南京商圈研究及投資發(fā)發(fā)展建議課件

南京商圈研究及投資發(fā)展建議謹呈：南京長發(fā)地產(chǎn)南京商圈研究及投資發(fā)展建議謹呈：南京長發(fā)地產(chǎn)商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下商業(yè)街研究商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下2南京城市宏觀特性

都會南京——長三角經(jīng)濟圈的區(qū)域經(jīng)濟中心實力南京——宏觀經(jīng)濟形勢向好，城市的擴張效應(yīng)已初步展現(xiàn)

收入南京——平均水準相對較低，中產(chǎn)階層群體不斷壯大

居住南京——山、水、城、林為一體的山水都市

文化南京——四大科研基地之一，三大大學(xué)城輝映現(xiàn)代教育文明

南京城市宏觀特性都會南京——長三角經(jīng)濟圈的區(qū)域經(jīng)濟中心3城市概況地理位置：南京——長三角的副中心城市。地處長江中下游平原東部蘇皖兩省交界處，江蘇省西南部。東距上海市300余公里。東接江蘇省鎮(zhèn)江市、句容市，西鄰安徽省滁州、巢湖(和縣)、馬鞍山，南接安徽宣城市、江蘇省溧陽市，北連江蘇省儀征市、安徽省天長市。轄區(qū)面積：轄區(qū)總面積6598平方千米。市區(qū)面積4844平方千米，建成區(qū)面積513平方公里。人口構(gòu)成：據(jù)2000年第五次人口普查統(tǒng)計，南京市人口總規(guī)模已達623.8萬人，全市人口居住在城鎮(zhèn)的為443.5萬人，占總?cè)丝诘?1.09%。城市概況地理位置：4特色產(chǎn)業(yè)：南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國內(nèi)城市中居第二位，車輛制造規(guī)模居第三位，機械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模。科研教育：南京是全國四大科研教育中心城市之一，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機構(gòu)。城市建設(shè)：國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技興市先進城市、全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市、全國科技進步先進城市、國家環(huán)境保護和國家衛(wèi)生城市等稱號。綜合經(jīng)濟實力：“2008年福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市100強”中排名第4，位列國家統(tǒng)計局發(fā)布的“中國綜合實力城市”第7名，在長三角城市可持續(xù)發(fā)展水平評估中排名第2，被國家9個部委列為中國投資硬環(huán)境“四十優(yōu)”城市之一。城市概況城市概況5經(jīng)濟增速放緩：自2000年以來，南京城市經(jīng)濟高速增長，2008年以來受到金融風(fēng)暴影響，全市GDP增值雖高于國家平均水平，但增幅呈現(xiàn)下降趨勢，但仍保持在12%以上的高增幅。城市經(jīng)濟發(fā)展概況經(jīng)濟增速放緩：城市經(jīng)濟發(fā)展概況6產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理：從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，南京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，導(dǎo)入與催生了大量高素質(zhì)、中高收入人群，投資群體進一步擴大。三大產(chǎn)業(yè)增幅擴大：一二三產(chǎn)業(yè)增幅持續(xù)走高，其中尤以第三產(chǎn)業(yè)最為顯著，2009年產(chǎn)值達到2170.12億元，同比增長13%。城市經(jīng)濟發(fā)展概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理：城市經(jīng)濟發(fā)展概況7固定資產(chǎn)投資，穩(wěn)步增長：2009年，南京全社會固定資產(chǎn)投資2668.03億元，比去年增長23.9%，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1572.08億元，比去年增長28.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資595.68億元，增長17.2%。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢較強，走勢較穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖：房地產(chǎn)開發(fā)投資從年初的負增長逐漸回暖并呈明顯上升趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資活躍。城市經(jīng)濟發(fā)展概況固定資產(chǎn)投資，穩(wěn)步增長：城市經(jīng)濟發(fā)展概況8社會消費品零售總額穩(wěn)中有升:近三年來，南京社會消費品零售總額大幅上升，2009年達到1961.58億元，同比增長18.8％，人民消費生活水平呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。批發(fā)零售業(yè)帶動了更多的外來人群:批發(fā)零售業(yè)的高速發(fā)展、商品交易市場的大型化加速中高收入外來人口（私營業(yè)主）流動，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來巨大的消費空間。城市經(jīng)濟發(fā)展概況社會消費品零售總額穩(wěn)中有升:城市經(jīng)濟發(fā)展概況9人均可支配收入逐步增長：從2003-2009年，南京市城市人均可支配收入和城市人均消費穩(wěn)步增長，人均可支配收入逐年增長，2009年達到25504元，同比增長10.3％，但增速呈下降趨勢。未來房價后續(xù)力面臨減弱：由此可見，南京市民收入水平在不斷提升，但由于增長速度明顯低于房價漲幅，未來支撐房價進一步上漲的動力有所減弱。城市經(jīng)濟發(fā)展概況人均可支配收入逐步增長：從2003-2009年，南京市城市人10行政區(qū)劃：南京總面積6598平方公里。截至2002年6月底，南京市行政區(qū)劃為11區(qū)2縣。

11區(qū)：玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)、江寧區(qū)。

2縣：溧水縣、高淳縣。

在這些區(qū)縣中，共設(shè)有64個街道辦事處、63個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)。

城市整體規(guī)劃格局分析行政區(qū)劃：城市整體規(guī)劃格局分析11城市整體規(guī)劃格局分析主城區(qū)概況：南京主城區(qū)位處城市中心地帶，亦被統(tǒng)稱江南八區(qū)：玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、雨花臺區(qū)、下關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)。江南八區(qū)中，總?cè)丝谶_302萬，人口較為密集。其中，玄武區(qū)、白下區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)等區(qū)域，商貿(mào)、金融、服務(wù)業(yè)極為發(fā)達，是城市商業(yè)的聚集地。三大外延區(qū)域：受地緣條件影響，長江以北的浦口區(qū)、六合區(qū)，及城市最南部的江寧區(qū)，被自然地隔離出來。從地理位置上來看，三大區(qū)域，受交通條件的制約，與主城區(qū)距離相對較遠，在經(jīng)濟上其相對獨立，自成一體。城市整體規(guī)劃格局分析主城區(qū)概況：12城市整體規(guī)劃格局分析各區(qū)功能定位中心商貿(mào)區(qū)：白下區(qū)、鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、秦淮區(qū)，由于位處主城中心地帶，其區(qū)域內(nèi)，商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)達，為城市提供了主要的商業(yè)配套功能。高尚居住區(qū)：雨花區(qū)，由于自然條件優(yōu)越，被定為為城市的生態(tài)旅游居住區(qū)；江寧區(qū)，則主要以工業(yè)加工為主，住宅板塊高端物業(yè)聚集。2大城市副中心：下關(guān)區(qū)，則依托天然的港口優(yōu)勢，形成了以物流、鋼材貿(mào)易為龍頭的區(qū)域；棲霞區(qū)，以高新開發(fā)區(qū)為契機，城市副中心概念已初步形成。三大新城：指河西，江寧，江北。河西新城，被定位為城市CBD區(qū)，該區(qū)域為中高端物業(yè)聚居區(qū)。此外，江寧新城、江北新城也是城市重點發(fā)展的區(qū)域。尤其是江北新城（含浦口、六合區(qū)），其建設(shè)力度及規(guī)?？涨?。城市整體規(guī)劃格局分析各區(qū)功能定位13未來的城市規(guī)劃發(fā)展為兼?zhèn)浣?jīng)濟活力、文化特色、最佳人居環(huán)境。2001年調(diào)整后的南京市城市規(guī)劃在對南京未來發(fā)展的宏觀區(qū)域背景分析以及南京區(qū)域競爭力分析的基礎(chǔ)上，提出應(yīng)把南京建設(shè)成為：方向1充滿經(jīng)濟活力的城市——長江下游現(xiàn)代化中心城市方向2富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城方向3最佳人居環(huán)境的城市——人與自然和諧共生的濱江城市政府未來的發(fā)展規(guī)劃未來的城市規(guī)劃發(fā)展為兼?zhèn)浣?jīng)濟活力、文化特色、最佳人居環(huán)境。214以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局。南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整——都市發(fā)展區(qū)遠景規(guī)劃圖總體規(guī)劃：總體規(guī)劃確定了“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局”的規(guī)劃設(shè)想。為充分發(fā)揮南京作為區(qū)域中心城市職能，南京規(guī)劃提出完善主城中心體系之外，在三個新市區(qū)要培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局。在江北新市區(qū)培育一個次中心，以利于南京的中心城市職能向安徽、蘇北地區(qū)輻射。市域空間規(guī)劃：規(guī)劃形成“主城—新市區(qū)—新城—重點城鎮(zhèn)—一般城鎮(zhèn)”五級大中小級配合理的市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。政府未來的發(fā)展規(guī)劃南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整——市域空間利用規(guī)劃圖以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞15以南京中心——1小時都市圈已形成目前，南京的“一小時都市圈”已能到達南京周圍2500平方公里的范圍，包括南京、鎮(zhèn)江、揚州、馬鞍山、滁州、蕪湖的全部以及淮安南部和巢湖的部分地區(qū)。在空間總體結(jié)構(gòu)上形成一個核心、兩個圈層、三條主軸。其中一個核心是南京都市發(fā)展區(qū)；兩個圈層為距核心城市中心區(qū)50公里左右范圍內(nèi)的核心圈層和100公里左右范圍內(nèi)的緊密圈層，即1小時路程內(nèi)，也就是所謂的“一小時都市圈”；三條主軸為寧揚、寧鎮(zhèn)、寧蕪軸線。通過都市圈的規(guī)劃建設(shè)，將從區(qū)域?qū)用嫔贤七M核心城市、節(jié)點城市與縣城之間在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)分工與協(xié)作、生產(chǎn)要素有序流動、共同市場構(gòu)建、城鄉(xiāng)居民就業(yè)等方面進行合作，從而整合圈內(nèi)城市發(fā)展的相關(guān)資源。一小時都市圈內(nèi)的人口含蓋總量達1950.45萬人，蘊含著巨大的可挖掘商機。目前，南京新街口商圈銷售額的4０％由一小時都市圈的消費者完成，預(yù)計“一小時都市圈”形成后，南京新街口商圈銷售額的６０％將由周邊6市的消費者來完成，與此同，南京市公交部門也加快了周邊城市的發(fā)車頻率，提高了車速。以南京中心——1小時都市圈已形成目前，南京的“一小時都市圈”16商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下商業(yè)街研究商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下17南京商圈研究：六大商圈錯位經(jīng)營特色明顯、互為補充老商圈：經(jīng)過幾十年的建設(shè)發(fā)展，在南京的城區(qū)版圖上，從南到北，以縱向分布依次形成中央門、湖南路、新街口、夫子廟四大各具特色的商業(yè)中心，習(xí)慣上，被南京的政府官方和市民稱為四大商圈；新興商圈：隨著城市的不斷發(fā)展及擴容，龍江商業(yè)圈和河西新城CBD商圈已日趨成熟。中觀2中央門商圈湖南路商圈新街口商圈夫子廟商圈河西CBD龍江商圈商圈分布及研究南京商圈研究：六大商圈錯位經(jīng)營特色明顯、互為補充老商圈：經(jīng)過18南京最具特色的四大商圈發(fā)展歷程以特色旅游為主、歷史最悠久的商圈——夫子廟商圈在南京四大商圈中，夫子廟商圈歷史最為悠久，也最具備江南民俗特色。秦淮風(fēng)光和秦淮歌舞一樣，均堪稱一絕，早在明清時期，甚至更早，夫子廟就是全國知名的旅游勝地，許多膾炙人口的詩詞歌賦都是夫子廟繁華的鑒證。在旅游業(yè)的帶動下，餐飲、手工藝品、娛樂等行業(yè)漸漸發(fā)展起來，演變成了現(xiàn)在以旅游、休閑、特色風(fēng)味小吃、小商品市場為特色的商圈，成為南京市民及外地游客的旅游勝地。以大型百貨為主的都市核心商圈——新街口商圈新街口商圈的歷史可以追溯到30年代。1936年，中央商場誕生，被視為新街口商圈發(fā)展的開端。1952年，新百、華聯(lián)商廈陸續(xù)誕生，新街口商圈初具規(guī)模，但業(yè)態(tài)與經(jīng)營品種上，存在嚴重的雷同現(xiàn)象，帶有典型的計劃經(jīng)濟特征。新街口商圈真正躍升為南京的第一大商圈，是90年代初，外資背景的金陵百貨與金鷹購物中心的誕生，南京真正有了中高檔百貨，使新街口的百貨有了檔次之分，可以滿足不同層次的需求，同時新街口大型百貨商場群形成，新街口商圈的對外輻射力也越來越強。商圈分布及研究南京最具特色的四大商圈發(fā)展歷程以特色旅游為主、歷史最悠久的商19以中低檔服飾批零兼營為主的大市場群——中央門商圈中央門商圈是因為臨近南京火車東、西站、中央門汽車站、靠近碼頭，依附著巨大的客流量，借助改革開放的東風(fēng)而發(fā)展起來的。同時，交通干道建寧路上大片的舊貨場和閑置的倉庫，為發(fā)展大市場提供了先天的條件。1992年，破殼而出，創(chuàng)造了一種全新的批發(fā)經(jīng)營模式。經(jīng)過近十年的發(fā)展，形成了金橋獨具的特色。90年代后期，玉橋市場等一批大市場陸續(xù)誕生，它們以較低的價格，齊全的品種在市場上占有極大的優(yōu)勢，并憑借中央門的交通、物流優(yōu)勢迅速壯大。目前其批發(fā)輻射到江蘇、安徽甚至全國的許多地方。以精品專賣店為特色的時尚商圈——湖南路商圈在時間上，山西路、湖南路商圈的發(fā)展與中央門商圈基本同步。但在特色上，決然不同。鼓樓區(qū)是南京的首善之區(qū)，區(qū)域居民的素質(zhì)較高，收入較高，人員成分最為純一。“湖南路文明一條街”是90年代初期鼓樓區(qū)政府建設(shè)精神文明的一面旗幟，在假貨泛濫的開放之初，這里就以無假貨文明，同時由于是在原湖南路的基礎(chǔ)上發(fā)展，沿街底鋪是客觀條件，小門面同時催生了大量精品專賣店的誕生。商圈分布及研究以中低檔服飾批零兼營為主的大市場群——中央門商圈商圈分布及研20以區(qū)域配套為主的商業(yè)集群——龍江商圈城市CBD，城市副中心商業(yè)圈——河西CBD商圈從傳統(tǒng)的四大商圈增加了兩個新興商圈以區(qū)域配套為主的商業(yè)集群——龍江商圈從傳統(tǒng)的四大商圈21主要商圈對比分析商圈范圍及規(guī)模商業(yè)模式經(jīng)營業(yè)態(tài)租金價格列舉新街口商圈經(jīng)營面積100萬平方米左右百貨商場為主，多種商業(yè)形式共存百貨、家電城、餐飲、娛樂等底層店面租金約20元/平方米·天湖南路商圈經(jīng)營面積30萬平方米街店式商業(yè)、百貨商場服飾、餐飲為主沿街店面租金報價在15-20元/平方米·天左右夫子廟商圈經(jīng)營面積約30萬平米街店及大市場為主特色餐飲，品牌服裝，特色手飾工藝品，花鳥市場等一般沿街店面的租金在10元/平方米·天左右中央門商圈經(jīng)營面積接近30萬平方米大市場商業(yè)為主鞋類、電器、文體用品、箱包皮件、服裝、針紡、床上用品、面料窗簾等經(jīng)營狀況較好的市場內(nèi)柜臺租金約10元/平方米·天龍江商業(yè)經(jīng)營面積約20萬平方米大賣場、內(nèi)街店大型超市、餐飲、服飾、影院等一般沿街店面租金大約5元/平方米·天河西新城CBD規(guī)劃規(guī)模相當于新街口商圈集中式商業(yè)、一般街店式商業(yè)——以萬達為代表的廣場，平均租金約5元/平方米·天商圈分布及研究主要商圈對比分析商圈范圍及規(guī)模商業(yè)模式經(jīng)營業(yè)態(tài)租金價格列舉新22主要商圈消費來源、優(yōu)劣勢對比分析商圈消費者群體特征商圈優(yōu)勢商圈劣勢新街口商圈來自南京市各區(qū)域及南京周邊城市，購物是最主要的消費功能消費者認同度極高；商業(yè)分布密集；輻射范圍廣服務(wù)全面性有待提高；配套設(shè)施不夠完善；交通擁堵有一定不利影響湖南路商圈鼓樓區(qū)消費者是該商圈的主要消費力量，其次該商圈作為新街口商圈的有力補充，正在承擔愈來愈多的消費需求方便的交通網(wǎng)絡(luò)支持；巨大的人流量帶來深遠的消費影響；特色經(jīng)營吸引固定消費群體多為街店式經(jīng)營模式；百貨商家吸引力相對較低

夫子廟商圈國內(nèi)外的大量游客；小商品買賣生意人，以江浙滬一帶的居多；本地有特定需求的消費者旅游文化資源豐富；是南京特色餐飲集中地；小商品種類繁多缺少有規(guī)模有知名度的綜合性商場支撐；商業(yè)設(shè)施配套較為落后；業(yè)態(tài)層次低，人員混雜，消費環(huán)境較差中央門商圈該區(qū)域是眾多代理商，經(jīng)銷商的聚集地，外來消費者占到50%左右交通便利；大市場涵蓋商品品種廣泛，品牌眾多；物美價廉吸引眾多客流整體購物環(huán)境臟、亂、差較為嚴重，商圈內(nèi)餐飲、休閑功能不足龍江商業(yè)以龍江周邊生活社區(qū)的居民為主大交通環(huán)境便利；具有區(qū)域唯一性，滿足基本生活消費的經(jīng)營內(nèi)容能夠吸引較多客流；特色經(jīng)營能夠吸引固定消費人群主流業(yè)態(tài)只能吸引距離相對較近的消費群；尚在市場培育期，服飾類商家普遍經(jīng)營狀況一般河西新城CBD該區(qū)域的消費客層規(guī)劃定位為南京河西片區(qū)的的居住人群整體規(guī)劃明確到位；定位高端，周邊應(yīng)該能夠形成主流消費人群供應(yīng)量巨大帶來明顯銷售競爭壓力；定位雷同未來不易實現(xiàn)特色經(jīng)營；商業(yè)發(fā)展入住人氣的制約商圈分布及研究主要商圈消費來源、優(yōu)劣勢對比分析商圈消費者群體特征商圈優(yōu)勢商23南京商業(yè)業(yè)態(tài)組成南京最早形成、目前最星羅棋布的商業(yè)業(yè)態(tài)為——沿街底商式的門面房南京最成氣候的商業(yè)業(yè)態(tài)為——大型百貨公司以批零兼營為主的商業(yè)業(yè)態(tài)為——以中低價商品為主的大市場南京目前最成規(guī)模的社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)為——超市便利連鎖店南京目前發(fā)展勢頭最猛的商業(yè)業(yè)態(tài)為——賣場商圈分布及研究南京商業(yè)業(yè)態(tài)組成南京最早形成、目前最星羅棋布的商業(yè)業(yè)態(tài)為——24主要商業(yè)形式經(jīng)營模式相關(guān)商家舉例此商業(yè)形式特征集中式商業(yè)——百貨商場產(chǎn)權(quán)歸自身所有，統(tǒng)一招商經(jīng)營，扣點式獲取收益新百、中央、金鷹等產(chǎn)權(quán)自有、業(yè)態(tài)豐富、統(tǒng)一經(jīng)營、市場占有率大、消費者接受程度高；有連鎖發(fā)展趨勢.集中式商業(yè)——專業(yè)商場電器、IT蘇寧、國美產(chǎn)權(quán)自有或租用物業(yè)、專業(yè)商品、種類豐富、統(tǒng)一經(jīng)營、連鎖發(fā)展、市場占有率大、消費者接受程度高；集中式商業(yè)——大賣場大型的綜合型超市為主力店，通常以租用店面為主，租金較低沃爾瑪超市、金潤發(fā)超市等經(jīng)營理念強調(diào)的是“價格優(yōu)廉、一站式購物”的消費模式，一般它是分區(qū)域開設(shè)，主要依附在大型社區(qū)集中地附近或成熟商圈的周圍集中式商業(yè)——大市場

統(tǒng)一招商管理，有批發(fā)和零售兩種金橋市場、玉橋市場、潤泰市場等硬件配套設(shè)施一般，利潤額主要依附其價格低廉、品種齊全而帶來的大量人流、物流、信息流所形成的巨大社會效益街區(qū)式商業(yè)有一定的經(jīng)營主題定位，統(tǒng)一招商管理，但不一定統(tǒng)一經(jīng)營獅子橋美食一條街、南京1912等易形成規(guī)模效應(yīng)街店式商業(yè)個體自主經(jīng)營為主湖南路商業(yè)步行街經(jīng)營內(nèi)容及檔次參差不齊，缺乏統(tǒng)一管理沿街底商個體自主經(jīng)營為主一般社區(qū)外面的沿街底商大部分開發(fā)商只售不租，不成規(guī)模，自主經(jīng)營，目前南京市的社區(qū)底商大多屬自發(fā)形成及完善商圈分布及研究主要商業(yè)形式經(jīng)營模式相關(guān)商家舉例此商業(yè)形式特征集中式商業(yè)——25南京商業(yè)市場特征：零售商資源相對豐富，外來零售商進入勢頭強勁南京作為中國長三角地區(qū)核心的經(jīng)濟中心，人口較多，很早就有國內(nèi)外的零售商進入南京市場發(fā)展，與國內(nèi)同類二線城市相比其零售商資源更加豐富，這反映出了南京商業(yè)市場發(fā)展的繁榮。百貨仍是居民消費的主要場所雖然百貨業(yè)態(tài)一統(tǒng)天下的局面已經(jīng)被打破，但百貨業(yè)在營業(yè)額等方面同其他業(yè)態(tài)相比仍有著較高的優(yōu)勢，百貨購物仍然是消費者主要的消費方式。百貨的品牌已經(jīng)深入消費者內(nèi)心，作為品質(zhì)的保證可以讓消費者放心。

購物中心成為發(fā)展新趨勢隨著收入水平的提高，消費者在購物時更加注重環(huán)境的舒適性。傳統(tǒng)百貨敞開式的賣場品牌種類較多、人流動線復(fù)雜，消費者在購物時容易疲勞，無法滿足其愉悅心情。

河西商業(yè)發(fā)展勢頭強勁河西萬達廣場營業(yè)后，效果非常理想，為河西的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)勢。商圈分布及研究南京商業(yè)市場特征：零售商資源相對豐富，外來零售商進入勢頭26南京商業(yè)市場缺陷南京商圈缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃，起點較低

南京商圈因政治原因形成的痕跡比較明顯，先期業(yè)態(tài)規(guī)劃缺乏，商圈多因多年發(fā)展演變自然形成，沒有規(guī)劃的商圈也帶來了一些其他問題：業(yè)種雜亂，布局雜亂，后期經(jīng)營管理缺乏水準，同質(zhì)化競爭嚴重；商業(yè)發(fā)展起始都以單一構(gòu)筑物的單一購物功能為主，相關(guān)輔助功能缺乏，商圈之說無從談起；邊發(fā)展邊完善，造成南京現(xiàn)在商圈的整體滿足性不足；南京同一商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)定位和分布不合理業(yè)態(tài)定位雷同和分布不合理，在新街口商圈與中央門商圈表現(xiàn)的尤其明顯而在業(yè)態(tài)的調(diào)整上，從新街口商圈新鼎太百貨兩易其主，變?yōu)榻鹛栯娖鞔筚u場后，店內(nèi)人潮涌動，就可看出業(yè)態(tài)定位改變帶來的好處；商圈分布及研究南京商業(yè)市場缺陷南京商圈缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃，起點較低商圈分布及研27業(yè)種規(guī)劃上配套不足，停車難成為商圈最突出的問題各商業(yè)自給自足的規(guī)劃，造成商圈中配套功能空間的先天缺乏和商圈形成之日的配套功能先天不足：在這里先天的軟肋在于應(yīng)該牽頭做配套的政府未能先期介入，各商家只管自己蓋樓，滿足自己的經(jīng)營需求，因此造成今天圈商的配套不能滿足生活水準提高后的購物形式的改變要求：比如娛樂、休閑的要求，比如小汽車大量發(fā)展后，停車的問題；尤其停車難，成為各大商圈目前較為突出的配套不足問題；大賣場、連鎖超市、便利店，在南京的發(fā)展，這幾年可以說如雨后春筍一般。尤其大賣場，為了爭取市場份額，各公司正在進行爭奪激烈的圈地運動，在人口密集區(qū)域，很快將呈現(xiàn)人均商業(yè)面積過剩的局面，競爭的激烈程度可想而知。新型業(yè)態(tài)的發(fā)展種類單一，面臨同質(zhì)化競爭問題

商圈分布及研究業(yè)種規(guī)劃上配套不足，停車難成為商圈最突出的問題大賣場、28南京商圈總結(jié)南京商圈定位明確，主業(yè)分明，功能互補圈內(nèi)同業(yè)競爭激烈，錯位經(jīng)營不足消費主力不同，商圈對外輻射力強弱分明經(jīng)營管理方式不同，吸引消費者手段各異南京商圈，處于持續(xù)性調(diào)整狀態(tài)南京商圈總結(jié)南京商圈定位明確，主業(yè)分明，功能互補29商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下商業(yè)街研究商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下30目前，南京地下商業(yè)街運營較為成功的，有時尚萊迪街區(qū)，蘇寧地鐵商鋪。以上兩大商業(yè)街區(qū)，因為其各自的獨特性，造就了今日的成功?？芍^讓其東家賺了個盆滿缽滿。而醞釀已久的湖南路地下商業(yè)街卻因種種因由，最終夭折……目前，南京地下商業(yè)街運營較為成功的，有時尚萊迪31街區(qū)概況：“時尚萊迪”是南京的一家大型購物商場，系深圳時尚商業(yè)地產(chǎn)集團股份有限公司旗下南京分公司，商場位于中華第一商圈——南京新街口的核心商業(yè)區(qū)，于2005年4月正式營業(yè)。街區(qū)規(guī)模：商場分為地下兩層，總建筑面積2萬多平方米。周邊概況：擁有中央、新百、商貿(mào)、大洋、東方等大型商場，金陵、中心、金鷹等星級酒店及各類商務(wù)中心。街區(qū)特征：廣場首開南京時尚購物中心之先河，在重商云集的新街口核心商業(yè)中心獨樹一幟。其獨特的建筑設(shè)計，個性的購物環(huán)境每天吸引著數(shù)以萬計的年輕人聚集于此。業(yè)態(tài)構(gòu)成：購物、餐飲、休閑等完善的功能配套。租金價格：23元/㎡/天。地下商業(yè)—時尚萊迪街區(qū)概況：“時尚萊迪”是南京的一家大型購物商場，系深圳時尚商32時尚萊迪總結(jié)區(qū)位優(yōu)勢：華東第一商圈核心，新街口正中心，擁有新百、中央、大洋、東方等知名百貨商場；南京核心商務(wù)區(qū)，新街口擁有南京最大規(guī)模的商務(wù)辦公人群。以上二者奠定了時尚萊迪的人群基礎(chǔ)；交通優(yōu)勢：地鐵1、2號線交匯處，通道與地鐵出口無縫對接，周邊最龐大的公交系統(tǒng)，為街區(qū)帶來滾滾人流；定位優(yōu)勢：與各百貨商場差異化定位，鎖定時尚年輕群體，是其成功的關(guān)鍵。萊迪的成功，是源于站在巨人的肩膀上。因此，萊迪具有不可復(fù)制性。時尚萊迪總結(jié)區(qū)位優(yōu)勢：華東第一商圈核心，新街口正中心，擁有新33商鋪概況：南京地鐵一號線商鋪分布在13個站點，由蘇寧電器集團整體于2003年競標獲得地鐵新街口站、小行站整體商鋪10年的經(jīng)營權(quán)，以及13個站點的零星商鋪5年的經(jīng)營權(quán)。街區(qū)規(guī)模：總面積約1．4萬平方米各占概況：新街口站商鋪規(guī)模宏大，地下整體有三層，其中負一層為整體商鋪，營業(yè)面積1898㎡，共計88間鋪位，有16個出口通向地面及周邊各家商場。小行地鐵站為地上站，共三層，地上一層為商業(yè)層，營業(yè)面積約1826㎡，地上二層票務(wù)層有部分零星商鋪。沿線零星商鋪共計有16個站廳，其中12個站廳設(shè)有不同面積的站廳商鋪，總計面積約780平方米，這部分商鋪有面積較小、經(jīng)營靈活的特點。街區(qū)特征：依靠地鐵龐大的人流量，日均客流量達60萬。業(yè)態(tài)構(gòu)成：購物、餐飲等業(yè)態(tài)。租金價格：22元/㎡/天（新街口）地下商業(yè)—蘇寧地鐵商鋪商鋪概況：南京地鐵一號線商鋪分布在13個站點，由蘇寧電器集團34蘇寧地鐵商業(yè)街總結(jié)獨特優(yōu)勢：地鐵的不可復(fù)制性；規(guī)模優(yōu)勢：地鐵一號線13個站點，商業(yè)總面積僅1.4萬㎡，規(guī)模的合理化，造成了地鐵商鋪一定程度上的供不應(yīng)求；租金差距明顯：由于受地段，人流等因素的影響，地鐵商業(yè)街的租金明顯不均。人流量較大的地鐵商鋪，租金往往是人流量較小商鋪的2-3倍。尤其是客流量不大的區(qū)域，仍存在招商難的問題。如地鐵二號線，奧體東站，南京南站，目前尚剩余不少鋪位；整體形象較差：由于地鐵商業(yè)街租金較高，有些品牌，難以承受，而有些小商家卻因其靈活性，在商業(yè)街區(qū)占據(jù)了大量鋪位，導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)品牌參差不齊，業(yè)態(tài)組合混亂。蘇寧地鐵商業(yè)街總結(jié)獨特優(yōu)勢：地鐵的不可復(fù)制性；35商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下商業(yè)街研究商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下36經(jīng)我司對南京商圈及南京地下商業(yè)街研究分析，及南京商業(yè)及商圈發(fā)展的特殊性，目前可發(fā)展地下商業(yè)街的區(qū)域較少。從市場而言，我司不建議開發(fā)地下商業(yè)街。經(jīng)我司對南京商圈及南京地下商業(yè)街研究分析，及37

回報周期長：人防工程，無產(chǎn)權(quán)，不可實現(xiàn)銷售，回報年限較長，對資金量具有較高的要求；工程造價高：地下商業(yè)街開挖成本較高，工程造價相對于地上商業(yè)物業(yè)高出很多，前期投入資金量較大。運營管理要求高：由于地下商業(yè)街不能銷售，因此，對后期的經(jīng)營管理（前期招商、后期運管等）有著較高的要求，投資風(fēng)險較大。若后期運營不善，則容易導(dǎo)致虧損。此外，地下商業(yè)街的投資及開發(fā)還涉及以下考量因素：回報周期長：人防工程，無產(chǎn)權(quán)，不可實現(xiàn)銷售，回報年限較長，38THANKS！南京商圈研究及投資發(fā)發(fā)展建議課件39南京商圈研究及投資發(fā)展建議謹呈：南京長發(fā)地產(chǎn)南京商圈研究及投資發(fā)展建議謹呈：南京長發(fā)地產(chǎn)商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下商業(yè)街研究商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下41南京城市宏觀特性

都會南京——長三角經(jīng)濟圈的區(qū)域經(jīng)濟中心實力南京——宏觀經(jīng)濟形勢向好，城市的擴張效應(yīng)已初步展現(xiàn)

收入南京——平均水準相對較低，中產(chǎn)階層群體不斷壯大

居住南京——山、水、城、林為一體的山水都市

文化南京——四大科研基地之一，三大大學(xué)城輝映現(xiàn)代教育文明

南京城市宏觀特性都會南京——長三角經(jīng)濟圈的區(qū)域經(jīng)濟中心42城市概況地理位置：南京——長三角的副中心城市。地處長江中下游平原東部蘇皖兩省交界處，江蘇省西南部。東距上海市300余公里。東接江蘇省鎮(zhèn)江市、句容市，西鄰安徽省滁州、巢湖(和縣)、馬鞍山，南接安徽宣城市、江蘇省溧陽市，北連江蘇省儀征市、安徽省天長市。轄區(qū)面積：轄區(qū)總面積6598平方千米。市區(qū)面積4844平方千米，建成區(qū)面積513平方公里。人口構(gòu)成：據(jù)2000年第五次人口普查統(tǒng)計，南京市人口總規(guī)模已達623.8萬人，全市人口居住在城鎮(zhèn)的為443.5萬人，占總?cè)丝诘?1.09%。城市概況地理位置：43特色產(chǎn)業(yè)：南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國內(nèi)城市中居第二位，車輛制造規(guī)模居第三位，機械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模?？蒲薪逃耗暇┦侨珖拇罂蒲薪逃行某鞘兄?，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機構(gòu)。城市建設(shè)：國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技興市先進城市、全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市、全國科技進步先進城市、國家環(huán)境保護和國家衛(wèi)生城市等稱號。綜合經(jīng)濟實力：“2008年福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市100強”中排名第4，位列國家統(tǒng)計局發(fā)布的“中國綜合實力城市”第7名，在長三角城市可持續(xù)發(fā)展水平評估中排名第2，被國家9個部委列為中國投資硬環(huán)境“四十優(yōu)”城市之一。城市概況城市概況44經(jīng)濟增速放緩：自2000年以來，南京城市經(jīng)濟高速增長，2008年以來受到金融風(fēng)暴影響，全市GDP增值雖高于國家平均水平，但增幅呈現(xiàn)下降趨勢，但仍保持在12%以上的高增幅。城市經(jīng)濟發(fā)展概況經(jīng)濟增速放緩：城市經(jīng)濟發(fā)展概況45產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理：從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，南京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，導(dǎo)入與催生了大量高素質(zhì)、中高收入人群，投資群體進一步擴大。三大產(chǎn)業(yè)增幅擴大：一二三產(chǎn)業(yè)增幅持續(xù)走高，其中尤以第三產(chǎn)業(yè)最為顯著，2009年產(chǎn)值達到2170.12億元，同比增長13%。城市經(jīng)濟發(fā)展概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理：城市經(jīng)濟發(fā)展概況46固定資產(chǎn)投資，穩(wěn)步增長：2009年，南京全社會固定資產(chǎn)投資2668.03億元，比去年增長23.9%，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1572.08億元，比去年增長28.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資595.68億元，增長17.2%。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢較強，走勢較穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖：房地產(chǎn)開發(fā)投資從年初的負增長逐漸回暖并呈明顯上升趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資活躍。城市經(jīng)濟發(fā)展概況固定資產(chǎn)投資，穩(wěn)步增長：城市經(jīng)濟發(fā)展概況47社會消費品零售總額穩(wěn)中有升:近三年來，南京社會消費品零售總額大幅上升，2009年達到1961.58億元，同比增長18.8％，人民消費生活水平呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。批發(fā)零售業(yè)帶動了更多的外來人群:批發(fā)零售業(yè)的高速發(fā)展、商品交易市場的大型化加速中高收入外來人口（私營業(yè)主）流動，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來巨大的消費空間。城市經(jīng)濟發(fā)展概況社會消費品零售總額穩(wěn)中有升:城市經(jīng)濟發(fā)展概況48人均可支配收入逐步增長：從2003-2009年，南京市城市人均可支配收入和城市人均消費穩(wěn)步增長，人均可支配收入逐年增長，2009年達到25504元，同比增長10.3％，但增速呈下降趨勢。未來房價后續(xù)力面臨減弱：由此可見，南京市民收入水平在不斷提升，但由于增長速度明顯低于房價漲幅，未來支撐房價進一步上漲的動力有所減弱。城市經(jīng)濟發(fā)展概況人均可支配收入逐步增長：從2003-2009年，南京市城市人49行政區(qū)劃：南京總面積6598平方公里。截至2002年6月底，南京市行政區(qū)劃為11區(qū)2縣。

11區(qū)：玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)、江寧區(qū)。

2縣：溧水縣、高淳縣。

在這些區(qū)縣中，共設(shè)有64個街道辦事處、63個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)。

城市整體規(guī)劃格局分析行政區(qū)劃：城市整體規(guī)劃格局分析50城市整體規(guī)劃格局分析主城區(qū)概況：南京主城區(qū)位處城市中心地帶，亦被統(tǒng)稱江南八區(qū)：玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、雨花臺區(qū)、下關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)。江南八區(qū)中，總?cè)丝谶_302萬，人口較為密集。其中，玄武區(qū)、白下區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)等區(qū)域，商貿(mào)、金融、服務(wù)業(yè)極為發(fā)達，是城市商業(yè)的聚集地。三大外延區(qū)域：受地緣條件影響，長江以北的浦口區(qū)、六合區(qū)，及城市最南部的江寧區(qū)，被自然地隔離出來。從地理位置上來看，三大區(qū)域，受交通條件的制約，與主城區(qū)距離相對較遠，在經(jīng)濟上其相對獨立，自成一體。城市整體規(guī)劃格局分析主城區(qū)概況：51城市整體規(guī)劃格局分析各區(qū)功能定位中心商貿(mào)區(qū)：白下區(qū)、鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、秦淮區(qū)，由于位處主城中心地帶，其區(qū)域內(nèi)，商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)達，為城市提供了主要的商業(yè)配套功能。高尚居住區(qū)：雨花區(qū)，由于自然條件優(yōu)越，被定為為城市的生態(tài)旅游居住區(qū)；江寧區(qū)，則主要以工業(yè)加工為主，住宅板塊高端物業(yè)聚集。2大城市副中心：下關(guān)區(qū)，則依托天然的港口優(yōu)勢，形成了以物流、鋼材貿(mào)易為龍頭的區(qū)域；棲霞區(qū)，以高新開發(fā)區(qū)為契機，城市副中心概念已初步形成。三大新城：指河西，江寧，江北。河西新城，被定位為城市CBD區(qū)，該區(qū)域為中高端物業(yè)聚居區(qū)。此外，江寧新城、江北新城也是城市重點發(fā)展的區(qū)域。尤其是江北新城（含浦口、六合區(qū)），其建設(shè)力度及規(guī)?？涨啊３鞘姓w規(guī)劃格局分析各區(qū)功能定位52未來的城市規(guī)劃發(fā)展為兼?zhèn)浣?jīng)濟活力、文化特色、最佳人居環(huán)境。2001年調(diào)整后的南京市城市規(guī)劃在對南京未來發(fā)展的宏觀區(qū)域背景分析以及南京區(qū)域競爭力分析的基礎(chǔ)上，提出應(yīng)把南京建設(shè)成為：方向1充滿經(jīng)濟活力的城市——長江下游現(xiàn)代化中心城市方向2富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城方向3最佳人居環(huán)境的城市——人與自然和諧共生的濱江城市政府未來的發(fā)展規(guī)劃未來的城市規(guī)劃發(fā)展為兼?zhèn)浣?jīng)濟活力、文化特色、最佳人居環(huán)境。253以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局。南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整——都市發(fā)展區(qū)遠景規(guī)劃圖總體規(guī)劃：總體規(guī)劃確定了“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局”的規(guī)劃設(shè)想。為充分發(fā)揮南京作為區(qū)域中心城市職能，南京規(guī)劃提出完善主城中心體系之外，在三個新市區(qū)要培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局。在江北新市區(qū)培育一個次中心，以利于南京的中心城市職能向安徽、蘇北地區(qū)輻射。市域空間規(guī)劃：規(guī)劃形成“主城—新市區(qū)—新城—重點城鎮(zhèn)—一般城鎮(zhèn)”五級大中小級配合理的市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。政府未來的發(fā)展規(guī)劃南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整——市域空間利用規(guī)劃圖以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞54以南京中心——1小時都市圈已形成目前，南京的“一小時都市圈”已能到達南京周圍2500平方公里的范圍，包括南京、鎮(zhèn)江、揚州、馬鞍山、滁州、蕪湖的全部以及淮安南部和巢湖的部分地區(qū)。在空間總體結(jié)構(gòu)上形成一個核心、兩個圈層、三條主軸。其中一個核心是南京都市發(fā)展區(qū)；兩個圈層為距核心城市中心區(qū)50公里左右范圍內(nèi)的核心圈層和100公里左右范圍內(nèi)的緊密圈層，即1小時路程內(nèi)，也就是所謂的“一小時都市圈”；三條主軸為寧揚、寧鎮(zhèn)、寧蕪軸線。通過都市圈的規(guī)劃建設(shè)，將從區(qū)域?qū)用嫔贤七M核心城市、節(jié)點城市與縣城之間在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)分工與協(xié)作、生產(chǎn)要素有序流動、共同市場構(gòu)建、城鄉(xiāng)居民就業(yè)等方面進行合作，從而整合圈內(nèi)城市發(fā)展的相關(guān)資源。一小時都市圈內(nèi)的人口含蓋總量達1950.45萬人，蘊含著巨大的可挖掘商機。目前，南京新街口商圈銷售額的4０％由一小時都市圈的消費者完成，預(yù)計“一小時都市圈”形成后，南京新街口商圈銷售額的６０％將由周邊6市的消費者來完成，與此同，南京市公交部門也加快了周邊城市的發(fā)車頻率，提高了車速。以南京中心——1小時都市圈已形成目前，南京的“一小時都市圈”55商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下商業(yè)街研究商圈分布及研究城市宏觀經(jīng)濟背景2136投資發(fā)展建議目錄地下56南京商圈研究：六大商圈錯位經(jīng)營特色明顯、互為補充老商圈：經(jīng)過幾十年的建設(shè)發(fā)展，在南京的城區(qū)版圖上，從南到北，以縱向分布依次形成中央門、湖南路、新街口、夫子廟四大各具特色的商業(yè)中心，習(xí)慣上，被南京的政府官方和市民稱為四大商圈；新興商圈：隨著城市的不斷發(fā)展及擴容，龍江商業(yè)圈和河西新城CBD商圈已日趨成熟。中觀2中央門商圈湖南路商圈新街口商圈夫子廟商圈河西CBD龍江商圈商圈分布及研究南京商圈研究：六大商圈錯位經(jīng)營特色明顯、互為補充老商圈：經(jīng)過57南京最具特色的四大商圈發(fā)展歷程以特色旅游為主、歷史最悠久的商圈——夫子廟商圈在南京四大商圈中，夫子廟商圈歷史最為悠久，也最具備江南民俗特色。秦淮風(fēng)光和秦淮歌舞一樣，均堪稱一絕，早在明清時期，甚至更早，夫子廟就是全國知名的旅游勝地，許多膾炙人口的詩詞歌賦都是夫子廟繁華的鑒證。在旅游業(yè)的帶動下，餐飲、手工藝品、娛樂等行業(yè)漸漸發(fā)展起來，演變成了現(xiàn)在以旅游、休閑、特色風(fēng)味小吃、小商品市場為特色的商圈，成為南京市民及外地游客的旅游勝地。以大型百貨為主的都市核心商圈——新街口商圈新街口商圈的歷史可以追溯到30年代。1936年，中央商場誕生，被視為新街口商圈發(fā)展的開端。1952年，新百、華聯(lián)商廈陸續(xù)誕生，新街口商圈初具規(guī)模，但業(yè)態(tài)與經(jīng)營品種上，存在嚴重的雷同現(xiàn)象，帶有典型的計劃經(jīng)濟特征。新街口商圈真正躍升為南京的第一大商圈，是90年代初，外資背景的金陵百貨與金鷹購物中心的誕生，南京真正有了中高檔百貨，使新街口的百貨有了檔次之分，可以滿足不同層次的需求，同時新街口大型百貨商場群形成，新街口商圈的對外輻射力也越來越強。商圈分布及研究南京最具特色的四大商圈發(fā)展歷程以特色旅游為主、歷史最悠久的商58以中低檔服飾批零兼營為主的大市場群——中央門商圈中央門商圈是因為臨近南京火車東、西站、中央門汽車站、靠近碼頭，依附著巨大的客流量，借助改革開放的東風(fēng)而發(fā)展起來的。同時，交通干道建寧路上大片的舊貨場和閑置的倉庫，為發(fā)展大市場提供了先天的條件。1992年，破殼而出，創(chuàng)造了一種全新的批發(fā)經(jīng)營模式。經(jīng)過近十年的發(fā)展，形成了金橋獨具的特色。90年代后期，玉橋市場等一批大市場陸續(xù)誕生，它們以較低的價格，齊全的品種在市場上占有極大的優(yōu)勢，并憑借中央門的交通、物流優(yōu)勢迅速壯大。目前其批發(fā)輻射到江蘇、安徽甚至全國的許多地方。以精品專賣店為特色的時尚商圈——湖南路商圈在時間上，山西路、湖南路商圈的發(fā)展與中央門商圈基本同步。但在特色上，決然不同。鼓樓區(qū)是南京的首善之區(qū)，區(qū)域居民的素質(zhì)較高，收入較高，人員成分最為純一?！昂下肺拿饕粭l街”是90年代初期鼓樓區(qū)政府建設(shè)精神文明的一面旗幟，在假貨泛濫的開放之初，這里就以無假貨文明，同時由于是在原湖南路的基礎(chǔ)上發(fā)展，沿街底鋪是客觀條件，小門面同時催生了大量精品專賣店的誕生。商圈分布及研究以中低檔服飾批零兼營為主的大市場群——中央門商圈商圈分布及研59以區(qū)域配套為主的商業(yè)集群——龍江商圈城市CBD，城市副中心商業(yè)圈——河西CBD商圈從傳統(tǒng)的四大商圈增加了兩個新興商圈以區(qū)域配套為主的商業(yè)集群——龍江商圈從傳統(tǒng)的四大商圈60主要商圈對比分析商圈范圍及規(guī)模商業(yè)模式經(jīng)營業(yè)態(tài)租金價格列舉新街口商圈經(jīng)營面積100萬平方米左右百貨商場為主，多種商業(yè)形式共存百貨、家電城、餐飲、娛樂等底層店面租金約20元/平方米·天湖南路商圈經(jīng)營面積30萬平方米街店式商業(yè)、百貨商場服飾、餐飲為主沿街店面租金報價在15-20元/平方米·天左右夫子廟商圈經(jīng)營面積約30萬平米街店及大市場為主特色餐飲，品牌服裝，特色手飾工藝品，花鳥市場等一般沿街店面的租金在10元/平方米·天左右中央門商圈經(jīng)營面積接近30萬平方米大市場商業(yè)為主鞋類、電器、文體用品、箱包皮件、服裝、針紡、床上用品、面料窗簾等經(jīng)營狀況較好的市場內(nèi)柜臺租金約10元/平方米·天龍江商業(yè)經(jīng)營面積約20萬平方米大賣場、內(nèi)街店大型超市、餐飲、服飾、影院等一般沿街店面租金大約5元/平方米·天河西新城CBD規(guī)劃規(guī)模相當于新街口商圈集中式商業(yè)、一般街店式商業(yè)——以萬達為代表的廣場，平均租金約5元/平方米·天商圈分布及研究主要商圈對比分析商圈范圍及規(guī)模商業(yè)模式經(jīng)營業(yè)態(tài)租金價格列舉新61主要商圈消費來源、優(yōu)劣勢對比分析商圈消費者群體特征商圈優(yōu)勢商圈劣勢新街口商圈來自南京市各區(qū)域及南京周邊城市，購物是最主要的消費功能消費者認同度極高；商業(yè)分布密集；輻射范圍廣服務(wù)全面性有待提高；配套設(shè)施不夠完善；交通擁堵有一定不利影響湖南路商圈鼓樓區(qū)消費者是該商圈的主要消費力量，其次該商圈作為新街口商圈的有力補充，正在承擔愈來愈多的消費需求方便的交通網(wǎng)絡(luò)支持；巨大的人流量帶來深遠的消費影響；特色經(jīng)營吸引固定消費群體多為街店式經(jīng)營模式；百貨商家吸引力相對較低

夫子廟商圈國內(nèi)外的大量游客；小商品買賣生意人，以江浙滬一帶的居多；本地有特定需求的消費者旅游文化資源豐富；是南京特色餐飲集中地；小商品種類繁多缺少有規(guī)模有知名度的綜合性商場支撐；商業(yè)設(shè)施配套較為落后；業(yè)態(tài)層次低，人員混雜，消費環(huán)境較差中央門商圈該區(qū)域是眾多代理商，經(jīng)銷商的聚集地，外來消費者占到50%左右交通便利；大市場涵蓋商品品種廣泛，品牌眾多；物美價廉吸引眾多客流整體購物環(huán)境臟、亂、差較為嚴重，商圈內(nèi)餐飲、休閑功能不足龍江商業(yè)以龍江周邊生活社區(qū)的居民為主大交通環(huán)境便利；具有區(qū)域唯一性，滿足基本生活消費的經(jīng)營內(nèi)容能夠吸引較多客流；特色經(jīng)營能夠吸引固定消費人群主流業(yè)態(tài)只能吸引距離相對較近的消費群；尚在市場培育期，服飾類商家普遍經(jīng)營狀況一般河西新城CBD該區(qū)域的消費客層規(guī)劃定位為南京河西片區(qū)的的居住人群整體規(guī)劃明確到位；定位高端，周邊應(yīng)該能夠形成主流消費人群供應(yīng)量巨大帶來明顯銷售競爭壓力；定位雷同未來不易實現(xiàn)特色經(jīng)營；商業(yè)發(fā)展入住人氣的制約商圈分布及研究主要商圈消費來源、優(yōu)劣勢對比分析商圈消費者群體特征商圈優(yōu)勢商62南京商業(yè)業(yè)態(tài)組成南京最早形成、目前最星羅棋布的商業(yè)業(yè)態(tài)為——沿街底商式的門面房南京最成氣候的商業(yè)業(yè)態(tài)為——大型百貨公司以批零兼營為主的商業(yè)業(yè)態(tài)為——以中低價商品為主的大市場南京目前最成規(guī)模的社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)為——超市便利連鎖店南京目前發(fā)展勢頭最猛的商業(yè)業(yè)態(tài)為——賣場商圈分布及研究南京商業(yè)業(yè)態(tài)組成南京最早形成、目前最星羅棋布的商業(yè)業(yè)態(tài)為——63主要商業(yè)形式經(jīng)營模式相關(guān)商家舉例此商業(yè)形式特征集中式商業(yè)——百貨商場產(chǎn)權(quán)歸自身所有，統(tǒng)一招商經(jīng)營，扣點式獲取收益新百、中央、金鷹等產(chǎn)權(quán)自有、業(yè)態(tài)豐富、統(tǒng)一經(jīng)營、市場占有率大、消費者接受程度高；有連鎖發(fā)展趨勢.集中式商業(yè)——專業(yè)商場電器、IT蘇寧、國美產(chǎn)權(quán)自有或租用物業(yè)、專業(yè)商品、種類豐富、統(tǒng)一經(jīng)營、連鎖發(fā)展、市場占有率大、消費者接受程度高；集中式商業(yè)——大賣場大型的綜合型超市為主力店，通常以租用店面為主，租金較低沃爾瑪超市、金潤發(fā)超市等經(jīng)營理念強調(diào)的是“價格優(yōu)廉、一站式購物”的消費模式，一般它是分區(qū)域開設(shè)，主要依附在大型社區(qū)集中地附近或成熟商圈的周圍集中式商業(yè)——大市場

統(tǒng)一招商管理，有批發(fā)和零售兩種金橋市場、玉橋市場、潤泰市場等硬件配套設(shè)施一般，利潤額主要依附其價格低廉、品種齊全而帶來的大量人流、物流、信息流所形成的巨大社會效益街區(qū)式商業(yè)有一定的經(jīng)營主題定位，統(tǒng)一招商管理，但不一定統(tǒng)一經(jīng)營獅子橋美食一條街、南京1912等易形成規(guī)模效應(yīng)街店式商業(yè)個體自主經(jīng)營為主湖南路商業(yè)步行街經(jīng)營內(nèi)容及檔次參差不齊，缺乏統(tǒng)一管理沿街底商個體自主經(jīng)營為主一般社區(qū)外面的沿街底商大部分開發(fā)商只售不租，不成規(guī)模，自主經(jīng)營，目前南京市的社區(qū)底商大多屬自發(fā)形成及完善商圈分布及研究主要商業(yè)形式經(jīng)營模式相關(guān)商家舉例此商業(yè)形式特征集中式商業(yè)——64南京商業(yè)市場特征：零售商資源相對豐富，外來零售商進入勢頭強勁南京作為中國長三角地區(qū)核心的經(jīng)濟中心，人口較多，很早就有國內(nèi)外的零售商進入南京市場發(fā)展，與國內(nèi)同類二線城市相比其零售商資源更加豐富，這反映出了南京商業(yè)市場發(fā)展的繁榮。百貨仍是居民消費的主要場所雖然百貨業(yè)態(tài)一統(tǒng)天下的局面已經(jīng)被打破，但百貨業(yè)在營業(yè)額等方面同其他業(yè)態(tài)相比仍有著較高的優(yōu)勢，百貨購物仍然是消費者主要的消費方式。百貨的品牌已經(jīng)深入消費者內(nèi)心，作為品質(zhì)的保證可以讓消費者放心。

購物中心成為發(fā)展新趨勢隨著收入水平的提高，消費者在購物時更加注重環(huán)境的舒適性。傳統(tǒng)百貨敞開式的賣場品牌種類較多、人流動線復(fù)雜，消費者在購物時容易疲勞，無法滿足其愉悅心情。

河西商業(yè)發(fā)展勢頭強勁河西萬達廣場營業(yè)后，效果非常理想，為河西的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)勢。商圈分布及研究南京商業(yè)市場特征：零售商資源相對豐富，外來零售商進入勢頭65南京商業(yè)市場缺陷南京商圈缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃，起點較低

南京商圈因政治原因形成的痕跡比較明顯，先期業(yè)態(tài)規(guī)劃缺乏，商圈多因多年發(fā)展演變自然形成，沒有規(guī)劃的商圈也帶來了一些其他問題：業(yè)種雜亂，布局雜亂，后期經(jīng)營管理缺乏水準，同質(zhì)化競爭嚴重；商業(yè)發(fā)展起始都以單一構(gòu)筑物的單一購物功能為主，相關(guān)輔助功能缺乏，商圈之說無從談起；邊發(fā)展邊完善，造成南京現(xiàn)在商圈的整體滿足性不足；南京同一商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)定位和分布不合理業(yè)態(tài)定位雷同和分布不合理，在新街口商圈與中央門商圈表現(xiàn)的尤其明顯而在業(yè)態(tài)的調(diào)整上，從新街口商圈新鼎太百貨兩易其主，變?yōu)榻鹛栯娖鞔筚u場后，店內(nèi)人潮涌動，就可看出業(yè)態(tài)定位改變帶來的好處；商圈分布及研究南京商業(yè)市場缺陷南京商圈缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃，起點較低商圈分布及研66業(yè)種規(guī)劃上配套不足，停車難成為商圈最突出的問題各商業(yè)自給自足的規(guī)劃，造成商圈中配套功能空間的先天缺乏和商圈形成之日的配套功能先天不足：在這里先天的軟肋在于應(yīng)該牽頭做配套的政府未能先期介入，各商家只管自己蓋樓，滿足自己的經(jīng)營需求，因此造成今天圈商的配套不能滿足生活水準提高后的購物形式的改變要求：比如娛樂、休閑的要求，比如小汽車大量發(fā)展后，停車的問題；尤其停車難，成為各大商圈目前較為突出的配套不足問題；大賣場、連鎖超市、便利店，在南京的發(fā)展，這幾年可以說如雨后春筍一般。尤其大賣場，為了爭取市場份額，各公司正在進行爭奪激烈的圈地運動，在人口密集區(qū)域，很快將呈現(xiàn)人均商業(yè)面積過剩的局面，競爭的激烈程度可想而知。新型業(yè)態(tài)的發(fā)展種類單一，面臨同質(zhì)化競爭問題

商圈分布及研究業(yè)種規(guī)劃上配套不足，停車難成為商圈最突出的問題大賣場、67南京商圈總結(jié)南京商