房地產(chǎn)開發(fā)的律師實(shí)務(wù)課件

房地產(chǎn)開發(fā)的

律師實(shí)務(wù)

廣東宜方律師事務(wù)所律師葉緯

房地產(chǎn)開發(fā)的

律師實(shí)務(wù)

1內(nèi)容提要內(nèi)容提要2前言：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)案例：重慶最牛釘子戶案韶關(guān)市風(fēng)采樓旁強(qiáng)拆案前言：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)案例：3

房地產(chǎn)開發(fā)的過程：

拿地（取得國有土地使用權(quán)）：

國有土地使用權(quán)證規(guī)劃報(bào)建：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)融資

房地產(chǎn)開發(fā)的過程：

拿地（取得國有土地使用權(quán)）：4

房地產(chǎn)開發(fā)的過程：

建設(shè)：開工證（建設(shè)工程施工許可證）、

竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證銷售：預(yù)售、現(xiàn)售：商品房預(yù)售許可證、

初始登記證登記辦證：預(yù)告登記、權(quán)屬登記、抵押登記：

房地產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證

房地產(chǎn)開發(fā)的過程：

建設(shè)：開工證（建設(shè)工程施工許可證）、5

二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要法律法規(guī)

取得國有土地使用權(quán)法律：《土地管理法（2004）》、《城市房地產(chǎn)管理法（2009）》行政法規(guī)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990）》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（2011年1月21日施行）》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（2001）》（已廢止）規(guī)章：國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（2002）》

二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要法律法規(guī)

6規(guī)劃報(bào)建：開發(fā)：設(shè)計(jì)：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年）》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（1998）》《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例（2000）》規(guī)劃報(bào)建：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年）》7融資：建設(shè)：銷售：預(yù)售、現(xiàn)售：《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》《建筑法》《城市房地產(chǎn)管理法（2009）》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法（2004年）》融資：《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》8登記辦證：共同的：

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法（2008）》、《土地登記辦法（2007）》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》2014年08月《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》登記辦證：

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法（2008）》、《土地9

房地產(chǎn)開發(fā)的五大司法解釋

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[２００３]７號(hào)）《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2004]14號(hào)）《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2010]15號(hào)）《最高人民法院關(guān)于申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收決定案件若干問題的規(guī)定（2012）》

房地產(chǎn)開發(fā)的五大司法解釋

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣10法律法規(guī)沖突的解決《立法法》第七十九條：“

法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章?！盫S法律法規(guī)沖突的解決《立法法》VS11

三、房地產(chǎn)開發(fā)中的律師實(shí)務(wù)

正當(dāng)防衛(wèi)

在一次法律基礎(chǔ)知識(shí)課上,老師說道:「所謂正當(dāng)防衛(wèi)就是對侵害你的人作出暴力行為,造成對方受傷的不用承擔(dān)法律責(zé)任,但是正當(dāng)防衛(wèi)不能過分。也就是說別人想把你傷到什么程度,你也就只能把別人傷到什么程度。再說的簡單一點(diǎn),就是:別人怎么對你,你也只能怎么對別人。」

有學(xué)生問到;「老師,如果有人強(qiáng)奸我怎么辦?」

老師:^^^^^^^^^^

法律笑話房地產(chǎn)開發(fā)案件律師實(shí)務(wù)的性質(zhì)：民事、行政、刑事；訴訟、非訴訟

三、房地產(chǎn)開發(fā)中的律師實(shí)務(wù)

法律笑話房地產(chǎn)開發(fā)案件律師實(shí)務(wù)12

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的律師業(yè)務(wù)概述

法律咨詢審查合同律師函土地出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、拆遷補(bǔ)償、征收補(bǔ)償、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售等合同格式條款問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的律師業(yè)務(wù)概述

法律咨詢13房地產(chǎn)開發(fā)中的律師業(yè)務(wù)概述征收決定、拆遷裁決行政復(fù)議訴訟：執(zhí)行：行政、民事訴訟非訴執(zhí)行、訴訟執(zhí)行（先予執(zhí)行、訴訟后執(zhí)行）房地產(chǎn)開發(fā)中的律師業(yè)務(wù)概述征收決定、拆遷裁決14

（二）房屋征收中的非訴業(yè)務(wù)：

征收決定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與方案補(bǔ)償協(xié)議補(bǔ)償決定違法建筑處理住改商的處理城中村改造三舊改造

（二）房屋征收中的非訴業(yè)務(wù)：

征收決定151、征收決定：審查合法性看是否為公共利益：《征收條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。1、征收決定：審查合法性看是否為公共利益：161、征收決定征收的實(shí)體要件：（1）符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（2）符合土地利用總體規(guī)劃（3）符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃（4）納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃（5）應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證（6）征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、征收決定17征收的程序要件（1）征安辦擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)政府（2）政府組織論證、公布及征求意見（3）政府公布征求意見情況及根據(jù)公眾意見修改情況（4）因舊城區(qū)改建，多數(shù)人質(zhì)疑的，組織聽證，修改方案（5）進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估（6）征收決定應(yīng)公告、送達(dá)并交代訴權(quán)（7）房屋征收部門對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等進(jìn)行調(diào)查、登記（8）被征收人配合調(diào)查、登記（9）不得新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途（10）征收決定的有效期為1年（進(jìn)行科學(xué)的時(shí)間分配）征收的程序要件182、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與方案標(biāo)準(zhǔn)：對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。（第十九條）方法：評估。評估機(jī)構(gòu)的選擇評估報(bào)告的審查評估瑕疵的補(bǔ)救補(bǔ)償方案的審查：合法性、合理性、公平性2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與方案標(biāo)準(zhǔn)：對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋193、補(bǔ)償協(xié)議注重協(xié)商；甄別無證房屋、各種證件的效力；協(xié)議的簽定：代理權(quán)問題繼承問題3、補(bǔ)償協(xié)議注重協(xié)商；204、補(bǔ)償決定對經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，產(chǎn)權(quán)不明的，及時(shí)作出補(bǔ)償決定。取消獎(jiǎng)勵(lì)。合理送達(dá)；保存送達(dá)的證據(jù)。4、補(bǔ)償決定215、違法建筑的處理何為違法建筑？未登記建筑要進(jìn)行認(rèn)定后分類處理：《征收條例》24條二款：1、合法建筑與未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償；2、違法建筑及超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予以補(bǔ)償。5、違法建筑的處理何為違法建筑？226、住改商的處理現(xiàn)實(shí)情況國務(wù)院的文件規(guī)定（國辦發(fā)明電[2003]42號(hào)文）征收條例沒規(guī)定6、住改商的處理現(xiàn)實(shí)情況237、城中村的改造步驟：兩步走：第一步：按照《土地管理法》的規(guī)定，報(bào)省級(jí)人民政府作出土地征收決定；第二步：按照《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，由市、縣人民政府作出房屋征收決定。改造的目標(biāo)：集體土地變?yōu)閲型恋?、城中村的改造步驟：改造的目標(biāo)：248、三舊改造三舊改造的概念：舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造與房地產(chǎn)開發(fā)的不同：土地可不用招拍掛8、三舊改造三舊改造的概念：舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造25（三）對征收補(bǔ)償合同有異議向哪起訴《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》（法復(fù)〔1996〕12號(hào)）“二、拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理?！?/p>

但現(xiàn)在的問題是：補(bǔ)償協(xié)議由政府房屋征收部門與被征收人達(dá)成，應(yīng)屬行政合同還是民事合同？若是行政合同，則以上司法解釋就不能再適用?！墩魇諚l例》第二十五條只規(guī)定：補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行的，另一方可以依法提出訴訟。（三）對征收補(bǔ)償合同有異議向哪起訴《最高人民法院關(guān)于受理26（四）強(qiáng)制執(zhí)行1、房產(chǎn)所在地的基層法院管轄2、非訴執(zhí)行（28條、司解）：申請的主體：市、縣級(jí)政府申請期限：自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)提出申請的條件：不復(fù)議、不起訴、不執(zhí)行。（四）強(qiáng)制執(zhí)行1、房產(chǎn)所在地的基層法院管轄27（四）強(qiáng)制執(zhí)行兩條有趣的規(guī)定：《征收條例》第28條

依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第35條本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

《征收執(zhí)行司法解釋》第九條人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，一般由作出征收補(bǔ)償決定的市、縣級(jí)人民政府組織實(shí)施，也可以由人民法院執(zhí)行。

（四）強(qiáng)制執(zhí)行兩條有趣的規(guī)定：28二手房交易二手房合同權(quán)屬審查：產(chǎn)權(quán)人、抵押、查封、其他權(quán)利限制交易稅費(fèi)：賣方：營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅，交易手續(xù)費(fèi)

買方：契稅交易手續(xù)費(fèi)、查檔費(fèi)、權(quán)證費(fèi)二手房交易二手房合同29關(guān)于房產(chǎn)稅上海模式：對存量+增量：如果本市居民新購二套房，新購住房要和存量房合并計(jì)算，超過人均60平方米的，則對超過標(biāo)準(zhǔn)部分征收房產(chǎn)稅。稅率：高于上一年新建商品住宅平均銷售價(jià)格按照0.6%征收；如果低于等于的，稅率按照0.4%征收。重慶模式：僅對增量：征稅對象是獨(dú)棟別墅和高檔公寓（是指比市場平均價(jià)高兩倍的商品房），以及在渝的三無人員(無工作無戶口無投資)購買的第二套房。稅率：高于市場價(jià)2-3倍的按0.5%征收，高于市場價(jià)3-4倍收1%，高于市場價(jià)4倍以上收1.2%。

關(guān)于房產(chǎn)稅上海模式：重慶模式：30

所謂律師辦案技巧

律師辦案有技巧，但不可以投機(jī)取巧律師在辦理訴訟案件中的注意事項(xiàng)：1、記住法律條文；2、學(xué)懂法律理論；3、弄清對方在說什么；4、搞清案件事實(shí)、熟悉證據(jù)、理順法律關(guān)系；5、組織立論，或反駁

所謂律師辦案技巧

律師辦案有技巧，但不可以投機(jī)取巧31

敗訴后怎么辦？

平和心態(tài)分析判決書等法律文書，組織上訴或申訴重新作出具體行政行為（行政案件）

敗訴后怎么辦？

平和心態(tài)32對案例的點(diǎn)評別害怕

一天，警察發(fā)現(xiàn)一個(gè)獨(dú)自在大街上徘徊的小女孩，她說不出自己叫什么名字，也弄不清住什么地方。

警察無可奈何的開始翻她的衣兜，希望能找到一點(diǎn)線索。

小姑娘沒反抗，卻嬌聲嫩氣地說：“別害怕，我沒帶槍。”對案例的點(diǎn)評33關(guān)于宜方律師事務(wù)所廣東宜方律師事務(wù)所，前身為國辦韶關(guān)市協(xié)聯(lián)律師事務(wù)所,成立于1993年，2001年改制為合伙制律師所。本所辦公地址：韶關(guān)市北江北路1號(hào)財(cái)富廣場23樓2301～2306室（韶關(guān)火車東站廣場南側(cè)）。郵政編碼：512023,傳真：網(wǎng)址：E-mail:主要業(yè)務(wù)范圍：民商事、經(jīng)濟(jì)、行政法律事務(wù)，包括：房地產(chǎn)、合同、債權(quán)債務(wù)、公司、企業(yè)兼并重組與破產(chǎn)清算、金融證券、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人身損害賠償，行政裁決、行政許可、行政處罰等法律事務(wù)關(guān)于宜方律師事務(wù)所廣東宜方律師事務(wù)所，前身為國辦韶關(guān)市協(xié)聯(lián)律34葉

緯律師聯(lián)系方式電話：

E-mail:個(gè)人網(wǎng)頁：葉緯律師聯(lián)系方式35

房地產(chǎn)開發(fā)的

律師實(shí)務(wù)

廣東宜方律師事務(wù)所律師葉緯

房地產(chǎn)開發(fā)的

律師實(shí)務(wù)

36內(nèi)容提要內(nèi)容提要37前言：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)案例：重慶最牛釘子戶案韶關(guān)市風(fēng)采樓旁強(qiáng)拆案前言：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)案例：38

房地產(chǎn)開發(fā)的過程：

拿地（取得國有土地使用權(quán)）：

國有土地使用權(quán)證規(guī)劃報(bào)建：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)融資

房地產(chǎn)開發(fā)的過程：

拿地（取得國有土地使用權(quán)）：39

房地產(chǎn)開發(fā)的過程：

建設(shè)：開工證（建設(shè)工程施工許可證）、

竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證銷售：預(yù)售、現(xiàn)售：商品房預(yù)售許可證、

初始登記證登記辦證：預(yù)告登記、權(quán)屬登記、抵押登記：

房地產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證

房地產(chǎn)開發(fā)的過程：

建設(shè)：開工證（建設(shè)工程施工許可證）、40

二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要法律法規(guī)

取得國有土地使用權(quán)法律：《土地管理法（2004）》、《城市房地產(chǎn)管理法（2009）》行政法規(guī)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990）》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（2011年1月21日施行）》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（2001）》（已廢止）規(guī)章：國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（2002）》

二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要法律法規(guī)

41規(guī)劃報(bào)建：開發(fā)：設(shè)計(jì)：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年）》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（1998）》《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例（2000）》規(guī)劃報(bào)建：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年）》42融資：建設(shè)：銷售：預(yù)售、現(xiàn)售：《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》《建筑法》《城市房地產(chǎn)管理法（2009）》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法（2004年）》融資：《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》43登記辦證：共同的：

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法（2008）》、《土地登記辦法（2007）》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》2014年08月《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》登記辦證：

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法（2008）》、《土地44

房地產(chǎn)開發(fā)的五大司法解釋

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[２００３]７號(hào)）《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2004]14號(hào)）《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2010]15號(hào)）《最高人民法院關(guān)于申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收決定案件若干問題的規(guī)定（2012）》

房地產(chǎn)開發(fā)的五大司法解釋

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣45法律法規(guī)沖突的解決《立法法》第七十九條：“

法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。”VS法律法規(guī)沖突的解決《立法法》VS46

三、房地產(chǎn)開發(fā)中的律師實(shí)務(wù)

正當(dāng)防衛(wèi)

在一次法律基礎(chǔ)知識(shí)課上,老師說道:「所謂正當(dāng)防衛(wèi)就是對侵害你的人作出暴力行為,造成對方受傷的不用承擔(dān)法律責(zé)任,但是正當(dāng)防衛(wèi)不能過分。也就是說別人想把你傷到什么程度,你也就只能把別人傷到什么程度。再說的簡單一點(diǎn),就是:別人怎么對你,你也只能怎么對別人。」

有學(xué)生問到;「老師,如果有人強(qiáng)奸我怎么辦?」

老師:^^^^^^^^^^

法律笑話房地產(chǎn)開發(fā)案件律師實(shí)務(wù)的性質(zhì)：民事、行政、刑事；訴訟、非訴訟

三、房地產(chǎn)開發(fā)中的律師實(shí)務(wù)

法律笑話房地產(chǎn)開發(fā)案件律師實(shí)務(wù)47

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的律師業(yè)務(wù)概述

法律咨詢審查合同律師函土地出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、拆遷補(bǔ)償、征收補(bǔ)償、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售等合同格式條款問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的律師業(yè)務(wù)概述

法律咨詢48房地產(chǎn)開發(fā)中的律師業(yè)務(wù)概述征收決定、拆遷裁決行政復(fù)議訴訟：執(zhí)行：行政、民事訴訟非訴執(zhí)行、訴訟執(zhí)行（先予執(zhí)行、訴訟后執(zhí)行）房地產(chǎn)開發(fā)中的律師業(yè)務(wù)概述征收決定、拆遷裁決49

（二）房屋征收中的非訴業(yè)務(wù)：

征收決定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與方案補(bǔ)償協(xié)議補(bǔ)償決定違法建筑處理住改商的處理城中村改造三舊改造

（二）房屋征收中的非訴業(yè)務(wù)：

征收決定501、征收決定：審查合法性看是否為公共利益：《征收條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。1、征收決定：審查合法性看是否為公共利益：511、征收決定征收的實(shí)體要件：（1）符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（2）符合土地利用總體規(guī)劃（3）符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃（4）納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃（5）應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證（6）征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、征收決定52征收的程序要件（1）征安辦擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)政府（2）政府組織論證、公布及征求意見（3）政府公布征求意見情況及根據(jù)公眾意見修改情況（4）因舊城區(qū)改建，多數(shù)人質(zhì)疑的，組織聽證，修改方案（5）進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估（6）征收決定應(yīng)公告、送達(dá)并交代訴權(quán)（7）房屋征收部門對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等進(jìn)行調(diào)查、登記（8）被征收人配合調(diào)查、登記（9）不得新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途（10）征收決定的有效期為1年（進(jìn)行科學(xué)的時(shí)間分配）征收的程序要件532、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與方案標(biāo)準(zhǔn)：對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。（第十九條）方法：評估。評估機(jī)構(gòu)的選擇評估報(bào)告的審查評估瑕疵的補(bǔ)救補(bǔ)償方案的審查：合法性、合理性、公平性2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與方案標(biāo)準(zhǔn)：對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋543、補(bǔ)償協(xié)議注重協(xié)商；甄別無證房屋、各種證件的效力；協(xié)議的簽定：代理權(quán)問題繼承問題3、補(bǔ)償協(xié)議注重協(xié)商；554、補(bǔ)償決定對經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，產(chǎn)權(quán)不明的，及時(shí)作出補(bǔ)償決定。取消獎(jiǎng)勵(lì)。合理送達(dá)；保存送達(dá)的證據(jù)。4、補(bǔ)償決定565、違法建筑的處理何為違法建筑？未登記建筑要進(jìn)行認(rèn)定后分類處理：《征收條例》24條二款：1、合法建筑與未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償；2、違法建筑及超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予以補(bǔ)償。5、違法建筑的處理何為違法建筑？576、住改商的處理現(xiàn)實(shí)情況國務(wù)院的文件規(guī)定（國辦發(fā)明電[2003]42號(hào)文）征收條例沒規(guī)定6、住改商的處理現(xiàn)實(shí)情況587、城中村的改造步驟：兩步走：第一步：按照《土地管理法》的規(guī)定，報(bào)省級(jí)人民政府作出土地征收決定；第二步：按照《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，由市、縣人民政府作出房屋征收決定。改造的目標(biāo)：集體土地變?yōu)閲型恋?、城中村的改造步驟：改造的目標(biāo)：598、三舊改造三舊改造的概念：舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造與房地產(chǎn)開發(fā)的不同：土地可不用招拍掛8、三舊改造三舊改造的概念：舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造60（三）對征收補(bǔ)償合同有異議向哪起訴《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》（法復(fù)〔1996〕12號(hào)）“二、拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理?！?/p>

但現(xiàn)在的問題是：補(bǔ)償協(xié)議由政府房屋征收部門與被征收人達(dá)成，應(yīng)屬行政合同還是民事合同？若是行政合同，則以上司法解釋就不能再適用?！墩魇諚l例》第二十五條只規(guī)定：補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行的，另一方可以依法提出訴訟。（三）對征收補(bǔ)償合同有異議向哪起訴《最高人民法院關(guān)于受理61（四）強(qiáng)制執(zhí)行1、房產(chǎn)所在地的基層法院管轄2、非訴執(zhí)行（28條、司解）：申請的主體：市、縣級(jí)政府申請期限：自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)提出申請的條件：不復(fù)議、不起訴、不執(zhí)行。（四）強(qiáng)制執(zhí)行1、房產(chǎn)所在地的基層法院管轄62（四）強(qiáng)制執(zhí)行兩條有趣的規(guī)定：《征收條例》第28條

依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第35條本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

《征收執(zhí)行司法解釋》第九條人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，一般由作出征收補(bǔ)償決定的市、縣級(jí)人民政府組織實(shí)施，也可以由人民法院執(zhí)行。

（四）強(qiáng)制執(zhí)行兩條有趣的規(guī)定：63二手房交易二手房合同權(quán)屬審查：產(chǎn)權(quán)人、抵押、查封、其他權(quán)利限制交易稅費(fèi)：賣方：營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅，