XXXX西安魯能銀河置業(yè)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位

致：西安銀河置業(yè)有限公司易居-克而瑞–西安

2010年12月銀河置業(yè)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位報(bào)告一是戰(zhàn)略方向問題——如何把握現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)與未來發(fā)展前景的關(guān)系，合理占位市場？二是技術(shù)方向問題——如何在地塊外部資源優(yōu)勢不明顯的情況下，通過項(xiàng)目內(nèi)部價(jià)值塑造，建立內(nèi)生動力，實(shí)現(xiàn)魯能品牌落地？項(xiàng)目塑造開發(fā)品牌的同時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)與市場層面的對接，尋找區(qū)域未來3——5年市場快消產(chǎn)品，以達(dá)成企業(yè)3.5年的開發(fā)周期?基于克而瑞對項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題是：核心問題界定整體定位地塊分析戰(zhàn)略方向研判核心問題界定項(xiàng)目分析分析小結(jié)形象定位物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告大綱規(guī)劃布局建議浐灞在西安未來發(fā)展格局中的地位研判浐灞房地產(chǎn)在西安地產(chǎn)市場中的地位研判建筑風(fēng)格建議啟動區(qū)建議項(xiàng)目占位思考開發(fā)目標(biāo)的理整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)值體系全城客戶的分類及導(dǎo)入研究區(qū)域客群的分類及導(dǎo)入研究客戶需求的啟發(fā)PART1地塊分析PART

1地塊分析項(xiàng)目分析分析小結(jié)PART1地塊分析-區(qū)位解析位于浐灞生態(tài)區(qū)門戶地帶，屬于浐灞離城市最近的區(qū)域，但區(qū)域認(rèn)知度和價(jià)值感較低。

項(xiàng)目位于浐灞生態(tài)區(qū)西部邊沿的門戶地帶，區(qū)域內(nèi)散落分布一些老廠區(qū)，形象及整體環(huán)境較差；區(qū)域發(fā)展處于起步階段，有一定的認(rèn)知度和價(jià)值感；隨著浐灞板塊發(fā)展成熟，尤其總部經(jīng)濟(jì)基地的建設(shè)，將帶動片區(qū)價(jià)值的快速提升。項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于西安浐灞國家級生態(tài)區(qū)內(nèi)，東二環(huán)線延長線500米處，北辰大道東側(cè)地塊，占地約403.3畝，容積率為3.5，總建筑面積約為116萬方，其中地上部分約為94萬方，地下部分約為22萬方。周邊環(huán)境：項(xiàng)目處于西安國家級生態(tài)區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)有浐河、灞河、濕地等生態(tài)資源，但距離本項(xiàng)目都在3公里范圍以外，借力作用不大。地段上，位于東二環(huán)延長線1000米左右，相對于浐灞其他的地塊，距離傳統(tǒng)核心區(qū)近，地段較好。距機(jī)場36公里距城內(nèi)15公里距市政府新址6公里距曲江26公里距高新20公里三環(huán)繞城高速二環(huán)市中心北二環(huán)東二環(huán)本案PART

1地塊分析-交通解析項(xiàng)目地塊周邊路網(wǎng)密集，通達(dá)性好昭示性強(qiáng)。地塊周邊路網(wǎng)較為豐富，通達(dá)性較好，但目前浐灞一、二、三路均尚未修通，影響項(xiàng)目的開發(fā)以及現(xiàn)場的交通和形象；公交系統(tǒng)缺乏，地鐵3號線2015年建成通車，只有728路一條公交線路通過北辰大道。修建中的浐灞二路浐灞大道北辰大道728路公交建成道路待建道路北辰大道歐亞二路浐灞一路浐灞二路浐河西路廣安路浐灞大道浐灞三路歐亞大道廣運(yùn)大道歐亞三路本案歐亞一路北辰大道PART1地塊分析-周邊環(huán)境及配套當(dāng)前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，配套缺乏，東距浐河約1000米，具備一定生態(tài)資源優(yōu)勢，但河景資源可直接利用度低。項(xiàng)目周邊處于改造和在建狀態(tài)，高壓走廊橫跨項(xiàng)目地塊，無大型商場、醫(yī)院、銀行等生活配套，教育配套缺乏，僅有泘沱小學(xué)，東距浐河1000米左右，具備一定生態(tài)資源優(yōu)勢，但景觀資源直接利用度低。加氣站泘沱小學(xué)浐河臨路村民在建房高壓線附近銳強(qiáng)五金本案附近銳強(qiáng)五金加氣站泘沱小學(xué)PART1地塊分析-地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目分成三大地塊，整體地形較為規(guī)整，地面建筑物拆遷難度小，但高壓走廊對項(xiàng)目造成的一定負(fù)面影響。整個(gè)一期作為一塊，規(guī)劃商業(yè)為一塊，其余面積為一塊。紅線內(nèi)不利規(guī)劃因素：其中A/C地塊東部受高壓走廊影響大(地塊上有大量高壓線的存在，按照相關(guān)規(guī)定，高壓線兩側(cè)12.5米不能用于建設(shè)，項(xiàng)地塊可建設(shè)面積將受到損失，對項(xiàng)目形象也有較大影響);一期用地B區(qū)規(guī)劃商業(yè)C區(qū)二期和三期用地C區(qū)二期和三期用地北辰大道PART1地塊分析-項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目占地403畝，整體容積率3.5，總建筑面積94萬平米，屬于規(guī)模較大，開發(fā)強(qiáng)度較高的大盤。A區(qū)（一期）B區(qū)規(guī)劃商業(yè)（置換）C區(qū)二期和三期用地C區(qū)二期和三期用地北辰大道580米520米PART1地塊分析-項(xiàng)目屬性界定短期內(nèi)片區(qū)形象不佳（周邊村莊拆遷影響，拆遷開發(fā)建設(shè)后可提升和改善）公建配套匱乏，項(xiàng)目配置可增加自身的價(jià)值項(xiàng)目所在地是浐灞生態(tài)區(qū)門戶地帶，也是浐灞區(qū)內(nèi)離城市最近的區(qū)域。具備區(qū)域生態(tài)資源，有一定規(guī)模優(yōu)勢，中等偏高開發(fā)強(qiáng)度。PART2核心問題界界定PART2核心問題界界定開發(fā)目標(biāo)的的理解核心問題題界定PART2核心問題題界定-開發(fā)目標(biāo)標(biāo)的理解解開發(fā)目標(biāo)標(biāo)：確保項(xiàng)目目銷售利利潤率高高于25%；快速樹立立項(xiàng)目品品牌，通通過樹立立項(xiàng)目品品牌提升升企業(yè)品品牌形象象；項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期約約五年，，銷售周周期約三三年半.開發(fā)目標(biāo)標(biāo)解讀：：1、銷售利潤潤率高于于25%：1）項(xiàng)目的的開發(fā)利利潤追求求相對平平穩(wěn)；2）界定了了本項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的核核心指標(biāo)標(biāo)和產(chǎn)品品形式。。2、品牌落落地：1）本案要要打造成成區(qū)域內(nèi)內(nèi)的標(biāo)桿桿項(xiàng)目；；2）開發(fā)商商通過項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌的樹立立提升企企業(yè)在西西安的品品牌影響響力。3、開發(fā)周周期的界界定：項(xiàng)目開發(fā)發(fā)年銷售售量25———30萬平米。。PART2核心問題題界定-開發(fā)目標(biāo)標(biāo)的理解解PART2核心問題題界定基于克而而瑞對項(xiàng)項(xiàng)目的分分析，我我們認(rèn)為為項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)該解決決的核心心問題是是：一是戰(zhàn)略略方向問問題——如何把握握現(xiàn)實(shí)挑挑戰(zhàn)與未未來發(fā)展展前景的的關(guān)系，，合理占占位市場場？二是技術(shù)術(shù)方向問問題——如何在地地塊外部部資源優(yōu)優(yōu)勢不明明顯的情情況下，，通過項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)部部價(jià)值塑塑造，建建立內(nèi)生生動力，，實(shí)現(xiàn)魯魯能品牌牌落地？？項(xiàng)目塑塑造開發(fā)發(fā)品牌的的同時(shí)，，如何實(shí)實(shí)現(xiàn)與市市場層面面的對接接，尋找找區(qū)域未未來3—5年市場快快消產(chǎn)品品，以達(dá)達(dá)成企業(yè)業(yè)3.5年的開發(fā)發(fā)周期?PART3戰(zhàn)略方向向研判PART3戰(zhàn)略方向向研判浐灞區(qū)在在西安未未來發(fā)展展格局中中的地位位研判浐灞房地地產(chǎn)在西西安房地地產(chǎn)市場場中的地地位研判判項(xiàng)目占位位思考PART3戰(zhàn)略方向向研判-浐灞區(qū)在在西安未未來發(fā)展展格局中中的地位位研判城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展——解決戰(zhàn)略略方向問問題一是戰(zhàn)略略方向問問題——如何把握握現(xiàn)實(shí)挑挑戰(zhàn)與未未來發(fā)展展前景的的關(guān)系，，合理占占位市場場？宏觀環(huán)境境分析宏觀環(huán)境境分析PART3宏觀環(huán)境境分析-政策環(huán)境境樓市回暖暖加速，，貨幣及及保障性性住房政政策出臺臺表明新新一輪樓樓市調(diào)控控的方向向?qū)捤墒站o出臺背景景：全國國各級市市場在3季度紛紛紛表現(xiàn)出出成交量量顯著回回升的態(tài)態(tài)勢，新新政出臺臺僅不到到半年的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)，市場場在經(jīng)歷歷過短暫暫的成交交萎縮后后再度快快速回暖暖使得本本輪調(diào)控控壓力有有所減弱弱，買方方市場對對調(diào)控預(yù)預(yù)期的失失望情緒緒轉(zhuǎn)化為為購房動動力使得得部分城城市再度度出現(xiàn)瘋瘋搶局面面，一定定程度上上成為助助推房價(jià)價(jià)再度上上揚(yáng)的原原動力。?；诖舜?，兩部部委在9月末推出出《關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)用地和和建設(shè)管管理調(diào)控控的通知知》，以及10、11月的貨幣幣政策及及保障性性住房政政策的輪輪番出臺臺，指明明年末-11年初初新新一一輪輪的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控的的方方向向。。09.04國務(wù)務(wù)院院：：商商品品房房資資本本金金比比例例降降至至20％住建建部部：：取取消消建建造造經(jīng)經(jīng)適適房房硬硬性性指指標(biāo)標(biāo)國務(wù)務(wù)院院常常務(wù)務(wù)會會議議要要求求：：要要穩(wěn)穩(wěn)定定住住房房等等大大宗宗消消費(fèi)費(fèi)住建建部部:加大大低低價(jià)價(jià)位位、、小小戶戶型型住住宅宅建建設(shè)設(shè)信信貸貸支支持持90\70政策策地地方方松松綁綁09.1209.0509.06政策策轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變點(diǎn)點(diǎn)10.0110.02取消消個(gè)個(gè)人人住住房房營營業(yè)業(yè)稅稅優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，兩兩年年變變五五年年拿地地首首付付不不低低于于50%國11條發(fā)發(fā)布布，，遏遏制制房房價(jià)價(jià)上上漲漲成成年年度度基基調(diào)調(diào)國四四條條出出臺臺10.03連續(xù)續(xù)3次上上調(diào)調(diào)存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率10.0410.05國土土部部發(fā)發(fā)布布““國國十十九九條條””78家央央企企退退出出地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)銀行行取取消消7折利利率率優(yōu)優(yōu)惠惠二次次購購買買普普通通房房屋屋，，不不再再享享受受契契稅稅優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策銀行行提提高高二二套套房房首首付付比比重重二套套房房首首付付提提至至50%新國國十十條條發(fā)發(fā)布布政策策密密集集出出臺臺10.09政策策調(diào)調(diào)控控期期《關(guān)于于進(jìn)進(jìn)一一步步…的通通知知》，閑閑置置土土地地一一年年以以上上禁禁止止拿拿地地新一一輪輪調(diào)調(diào)控控已已經(jīng)經(jīng)來來臨臨基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率上上調(diào)調(diào)0.25%10.1010.1210.10連續(xù)續(xù)3次上上調(diào)調(diào)存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率商品品房房首首付付提提至至30%及以以上上3套及及以以上上房房貸貸暫暫停停明年年擬擬建建1000萬套套保保障障性性住住房房叫停停第第三三套套住住房房公公積積金金貸貸款款宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)走走穩(wěn)穩(wěn)加加大大了了政政府府調(diào)調(diào)控控信信心心，，或或?qū)⒗L長政政策策調(diào)調(diào)控控周周期期受09年刺刺激激政政策策的的持持續(xù)續(xù)影影響響，，10年1季度度11.9%的GDP增速速明明顯顯趨趨熱熱，，而而過過度度的的財(cái)財(cái)政政政政策策和和貨貨幣幣政政策策將將嚴(yán)嚴(yán)重重危危害害實(shí)實(shí)體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的運(yùn)運(yùn)行行，，尤尤其其是是財(cái)財(cái)政政政政策策帶帶來來的的擠擠出出效效應(yīng)應(yīng)，，刺刺激激政政策策不不可可持持續(xù)續(xù)。。今年年上上半半年年，，央央行行三三次次上上調(diào)調(diào)法法定定存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控““國國十十一一條條””和和““新新國國十十條條””連連續(xù)續(xù)出出臺臺以以及及監(jiān)監(jiān)管管地地方方政政府府債債務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等等措措施施，，表表明明宏宏觀觀政政策策逐逐漸漸收收緊緊。。2010年2季度度GDP增速速下下滑滑至至10.3，上上半半年年GDP增速速達(dá)達(dá)11.1%，步步入入穩(wěn)穩(wěn)定定區(qū)區(qū)域域，，經(jīng)經(jīng)過過09年““V”型型復(fù)復(fù)蘇蘇之之后后，，后后續(xù)續(xù)宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)走走勢勢將將趨趨于于““W”型型，，而而宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的趨趨穩(wěn)穩(wěn)，，也也將將減減少少政政府府對對樓樓市市調(diào)調(diào)控控的的顧顧慮慮。。單位位：：%PART3宏觀環(huán)境分分析-宏觀經(jīng)濟(jì)居民消費(fèi)力力漸強(qiáng)，購購買力提升升，推動了了房地產(chǎn)快快速發(fā)展2010年1-11月，西安市市社會消費(fèi)費(fèi)品零售總總額達(dá)到1451.51億元，同比比增長18.8%，預(yù)計(jì)全年年將達(dá)到1590億元以上；；10年間西安社社會消費(fèi)品品零售總額額無論是絕絕對值還是是增長速度度都呈現(xiàn)為為快速的攀攀升，已經(jīng)經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出了全國同同期經(jīng)濟(jì)增增長速度。。2009年西安市城城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入達(dá)到到19863元，同比增增長24.7％，收入增增長的速度度明顯快于于經(jīng)濟(jì)增長長速度，表表明西安市市居民收入入增長處于于快速發(fā)展展期，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的消消費(fèi)能力越越來越強(qiáng)。。PART3宏觀環(huán)境分分析-宏觀經(jīng)濟(jì)城市GDP總量和人均均值較低，，但經(jīng)濟(jì)增增長速度處處于較高位位置2001年-2010年西安市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長速速度始終維維持在較高高的水平上上，GDP總量從01年的734億元增長到到09年的2719.10億元，今年年前三季度度達(dá)到2109.63億元，增速為14.9%，在橫向城城市中只低低于重慶。。從GDP增長方面來來看，西安安房地產(chǎn)依依然處于快速（（高速）發(fā)發(fā)展期！。PART3宏觀環(huán)境分分析-宏觀經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投投資快速增增長是西安安經(jīng)濟(jì)和房房地產(chǎn)發(fā)展展的重要引引擎投資對GDP增長的拉動動作用明顯顯經(jīng)濟(jì)增長呈呈現(xiàn)為明顯顯的內(nèi)向型型經(jīng)濟(jì)狀態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)增長仍仍將保持長長期穩(wěn)定增增長局面單位：億元元PART3宏觀環(huán)境分分析-宏觀經(jīng)濟(jì)長期來看產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是是政策調(diào)控控的主要方方向。本次房調(diào)以以“遏制房房價(jià)過快上上漲”為著著重點(diǎn)，并并重點(diǎn)關(guān)注注民生。穩(wěn)穩(wěn)定仍是政政策核心之之一。在經(jīng)濟(jì)調(diào)整整壓力下，，加強(qiáng)了決決策層對房房調(diào)政策的的關(guān)注。但但在前期既既定調(diào)控思思路下，部部委政策仍仍在細(xì)化和和強(qiáng)化中，，預(yù)計(jì)在三三季度政策策對市場的的影響將繼繼續(xù)。在現(xiàn)已出臺臺政策下，，造成的市市場壓力已已具備使房房地產(chǎn)完成成調(diào)整的基基礎(chǔ)。在政政策不出現(xiàn)現(xiàn)回暖下，，2010年三季度房房價(jià)將調(diào)整整。在三季度之之后，預(yù)計(jì)計(jì)政策將以以維穩(wěn)為主主。從緊的的房貸政策策將繼續(xù)實(shí)實(shí)施，進(jìn)一一步收緊第第三套房貸貸款將有效效抑制房價(jià)價(jià)可能出現(xiàn)現(xiàn)的報(bào)復(fù)性性反彈。4月中旬的調(diào)調(diào)控政策存存在一系列列臨時(shí)性措措施，面臨臨退出問題題。房地產(chǎn)產(chǎn)制度建設(shè)設(shè)將承擔(dān)““接力棒””角色，包包括土地供供應(yīng)、稅收收等制度完完善，其長長效影響大大。當(dāng)前政策思思維在房地地產(chǎn)領(lǐng)域具具有“糾偏偏”傾向，，長期而言言政策對房房地產(chǎn)的影影響呈現(xiàn)逐逐漸正?；厔?。同同時(shí)，政策策可持續(xù)性性仍可能出出現(xiàn)調(diào)整，，進(jìn)而影響響市場波動動?，F(xiàn)狀核心結(jié)果未來國際經(jīng)濟(jì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)地方債務(wù)社會事件四大壓力PART3宏觀環(huán)境分分析-產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市定位PART3西安城市發(fā)發(fā)展研究-城市定位國際化大都都市定位，，將帶動城城市經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展，，城市形象象改善的內(nèi)內(nèi)在需求對對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)促進(jìn)作用用大。航天基地機(jī)械制造基基地西安是中國國中西部重重要的科研研、高等教教育、國防防科技工業(yè)業(yè)和高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)基基地、中國國重要的航航天工業(yè)中中心，機(jī)械械制造中心心和紡織工工業(yè)中心。。城市快速速擴(kuò)張，拉拉大城市骨骨架同時(shí)，，提升城市市規(guī)模及能能級。西安常住人人口規(guī)模居居全國第七七位，城市市化率位于于較高水平平截止2009年末，西安安市常住人人口843.46萬，其中城城鎮(zhèn)人口581.4萬，占68.93%。市區(qū)戶籍籍人口781.67萬，比上年年增長1.2%。雖城市綜合合競爭力在在全國副省省級城市中中排名相對對靠后，但但就城市人人口容量一一項(xiàng)指標(biāo)來來看，09年西安市常常住人口規(guī)規(guī)模位居全全國第七位。西安城鎮(zhèn)化化發(fā)展速度度較快，六六城市相比比，為除北北京外城市市化率最高高城市，09年達(dá)到68.93%，同時(shí)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)模大，，輻射能力力加強(qiáng)，，也使得西西安成為西北地區(qū)最最大人口聚聚集型城市市，城市發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮?。PART3西安城市發(fā)發(fā)展研究-城市定位城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃PART3西安城市發(fā)發(fā)展研究-發(fā)展規(guī)劃1、第四次次城市總體體規(guī)劃：《西安市城城市總體規(guī)規(guī)劃（2008年－－2020年）》城市規(guī)模西安市域總總?cè)丝谝?guī)模模為1070.78萬人，其其中城鎮(zhèn)人人口規(guī)模為為850.67萬人人，城鎮(zhèn)化化水平達(dá)到到79.5%，主城城區(qū)人口規(guī)規(guī)模為528.4萬萬人。全市城鎮(zhèn)建建設(shè)用地規(guī)規(guī)模控制在在865平平方千米以以內(nèi)，人均均城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地控制制在101.7平方方米以內(nèi)；；主城區(qū)的的城市建設(shè)設(shè)用地總規(guī)規(guī)?？刂圃谠?90平平方千米以以內(nèi)，人均均城市建設(shè)設(shè)用地為92.73平方米左左右。注:省統(tǒng)計(jì)計(jì)局公布數(shù)數(shù)據(jù)顯示,2009年末,西西安市常住住人口870萬,其其中城鎮(zhèn)人人口570余萬,市市區(qū)人口約約510萬萬PART3西安城市發(fā)發(fā)展研究-發(fā)展規(guī)劃2、西安城城市規(guī)劃數(shù)數(shù)據(jù)分析從以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看出出：2020年年西安市城城鎮(zhèn)人口850萬，，目前城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口570萬，也也就是說到到2020年新增城城鎮(zhèn)人口為為：850萬——570萬萬=280萬按人均30㎡的住房房需求計(jì)算算，整個(gè)西西安城鎮(zhèn)住住宅需求為為：280萬人人×30㎡㎡/人=8400萬萬㎡西安每年銷銷售量為1200萬萬㎡，填補(bǔ)補(bǔ)這些市場場需求需要要的時(shí)間：：8400萬萬㎡÷1200萬萬㎡/年=7年P(guān)ART3西安城市發(fā)發(fā)展研究-發(fā)展規(guī)劃3、需求分分析需求分類：：A、剛性需需求購房B、改善型型購房C、城市改改造帶來的的購房群體體其中改善型型購房和城城市改造帶帶來的購房房群體占購購房比例的的50—60%，大大約在700萬㎡。。按10年計(jì)計(jì)算，改善善型購房和和城市改造造的需求共共計(jì)：700萬㎡㎡×10年年=7000萬㎡按10年計(jì)計(jì)算，市場場需求總量量：8400萬萬㎡+7000萬㎡㎡=1.54億㎡按每年1200萬㎡㎡銷售量，，10年市市場供應(yīng)量量：1200萬萬㎡×10年=1.2億㎡PART3西安城市發(fā)發(fā)展研究-發(fā)展規(guī)劃浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)的規(guī)劃研研究及發(fā)展展方向研判判西安多中心心發(fā)展模式式，使得區(qū)區(qū)域發(fā)展熱熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換明明顯，本案案所在浐灞灞區(qū)域?yàn)楫?dāng)當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域之一一A-1城市空間間模式保護(hù)古城城、降低低密度、、控制規(guī)規(guī)模、節(jié)節(jié)約土地地、改善善中心、、發(fā)展組組團(tuán)、保保護(hù)環(huán)境境、基礎(chǔ)礎(chǔ)先行的的精神，，市區(qū)布局局以主城城區(qū)為中中心，以以交通軸軸為導(dǎo)向向，以功功能區(qū)為為實(shí)體，，以生態(tài)態(tài)林帶為為間隔，，在外圍圍發(fā)展三三個(gè)新城城。A-2主城區(qū)用用地規(guī)劃劃采取拉拉大城城市骨骨架，，發(fā)展展外圍圍新區(qū)區(qū)；優(yōu)優(yōu)化布布局結(jié)結(jié)構(gòu)，，完善善城市市功能能；降降低中中心密密度，，保護(hù)護(hù)古城城風(fēng)貌貌；顯顯山露露水增增綠，，塑造造城市市個(gè)性性；依依照南南北拓拓展空空間，，東西西延伸伸發(fā)展展的城城市布布局原原則，，城市未未來主主要向向西南南、東東北方方向發(fā)發(fā)展；；遠(yuǎn)期期主要要向北北跨過過渭河河發(fā)展展。PART3區(qū)域發(fā)展方向規(guī)劃由南向向北的的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域發(fā)展展逐漸漸拉大大城市市骨架架，城城市外外擴(kuò)必必將帶帶動人人口外外溢92年高新區(qū)區(qū)建設(shè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配配套小企業(yè)業(yè)進(jìn)入入商住住樓95年03年寫字樓樓建設(shè)設(shè)，城城市面面貌提提升05年城市面面貌成成熟，，核心心區(qū)內(nèi)內(nèi)大規(guī)規(guī)模房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)07年核心區(qū)區(qū)飽和和，管管委會會南遷遷擴(kuò)張張02年曲江成立管管委會會，大大面積積拆遷遷整改改建成北北廣場場大唐芙芙蓉園園、海海洋世世界建建成06年04年鳳城二二路以以南中中心區(qū)區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)市政府府北遷遷的確確定地鐵2號線開開工，，火車車站北北遷的的確定定北郊浐灞廣運(yùn)潭潭生態(tài)態(tài)治理理歐亞經(jīng)經(jīng)濟(jì)論論壇永永久會會址建建設(shè)、、萬畝畝濕地地森林林建設(shè)設(shè)、浐浐河、、灞河河的集集中治治理南北PART3區(qū)域發(fā)展方方向規(guī)規(guī)劃浐灞一一期建建設(shè)進(jìn)進(jìn)展順順利，，項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)在一一定程程度上上能夠夠借勢勢區(qū)域域發(fā)展展，但但區(qū)域域發(fā)展展進(jìn)程程存在在變數(shù)數(shù)功能體體現(xiàn)為為“四四區(qū)四四帶””四區(qū)：：新型型城區(qū)區(qū)、生生態(tài)區(qū)區(qū)、景景觀區(qū)區(qū)、商商務(wù)區(qū)區(qū)四帶：：生態(tài)態(tài)帶、、景觀觀帶、、旅游游帶、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶三期推推進(jìn)一期重重點(diǎn)建建設(shè)包包括浐浐河、、灞河河城市市段綜綜合治治理和和以浐浐灞三三角洲洲為核核心的的50平方公公里中中心區(qū)區(qū)二期重重點(diǎn)建建設(shè)““兩塬塬夾一一川””的南南區(qū)（（杜陵陵塬、、白鹿鹿塬夾夾浐河河川道道地區(qū)區(qū)約10平方公公里）），從從2008年起到到2015年基本本建成成三期重重點(diǎn)建建設(shè)繞繞城高高速以以北的的北區(qū)區(qū)和浐浐灞河河沿河河經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶。。預(yù)計(jì)到到2020年，人人口將將達(dá)到到55萬，基基本建建成集集生態(tài)態(tài)、會會展、、商務(wù)務(wù)、休休閑、、文化化、居居住等等功能能為一一體的的新城城區(qū)，，從而而使浐浐灞生生態(tài)區(qū)區(qū)成為為生態(tài)態(tài)環(huán)境境優(yōu)美美，人人與自自然和和諧，，“宜宜居宜宜創(chuàng)業(yè)業(yè)”的的西安安第三三代新新城。。本案PART3區(qū)域域發(fā)展展方方向向規(guī)規(guī)劃劃浐灞灞區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)尚尚處處啟啟動動期期，，短短期期內(nèi)內(nèi)對對本本項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展提提供供的的支支撐撐有有限限生態(tài)經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)休閑經(jīng)濟(jì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)會展經(jīng)濟(jì)總部商務(wù)經(jīng)濟(jì)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游休閑業(yè)金融業(yè)文化教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)到2010年，依托歐亞論壇，爭取2——3家文化、旅游及區(qū)域發(fā)展論壇入駐生態(tài)區(qū)；充分挖掘廣運(yùn)潭與古絲綢之路的內(nèi)在聯(lián)系，為引進(jìn)絲綢之路博覽會等創(chuàng)造條件。規(guī)劃到“十一五”期末，完成浐灞行政中心一期建設(shè)，構(gòu)建浐灞行政商務(wù)中心，積極引進(jìn)企業(yè)入住生態(tài)區(qū)。爭取陜西藝術(shù)博物館等文化場館在行政商務(wù)中心的建設(shè)?！笆晃濉逼谀?，形成以大型連鎖企業(yè)為骨干，以多種專業(yè)店、專賣店、連鎖超市、連鎖便民店為網(wǎng)絡(luò)，各種新型營銷方式共同發(fā)展的多層次、多業(yè)態(tài)、布局合理、行業(yè)配套的現(xiàn)代化商業(yè)格局.到2010年，初步形成歐亞論壇、廣運(yùn)潭、米家崖等旅游板塊和灞河濱水休憩旅游帶；建成歐亞論壇會議中心等星級酒店和廣運(yùn)波莊等特色旅游接待設(shè)施；開工建設(shè)絲路起點(diǎn)廣場、絲路國際城等特色旅游景點(diǎn)。“十一五”期間，浐灞生態(tài)區(qū)將完善基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造條件引進(jìn)外資銀行和其他金融機(jī)構(gòu)到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)開辦分支機(jī)構(gòu)“十一五”期間，生態(tài)區(qū)將加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力引進(jìn)文化教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，在浐灞生態(tài)區(qū)開展文化教育培訓(xùn)活動。PART3區(qū)域域發(fā)展展方方向向規(guī)規(guī)劃劃浐灞灞具具備備良良好好生生態(tài)態(tài)價(jià)價(jià)值值，，區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃將將促促使使浐浐灞灞成成為為西西安安城城東東的的大大型型生生態(tài)態(tài)居居住住區(qū)區(qū)，，對對本本案案價(jià)價(jià)值值提提升升有有一一定定促促進(jìn)進(jìn)作作用用廣州珠江新城北京溫榆河深圳華僑城上海新江灣城天津海河都市生態(tài)區(qū)從其其他他城城市市的的生生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)來來看看，，城城市市的的生生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展是是多多元元的的，，集集政政務(wù)務(wù)、、商商貿(mào)貿(mào)、、娛娛樂樂休休閑閑、、生生態(tài)態(tài)居居住住于于一一體體的的綜綜合合性性區(qū)區(qū)域域；；新區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展在在政政府府的的大大力力扶扶持持下下，，其其發(fā)發(fā)展展速速度度與與投投入入密密切切相相關(guān)關(guān)；；從發(fā)發(fā)展展速速度度與與現(xiàn)現(xiàn)有有規(guī)規(guī)劃劃來來看看，，西西安安的的浐浐灞灞生生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)符符合合都都市市生生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展的的一一般般規(guī)規(guī)律律。。在未未來來5年內(nèi)內(nèi)，，浐浐灞灞將將逐逐步步印印證證都都市市生生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)律律，，最最終終成成為為一一個(gè)個(gè)功功能能復(fù)復(fù)合合的的第第三三代代新新城城；；兼具具都都市市、、生生態(tài)態(tài)、、人人文文三三大大屬屬性性，，浐浐灞灞以以高高起起點(diǎn)點(diǎn)的的規(guī)規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)勢勢成成為為西西安安最最宜宜居居的的生生態(tài)態(tài)新新城城。。PART3區(qū)域發(fā)展方向向規(guī)劃隨著世園園會的舉舉辦、地地鐵一號號線開通通等，區(qū)區(qū)域認(rèn)知知度會得得到很大大提升，，3-5年內(nèi)生活活配套會會有一定定改善，，從而提提升區(qū)域域居住價(jià)價(jià)值200020042006200720082009201020112012201320142015201630004000500060007000800010000浐灞管委會成立浐灞河流基礎(chǔ)投入，廣運(yùn)潭基礎(chǔ)開建歐亞經(jīng)濟(jì)論壇舉行國際F1摩托艇大賽，中新浐灞半島桃花潭景區(qū)浐灞河堤防整治工作開始絲綢之路國際區(qū)，紡織城改造西安金融中心，國際港務(wù)區(qū)，領(lǐng)事館、財(cái)富廣場世園會雁鳴湖地鐵一號線開通，桃花潭市場大勢整體向好，區(qū)域配套進(jìn)一步升級陌生區(qū)都市生態(tài)區(qū)PART3區(qū)域發(fā)展方向向規(guī)劃地鐵對浐浐灞區(qū)的的影響和和作用？？PART3區(qū)域發(fā)展方向向規(guī)劃地鐵經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶動沿沿線產(chǎn)品品價(jià)值，，擴(kuò)大物物業(yè)客群群，縮短短時(shí)間半半徑西安市地地鐵規(guī)劃劃圖內(nèi)河運(yùn)輸時(shí)代鐵路運(yùn)輸時(shí)代汽車運(yùn)輸時(shí)代軌道交通時(shí)代城市化起步階段城市化發(fā)展時(shí)期城市化鼎盛階段郊區(qū)化擴(kuò)展階段此時(shí)的城市為“碼頭城市”此時(shí)出現(xiàn)“車站城市”此時(shí)出現(xiàn)“超級城市”此時(shí)出現(xiàn)“多中心及新城”城東發(fā)展定位位為西安東東部新城城，地鐵交通通等因素素將使西西安面臨臨多中心心、軌道道新城的的發(fā)展機(jī)機(jī)會本案PART3區(qū)域發(fā)展方向向規(guī)劃地鐵對區(qū)區(qū)域成熟熟度的提提升作用用較大，，本案價(jià)價(jià)值也會會隨之得得到一定定提升。。地鐵3號線不直直接經(jīng)過過本項(xiàng)目目，但是是對區(qū)域域整體價(jià)價(jià)值度的的提升起起到較大大推動作作用；3號線辛家廟站本項(xiàng)目PART3區(qū)域發(fā)展方向向規(guī)劃地鐵的社社會效益益1、地鐵沿沿線商業(yè)業(yè)提升生生活空間間和便利利度；2、地鐵改改善城市市投資環(huán)環(huán)境，使使城市間間的距離離格局發(fā)發(fā)生變化化；3、地鐵為為沿線土土地帶來來增值。。[案例1]：廣州地地鐵于1993年開工，，開工當(dāng)當(dāng)年和第第二年，，廣州地地鐵一號號線沿線線物業(yè)升值15％~25％，1999年一號線線正式開開通后，，地鐵沿沿線物業(yè)業(yè)再次升值15％~25％。對商業(yè)價(jià)價(jià)值提升升：一號號線開通通后，帶帶動中華華廣場商商鋪升值值5％，流行行前線的的租金也也上升了了近一倍倍多。[案例2]：天津紅紅橋區(qū)隨隨著地鐵鐵一號線線的建設(shè)設(shè)以及各各個(gè)公共共建筑設(shè)設(shè)施的完完善，使使得該地地區(qū)在2003年1月份區(qū)域域綜合指指標(biāo)達(dá)67.9點(diǎn)，較2002年12月上漲7.9點(diǎn)，增幅幅為13.2％。地鐵開通通前后物物業(yè)升值值對比：：PART3區(qū)域發(fā)展方向向規(guī)劃世園會對對浐灞區(qū)區(qū)的影響響和作用用？PART3區(qū)域發(fā)展方向向規(guī)劃200020042006200720082009201020112012201320142015201630004000500060007000800010000浐灞管委委會成立立浐灞河流流基礎(chǔ)投投入，廣廣運(yùn)潭基基礎(chǔ)開建建歐亞經(jīng)濟(jì)濟(jì)論壇舉舉行國際F1摩托艇大大賽，中中新浐灞灞半島桃花潭景景區(qū)浐灞河堤堤防整治治工作開開始絲綢之路路國際區(qū)區(qū)，紡織織城改造造西安金融融中心，，國際港港務(wù)區(qū)，，領(lǐng)事館館、財(cái)富富廣場世園會雁鳴湖地鐵一號線線開通，桃花潭市場大勢整整體向好，，區(qū)域配套套進(jìn)一步升升級陌生區(qū)都市生態(tài)區(qū)區(qū)隨著世園會會的舉辦、、地鐵一號號線開通等等，區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度會得得到很大提提升，3-5年內(nèi)生活配配套會有一一定改善，，從而提升升區(qū)域居住住價(jià)值。PART3區(qū)域發(fā)展方向規(guī)規(guī)劃世園會的基基礎(chǔ)配套的的建設(shè)將加加速本區(qū)域域的城市化化進(jìn)程，對對于本案后后期持續(xù)發(fā)發(fā)展起到了了推動。世園會會址址及其配套套建設(shè)項(xiàng)目目中心區(qū)城市市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)項(xiàng)目目浐灞河生態(tài)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目目浐河綜合治治理與城市市改造項(xiàng)目目主要內(nèi)容為為世園會會會址及周邊邊道路及市市政配套設(shè)設(shè)施的建設(shè)設(shè)，項(xiàng)目總總投資為8億元；綜合治理建建設(shè)開發(fā)區(qū)區(qū)，修建道道路約93.55公里，各類類管線約868.5公里，河道道治理約26公里以及跨跨浐河、灞灞河大橋，，相關(guān)綠化化工程等，，總投資約約22.9億元；完成污水生生態(tài)化治理理、濕地建建設(shè)、景觀觀建設(shè)、以以建設(shè)人工工濕地和恢恢復(fù)自然濕濕地相結(jié)合合的方式，，構(gòu)建生態(tài)態(tài)處理系統(tǒng)統(tǒng)，建設(shè)濕濕地公園和和鳥類棲息息等地，著著力培育生生態(tài)農(nóng)業(yè)、、觀光休閑閑、循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、科普普教育等生生態(tài)產(chǎn)業(yè)；；進(jìn)行浐河治治理兩公里里，建設(shè)攔攔水壩一座座，濱河林林帶與堤頂頂路兩公里里；濱水生生態(tài)居住區(qū)區(qū)、教育、、醫(yī)療、市市政等配套套設(shè)施，建建筑面積約約120萬平方米，，項(xiàng)目總投投資為24億萬元。世園會研究究啟示——世園會前期期主要依靠靠政府投入入和招商引引資催熟區(qū)區(qū)域，后期期通過開發(fā)發(fā)商的商業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)區(qū)域域價(jià)值的深深度挖掘，，區(qū)域的持持續(xù)發(fā)展；；對于購房者者，世園會會會址與河河景、山景景同為景觀觀資源，無無特殊意義義，其溢價(jià)價(jià)范圍有限限，僅集中中于會址內(nèi)內(nèi)部，但是是加速區(qū)域域城市化進(jìn)進(jìn)程將會成成為項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的有力力因素。浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)的自然恢恢復(fù)情況PART3區(qū)域發(fā)展方向規(guī)規(guī)劃世界園藝博博覽會能帶帶給浐灞什什么？觀點(diǎn)一：能夠加速世世園會周邊邊區(qū)域基礎(chǔ)礎(chǔ)配套的完完善，成就就區(qū)域迅速速成熟，能能夠直接提提升區(qū)域域價(jià)值，使使區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)迅速崛起起成為必然然。觀點(diǎn)二：世園會的舉舉辦必將加加速區(qū)域交交通狀況的的改善和升升級；觀點(diǎn)三：世界園藝博博覽會的舉舉辦將會帶帶動該區(qū)房房價(jià)、地價(jià)價(jià)快速的增增長；沈陽和昆明明舉辦世園園會的事實(shí)實(shí)證明：1、對房地產(chǎn)產(chǎn)市場來說說，其升值值區(qū)間是比比較巨大的的；2、舉辦區(qū)域域的住宅售售價(jià)會有30％以上的增增幅。PART3區(qū)域發(fā)展方向規(guī)規(guī)劃浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)的世園會會周邊的樓樓盤已經(jīng)逐逐步有抬頭頭的趨勢一一些濱水樓盤甚甚至價(jià)格已已經(jīng)接近10000元/平方米。2010年隨著總部部經(jīng)濟(jì)區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施及及配套建設(shè)設(shè)項(xiàng)目、老老工業(yè)基地地基礎(chǔ)設(shè)施施及配套建建設(shè)項(xiàng)目、、浐灞國家家濕地公園園、浐灞大大道城市廣廣場、蘇陜陜金融中心心、香江灣灣、海景?北部灣等近近20個(gè)項(xiàng)目在該該區(qū)域逐步步啟動，未來的地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格很有有可能往上上揚(yáng),甚至有可能能隨2011“世園會””的召開而而達(dá)到頂點(diǎn)點(diǎn)。2011年西安世園園會對區(qū)域域的直接影影響PART3區(qū)域發(fā)展方向規(guī)規(guī)劃東向是西安安城市建設(shè)設(shè)發(fā)展主軸軸，項(xiàng)目所所在的浐灞灞生態(tài)區(qū)是是城市規(guī)劃劃重點(diǎn)建設(shè)區(qū)區(qū)域；浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)集生態(tài)、、居住、物物流、旅游游和金融商商貿(mào)于一體體的宜居新城區(qū)區(qū)；項(xiàng)目地位于于濱水居住住區(qū)，區(qū)域生態(tài)價(jià)價(jià)值良好，，但可直接接依托的河河景資源非非常有限；地鐵3號線的建設(shè)設(shè)將提升區(qū)域周周邊物業(yè)價(jià)價(jià)值，同時(shí)利于人人口導(dǎo)入；區(qū)域內(nèi)居住住用地未來來供應(yīng)量大大，競爭將日趨趨激烈。項(xiàng)目啟示：：主打中高端端產(chǎn)品——深度挖掘項(xiàng)項(xiàng)目的核心心價(jià)值，借借助生態(tài)概概念加分，，依配套提提升產(chǎn)品的的競爭力；；加強(qiáng)自身配配套，彌補(bǔ)補(bǔ)區(qū)域不足足——項(xiàng)目周邊配配套缺乏，，區(qū)域發(fā)展展有規(guī)劃但但實(shí)際落地地緩慢，項(xiàng)項(xiàng)目可依托托規(guī)模優(yōu)勢勢，通過配配套塑造提提升項(xiàng)目價(jià)價(jià)值。遵循與區(qū)域域共贏模式式，踩準(zhǔn)區(qū)區(qū)域發(fā)展節(jié)節(jié)點(diǎn)——項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)上采取與與區(qū)域發(fā)展展互為促進(jìn)進(jìn)的模式，，達(dá)到共贏贏。通過項(xiàng)項(xiàng)目自身的的建設(shè)促進(jìn)進(jìn)區(qū)域成熟熟，依托區(qū)區(qū)域大配套套的建設(shè)和和重大事件件來提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值。。PART3區(qū)域發(fā)展方向規(guī)規(guī)劃浐灞房地產(chǎn)產(chǎn)在西安房房地產(chǎn)市場場中的地位位研判旺盛需求推推動下，西西安房地產(chǎn)產(chǎn)市場進(jìn)入入快速增長長期03年05年時(shí)間07年市場價(jià)格出現(xiàn)大幅拐點(diǎn)消化量出現(xiàn)大幅拐點(diǎn)消化量曲線線市場價(jià)格曲曲線03年之前，““高新、、高科、紫紫薇”三架架馬車領(lǐng)跑跑西安市場場熱點(diǎn)區(qū)域集集中在高新區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域均均價(jià)2600-2800左右市場年均消消化面積220萬平米左右03年-05年，品牌開開發(fā)商陸續(xù)續(xù)進(jìn)入西安安市場，曲曲江新區(qū)開開始基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域仍仍在高新區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域均均價(jià)3000-3800左右市場年均消消化面積240萬平米左右05年-07年，品牌項(xiàng)目目大規(guī)模上量量，品牌開發(fā)發(fā)商持續(xù)進(jìn)入入市場拿地曲江新區(qū)領(lǐng)跑市場價(jià)格格，其次為高新區(qū)曲江均價(jià)6500-7000，高新均價(jià)4800市場年均消化化面積500-600萬平米左右07年至今，更多多品牌項(xiàng)目大大規(guī)模上量，，產(chǎn)品多樣化化曲江新區(qū)領(lǐng)跑市場價(jià)格格，其次為高新區(qū)曲江均價(jià)8000-11000，高新均價(jià)6500-8000市場年均消化化面積900萬平米左右PART3區(qū)域市場研判判西安房地產(chǎn)開開發(fā)投資整體體呈上升趨勢勢，08年金融危機(jī)及及2010年樓市調(diào)控對對房產(chǎn)投資影影響較大，有有一定波動2010年上半年，房屋施工面積積696.5萬平方米，竣竣工面積605.7萬平方米，新新開工面積646.9萬平方米，受受政策影響，，預(yù)計(jì)下半年年西安市房地地產(chǎn)市場建設(shè)設(shè)狀況將略有有放緩。2010年上半年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投投資1397億元，增長29.6%。2010年上半年房地地產(chǎn)開發(fā)投資資118億元，受國家家房地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控政策的的影響，預(yù)計(jì)計(jì)2010年全年西安房房地產(chǎn)開發(fā)投投資額將有大大幅度的下降降。億元單位：億元PART3區(qū)域市場研判判近三年招拍掛掛土地供應(yīng)量量整體呈增加加趨勢，城東東占比全市達(dá)達(dá)到44%2010年代表性成交交地塊列表：：全市掛牌土地地供應(yīng)從09年開始持續(xù)增增加，10年達(dá)到歷史最最高點(diǎn)9135畝，城東為全全市土地供應(yīng)應(yīng)最熱區(qū)域，，今年招拍掛掛土地達(dá)到4043畝；近兩年，一線線知名開發(fā)商商在西安拿地地活躍，三環(huán)環(huán)周邊、大體體量、高單價(jià)價(jià)成為其拿地地的顯著特點(diǎn)點(diǎn)。全市土地市場場表現(xiàn)（畝）PART3區(qū)域市場研判判成交價(jià)格一路路攀升，成交交量呈現(xiàn)震蕩蕩上揚(yáng)態(tài)勢，，市場總體表表現(xiàn)為供需兩兩旺局面隨著宏觀政策策影響，客戶戶觀望情緒明明顯，西安整整體市場降溫溫，但前11個(gè)月成交量依依然保持高位位。受樓市逐漸回回暖影響，市市場成交量開開始攀升，供供應(yīng)保持較高高增長，供求求結(jié)構(gòu)趨于平平衡。萬㎡2008-2010年成交量價(jià)季季度走勢2010年預(yù)計(jì)1300萬㎡前11月供求走勢PART3區(qū)域市場研判判各片區(qū)均呈現(xiàn)現(xiàn)快速向外圍圍擴(kuò)張之勢，，城北城東是是當(dāng)前市場放放量最大區(qū)域域，城東成交交均價(jià)大幅上上漲。近四年年西安安市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體呈現(xiàn)現(xiàn)出快速增增長的的趨勢勢，09年全市市成交交量達(dá)達(dá)到1318萬㎡，，今年年前11個(gè)月成成交量量為1131萬㎡，，其中中城北北、城城南和和城東東已成成為全全市三大大住宅宅市場場；近四年年城東東住宅宅成交交量占占比全全市整整體呈呈增加趨趨勢，，09年達(dá)到到296萬㎡，，今年年前11個(gè)月成成交量量為196萬㎡；；成交均均價(jià)上上，城城東今今年前前11個(gè)月均均價(jià)達(dá)達(dá)到5640元㎡，，同比比去年年上漲漲32%，隨著著浐灞區(qū)中中高端端新盤盤的加加速入入市，，未來來城東東成交均價(jià)價(jià)將持持續(xù)快快速上上漲。。07-10年度分分城區(qū)區(qū)成交交量走走勢07-10年度分分城區(qū)區(qū)成交交均價(jià)價(jià)走勢勢PART3區(qū)域市市場研研判90-125㎡戶型型仍是是市場場成交交主流流，180㎡以上上大戶戶型價(jià)價(jià)格上上漲速速度較較快分面積積段成成交量量走勢勢圖07年以來來，各各面積積段成成交比比例基基本保保持平平穩(wěn)，，今年年以來來，各各面積積段有有小幅幅放大大趨勢勢，這這主要要基于于近期期別墅墅項(xiàng)目目和高高層豪豪宅大大戶型型項(xiàng)目目增加加所致致。成交均均價(jià)方方面，，除過過180㎡以上上呈大大比例例快速速上漲漲趨勢勢之外外，其其余面面積段段整體體比例例快速速上漲漲，70㎡以下下戶型型在其其余面面積段段中均均價(jià)較較高，，兩頭頭高，，中間間低是是分面面積段段的成成交均均價(jià)特特點(diǎn)。。單位：：元單位：：㎡分面積積段成成交均均價(jià)走走勢圖圖PART3區(qū)域市市場研研判成交均均價(jià)快快速上上升，，5000-6000元/㎡為當(dāng)當(dāng)前市市場主主流成成交價(jià)價(jià)格段段三年來來，單單價(jià)段段呈現(xiàn)現(xiàn)出快快速走走高趨趨勢，，目前前5000-6000元/㎡為目前前市場場主流流產(chǎn)品品，占占全市市的比比重同同比09年增加加10個(gè)百分分點(diǎn)；；10年1-11月單價(jià)價(jià)段成成交單位：㎡09年單價(jià)價(jià)段成成交比比例圖圖分單價(jià)價(jià)段成成交量量走勢勢圖PART3區(qū)域市市場研研判西安市場整體呈現(xiàn)供需兩旺格局，城市發(fā)展處于快速擴(kuò)張時(shí)期，由此衍生的需求在一定時(shí)期內(nèi)將持續(xù)推動西安房地產(chǎn)業(yè)向上發(fā)展。本案面臨政策調(diào)控的敏感時(shí)期，但就政策本質(zhì)看是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)理性發(fā)展，而非打壓，放在較長周期來看，西安市場發(fā)展良好且潛力巨大，本案操作要點(diǎn)是把握市場需求的變化趨勢，在產(chǎn)品塑造和開發(fā)節(jié)奏上與市場同步。生態(tài)經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)休閑經(jīng)濟(jì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)會展經(jīng)濟(jì)總部商務(wù)經(jīng)濟(jì)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游休閑業(yè)金融業(yè)文化教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)到2010年，依托歐亞論壇，爭取2——3家文化、旅游及區(qū)域發(fā)展論壇入駐生態(tài)區(qū)；充分挖掘廣運(yùn)潭與古絲綢之路的內(nèi)在聯(lián)系，為引進(jìn)絲綢之路博覽會等創(chuàng)造條件。規(guī)劃到“十一五”期末，完成浐灞行政中心一期建設(shè)，構(gòu)建浐灞行政商務(wù)中心，積極引進(jìn)企業(yè)入住生態(tài)區(qū)。爭取陜西藝術(shù)博物館等文化場館在行政商務(wù)中心的建設(shè)。“十一五”期末，形成以大型連鎖企業(yè)為骨干，以多種專業(yè)店、專賣店、連鎖超市、連鎖便民店為網(wǎng)絡(luò)，各種新型營銷方式共同發(fā)展的多層次、多業(yè)態(tài)、布局合理、行業(yè)配套的現(xiàn)代化商業(yè)格局.到2010年，初步形成歐亞論壇、廣運(yùn)潭、米家崖等旅游板塊和灞河濱水休憩旅游帶；建成歐亞論壇會議中心等星級酒店和廣運(yùn)波莊等特色旅游接待設(shè)施；開工建設(shè)絲路起點(diǎn)廣場、絲路國際城等特色旅游景點(diǎn)。“十一五”期間，浐灞生態(tài)區(qū)將完善基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造條件引進(jìn)外資銀行和其他金融機(jī)構(gòu)到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)開辦分支機(jī)構(gòu)“十一五”期間，生態(tài)區(qū)將加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力引進(jìn)文化教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，在浐灞生態(tài)區(qū)開展文化教育培訓(xùn)活動。PART

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區(qū)域市場研判從3-5年內(nèi)市市場趨趨勢看看，剛剛需占占主流流，需需求分分化加加劇，，改善善型需需求和和投資資需求求比例例有提提升，，價(jià)格格上漲漲趨勢勢不改改，增增速平平穩(wěn)。。人口口經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策策城市市規(guī)規(guī)劃劃城市市化化進(jìn)進(jìn)程程引引發(fā)發(fā)需需求求；；改善善居居住住、、舊舊改改引引發(fā)發(fā)需需求求；；家庭庭細(xì)細(xì)分分引引發(fā)發(fā)需需求求；；投資資需需求求。。根據(jù)據(jù)報(bào)報(bào)告告宏宏觀觀部部分分對對西西安安經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展的的研研判判，，西西安安經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)至至少少在在未未來來10年會會保保持持高高速速增增長長。。房地地產(chǎn)產(chǎn)仍仍將將作作為為國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的重重要要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，““平平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)發(fā)展展””將將是是政政策策調(diào)調(diào)控控的的核核心心目目標(biāo)標(biāo)；；經(jīng)濟(jì)濟(jì)面面良良好好情情況況下下，，房房價(jià)價(jià)收收入入比比上上升升是是大大趨趨勢勢，，政政策策調(diào)調(diào)控控將將以以金金融融手手段段為為主主，，打打壓壓投投資資，，鼓鼓勵(lì)勵(lì)自自住住是是方方向向。。城市市外外擴(kuò)擴(kuò)成成為為發(fā)發(fā)展展主主題題；；規(guī)劃劃將將持持續(xù)續(xù)形形成成新新的的開開發(fā)發(fā)熱熱點(diǎn)點(diǎn)，，近近郊郊新新區(qū)區(qū)逐逐漸漸融融為為城城市市一一部部分分，，區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值平平臺臺提提升升；；多中心心模式式發(fā)展展使西西安城城市化化進(jìn)程程具備備長遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展展?jié)摿α?。價(jià)格走走勢：：市場基基本面面整體體向好好，價(jià)價(jià)格上上升，，長期期而言言價(jià)格格增速速將趨趨于平平緩；；置業(yè)方方向：：城市擴(kuò)擴(kuò)張加加速，，交通通便捷捷度提提升，，近郊郊置業(yè)業(yè)成為為主流流；產(chǎn)品特特征：：大戶型型日益益稀缺缺，市市場出出現(xiàn)大大量小小戶型型住宅宅，公公共空空間價(jià)價(jià)值得得到重重視；；客戶結(jié)結(jié)構(gòu)：：外來置置業(yè)趨趨勢持持續(xù)，，剛性性需求求占市市場主主流，，客戶戶層次次分化化加劇劇。PART3區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃PART3區(qū)域市市場研研判浐灞生生態(tài)區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)在在西安安房地地產(chǎn)市市場中中的地地位研研判浐灞掛牌土土地供應(yīng)量量上漲一倍倍，樓板樓樓板價(jià)上漲漲47%，浐灞已成成為全市土地放量的核心心區(qū)域浐灞核心區(qū)浐灞區(qū)今年年截至12.20日土地供應(yīng)應(yīng)量達(dá)到271萬㎡，接近09年供應(yīng)量的兩兩倍，伴隨隨供應(yīng)量的的快速增加加，今年土地樓板價(jià)價(jià)達(dá)到929元/㎡，同比上上漲47%。目前，隨著著浐灞金融商務(wù)區(qū)的的加速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)和世園會會的臨近，獨(dú)獨(dú)擁大量生生態(tài)資源的的浐灞生態(tài)態(tài)區(qū)已成為為眾多實(shí)力開發(fā)商的的必爭之地，，地價(jià)漲幅加加快；目前浐灞板板塊的住宅以及開開始逐漸由由中端向高高端過渡，，未來區(qū)域域?qū)纬梢陨鷳B(tài)環(huán)環(huán)境為資源源的高檔住住宅集中區(qū)區(qū)。09-10年掛牌土地地對比PART3區(qū)域市場研研判浐灞區(qū)土地地供應(yīng)以大大體量、資資源性為特特點(diǎn)，知名名企業(yè)拿地地比例上升升明顯浐灞區(qū)土地地供應(yīng)主要要集中在浐浐灞核心區(qū)區(qū)周邊和月月登閣片區(qū)區(qū)（以綠地地地塊為代代表），出出讓土地體體量大、景景觀資源好好為核心特特點(diǎn)，商服服類用地出出讓占有較較大比例，，顯示出城城東商業(yè)配配套正在加加以完善。。09-10年浐灞區(qū)掛掛牌土地成成交金額上上億元土地地列表：PART3區(qū)域市場研研判浐灞區(qū)成交交量近幾年年大幅攀升升，已經(jīng)成成為全市成成交的熱點(diǎn)點(diǎn)板塊從左圖可以以看出，浐浐灞區(qū)住宅宅成交量從從05年開始大幅幅攀升，除除08年受經(jīng)濟(jì)危危機(jī)與自然然災(zāi)害等客客觀因素影影響外，均均保持了較較高的銷量量業(yè)績，09年成交量達(dá)達(dá)到年度最最高點(diǎn)153萬㎡；成交交均價(jià)從06年開始呈逐逐年上漲趨趨勢，從09年開始，成成交均價(jià)上上漲趨勢幅幅度明顯增增大，今年年1-8月份的成交交均價(jià)達(dá)到到4959元/㎡，，同同比比去去年年上上漲漲20%。從左左圖圖來來看看，，浐浐灞灞區(qū)區(qū)與與全全市市主主要要熱熱點(diǎn)點(diǎn)住住宅宅板板塊塊相相比比，，成成交交量量上上漲漲最最為為明明顯顯，，今今年年1-8月住住宅宅成成交交量量已已和和曲曲江江板板塊塊基基本本持持平平，，從從圖圖表表上上可可以以顯顯示示出出全全市市熱熱點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊的的時(shí)時(shí)間間轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換；；目前浐浐灞區(qū)區(qū)相比比其他他熱點(diǎn)點(diǎn)板塊塊具有有土地地儲備備量大大、自自然生生態(tài)資資源豐豐富等等區(qū)域域特點(diǎn)點(diǎn)，隨隨著生生態(tài)區(qū)區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套的完完善和和生態(tài)態(tài)環(huán)境境的治治理，，必將將成為為全市市住宅宅市場場的熱熱點(diǎn)板板塊。。05-10年浐灞住住宅成交交量價(jià)05-10年熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域住宅宅成交量量價(jià)PART3區(qū)域市場場研判浐灞區(qū)房房價(jià)還處處于較低低水平，，隨著片片區(qū)產(chǎn)品品升級，，上漲空空間較大大從左側(cè)上上圖年度度同比來來看，浐浐灞區(qū)住住宅成交交均價(jià)與與城北經(jīng)經(jīng)開區(qū)變變化類似似，漲幅幅低于曲曲江和高高新新區(qū)區(qū)板塊，，顯示出出片區(qū)在在基礎(chǔ)配配套還不不成熟的的前期下下，產(chǎn)品品品質(zhì)整整體不高高的特點(diǎn)點(diǎn)；從下圖月月度環(huán)比比來看，，浐灞區(qū)區(qū)8月成交均均價(jià)為5079元/㎡，相比比1月份上漲漲9.6%，均與經(jīng)經(jīng)開區(qū)持持平，低低于高新新區(qū)漲幅幅而高于于曲江漲漲幅，反反映出在在今年密密集調(diào)控控之下浐浐灞受政政策影響響較??；；從目前板板塊發(fā)展展趨勢來來看，浐浐灞區(qū)開開發(fā)建設(shè)設(shè)還處于于初級階階段，相相比高新新和曲江江有5-10年的滯后后期，也也滯后于于經(jīng)開區(qū)區(qū)的發(fā)展展步伐，，但隨著著政府對對于浐灞灞開發(fā)的的重視、、基于浐浐灞豐富富的土地地資源和和生態(tài)資資源，浐浐灞區(qū)房房地產(chǎn)市市場將快快于區(qū)域域整體發(fā)發(fā)展，在在未來的的3-5年內(nèi)片區(qū)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品品品質(zhì)將將大幅提提升。05-10年熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域住宅宅量價(jià)走走勢10年熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域住宅宅成交量量價(jià)走勢勢PART3區(qū)域市場場研判首置和首首改為浐浐灞市場場主力戶戶型，大大戶型面面積上漲漲最為明明顯從近三年年浐灞區(qū)區(qū)分面積積段成交交來看，，90-125占比區(qū)間間為30-45%、125-145㎡為15-25%，145㎡以上為為5-20%，并呈快快速上漲漲趨勢；；從面積段段價(jià)格走走勢來看看，價(jià)格格呈隨面面積走高高而漲幅幅加快的的特點(diǎn)，，特別從從今年開開始180㎡以上戶戶型單價(jià)價(jià)快速走走高，主主要受浐浐灞半島島、綠地地國際生生態(tài)城等等項(xiàng)目別別墅產(chǎn)品品首次入入市帶動動。10年1-11y分面積段段成交比比例分面積段段年度成成交量走走勢分面積段段年度成成交均價(jià)價(jià)走勢PART3區(qū)域市場場研判5000-6000元/㎡成為市市場主流流，10000元/㎡以上增增加迅速速浐灞區(qū)近近三年成成交單價(jià)價(jià)區(qū)間不不斷拉升升，今年年三季度度5000-6000元/㎡已成為為市場主主力價(jià)格格段，成成交占比比達(dá)到35%；此外10000元/㎡以上單單價(jià)段三三季度成成交量達(dá)達(dá)到3.36萬㎡，高高端項(xiàng)目目從下半半年開始始集中入入市；從上圖來來看，6000-10000元/㎡共成交交3.84萬㎡，占占比為14%，占比偏偏低嚴(yán)重重，這可可為本項(xiàng)項(xiàng)目定位位依托。。PART3區(qū)域市場場研判浐灞片區(qū)區(qū)項(xiàng)目資資源依托托性極強(qiáng)強(qiáng)，產(chǎn)品品檔次迅迅速提高高在售項(xiàng)目目待售項(xiàng)目目宗地浐灞半島島御錦城水岸東方方恒大綠洲洲沁水新城城暖山康城城高科綠水水東城西岸國際際海璟印象象城弗萊明戈戈浐灞1號金源地中中海岸宗地振業(yè)泊墅墅香江灣金海灣浐灞核心心區(qū)浐河上游游片區(qū)辛家廟片片區(qū)綠地國際際生態(tài)城城榮德棕櫚櫚陽光普華淺水水灣浐灞核心區(qū)浐河上游游片區(qū)辛家廟片片區(qū)生態(tài)態(tài)資資源源產(chǎn)品品檔檔次次浐灞核心心區(qū)：高/中高端片片區(qū)，6500-10000元/㎡代表項(xiàng)目目：振業(yè)業(yè)泊墅、、香江灣灣浐河上游游區(qū)：中/中高端片片區(qū)，6000-8000元/㎡代表項(xiàng)目目：御錦錦城、水水岸東方方辛家廟區(qū)區(qū)：中/中低端片片區(qū)，5500-7000元/㎡代表項(xiàng)目目：浐灞灞1號、西岸岸國際花花園注：以上上價(jià)格為為高/小高層主主流市場場價(jià)格中建待定定項(xiàng)目浐灞新天天地PART3區(qū)域市場場研判浐灞項(xiàng)目目體量普普遍較高高，高/小高層占占比高高檔——高體量、、資源性性、豐富富產(chǎn)品線線和一線線知名開開發(fā)商為為其核心心標(biāo)簽中檔——主要分布布在浐河河上游和和辛家廟廟片區(qū)，，較低的的區(qū)位環(huán)環(huán)境和單單一的產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)阻礙了了項(xiàng)目品品質(zhì)的提提升在售代表表性項(xiàng)目目：PART3區(qū)域住宅宅市場研研判單位：m2主要供應(yīng)應(yīng)面積市場供應(yīng)應(yīng)主要集集中在80-100m2的二房和和120-144m2的三房，，切合市市場主流流需求PART3區(qū)域住宅宅市場研研判未來新入入市的項(xiàng)項(xiàng)目較多多，分布布較為廣廣泛，產(chǎn)產(chǎn)品多元元化趨勢勢明顯，，產(chǎn)品檔檔次明顯顯提升海璟印象象城金源.地中海岸岸榮德棕櫚櫚陽光浐灞新天天地香江灣高科.綠水東城城灞業(yè)大境境御錦城.薩拉曼卡卡未來浐灞灞新入市市的項(xiàng)目目較多、、項(xiàng)目體體量趨大大、產(chǎn)品品趨向多多元化，，品質(zhì)有有明顯提提升，知知名開發(fā)發(fā)商項(xiàng)目目占比提提高；中建礦山山路項(xiàng)目目龍湖弗萊萊明戈P(guān)ART3區(qū)域住宅宅市場研研判挑戰(zhàn)一：：本案雖臨臨近浐灞灞核心區(qū)區(qū)，但有有一定的的距離交交通成本本，相對對資源核核心區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目有區(qū)區(qū)位距離離劣勢本案基于于中高端端產(chǎn)品定定位和體體力優(yōu)勢勢，在內(nèi)內(nèi)部景觀觀示范區(qū)區(qū)上下足足功夫，，建議多多重精致致景觀營營造，在在后期對對外推廣廣上退出出外部生生態(tài)資源源和內(nèi)部部景觀資資源雙向向雙向景景觀優(yōu)勢勢。本案案浐灞灞三三角角洲洲桃花花潭潭灞河河浐河河PART3區(qū)域域住住宅宅市市場場研研判判15年14年13年12年11年存量161萬㎡500萬㎡90萬㎡110萬㎡23萬㎡1234512345總存存量量：：884萬㎡㎡處于于三三角角洲洲核核心心區(qū)區(qū)，，產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次迅迅速速提提升升，，后后期期供供應(yīng)應(yīng)以以大大面面積積別別墅墅和和臨臨河河景景觀觀房房為為主主緊靠靠雁雁鳴鳴湖湖，，市市場場認(rèn)認(rèn)可可度度迅迅速速提提升升，，03年之之前前供供應(yīng)應(yīng)將將以以