房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究

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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

第四講

房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究

2第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場狀況方面的各種情報(bào)資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。3第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃●市場調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營，提高經(jīng)濟(jì)效益總之，沒有市場調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資寸步難行！4第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

市場調(diào)查研究的一般原則●準(zhǔn)確性原則

●時(shí)效性原則●全面性原則

●針對性原則

●創(chuàng)造性原則

5第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場太大了，做都做不過來，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

6第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查階段劃分

房地產(chǎn)市場調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段7第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋8第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查準(zhǔn)備階段●提出問題，確定目標(biāo)

●初步情況分析（非正式調(diào)查）●制定調(diào)查方案、計(jì)劃

9第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

●提出問題，確定目標(biāo)

解決以下幾個(gè)問題：1、為什么要做這項(xiàng)研究（研究背景）2、想要知道什么（確認(rèn)目標(biāo)）3、結(jié)果有什么用（衡量價(jià)值）

以江西龍南項(xiàng)目為例……

10第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

●制定調(diào)查方案和計(jì)劃

討論：調(diào)查什么以及怎么調(diào)查？

以南沙項(xiàng)目為例，明確目的范圍和方法……

11第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查程程序12第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查程程序13第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查程程序調(diào)研計(jì)劃表表(示例)項(xiàng)目內(nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對象、樣本對象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問項(xiàng)目、問卷項(xiàng)目（附問卷表）、分類項(xiàng)目等14第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查程程序調(diào)研計(jì)劃表表(示例)（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開支數(shù)目、總開支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等15第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查程程序房地產(chǎn)市場場調(diào)查實(shí)施施階段●建立調(diào)查組組織●收集第二手手資料●收集第一手手資料16第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查程程序樣本設(shè)計(jì)中中幾個(gè)需要考考慮的問題題：1.調(diào)研總體調(diào)研總體又又稱為母體體，是指要要調(diào)研的對對象的總和和。明確調(diào)調(diào)研總體有有助于保證證抽樣的規(guī)規(guī)范和樣本本的合格。。2.樣本單位樣本單位就就是抽樣的的基本單元元，有時(shí)是是個(gè)人，有有時(shí)是家庭庭，有時(shí)是是公司。3.抽樣框抽樣框是代代表調(diào)研總總體對象的的樣本列表表。17第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查程程序樣本設(shè)計(jì)中中幾個(gè)需要考考慮的問題題：4.抽樣設(shè)計(jì)根據(jù)調(diào)研方方法的不同同而采取的的不同抽樣樣技術(shù)，可可分為隨機(jī)機(jī)抽樣和非非隨機(jī)抽樣樣。5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是是指所抽取取的樣本量量的多少。。18第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查程程序房地產(chǎn)市場場調(diào)查分析析和總結(jié)階階段●數(shù)據(jù)的分析析與解釋●編寫調(diào)研報(bào)報(bào)告●總結(jié)、反饋饋19第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查程程序調(diào)研報(bào)告包包括的主要要內(nèi)容有：：●調(diào)查目的、、方法、步步驟、時(shí)間間等說明；；●調(diào)查對象的的基本情況況；●所調(diào)查問題題的實(shí)際材材料與分析析說明；●對調(diào)查對象象的基本認(rèn)認(rèn)識，做出出結(jié)論；●提出建設(shè)性性的意見和和建議；●統(tǒng)計(jì)資料、、圖表等必必要附件。。20第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容住宅市場調(diào)調(diào)研辦公樓市場場調(diào)研商業(yè)用房市市場調(diào)研21第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容住宅市場調(diào)調(diào)研住宅市場特性：1、住宅產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)復(fù)雜雜，附帶相相關(guān)因素多多2、住宅的區(qū)區(qū)位或地段段、價(jià)格差差異明顯3、購買頻率率較低、購購買決策復(fù)復(fù)雜4、住宅市場場與消費(fèi)者者的長期收收入關(guān)系較較為密切5、消費(fèi)者的的購買決策策與融資機(jī)機(jī)制相關(guān)6、住宅購買買和持有決決策與人們們的資產(chǎn)組組合狀況聯(lián)聯(lián)系密切22第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容住宅市場調(diào)調(diào)研住宅市場調(diào)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析2、人口統(tǒng)計(jì)計(jì)特征分析析（見美國國西雅圖研研究報(bào)告））3、供求關(guān)系系分析（三三種類型及及其判斷））4、價(jià)格分析析5、購買力分分析6、消費(fèi)者偏偏好分析（（見時(shí)代地地產(chǎn)南海里里水項(xiàng)目提提案）7、競爭分析析8、產(chǎn)品分析析23第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場場調(diào)研辦公樓市場場特性：1、與地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長前前景密切相相關(guān)(世界最貴的的寫字樓在在紐約、倫倫敦、巴黎黎、東京和和香港，近近期中國大大陸寫字樓樓租金持續(xù)續(xù)看漲)2、區(qū)位質(zhì)量量對辦公樓樓市場的影影響大3、辦公樓沿沿重要交通通線呈帶狀狀或在城市市中心區(qū)、、次中心區(qū)區(qū)塊狀分布布、集聚效效應(yīng)明顯4、辦公樓本本身與客戶戶品質(zhì)的一一致性5、受交通、、通訊等基基礎(chǔ)設(shè)施配配套情況的的影響（珠珠江新城中中軸線地下下將建設(shè)直直接通達(dá)白白云機(jī)場的的登機(jī)快線線）24第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場場調(diào)研辦公樓市場場調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)增長、、消費(fèi)水平平、人均收收入、優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)與劣劣勢產(chǎn)業(yè)情情況等2、產(chǎn)品分析析是起點(diǎn)也是是終點(diǎn)可以分為甲甲、乙、丙丙、丁等四四級，研究究包括區(qū)位位質(zhì)量、建建筑成新度度、可租面面積比率、、樓層及層層高、硬件件設(shè)施、租租金水平、、免租期及及租金遞增增速度、租租戶分析等等25第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場場調(diào)研辦公樓市場場調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：3、市場區(qū)分分析區(qū)位通達(dá)度度、商服設(shè)設(shè)施完備度度等4、需求分析析宏觀層面，，項(xiàng)目所在在區(qū)域總需需求；微觀觀層面，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目特特征確定潛潛在客戶的的數(shù)量和定定性特征5、供給分析析現(xiàn)場觀察獲獲得現(xiàn)存各各級寫字樓樓的總面積積、已出租租面積、空空置面積等等數(shù)據(jù)；各各種渠道估估算未來的的供應(yīng)量（參見高力力報(bào)告）26第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場場調(diào)研辦公樓市場場調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：6、市場吸納納速度分析析吸納速度是是聯(lián)系供求求分析和競競爭分析的的中間環(huán)節(jié)節(jié)7、競爭分析析27第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場場調(diào)研辦公樓市場場調(diào)研的注意事項(xiàng)：1、研究方法法選擇因?yàn)橐L問問機(jī)構(gòu)，比比較難入手手，要建立立人脈；受受規(guī)劃等影影響大，要要留意政府府有關(guān)部門門的動(dòng)向2、抽樣方法法不同細(xì)分市市場差異巨巨大，故抽抽樣多使用用分層抽樣樣的辦法，，特征變量量取區(qū)域和和等級。需需求分析中中，潛在消消費(fèi)者也可可使用分層層抽樣的方方法進(jìn)行28第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容商業(yè)用房市市場調(diào)研商業(yè)用房市市場特性：1、對商業(yè)用用房的需求求是一種引引致需求（（為什么北北京路開六六福金鋪會會成功，但但到了沙河河大街就不不行，到了了芳村東塱塱，就剩下下金六福了了？）2、與地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r密切相相關(guān)3、與人口聚聚集度密切切相關(guān)（人人口紅利同同樣對商業(yè)業(yè)物業(yè)有影影響）4、受中等收收入家庭的的收入水平平和需求偏偏好影響較較大5、受交通狀狀況的影響響較大（人人民路的蕭蕭條）29第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容商業(yè)用房市市場調(diào)研商業(yè)用房市市場調(diào)研的的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)增長、、消費(fèi)水平平、人均收收入、優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)與劣劣勢產(chǎn)業(yè)情情況等30第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容商業(yè)用房市市場調(diào)研商業(yè)用房市市場調(diào)研的的關(guān)鍵點(diǎn)：2、商業(yè)用房房產(chǎn)品分析析內(nèi)、外部分分析內(nèi)部分析包包括：營業(yè)業(yè)面積、倉倉儲面積、、設(shè)備用房房、管理辦辦公面積、、停車場等等其他面積積外部分析包包括：周邊邊街道系統(tǒng)統(tǒng)、所處具具體位置、、顧客如何何通達(dá)，與與交通路線線及樞紐關(guān)關(guān)系、交通通流量及人人流量等31第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容商業(yè)用房市市場調(diào)研商業(yè)用房市市場調(diào)研的的關(guān)鍵點(diǎn)：3、商業(yè)經(jīng)營營領(lǐng)域分析析注意商業(yè)經(jīng)經(jīng)營上的集集聚效應(yīng)（（食街、專專業(yè)市場）），面對集集聚，你可可以選擇……32第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容商業(yè)用房市市場調(diào)研商業(yè)用房市市場調(diào)研的的關(guān)鍵點(diǎn)：4、競爭分析析兩個(gè)層次：：直接層次，，商業(yè)用房房投資者之之間為爭奪奪租戶的競競爭，廣大大商業(yè)中心心與Uni-Mall之間的競爭爭間接層次，，經(jīng)營商品品或勞務(wù)的的經(jīng)營者之之間的競爭爭，即經(jīng)營營者爭奪一一般消費(fèi)者者或顧客的的競爭，M記與KFC競爭兩者相互影影響33第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容商業(yè)用房市場場調(diào)研商業(yè)用房市場場調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：5、市場容量分分析確定商業(yè)用房房所經(jīng)營的商商品和勞務(wù)準(zhǔn)準(zhǔn)備面對的顧顧客特征和規(guī)規(guī)模，包括潛潛在顧客收入入水平、消費(fèi)費(fèi)支出、消費(fèi)費(fèi)頻率、額度度；潛在顧客客的人口特征征和行為特征征等還要估算本項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)市場場占有率見吉之島案例例34第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容商業(yè)用房市場場調(diào)研商業(yè)用房市場場調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：6、供求關(guān)系分分析分為兩個(gè)層次次：銷售商品品和勞務(wù)的供供求關(guān)系分析析與商業(yè)用房房本身的供求求關(guān)系分析例如：珠江新新城還能不能能增加五星級級酒店？35第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容商業(yè)用房市場場調(diào)研商業(yè)用房市場場調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：7、商業(yè)用房需需求潛力分析析最后一步，也也是最重要一一步，在前期期研究基礎(chǔ)上上估計(jì)供求缺缺口、確定市市場租金變化化趨勢及項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)指標(biāo)36第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容商業(yè)用房市場場調(diào)研商業(yè)用房市場場調(diào)研的注意事項(xiàng)：1、研究方法選選擇直接到現(xiàn)場觀觀察往往收效效甚微，要有有內(nèi)線2、抽樣方法多使用判斷抽抽樣的方法，，做典型調(diào)研研37第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容市場環(huán)境調(diào)研研●宏觀環(huán)境調(diào)研研●區(qū)域環(huán)境調(diào)研研●項(xiàng)目微觀環(huán)境境調(diào)研38第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研研經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境人口環(huán)境城市發(fā)展概況況文化、行業(yè)、、技術(shù)等各種種環(huán)境39第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容區(qū)域環(huán)境調(diào)研研區(qū)域規(guī)劃、景景觀、交通、、人口構(gòu)成交通條件研究究影響區(qū)域發(fā)展展的其他因素素研究（歷史史、文化等））區(qū)域內(nèi)總體價(jià)價(jià)格水平與供供求關(guān)系分析析40第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容項(xiàng)目微觀環(huán)境境調(diào)研用地狀況及開開發(fā)條件分析析項(xiàng)目所在地周周邊環(huán)境分析析（主要針對對配套設(shè)施情情況、人口數(shù)量和素素質(zhì)分析等）對外聯(lián)系程度度、交通組織織分析41第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容消費(fèi)者調(diào)研●消費(fèi)者的購買買力水平●消費(fèi)者的購買買傾向●消費(fèi)者的共同同特性42第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容消費(fèi)者調(diào)研要要解決的幾個(gè)個(gè)問題：買家是誰(Who)？購購買者（Occupant）買什么(What)？購購買對象象(Object)為什么買(Why)？購購買目的(Objection)參與購買(Whom)？購購買組織(Organization)什么時(shí)候買(When)購買時(shí)機(jī)(Occasions)在哪里買(Where)？購買買地點(diǎn)(Outlet)如何購買(How)？購購買行為(Operation)43第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容競爭樓盤調(diào)研研（一類是與所所在項(xiàng)目處在在同一區(qū)域的的樓盤；另一一類是不同區(qū)區(qū)域但定位相相似的樓盤））●產(chǎn)品（區(qū)位、、產(chǎn)品特征、、分期開發(fā)情情況、交樓時(shí)時(shí)間等）●價(jià)格（單價(jià)、、總價(jià)、付款款方式等）●渠道（售樓部部、媒體選擇擇、廣告投入入強(qiáng)度、訴求求點(diǎn)等）●促銷（促銷手法等等）●銷售情況（銷銷售率、銷售售順序、客戶戶群分析等））●物業(yè)管理（管管理內(nèi)容、管管理情況、管管理費(fèi)以及管管理公司等））44第三節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容競爭對手調(diào)研研●確定調(diào)研內(nèi)容容●分析，評價(jià)競競爭對手的優(yōu)優(yōu)勢與劣勢●為機(jī)構(gòu)調(diào)整及及開發(fā)戰(zhàn)略提提供準(zhǔn)確依據(jù)據(jù)45第四節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法分類類按調(diào)查目的分分類探測性調(diào)查、、描述性調(diào)查查、因果性調(diào)調(diào)查、預(yù)測性性調(diào)查按調(diào)查范圍和和對象分類全面普查、重重點(diǎn)調(diào)查、隨隨機(jī)抽樣與非非隨機(jī)抽樣按調(diào)查資料的的來源分類收集第二手資資料的案頭研研究和收集第第一手資料的的初級研究46第四節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法分類類按調(diào)查目的不不同：探測性調(diào)查又稱非正式調(diào)調(diào)查。幫助找找出問題的癥癥結(jié)所在，然然后再作進(jìn)一一步研究，以以明確調(diào)查對對象，確定調(diào)調(diào)查重點(diǎn)，選選擇調(diào)查方法法，尋找調(diào)查查時(shí)機(jī)?；卮鸫鸬氖恰翱梢宰鍪裁础钡膯栴}。描述性調(diào)查指對確定調(diào)查查的問題通過過收集資料、、做更深入、、更全面的分分析，確認(rèn)問問題真相，并并對問題的性性質(zhì)、形式、、存在、變化化等具體情況況做出現(xiàn)象性性和本質(zhì)性的的描述?；卮鸫鸬氖恰笆鞘裁础钡膯栴}。因果性調(diào)查是對導(dǎo)致研究究對象存在或或變化的內(nèi)在在原因和外部部因素的相互互聯(lián)系和制約約關(guān)系做出說說明，并對諸諸因素之間因因果關(guān)系、主主從關(guān)系、自自變量與因變變量的關(guān)系進(jìn)進(jìn)行定量與定定性的分析，，指出調(diào)查對對象產(chǎn)生的原原因及其形成成的結(jié)果?；鼗卮鸬摹盀槭裁础钡膯栴}。預(yù)測性調(diào)查是在經(jīng)過調(diào)查查研究的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對市場場的發(fā)展趨勢勢及其未來變變遷形態(tài)、變變遷原因、變變遷時(shí)間進(jìn)行行估算、預(yù)測測?；卮鸬氖鞘恰皩碓趺礃印钡膯栴}。47第四節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法分類類按調(diào)查范圍和和對象不同：：全面普查全面普查是指指對調(diào)查對象象總體所包含含的全部單位位無一例外地地逐個(gè)進(jìn)行調(diào)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查在調(diào)查對象中中選擇一部分分對全局具有有決定性作用用的重點(diǎn)單位位所進(jìn)行的調(diào)調(diào)查。隨機(jī)抽樣是從母體中任任意抽取樣本本，根據(jù)調(diào)查查樣本空間的的結(jié)果來推斷斷母體的情況況。（簡單隨隨機(jī)抽樣、分分層隨機(jī)抽樣樣、分群隨機(jī)機(jī)抽樣）非隨機(jī)抽樣是指市場調(diào)查查人員在選取取樣本時(shí)并不不是隨機(jī)選取取，而是先確確立某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，然后再選選取樣本，這這樣，每個(gè)樣樣本被選擇的的概率并不是是相等的。（（任意抽樣、、判斷抽樣、、配額抽樣））48第四節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法分類類隨機(jī)抽樣簡單隨機(jī)抽樣樣使用隨機(jī)選擇擇的方法，保保證總體中的的每一個(gè)成員員被選中的機(jī)機(jī)會都相同。。分層隨機(jī)抽樣樣即對整體按某某種特征（如如年齡、收入入、職業(yè)等））分組（分層層），然后從從各組（層））中隨機(jī)抽取取一定數(shù)量的的樣本。分群隨機(jī)抽樣樣即將總體按一一定特征分成成若干群體，，隨機(jī)抽取其其中一部分作作為樣本。49第四節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法分類類隨機(jī)抽樣分層隨機(jī)抽樣樣Vs分群隨機(jī)抽樣樣分群抽樣是將將樣本總體劃劃分為不同群群體，這些群群體間性質(zhì)相相同，然后再再將每個(gè)群體體進(jìn)行隨機(jī)抽抽樣，這樣，，每個(gè)群體內(nèi)內(nèi)部存在性質(zhì)質(zhì)不同的樣本本，即“群間差別小小，群內(nèi)差別別大”；分層抽樣則是是將樣本總體體劃分為幾大大類，這幾大大類之間是有有差別的，每每一類則是由由性質(zhì)相同的的樣本構(gòu)成。。即“層間差別大大，層內(nèi)差別別小”。50第四節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法分類類非隨機(jī)抽樣任意抽樣又稱偶遇抽樣樣，即市場調(diào)調(diào)查人員根據(jù)據(jù)最方便的時(shí)時(shí)間、地點(diǎn)，，在調(diào)研對象象范圍內(nèi)任意意選擇一定數(shù)數(shù)量的樣本進(jìn)進(jìn)行調(diào)查。判斷抽樣又稱目的抽樣樣，即市場調(diào)調(diào)查人員根據(jù)據(jù)自己的主觀觀意愿、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和知識，從從總體中選擇擇具有典型代代表性樣本作作為調(diào)查對象象的一種抽樣樣方法。配額抽樣首先將總體中中的所有單位位按一定的標(biāo)標(biāo)志分為若干干類（組），，然后在每個(gè)個(gè)類（組）中中用任意抽樣樣或判斷抽樣樣方法選取樣樣本單位。采用配額抽樣樣，事先要對對總體中所有有單位按其屬屬性、特征分分為若干類型型，然后按各各個(gè)控制特征征分配樣本數(shù)數(shù)額。51第四節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法分類類按調(diào)查資料來來源的不同：：案頭研究又稱為二手資資料研究，是是指利用第二二手資料來進(jìn)進(jìn)行部分或全全部的研究工工作。初級研究又稱為第一手手資料的研究究。必須在制制訂詳細(xì)的調(diào)調(diào)查方案的基基礎(chǔ)上，由調(diào)調(diào)查人員通過過訪問、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)或觀察方法法來獲取資料料。1.觀察法（如直接觀察察、親自經(jīng)歷歷、痕跡觀察察、行為紀(jì)錄錄等）2.實(shí)驗(yàn)法3.詢問法（如小組座談?wù)劮?、深度訪訪談法、投影影技法、面訪訪調(diào)查法、電話調(diào)查法、郵寄調(diào)查法等等）（注意每種方方法的定義、、應(yīng)用范圍和和優(yōu)劣）參見見教材p120-12452第四節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法分類類按調(diào)查結(jié)果的的不同性質(zhì)分分類：定性研究傳遞了一種看看法或直覺，，可以為定量量研究提供作作進(jìn)一步深入入探索的關(guān)鍵鍵性信息，為為定量調(diào)研指指明方向?？煽煞譃橹苯诱{(diào)調(diào)研和間接調(diào)調(diào)研兩種。定量研究定量研究的方方法主要包括括詢問法中的的入戶面訪調(diào)調(diào)查、郵寄調(diào)調(diào)查、電話調(diào)調(diào)查、留置問問卷以及實(shí)驗(yàn)驗(yàn)法等。53第五節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)計(jì)問卷功能能將所要調(diào)查查的問題明確確地傳達(dá)給被被調(diào)查者；設(shè)法取得對方方合作，最終終取得真實(shí)、、準(zhǔn)確的答案案。問卷設(shè)計(jì)原則則●目的性原則：：要求在問卷設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)突突出●可接受性原則則：要能地比較容容易地讓被調(diào)調(diào)查者接受●順序性原則：：要講究問卷的的排列順序，，使問卷?xiàng)l理理清楚●簡明性原則:內(nèi)容要簡明、、調(diào)查時(shí)間要要簡短、形式式要簡明易懂懂、易談●匹配性原則：：要使被調(diào)查者者的回答便于于進(jìn)行檢查、、數(shù)據(jù)處理和和分析54第五節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)計(jì)問卷的一般結(jié)結(jié)構(gòu)●問卷標(biāo)題●問卷說明●被訪者基本情況●調(diào)查主題內(nèi)容容●編碼●作業(yè)證明的記記載（參見教材P145頁）55第五節(jié)房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問卷的提提問形式●封閉式提問封閉式提問是是指事先已設(shè)設(shè)計(jì)出了問題題的各種可能能的答案，被被調(diào)查對象只只要或只能從從中選擇一個(gè)個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成成答案的提問問方式。這種種提問方式便便于統(tǒng)計(jì)，但但回答的伸縮縮性較小。56第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問問卷卷的的提提問問形形式式●封閉閉式式提提問問（（續(xù)續(xù)））二項(xiàng)項(xiàng)選選擇擇法法：：提出出一一個(gè)個(gè)問問題題，，僅僅有有兩兩個(gè)個(gè)答答案案可可供供選選擇擇。。例：：““請請問問您您是是否否打打算算在在近近年年內(nèi)內(nèi)購購房房？？””是（（）否（（）多項(xiàng)項(xiàng)選選擇擇法法：提出出一一個(gè)個(gè)問問題題，，給給出出兩兩個(gè)個(gè)以以上上的的答答案案，，被被調(diào)調(diào)查查對對象象可可從從中中任任選選一一項(xiàng)項(xiàng)或或幾幾項(xiàng)項(xiàng)作作為為回回答答。。例：：“請請問問您您打打算算購購買買的的住住宅宅類類型型是是什什么么？？””（（單單選選））多層層住住宅宅（（6層或或以以下下）），，沒沒有有電電梯梯（（）多層層住住宅宅（（6層或或以以下下）），，有有電電梯梯（）小高高層層住住宅宅（（約約8—10層））（）高層層住住宅宅（（超超過過10層層））（（））57第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問問卷卷的的提提問問形形式式●封閉閉式式提提問問（（續(xù)續(xù)））程度度評評定定法法：：對提提出出的的問問題題，，給給出出程程度度不不同同的的答答案案，，被被調(diào)調(diào)查查對對象象從從中中選選擇擇同同意意的的一一個(gè)個(gè)做做出出回回答答。。例：：““在在購購買買商商品品房房時(shí)時(shí)，，您您認(rèn)認(rèn)為為品品牌牌得得重重要要性性如如何何？？””很重重要要（（））較重重要要（（））一般般（（））不太太重重要要（（））很不不重重要要（（）58第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問問卷卷的的提提問問形形式式●封閉閉式式提提問問（（續(xù)續(xù)））語意意差差別別法法：：列出出兩兩個(gè)個(gè)語語意意相相反反的的詞詞，，讓讓被被調(diào)調(diào)查查對對象象做做出出一一個(gè)個(gè)選選擇擇。。例：：““請請問問您您對對XX花園園小小區(qū)區(qū)的的看看法法如如何何？？””（（每每對對只只選選1個(gè)個(gè)））建筑筑新新穎穎（（））建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格陳陳舊舊（（））品味味高高（（））品品味味低低（（））戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合理理（（））戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不合合理理（（））價(jià)格格合合理理（（）價(jià)格格偏偏高高（（）59第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問問卷卷的的提提問問形形式式●開放放式式提提問問開放放式式提提問問是是指指對對所所提提出出的的問問題題，，回回答答沒沒有有限限制制，，被被調(diào)調(diào)查查對對象象可可以以根根據(jù)據(jù)自自己己的的情情況況自自由由回回答答。。此此種種提提問問方方式式，，答答案案不不惟惟一一，，不不易易統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，不不易易分分析析。。60第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問問卷卷的的提提問問形形式式●開放放式式提提問問（（續(xù)續(xù)））自由由式式：：被調(diào)調(diào)查查對對象象可可以以不不受受任任何何限限制制回回答答問問題題。。例：：請請給給出出給給您您印印象象最最深深刻刻的的一一個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告（（））。。語句句完完成成式式：：提出出一一個(gè)個(gè)不不完完整整的的句句子子，，由由被被調(diào)調(diào)查查對對象象完完成成該該句句子子。。例：：如如果果您您欲欲購購房房，，您您購購房房的的主主要要理理由由是是。字眼眼聯(lián)聯(lián)想想式式：：調(diào)查查人人員員列列出出一一些些詞詞匯匯，，每每次次一一個(gè)個(gè)，，由由調(diào)調(diào)查查對對象象說說出出或或?qū)憣懗龀鏊?lián)聯(lián)想想到到的的第第一一個(gè)個(gè)詞詞。。例：：當(dāng)當(dāng)您您聽聽到到以以下下詞詞句句時(shí)時(shí)，，首首先先會會想想到到什什么么？？麗江江花花園園（（）祈福福新新村村（（）碧桂桂園園（（））61第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問問卷卷的的提提問問形形式式●開放放式式提提問問（（續(xù)續(xù)））順問問式式：：要求求被被調(diào)調(diào)查查對對象象根根據(jù)據(jù)自自己己的的態(tài)態(tài)度度來來評評定定問問題題的的順順序序。。例：：購購房房時(shí)時(shí)您您所所看看中中的的因因素素依依次次為為（（請請根根據(jù)據(jù)您您認(rèn)認(rèn)為為的的重重要要程程度度分分別別標(biāo)標(biāo)上上序序號號））地段段（（））價(jià)格格（（））配套套（（））環(huán)境境（（））設(shè)計(jì)計(jì)（（））服務(wù)務(wù)（（））品牌牌（（））其他他：：_________()62第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問問卷卷的的提提問問形形式式●開放放式式提提問問（（續(xù)續(xù)））過濾濾法法：：又稱稱“漏斗斗法法”，是是指指最最初初提提出出的的問問題題較較為為廣廣泛泛，，離離主主題題較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，再再根根據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)查查者者回回答答的的情情況況逐逐漸漸縮縮小小提提問問范范圍圍，，最最后后有有目目的的地地引引向向要要調(diào)調(diào)查查的的某某個(gè)個(gè)專專題題性性問問題題。。例：：請請問問您您近近年年內(nèi)內(nèi)打打算算購購房房嗎嗎？？是（））否否（（））如果是是，您您打算算購買買住宅宅的建建筑面面積為為：_________63第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查問問卷設(shè)設(shè)計(jì)問卷設(shè)設(shè)計(jì)中中應(yīng)注注意的的幾個(gè)個(gè)原則則●原則則1：避免使使用術(shù)術(shù)語和和縮略略語例：你你是否否認(rèn)為為現(xiàn)在在房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)的的DCR普遍過過低？？●原則則2：避免用用不確確切的的詞或或指代代不清清的詞詞例：你你最近是否打打算購購買新新房子子？你在哪里出生？？●原則則3：避免帶帶有偏偏見的的提問問例：你你是否否認(rèn)為為開發(fā)發(fā)商應(yīng)應(yīng)該降降低高昂的的房價(jià)？？64第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查問問卷設(shè)設(shè)計(jì)●原則則4：避免免雙向向問題題例：你你是否否打算算明年年賣掉現(xiàn)現(xiàn)在居居住的的房子子，再購買買一個(gè)房房子呢呢？●原則則5：避免帶帶有導(dǎo)導(dǎo)向性性的問問題例：很多專專家都都認(rèn)為為上海的的房價(jià)價(jià)超出出了正正常水水平，，你同同意嗎嗎？●原則6：避免免提出出超越越被調(diào)調(diào)查者者回答答能力力的問問題例：你你家去年在買菜菜上一共花了多多少錢錢？65第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查問問卷設(shè)設(shè)計(jì)●原則7：避免免使用用雙重重否定定的問問題例：物物業(yè)管管理維維修基基金的的使用用不需要要獲得業(yè)業(yè)主大大會的的同意意，你你同意意嗎？？①同意②不同意意●原則8：避免不不平衡衡或重重復(fù)的的問答答范疇疇例：你你認(rèn)為為房地地產(chǎn)投投資分分析教教師的的授課課水平平如何何？①非常出出色②很好③令我滿滿意④一般66第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市