工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析

工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!美好城市·美好人生

BETTERCITY&BETTERLIFE巨豐阜潁路項(xiàng)目提案工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!【前言】

項(xiàng)目位于阜陽(yáng)市潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁七路南側(cè)，州十三路東側(cè)，州十七路西側(cè)，面積約87245平米，是以居住為主的商、住結(jié)合項(xiàng)目；

如何能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以合適并偏高的價(jià)格完成項(xiàng)目的銷售，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要快速回籠資金，是本案主要思考的問(wèn)題；

為此本案重點(diǎn)從：結(jié)合項(xiàng)目情況，最大化提升項(xiàng)目品質(zhì)及形象，

精確、有效地界定目標(biāo)消費(fèi)者，如何有力、高效的進(jìn)行營(yíng)銷推廣等幾方面進(jìn)行了思考及分析；工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!部分：項(xiàng)目解析1、市場(chǎng)分析2、項(xiàng)目分析第二部分：推廣方案1、項(xiàng)目定位2、賣點(diǎn)分析3、視覺(jué)傳達(dá)

第三部分：執(zhí)行策略1、開(kāi)發(fā)策略2、價(jià)格策略3、營(yíng)銷策略4、執(zhí)行策略【目錄】工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

形勢(shì)預(yù)判【市場(chǎng)分析】工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!1、國(guó)家按揭貸款限制一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判對(duì)購(gòu)買首套自住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，原則上不予批準(zhǔn)；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；該影響因素抑制了大部分購(gòu)房者的二套及三套購(gòu)房需求；工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!各地要求盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2011年建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，其中安徽44萬(wàn)套，阜陽(yáng)約3萬(wàn)套左右，并以責(zé)任制形式進(jìn)行落實(shí)。保障性住房的大規(guī)模推出，將很大程度上消化阜陽(yáng)一部分中低收入家庭的小面積購(gòu)房需求；3、增加住房有效供給一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!1、2010年，阜陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積209.97萬(wàn)m2，同比

上漲59.57%，其中阜陽(yáng)城區(qū)購(gòu)置土地25宗，108.22萬(wàn)m2，同

比上漲55.98%。2、2010年，阜陽(yáng)市商品房新開(kāi)工面積

228.04萬(wàn)m2，

同比上漲23.2%。3、2010年，阜陽(yáng)城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為155.48萬(wàn)m2，同比

上漲153%，其中住宅88.64萬(wàn)m2，同比上漲74%，截止到年底，累計(jì)可售面積為76.81萬(wàn)m2，同比上漲65%，其中住宅43萬(wàn)m2，同比上漲19%。二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!阜城住宅價(jià)格發(fā)展研判：（單位:元/平米）10年12月10年6月11年6月11年12月12年6月09年12月二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判3610

398047884800

5000

5100工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!1、2011年，大量新樓盤將在今年推向市場(chǎng)，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

將非常激烈；2、國(guó)家的房地產(chǎn)政策調(diào)控，特別是銀行按揭貸款調(diào)整和房產(chǎn)稅征

收在即，極大地抑制了阜陽(yáng)投資性及投機(jī)性購(gòu)房需求；保障房

的大規(guī)模推出，極大消化了中低收入家庭的購(gòu)房需求；3、縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人員已成為阜城居民購(gòu)房的一支重要力量，

改善性購(gòu)房需求將加速阜陽(yáng)高品質(zhì)住宅小區(qū)的發(fā)展；小結(jié):【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向一、宏觀政策導(dǎo)向：1、國(guó)家十二五規(guī)劃提出：“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)化健康發(fā)展”“構(gòu)建綜合交通運(yùn)輸體系”“改造提升制造業(yè)”2、阜陽(yáng)市委十二五建議：堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化“雙輪驅(qū)動(dòng)”“建設(shè)區(qū)域性中心城市”國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，堅(jiān)定了阜陽(yáng)向著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、交通樞紐城市的發(fā)展方向！工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!三、區(qū)域市場(chǎng)導(dǎo)向：開(kāi)發(fā)區(qū)將成為皖西北一流的制造業(yè)基地和沿淮城群新型工業(yè)化示范區(qū)，這將會(huì)：1、促進(jìn)區(qū)域城市化進(jìn)程；2、促進(jìn)在地化居住需求；3、解決縣、鎮(zhèn)居民工作

“離土不離鄉(xiāng)”問(wèn)題；；以昆山市為例：上世紀(jì)80年代建造大批的“工業(yè)小區(qū)”，成為昆山都市化進(jìn)程的開(kāi)始，為昆山市后續(xù)升級(jí)提供了經(jīng)濟(jì)條件。也為中高端商用物業(yè)、高級(jí)都市住宅奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)?！臼袌?chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!【項(xiàng)目分析】市場(chǎng)喜憂參半，項(xiàng)目的出路？昆山的地產(chǎn)神話會(huì)在阜陽(yáng)重演嗎？昆山的成功模式是否可以復(fù)制？工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!【項(xiàng)目分析】SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、區(qū)域具重要戰(zhàn)略位置，未來(lái)發(fā)展性佳，擁有堅(jiān)實(shí)的

城市經(jīng)濟(jì)后盾和產(chǎn)業(yè)人群需求；2、項(xiàng)目地處交通要道，交通路網(wǎng)成熟；3、目前區(qū)域內(nèi)僅有的大型都市住宅項(xiàng)目，總建筑面積26萬(wàn)平方米，從東南進(jìn)入阜陽(yáng)的地標(biāo)式建筑；4、精裝修入戶大堂、走道，大型中央景觀花園，三重

安保防護(hù)…高品質(zhì)，低總價(jià)；5、項(xiàng)目附帶幼兒園、托兒所、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等配套相對(duì)完整；工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、區(qū)域有較好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，如工廠與企業(yè)。各大企業(yè)、

工廠對(duì)中高端商用住宅、物業(yè)需求增大；2、項(xiàng)目是從東南進(jìn)入阜陽(yáng)市的必經(jīng)之地。周邊縣、鎮(zhèn)經(jīng)商人員，附近原住民及務(wù)工人員需要就近置業(yè)，其子女需要城市戶口；3、高品質(zhì)能增加縣、鎮(zhèn)居民的榮耀感；4、阜陽(yáng)市區(qū)房?jī)r(jià)偏高，項(xiàng)目能消化部分投資客；5、根據(jù)城市規(guī)劃，潁州開(kāi)發(fā)區(qū)將繼續(xù)大量導(dǎo)入人口；【項(xiàng)目分析】SWOT分析工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!提案至此，挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)并存；我們重申購(gòu)房市場(chǎng)的需求，以便探尋項(xiàng)目新的突破口！【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!購(gòu)房三要素二、配套：不僅僅是生活問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的客觀要求；配套的規(guī)格是樹(shù)立標(biāo)桿的關(guān)鍵，周邊配套不成熟的條件下，要強(qiáng)化自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；問(wèn)題：如何讓購(gòu)房者接受本案？1、28000平米大型景觀花園廣場(chǎng)；2、幼兒園、托兒所、醫(yī)療衛(wèi)生等自帶配套設(shè)施；方法：城鄉(xiāng)差別炒作；【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!SWOT小結(jié)S優(yōu)勢(shì)首套高端、地標(biāo)建筑區(qū)域遠(yuǎn)景W劣勢(shì)位置偏遠(yuǎn)、配套稀缺居住氛圍不濃O機(jī)會(huì)在地化居住需求大后續(xù)人口導(dǎo)入強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)弱化劣勢(shì)、放大機(jī)會(huì)樹(shù)立高端地位炒作遠(yuǎn)景強(qiáng)調(diào)“城鄉(xiāng)差別”吸引客戶群T威脅價(jià)格偏高、面臨競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)銷售難度大發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，差異競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避劣勢(shì)，規(guī)避威脅細(xì)分消費(fèi)市場(chǎng)商業(yè)結(jié)合周邊企業(yè)加強(qiáng)營(yíng)銷推廣力度精準(zhǔn)鎖定客戶【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!工業(yè)地產(chǎn)（砌墻）靠產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)人群、財(cái)富，是城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱，預(yù)示城市化進(jìn)程的開(kāi)始；（例：昆山）工廠、企業(yè)提升在地化居住需求，帶動(dòng)區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展；需要站在城市規(guī)劃者的高度，打造提升板塊價(jià)值、促進(jìn)城市發(fā)展拐點(diǎn)的“城市地產(chǎn)”！【項(xiàng)目分析】結(jié)論住宅地產(chǎn)（蓋房）“城市地產(chǎn)”（建造城市）工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!【項(xiàng)目定位】通過(guò)合適、適當(dāng)拔高的項(xiàng)目定位，可有效提升項(xiàng)目檔次，美化項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。項(xiàng)目定位包括：1、產(chǎn)品定位；2、形象定位；3、目標(biāo)消費(fèi)者定位；工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!【項(xiàng)目定位】一、產(chǎn)品定位：2、住宅部分定位

結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者情況，本著促進(jìn)銷售的原則，建議

項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：

品質(zhì)優(yōu)良，交通便利的高性價(jià)比地標(biāo)社區(qū)；二、形象定位： 根據(jù)產(chǎn)品定位，建議項(xiàng)目形象定位為：

東城地標(biāo)建筑，高品質(zhì)的，有品位的，適宜居住的，

物超所值的項(xiàng)目形象；工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：周邊原住民和單位員工（20%）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和潁上縣城客戶（70%）阜陽(yáng)城區(qū)部分客戶（10%）工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!⑴、基本狀況：1、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和潁上縣城客戶；（占比約70%）【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，外出打工或部分先富人群；30—50歲，文化水平偏低，子女就讀小學(xué)、中學(xué)，望子成龍思想強(qiáng)烈；渴望在更好的環(huán)境中生活，為孩子提供有利的條件和環(huán)境；存在自卑心理，渴望認(rèn)可和尊重，希望住房體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力；購(gòu)房目的：改善居住環(huán)境、孩子的教育、投資保值增值；工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!2、項(xiàng)目周邊原住民和周邊單位員工；（占比約20%）項(xiàng)目周圍五公里范圍內(nèi)客戶有很強(qiáng)的居住慣性，不愿意遷離自己熟悉的居住地，愿意在本區(qū)域范圍內(nèi)置業(yè)。另外，項(xiàng)目周邊單位工作人員愿意在單位附近購(gòu)房，方便工作上下班；

本項(xiàng)目是他們的一個(gè)良好選擇；【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!【營(yíng)銷圖示】結(jié)果：以合適并偏高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售有力高效營(yíng)銷推廣精準(zhǔn)界定目標(biāo)消費(fèi)者提升項(xiàng)目品質(zhì)形象工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!【市場(chǎng)分析】阜陽(yáng)的未來(lái)？開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)？阜潁路的未來(lái)？工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判1、國(guó)家按揭貸款限制（2套房60%首付，1.1倍利率；3套房不許

按揭；外地客戶不許按揭；客戶按揭資料要求繁多）；2、房產(chǎn)稅重慶、上海試點(diǎn)推出；3、今年保障房建設(shè)1000萬(wàn)套；

國(guó)家打擊高房?jī)r(jià)的政策已起到較大效果；

目前，阜城有大部分客戶對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度；2011年，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐漸從較為寬松開(kāi)始走向嚴(yán)峻；工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!房產(chǎn)稅重慶、上海已經(jīng)試點(diǎn)征收，近幾年內(nèi)將推廣到全國(guó)；房產(chǎn)稅的征收在即嚴(yán)重抑制了阜陽(yáng)市投資性購(gòu)房需求；2、房產(chǎn)稅征收加快試點(diǎn)并推廣至全國(guó)一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈2010年我市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模單位：萬(wàn)平方米萬(wàn)元2010年面積(總額)2009年同期增幅土地購(gòu)置209.97131.5859.57%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50923643119118.1%新開(kāi)工面積228.04185.123.2%阜城區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積88.6450.9474%阜城區(qū)住宅累計(jì)可售面積4336.119%【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!由以上阜陽(yáng)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，

2010年，阜陽(yáng)城區(qū)，土地供給增加55.98%，新開(kāi)工面積增加23.2%，住宅商品房預(yù)售面積增加74%，截至年底住宅累積可售面積增加19%；土地供給加大、

新開(kāi)工面積增加、預(yù)售面積增加、累積可售面積增加，這些都顯示出，2011

年阜陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量明顯增加，可售面積持續(xù)增大；2011年阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈；二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!阜陽(yáng)城區(qū)住宅年銷售量研判（單位：萬(wàn)平米/年）51萬(wàn)

86萬(wàn)110萬(wàn)

130萬(wàn)二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判09年10年11年12年工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

發(fā)展方向【市場(chǎng)分析】工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!二、城市發(fā)展導(dǎo)向：臨沂商城開(kāi)業(yè)：

“南有義烏，北有臨沂”，皖西北、魯蘇豫皖等周邊地區(qū)的商品集散交易中心；阜陽(yáng)的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其成為皖西北最大的商貿(mào)集散地，更大的促進(jìn)了城市化進(jìn)程及周邊縣、鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展；國(guó)際汽配城、汽貿(mào)物流園、皖西北商貿(mào)城、元豐批發(fā)市場(chǎng)…阜陽(yáng)火車站：五路交匯，全國(guó)六大鐵路交通樞紐之一；【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!小結(jié)：規(guī)劃到2020年，伴隨著發(fā)展成為城區(qū)140平方公里，人口140萬(wàn)人，阜陽(yáng)將成為以加工制造、商貿(mào)物流為主的皖西北中心交通樞紐城市；潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將建設(shè)為城市支柱產(chǎn)業(yè)基地，以高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開(kāi)發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)；阜陽(yáng)逐漸步入需要“升級(jí)投資環(huán)境、加速城市進(jìn)程”的重要發(fā)展階段；周邊縣、鎮(zhèn)的經(jīng)商、務(wù)工人員以及外地返鄉(xiāng)人員將大批涌入阜陽(yáng)的城市化潮流；【市場(chǎng)分析】2011年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!地理位置：位于潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁七路南側(cè)，

州十三路東側(cè)，州十七路西側(cè)；用地面積：87245平米

容積率：3建筑面積：261735平米（住宅建筑面積不少于

80%，即不少于

209388平米；商業(yè)建筑面積不大于

20%，即不大于

52347平米）建筑密度：不大于25%

綠化率：不小于30%1、建筑沿規(guī)劃用地紅線后退50米，實(shí)際建筑用地南北寬約105

米，東西長(zhǎng)約555米；2、四側(cè)道路沿街建筑綠化分隔帶不少于沿街總長(zhǎng)度的30%；3、必須建設(shè)高層建筑，建筑限高150米；【項(xiàng)目分析】項(xiàng)目概況工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、項(xiàng)目目前位置略偏遠(yuǎn)，區(qū)域居住氛圍尚不濃厚；2、日常生活、休閑、文化配套尚不成熟；3、地段的認(rèn)同尚不完全，需大力挖掘后續(xù)客戶群；4、周邊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及人口的導(dǎo)入是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程；5、地塊自身?xiàng)l件不算很好，有三個(gè)陷坑需要灰添；【項(xiàng)目分析】SWOT分析工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、項(xiàng)目的高品質(zhì)，會(huì)降低其價(jià)格優(yōu)勢(shì)；2、開(kāi)發(fā)區(qū)仍有部分在售樓盤，更接近市區(qū)；3、項(xiàng)目商業(yè)部分銷售難度加大；【項(xiàng)目分析】SWOT分析工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!購(gòu)房三要素一、地段：不僅僅是交通問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是人們生活習(xí)慣的半徑范圍；交通問(wèn)題實(shí)質(zhì)上還是地段認(rèn)同問(wèn)題，選擇與開(kāi)發(fā)區(qū)密切相關(guān)的人群作為目標(biāo)客戶；問(wèn)題：如何讓購(gòu)房者接受本案？1、周邊縣、鎮(zhèn)經(jīng)商人員，原住民；2、在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的務(wù)工人員；

3、有投資意向的城市人群；方法：區(qū)域前景炒作；【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!購(gòu)房三要素三、價(jià)格：不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的既定判斷；在充分了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目性價(jià)比就成為人們購(gòu)買與否的重要因素；問(wèn)題：如何讓購(gòu)房者接受本案？1、區(qū)位的市場(chǎng)、心理價(jià)格；2、中高端項(xiàng)目的心理價(jià)格；

3、產(chǎn)品、服務(wù)附加值；方法：活動(dòng)營(yíng)銷、宣傳攻勢(shì)；【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!本著彰顯優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，避免威脅的原則，我方項(xiàng)目應(yīng)：【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)1、強(qiáng)化項(xiàng)目的整體包裝，塑造出項(xiàng)目高品質(zhì)精品小區(qū)形象；2、強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域的巨大經(jīng)濟(jì)潛力，即將成為城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱的發(fā)展優(yōu)勢(shì)；3、強(qiáng)化項(xiàng)目的城市內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)差別；4、對(duì)周邊縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者進(jìn)行針對(duì)性的宣傳，促進(jìn)此部

分消費(fèi)者的購(gòu)買；工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!【項(xiàng)目定位】城市的需求？開(kāi)發(fā)區(qū)的需求？購(gòu)房者的需求？工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析共49頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!【項(xiàng)目定位】一、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目要做什么樣的產(chǎn)品？通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和阜陽(yáng)消費(fèi)者的了解，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以突出優(yōu)勢(shì)，最大化的促進(jìn)項(xiàng)目銷售為原則；1、商業(yè)部分定位

考慮到項(xiàng)目離城區(qū)較遠(yuǎn)，目前周邊人氣較淡，阜潁路商業(yè)

主要以汽車展示、銷售、維修、服務(wù)為主；

沿阜潁路商業(yè)初步定位為：

汽車展示、銷售、服務(wù)為主的配套商業(yè)。

沿潁七路商業(yè)初步定位為：

為小區(qū)業(yè)主和潁州工業(yè)園、合肥工業(yè)園服務(wù)的配套商業(yè)；工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市