南京高端公寓住宅項目前期策劃及營銷策劃方案圖文并茂

大盤之道

華麗轉(zhuǎn)身［XX·2011年度·營銷總綱］從目標出發(fā)……3000套當下的營銷環(huán)境……9/10街區(qū)3/6/7/8街區(qū)1/2/4/5街區(qū)2009～20102008～20092005～2007項目成長高調(diào)起勢，低密度啟動全線出擊，平穩(wěn)跑量低密度主導(dǎo),轉(zhuǎn)型起步XX環(huán)球成立于1987年1992年進軍房地產(chǎn)2005年深圳上市中國企業(yè)五百強民營500強TOP10房地產(chǎn)企業(yè)百強地產(chǎn)模式大盤模式商業(yè)地產(chǎn)路線整合商業(yè)、酒店、商貿(mào)、服務(wù)、建材等行業(yè)資源的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)模式品牌資源主要政策調(diào)控目的影響分析限購抑制投資炒房行為；降低房產(chǎn)價格上漲幅度；讓購房趨于理性化進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展溫家寶總理、國務(wù)院等多方的重視與重申，明晰了，此次調(diào)控將是一個長期化的發(fā)展態(tài)勢；限購令、銀行的貸款政策的落實，屏蔽了投資尤其是投機性需求；保障房的加快落實，成為商品房市場調(diào)整的緩沖器，為市場承受政策高壓做好鋪墊。短期：客群以剛需為主；投資客多處于觀望狀態(tài)；中期：部分改善型客戶考慮出手，首選為高品質(zhì)、高性價比樓盤長期：投資及改善型需求將報復(fù)性釋放提高首付銀行貸款收緊征收房產(chǎn)營業(yè)稅保障房加落實進一步改善中低收入住房困難家庭居住條件加強土地管理進一步嚴格住房用地管理短期—剛需為主，順勢而為中期—品質(zhì)提升，必經(jīng)之路長期—商業(yè)整合，城市運營政策調(diào)控保障房沖擊1000萬方保障房中有660萬方住宅，其中以保障性住房為主510萬方（主要戶型45㎡和55㎡）經(jīng)適房150萬方（戶型區(qū)間45～75㎡）年底上市，對于經(jīng)濟型產(chǎn)品會產(chǎn)生較大沖擊！西善橋板塊占38%，為四大區(qū)域內(nèi)最高但邁皋橋兩大區(qū)域綜合量占42%，成為板塊重頭邁皋橋板塊距離江北板塊較近，同屬南京城南客戶選擇范圍邁皋橋板塊，對江北板塊會產(chǎn)生客戶分流沖擊！順勢而為“兩會”重拳出擊

民生維穩(wěn)價穩(wěn)量跌

略有松動價跌量升

需求釋放保障房沖擊

冰火兩重天響應(yīng)號召，剛需房快速跑量主推改善名利雙收IIIIIIIV大勢預(yù)判應(yīng)對策略3000套的去化！花園園洋洋房房為為本本項項目目的的最最高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品，，作作為為項項目目形形象象的的提提升升，，可可實實現(xiàn)現(xiàn)高高市市場場價價值值，，是是本本項項目目壓壓軸軸作作品品。。大三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品是是目目前前市市場場需需求求較較少少的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，但但隨隨著著板板塊塊的的提提升升，，區(qū)區(qū)域域改改善善的的需需求求的的形形成成未未來來市市場場潛潛力力可可佳佳，，可可實實現(xiàn)現(xiàn)XX的最最大大化化。。小高高層層和和高高層層二二房房及及小小三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品相相對對一一般般，，但但是是體體量量較較大大，，客客戶戶接接受受度度較較高高，，是是本本項項目目聚聚齊齊人人氣氣、、快快速速回回籠籠資資金金，，保保障障項項目目資資金金鏈鏈的的產(chǎn)產(chǎn)品品。。明星星產(chǎn)產(chǎn)品品（（洋洋房房））嬰兒兒產(chǎn)產(chǎn)品品（（高高層層3R）金牛牛產(chǎn)產(chǎn)品品（（2R/小3R）形象象提提升升支支點點XX實現(xiàn)現(xiàn)關(guān)關(guān)鍵鍵現(xiàn)金金保保障障產(chǎn)品品分分類類1、金金牛牛產(chǎn)產(chǎn)品品為為上上半半年年的的主主攻攻產(chǎn)產(chǎn)品品，，在在新新政政策策調(diào)調(diào)控控下下，，更更要要保保證證此此類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的安安全全去去化化；；2、嬰嬰兒兒產(chǎn)產(chǎn)品品作作為為輔輔助助產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售，，由由于于面面積積偏偏大大，，為為上上半半年年的的主主要要引引導(dǎo)導(dǎo)攻攻擊擊方方向向。。去化化原原則則多種種產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，多多樣樣化化的的客客戶戶結(jié)合合工工程程進進度度，，確確保保順順利利推推售售多層層、、高高層層、、小小高高層層三三種種產(chǎn)產(chǎn)品品線線必必將將吸吸引引多多樣樣化化的的客客戶戶，，合理安排推推案順序，，分散客戶戶群結(jié)合項目工工程節(jié)點，，選擇合適適的推案方方法，確保保項目順利利銷售結(jié)合項目體體量大、產(chǎn)產(chǎn)品多樣化化的因素，，金牛產(chǎn)品品最先投入入市場，提提升項目人人氣度，嬰嬰兒產(chǎn)品作作為銷售補補充，借勢勢去化，并并為明星產(chǎn)產(chǎn)品的提升升進行梯度度承接。231推案思路價格成長趨趨勢去化房源面面積的均衡衡化產(chǎn)品資源搭搭配公開，，資源相對對較差的樓樓棟先行，，后搭配較較好資源公公開，成交交價格穩(wěn)步步提升確保推盤面面積的均衡衡化，去化化結(jié)構(gòu)性指指標的合理理化54推案順序的的確定十四街區(qū)十五街區(qū)總建筑面積積：39.7萬方總戶數(shù)：3927戶總棟數(shù)：60棟可售房源目標去化319套推出348套一季度二季度三季度四季度推出635套推出1090套推出1238套目標去化823套目標去化1049套目標去化989套2011年共計推出出3311套房源2011年目標去化化3180套房源推案節(jié)奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推售房源去化目標14—12/13/24216套15—5/7/2/12384套15—1/3/8/10/11458套15—6/9/4/1314—洋房18396套15—14/26/27/3014—洋房19/20314套15—28/29/3115—洋房15/16370套15—3214—2/3/715—洋房17/18406套14—4/5/615—洋房19/21335套14—815—洋房20/22/23174套14—915—洋房24/25126套180套340套370套339套275套333套381套323套250套250套推售導(dǎo)向金牛為主嬰兒借勢金牛為主嬰兒為輔金牛為主嬰兒為輔明星立勢明星拉升·嬰兒借勢·金牛提速明星標桿·嬰兒提升·金牛為輔2R小3R大3R108套0套108套304套8套72套362套96套0套284套100套12套146套110套58套286套28套56套288套24套94套287套24套24套32套110套32套20套86套20套推案節(jié)奏明星立勢金?？焖偃トセ餍钱a(chǎn)品拉拉升明星嬰兒品質(zhì)引導(dǎo)明星產(chǎn)品的的率先入市市，在樹立立標桿地位位的同時為為后期的產(chǎn)產(chǎn)品形成價價格優(yōu)勢，，可作為價價格擠壓來來促進后期期產(chǎn)品快銷銷售，逐步步建立價格格成長通道道。價格走勢3000套去化——三大核心問問題！450萬㎡華東第一大大盤VS市場影響力力

局限江江北品牌升級大盤運營“同城效應(yīng)”VS市區(qū)客戶戶

生活活需求客戶導(dǎo)入入品類區(qū)隔隔價格提升升壓力VS擠壓型客戶承承受力有限限價格提升解決之道——整合營銷體系系品牌升級F（features/fact）

項目本身的特性/屬性A（Advantages）相對于競爭對手的優(yōu)勢B（benefit）項目帶給用戶的利益資源盤點屬性界定品牌DNA形象升級1234上市公司產(chǎn)業(yè)鏈多元6年扎根江北市市場交通升級城市規(guī)劃能級級升級青奧會契機總建450萬㎡多元化產(chǎn)品線線完善內(nèi)部社區(qū)區(qū)配套風情意大利建建筑生態(tài)水景/一線濱江高舒適度戶型型設(shè)計F［資源盤點］］板塊內(nèi)板塊間2011年各競品推按按量約7000套左右，主要以高層產(chǎn)產(chǎn)品為主。未來主要競品品2010年去化量及存存量2011年競品潛在供供應(yīng)量分物業(yè)業(yè)類型分析小高層多層高層花園洋房25050010001500200025003000單位：套A［屬性界定］］—中觀市場2010江北板塊整體體去化量為190萬㎡，而板塊內(nèi)及板板塊間未來競競品待推體量約380萬㎡。500套6500套本項目位于南南京的江北板板塊橋北片區(qū)區(qū)；主要的競競爭對手是來來自于本片區(qū)區(qū)的XX城、XX華城、XX愛上城等；另外同屬剛需需板塊的江寧寧板塊的XX天成及板橋板板塊的XX自在城也是本項目的的競爭對手。。江北板塊江寧板塊A［屬性界定］］—微觀市場單價面積060萬70萬80萬90萬100萬110萬120萬130萬140萬150萬160萬以上60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡140㎡以上120㎡XX天城XX愛上城XX城XX自在城XX華城總價—面積本案XX＞大華＞XX＞XX，XX城在面積段上上有重疊，但但總價無相關(guān)關(guān)性從總價-面積短來看，與本本案重疊度較較高的競爭項項目為：產(chǎn)品力PKA［屬性界定］］—微觀市場項目本案XX城XX愛上城XX華城XX天城XX自在城區(qū)位浦口區(qū)沿江街道京新608號浦口區(qū)沿江街道京新628號浦口區(qū)柳州路浦口區(qū)浦珠北路59號江寧開發(fā)區(qū)誠信大道以北，清水亭東路以西雨花臺區(qū)板橋板塊大方村32.82.83.52.52.5交通配套131/132/136/159/鼓揚線/中六線/漢六線等159W/614W/131W/132W/136W/150W/157W/168W/中六等公交路線輕軌/168W/156W/漢江線157W/168W/172W/漢江線/過江隧道等對接市區(qū)雙龍大道/機場高速/將軍大道/寧杭二期高速公路96、153等公交約50分鐘達安德門，距離新街口約21公里333.23.52.52生活配套生活配套一般，社區(qū)商業(yè)，教育醫(yī)療配套醫(yī)療、名校教育配套完善商業(yè)交通成型無教育配配套老浦口鎮(zhèn)中心配套輻射區(qū)域/家樂福商業(yè)廣場/浦口實驗小學(xué)目前暫無醫(yī)療教育配套完善33.52.54—3.5平均分33.12.83.72.52.7本案與其他競競爭項目，都都位于距離中中心城區(qū)較為為邊緣的板塊塊，在南京人觀念念中屬于相對對偏遠，地理理位置均占優(yōu)優(yōu)勢。區(qū)位項目名稱本案XX城XX愛上城大華錦繡華城XX天城XX自在城總建筑面積450萬㎡360萬㎡132萬㎡180萬㎡11.4萬㎡103萬㎡332.42.522.5容積率1.552.92.11.952.02.23122.52.52.5綠化率40%40%40%42%40%36%3333.432.8平均分32.32.42.82.52.5在項目基本指指標上，本案案在同級別產(chǎn)產(chǎn)品中保持一一定優(yōu)勢基本指標項目名稱本案XX城XX愛上城大華錦繡華城XX天城XX自在城規(guī)劃布局特點矩陣式兵營式兵營式兵營式兵營式圍合式評分333333.2由規(guī)劃布局所所形成的樓間距、采光光、居住舒適適度、布局美美觀度、景觀觀視野等幾項指標綜綜合來看，除除XX自在城外，主主要競品項目目以都是兵營式布局。。規(guī)劃布局項目名稱本案XX城XX愛上城XX華城XX天城XX自在城建筑

風格特點意大利現(xiàn)代簡歐新古典后現(xiàn)代現(xiàn)代評分322.62.32.82.5本案純粹的風情意大利的的建筑風格，，以及外立面表表現(xiàn)及用材和和客戶反饋來來看，比類比比項目相對優(yōu)優(yōu)越，在現(xiàn)場場的展示性上上宜進一步放放大。建筑風格目前XX自在城4萬㎡及XX城6萬㎡大型社區(qū)配套套以外，其余余競品的會所所配套主要以以社區(qū)配套為為主，本案配配套競爭力較較弱。ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.項目名稱本案XX城XX愛上城XX華城XX天城XX自在城典型配套特點社區(qū)配套XX廣場社區(qū)商業(yè)社區(qū)會所社區(qū)配套社區(qū)配套評分343334會所配套在綜合考慮區(qū)區(qū)位、建筑、、景觀和配套套后，本案整整體優(yōu)勢并不不明顯，隨著著未來板橋新新城的逐漸成成熟，剛需標標桿地位將受受到威脅。項目名稱本案XX城XX愛上城XX華城XX天城XX自在城區(qū)位33.12.83.72.52.7經(jīng)濟基數(shù)指標32.32.42.82.52.5規(guī)劃布局333333.2建筑風格322.62.32.82.5會所配套353334平均分332.72.92.73.2基礎(chǔ)價值對比比2R［90㎡級］］①面積積總價價②空間間尺度度③朝向向采光光④空間間分區(qū)區(qū)功能能⑤性價價比戶型本案89㎡XX華城83㎡XX愛上城城84㎡□空間間舒適適性上上，一梯兩兩戶，，板式式樓設(shè)設(shè)計，本案案的戶戶型更更方正正，整整體空空間感感更強強;□功能能性上上，本本案的的戶型型更合合理，，動線線較短短，居居住更更舒適適;□采光光性上上，朝朝向采采光上上，本本案的的整體體朝南南開間間更寬寬，采采光更更好;□附加加值上上，公攤面面積小小，得得房率率較高高，性價比比更高高。本案案－－－－3分大華華－－－－2分XX－－－2.5分本案案的的小小高高層層為為板板式式樓樓，，整整體體通通風風采采光光、、開開間間尺尺寸寸、、得得房房率率都都略略勝勝一一籌籌。。基礎(chǔ)礎(chǔ)型型3R［100-120㎡級級］］①空空間間尺尺度度②朝朝向向采采光光③空空間間分分區(qū)區(qū)功功能能④景景觀觀可可視視性性⑤性性價價比比戶型型本案案110㎡XX愛上上城城110㎡□空空間間舒舒適適性性上上，，豎豎廳廳設(shè)設(shè)計計，，觀觀景景餐餐廳廳設(shè)設(shè)計計，，整整體體空空間間感感更更強強;□功能性上，，本案的戶型型更合理，動動線較短，居居住更舒適;□采光性上，，本案的整體體朝南開間更更多，采光更更好;□附加值上，，花園洋房產(chǎn)品品為江北稀缺缺產(chǎn)品，有一一定的升值潛潛力。本案－－3分XX－－2分三開間朝南設(shè)設(shè)計，觀景餐餐廳的設(shè)計，，使得本案的戶戶型略勝一籌籌。舒適型3R［120-140㎡級］戶型①空間尺度②朝向采光③空間分區(qū)功功能④居住舒適性性⑤景觀可視性性⑥性價比本案

130㎡XX華城130㎡XX自在城140㎡本案－－3分大華－－2分XX——4分三開間朝南設(shè)設(shè)計，以及贈贈送的可變空空間使得XX的戶型略勝一一籌?！蹩臻g舒適性性上，很廳設(shè)設(shè)計與景觀陽陽臺相連，整整體更顯尊貴貴;□功能性上，，本案及XX的戶型更佳方方正，動線較較短，居住更更舒適;□采光性上，，本案的整體體朝南開間較較少，只有1個主臥朝南，，而XX略勝一籌采光光更好;□附加值上，，本案與XX都附送可變空空間，但XX的位置置更加加靈活活景觀觀性更更強。。項目名稱本案XX城XX愛上城XX華城XX天城XX自在城兩房32.92.5243基礎(chǔ)型三房32.92——————舒適型三房3————3——4□綜合合比對對來看看，本本案戶戶型在在同面面積段段中的的功能能性上上存在在缺失失；□同級級別產(chǎn)產(chǎn)品來來看，，本案案戶型型附加加值突突出，，客戶戶對板板式南南北戶戶型認認同度度更高高。戶型對比比銷售力PKA［屬性界界定］—微觀市場場項目名稱2010年（下半年）成交均價2010年（下半年）推出套數(shù)2010年（下半年）成交套數(shù)2011年存量主力戶型2011年均價預(yù)估XX城86002460180090㎡8800元/㎡XX華城850079264280-120㎡8500元/㎡XX愛上城86001335109680-110㎡8500元/㎡XX天成——————90㎡11000元/㎡XX自在城96002328170083-143㎡9600元/㎡□2011年剛需市市場競爭爭更為激激烈，各各競爭樓樓盤面積積段跨度度加大，，都將對對本案各各個面積積段的產(chǎn)產(chǎn)品線形形成分流流；□競品品中XX愛上城、、XX天城都有有低價試試水的可可能，而而本案除除了稀缺缺性產(chǎn)品品花園洋洋房以外外，高層層未來市市場競爭爭壓力巨巨大。去化及推推售項目名稱本案XX城XX愛上城XX華城XX天城XX自在城優(yōu)惠方式一次性付款返總房價3個點的XX廣場券一次性付款2%優(yōu)惠一次性付款3%優(yōu)惠商業(yè)貸款2%優(yōu)惠購房者本人建面1%-2%優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠2%按揭貸款優(yōu)惠1%無優(yōu)惠各項目對對外優(yōu)惠惠幅度各各不相同同，普遍遍對于一一次性付付款有特特別優(yōu)惠惠，其中中XX天城最新新的針對對政策的的折扣點點還是非非常具有有吸引力力。優(yōu)惠促銷銷□從從單價價-面積積來來看看，，本本案案的的單單價價-面積積段段與與其其他他競競品品都都有有重重合合，，整整體體競競爭爭壓壓力力較較大大。?！醣颈景赴赣捎捎谟诋a(chǎn)產(chǎn)品品線線豐豐富富，，單單價價跨跨度度較較大大，，單單價價位位于于整整個個江江北北板板塊塊的的標標桿桿位位置置。。單價標桿！市場競爭壓力力大！單價—面積單價面積07500780081008400870090009300960099001.2萬1.5萬以上60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡140㎡以上120㎡XX天城XX愛上城XX城XX自在城XX華城單價—面積本案XX＞大華＞XX城＞XX＞XX天城□從總總價-面積來看，本本案的主要競競爭對手是板板塊間的XX自在城，板塊塊內(nèi)的XX華城?！醣景赴傅目們r段同同樣是江北板板塊的價格標標桿?？們r標桿！總價—面積單價面積060萬70萬80萬90萬100萬110萬120萬130萬140萬150萬160萬以上60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡140㎡以上120㎡XX天城XX愛上城XX城XX自在城XX華城總價—面積本案XX＞大華＞XX＞XX＞XX城形象力PKA［屬屬性性界界定定］］—微觀觀市市場場項目名稱本案XX城XX愛上城XX華城XX天城XX自在城開發(fā)商XX環(huán)球XX環(huán)球XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX有限公司XX置業(yè)XX集團評分332.52.533目前前在在板板塊塊內(nèi)內(nèi)對對于于XX環(huán)球球的的認認知知度度較較高高，，隨著著XX入住住板板橋橋新新城城后后，，剛剛需需客客對對于于品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商認認可可度度提提高高。。企業(yè)業(yè)形形象象項目名稱本案XX城XX愛上城XX華城XX天城XX自在城SLOGON意大利風情生態(tài)水景度假社區(qū)——北南京多功能城市社區(qū)180萬㎡新美頌生活城用品質(zhì)代言城市生活心自在更自在主訴求點大盤/地鐵/學(xué)區(qū)/風情/水岸大盤/交通/學(xué)區(qū)配套交通/剛需學(xué)區(qū)/生活剛需/品質(zhì)/城市生活剛需/生活/大盤基本色調(diào)黃色/棕色白色/藍色藍色/白色白色/淺藍黃色/黑色褐色/黃色LOGO目前前本本案案競競品品主主要要以以主主要要以以學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)、、地地鐵鐵、、景景觀觀資資源源為為核核心心訴訴求求點點項目目形形象象A［屬屬性性界界定定］］—價值值對對比比項目名稱本案XX城XX愛上城XX華城XX天城XX自在城產(chǎn)品力332.72.92.73.2銷售力332.832.82.8形象力332.52.533平均分332.62.82.73領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者跟隨隨者者本案案XX城大華華錦繡繡華華城城XX愛上上城城A［屬屬性性界界定定］］—市場場坐坐標標系系A(chǔ)［屬屬性性界界定定］］—價值值對對比比商業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)動動/大盤盤運運營營星級級酒酒店店/專屬屬學(xué)學(xué)校校/生活活氛氛圍圍意大大利利式式建建筑筑/景觀觀/商業(yè)業(yè)低密密度度/舒適適性性/空間間感感品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢成熟熟社社區(qū)區(qū)異域域風風情情稀缺缺性性B［利利益益突突破破點點］］近期期（（2010下半半年年））成成交交客客戶戶特特征征花園洋房高層小高層客戶區(qū)域以南京本地為主/少量外地一次性客戶以南京本地為主/少量外地一次性客戶以南京本地為主/少量外地一次性客戶購買目的60%為改善，20%投資，20%剛需

60%為剛需，10%投資，30%為首改60%做剛需，30%為改善，10%投資客戶層次大型私營業(yè)主、高級公務(wù)員、醫(yī)生、教師、高級職員私營業(yè)主，公司職員等私營業(yè)主，事業(yè)單位，公司職員等家庭結(jié)構(gòu)三口之家或兩口之家兩口之家兩口之家或三口之家關(guān)注點60%價格，20%環(huán)境，20%交通及位置40%關(guān)注價格，30%房型，30%交通和環(huán)境50%價格，30%位置，20%環(huán)境、采光總結(jié)以南京本地中年改善型客戶為主以南京本地自住客戶為主以南京本地自住客戶為主項目目客客群群需需求求層層次次覆覆蓋蓋較較廣廣，，產(chǎn)產(chǎn)品品線線豐豐富富，，可可以以滿滿足足個個個個層層次次客客戶戶的的置置業(yè)業(yè)需需求求。。B［利益突破點點］新政后客戶變變化無法提供1年以上（含1年）本市納稅稅證明或社會會保險繳納證證明的非本市市戶籍居民家家庭，暫停在在本市市區(qū)內(nèi)內(nèi)向其銷售住住房限購，已經(jīng)對對已擁有2套及以上住房房的本市戶籍籍居民家庭是是2套了，暫停在在本市市區(qū)內(nèi)內(nèi)向其銷售住住房國“八”條&南京細則15%62%23%基礎(chǔ)型客戶成長型客戶偶得型客戶市區(qū)導(dǎo)入客戶戶剛性需求客戶戶品牌客戶地緣型客戶改善型客戶市區(qū)導(dǎo)入客戶戶改善型需求客客戶置業(yè)一步到位位客戶品牌客戶地緣型客戶投資型需求客客戶2R3RB［利益突破點點］2011年目標客群預(yù)預(yù)判業(yè)主姓名：萬萬先生年齡：28歲家庭結(jié)構(gòu)：未未婚學(xué)歷：本科科（南京工工程技術(shù)大大學(xué)）家庭綜合收收入：8-10萬/年生活關(guān)鍵詞詞：便捷/享受/計劃/浪漫/減負價值觀：注注重工作與與居住地交交通的便捷捷性，適度度享受生活活，向往自自由，厭惡惡束縛?？蛻裘枥L：：南京工程技技術(shù)大學(xué)畢畢業(yè)后留在在南京，目目前在南京京河西一家家通信公司司上班。目目前萬先生生和女朋友友居住在公公司附近的的出租房內(nèi)內(nèi)，目前正正在籌辦婚婚房，由于于市區(qū)的房價價偏高，自己不想想因還貸影影響生活質(zhì)質(zhì)量，考慮慮在江北置置業(yè)。萬先先生覺得江江北雖然目目前交通不不便利，但但是以后會會有三號線線和過江通通道，出行行也不是什什么問題。。主要考慮慮購買80平米的兩房房，總價控控制在70萬左右，很喜歡凸窗窗設(shè)計，喜喜歡下午坐坐在凸窗上上看書喝茶茶的感覺。。B［利利益益突突破破點點］］小高高層層2R—客戶戶樣樣本本首置置價格格便捷捷業(yè)主主姓姓名名：：陳陳先先生生年齡齡：：28歲家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：已已婚婚與與父父母母住住一一起起學(xué)歷歷：：大大專專家庭庭綜綜合合收收入入：：10-15萬/年生活活關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)/追求求私私密密空空間間/經(jīng)濟濟能能力力有有限限/積累累價值值觀觀：：注注重重生活活空空間間，正正在在創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)，，為為生生活活打打拼拼，，理性性購物物，，處處于于原原始始資本本積積累累，，追追求求生生活活的的時時效效性性，，支支出出合合理理有有計劃性，主要消費中低擋產(chǎn)品?？蛻裘枥L：陳先生是南京京本地人，今今年28歲，已婚，在在珠江路做電電腦生意，首首套房，現(xiàn)與與父母一起住住城北小市新新村，計劃購置一套套自己的房子子小兩口自己己住，要求交付時間早、三房?？紤]慮到地鐵的因因素到本案看看房子，帶客客戶去工地看看后客戶對樓樓層和房型都都不是很滿意意，價格可以以接受，后通通過對比推薦薦客戶9棟204室，通過說辭辭客戶已經(jīng)基基本能接受房房型不是很正正的問題，但但還是擔心采采光。后又在在天氣好的時時候約客戶到到現(xiàn)場看房，，客戶覺得光光線還行，不不像自己想象象的這么差。。因為新政出出臺，客戶首首套房利率也也沒有優(yōu)惠了了，客戶希望望還能在價格格上給予一定定優(yōu)惠，因為為一開始報給給客戶的價格格是高于低價價的，所以有有一定的價格格談判空間，，最終順利成成交。B［利益突破點點］小高層3R—客戶樣本改善業(yè)主姓名：范范先生年齡：31歲家庭結(jié)構(gòu)：單單身（打算1年后結(jié)婚）學(xué)歷：本科家庭綜合收入入：10-15萬/年生活關(guān)鍵詞：：主動/城市/拼搏/升級價值觀：注重重生活素質(zhì)，，生活工作節(jié)奏快，兩點一線，，追求生活便捷性，崇尚享受但不盲從，，相對理性，較合理支配配收入，主要要消費中檔產(chǎn)品?？蛻裘枥L：范先生穿著比比較職業(yè)化，，個性開朗，，有女朋友陪陪來看房，以以前是在上海海工作的，后后調(diào)配至南京京，上海置業(yè)業(yè)成本太高，，無力承受所所以沒有購買買?，F(xiàn)在工作作也轉(zhuǎn)入南京京，也準備結(jié)結(jié)婚，所以想想在南京購置置一套房產(chǎn)。。在來本案之之前去它案看看過了都不滿滿意，不是認認為房型不好好的就是認為為環(huán)境不好，，來本案時推推薦花園洋房5樓，總價100萬。雖然價格有有點高但是花花園洋房是整整個橋北市場場稀缺的產(chǎn)品品，居住舒適適也非常高，，所以還是選選擇本案的花花園洋房。B［利益突破點點］花園洋房—客戶樣本B［利益突破點點］置業(yè)業(yè)動動因因排排序序FAB價值值鏈鏈整整合合品牌牌價價值值上市市公公司司產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈多多元元6年扎扎根根江江北北市市場場交通通升升級級城市市規(guī)規(guī)劃劃能能級級升升級級青奧奧會會契契機機總建建450萬㎡㎡多元元化化產(chǎn)產(chǎn)品品線線完善善內(nèi)內(nèi)部部社社區(qū)區(qū)配配套套風情情意意大大利利建建筑筑生態(tài)態(tài)水水景景/一線線濱濱江江高舒舒適適度度戶戶型型設(shè)設(shè)計計區(qū)位位價價值值大盤盤價價值值產(chǎn)品品價價值值XX品牌牌成熟熟大大盤盤異域域風風情情稀缺缺性性質(zhì)價價比比可達達性性差異異性性基礎(chǔ)礎(chǔ)性性價價值值交通通便便利利配配套套齊齊備備價價格格合合理理提升升性性價價值值異域域風風情情生生態(tài)態(tài)水水景景舒適適戶戶型型附加加性性價價值值稀缺缺舒舒適適產(chǎn)產(chǎn)品品區(qū)位位發(fā)發(fā)展展前前景景XX大盤盤力力作作形象定定位價值屬屬性基礎(chǔ)性性價值值交通便便利配配套套齊備備價價格合合理提升性性價值值附加性性價值值關(guān)鍵詞詞華東第第一大大盤·XX品牌支支點目標取取向項目定定位語語一生生之之城城的的美美好好時時光光異域風風情生生態(tài)態(tài)水景景舒適戶戶型稀缺舒舒適產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)位發(fā)發(fā)展前前景XX大盤力力作價值體體系成熟性性風情感感稀缺性性來了就就不想想離開開廣告總總精神神訴求體體系來了就就不想想離開開450萬方，，華東東第一一大盤盤專屬配配套，，主城城生活活倒計計時一線濱濱江風風光，，臻稀稀生態(tài)態(tài)水岸岸綜合物物業(yè)多多元產(chǎn)產(chǎn)品的的完美美組合合綻放異異彩的的XX風情建建筑6年積淀淀，成成熟生生活氛氛圍超低密密度規(guī)規(guī)劃，，闊居居舒適適生活活一生之之城美好時時光一生之之城的的美美好時時光客戶導(dǎo)導(dǎo)入高空轟炸據(jù)點輻射點式狙擊磁場營造客戶運營高空轟炸據(jù)點輻射點式狙擊磁場營造客戶運營高空轟轟炸—NP高空轟轟炸—NP高空轟轟炸—NP高空轟轟炸—NP高空轟轟炸—NP高空轟轟炸—NP高空轟轟炸—網(wǎng)絡(luò)硬廣+新聞周三、、四、、五投投放首頁通通欄新政專專題內(nèi)置推推薦XX品牌專專欄視頻看看房年度打包合合作微博營營銷本案官官方微博：項目目產(chǎn)品品信息息、活活動動動態(tài)、、促銷銷信息息、熱熱銷信信息……私人微微博：新政政、剛剛需首首選、、高性性價比比……百團大大戰(zhàn)利用365或搜房房客戶會會資源源僅限網(wǎng)站會會員2周之內(nèi)內(nèi)滿100人可單單價降降2000元。（（噱頭頭，相相對洋洋房價價格））淘寶秒秒殺XX浪漫雙人游游（18500元）本案贊贊助淘寶通過幾幾輪秒秒殺，，獲得得最終終秒殺殺資格格全程網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)上上傳照照片至至本案案微博博高空轟炸據(jù)點輻射點式狙擊磁場營造客戶運營據(jù)點輻射—市區(qū)接待中中心位置：綠地地廣場理由：此位位置靠近江江北的多條條公交線路路（151/168/鼓揚），且且人流量較較大，適合合做為本案案市區(qū)接待待點。注：面積：96㎡，租金：：12元/㎡/天，物業(yè)費費：2000元/月，一年起起租，最長長五年；半半年一付，，押金兩個個月。聯(lián)系電話：：常小點輻射—市區(qū)接待中中心位置：峰巢巢銷售中心心,售樓處舊址址理由：已確確認處于可可租狀態(tài)，，臨近南京京銀行，人人流較大。。注：聯(lián)系電電話：于先先點輻射—高炮位置1：鼓樓轉(zhuǎn)盤盤附近高炮炮理由：人流流量較大，，靠近地鐵鐵后，交通通樞紐，離離151、鼓楊等過過江線路較較近，加之之鼓樓區(qū)為為區(qū)域?qū)肴肟蛻糨^多多的區(qū)域。。位置2：三牌樓大大街理由：此處處也是人流流量相當大大的一個區(qū)區(qū)域，也是是本案來客客較多區(qū)域域鼓樓區(qū)的的另一樞紐紐，且該位位置老小區(qū)區(qū)較多，租租住人口較較多。據(jù)點輻射—巡展三牌樓，人流量大，，租住人口口多，老小小區(qū)較多，，想購房置置業(yè)的年輕輕白領(lǐng)較多多，存在潛潛在客戶。。下關(guān)一帶，，中山碼頭到到白云亭農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場沿沿線，此處處多為80年代居民小小區(qū)，房屋屋面積小，，存在改善善型需求客客戶。五塘村一帶帶，此地區(qū)老小小區(qū)密集，，即將拆遷遷較多，存存在一些需需要安置的的潛在客戶戶。高空轟炸據(jù)點輻射點式狙擊磁場營造客戶運營點式狙擊—數(shù)據(jù)庫短信DM電話回訪邀請函活動選擇區(qū)域選擇年齡選擇數(shù)據(jù)庫鼓樓區(qū)25-40歲私家車主（8—20萬、近一兩年購買的新車）銀行客戶（固定存款額15-30萬元）競品客群（XX華城、XX愛上城）私營業(yè)主（注冊資金10萬-50萬）玄武區(qū)江北區(qū)域點式狙擊—轎廂框架鼓樓新村南磚新村小區(qū)交通位位置較好，，房齡較老老，居住者者為外地白白領(lǐng)租住客客及本地需需改善居住住環(huán)境的客客戶?？墒褂眯^(qū)區(qū)內(nèi)部電子子屏及框架架廣告。點式狙擊—DS目標人群：：南鋼員工、、揚子石化化員工金盛百貨、、XX裝飾城、中中央門商業(yè)業(yè)圈小私營營業(yè)主方式式：：聯(lián)系中中間人預(yù)約約上門DS拜訪道具具：戶型型單頁、易易拉寶、意意向登記單單活動內(nèi)容：：南鋼或揚子子石化內(nèi)員員工購房，，可額外享享受2%的折扣；小私營業(yè)主主做意向客客戶登記，，滿5人團購可享享受0.5%優(yōu)惠，滿10人團購也享享受1%的優(yōu)惠，滿滿20人及以上享享受2%的優(yōu)惠；點式狙擊—異業(yè)合作與XX環(huán)球vip合作，開展展小型沙龍龍活動；XX環(huán)球與XX廣場與XX項目結(jié)合，，開展專題題活動，贈贈送XX環(huán)球以及XX廣場優(yōu)惠券券，形成聯(lián)聯(lián)動，導(dǎo)入入市區(qū)客戶戶。與婚紗影樓樓聯(lián)動，在在XX開展外景拍拍攝活動；；共享客戶資資源，雙方方客戶均可可獲得對方方一定額度度優(yōu)惠。XX環(huán)球婚紗攝影親子園與愛兒時代代親子園合合作，設(shè)立立本案售樓樓處兒童職職業(yè)體驗區(qū)區(qū)；共享客戶資資源，雙方方客戶均可可獲得對方方一定額度度優(yōu)惠。高空轟炸據(jù)點輻射點式狙擊磁場營造客戶運營磁場營造聽覺：意大利流行音樂會觸覺：意大利皮革制作過程展示嗅覺：香水制作過程展示視覺：電影節(jié)XX狂歡季味覺：意大利精華美食味覺2011年3月lavaza咖啡意大利夫婦婦手工披薩薩互動講座；；美食品鑒；；美食DIY嗅覺2011年4月Fendi芬迪香水互動講座香水制作影影片觀賞香水品鑒愛的挑選觸覺2011年5月意大利的Italsofa沙發(fā)品牌互動講座家居設(shè)計理理念分享皮革品鑒皮革小飾品品DIY聽覺覺2011年6月南藝藝音音樂樂學(xué)學(xué)院院意大大利利音音樂樂欣欣賞賞磁場場營營造造視覺覺2011年7月露天天電電影影沙沙龍龍意大大利利獲獲獎獎影影片片欣欣賞賞高空轟炸據(jù)點輻射點式狙擊磁場營造客戶運營客戶戶運運營營—業(yè)主主檔檔案案物業(yè)業(yè)名名義義家庭庭情情況況休閑閑喜喜好好服務(wù)務(wù)需需求求︱活動動設(shè)設(shè)置置物業(yè)業(yè)改改進進7000組—3000組—1500組！！客戶戶運運營營—業(yè)主主雙雙周周刊刊A版（（封封面面））封面面專專題題（形形象象/品牌牌））《XX假日日》B版產(chǎn)品品信信息息銷售售信信息息工程程動動態(tài)態(tài)C版活動動信信息息業(yè)主主感感言言生活活互互動動D版（（封封底底））新政硬廣客戶運營營—XX鄰里節(jié)建立業(yè)主主分類俱俱樂部針對男性性業(yè)主——名仕沙龍龍針對女性性業(yè)主——名媛之夜夜針對兒童童業(yè)主——童子軍針對業(yè)主主寵物——寵物秀以家庭為為單位——嘉年華結(jié)合各類類時令節(jié)節(jié)日配合銷售售節(jié)點5.21親情日6.1兒童節(jié)6.6端午節(jié)5.08母親節(jié)9.12中秋節(jié)10.5重陽節(jié)12.25圣誕節(jié)11.24感恩節(jié)客戶運營營—生日會當月過生生日/高端客戶戶許愿樹生日蛋糕糕DIY深情告白白（VCR）客戶運營營—私人定制制派對本案高端端客戶小型酒會會下午茶私人晚宴宴本案頭羊羊客戶高端意向向客戶XX酒店提供場地地、餐飲飲、服務(wù)務(wù)指定人數(shù)數(shù)客戶運營營—睦鄰計劃劃1、給1月份成交的的三房客戶戶及花園洋洋房的客戶戶寄發(fā)睦鄰鄰計劃函；；2、每張函件件上注明產(chǎn)產(chǎn)品信息及及相對應(yīng)的的號碼，告告知推薦成成功好禮相相送；3、老業(yè)主拿拿著編號的的置業(yè)計劃劃函，帶領(lǐng)領(lǐng)新客戶來來現(xiàn)場做推推薦登記；；4、新客戶成成交后則老老業(yè)主推薦薦成功，等等新客戶簽簽約成功后后可送好禮禮；活動內(nèi)容：：老客戶持卡卡成交，可可享受額外外1%優(yōu)惠老客戶帶新新客戶成交交，老客戶戶憑卡可享享受免半年年物業(yè)費價格提升產(chǎn)品提升——價值塑造大堂品質(zhì)、舒適適、人性、、亮點打造目標業(yè)主第一個個客廳建議原則：：１．通過裝裝修、材質(zhì)質(zhì)、設(shè)備、、軟裝、飾飾品來表現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)、風風格以及功功能；２．通過中中央空調(diào)、、背景音樂樂、燈光系系統(tǒng)來進一一步提升品品質(zhì)和生活活；３．通過大大堂客服以以及功能導(dǎo)導(dǎo)示來展現(xiàn)現(xiàn)服務(wù)、細細節(jié)和人性性，從另一一個側(cè)面來來提升品質(zhì)質(zhì)和生活；；產(chǎn)品配置——建材升級——大堂大堂——綠化系統(tǒng)：：大堂等公共共空間適當當配置綠化化植被，一一方面起到到硬質(zhì)空間間中軟性及及點綴的作作用；二方方面起到生生活氛圍、、細節(jié)氛圍圍展示的作作用；它應(yīng)應(yīng)與大堂整整體達調(diào)、、匹配，另另外細節(jié)、、保潔等問問題應(yīng)充分分考慮；大堂——軟裝系統(tǒng)：：大堂等等公共共空間間適當當配置置軟裝裝，可可起到到以下下幾項項效果果。１１．內(nèi)內(nèi)部功功能得得以增增加；；２．．生活活氛圍圍得以以強化化；３３．人人性氣氣息得得以展展現(xiàn)；；４．．更為為有利利表現(xiàn)現(xiàn)整體體效果果；軟軟裝系系統(tǒng)的的選址址、選選材以以及搭搭配應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮大堂堂內(nèi)部部空間間預(yù)留留、展展示需需要等等因素素。大堂堂———導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)：：１．．導(dǎo)導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)內(nèi)容容建建議議以以大大堂堂功功能能介介紹紹、、溫溫馨馨提提醒醒內(nèi)內(nèi)容容為為主主，，強強化化細細節(jié)節(jié)和和人人性性；；２．．內(nèi)內(nèi)容容方方面面體體現(xiàn)現(xiàn)較較強強的的設(shè)設(shè)計計感感，，材材質(zhì)質(zhì)方方面面體體現(xiàn)現(xiàn)較較強強的的品品質(zhì)質(zhì)感感，，起起到到為為項項目目加加分分的的作作用用；；大堂堂———燈光光系系統(tǒng)統(tǒng)（（對對品品質(zhì)質(zhì)、、調(diào)調(diào)性性起起到到積積極極作作用用））：：１．．建建議議以以品品質(zhì)質(zhì)、、調(diào)調(diào)性性感感覺覺更更足足的的暖暖色色系系光光源源為為主主；；２．．結(jié)結(jié)合合不不同同場場地地條條件件、、不不同同功功能能類類型型配配置置不不同同形形式式燈燈具具，，以以最最大大化化發(fā)發(fā)揮揮展展示示效效果果；；建議原則則：１．適當當增加照照明設(shè)施施；２．地面面鋪設(shè)地地毯；３．墻面刷白白，并安裝樣樣板房指示系系統(tǒng)；４．樓梯通電電梯走道防火火門安裝到位位；產(chǎn)品配置—建材升級—樓梯產(chǎn)品配置——建材升級——公共走道建議原則：１．品質(zhì)統(tǒng)一一：前置公共共走道施工進進度，與大堂堂、室內(nèi)形成成一個裝修、、標準的整體體；２．細節(jié)處理理：前置電梯梯廳兩部電梯梯門以及電梯梯門套的施工工進度，另外外電井門板也也安裝到位；；３．產(chǎn)品解說說：增加房型型戶型圖及文文字介紹；產(chǎn)品配置——配套升級商業(yè)街招商統(tǒng)統(tǒng)一啟動，建建議引進一至至兩家規(guī)模賣賣場或餐飲預(yù)留廣告位終端展示——引導(dǎo)系統(tǒng)引導(dǎo)系統(tǒng)優(yōu)化化下大橋橋口導(dǎo)導(dǎo)視顯著標識引導(dǎo)導(dǎo)XX轉(zhuǎn)彎處加入入本案指引引牌下大橋橋口口導(dǎo)視顯著標識引引導(dǎo)加入本案指引牌浦珠北路丁丁字路口顯著標識引引導(dǎo)XX加入本案指引牌浦珠路中間間綠島顯著標識引引導(dǎo)更改為本案案道旗現(xiàn)場接待中中心的指引引明確性現(xiàn)場顯著標識引引導(dǎo)終端展示——樣板段樣板區(qū)方案案112樣板區(qū)范圍圍樣板段選擇擇：樣板段的景景觀體系：：1、作為14、15街區(qū)區(qū)的的明明星星產(chǎn)產(chǎn)品品花花園園洋洋房房，，體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目形形象象的的產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議設(shè)設(shè)置置樣樣板板房房；；2、考考慮慮到到樣樣板板房房可可達達性性、、昭昭示示性性、、景景觀觀性性考考慮慮將將樣樣板板房房設(shè)設(shè)立立于于14街區(qū)區(qū)水水景景房房源源#15樓；；樣板板區(qū)區(qū)圍圍擋擋、、景景觀觀圍擋擋綠化化景景觀觀水系系景景觀觀樣板板區(qū)區(qū)建建筑筑立立面面展展示示要要求求建議議待待14-15#樓外外立立面面完完全全落落地地且且景景觀觀打打造造完完成成后后統(tǒng)統(tǒng)一一開開放放樣樣板板區(qū)區(qū)角色色演演繹繹—小超超人人的的““開開心心樂樂園園””—游戲戲空空間間的的延延伸伸人性性化化細細節(jié)節(jié)———精神神入入住住———體貼貼、、互互動動角色色演演繹繹———女主主人人的的““勢勢力力范范圍圍””—臥室室、、更更衣衣間間、、起起居居室室角色色演演繹繹—男主主人人的的““勢勢力力范范圍圍””—書房房、、客客廳廳樣板板房房裝裝修修設(shè)置置交交付付標標準準樣樣板板房房和和功功法法樣樣板板房房，，角角色色扮扮演演，，增增強強感感染染力力終端端展展示示———售樓樓處處提提升升銷售售接接待待中中心心外外部部展展示示優(yōu)優(yōu)化化門口口保保安安崗崗?fù)ねば栊枰鼡Q換，，右右圖圖中中式式樣樣可可做做參參考考；；箭頭所所指位位置可可設(shè)為為外部部停車車場，，解決決客戶戶的停停車需需求；；崗?fù)?nèi)內(nèi)需配配備保保安做做引導(dǎo)導(dǎo)工作作，提提高物物業(yè)服服務(wù)品品質(zhì)；；將原停停車場場指示示牌移移至入入口崗崗?fù)ぬ幪帲唤ㄖ馔饬⒚婷嫘枰鲂滦?；草皮及及衛(wèi)生生環(huán)境境及時時做好好維護護，及及時優(yōu)優(yōu)化小小區(qū)環(huán)環(huán)境。。橋外門門樓、、崗?fù)ね蛲饩熬坝^草草坪擺設(shè)風風情感感強烈烈的花花壇、、花車車等軟軟性小小品裝裝飾正值三三四月月份可可鋪設(shè)設(shè)顏色絢絢麗的的草花花花壇花車搖椅無處不不在的的壇壇壇罐罐罐橋外景景觀草草坪擺設(shè)風風情感感強烈烈的花花壇、、花車車等軟軟性小小品裝裝飾與景觀相融融的指示牌牌垃圾桶也有有綠化裝飾飾標明明樹樹齡齡的的銘銘牌牌擺設(shè)設(shè)風風情情感感強強烈烈的的花花壇壇、、花花車車等等軟軟性性小小品品裝裝飾飾橋外外景景觀觀草草坪坪指示示牌牌、、樹樹的的銘銘牌牌、、垃垃圾圾桶桶等等裝裝飾飾展示示水水景景，，增增加加河河道道互互動動性性，，營營造造本本案案充充滿滿情情趣趣的的氛氛圍圍景觀觀河河道道通通過過橋橋與與剛剛朵朵拉拉展展現(xiàn)現(xiàn)XX風情情親水水平平臺臺風風情情營營造造河道道水水質(zhì)質(zhì)較較為為渾渾濁濁建建議議清清淤淤或或疏疏?？５暾姓?，，陽陽傘傘、、海海報報和和戶戶外外標標牌牌、、戶戶外外布布幔幔需需更更換換，，同時時需需增增設(shè)設(shè)風風情情壁壁燈燈，，增增加加品品質(zhì)質(zhì)感感商業(yè)業(yè)風風情情感感的的營營造造營造造本本案案繁繁華華、、情情趣趣、、格格調(diào)調(diào)的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍增加加綠綠植植，，和和裝裝飾飾性性的的花花壇壇橋內(nèi)內(nèi)廣廣場場風風情情營營造造玻璃璃頂頂上上方方需需增增設(shè)設(shè)售售樓樓處處指指示示牌牌，，門門口口頂頂部部的的玻玻璃璃要要清清洗洗維維護護，，提提升升品品牌牌感感;玻璃璃柱柱顏顏色色與與旁旁邊邊的的玻玻璃璃簾簾顏顏色色接接近近，，無無品品質(zhì)質(zhì)感感，，起起保保溫溫作作用用的的玻玻璃璃簾簾影影響響美美觀觀，，建建議議1、用用木木質(zhì)質(zhì)墻墻紙紙包包裹裹玻玻璃璃柱柱，，增增加加深深色色調(diào)調(diào)，，加加強強質(zhì)質(zhì)感感；；2、玻玻璃璃柱柱中中加加入入燈燈管管開開啟啟，，突突出出水水晶晶感感；；3、可可將將玻玻璃璃簾簾改改為為雙雙開開推推門門，，提提升升品品質(zhì)質(zhì)感感；；4、可可將將圖圖片片不不等等式式的的掛掛在在柱柱子子上上。。玻璃璃窗窗上上貼貼一一些些美美觀觀的的實實景景圖圖，，防防止止碰碰撞撞；；更更換換酒酒紅紅色色窗窗簾簾，，提提升升品品質(zhì)質(zhì)；；墻墻面面涂涂料料脫脫落落，，建建議議重重新新粉粉刷刷。售樓樓處處外外立立面面氛氛圍圍營營造造銷售售接接待待中中心心內(nèi)內(nèi)部部優(yōu)優(yōu)化化增設(shè)設(shè)售售樓樓處處水水吧吧臺臺圖中中橙橙色色部部分分可可增增設(shè)設(shè)吧吧臺臺，，提提升升服服務(wù)務(wù)檔檔次次；；紅色色部部分分可可增增設(shè)設(shè)獎獎牌牌展展示示區(qū)區(qū)，，樹樹立立XX品牌牌形形象象；；這快快功功能能性性區(qū)區(qū)域域的的增增設(shè)設(shè)能能提提升升樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)和和檔檔次次。。功能區(qū)劃分售樓處增設(shè)兒兒童區(qū)提升樓樓盤檔次；增設(shè)兒童區(qū)能能拉長客戶在在售樓處逗留留時間，利于于客戶洽談；；兒童區(qū)的增設(shè)設(shè)也能為售樓樓處聚齊人氣氣。增設(shè)兒童嬉戲戲區(qū)功能區(qū)劃分統(tǒng)一更換成桌桌面較大的，，舒適度較高高的洽談椅,提升品質(zhì)感；；大廳柱子無無裝飾，可使使用一些亮些些顏色的墻紙紙裝飾起來增增加美感；客服中心可改改成開放式，，取消周邊的的窗簾，簡約約明了；更換射燈及控控臺“LG”射燈，建建議換成成效果較較好的射射燈；按原來的的設(shè)計做做成小橋橋流水的的水池，，增加售售樓處美美觀；交交款牌內(nèi)內(nèi)容陳舊舊，建議議更換內(nèi)內(nèi)容。售樓處軟軟裝調(diào)整整目前售樓樓處有三三種桌椅椅且較為為老舊，，建議統(tǒng)統(tǒng)一更換換。洽談桌椅椅統(tǒng)一更更換目前區(qū)域域規(guī)劃模模型為三三年前制制作的，，區(qū)域規(guī)規(guī)劃已有有大幅變變化，且且較為陳陳舊，建建議更換換全新的的模型。。區(qū)域規(guī)劃劃模型更更換禮賓服務(wù)務(wù)體系133五星級禮禮賓服務(wù)務(wù)——案場禮賓賓式服務(wù)務(wù)134一個中心：以客戶感知（（體驗）為中中心三個基本點：：以全程微笑服服務(wù)為基礎(chǔ)以五星級酒店店服務(wù)為藍本本以客戶滿意為為目標禮賓服務(wù)核心心標準客戶滿意是我我們最大的愿愿望禮賓服務(wù)體系系135集團行政總監(jiān)監(jiān)區(qū)域行政經(jīng)理理保安項目女專項目女專項目女專保潔客服保綠客戶服務(wù)經(jīng)理理大堂經(jīng)理案場行政主管管客戶滿意度主主管客戶滿意度度專員禮賓服務(wù)模模式——管理體系禮賓服務(wù)管管理平臺-雙線管控禮賓服務(wù)體體系136五星級服務(wù)務(wù)服務(wù)特點禮賓服務(wù)體體系137五星級服務(wù)務(wù)感官沖擊力力同策禮儀138五星級服務(wù)務(wù)從多方面細細節(jié)體現(xiàn)我我們的五星星級服務(wù)；；視覺：售樓樓處的各類類廣告道具具能產(chǎn)生視視覺沖擊力力，吸引客客戶關(guān)注，，同時有助助表達產(chǎn)品品的品質(zhì)并并提升形象象。嗅覺：在洗洗手間、VIP室等較私密密的場所擺擺放香薰、、鮮花等，，提高空氣氣質(zhì)量。味覺：提供供咖啡、茶茶、果汁、、小點心、、糖果等，，與客戶品品茶聊天也也能緩解緊緊張氛圍、、拉近距離離。觸覺：售樓樓處及樣板板區(qū)的配有有較舒適的的桌椅、沙沙發(fā)等，提提高洽談的的舒適性。。在售樓處處另辟建材材展示區(qū)，，讓客戶能能在親手觸觸摸他們將將要購買的的產(chǎn)品，增增加他們的的購買欲望望。聽覺：售樓樓處播放較較舒緩的音音樂，提高高產(chǎn)品調(diào)性性。禮賓服務(wù)體體系139感官沖擊力力星級案場禮賓服務(wù)體體系140五星級酒店店大堂經(jīng)理理工作經(jīng)驗驗（鐘山索索菲特酒店店、海南艾艾美酒店））制定以產(chǎn)品品分類為導(dǎo)導(dǎo)向的客戶戶服務(wù)標準準以標標準準工工作作流流程程進進行行培培訓(xùn)訓(xùn)和和實實施施建立立科科學(xué)學(xué)的的監(jiān)監(jiān)督督管管理理機機制制對甲甲方方物物業(yè)業(yè)團團隊隊灌灌輸輸酒酒店店式式客客服服理理念念JamesFu五星星級級酒酒店店客客戶戶經(jīng)經(jīng)理理植植入入現(xiàn)現(xiàn)場場，，提提升升客客戶戶接接待待服服務(wù)務(wù)禮賓賓服服務(wù)務(wù)體體系系141五星星級級服服務(wù)務(wù)根據(jù)據(jù)代代理理項項目目的的情情況況不不同同我我公公司司配配有有不不同同的的服服務(wù)務(wù)從現(xiàn)場場管管理理、、置置業(yè)業(yè)銷銷售售到到物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)由由我我司司提提供供全全方方位位的的專專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)從現(xiàn)現(xiàn)場場管管理理到到置置業(yè)業(yè)銷銷售售由由我我司司提提供供銷銷售售方方面面的的專專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)提供供資資深深專專員員協(xié)協(xié)助助參參與與現(xiàn)現(xiàn)場場管管理理及及銷銷售售顧顧問問禮賓服務(wù)體體系142培訓(xùn)上崗?fù)ㄟ^培訓(xùn)、、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)調(diào)現(xiàn)場服務(wù)務(wù)工作人員員提升現(xiàn)場場表現(xiàn)力：：培訓(xùn)體系禮賓服服務(wù)體體系三方監(jiān)監(jiān)管——三位一一體的的監(jiān)管管模式式144三方監(jiān)監(jiān)管第三方方監(jiān)管管145三方監(jiān)監(jiān)管現(xiàn)場監(jiān)監(jiān)管、、公司司監(jiān)管管環(huán)境監(jiān)監(jiān)管人員監(jiān)監(jiān)管接待服服務(wù)監(jiān)監(jiān)管146三方監(jiān)監(jiān)管第三方方監(jiān)管管每個案案場必必須在在案場場控臺臺或其其他明明顯處處擺放放“服服務(wù)監(jiān)監(jiān)督熱熱線””牌牌；服務(wù)監(jiān)監(jiān)督熱熱線147案場自自檢公司臨臨檢陌生人人拜訪訪客戶服服務(wù)意意見表表回訪訪1243四項檢檢查無論項項目是是在什什么地地方統(tǒng)統(tǒng)一一的監(jiān)監(jiān)管手手段都都可以以適用用體體現(xiàn)同同策的的專業(yè)業(yè)公司監(jiān)監(jiān)管案案場的的重要要手段段148四項檢檢查案場自自檢不合格格者禁禁止上上崗業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范儀容儀儀表服務(wù)禮禮儀案場環(huán)環(huán)境文檔物物資行政規(guī)規(guī)范149四項檢檢查案場自自檢以日為為單位位進行行追蹤蹤精密的的細項項劃分分案場負負責人人簽字字確認認詳盡的的情況況登錄錄150四項檢檢查公司