城市經(jīng)營中土地開發(fā)及融資問題解析精講

城市經(jīng)營中土地開發(fā)及融資

問題解析地方打折賣地成風(fēng)底價成交成常態(tài)成交量溢價率話語權(quán)一六四五開發(fā)貸款的申請及信貸管理（國開銀行）二三土地一級開發(fā)的成本及收益形式BT模式在土地一級開發(fā)中的應(yīng)用融資平臺建設(shè)融資渠道土地一級開發(fā)的風(fēng)險與防范一六四五二三土地一級開發(fā)的成本及收益形式土地一級開發(fā)是指政府在出讓土地前，對土地進(jìn)行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。其目的是“生地做熟、毛地做凈”

，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項目開發(fā)鏈條較長、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風(fēng)險也很大。而由于對資金需求量大，土地一級開發(fā)融資問題已經(jīng)成為土地開發(fā)的瓶頸。定義政府采購法視野下的土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)概念界定

土地一級開發(fā)，即土地前期開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地儲備計劃等相關(guān)規(guī)劃的要求，由土地一級開發(fā)主體對一定區(qū)域內(nèi)納入儲備的土地進(jìn)行地上建筑物的拆除、地下障礙物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如“七通一平”等），使該區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到供應(yīng)條件的行為。土地一級開發(fā)與土地儲備之間的關(guān)系

土地儲備土地收儲土地一級開發(fā)特點1.資金密集，資金需求量大。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時間長，流動性差，使用集中，致使土地一級開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級聯(lián)動的“小步走，快速跑”的運作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。特點3.土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲備及土地一級開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國內(nèi)許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。銀行貸款、信托、IPO、PE、REITs土地一級開發(fā)土地成片開發(fā)新城建設(shè)城市改造（城中村/棚戶區(qū)/三舊改造）政策法規(guī)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招商規(guī)劃、運營、招商資本、規(guī)劃資金支持政府企業(yè)個人共贏共贏一級開發(fā)商主開發(fā)商住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商項目改造主體住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商單一型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商綜合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市運營商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城鄉(xiāng)統(tǒng)籌制度建設(shè)用地增減掛鉤招拍掛制度用地預(yù)申請制度綜合配套改革試驗土地征用制度建設(shè)用地占補(bǔ)平衡制度土地出讓收支管理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度……成本本構(gòu)構(gòu)成成及及收收益益模模式式1.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)成成本本是指指在在政政府府規(guī)規(guī)劃劃的的土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域紅紅線線內(nèi)內(nèi)實實施施土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)全全過過程程的的費費用用。。2.由項項目目前前期期費費用用、、征征地地拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費費用用、、公公共共區(qū)區(qū)域域市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費用用、、公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費用用、、工工程程建建設(shè)設(shè)其其他他費費用用、、管管理理費費、、財財務(wù)務(wù)費費用用、、土土地地招招拍拍掛掛中中的的交交易易費費用用、、公公共共市市政政配配套套設(shè)設(shè)施施移移交交前前的的管管理理費費用用等等構(gòu)構(gòu)成成。。（一一））項項目目前前期期費費用用（二二））征征地地、、拆拆遷遷費費用用（三三））公公共共區(qū)區(qū)域域市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費用用（四四））區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)公公共共環(huán)環(huán)境境景景觀觀建建設(shè)設(shè)費費用用（五五））區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費用用（六六））工工程程建建設(shè)設(shè)其其他他費費用用（七七））管管理理費費（八八））財財務(wù)務(wù)費費用用（九九））銷銷售售費費用用（十十））應(yīng)應(yīng)納納稅稅費費（十十一一））不不可可預(yù)預(yù)見見費費征地地拆拆遷遷安安置置費費用用、、市市政政道道路路及及基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費用用是最最主主要要的的兩兩部部分分費費用用，，占占到到了了總總成成本本的的80%以上上。。征地地拆拆遷遷費費用用都發(fā)發(fā)生生在在一一級級開開發(fā)發(fā)的的前前期期，，且且需需要要一一次次性性支支付付；；同同時時開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)征征地地拆拆遷遷難難度度也也日日益益加加大大，，直直接接影影響響開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度和和開開發(fā)發(fā)周周期期，，增增加加資資金金回回收收的的風(fēng)風(fēng)險險。。經(jīng)營營性性用用地地的的招招拍拍掛掛收收入入產(chǎn)業(yè)業(yè)用用地地的的協(xié)協(xié)議議出出讓讓收收入入直接接上上繳繳專專門門的的財財政政出出讓讓收收入入專專戶戶政府府財財政政審審核核土土地地儲儲備備中中心心的的項項目目成成本本報報表表后后，，核核撥撥相相關(guān)關(guān)成成本本費費用用。。分配配增增值值收收益益收入入來來源源入庫庫財財政政返還還分分配配收支支兩兩條條線線土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的收收益益模模式式土地地出出讓讓收收入入當(dāng)當(dāng)中中提提取取10%用于于農(nóng)農(nóng)田田水水利利建建設(shè)設(shè)資資金金具具體體措措施施將將近近期期出出臺臺。。2011年中中央央1號文文件件提提出出，，從從土土地地出出讓讓當(dāng)當(dāng)中中提提取取10%用于于農(nóng)農(nóng)田田水水利利建建設(shè)設(shè)。。土地地出出讓讓收收入入當(dāng)當(dāng)中中提提取取10%用于于保保障障房房建建設(shè)設(shè)基基金金一級級開開發(fā)發(fā)收收入入2%開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)作作為為土土儲儲中中心心的的受受托托人人，，管管理理執(zhí)執(zhí)行行一一級級開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，僅僅收收取取管管理理費費分成成土地地出出讓讓方方的的超超額額收收益益部部分分在在政政府府及及一一級級開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)之之間間進(jìn)進(jìn)行行分分成成8%開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)受受政政府府委委托托實實施施一一級級土土地地開開發(fā)發(fā)，，利利潤潤率率為為開開發(fā)發(fā)成成本本的的8%2%8%分成成———土地地一一級級開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的盈盈利利案例例《北京京市市土土地地儲儲備備和和一一級級開開發(fā)發(fā)暫暫行行辦辦法法》京國國土土市市〔2005〕〕540號文文件件中中規(guī)規(guī)定定：：土地地儲儲備備開開發(fā)發(fā)堅堅持持以以政府府主主導(dǎo)導(dǎo)、、市市場場化化運運作作的原原則則，，可可以以由由土地地儲儲備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)或或者者通通過過招招標(biāo)標(biāo)方方式式選選擇擇有有相相應(yīng)應(yīng)資資質(zhì)質(zhì)等等級級的的房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)承擔(dān)擔(dān)。。土地地儲儲備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)實實施施土地地開開發(fā)發(fā)的的，，由由土土地地儲儲備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)籌籌措措資資金金、、辦辦理理規(guī)規(guī)劃劃、、項項目目核核準(zhǔn)準(zhǔn)、、征征地地拆拆遷遷及及大大市市政政建建設(shè)設(shè)等等手手續(xù)續(xù)并并組組織織實實施施。。其其中中通通過過招招標(biāo)標(biāo)方方式式選選擇擇開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)土土地地開開發(fā)發(fā)具具體體管管理理的的，，開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的管管理理費費用用不不高高于于土土地地儲儲備備開開發(fā)發(fā)成成本本的的2%。通過招標(biāo)標(biāo)方式選選擇開發(fā)企業(yè)業(yè)實施土地開發(fā)發(fā)的，由由開發(fā)企企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)籌措資資金、辦辦理規(guī)劃劃、項目目核準(zhǔn)、、征地拆拆遷和大大市政建建設(shè)等手手續(xù)并組組織實施施。招標(biāo)標(biāo)底價包包括土地地儲備開開發(fā)的預(yù)預(yù)計總成成本和利利潤，利利潤率不不高于預(yù)預(yù)計成本本的8%。1、土地成成本返還還土地成本本由財政政進(jìn)行審審定2、土地增增值收益益土地出讓讓增值部部分是土土地出讓讓收入扣扣除經(jīng)政政府審核核確定（（根據(jù)政政府審核核批準(zhǔn)的的綜合實實施方案案確定））的成本本（含土土地出讓讓金）后后剩余的的部分。。對于土地地出讓增增值部分分，可以以按照投投資主體體和收益益主體實實行“利利益共享享、風(fēng)險險共擔(dān)””的原則則，將增增值部分分按比例例進(jìn)行分分配。分配給一一級開發(fā)發(fā)企業(yè)的的增值部部分作為為補(bǔ)充給給企業(yè)下下一輪的的土地一一級開發(fā)發(fā)資金，，對該部部分資金金實行封封閉運行行、專項項使用、、專戶管管理、全全過程監(jiān)監(jiān)管。海南溢價價分成模模式海南一級級土地開開發(fā)的模模式屬于于典型的的企業(yè)主主導(dǎo)型2006年7月19日海南省省人民政政府出臺臺的《關(guān)于規(guī)范范企業(yè)參參與土地地成片開開發(fā)的通通知》指出：“土地出讓讓收入扣扣除土地地開發(fā)成成本后余余下的純純收益部部分，按按照市、、縣政府府所得不不得低于于30%的比例，，確定市市、縣政政府與主主開發(fā)商商的分成成比例。?！币簿褪钦f說，一級級開發(fā)商商最高可可以分得得70%的土地純純收益海南財政政實力較較弱，導(dǎo)導(dǎo)致土地地一級開開發(fā)市場場由提供供資金的的開發(fā)商商掌控；；李嘉誠、、中信泰泰富、中中信國安安、華潤潤集團(tuán)均均參與了了海南的的一級開開發(fā)中信泰富富與政府分分成比例例為7：3抬高地價價，把其其他開發(fā)發(fā)商排除除在外通過招拍拍掛向利利益共同同體輸送送土地首創(chuàng)進(jìn)入入土地一一級開發(fā)發(fā)開始于于與?？诳谑姓⒄劗?dāng)當(dāng)?shù)厮畡?wù)務(wù)運營項項目投資成本組建項目區(qū)域內(nèi)行政派出機(jī)構(gòu)如土地、工商、稅務(wù)、公安、等所發(fā)生的費用組建、運營招商機(jī)構(gòu)所發(fā)生的費用完成各項財務(wù)工作所發(fā)生的費用前期成本規(guī)劃修編成本土地開發(fā)成本委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃、勘測、測量所發(fā)生的費用委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和概念性總體規(guī)劃，并組織專家評審會的費用征地成本，包括但不限于安置補(bǔ)助費、土地補(bǔ)償費、青苗及地上物補(bǔ)償費等其他與規(guī)劃修編有關(guān)的招標(biāo)、交通、住宿、餐飲、考察、設(shè)計等費用委托專業(yè)機(jī)構(gòu)修編區(qū)域總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，并組織專家評審會的費用籌措前述資金所產(chǎn)生的利息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，包括但不限于勘察、設(shè)計、招標(biāo)、施工、監(jiān)理等費用解決土地遺留問題所發(fā)生的土地收回或置換費用成本拆遷成本，包括但不限于：委托拆遷單位費用、拆遷補(bǔ)償安置費、評估費等土地成片開發(fā)發(fā)投資成成本收益益要點貨幣收益優(yōu)先開發(fā)權(quán)專屬開發(fā)權(quán)決策管理權(quán)專屬最高優(yōu)惠其他土地出讓收入減去投資成本后的凈收益分成項目區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施經(jīng)營所得收入或轉(zhuǎn)讓該經(jīng)營權(quán)所得收益建設(shè)、銷售、經(jīng)營自有資金投資項目所得收益政府確定的唯一的成片開發(fā)商政府承諾在項目周邊一定范圍內(nèi)不再推出同類競爭的土地開發(fā)計劃對可協(xié)議出讓的土地，政府優(yōu)先以成本價選擇成片開發(fā)商對非壟斷性公用事業(yè)項目，成片開發(fā)商有優(yōu)先投資權(quán)和優(yōu)先運營權(quán)如政府在區(qū)域周邊推出同類競爭土地開發(fā)計劃，則優(yōu)先考慮成片開發(fā)商參加主管區(qū)域開發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)小組，行使行政決策權(quán)政府承諾區(qū)域內(nèi)公安、稅務(wù)、工商等部門給予最大限度的配合本區(qū)域內(nèi)享有的優(yōu)惠待遇永不低于其他區(qū)域的最高優(yōu)惠待遇專項基金開發(fā)完成后，政府以區(qū)域內(nèi)稅收的一定比例設(shè)立基建招商以政府規(guī)范性文件的形式確定成片開發(fā)商享有區(qū)域內(nèi)所有項目的經(jīng)營管理權(quán)區(qū)域內(nèi)各項目享有的優(yōu)惠待遇以政府規(guī)范性文件的形式予以明確政府同意以土地使用權(quán)或項目收益權(quán)為擔(dān)保，協(xié)助成片開發(fā)商融資政府同意成片開發(fā)商在自然保護(hù)區(qū)（如有）內(nèi)做保護(hù)性開發(fā)、建設(shè)并享有收益權(quán)投資收益益土地成片開發(fā)發(fā)投資成成本收益益要點政府支付付土地一一級開發(fā)發(fā)企業(yè)開開發(fā)費用用的時間間可分為為三種:一是按開開發(fā)的形形象進(jìn)度度撥付開開發(fā)款，，二是一級級開發(fā)完完成驗收收合格后后支付開開發(fā)款，，三是完成成一級開開發(fā)的地地塊出讓讓后支付付開發(fā)款款。這三種情情況下，，企業(yè)承承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險逐漸漸增大，，其收益益也應(yīng)增增大。因因此，企企業(yè)的一一級開發(fā)發(fā)收益不不應(yīng)是一一個固定定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，而應(yīng)應(yīng)通過招招投標(biāo)使使參與一一級開發(fā)發(fā)的企業(yè)業(yè)對于與與其風(fēng)險險相應(yīng)的的收益有有所表達(dá)達(dá)，利用用市場競競價機(jī)制制確定企企業(yè)應(yīng)得得的收益益。土地開發(fā)發(fā)費用的的獲得市、縣級級政府管管委會會國土土部門土土儲中中心與政府合合資企企業(yè)獨資資授權(quán)招招投標(biāo)省級政府府的確認(rèn)認(rèn)人大大審批國庫預(yù)預(yù)算人人大審批批甲方主體體乙方主體體成為一級級開發(fā)主主體方式式收益模式式的合法法性土地出讓讓收益流流程的完完善土地投資資收益模模式關(guān)注注要點一六四五二三融資渠道超短期融融資券短期融資資券私募票據(jù)據(jù)中國銀行行間市場場交易商商協(xié)會國家發(fā)改改委證監(jiān)會企業(yè)債券券公司債券券銀行類承承銷商證券公司司銀行間間債債券市市場場交易所債債券市場場證券公司司主管部門門主力產(chǎn)品品承銷商市場中國人民民銀行集合票據(jù)據(jù)中期票據(jù)據(jù)創(chuàng)新產(chǎn)品品我國債務(wù)務(wù)資本市市場簡介介——境內(nèi)債務(wù)務(wù)資本市市場結(jié)構(gòu)2011年1-11月，我國國非金融融企業(yè)發(fā)發(fā)債融資資總額突突破2萬億元。。其中，，交易商商協(xié)會的的中期票票據(jù)、短短期融資資券發(fā)行行量合計計占比85%；企業(yè)債債券占比比10%；公司債債券占比比5%。交易商協(xié)協(xié)會交易商協(xié)協(xié)會國家發(fā)改改委證監(jiān)會我國債務(wù)務(wù)資本市市場簡介介——2011年1-11月份企業(yè)業(yè)發(fā)債統(tǒng)統(tǒng)計（1）銀行貸貸款融資資：指借款人人為滿足足自身建建設(shè)和生生產(chǎn)經(jīng)營營的需要要，同銀銀行簽訂訂貸款協(xié)協(xié)議，借借入一定定數(shù)額的的資金，，并在約約定期限限還本金金并支付付利息的的融資方方式。按按貸款的的用途不不同，可可將貸款款分為流流動資金金貸款、、固定資資金貸款款和專項項貸款等等。（一）融融資渠道道（債權(quán)融融資）優(yōu)點融資手續(xù)簡單、速度快融資成本較低融資彈性好缺點財務(wù)風(fēng)險較大限制條款較多銀行審查借款申請企業(yè)提出貸款申請簽訂借款合同企業(yè)取得借款企業(yè)償還本息銀行貸款款融資的的流程我國債券券市場產(chǎn)產(chǎn)品分類類目前我國國債務(wù)融融資市場場主要由由中國證證監(jiān)會、、國家發(fā)發(fā)改委、、財政部部、中國國人民銀銀行和銀銀監(jiān)會等等部門監(jiān)監(jiān)管，不不同監(jiān)管管部門所所監(jiān)管的的融資產(chǎn)產(chǎn)品在發(fā)發(fā)行主體體、發(fā)行行條件、、審批制制度、發(fā)發(fā)行交易易場所等等方面各各不相同同。國家發(fā)改改委證監(jiān)會中國人民民銀行、、銀監(jiān)會會財政部企業(yè)債央票金融債信貸資產(chǎn)產(chǎn)支持證證券國債地方政府府債券金融機(jī)構(gòu)構(gòu)政府機(jī)構(gòu)構(gòu)公司債可轉(zhuǎn)債分離債專項資產(chǎn)產(chǎn)管理計計劃中期票據(jù)據(jù)短期融資資券發(fā)行主體體債券品種種監(jiān)管機(jī)關(guān)關(guān)一般企業(yè)業(yè)債務(wù)融資資工具的的優(yōu)勢申請門檻檻較低：：適合多種種類型的的企業(yè)拓拓寬自身身融資渠渠道；融資成本本較低：：在正常市市場條件件下，綜綜合考慮慮中介手手續(xù)費等等因素，，總體成成本通常常低于同同期銀行行貸款；；發(fā)行方式式靈活：：可依據(jù)企企業(yè)資金金需求靈靈活設(shè)計計債務(wù)融融資工具具的期限限和金額額等要素素，并可可以分次次多期滾滾動發(fā)行行；時間效率率較高：：一般情況況下，注注冊資料料完備并并經(jīng)交易易商協(xié)會會審查接接受后20個工作日日內(nèi)可得得知是否否通過注注冊；（2）企業(yè)債債券融資資指企業(yè)依依照法定定程序公公開發(fā)行行并約定定在一定定期限內(nèi)內(nèi)還本付付息的有有價證券券。包括依照照公司法法設(shè)立的的公司發(fā)發(fā)行的公公司債券券和其他他企業(yè)發(fā)發(fā)行的企企業(yè)債券券。目前，上上市公司司發(fā)行的的公司債債券由證監(jiān)會審批，非非上市公公司發(fā)行行的公司司債券和和其他企企業(yè)發(fā)行行的企業(yè)業(yè)債券由由發(fā)改委審批。所籌資金金用途符符合國家家產(chǎn)業(yè)政政策和行行業(yè)發(fā)展展規(guī)劃；；凈資產(chǎn)規(guī)規(guī)模達(dá)到到規(guī)定的的要求（（6000萬元以上上）；經(jīng)濟(jì)效益益良好，，近三個個會計年年度連續(xù)續(xù)盈利；；最近三個個會計年年度平均均可分配配利潤（（或凈利利潤）足足以支付債券券一年的的利息；現(xiàn)金流情情況良好好，具有有較強(qiáng)的的到期償償債能力力；近三年沒沒有違法法和重大大違規(guī)行行為；前一次發(fā)發(fā)行的企企業(yè)債券券已足額額募集；；已發(fā)行的的企業(yè)債債券沒有有延遲支支付本息息的情形形；發(fā)行債券券余額不不超過凈凈資產(chǎn)的的40％。發(fā)行企業(yè)債券的條件發(fā)行方案案設(shè)計需需考慮的的因素債券發(fā)行行方案的的設(shè)計要要緊密圍圍繞債券券的發(fā)行行目標(biāo)，，以保證證債券順順利發(fā)行行，滿足足發(fā)行人人的資金金需求為為最基本本前提，，在此基基礎(chǔ)上追追求債券券發(fā)行成本的最最小化。債券方方案設(shè)計計時考慮慮的主要要因素有有：公司自身的具具體情況，包括凈凈資產(chǎn)規(guī)規(guī)模、資資產(chǎn)負(fù)債債率、凈凈利潤、、業(yè)績增增長趨勢勢等，以以判斷公公司的債債券發(fā)行行規(guī)模和和債券信信用情況況；公司的資金使用需求求，從而考考慮包括括規(guī)模和和期限等等債券要要素；目前的債券市場場環(huán)境，估算債債券的需需求和利利率情況況；宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和利率率趨勢判斷斷，設(shè)計對對公司長長期有利利的債券券方案。。32影響企業(yè)業(yè)債券發(fā)發(fā)行利率率的幾個個因素以債券市市場同期期限產(chǎn)品品收益率率為基準(zhǔn)準(zhǔn)利率，，在此基基礎(chǔ)上綜綜合考慮慮發(fā)行人人的信用用利差、、流動性性利差以以及其他他各類風(fēng)風(fēng)險收益益因素利利差，得得到企業(yè)業(yè)債券的的最終定定價?；鶞?zhǔn)利率率：主要是同同期限央央行票據(jù)據(jù)和Shibor的水平。。發(fā)行人信信用即評評級水平平：財務(wù)狀況況、經(jīng)營營情況、、流動性性指標(biāo)、、信用歷歷史、融融資能力力、未來來償債能能力等因因素會影影響企業(yè)業(yè)信用評評級等級級。流動性差差異：由于國債債、央行行票據(jù)等等信用好好、發(fā)行行頻率高高、規(guī)模模大，在在市場上上有著良良好的流流動性。。債務(wù)務(wù)融資工工具的發(fā)發(fā)行規(guī)模模相對較較小，其其流動性性與國債債和央票票也存在在著一定定差異，，因此，，通常投投資者也也會要求求收益補(bǔ)補(bǔ)償，此此利差隨隨市場情情況確定定。其他因素素：有無擔(dān)保保、投資資者偏好好、發(fā)行行規(guī)模、、發(fā)行頻頻率、期期限結(jié)構(gòu)構(gòu)、贖回回條款、、目標(biāo)市市場、發(fā)發(fā)行方式式、利息息結(jié)構(gòu)等等眾多因因素。企業(yè)一一般選選擇一一年一一次付付息，，到期期一次次還本本方式式，主主要基基于以以下理理由：：貼現(xiàn)和和一次次性還還本付付息適適合于于短期期品種種，不不適合合中長長期品品種；；一年一一次付付息，，到期期一次次還本本是目目前市市場內(nèi)內(nèi)中長長期品品種普普遍采采用的的方式式，市市場接接受程程度高高；相比一一年兩兩次付付息，，程序序簡便便，不不增加加兌付付工作作量。。還本付付息方方式還本付息方式適合品種貼現(xiàn)發(fā)行即利息預(yù)扣方式，目前多適合于短券等短期品種一次性還本付息即利隨本清方式，目前多適用于短期品種一年兩次付息，到期一次還本市場內(nèi)少部分中長期債券采用，增加兌付工作量一年一次付息，到期一次還本市場內(nèi)中長期品種普遍采用的模式企業(yè)債債券發(fā)發(fā)行工工作結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)行人發(fā)改委

主承銷商承銷團(tuán)主承銷商會計師擔(dān)保人；監(jiān)管人評級律師發(fā)行核準(zhǔn)

協(xié)助發(fā)行申請工作上市申請、后續(xù)服務(wù)審計擔(dān)保評級法律意見發(fā)行組建抵押資產(chǎn)監(jiān)管

保薦協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)工作評估師評估抵押模式下債權(quán)人債券代理人保護(hù)債權(quán)人權(quán)益關(guān)注發(fā)行人資信狀況等包銷附注:擔(dān)保不不是必必須的的

中介機(jī)構(gòu)主要工作內(nèi)容

主承銷商

協(xié)調(diào)各中介機(jī)構(gòu)開展盡職調(diào)查

牽頭準(zhǔn)備發(fā)行申請文件

進(jìn)行債券市場調(diào)查，設(shè)計債券發(fā)行方案

負(fù)責(zé)債券申報工作

策劃債券宣傳方案，安排路演推介工作

組建承銷團(tuán)，領(lǐng)導(dǎo)承銷團(tuán)進(jìn)行債券銷售，并承擔(dān)余額包銷責(zé)任

負(fù)責(zé)債券發(fā)行后的上市申請工作，以及債券存續(xù)期間的相關(guān)后續(xù)服務(wù)

審計機(jī)構(gòu)

審計發(fā)行人最近三年財務(wù)報表，出具審計報告

完成發(fā)行人的財務(wù)盡職調(diào)查

承銷商律師

為承銷團(tuán)提供法律咨詢

發(fā)行人律師

就債券的發(fā)行、上市出具法律意見書和律師工作報告

完成發(fā)行人的法律盡職調(diào)查

信用評級機(jī)構(gòu)

出具債券評級報告

進(jìn)行債券存續(xù)期間的跟蹤評級

擔(dān)保機(jī)構(gòu)(若有)

出具擔(dān)保函，為債券的還本付息提供擔(dān)保

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)

在抵押債券模式下，對相關(guān)抵押資產(chǎn)進(jìn)行價值評估企業(yè)債債券中中介機(jī)機(jī)構(gòu)職職責(zé)發(fā)行人人

發(fā)行企業(yè)債券證券公公司信用評評級機(jī)機(jī)構(gòu)向國家家發(fā)改改委報報送材材料，，由國國家發(fā)發(fā)改委委審批批中央國債登記結(jié)算公司登記托管企業(yè)債債券的的發(fā)行行流程程一覽覽擔(dān)保人人（如如需））律師事事務(wù)所所承銷債債券進(jìn)行資資信評評級為債券券擔(dān)保保出具法法律意意見書書階段一：前期準(zhǔn)備工作（約1個月）階段二：債券發(fā)行申請（約2個月）階段三：債券發(fā)行（約半個月）主承銷商進(jìn)場，協(xié)助公司制定債券發(fā)行方案；發(fā)行人決策層對發(fā)債事項作出決議；主承銷商協(xié)助發(fā)行人選擇評級機(jī)構(gòu)、律師等中介機(jī)構(gòu)；聯(lián)系擔(dān)保機(jī)構(gòu)，就擔(dān)保事項進(jìn)行協(xié)商（如需）；聯(lián)系選擇債券受托管理人；主承銷商配合發(fā)行人制作發(fā)行申請文件初稿。主承銷商對債券募集說明書內(nèi)容進(jìn)行盡職調(diào)查，由相關(guān)責(zé)任人簽字；出具推薦意見書，將全套申請文件定稿，上報發(fā)改委；收到申請文件后，發(fā)改委依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)文件規(guī)定，對申請材料進(jìn)行審核，并提出反饋意見。國家發(fā)改委自受理申請之日起3個月內(nèi)作出核準(zhǔn)或者不予核準(zhǔn)的決定；經(jīng)過人民銀行、證監(jiān)會的會簽，獲得發(fā)行批文。主承銷商配合發(fā)行人選擇發(fā)行時機(jī)；聯(lián)系機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)行宣傳推介；完成債券托管；債券正式發(fā)行；募集資金到位并驗資；籌備債券上市事宜。保險機(jī)構(gòu)財務(wù)公司貨幣及債券基金商業(yè)銀行債券發(fā)發(fā)行方方式：：主要在銀行行間市市場面面向機(jī)機(jī)構(gòu)投投資者者發(fā)行行，也也可通通過交交易所所網(wǎng)上上發(fā)行行社?；鹜顿Y者者證監(jiān)會會會簽簽人民銀銀行會會簽承銷商銷售債券信用社個人投資者拓寬融資來源降低融資成本樹立市場形象完善治理結(jié)構(gòu)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)某省高高速公路公公司某大型型電子子產(chǎn)業(yè)集集團(tuán)國內(nèi)大大型航空集集團(tuán)某省中中小企企業(yè)集合合票據(jù)據(jù)某省產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集集團(tuán)債券融融資五五大優(yōu)優(yōu)點發(fā)行人人關(guān)注注的幾幾個問問題——企業(yè)為為什么么要發(fā)發(fā)債企業(yè)發(fā)發(fā)債融融資兩兩大基基本優(yōu)優(yōu)點——降低融融資成成本

企業(yè)債券融資商業(yè)銀行貸款融資主動權(quán)期限、利率、總量均由發(fā)行人控制期限、利率、總量均由銀行控制融資成本平均水平大約低于商業(yè)銀行貸款20％平均水平大約高于債券融資20％支付壓力按年支付利息，到期一次性還本付息按季度支付利息，現(xiàn)金壓力突出利率風(fēng)險可以在利率低時鎖定融資成本銀行保有隨時浮動的權(quán)利資金使用用途由發(fā)行人控制，相對比較靈活用途受到商業(yè)銀行的嚴(yán)格控制相對于于銀行行貸款款：企企業(yè)債債券的的綜合合融資資成本本低于于同期期銀行行貸款款成本本企業(yè)債債券的的優(yōu)勢勢準(zhǔn)確把握報批流程：多年債券審批報批經(jīng)驗，對整個流程準(zhǔn)確把握，確?？焖佾@得注冊。爭取有利債券發(fā)行政策：與主管部門保持了比較有效的溝通，精通相關(guān)政策。發(fā)行品種靈活：可根據(jù)市場情況、投資人需求設(shè)計最適合發(fā)行人的債券品種。合理的招標(biāo)區(qū)間：兼顧投資者要求和發(fā)行人利率預(yù)期，最大化發(fā)掘投資者需求并管理投資者預(yù)期。債券發(fā)行材料準(zhǔn)備工作：對債券發(fā)行準(zhǔn)備工作深入了解，迅速、高質(zhì)量完成相關(guān)材料準(zhǔn)備工作。廣泛市場摸底：金融債承銷團(tuán)含多家機(jī)構(gòu)，覆蓋銀行、保險、券商等上千家機(jī)構(gòu)，可以在發(fā)行前進(jìn)行廣泛、準(zhǔn)確市場摸底。有效路演推介：多年債券發(fā)行，與投資人保持了良好的合作關(guān)系，可配合發(fā)行人對全市場客戶進(jìn)行有效路演。了解客戶需求偏好，做到知己知彼。一對一重點銷售：根據(jù)路演推介的結(jié)果針對核心客戶的具體情況，展開全方位營銷，最終確保核心投資者的大力參與。發(fā)行籌備階段申請報批階段

路演宣介階段

定價發(fā)行階段衡量債債券承承銷商商的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)銀行間間債務(wù)務(wù)融資資工具具推出出的背背景為拓寬寬企業(yè)業(yè)直接接融資資渠道道，培培育企企業(yè)商商業(yè)信信用，，降低低優(yōu)質(zhì)質(zhì)企業(yè)業(yè)的融融資成成本，，大力力發(fā)展展企業(yè)業(yè)債券券市場場，2008年4月15日，中中國銀銀行間間市場場交易易商協(xié)協(xié)會發(fā)發(fā)布了了《銀行間間債券券市場場非金金融企企業(yè)債債務(wù)融融資工工具發(fā)發(fā)行注注冊規(guī)規(guī)則》、《銀行間間債券券市場場非金金融企企業(yè)短短期融融資券券業(yè)務(wù)務(wù)指引引》、《銀行間間債券券市場場非金金融中中期票票據(jù)業(yè)業(yè)務(wù)指指引》及相關(guān)關(guān)文件件，進(jìn)進(jìn)一步步規(guī)范范和拓拓寬了了這個個渠道道。債券融融資工工具與與其他他融資資方式式相比比，具具有以以下優(yōu)優(yōu)勢：：拓寬企企業(yè)短短期融融資渠渠道，，改變變企業(yè)業(yè)負(fù)債債結(jié)構(gòu)構(gòu)（增增加直直接融融資））；降低企企業(yè)財財務(wù)成成本（（通常常低于于同期期貸款款）；；提高融融資資資金使使用效效率（（注冊冊期兩兩年有有效））；為企業(yè)業(yè)樹立立良好好市場場形象象（信信息公公開披披露，，獲得得外部部評級級，債債券在在銀行行間市市場流流通））；為企業(yè)業(yè)降低低擔(dān)保保成本本（一一般為為信用用方式式發(fā)行行）；；（3）短期融融資券券和中中期票票據(jù)融融資短期融融資券券：是是指具具有法法人資資格的的非金金融企企業(yè)在在銀行行間債債券市市場發(fā)發(fā)行的的，約約定在在1年內(nèi)還還本付付息的的債務(wù)務(wù)融資資工具具。中期票票據(jù)：：是企企業(yè)在在銀行行間債債券市市場發(fā)發(fā)行的的一般般性債債務(wù)，，無需擔(dān)擔(dān)保、資產(chǎn)產(chǎn)支持持或其其他復(fù)復(fù)雜交交易結(jié)結(jié)構(gòu)。。企業(yè)業(yè)在主主管機(jī)機(jī)構(gòu)注注冊一一定發(fā)發(fā)行額額度后后，可可以按按需分分期發(fā)發(fā)行。。短期融融資券券期限限在1年以內(nèi)內(nèi)，中中期票票據(jù)期期限為為1年以上上（以以3-5年為主主）。。必備條條件：：依法設(shè)設(shè)立的的企業(yè)業(yè)法人人機(jī)構(gòu)構(gòu)；具有穩(wěn)穩(wěn)定的的償付付資金金來源源；可以按按照要要求進(jìn)進(jìn)行真真實、、準(zhǔn)確確、完完整的的信息息披露露；債務(wù)融融資工工具發(fā)發(fā)行總總額不不超過過公司司凈資資產(chǎn)的的40%（用新新會計計準(zhǔn)則則報表表，包包含少少數(shù)股股東權(quán)權(quán)益））。目標(biāo)條條件：：信用資資質(zhì)優(yōu)優(yōu)良；；近三年年沒有有違法法和重重大違違規(guī)行行為；；近三年年發(fā)行行的固固定收收益證證券沒沒有延延遲支支付本本息的的情形形；具有健健全的的內(nèi)部部管理理體系系和募募集資資金的的使用用償付付管理理制度度。發(fā)行主體條件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級以上）發(fā)行市場銀行間市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國銀行間市場交易商協(xié)會——注冊制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊期限注冊有效期為2年，按發(fā)行計劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標(biāo)，市場化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式依靠發(fā)行人自身信用，無需擔(dān)保承銷機(jī)構(gòu)銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融融資券券和中中期票票據(jù)的的發(fā)行行要素素與企業(yè)業(yè)債發(fā)發(fā)行條條件的的比較較共同點點：發(fā)行規(guī)規(guī)模不不超過過凈資資產(chǎn)的的40%不同點點：1.凈利潤潤的要要求企業(yè)債債券：：三年平平均凈凈利潤潤足以以支付付一年年的利利息短融、、中票票：無無明確確要求求2.募集資資金用用途的的要求求企業(yè)債債券：：主要要意義義上的的項目目債，，要求求項目審審批手手續(xù)齊齊全，并符符合國國家的的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策短融、、中票票：募募集資資金用用于本本企業(yè)業(yè)的生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活活動，，具體體用途途未限限制3.審批制制度企業(yè)債債券：：審批制制——國家發(fā)發(fā)改委委審批批短融、、中票票：注冊制制——銀行間間市場場交易易商協(xié)協(xié)會注注冊（（會費費10萬元/年）4.發(fā)行定定價企業(yè)債債券：：通過過推介介，主主承銷銷商確確定利利率區(qū)區(qū)間，，報批批人民民銀行行，市市場化化程度度較低低短融、、中票票：市市場化化發(fā)行行，公開招招標(biāo)，，簿記記建檔檔45發(fā)行流流程圖圖律師事務(wù)所申請報告5．法律服務(wù)未通過1-2家主承銷商擬發(fā)行企業(yè)1．簽署合作協(xié)議2．發(fā)行輔導(dǎo)簽訂承銷協(xié)議募集說明書會計師事務(wù)所征信評級部門3．信用評級4．審計

盡職調(diào)查報告董事會決議評級報告等三年審計報告法律意見書6．審查申請材料真實性償債計劃現(xiàn)金流分析交易商協(xié)會7．報送注冊申請材料通過注冊通知書8．發(fā)行公布募集說明書（中國貨幣網(wǎng)、中國債券信息網(wǎng)）9．報送發(fā)行情況銀行間協(xié)會銀行投行評級公司審計律師發(fā)行人注冊審核承銷、報批批信用評級三年經(jīng)過審審計的報告告律師意見函函短期融資券券和中期票票據(jù)發(fā)行相相關(guān)各方（一）關(guān)于于發(fā)行人的的主體資格格（具備發(fā)發(fā)行中期票票據(jù)的主體體資格確認(rèn)認(rèn)）（二）關(guān)于于發(fā)行本次次發(fā)行的批批準(zhǔn)（公司司決議、董董事會文件件、上級批批準(zhǔn)）（三）關(guān)于于發(fā)行本次次發(fā)行的合合規(guī)性（四）關(guān)于于本次發(fā)行行的期限（五）關(guān)于于信用評級級（評級機(jī)機(jī)構(gòu)的資格格、評級結(jié)結(jié)果）（六）關(guān)于于本次發(fā)行行的承銷（（承銷主體體的資格及及組成）（七）關(guān)于于與本次發(fā)發(fā)行相關(guān)的的其他重要要法律事項項（訴訟、、仲裁、違違規(guī)等）（八）關(guān)于于募集說明明書及其他他發(fā)行文件件（信息披披露、稅項項、保護(hù)機(jī)機(jī)制等）（九）結(jié)論論意見北京市世坤坤律師事務(wù)務(wù)所關(guān)于**公公司發(fā)行2010年度中期票票據(jù)之法律律意見書針對不同票票據(jù)種類所所出具的法法律意見書書北京經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)投資開發(fā)發(fā)總公司2010、2011中期票據(jù)（主承銷商商：光大銀銀行、北京京銀行）北京經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)2010年第一期中小企業(yè)集集合票據(jù)；（主承銷銷商：北京京銀行）北京農(nóng)業(yè)2010第一期中小小企業(yè)集合合票據(jù)的發(fā)發(fā)行；（主主承銷商：：北京銀行行）河南新鄉(xiāng)特色裝備2011第一期中小小企業(yè)集合合票據(jù)；（（主承銷商商：建設(shè)銀銀行）北京經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)2011年中小企業(yè)業(yè)集合票據(jù)據(jù)；（主承承銷商：工工商銀行））2011北京經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)中小企業(yè)業(yè)集合票據(jù)據(jù)（主承銷銷商：北京京銀行）””北京市世坤坤律師事務(wù)務(wù)所聯(lián)系律師：：陳榮用評級對對發(fā)行成本本的影響主體級別發(fā)行期限利率區(qū)間(%)/年平均利率(%)/年貸款利率(%)/年成本節(jié)省(%)/年AAA32.05~4.453.285.42.1252.58~4.993.945.761.82AA+33.02~4.653.955.41.4553.25~5.404.455.761.31AA34.00~5.054.555.40.8554.28~5.324.785.760.98影響債券市市場發(fā)行成成本的主要要因素包括括主體信用等等級及期限結(jié)構(gòu)。高信用等級級的發(fā)行利利率低于同同期限低信信用等級的的發(fā)行利率率；發(fā)行期期限越長，，發(fā)行利率率水平越高高。以2009年各級別不不同發(fā)行期期限的中期期票據(jù)對應(yīng)應(yīng)的發(fā)行利利率為例：：同期限情況況下，主體體信用評級級越低，發(fā)發(fā)行利率越越高。1：有利于降降低發(fā)行人人的當(dāng)期融融資成本當(dāng)投資者對對未來收益益率的看漲漲預(yù)期逐漸漸形成時，，其對浮息息債的需求求逐漸增加加，浮息債債發(fā)行利差差減少，因因此可以為為發(fā)行人節(jié)節(jié)約當(dāng)期財財務(wù)成本。。2：有利于降降低債券發(fā)發(fā)行風(fēng)險企業(yè)通常偏偏好發(fā)行長長期限的債債券，因為為要獲得長長時間的資資金使用，，但當(dāng)投資資者預(yù)期未未來利率上上漲時，往往往縮短債債券持有期期，兩者需需求不一致致，可能導(dǎo)導(dǎo)致較高的的發(fā)行風(fēng)險險。3：有利于豐豐富債券市市場產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)目前在我國國債券市場場，固息債債的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于浮息息債的規(guī)模模，市場產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比比較單一。。發(fā)行浮息利利率債券的的優(yōu)點（4）私募債非公開定向向債務(wù)融資資工具（簡稱私募募債），是是相對于公公開發(fā)行方方式（中票票、短券）），協(xié)會新新推出的一一種融資方方式。發(fā)行規(guī)模突突破了凈資資產(chǎn)40%的限制向特定的投投資者募集集融資方案靈靈活，注冊冊流程簡化化信息披露簡簡化，保密密性強(qiáng)北京保障性性安居工程程私募債項項目背景根據(jù)北京市市的統(tǒng)一部部署，2011年北京市50個重點村、、20萬套保障性性住房及1萬套中關(guān)村村人才公租租房建設(shè)的的資金缺口口大約在500億左右；經(jīng)市政府專專題會審議議，市委、、市政府上上報中國人人民銀行溝溝通，初步步確定了通通過銀行間間市場發(fā)行行500億元私募債解決資金缺缺口的方案案；500億私募債由由北京9家國有企業(yè)業(yè)發(fā)行。所所募集的資資金將用于于保障性住住房以及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套定定向安置房房建設(shè)。項目操作要要點?？顚Ｓ靡淮巫裕?，一次發(fā)行行資金監(jiān)管項目認(rèn)定資金使用及及償還信息披露——?？顚Ｓ媚技Y金投投向：募集資金僅僅限用于經(jīng)經(jīng)北京市住住建委確認(rèn)認(rèn)的保障性性安居項目目；自有資本金金充足：主管部門出出具資本金金到位20%的確認(rèn)函。募集資金額額度：私募債的募募集資金額額度不超過過募投項目目總投資額額的80%?！椖空J(rèn)定項目確定：：確認(rèn)地塊，，確認(rèn)項目目操作主體體；北京市住建建委認(rèn)定：：建委確認(rèn)函函中應(yīng)包括括項目位置、、投資額，建設(shè)面積及及套數(shù)等詳細(xì)信息息，作為上報人民銀行的附件；項目審批手手續(xù)完備：項目的審審批手續(xù)需需完備，可可由各部門門出具“四四函”代替替原“四證證”，需上上報人民銀銀行。又稱金融租賃，，是指出租租人根據(jù)承承租人對供供貨人和租租賃標(biāo)的物物的選擇，，由出租人人向供貨人人購買租賃賃標(biāo)的物，，然后租給給承租人使使用。融資租賃是是以融通資資金為目的的的租賃。。融資租賃賃可以分為為直接租賃和售后回租。（5）融資租賃賃新購設(shè)備直直接融資租租賃目標(biāo)：設(shè)備備更新，技技術(shù)升級，，設(shè)備全額額融資；⑤交付設(shè)備及售后服務(wù)③融資租賃合同④定期支付租金①設(shè)備采購合同承租人②支付設(shè)備購置款設(shè)備廠商金融租賃公司金融租賃公公司按照承租人人的要求與與設(shè)備廠商商直接簽訂訂設(shè)備采購購協(xié)議；金融租賃公公司直接向設(shè)備備廠商支付付設(shè)備購置置款；金融租賃公公司與承租人簽簽訂融資租租賃合同，，將設(shè)備租租給承租人人使用；承租人按照照融資租賃賃合同約定定向承租人人支付租金金，同時承承擔(dān)設(shè)備的的保全、維維護(hù)和修理理等義務(wù)；；承租人與設(shè)設(shè)備廠商簽簽訂售后服服務(wù)協(xié)議，，享受設(shè)備備購置人的的售后服務(wù)務(wù)等權(quán)益；；本結(jié)構(gòu)適用用于尚未啟啟動采購設(shè)設(shè)備的情形形。交易要點描描述：58①融資租賃合同天津城投③定期支付租金④租賃期滿設(shè)備回購金融租賃公司承租人②支付設(shè)備購置款交易要點描描述：金融租賃公公司與承租租人針對現(xiàn)現(xiàn)有設(shè)備購購買合同中中的設(shè)備簽簽訂融資性性售后回租租合同，承承租人承諾諾在設(shè)備交交付日將所所有權(quán)出售售給金融租租賃公司同同時向金融融租賃公司司回租該設(shè)設(shè)備，并承承諾期末回回購；本結(jié)構(gòu)適用用于已經(jīng)完完成設(shè)備采采購的情形形。目標(biāo)：盤活活存量資產(chǎn)產(chǎn)，充實資資本金；存量設(shè)備融融資性售后后回租59設(shè)備更新技術(shù)升級設(shè)備全額融資盤活存量資產(chǎn)降低資產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)租金安排靈活加速折舊遞延納稅融資租賃滿滿足承租人人多元化的的融資需求求60業(yè)務(wù)流程

落實前提條件（如需）8.簽約放款

7.租賃公司完成內(nèi)部審批流程6.盡職調(diào)查，收集所需全部資料5.召開股東大會（或董事會），同意并授權(quán)進(jìn)行租賃融資和擔(dān)保（如需要）

4.雙方商討確定租賃結(jié)構(gòu)、利率和期限以及主要合同條款核實擔(dān)保能力

3.提交方案建議書及合同樣本提供公司基本情況、經(jīng)營狀況2.提供公司基本情況、經(jīng)營狀況或項目情況以及租賃設(shè)備清單等資料1.介紹租賃產(chǎn)品擔(dān)保人（如有）承租人出租人售后回租的的節(jié)稅特性性由于銷售資資產(chǎn)的當(dāng)期期不能確認(rèn)認(rèn)收益,會計收益比比實際收益益低,降低了稅賦賦計價基礎(chǔ)礎(chǔ),所以,稅收相應(yīng)減減少。購置的新設(shè)設(shè)備可享受受投資抵免免的稅收優(yōu)優(yōu)惠政策。。（投資額額的40%）另一方面,如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收益為為負(fù)數(shù)即銷銷售資產(chǎn)形形成損失,按謹(jǐn)慎性原原則的要求求,企業(yè)應(yīng)將此此項損失計計入當(dāng)期損損益,減少企業(yè)利利潤,相應(yīng)減少稅稅收,從而取得納納稅上的財財務(wù)利益。。售后回租的的相關(guān)法規(guī)規(guī)商務(wù)部《外商投資租租賃業(yè)管理理辦法》“外商投資資融資租賃賃公司可以以采取直接接租賃、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租賃、回回租賃、杠杠桿租賃、、委托租賃賃、聯(lián)合租租賃等不同同形式開展展融資租賃賃業(yè)務(wù)”銀監(jiān)會《金融租賃公公司管理辦辦法》第三十一條條售后回租業(yè)業(yè)務(wù)必須有有明確的標(biāo)標(biāo)的物，標(biāo)標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合本辦辦法的規(guī)定定。第三十二條條售后回租業(yè)業(yè)務(wù)的標(biāo)的的物必須由由承租人真真實擁有并并有權(quán)處分分。金融租租賃公司不不得接受已已設(shè)置任何何抵押、權(quán)權(quán)屬存在爭爭議或已被被司法機(jī)關(guān)關(guān)查封、扣扣押的財產(chǎn)產(chǎn)或其所有有權(quán)存在任任何其他瑕瑕疵的財產(chǎn)產(chǎn)作為售后后回租業(yè)務(wù)務(wù)的標(biāo)的物物。國家稅務(wù)總總局關(guān)于融融資性售后后回租業(yè)務(wù)務(wù)中承租方出售售資產(chǎn)行為為有關(guān)稅收收問題的公公告國家稅務(wù)總總局公告2010年第13號（自2010年10月1日起施行）一、增值稅和營營業(yè)稅根據(jù)現(xiàn)行增增值稅和營營業(yè)稅有關(guān)關(guān)規(guī)定，融融資性售后后回租業(yè)務(wù)務(wù)中承租方方出售資產(chǎn)產(chǎn)的行為，，不屬于增增值稅和營營業(yè)稅征收收范圍，不不征收增值值稅和營業(yè)業(yè)稅。二、企業(yè)業(yè)所得稅根據(jù)現(xiàn)行企企業(yè)所得稅稅法及有關(guān)關(guān)收入確定定規(guī)定，融融資性售后后回租業(yè)務(wù)務(wù)中，承租租人出售資資產(chǎn)的行為為，不確認(rèn)認(rèn)為銷售收收入，對融融資性租賃賃的資產(chǎn)，，仍按承租租人出售前前原賬面價價值作為計計稅基礎(chǔ)計計提折舊。。租賃期間間，承租人人支付的屬屬于融資利利息的部分分，作為企企業(yè)財務(wù)費費用在稅前前扣除。金融租賃案案例案例例一一：：武武漢漢地地鐵鐵20億元元2008年11月24日，，武武漢漢地地鐵鐵集集團(tuán)團(tuán)與與工工銀銀金金融融租租賃賃公公司司簽簽訂訂融融資資協(xié)協(xié)議議。。根根據(jù)據(jù)雙雙方方協(xié)協(xié)議議，，采采取取的的““融融資資租租賃賃””方方式式既既包包括括““直直租租””，，也也包包括括““售售后后回回租租””。。1.“售售后后回回租租””方方式式：：武武漢漢地地鐵鐵集集團(tuán)團(tuán)將將武武漢漢地地鐵鐵一一號號線線核核心心運運營營設(shè)設(shè)備備（（包包括括機(jī)機(jī)車車等等））的的所所有有權(quán)權(quán)，，以以20億元元人民民幣幣的的價價格格，，暫暫時時（（初初定定15年））讓讓渡渡給給工工銀銀金金融融租租賃賃公公司司。。在在此此期期間間，，武武漢漢地地鐵鐵集集團(tuán)團(tuán)仍仍然然保保留留經(jīng)經(jīng)營營、、使使用用權(quán)權(quán)，，但但需需向向金金融融租租賃賃公公司司支支付付租租金金，，到到期期后后可可按按殘殘值值回回購購所所有有權(quán)權(quán)。。2.未來來采采購購的的新新設(shè)設(shè)備備將將隨隨著著地地鐵鐵2號線線和和4號線線的的建建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度度,采取取““直直租租””方方式式。。金融融租租賃賃案案例例案例例二二：：沈沈陽陽機(jī)機(jī)床床2億沈陽陽機(jī)機(jī)床床成成立立于于1993年5月，，主主要要經(jīng)經(jīng)營營機(jī)機(jī)械械設(shè)設(shè)備備制制造造、、機(jī)機(jī)床床制制造造、、機(jī)機(jī)械械加加工工等等業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。沈陽陽機(jī)機(jī)床床于于2009年1月23日與與交交銀銀租租賃賃公公司司簽簽署署《融資資租租賃賃合合同同》，采采用用““售售后后回回租租””方方式式。。即將將原原值值2.50億元元、、賬賬面面凈凈值值2.2414億元元的的數(shù)數(shù)控控機(jī)機(jī)床床生生產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)備備以以2億元元出售售給給交交銀銀租租賃賃，，同同時時再再與與交交銀銀租租賃賃簽簽訂訂租租賃賃合合同同，，合合同同期期內(nèi)內(nèi)公公司司按按約約定定向向交交銀銀租租賃賃分分期期支支付付租租金金，，租租賃賃期期限限為為4年16期，，租租金金的的具具體體支支付付方方式式為為等等額額租租金金后后付付法法。。賬面面凈凈值值2.2414億元與與租租入入資資產(chǎn)產(chǎn)入入賬賬價價值值2億元之之間間的的差差額額2414萬元元作作為為未未確確認(rèn)認(rèn)融融資資費費用用，，在在4年內(nèi)內(nèi)均均攤攤。此外外，，沈沈陽陽機(jī)機(jī)床床還還需需支支付付400萬元元的的租租賃賃服服務(wù)務(wù)費費和和1400萬元元的的租租賃賃保保證證金金。。案例例-融資資成成本本分分析析不考考慮慮交交易易后后各各年年利利潤潤變變化化對對所所得得稅稅影影響響的的情情況況下下，，沈沈陽陽機(jī)機(jī)床床支支付付的的融融資資成成本本可可以以約約等等于于交交銀銀租租賃賃的的內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率。交銀租賃公司交易現(xiàn)金流情況表（萬元）

01—1516現(xiàn)金流入180014121412現(xiàn)金流出2000001400凈現(xiàn)金期凈現(xiàn)值-182001412*（P/A,i，15）12*（P/F,i，15）凈現(xiàn)值（NPV）NPV=-18200+1412*（P/A,i，15+12*（P/F,i，15）案例例-融資資成成本本分分析析當(dāng)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（NPV）為為零零時時，，上上表表中中的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率i即為為交交銀銀租租賃賃所所獲獲得得的的內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率。。經(jīng)經(jīng)計計算算，，i取值值1.96%，即即交交銀銀租租賃賃季季度度內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率為為1.96%。由由于于銀行行貸款款為為單單利利計計息息，，因因此此，，按按單單利利將將季季度度收收益益率率折折合合為為年年度度收收益益率率為為7.84%。2009年初初三三至至五五年年期期的的銀銀行行人人民民幣幣貸貸款款年年利利率率5.76%，很很顯顯然然，，要要比比本本案案例例中中的的融融資資成成本本低低將將近近2個百百分分點點。。售后后回回租租合合同同主主要要內(nèi)內(nèi)容容安徽徽金金寨寨流流波波水水力力發(fā)發(fā)電電有有限限公公司司1、租租賃賃物物：：水水輪輪發(fā)發(fā)電電機(jī)機(jī)及及其其附附屬屬設(shè)設(shè)備備2、融融資資金額額：3500萬元元。。3、租租賃賃方方式式：：采采取取售后后回回租租方式式，，即即流流波波公公司司將將上上述述租租賃賃物物件件轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給華華融融租租賃賃公司司，，同同時時再再與與華華融融租租賃賃公公司司就就該該租租賃賃物物件件簽簽訂訂融融資資租租賃賃合合同同，，租租賃賃合合同同期期內(nèi)內(nèi)流流波波公司司按按照照租租賃賃合合同同的的約約定定向向華華融融租租賃賃公公司司分分期期支支付付租租金金。。4、租租賃賃期限限：5年共共計計20期。。5、租租賃賃擔(dān)保保：安安徽徽水水利利開開發(fā)發(fā)股股份份有有限限公公司司提提供供連連帶帶責(zé)責(zé)任任保保證證擔(dān)擔(dān)保保。。6、租賃賃保保證證金金及及服服務(wù)務(wù)費費：租租賃賃保保證證金金455萬元元，，租租賃賃服服務(wù)務(wù)費費175萬元元。。7、租租金金及及支付付方方式式：等等額額租租金金后后付付法法，，租租金金每每三三個個月月支支付付一一期期，，按按月月息息5.1833‰計計算算。。8、租租賃賃設(shè)備備所所有有權(quán)權(quán)：在在租租賃賃期期間間設(shè)設(shè)備備所所有有權(quán)權(quán)歸歸華華融融租租賃賃公公司司所所有有；；自自租租賃賃合合同同履行行完完畢畢之之日日起起，，流流波波公公司司按按名名義義貨貨價價支支付付款款項項后后，，租租賃賃設(shè)設(shè)備備所所有有權(quán)權(quán)歸歸還還流流波波公公司司。。9、名名義義貨貨價價：：52.50萬元元，，如如流流波波公公司司按按時時足足額額支支付付租租金金，，則則名名義義貨貨價價優(yōu)優(yōu)惠惠至至1元。。10、起起租租日日：：華華融融租租賃賃公公司司租租賃賃物物購購置置款款項項支支付付之之日日。。11、此此項項交交易易自自流流波波公公司司與與華華融融租租賃賃公公司司簽簽署署協(xié)協(xié)議議之之日日起起生生效效。。售后后回回租租模模式式對對融融資資平平臺臺公公司司的的適適用用性性銀行行貸貸款款的的額額度度限限制制；；國家家緊縮縮信信貸貸政策策，，準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率屢屢次次上上調(diào)調(diào)，，貸貸款款難難度度逐逐漸漸加加大大；；企業(yè)業(yè)債債、、票票據(jù)據(jù)的的發(fā)發(fā)行行受受凈資產(chǎn)額度的的限制；融資平臺公司司近期對資金金需求較大，，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較較多，變現(xiàn)相相對容易；公司的資產(chǎn)增增值可以重新新評估，市場場價值可以從從出售中得以以體現(xiàn)。（6）夾層投資融融資的定義夾層融資(MezzanineFinance)是指在風(fēng)險和和回報方面介介于優(yōu)先債務(wù)務(wù)和股本融資資之間的一種種融資形式。。是一種無擔(dān)保保的長期債務(wù)務(wù)，這種債務(wù)務(wù)附帶有投資資者對融資者者的權(quán)益認(rèn)購購權(quán)。夾層融資的利利率水平一般般在10%～15%之間,投資者的目標(biāo)標(biāo)回報率是20%～30%之間。從資金費用角角度來分析夾層融資成本本低于股權(quán)融融資，如可以以采取債權(quán)的的固定利率方方式，對股權(quán)權(quán)人體現(xiàn)出債債權(quán)的優(yōu)點。。從權(quán)益角度來來分析夾層融資權(quán)益益低于優(yōu)先債債權(quán)，所以對對于債權(quán)人來來講，體現(xiàn)出出股權(quán)的優(yōu)點點。夾層融資的特特點這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元融資結(jié)構(gòu)中增加了一層—夾層融資。我國資本市場中出現(xiàn)的可轉(zhuǎn)換公司債券屬于夾層融資范疇。國開金融公司司夾層模式國開金融公司司的夾層融資資模式：國開開金融公司以以自有資金入入股融資方，，持有一定比比例（不控股股）的股權(quán)，，雙方約定投投資期及回報報率，融資方方承諾到期回回購國開金融融公司持有的的股權(quán)。1、保底收益：：雙方約定的的收益率，房房地產(chǎn)行業(yè)約約15～20%。2、投資期：可可長可短，協(xié)協(xié)商確定。3、擔(dān)保：要求求融資方對其其還本付息義義務(wù)提供一定定擔(dān)保。4、退出渠道：：融資方到期期回購國開金融公司持有的股權(quán)。。上海國際信托托夾層融資案案例名稱：2006年“麗水馨馨庭房產(chǎn)信托托投資計劃””發(fā)行人：上海海國際信托投投資有限責(zé)任任公司規(guī)模：5.2億元時間：23個月收益率：年化化5.5%。信托方式：信信托募集資金金用于受讓上上海陽龍投資資咨詢公司持持有的上海新新弘大置業(yè)有有限公司85%的股權(quán)，上海海陽龍到期溢溢價回購。擔(dān)保：上海沿沿海集團(tuán)對股股權(quán)溢價回購購事宜承擔(dān)連連帶擔(dān)保責(zé)任任。(7)民間借貸融資資江蘇如皋開發(fā)發(fā)區(qū)民間借貸貸案例分析如皋市地處江江蘇省中部地地區(qū),原先經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)相對薄弱，，近年來經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅速，，有“蘇中的的昆山”之稱稱，行政區(qū)域包括括沿江開