信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)投資培訓(xùn)課件

信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)投資：

全球視角&中國趨勢

東南大學(xué)金融系王wang@CONTENTS目錄1全球信貸擴(kuò)張的影響與后果2信貸擴(kuò)張為什么沒有刺激經(jīng)濟(jì)增長3中國房地產(chǎn)投資的未來趨勢花旗銀行報(bào)告9月23日，花旗銀行發(fā)布了一篇讓全球投資者忐忑不安的報(bào)告：主宰市場的“央行效應(yīng)”已經(jīng)破滅。全球信用也在過去的10-15年出現(xiàn)急劇透支。雖然信用擴(kuò)張一直在推高資產(chǎn)價(jià)格，房價(jià)在這15年內(nèi)也已經(jīng)上升到了一個(gè)頂峰。信貸透支的最大影響：各國房地產(chǎn)價(jià)格相繼見頂，15年的房地產(chǎn)價(jià)格牛市徹底終結(jié)。雖然好的地段還存在攀升的可能，但是房地產(chǎn)在全球范圍作為一個(gè)資產(chǎn)類別，在未來的10年已經(jīng)不再具有良好的投資吸引力。

地產(chǎn)大亨張欣在本周表示：不會(huì)在海外投資地產(chǎn)，因?yàn)槿蚨噍喌牧炕瘜捤烧咭呀?jīng)令海外資產(chǎn)的價(jià)格變得十分昂貴。信用的擴(kuò)張給市場注入了大量的流動(dòng)性，尤其是新興市場國家，而這些信用最終進(jìn)入樓市，這也導(dǎo)致了史無前例的商品過剩。中國出現(xiàn)越來越多的“空城”和“鬼城”。即使一線城市房價(jià)仍在小幅上漲，未來房地產(chǎn)投資回報(bào)一定會(huì)回歸平常，充其量只是抵御了通脹而已。主要問題1）全球的信用額度已經(jīng)完全透支了？2）新興市場疲軟為什么會(huì)對全球造成如此大的沖擊？

由于中國各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在全球經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)敞口比值要比其他國家超出很多，給全球市場帶來了諸多不確定性。加上今年中國經(jīng)濟(jì)增速的放緩，全球經(jīng)濟(jì)的增長都面臨巨大壓力。過去七年來主宰市場的“央行效應(yīng)”已經(jīng)破滅主要問題左圖可以看出，雖然美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)退出QE，但在日本央行和歐洲央行的推動(dòng)下，發(fā)達(dá)國家央行的寬松規(guī)模自2015年以來一直在增長。但右圖卻顯示，盡管央行在不斷采購資產(chǎn)，但高收益率債券息差卻在上升。這說明，央行不斷注水的同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格不升反降。這也意味著央行已經(jīng)不再是資產(chǎn)價(jià)格的指揮棒。其實(shí)，我們也可以發(fā)現(xiàn)自08年金融危機(jī)市場進(jìn)入零利率和QE之后，各國央行也沒有放松信貸，并令貨幣貶值。然而，隨著近期全球股市接連出現(xiàn)巨震，投資者開始擔(dān)心過度QE似乎開始失效。比如，今年9月份美聯(lián)儲(chǔ)選擇不加息也并沒有提振全球市場，這就說明央行寬松政策似乎開始逐漸失效。信用擴(kuò)張的過程1后金融危機(jī)時(shí)代實(shí)際的信用擴(kuò)張情況23 那接下來會(huì)發(fā)生什么？三個(gè)議題從左左圖圖可可以以看看出出，，2010年之之后后，，日日本本實(shí)實(shí)體體企企業(yè)業(yè)的的金金融融資資產(chǎn)產(chǎn)在在不不斷斷增增加加，，負(fù)負(fù)債債逐逐漸漸減減少少趨趨穩(wěn)穩(wěn)，，而而且且資資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)規(guī)模模遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超出出負(fù)負(fù)債債。。后金金融融危危機(jī)機(jī)時(shí)時(shí)代代，，信信貸貸的的大大繁繁榮榮不不足足以以刺刺激激經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的增增長長。。三個(gè)個(gè)議議題題在經(jīng)經(jīng)歷歷了了金金融融危危機(jī)機(jī)摧摧殘殘之之后后，，發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國國家家央央行行并并不不是是信信用用的的創(chuàng)創(chuàng)造造者者，，他他們們只只是是試試圖圖抵抵消消私私營營部部門門去去杠杠桿桿和和違違約約的的影影響響罷罷了了。。所所有有的的信信貸貸增增長長均均來來自自新新興興市市場場國國家家，，他他們們已已經(jīng)經(jīng)積積累累了了大大量量的的美美元元儲(chǔ)儲(chǔ)備備和和負(fù)負(fù)債債，，尤尤其其是是中中國國。。盡管管中中國國近近期期在在大大量量拋拋售售美美債債，，但但外外儲(chǔ)儲(chǔ)規(guī)規(guī)模模依依然然高高達(dá)達(dá)3.7萬萬億億美美元元。。這這些些外外匯匯儲(chǔ)儲(chǔ)備備都都會(huì)會(huì)結(jié)結(jié)售售成成為為人人民民幣幣，，這這些些貨貨幣幣被被稱稱為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)貨貨幣幣或或者者高高能能貨貨幣幣，，而而廣廣義義貨貨幣幣存存量量M2也也超超過過120萬萬億億人人民民幣幣，，M2就就是是由由近近30萬萬億億的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)貨貨幣幣膨膨脹脹而而來來，，它它通通過過貨貨幣幣乘乘數(shù)數(shù)和和商商業(yè)業(yè)銀銀行行體體系系的的貸貸款款投投放放來來實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的。。這種種天天量量級級的的流流動(dòng)動(dòng)性性投投放放必必然然會(huì)會(huì)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)新新興興市市場場的的實(shí)實(shí)際際增增長長和和資資產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫，，昔昔日日蜜蜜糖糖隨隨時(shí)時(shí)可可能能會(huì)會(huì)成成為為今今日日毒毒藥藥。。在過過去去15年來來，，不不斷斷擴(kuò)擴(kuò)張張的的信信用用最最終終進(jìn)進(jìn)入入了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，從從而而推推動(dòng)動(dòng)該該資資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的增增高高。。當(dāng)前前各各國國信信用用擴(kuò)擴(kuò)張張已已經(jīng)經(jīng)到到了了一一個(gè)個(gè)彈彈性性邊邊緣緣，，難難以以繼繼續(xù)續(xù)增增加加，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格目目前前可可能能已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入一一個(gè)個(gè)頂頂峰峰，，這這也也意意味味著著房房地地產(chǎn)產(chǎn)牛牛市市可可能能面面臨臨徹徹底底終終結(jié)結(jié)。。信用用的的擴(kuò)擴(kuò)張張給給市市場場注注入入了了大大量量的的流流動(dòng)動(dòng)性性，，尤尤其其是是新新興興市市場場國國家家，，比比如如中中國國，，而而這這些些信信用用最最終終進(jìn)進(jìn)入入樓樓市市，，這這也也導(dǎo)導(dǎo)致致了了史史無無前前例例的的商商品品過過剩剩，，在在這這樣樣的的情情況況下下，，自自然然會(huì)會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致致中中國國出出現(xiàn)現(xiàn)越越來來越越多多的的““空空城城””和和““鬼鬼城城””。。隨著著不不良良貸貸款款指指數(shù)數(shù)的的不不斷斷增增長長，，最最終終會(huì)會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致致世世界界上上最最危危險(xiǎn)險(xiǎn)的的信信貸貸泡泡沫沫。。隨著著石石油油價(jià)價(jià)格格的的下下跌跌，，突突然然之之間間，，石石油油美美元元的的流流動(dòng)動(dòng)開開始始干干涸涸，，新新興興市市場場國國家家開開始始大大量量拋拋售售美美債債（（例例如如沙沙特特）），，最最終終演演變變成成整整個(gè)個(gè)新新興興市市場場的的資資本本出出逃逃。。新興興市市場場外外匯匯儲(chǔ)儲(chǔ)備備的的縮縮水水也也意意味味著著貨貨幣幣正正在在遭遭受受““摧摧毀毀””，，而而這這些些錢錢曾曾是是緩緩慢慢而而真真實(shí)實(shí)地地橫橫掃掃發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國國家家與與新新興興市市場場的的巨巨大大（（資資產(chǎn)產(chǎn)））通通脹脹的的源源泉泉。。這些些錢錢又又去去向向何何方方？？它它們們拋拋售售美美國國國國債債不不會(huì)會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致致收收益益率率走走高高嗎嗎？？盡盡管管美美國國國國債債收收益益率率可可能能面面臨臨上上升升壓壓力力，，但但它它可可能能也也是是暫暫時(shí)時(shí)的的，，尤尤其其是是當(dāng)當(dāng)市市場場對對風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)資資產(chǎn)產(chǎn)做做出出更更強(qiáng)強(qiáng)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)厭厭惡惡反反應(yīng)應(yīng)時(shí)時(shí)。。新新興興市市場場拋拋售售美美國國國國債債的的結(jié)結(jié)果果將將是是，，導(dǎo)導(dǎo)致致股股市市被被拋拋售售，，而而這這反反過過來來會(huì)會(huì)刺刺激激資資金金涌涌入入““安安全全的的””債債券券，，從從而而抵抵銷銷中中國國拋拋售售的的影影響響。。盡管管外外儲(chǔ)儲(chǔ)（（錢錢））被被摧摧毀毀對對于于股股市市和和債債市市的的影影響響是是有有待待商商榷榷的的，，但但其其對對實(shí)實(shí)體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的影影響響是是顯顯而而易易見見的的。。由由于于能能源源行行業(yè)業(yè)資資本本開開支支的的缺缺乏乏，，以以及及發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國國家家投投資資繼繼續(xù)續(xù)下下降降，，庫庫存存的的積積累累史史無無前前例例，，而而一一旦旦無無可可避避免免地地開開始始庫庫存存清清理理，，它它們們會(huì)會(huì)對對產(chǎn)產(chǎn)能能利利用用率率、、就就業(yè)業(yè)以以及及GDP都會(huì)產(chǎn)生壓力力?；久骘@示經(jīng)經(jīng)濟(jì)面臨壓倒倒性的下行壓壓力：能源行行業(yè)資本支出出大降、發(fā)達(dá)達(dá)國家投資長長期性下降。。那各國央行就就不會(huì)繼續(xù)采采取行動(dòng)以刺刺激經(jīng)濟(jì)嗎？？那各國央行就就不會(huì)繼續(xù)采采取行動(dòng)以刺刺激經(jīng)濟(jì)嗎？？然而，下圖顯顯示，乘數(shù)效效應(yīng)正在減退退。這意味著著央行的寬松松政策已經(jīng)沒沒什么效果了了。左圖雖然顯示示央行行動(dòng)對對市場有巨大大影響，但右右圖反映這種種影響超出資資產(chǎn)購買本身身。這說明，自2009年以來，各個(gè)個(gè)央行就開始始發(fā)現(xiàn)自己已已經(jīng)不能掌控控局面了，因因?yàn)樗鼈冏⑷肴氲馁Y金無法法抵消新興市市場流出的資資金。結(jié)果是是，我們進(jìn)入入到了新常態(tài)態(tài)，“央行效效應(yīng)”正在失失控。下圖便暗示央央行效應(yīng)的減減退，如新興興市場在內(nèi)，，央行流動(dòng)性性一直在下降降。難道我們就不不能在一個(gè)緩緩慢的信貸增增長環(huán)境下生生活嗎？即使信貸增速速放緩，也會(huì)會(huì)對GDP增長帶來負(fù)面面影響。（如如下圖：信貸貸增速變化與與GDP增速變化）為什么信貸創(chuàng)創(chuàng)造并沒有刺刺激經(jīng)濟(jì)增長長？后金融危機(jī)時(shí)時(shí)代發(fā)達(dá)國家家的信用創(chuàng)造造顯示出了一一些問題，因因?yàn)樾庞脛?chuàng)造造大部分發(fā)生生在金融市場場里，被鎖