運(yùn)用等財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。其中，融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)占主要比重。如果過度舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，不僅會增加融資成本、減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務(wù)而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產(chǎn)危險(xiǎn)。７．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理決策失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)。例如，承包形式的決策、承包方的選擇、營銷渠道的選擇等經(jīng)營決策上與管理決策上存在的風(fēng)險(xiǎn)。12６．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)40第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度

由于風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為投資收益的未來的可能值與期望值之間的偏離性，因此，可以使用投資收益的標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)來測度投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。這里先講述單個(gè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度，在此基礎(chǔ)上再介紹多個(gè)房地產(chǎn)投資總風(fēng)險(xiǎn)的測度。13第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度由于風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為投資收益41一、單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的測度

經(jīng)過科學(xué)的分析和預(yù)測，總能掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分布規(guī)律，盡管它的出現(xiàn)具有隨機(jī)性。可通過計(jì)算房地產(chǎn)投資的期望、方差、標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，以標(biāo)準(zhǔn)差和標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)作為測度風(fēng)險(xiǎn)的工具。14一、單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的測度42

（一）期望值

根據(jù)概率及數(shù)理統(tǒng)計(jì)知識，一個(gè)變量的期望值為：

n

Ｅ（Ｘ）＝∑ＰiＸii=115（一）期望值43

（二）方差與標(biāo)準(zhǔn)差

方差通常用σ２Ｘ表示，標(biāo)準(zhǔn)差σＸ用表示。隨機(jī)變量Ｘ的方差為：

n

σ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ）］2

i=1

隨機(jī)變量的標(biāo)準(zhǔn)差是其方差的平方根：

nσx＝σ２x＝∑Pi［Xi－E（X）］２

i=116（二）方差與標(biāo)準(zhǔn)差44

（三）標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)通常用Vσχ表示，它是標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比。隨機(jī)變量X的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)為：

Vσχ=σχE（X）*100%17（三）標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)45二、多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總風(fēng)險(xiǎn)的測度

當(dāng)投資主體從事兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要考慮多個(gè)投資項(xiàng)目的總風(fēng)險(xiǎn)，即整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的風(fēng)險(xiǎn)測度假設(shè)投資于兩種房地產(chǎn)：A與B，報(bào)酬率分別為XA和XB。并假設(shè)項(xiàng)目A占總投資的百分比是a，其余的投資（1-a）放在項(xiàng)目B上。則這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的總報(bào)酬率為：

XP=aXA+（1-a）XB18二、多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總風(fēng)險(xiǎn)的測度46則其期望值為：

E(XP)=aE(XA)+(1-a)E(XB)

方差（或稱為變異系數(shù)）和標(biāo)準(zhǔn)差分別為：

σ2(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB

σ(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB19則其期望值為：47（二）多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的風(fēng)險(xiǎn)測度在現(xiàn)實(shí)中，可供選擇的項(xiàng)目不只兩個(gè)。所以，把前述的討論延伸到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的組合。假設(shè)投資者選了n個(gè)項(xiàng)目來組成開發(fā)項(xiàng)目組合，則其開發(fā)項(xiàng)目組合的期望值為：

n

E(XP)=∑aiE(Xi)

i=1

nnnn

σ2(Xp)=∑ai2σ2xi+∑aj2σ2xj+∑∑aiajσij(i≠j)

i=1j=1i=1j=1

20（二）多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目組合的風(fēng)險(xiǎn)測度48第三節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的處置

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有兩面性：可能趨向好的方面，使投資主體增加收益；也可能趨向壞的方向，使投資主體遭受損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)處置，大體上有兩種途徑：一是在損失發(fā)生前，采取各種預(yù)控手段，力求免除、消除或減小風(fēng)險(xiǎn)；二是在損失發(fā)生之后，采取一定措施對損失進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償?？偠灾?，有風(fēng)險(xiǎn)回避、平衡交易、資產(chǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等方略。21第三節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的處置房地產(chǎn)49一、風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。這是一種相對徹底的處理